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销量暴跌！大多伦多楼市大变天：买家成大爷

4月21日，安省公布了16项房产新政，希望抑制过热的房地产市场。不少人以温哥华为例，认为房产新政对遏制楼市的效果不大。不过最新数据显示，这16项新政的作用可能超乎外界预期。

5月底，多伦多地产公司Realosophy发布相关数据，在安省政府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后，今年4月20日至5月20日与去年同期相比，大多伦多地区的房屋销量暴跌。

在暴跌的区域中，华人看好的地区领跌，其中列治文山跌幅最大，销量暴跌62%，房价同比下跌18.8%，如果以总价来说，均价下跌20多万。

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除了列治文山之外，万锦销量暴跌46%，新市(Newmarket)下跌44%，密市下跌27%，宾顿下跌16%。

多伦多在这期间销量也下降了23%，低层建筑的跌幅更大，达到26%。低层建筑包括独立屋、半独立屋和镇屋等。

杜兰区成为同期大多伦多地区唯一一个房屋交易量上升的地区，Pickering上涨接近15%，Whitby则上涨接近11%。

量价齐跌 5月份房价比4月份下跌3%

根据多伦多地产局5月份公布的数据，5月前两周大多伦多地区的房屋均价为$890,284，比去年同期上涨17%，但是环比下降3%左右。今年4月，大多伦多地区的房屋均价曾经高达$920,791。

公寓的价格环比也在下滑。根据本地专营公寓买卖的网站Condos.ca提供的数据，最近60天Condos每平方尺的价格下滑1%左右。不过与去年同期相比，公寓的价格仍然上涨了30%左右。

交易量暴跌 卖家哭求买家买房

之前大多伦多地区的楼市持续高涨，经常出现多个人抢一个offer的情况，甚至有人花费数万加元来抢一个排号。

但是随着交易量的暴跌，很多卖家的房子无法卖出。很多卖家不惜降价出售，这在之前是难以想象的。

有一个业主一个月前花$750,000买的一套房，结果最后忍痛割价整整$100,000以$650,000卖出。

可以说现在大多伦多地区的楼市彻底变天了，现在买家是大爷，卖家是孙子!

5月房价或下跌?市场反应是否正常

GTA地区的房价在急剧变化，业内人士以“乘坐过山车”来形容今年1月以来至现在的房地产市场的行情变化。先是价格节节攀升，与去年同期比涨幅高达30%，安省政府4月21日推出冷却房市16招后，房屋销售量直线下跌，部分区域已经跌至去年同期水平，30%涨幅瞬间化为乌有，市场充满了焦虑情绪。

5月楼市表现究竟怎样?

房地产公司Realosophy Realty Inc.的主席帕萨利斯(John Pasalis)以“乘坐过山车”来形容大多伦多地区自今年1月以来的房地产市场的行情变化。根据他的预测，大多伦多地区在今年5月的房屋平均售价与今年4月相比将下跌约6%。与去年5月相比，平均房价则将上涨约16%。一些卖家可能会接受较原先的预期稍低的售价，原因是他们已购买了其他物业。

帕萨利斯认为，现今在市场上弥漫的焦虑情绪是暂时的。他指出，对于市场可能在未来的3至6个月内出现动荡，他并不感到惊讶。但在他看来，市场冷却来得正是时候，房地产市场在今年早春出现的疯狂状况是不会持续的。不过，房价将不会像一些专家预测的那样下跌20%至30%。

他预测说，大多伦多地区的房地产市场将回到更加平衡的状态，房价每年上涨的幅度将达到5%至7%。对于如何在现今的房地产市场上求生存，地产经纪斯特恩(Josie Stern)建议卖家降低期望，因为看房的人数将减少。如卖家已经购买了其他物业，就必须有一定的灵活性。

她建议说：“如果你很幸运，在房屋挂牌上市的第一天或数天内就接到一份柯化，应认真地考虑是否接受，因为这可能是你接到的唯一一份柯化。”她又说：“千万别太顽固，你的邻居在上周或上月出售房屋的售价已经成为历史。”

她还指出，有的卖家发现他们的房屋卖不出去，但他们已经购买了其他物业，他们也许可以要求其他物业的卖主将交吉的日期延迟。

市场反应很正常？

多伦多和温哥华的楼价近年持续上升，导致安省和卑诗省推出海外买家税;但加拿大房屋及按揭公司(CMHC)主席兼行政总裁西多尔(Evan Siddall)认为，数据显示大部分的投资活动仍来自本地，并引述国际货币基金组织的报告称，针对海外买家的税项带有歧视性。他说政府应针对投机行为的影响去制定政策，而不是著重投机行为的来源。

CMHC大多伦多地区首席市场分析员塞娜加玛(Dana Senagama)指出，要想弄明白辣招是否有效，需等待至少3个月左右的时间。塞娜加玛说，现时缺乏海外投资的数据，但过往案例都显示，市场会对类似措施有即时反应。她举例说，现在的情况像当局在2007年至2008年推出土地转让税时，房屋销售急升，但两个月后放缓，之后再回升。

西多尔说房屋需求急升再放缓的情况，在温哥华和中国香港都曾经出现。

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（据加拿大家园）

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上周日（6月4日），温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）市内业主，如果希望免缴今年的房屋空置税，就必须在7月1日之前将房屋出租。

按照温哥华市府通过的法例，如果一幢房屋在一年内的空置时间超过六个月，业主就要在下一年缴付相当于物业估价值1%的空置税。这一政策，也让温哥华成为全国第一个开征房屋空置税的城市。

据悉，目前温哥华的空置房屋为6.6万间，空置率为6.5%。该市市府希望，通过征收空置税，为全市增加大约2万个出租单位。

（据加国无忧）

随着房价快速的飚升，无论是加拿大的温哥华 ，还是多伦多 ，政府都不得不出台打击外国投资者在加拿大购买住房的海外买家15%转让税。可以说，在出台这种海外买家15%转让税之前，市场争论得非常激烈，认为温哥华和多伦多的住房都不是海外投资者炒高的，更不是华人炒高，认为出台这些税收政策对打击温哥华和多伦多的高房价根本就没有多少用。

但是，实际结果与政策出台之前争论完全相反，无论是温哥华还是多伦多，这些税收政策一出台，市场反映立竿见影，住房投机者突然退去，两个地方的房价立即下跌。特别是华人居住区，这种现象更是明显。

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可以说，当前世界各国不少城市的房价基本上都是中国居民去炒高的，无论是加拿大的温哥华、多伦多，还是伦敦、澳大利亚的悉尼、新西兰的奥克兰、中国香港 等城市房价飚升，基本上都是国内居民去炒高的结果。因为，十几年来，中国炒房者在国内炒作住房无往而不胜，只要购买了住房就能够赚钱，只要购买了住房就能够赚得盆满盘满，而且这种赚钱基本上是利用金融高杠杆炒作的结果。

有了国内炒房的经验，再加上在国内炒房有了一定的资金积累，那么对于这波在中国炒房的居民岂能不走向全世界的各国住房市场?从而使得只要有一些华人涌入的哪个城市，这个城市的房价炒高是自然。

但是，国内这些炒房者可能没有想过，以他们的经验来看，在中国炒房可以无往而不胜，在国外炒房是否如此是相当不确定的。因为，市场发达的民主国家，住房是居民的生活必需品，居住权是天赋人权。政府一旦看到房价炒得与居民的基本居住条件相冲突时，房地产政策调控是必然，否则这届政府想再当下去是不可能的。这些城市的政府一定会出台房地产政策来遏制房价快速上涨，来挤出房地产泡沫。中国的居民则没有这样幸福。

所以，去年加拿大温哥华的政府就出台的海外买家征收15%转让税的政策。政策出台之后，温哥华房地产市场销售和价格立即下跌。

安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策，房地产市场反应速度远超外界预期。最新统计数据显示，华人看好地区房价领跌，以多伦多列治文山最为夸张，销量下跌62%，房价按月同比下跌18.8%，或者说平均价一个月内跌掉20余万。

据多伦多地产公司Realosophy发布的数据，在省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后，即今年4月20日至5月20日一个月与去年同期相比，GTA地区的房屋销量惨跌，其中跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%，万锦尾随其后46%，新市(Newmarket)则为44%。皮尔区的密市下跌27%，宾顿则下滑16%。

Teranet-国家银行综合房屋指数显示，4月多伦多的房价按月涨幅为2.6%，按年计，多伦多涨了26.3%。但一进入5月形势急转直下，据一些最新统计数据，截至5月14日，多伦多五月前两周房屋中间价独立屋月跌幅达7.14%，镇屋跌幅为1.97%，Condo 下跌3.16%，其中面积在4000尺以上的独立房价格下跌最狠，比4月份下跌38%。

从区域看，北部城市以NewMarket下跌最狠，下跌13.76%，Aurora，与Vaughan 紧随其后，分别下跌9.82%与9.83%。华人热捧的列治文山和万锦跌幅均为6%，而King City受到影响最小，环比跌幅仅为0.25%。近期华人关注较多的Oakville 跌5.56%， 印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%。具体到多伦多，跌幅达7.38%，士嘉堡跌幅达5.43%，北约克跌幅达2.2%，Etobicoke 跌1.4%。

多伦多的房地产市场调控政策一出台，为何房价下跌的市场反映比预期的要强烈得多?特别是华人区的房地产市场的反映更为强烈，这就证明了加拿大各城市房价快速上涨主要是华人炒作的结果，无论是在读的学生，还是已经移民 的华人，基本上是以华人为主。

我周边所认识的几个邻居，这几年他们炒房的疯狂是无可复加了，基本上手上都购买4-5套住房。加上华人房地产经纪的鼓励及出谋划策，这些华人炒房者多以是如鱼得水。一套又一套的住房在交易。

但是这次安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策，主要是从税收及金融政策上入手，不仅增加了海外投资者购买住房的15%交易转让税，而且也要求银行对购买住房者的按揭贷款申请全面审查。如果达到所规定的要求，购买住房者要获得购买住房的贷款申请根本就不可能。即使能够获得申请也会加上更多的限制。

到加拿大的炒房者，无论是学生还是一般投资者，本来是希望以高杠杆来投资，新的政策出台不仅增加了他们进入的成本，也让融资杠杆全面紧缩。国内住房投资者想进入多伦多的门槛越来越高，甚至于许多人根本无法进入。在这种情况下，住房销售岂能不迅速下跌?

对于不少已经移民了的华人投资者来说，尽管他们购买住房不要增加海外投资者购买住房的15%交易转让税，但今年加拿大税务局全面要求居民只要交易了住房都得申报，无论是自住还是投资。正因为住房交易都得要申报，那些一直在利用加拿大的税收漏洞的华人投资者就面临巨大的风险。

因为，他们炒作的住房是否为自住还是投资不是由自己来定，而是审查后由税务局决定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房，其收入要归并到个人全部所得报税。个人的综合所得税，年收入在4.2万加元以上为22%，之上采取累进的方式。最高可达到45%。这样一来，加拿大居民想通过住房炒作来赢利并不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物业税。在加拿大炒房就得当心了。

所以，安省政府在大多伦多房地产市场的新政一出台，基本上把非加拿大居民的华人挡在门外，或进入房地产市场的门槛全面提高。同时，又对本国居民的炒房在税收全面限制。在这种情况下，非加拿大居民的华人无法再进入这个市场，炒高的房价已经无人来接盘了，那么那些在高房价进入市场的华人如果不逃走，就可能成了最后的接盘侠。这就是安省政府出台房地产新政策房价急剧下跌的原因。

可以说，多伦多的房价短期内炒高，华人炒作是主力，他们以中国炒房的财力与经验，横扫加拿大温哥华及多伦多市场。这些炒房者从来没有经历过房地产的周期调整，只有春风得意时刻。所以，这次多伦多房地产市场调控，他们是否成为最后的接盘侠，还得拭目以待。

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（据加拿大家园）

一说起房价，很多人都会对国内的高房价谈之色变，然而高房价并不只是在中国出现，一些民众生活富裕的发达国家同样遭受着高房价的困扰，比如中国人海外购房最热衷的国家之一加拿大。

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关于加拿大的高房价，外界已有诸多报道，这些都不是什么新鲜事，但值得注意的是随着房价不断走高，越来越多的研究机构开始警告加拿大房价崩盘的风险。那么这个国家的楼市泡沫到底有多大？是不是真的到了崩溃边缘呢？

加拿大房价竟比美国高50%

加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751881加元（约合559123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。

那么这个房价走势到底高不高，我们可以参照与其接壤的美国来对比一番。

与加拿大相比，美国同期房价出现下滑。美国商务部人口普查局(US Census Bureau)数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495271加元(约合368300美元)。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。

可以看出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。

如果考虑到两国经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。

据华尔街见闻报道，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。

从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示：

加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。

月供再涨100美元，72%房奴要破产

除了高企的房价，未来利率上升的潜在因素也可能成为压垮房奴的最后一根稻草。

加拿大宏利银行（Manulife Bank）最近的一份调查显示，72%的加拿大房奴无法承担月供增加10%。据Wind资讯报道，加拿大平均的月供约为1000美元，月供增加100美元，就超出了大多数加拿大房奴的承受能力。

2月份，宏利银行（Manulife Bank）在线调查了2098位房主，年龄介于20-69岁，家庭年收入不低于5万美元。其中14%的房主说目前的月供金额，已经是他们能够承担的极限；38%接受调查的房主认为，月供增加1-5%是没有问题的；只有20%的房主认为月供增加6-10%不会感受到太紧张，但也不能承担更多。

简而言之，72%的接受调查的加拿大房主，月供在目前的基础上增加10%就超出了他们的经济承受能力。

宏利银行（Manulife Bank）的CEO Rick Lunny说：“这些接受调查的房主并不知道，目前的利率是最低的。”

如果抵押贷款的利率上升一个百分点，一些房主就要面对月供增加10%的现实。抵押贷款的利率越高，社会将经历的震荡就越大。

同时这项调查还显示，45%的千禧一代向父母借钱买房，其中25%没有任何存款。

另据国际金融时报报道，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

事实上，在今年4月，加拿大的整个抵押贷款借贷市场已经开始暴跌。本月初，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani更是断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。

（据每日经济新闻（nbdnews）综合华尔街见闻、Wind资讯、国际金融时报、每经网）

房贷水龙头拧小、炒房者钱紧

许多人注意到，加拿大最火热的房地产市场大多伦多地区出现了降温的迹象，除了安大略省政府出台打压投机炒房风潮的措施之外，联邦政府去年秋天要求各银行等金融机构严格对房屋贷款的审批也是一个重要因素。

据加拿大广播公司记者Pete Evans的报道，加拿大联邦政府下属的加拿大住房房贷公司Canada Mortgage and Housing Corporation证实，今年1月份到3月份其承保的住房贷款略微超过4万8千份，比前一个季度整整减少了41%。

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从担保的房贷价值来看更是断崖式的下跌。今年第一季度1月份到3月份加拿大住房房贷公司 CMHC 承保的房贷贷款额不到83亿加元，这与2016年第四季度其承保的143亿加元的房贷额度相比简直是不可同日而语。

CMHC 担保的房贷平均是每个房奴28万加元。

今年第一季度是加拿大联邦政府2016年10月份推出严格房贷发放措施后的第一个完整季度。

加拿大联邦政府去年10月份要求银行等金融机构在审批房贷申请时必须对申请者的财务状况进行压力测试，只有申请者能够负担的起房贷利率上升后的房贷月供的情况下才能批准其房贷申请。

（据加拿大家园）