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外国买家澳洲购房数十亿澳元 政府从未例行检查或记录！

外国买家在悉尼房市豪掷数十亿澳元购房，却没有政府机构例行检查相关法律或记录外国买家的购房详情包括金额和物业信息。

据《每日电讯报》报道，相关法律有漏洞，虽然海外投资者需要外国投资审查委员会（FIRB）的许可才可投资，但没有政府机构检查这些投资者是否确有征求委员会的许可，或他们的登记信息与实际的购房行为是否一致。FIRB每年都会公布申请获批的数量和金额，但并未记录已完成的销售的数字，并会注明公布的数字与实际的投资情况有“很大差别”。

此外，澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物业信息部（Land and Property Information）也并不收集具体的行业数字，而房产办公室（Land Titles Office）只显示业主信息，没有他们的国籍信息，也不显示购房资金来源。

海外投资者需要外国投资审查委员会（FIRB）的许可才可以投资澳洲房产

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中介只询问买家是否持有许可

新州政府知道一些外国买家正在违规买房，未申报投资情况，现在正开始进行调查。但他们需要买家自愿投案或大众提供线索。违规的惩罚措施最近也有所加重，包括3年的监禁。澳洲税务局（Australian Taxation Office）获得授权执行外国买家购房法规，这导致调查案件数量突然上升，但外国买家违规购房的整体情况依然不明朗。

房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）的负责人冈宁（Malcolm Gunning）说：“没有任何政府机构联系我们。”冈宁还在好市围（Hurstville）开了一家公司Gunning Commercial，是向中国人出售房产的主要中介公司之一。“我们会询问外国买家是否持有FIRB的批准，但检查是否属实则是警察的事情。”他还补充称：“这个问题经常被谈论，导致了很多仇外情绪。不过我们在外国人购房方面没有什么数据。”“我们是一个多文化的国家。你在车士活（Chatswood）的拍卖现场会看到很多中国竞标者，在卡布拉玛塔（Cabramatta）可能看到很多越南竞标者，但在大多数情况下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB对195个案例展开调查

根据FIRB的最新年度报告，2013-14年，外国人拟在澳住宅地产方面的投资增加了一倍多至347亿元，超过130亿元是在新州。同时，拟定在商业地产投资从348亿元增至399亿元。这使得地产成为最为吸引外国资金的行业，总投资从519亿元升至746亿元，是矿业勘探和开发所吸引的投资的3倍多。

在审批表上，中国排名第一，地产投资（包括商业地产）金额达1240亿元，是美国的2倍。不过FIRB称，这些数据也包括“当年还未实施的投资”，地产中介则称真实的数据可能更高，也可能更低。他们称审批系统有漏洞。

从12月1日起，非法购买二手房的外国居民将面临最高达12.75万元的罚款或3年监禁，违规公司将面临最高达63.75万元的罚款。目前依然不清楚有多少外国居民在澳洲买房。截止今年6月，FIRB的调查数目达到了195个，其中24个案例中，外国买家主动承认违规购房。还有40个案例是由大众提供的线索。

195个案件中：

  • 维州有93个，新州有65个，昆州有22个，西澳有10个，其他在南澳、塔州和首都领地
  • 大众告密：40个
  • 买家自愿招认：24个
  • 最糟糕的一个案子：一位外国投资客被发现与10多宗物业有关，从30万元的公寓至140万元的住房不等

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市民发飙 加拿大外资投资时代或将告别辉煌

在外国人投资加拿大房地产方面，现在只有零零碎碎的数据。一些专家认为，如果政策制订者想要维持加国房地产市场的稳定，便必须查明其中的外国投资者状况。

房地产市场中的外国投资者最近成为温哥华的热门话题，很多温哥华市民抱怨，那些寻求资金避风港的外国人大量涌入温哥华投资住宅，推动房价飞涨，以致当地人再也买不起房子。

市民发飙 加拿大外资投资时代或将告别辉煌

一些批评者担心，一旦房地产市场出现下跌的征兆，外国投资者便会立即卖掉手中的房产逃离加国房地产市场，从而加剧房市崩裂的程度。

温哥华罗品信最近为此致函卑诗省长简蕙芝，提议省府采取开征投机税等行动，以此压制那些导致房价节节升高的炒楼者。但简蕙芝本月初回函说，根据专家的分析，以开征新税方式压抑房价，可能适得其反，甚至可能令一些以房贷购屋者出现负资产。

卑诗省房地产协会也说，温哥华房价上升很快主要原因，是地理位置导致建地资源不足，而非外国投机者炒高。

然而，卑诗省房地产协会首席经济师摩尔承认，手中缺乏具体的统计数据，“目前政府未蒐集这些数据。”

迄今只有加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)试图蒐集共管公寓市场中的的外国投资者数据。去年秋季CMHC以调查共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。

在一些大都会的特定地区，外国人投资共管公寓的比例相当高，例如在蒙特利尔市一个住宅区，有6.9%用于租赁的公寓的东主是外国投资者。在温哥华的部份地区的租赁公寓拥有者中外国人占5.8%，在多伦多市中心这一比例约为4.3%。但是，CMHC告诫，对大城市特定地区进行的调查所取的样本很小，据此得出的统计数据可靠性较低。

而且那是最热门地区的情形，从整个城市看，外国投资者的比例更低得多，他们在多伦多的共管公寓市场只占大约2.4%，在温哥华占2.3%，蒙特利尔占1.5%，维多利亚占1.1%。CMHC据此认为，尽管很多人担忧一旦外国人决定套现和退出加拿大房市时，有可能导致共管公寓市场一落千丈，实际上外资根本不具备这样的影响力。

必须指出，CMHC这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘表示，该机构正在设法扩大这项调查研究的范围。

加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师陶尔说，进行这类统计的挑战之一，是如何界定外国投资者。他指出，与加拿大毫无关联的外国买家在加国房地产市场中只占很小比例，更多见的是买家自己在外国工作和居住，但他的其妻子儿女住在他买的住宅里，他的家人参与加拿大社会活动，孩子在加国学校就读。

陶尔继续说：“这是内资呢还是外资？外资的概念比人们认为的复杂得多。”

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好房先给外国人 1/10悉尼房产不挂牌

据《每日电讯报》报道，令众多买房需求者无法进入澳洲房地产市场的不仅仅是高房价，悉尼很多优质房产被指只对投资者和外国买家开放。

市场分析师估算，去年销售的大约9万套房产中，有十分之一是场外交易，即房地产中介不需要将房子挂牌，而是直接找代表着市场中最富裕买家的中介公司。

研究公司SQM Research的克里斯多夫（Louis Christopher）表示，场外交易越来越多，原因是对房产的激烈竞争令富裕的澳洲房产投资者想在热门城区中抢占先机。他们为了比市场更早知道放盘情况，愿意向买家中介支付高昂的费用以换取“情报”。

澳洲房产研究员奥文（Eliza Owen）补充说，自2012年以来，对这类服务的需求推动悉尼外经营的买家中介数量增长了2倍。

“现在能在悉尼买到房子与你认识谁有很大关系。在买家中介很多的城区，普通买房者可以选择的房子寥寥无几。”

场外交易也可以解释悉尼待售房产为何录得破纪录跌幅。根据Core Logic RP Data的数据，

如今市场上公开销售的房产只有大约1.6万套，而去年同期超过2.2万套。

买家中介Cohen Handler的创始人科恩（Simon Cohen）称，场外交易尤其受外国买家欢迎，他公司接待的客户中，外国人占了10%，而在其他中介，这个比例更大。

“他们追求的是最大租金回报，要的是增值潜力巨大的房产。他们需要有人为他们谈判。而在悉尼这样一个竞争激烈的市场，这种需求非常强大。”

悉尼房产买家Rosemary和Jorge Castillo夫妇以及他们的2个女儿

Ray White的Gavin Rubinstein称，如果卖家希望私下交易，地产中介就会找买家的代理人。喜欢私下交易的除了投资者之外，有时也会有一些厌倦了被挤出市场的自住型买家。

例如Rosemary和Jorge Castillo夫妇，他们今年初想在内西区买房，一番寻找后屡屡受挫，他们觉得找买家代理是物有所值。

“这笔额外费用是值得的，但找代理之后令我大开眼界。你以为自己看完了所有的房子，但其实不是。我们在挂牌前看了Leichhardt的一间房子，非常符合我们的心水。我们在3个星期前将它买了。

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维州打击外国买家房市新规被迫松绑

维多利亚州旨在打击外国澳洲房产买家并大捞一笔的新规在颁布3周后已经被放松。据澳联社报道，维州财政厅长帕勒斯（Tim Pallas）将利用他的自由裁量权，决定外国买家是开发商还是单纯的房产买家。

工党在5月的财政预算案中宣布对外国房产买家征收3%的印花税并对外居地主上调0.5%的土地税。但帕勒斯在咨询了房地产行业后表示，这些税收将根据个案的具体情况逐起征收，以确保房屋库存量不受影响。
 
澳洲维州打击外国买家房市新规松绑，税收酌情征收
 
帕勒斯说这种变更不会影响政府的税收收入预测，因为外国买家的数量直线上升。“过去12个月，维州的非居民购房量增加了一倍。”
 
反对党领袖盖伊（Matthew Guy）称，他原则上支持这个计划，但它应该从一开始就做到全面考虑。“如果他们做不到，还让人如何相信这个政府能做对任何事情？”
 
绿党领袖巴伯（Greg Barber）说2大党派因为开发商的捐献而发生冲突。
 
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90天卖豪宅限期过半 澳洲财长摊牌中国巨富！

悉尼派珀角豪宅Villa del Mare

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澳洲财长何基（Joe Hockey）和一名中国富豪之间的摊牌大战正打得火热，纷争焦点是一所悉尼派珀角（Point Piper）大宅。

3月初，财长何基以违法外国人持有澳洲房产规定为由，命令该中国富豪在90天内卖出Villa del Mare。而该富豪在去年11月以3900万元高价把该大宅买入。然而，90天限期已经过半，尚未有迹象显示该大宅将挂牌出售。有鉴于水岸豪宅Altona花了6年时间才以5200万元在2013年觅得新主，房屋经纪猜测Villa del Mare不得不在限期到来前贱价出售。

房地产中介公司King & Wood Mallesons的合伙人布伦南（Malcolm Brennan）表示，任何挑战财长决定的举动都将是复杂而耗时的。“《行政裁决司法复核法案》（Administrative Decisions Judicial Review Act）在审核财长名命令方面没有帮助。因为财长是根据《外国并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act）而做出决定的。”

尽管该中国富豪所属公司的发言人表示，公司将全面配合澳洲当局。但尚未有迹象显示，该中国富豪将出售悉尼豪宅。而该名中国富豪也是联邦政府打击外国人违规在澳洲购房行动中令人瞩目的打击对象。

何基一名发言人尚未证实，该中国富豪是否申请延展90天卖房限期，也不清楚当局是否批准延期。

布伦南表示，该悉尼豪宅能卖给澳洲人或获得外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）批准的外国买家。

而撤资命令被废除的先例也确实存在。房地产中介公司King & Wood Mallesons的合伙人高定（Greg Golding）举了一个发生在2005年的例子，当时瑞士人怀特（Marie Wight）在联邦法庭上成功上诉，废除了其南澳住宅的撤资令。

此外，5200万澳元的Altona大宅被一所名叫Chaimovich Investments的公司收归囊中。该公司的唯一总裁是Xiuzhen Ding，他在中国山东出生，如今长居墨尔本。

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亚洲资本继续驱动悉尼房市 50到100万澳元最受外国买家关注

外国买家的兴趣集中在50万至100万价格区间的悉尼公寓

外国买家继续驱动悉尼房市的超载步伐，占了新州总需求的21%以上，占全国需求也超过15%。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲国民银行（National Australia Bank，NAB）发布的季度住房调查数据显示，虽然澳洲住宅价格增长有所放缓，但悉尼依然跑赢全国，主要是受外国投资的驱动。
 
“我们认为主要动力在于亚洲投资，主要在于中国人。”NAB首席经济学家奥斯特（Alan Oster）称。
 
外国买家的兴趣集中在50万至100万价格区间的悉尼公寓。悉尼的数据是NAB调查史上最高的。奥斯特认同一个观点，即中国投资者喜欢将资金从中国转移到悉尼房地产市场。“这里是一个避难所，那是我们所谈论的大众观点。”他说。 
悉尼公寓不同价格区间的外国买家比例：（来源：NAB季度住房调查）
房地产机构Allen Wargent Property Buyers的负责人瓦根特（Pete Wargent）认为，投资增加已经开始对市场造成可衡量的影响。他指出亚洲投资在4个方面激励或者说至少在影响澳洲的房地产市场：开放商资本推高土地价值、审批购买翻倍、中国游客消费创纪录、中国资本外流。
 
瓦根特特别提到中国香港Golden Horse集团在Erskineville购买的一个开发地块，价格是3.5亿，为同类交易中的最高价。“开发商继续建设破纪录数量的高层住宅供应，令人愉快的是，这种趋势有助于大幅增加住宅总库存。”他说。
 
瓦根特似乎也支持奥斯特的观点，认为亚洲的资本正流入澳洲的房市。 
NAB澳洲房价预测：（来源：NAB季度住房调查）
NAB预测澳洲全国房价到2015年末将平均增长4.4%。悉尼将依然大幅领先，增幅预计达到7.7%，其次是墨尔本（6.2%）、布里斯班（3.8%）、珀斯（0.7%）和阿德莱德（0.4%）。
 
“到2016年，全国平均房价增速将放缓至3.4%，主要反映了我们对失业率上升、家庭收入增长疲弱、可负担性担忧（尤其是悉尼和墨尔本）、生活成本压力和家庭高水平债务的预测。”奥斯特说。
 
“新州的整体消费者信心依然是最强的，其次是维州和昆州。南澳和北领地的消费者信心有所改善，但西澳的消费者信心依然是消极的。
 
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专家分析：暂停重大投资签证有助房市降温

澳洲政府两周前将暂停重大投资者签证（SIV）加入宏观审慎措施之中，麦格理证券（Macquarie Equities）认为这可能有助澳洲房市降温、带来抑制澳洲房价增长进而造成澳洲银行后续表现不佳的风险。

麦格理：暂停重大投资签证有助房市降温
4月9日，移民和边境保护部（Department of Immigration and Boarder Protection）暂停了允许了外国富人用投资换澳洲公民身份的SIV项目。
 
“我们认为政府的忧虑集中在这个机制的顺应性投资选择性质之上，以及有关部门对于申请者的合法性查验是否能做到足够的充分有效。”麦格理分析师称。
 
“这是政府控制国内房价失控的最新举措（继打击外国买家和限制投资者借贷之后）。我们怀疑澳联储（RBA）是想等这些与房市相关的措施开始起效后，再考虑下调官息。”
 

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澳洲政府建数据库 打击外国人囤房不住不租

澳大利亚政府正大力打击外国人非法购买澳洲房产的行为

据《每日电讯报》报道，更多民众担心外国买家涌入导致澳洲房价居高不下。因此，由外国人购买的住房或将接受水电使用情况测试，以查看这些住房是否处于无人居住的空置状态。

联邦财政部政务次官奥德威尔（Kelly O’Dwyer）表示，外国人在澳洲买房而不住是“完全的错误的”事情，也有证据显示部分临时居民故意不把名下房产出租，从而避免外国投资监管委员会的监督。“我们听过不少例子，即房屋被开发建造后却无人居住。这是社会架构中的一个广泛问题。我认为外国人推升澳洲房价是一个非常真切、非常真实的忧虑。”奥德威尔说。

艾伯特政府（Abbott Government）正大力打击外国人非法购买澳洲房产的行为。此前，由奥德威尔主导的一项国会调查强烈批评外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board ）执法不严的现状。政府打算向外国购房者征收最低5000元申请费，利用这笔款项建立一个全国数据库，以监控非澳洲公民的住房交易状况。
 
拥有墨尔本内东南区Higgins选区的奥德威尔表示，数据库能用于交叉比对住房的水电使用状况，从而查看这些住房是否被闲置。她说：“数据库能让我们真实了解到外国人购房问题的广泛性和严重性。”奥德威尔也暗示，政府或需考虑进一步对外国购房者征税，因为本地居民称500元购房申请费无碍外国人投资澳洲房产的步伐。
 
家住Hawthorn区的奥查德（Roland Orchard）参与了近期举行的外国人购房论坛。他表示，大量事实证据表明外国买家选择在Kew区和Balwyn区购房，导致这些地区的房子处于空置状态。“允许外国人买房和违反规则引发住房短缺，从而推升总体房价。”
 
来自居民团体Planning Backlash的多罗斯特（Mary Drost）表示，外国人按照规定只能购买新房。但许多人把原来的住房拆除，从而再建造新房。
 

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澳洲密锣紧鼓泡制辣招 外国人违规购房仍然“防不胜防”？

澳洲外资审查委员会（FIRB）主席在澳洲证券投资委员会（ASIC）的年度会议上坦承，外国人违规在澳洲购买房产乃“防不胜防”，该委员会发现违规案例的能力“非常有限”，其建议成立交易登记中心，由澳洲税务局（ATO）掌管，并由各省、行政区土地管理办公室支持来完成。

澳洲政策规定，外国人只能购买澳洲新屋，不可购置成屋，除非他们是澳洲的临时居民，做暂住之用。那么在他们离开澳洲时，必须卖掉房产。

澳外资审查委员会主席威尔森（Brian Wilson）说：“目前澳洲约有1100万个房产，每年易主约60万个。不可避免的，其中会有一些违规的交易。但是我们机构发现这些违规交易、并接下去处理的能力太有限了。”

为了解决这个问题，该委员会提出了很多建议，包括成立一个全国性的交易登记，并设立民事和刑事处罚条例、以及设一大笔申请费等。目前联邦财政部正在就这些建议展开谘询。

威尔森说：“目前本委员会和联邦财政部只能处理摆到我们面前的案例。我们所需的是一个自动化数据管理中心，来帮助识别这些违规交易。”

目前正在酝酿把这个登记中心的职责交由澳洲税局来管理。“对管理大量数据来说，税务局比财政部合适，财政部更多的是一个政策机构。”

威尔森说这个登记中心的建议得到了“广泛支持”，但需要各省、行政区土地管理办公室的支持。

目前昆州是全国唯一一个会询问买家是否为外国人的省份。“这不是一件简单的事情，但我有信心这将摆上澳洲政府理事会（COAG）的议程。”威尔森说。

澳洲外资审查委员会认为澳洲打击外国买家违规交易的能力有限

3月早些时候，联邦财长霍基（Joe Hockey）宣布出售被中国第15首富非法购买的价值3900万澳元的派珀角（Point Piper）豪宅。当时霍基说，他在给外国买家“通知”，会有更多的打击非法交易的情况。但迄今为止对违规购房者的查处率仍较低，可能一些外国买家仍愿意来澳“赌一把”。

威尔森说：“目前我们已经威胁强迫撤资和可能导致坐牢的刑事起诉，但障碍是刑事起诉的证据要求非常高，这个过程需要大量的时间和金钱。”

从来没有人因为非法外国房地产投资案在澳洲被关押。“我们提议的是要有一个成熟的民事处罚机制，能够让执法者易于执法。”

威尔森说，希望监督机构能有更大权利来剥夺违规购房者的经济利益，而不受满足认罪条件的阻碍。“当然在非常极端的情形下，还需走定罪的程序。”

威尔森说这些建议在房产界收到了不同的反馈。“有的房产商说不想看到实施民事制裁，而有的认同需有一个更严厉的制度。”

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出价就付1500？ 居外网力挺外国买家对澳洲房产新政说不

中国的海外房地产网站之一居外（Juwai.com）警告道，若外国人拍卖澳洲房产时，每次出价就需支付1,500澳元，必将影响中国买家在澳洲房产的投资。

居外认为，外国人在澳洲买房的新收费将导致外国投资减少

一项对外国投资者购买澳洲住房的议会调查报告建议澳洲政府向试图购买房产的外国人收取1,500澳元的费用，调查会议主席奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）表示，此举能在四年内创1.587亿澳元的收入。

网站Juwai.com总裁冼明（Simon Henry）认为，该建议将产生负面影响，买家会转向西方其它国家投资房产，从而减少澳洲的外国投资。财长霍基（Joe Hockey）必须要慎重考虑，是否要做出这种导致外国投资减少的决定。

冼明说：“随着市场的放缓，这是一个尴尬的时间来影响一直表现积极的市场，”澳洲是唯一设有限制的西方国家，美国、加拿大、新西兰、英国和欧洲大部份国家都没有这类限制。

他说：“我担心海外购房者每次提出购买房产申请时向他们征税或收取1,500澳元费用的建议，即使他们没有过错，也可能购房失败（例如另一人竞价胜出）。”如果有必要收取费用，则应该只适用于成功的购房，而不是每一次的尝试购房举动。

“所有购房的人都知道，在一次的竞价成功之前可能有多次投标尝试。该报告希望澳洲房产投资者支付1,500澳元，即使他们没有成功购买到房产并非自己有过错，这值得提出商榷。”

冼明表示，外国买家并没有与首次购房者竞争，不应对澳洲房地产价格上涨负责任。他说：“议会调查报告本身大部份的证据表明，外国购房者不是澳洲房价全线升高的原因。价格高更可能是由于低利率、供应不足及负扣税所致。”

但是，昆省房地产研究所总裁麦科莱拉（Antonia Mercorella）近日对议会调查报告表示欢迎，称这对外国投资信心的恢复起到重要作用。她说：“我们将密切关注该建议，总体上看这是一个非常积极的报告。昆省房地产研究所希望看到房地产行业管理外国投资的一个透明、公平和可行的制度，我们支持能使这成为现实的措施。”

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