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西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。

问：如果没有国际买家，西班牙的房地产市场会怎样？

答：规模大缩水。

外国买家聚集的西班牙地区市场

西班牙物业登记处发布的2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说是海外买家前往的地方。单看西班牙内陆，三个成交量最高的地区按顺序分别是安达卢西亚（Andalucia）丶瓦伦西亚（Valencia）和加泰罗尼亚（Cataluña），其中安达卢西亚月月占据首位。各地区的数据也进一步显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。例如，外国买家占巴利阿里群岛（Balearics）房产交易的33％，加那利群岛（Canaries）也类似。在内陆，阿利坎特市（Alicante）的海外买家占比最高，为50％；马拉加省（Malaga）40％；在经济最活跃的黄金地段之一马贝拉（Marbella），60％的购房者来自别国。将居住和非居住外国人计为一组，海外市场占西班牙整体市场份额的17％。

海外买家在西班牙贷款买房

经历6年按揭贷款紧缩後，西班牙国内市场已经瘫痪，而大多数海外买家现金充足，国际市场并未受拖累。2015年初公证员统计显示，80％的外国购房者不贷款，我预期年底的数据相似。马贝拉2015年第三季度的统计数据表明，70％的购房款是现金。如果2015最终数字显示越来越多的外国人贷款买房，我相信那也更多地与全年利率下跌有关。就英国买家和持美元的买家来说，英镑兑欧元和美元兑欧元大幅走强，许多人将贷款视作一种财务选择而非必要。

即使海外买家确实需要贷款才能买房，他们的首付也高达40％或50％。虽然银行再一次非常热衷借钱给国际买家，但我的建议是，预算制定中，按揭成数（LTV）最好是60％，并做好保守估值和状态被详细审查的准备。的确，一些银行可能会提供70％按揭成数，但随後他们会给出非常低的估值。在实际情况中，他们提供的贷款不会超过房价的50％或60％。

2015年，我遇到过几次这样的情况，我认为房产已经卖出，但後来又挂牌，原因都是外国买家未能拿到抵押贷款。在一个案例中，我的客户们介入了，以低於原价20%的价格拿到了房子。

西班牙房地产成交量价走势

自2014年第一季度以来，主要海外目的地房产价格已经触底反弹；2015年则持续上升；预期年底地中海沿岸市场上涨约4％，马洛卡上涨7％。但我预计，在那些最好的地段，最终确认的全年数据甚至会更好。我还预计房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家上涨的需求将与黄金地段高质量库存短缺形成矛盾。

然而，在我看来，海外市场也有一部分和国内市场一样处境艰难。我指的是国际市场上依赖贷款的那部分买家，他们期望获得80％-100％贷款购买典型的2房2卫度假公寓，在市场繁荣时期这轻而易举就能实现，但现在不可能。在地中海海岸，这类房产占银行没收物业的绝大部分，说得好听些大部分都不太乐观。事实上，2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，海外买家对地理位置较次和质量较差的房产可谓敬而远之。那些黄金地段之外的地区，供过於求仍是个大问题，所以不存在价格上涨的压力。

尽管如此，2015年，市场改善的三项指标——交易量丶抵押贷款获批数和价格，在西班牙房地产泡沫破裂後第一次均朝着正确的方向移动。它们并非总是在一条向上的直线上移动，更多的时候是波浪式变化，每月有上下起伏。至於价格，2015年初起，尽管许多地中海地区出现正增长，但一些地区房价持续下跌使得全国平均房价增长水平为负。但最後，西班牙国家统计局的统计数据显示，2015年第三季度，所有地区的登记房价环比均出现上涨，年增长率范围从拉里奥哈（La Rioja）最不起眼的0.8％横跨巴利阿里群岛（the Balearics）的8.4％——尽管一些地区，如加那利群岛（the Canaries）和巴伦西亚（Valencia），房价环比增长有所放缓。

正如预期的那样，随着银行贷款限制放宽，抵押贷款获批数增多促使交易量连续14个月上涨，我估计年末总成交量将同比增长26％，离40万套不远。但是，10月抵押贷款获批数和交易总额增长均有所放缓。不过，在没有获得全年数据时，不能判断这是个暂时现像还是个复苏正失去动力的迹像。交易量10月仅增长2.7％，9月则大增13.8％。评级机构惠誉在声称西班牙市场已经见底的同时也表示，该国经济复苏将是缓慢而不均衡的；专业金融服务机构毕马威（KMPG）则非常谨慎地看待市场复苏，主要考虑到人口萎缩和好几年的高失业率。

因此，只要考虑到低端的国际市场与低迷的国内市场，似乎就有理由说，统计表明，房地产市场确实在2015年触底；或也可以乐观地认为，2016年西班牙房地产市场虽然仍然脆弱，可能不会变得更好，但至少不太可能变得更糟。鉴於国际买家资金雄厚且现金充裕，海外市场需求将持续攀升，唯一可导致增长放缓的薄弱环节是优质库存短缺。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

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