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外國買家澳洲購房數十億澳元 政府從未例行檢查或記錄！

外國買家在悉尼房市豪擲數十億澳元購房，卻沒有政府機構例行檢查相關法律或記錄外國買家的購房詳情包括金額和物業信息。

據《每日電訊報》報道，相關法律有漏洞，雖然海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可投資，但沒有政府機構檢查這些投資者是否確有征求委員會的許可，或他們的登記信息與實際的購房行為是否一致。FIRB每年都會公布申請獲批的數量和金額，但並未記錄已完成的銷售的數字，並會注明公布的數字與實際的投資情況有“很大差別”。

此外，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物業信息部（Land and Property Information）也並不收集具體的行業數字，而房產辦公室（Land Titles Office）只顯示業主信息，沒有他們的國籍信息，也不顯示購房資金來源。

海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可以投資澳洲房產

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中介只詢問買家是否持有許可

新州政府知道一些外國買家正在違規買房，未申報投資情況，現在正開始進行調查。但他們需要買家自願投案或大眾提供線索。違規的懲罰措施最近也有所加重，包括3年的監禁。澳洲稅務局（Australian Taxation Office）獲得授權執行外國買家購房法規，這導致調查案件數量突然上升，但外國買家違規購房的整體情況依然不明朗。

房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的負責人岡寧（Malcolm Gunning）說：“沒有任何政府機構聯系我們。”岡寧還在好市圍（Hurstville）開了一家公司Gunning Commercial，是向中國人出售房產的主要中介公司之一。“我們會詢問外國買家是否持有FIRB的批准，但檢查是否屬實則是警察的事情。”他還補充稱：“這個問題經常被談論，導致了很多仇外情緒。不過我們在外國人購房方面沒有什麼數據。”“我們是一個多文化的國家。你在車士活（Chatswood）的拍賣現場會看到很多中國競標者，在卡布拉瑪塔（Cabramatta）可能看到很多越南競標者，但在大多數情況下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB對195個案例展開調查

根據FIRB的最新年度報告，2013-14年，外國人擬在澳住宅地產方面的投資增加了一倍多至347億元，超過130億元是在新州。同時，擬定在商業地產投資從348億元增至399億元。這使得地產成為最為吸引外國資金的行業，總投資從519億元升至746億元，是礦業勘探和開發所吸引的投資的3倍多。

在審批表上，中國排名第一，地產投資（包括商業地產）金額達1240億元，是美國的2倍。不過FIRB稱，這些數據也包括“當年還未實施的投資”，地產中介則稱真實的數據可能更高，也可能更低。他們稱審批系統有漏洞。

從12月1日起，非法購買二手房的外國居民將面臨最高達12.75萬元的罰款或3年監禁，違規公司將面臨最高達63.75萬元的罰款。目前依然不清楚有多少外國居民在澳洲買房。截止今年6月，FIRB的調查數目達到了195個，其中24個案例中，外國買家主動承認違規購房。還有40個案例是由大眾提供的線索。

195個案件中：

  • 維州有93個，新州有65個，昆州有22個，西澳有10個，其他在南澳、塔州和首都領地
  • 大眾告密：40個
  • 買家自願招認：24個
  • 最糟糕的一個案子：一位外國投資客被發現與10多宗物業有關，從30萬元的公寓至140萬元的住房不等

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市民發飆 加拿大外資投資時代或將告別輝煌

在外國人投資加拿大房地產方面，現在只有零零碎碎的數據。一些專家認為，如果政策制訂者想要維持加國房地產市場的穩定，便必須查明其中的外國投資者狀況。

房地產市場中的外國投資者最近成為溫哥華的熱門話題，很多溫哥華市民抱怨，那些尋求資金避風港的外國人大量湧入溫哥華投資住宅，推動房價飛漲，以致當地人再也買不起房子。

市民發飆 加拿大外資投資時代或將告別輝煌

一些批評者擔心，一旦房地產市場出現下跌的徵兆，外國投資者便會立即賣掉手中的房產逃離加國房地產市場，從而加劇房市崩裂的程度。

溫哥華羅品信最近為此致函卑詩省長簡蕙芝，提議省府採取開徵投機稅等行動，以此壓制那些導致房價節節升高的炒樓者。但簡蕙芝本月初回函說，根據專家的分析，以開徵新稅方式壓抑房價，可能適得其反，甚至可能令一些以房貸購屋者出現負資產。

卑詩省房地產協會也說，溫哥華房價上升很快主要原因，是地理位置導致建地資源不足，而非外國投機者炒高。

然而，卑詩省房地產協會首席經濟師摩爾承認，手中缺乏具體的統計數據，“目前政府未蒐集這些數據。”

迄今只有加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)試圖蒐集共管公寓市場中的的外國投資者數據。去年秋季CMHC以調查共管公寓大樓經理等方式，調查持有共管公寓的外國投資者的數量，結果發現從總體看，持有共管公寓的外國投資者比例很低，雖然在溫哥華、多倫多和蒙特利爾的一些熱門住宅區中外國投資者比例較高。

在一些大都會的特定地區，外國人投資共管公寓的比例相當高，例如在蒙特利爾市一個住宅區，有6.9%用於租賃的公寓的東主是外國投資者。在溫哥華的部份地區的租賃公寓擁有者中外國人占5.8%，在多倫多市中心這一比例約為4.3%。但是，CMHC告誡，對大城市特定地區進行的調查所取的樣本很小，據此得出的統計數據可靠性較低。

而且那是最熱門地區的情形，從整個城市看，外國投資者的比例更低得多，他們在多倫多的共管公寓市場只占大約2.4%，在溫哥華占2.3%，蒙特利爾占1.5%，維多利亞占1.1%。CMHC據此認為，儘管很多人擔憂一旦外國人決定套現和退出加拿大房市時，有可能導致共管公寓市場一落千丈，實際上外資根本不具備這樣的影響力。

必須指出，CMHC這些不甚精確的統計數據只涉及共管公寓市場，難以反映外資在加拿大整個房地產市場的面貌。CMHC的首席經濟師杜甘表示，該機構正在設法擴大這項調查研究的範圍。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)副首席經濟師陶爾說，進行這類統計的挑戰之一，是如何界定外國投資者。他指出，與加拿大毫無關聯的外國買家在加國房地產市場中只占很小比例，更多見的是買家自己在外國工作和居住，但他的其妻子兒女住在他買的住宅裏，他的家人參與加拿大社會活動，孩子在加國學校就讀。

陶爾繼續說：“這是內資呢還是外資？外資的概念比人們認為的複雜得多。”

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好房先給外國人 1/10悉尼房產不掛牌

據《每日電訊報》報道，令眾多買房需求者無法進入澳洲房地產市場的不僅僅是高房價，悉尼很多優質房產被指只對投資者和外國買家開放。

市場分析師估算，去年銷售的大約9萬套房產中，有十分之一是場外交易，即房地產中介不需要將房子掛牌，而是直接找代表著市場中最富裕買家的中介公司。

研究公司SQM Research的克裡斯多夫（Louis Christopher）表示，場外交易越來越多，原因是對房產的激烈競爭令富裕的澳洲房產投資者想在熱門城區中搶占先機。他們為了比市場更早知道放盤情況，願意向買家中介支付高昂的費用以換取“情報”。

澳洲房產研究員奧文（Eliza Owen）補充說，自2012年以來，對這類服務的需求推動悉尼外經營的買家中介數量增長了2倍。

“現在能在悉尼買到房子與你認識誰有很大關系。在買家中介很多的城區，普通買房者可以選擇的房子寥寥無幾。”

場外交易也可以解釋悉尼待售房產為何錄得破紀錄跌幅。根據Core Logic RP Data的數據，

如今市場上公開銷售的房產只有大約1.6萬套，而去年同期超過2.2萬套。

買家中介Cohen Handler的創始人科恩（Simon Cohen）稱，場外交易尤其受外國買家歡迎，他公司接待的客戶中，外國人占了10%，而在其他中介，這個比例更大。

“他們追求的是最大租金回報，要的是增值潛力巨大的房產。他們需要有人為他們談判。而在悉尼這樣一個競爭激烈的市場，這種需求非常強大。”

悉尼房產買家Rosemary和Jorge Castillo夫婦以及他們的2個女兒

Ray White的Gavin Rubinstein稱，如果賣家希望私下交易，地產中介就會找買家的代理人。喜歡私下交易的除了投資者之外，有時也會有一些厭倦了被擠出市場的自住型買家。

例如Rosemary和Jorge Castillo夫婦，他們今年初想在內西區買房，一番尋找後屢屢受挫，他們覺得找買家代理是物有所值。

“這筆額外費用是值得的，但找代理之後令我大開眼界。你以為自己看完了所有的房子，但其實不是。我們在掛牌前看了Leichhardt的一間房子，非常符合我們的心水。我們在3個星期前將它買了。

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90天賣豪宅限期過半 澳洲財長攤牌中國巨富！

悉尼派珀角豪宅Villa del Mare

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澳洲財長何基（Joe Hockey）和一名中國富豪之間的攤牌大戰正打得火熱，紛爭焦點是一所悉尼派珀角（Point Piper）大宅。

3月初，財長何基以違法外國人持有澳洲房產規定為由，命令該中國富豪在90天內賣出Villa del Mare。而該富豪在去年11月以3900萬元高價把該大宅買入。然而，90天限期已經過半，尚未有跡像顯示該大宅將掛牌出售。有鑒於水岸豪宅Altona花了6年時間才以5200萬元在2013年覓得新主，房屋經紀猜測Villa del Mare不得不在限期到來前賤價出售。

房地產中介公司King & Wood Mallesons的合伙人布倫南（Malcolm Brennan）表示，任何挑戰財長決定的舉動都將是復雜而耗時的。“《行政裁決司法復核法案》（Administrative Decisions Judicial Review Act）在審核財長名命令方面沒有幫助。因為財長是根據《外國並購法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act）而做出決定的。”

盡管該中國富豪所屬公司的發言人表示，公司將全面配合澳洲當局。但尚未有跡像顯示，該中國富豪將出售悉尼豪宅。而該名中國富豪也是聯邦政府打擊外國人違規在澳洲購房行動中令人矚目的打擊對像。

何基一名發言人尚未證實，該中國富豪是否申請延展90天賣房限期，也不清楚當局是否批准延期。

布倫南表示，該悉尼豪宅能賣給澳洲人或獲得外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）批准的外國買家。

而撤資命令被廢除的先例也確實存在。房地產中介公司King & Wood Mallesons的合伙人高定（Greg Golding）舉了一個發生在2005年的例子，當時瑞士人懷特（Marie Wight）在聯邦法庭上成功上訴，廢除了其南澳住宅的撤資令。

此外，5200萬澳元的Altona大宅被一所名叫Chaimovich Investments的公司收歸囊中。該公司的唯一總裁是Xiuzhen Ding，他在中國山東出生，如今長居墨爾本。

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亞洲資本繼續驅動悉尼房市 50到100萬澳元最受外國買家關註

外國買家的興趣集中在50萬至100萬價格區間的悉尼公寓

外國買家繼續驅動悉尼房市的超載步伐，佔了新州總需求的21%以上，佔全國需求也超過15%。

據《悉尼先驅晨報》報導，澳洲國民銀行（National Australia Bank，NAB）發佈的季度住房調查數據顯示，雖然澳洲住宅價格增長有所放緩，但悉尼依然跑贏全國，主要是受外國投資的驅動。
 
「我們認為主要動力在於亞洲投資，主要在於中國人。」NAB首席經濟學家奧斯特（Alan Oster）稱。
 
外國買家的興趣集中在50萬至100萬價格區間的悉尼公寓。悉尼的數據是NAB調查史上最高的。奧斯特認同一個觀點，即中國投資者喜歡將資金從中國轉移到悉尼房地產市場。「這裡是一個避難所，那是我們所談論的大眾觀點。」他說。
悉尼公寓不同價格區間的外國買家比例：（來源：NAB季度住房調查）
房地產機構Allen Wargent Property Buyers的負責人瓦根特（Pete Wargent）認為，投資增加已經開始對市場造成可衡量的影響。他指出亞洲投資在4個方面激勵或者說至少在影響澳洲的房地產市場：開放商資本推高土地價值、審批購買翻倍、中國遊客消費創紀錄、中國資本外流。
 
瓦根特特別提到中國香港Golden Horse集團在Erskineville購買的一個開發地塊，價格是3.5億，為同類交易中的最高價。「開發商繼續建設破紀錄數量的高層住宅供應，令人愉快的是，這種趨勢有助於大幅增加住宅總庫存。」他說。
 
瓦根特似乎也支持奧斯特的觀點，認為亞洲的資本正流入澳洲的房市。
NAB澳洲房價預測：（來源：NAB季度住房調查）
NAB預測澳洲全國房價到2015年末將平均增長4.4%。悉尼將依然大幅領先，增幅預計達到7.7%，其次是墨爾本（6.2%）、布里斯班（3.8%）、珀斯（0.7%）和阿德萊德（0.4%）。
 
「到2016年，全國平均房價增速將放緩至3.4%，主要反映了我們對失業率上升、家庭收入增長疲弱、可負擔性擔憂（尤其是悉尼和墨爾本）、生活成本壓力和家庭高水平債務的預測。」奧斯特說。
 
「新州的整體消費者信心依然是最強的，其次是維州和昆州。南澳和北領地的消費者信心有所改善，但西澳的消費者信心依然是消極的。
 
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專家分析：暫停重大投資簽證有助房市降溫

澳洲政府兩周前將暫停重大投資者簽證（SIV）加入宏觀審慎措施之中，麥格理證券（Macquarie Equities）認為這可能有助澳洲房市降溫、帶來抑制澳洲房價增長進而造成澳洲銀行後續表現不佳的風險。

麥格理：暫停重大投資簽證有助房市降溫
4月9日，移民和邊境保護部（Department of Immigration and Boarder Protection）暫停了允許了外國富人用投資換澳洲公民身份的SIV項目。
 
“我們認為政府的憂慮集中在這個機制的順應性投資選擇性質之上，以及有關部門對於申請者的合法性查驗是否能做到足夠的充分有效。”麥格理分析師稱。
 
“這是政府控制國內房價失控的最新舉措（繼打擊外國買家和限制投資者借貸之後）。我們懷疑澳聯儲（RBA）是想等這些與房市相關的措施開始起效後，再考慮下調官息。”
 

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澳洲政府建數據庫 打擊外國人囤房不住不租

澳大利亞政府正大力打擊外國人非法購買澳洲房產的行為

據《每日電訊報》報道，更多民眾擔心外國買家湧入導致澳洲房價居高不下。因此，由外國人購買的住房或將接受水電使用情況測試，以查看這些住房是否處於無人居住的空置狀態。

聯邦財政部政務次官奧德威爾（Kelly O’Dwyer）表示，外國人在澳洲買房而不住是“完全的錯誤的”事情，也有證據顯示部分臨時居民故意不把名下房產出租，從而避免外國投資監管委員會的監督。“我們聽過不少例子，即房屋被開發建造後卻無人居住。這是社會架構中的一個廣泛問題。我認為外國人推升澳洲房價是一個非常真切、非常真實的憂慮。”奧德威爾說。

艾伯特政府（Abbott Government）正大力打擊外國人非法購買澳洲房產的行為。此前，由奧德威爾主導的一項國會調查強烈批評外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board ）執法不嚴的現狀。政府打算向外國購房者征收最低5000元申請費，利用這筆款項建立一個全國數據庫，以監控非澳洲公民的住房交易狀況。
 
擁有墨爾本內東南區Higgins選區的奧德威爾表示，數據庫能用於交叉比對住房的水電使用狀況，從而查看這些住房是否被閑置。她說：“數據庫能讓我們真實了解到外國人購房問題的廣泛性和嚴重性。”奧德威爾也暗示，政府或需考慮進一步對外國購房者征稅，因為本地居民稱500元購房申請費無礙外國人投資澳洲房產的步伐。
 
家住Hawthorn區的奧查德（Roland Orchard）參與了近期舉行的外國人購房論壇。他表示，大量事實證據表明外國買家選擇在Kew區和Balwyn區購房，導致這些地區的房子處於空置狀態。“允許外國人買房和違反規則引發住房短缺，從而推升總體房價。”
 
來自居民團體Planning Backlash的多羅斯特（Mary Drost）表示，外國人按照規定只能購買新房。但許多人把原來的住房拆除，從而再建造新房。
 

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澳洲密鑼緊鼓泡制辣招 外國人違規購房仍然“防不勝防”？

澳洲外資審查委員會（FIRB）主席在澳洲證券投資委員會（ASIC）的年度會議上坦承，外國人違規在澳洲購買房產乃“防不勝防”，該委員會發現違規案例的能力“非常有限”，其建議成立交易登記中心，由澳洲稅務局（ATO）掌管，並由各省、行政區土地管理辦公室支持來完成。

澳洲政策規定，外國人只能購買澳洲新屋，不可購置成屋，除非他們是澳洲的臨時居民，做暫住之用。那麼在他們離開澳洲時，必須賣掉房產。

澳外資審查委員會主席威爾森（Brian Wilson）說：“目前澳洲約有1100萬個房產，每年易主約60萬個。不可避免的，其中會有一些違規的交易。但是我們機構發現這些違規交易、並接下去處理的能力太有限了。”

為了解決這個問題，該委員會提出了很多建議，包括成立一個全國性的交易登記，並設立民事和刑事處罰條例、以及設一大筆申請費等。目前聯邦財政部正在就這些建議展開諮詢。

威爾森說：“目前本委員會和聯邦財政部只能處理擺到我們面前的案例。我們所需的是一個自動化數據管理中心，來幫助識別這些違規交易。”

目前正在醞釀把這個登記中心的職責交由澳洲稅局來管理。“對管理大量數據來說，稅務局比財政部合適，財政部更多的是一個政策機構。”

威爾森說這個登記中心的建議得到了“廣泛支持”，但需要各省、行政區土地管理辦公室的支持。

目前昆州是全國唯一一個會詢問買家是否為外國人的省份。“這不是一件簡單的事情，但我有信心這將擺上澳洲政府理事會（COAG）的議程。”威爾森說。

澳洲外資審查委員會認為澳洲打擊外國買家違規交易的能力有限

3月早些時候，聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布出售被中國第15首富非法購買的價值3900萬澳元的派珀角（Point Piper）豪宅。當時霍基說，他在給外國買家“通知”，會有更多的打擊非法交易的情況。但迄今為止對違規購房者的查處率仍較低，可能一些外國買家仍願意來澳“賭一把”。

威爾森說：“目前我們已經威脅強迫撤資和可能導致坐牢的刑事起訴，但障礙是刑事起訴的證據要求非常高，這個過程需要大量的時間和金錢。”

從來沒有人因為非法外國房地產投資案在澳洲被關押。“我們提議的是要有一個成熟的民事處罰機制，能夠讓執法者易於執法。”

威爾森說，希望監督機構能有更大權利來剝奪違規購房者的經濟利益，而不受滿足認罪條件的阻礙。“當然在非常極端的情形下，還需走定罪的程序。”

威爾森說這些建議在房產界收到了不同的反饋。“有的房產商說不想看到實施民事制裁，而有的認同需有一個更嚴厲的制度。”

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出價就付1500？ 居外網力挺外國買家對澳洲房產新政說不

中國最大的海外房地產網站之一居外（Juwai.com）警告道，外國人購買澳洲房產每次出價就需支付1,500澳元。

居外認為，外國人在澳洲買房的新收費將導致外國投資減少

一項對外國投資者購買澳洲住房的議會調查報告建議澳洲政府向試圖購買房產的外國人收取1,500澳元的費用，調查會議主席奧德懷爾（Kelly O’Dwyer）表示，此舉能在四年內創1.587億澳元的收入。

網站Juwai.com總裁冼明（Simon Henry）認為，該建議將產生負面影響，買家會轉向西方其它國家投資房產，從而減少澳洲的外國投資。財長霍基（Joe Hockey）必須要慎重考慮，是否要做出這種導致外國投資減少的決定。

冼明說：“隨著市場的放緩，這是一個尷尬的時間來影響一直表現積極的市場，”澳洲是唯一設有限制的西方國家，美國、加拿大、新西蘭、英國和歐洲大部份國家都沒有這類限制。

他說：“我擔心海外購房者每次提出購買房產申請時向他們征稅或收取1,500澳元費用的建議，即使他們沒有過錯，也可能購房失敗（例如另一人競價勝出）。”如果有必要收取費用，則應該只適用於成功的購房，而不是每一次的嘗試購房舉動。

“所有購房的人都知道，在一次的競價成功之前可能有多次投標嘗試。該報告希望澳洲房產投資者支付1,500澳元，即使他們沒有成功購買到房產並非自己有過錯，這值得提出商榷。”

冼明表示，外國買家並沒有與首次購房者競爭，不應對澳洲房地產價格上漲負責任。他說：“議會調查報告本身大部份的證據表明，外國購房者不是澳洲房價全線升高的原因。價格高更可能是由於低利率、供應不足及負扣稅所致。”

但是，昆省房地產研究所總裁麥科萊拉（Antonia Mercorella）近日對議會調查報告表示歡迎，稱這對外國投資信心的恢復起到重要作用。她說：“我們將密切關注該建議，總體上看這是一個非常積極的報告。昆省房地產研究所希望看到房地產行業管理外國投資的一個透明、公平和可行的制度，我們支持能使這成為現實的措施。”

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