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西班牙海外房地產市場的“3W”原則（Who、What、Where）

買家是誰（Who）

世界領先的商業地產和房地產服務顧問公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地產投資方面，西班牙重新列入前10大國家榜單， 2015年底，該國房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外，而2013年，西班牙在這一榜單上排名第16，2014年排名第11。在企業層面方面，近年來有一個特征就是，機構投資者和私人股本基金的對內投資專注於從地方政府和銀行手中購買已建成的公寓樓群，但2014年底，就有評論指出，好地段缺乏優質、價格合適的現房。所以毫無疑問，2015年這種類型房產的總體交易更少，2015年有跡像表明，包括裡亞爾托（Rialto），哈裡（Harver），肯尼迪威爾遜（Kennedy Wilson）等機構投資者投資開發和建築項目都是以合資合作形式，而不是直接投資成品房。2015年12月，中國香港白金地產（Platinum Estates）買下了海於馬貝拉最好的海灘的海濱地段，計劃在該地開發5棟酒店和別墅度假，投資總額2億歐元。

2015年的個人買家或多或少是2014年的重演。西班牙房地產國外投資者中，來自歐盟的買家占比又一次超過60%，其中英國買家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大買家法國的兩倍多。這一房地產趨勢可能持續。根據西班牙產籍辦公室2015年第一季度至第三季度的數據分析，英國對西班牙房地產投資增速是其他國家兩倍多。相比之下，2013年以10%市場份額占據第二位的俄羅斯2015年以來連續三個季度繼續下降，截止第三季度海外市場份額不超過3%。

在這兩個例子中，貨幣彙率可能起到了重要作用，一方面，2015年英鎊走勢良好，年底彙率跟年初一樣，1 英鎊兌1.35歐元，而俄羅斯盧布卻損失慘重。2015年，俄羅斯在西班牙旅游房地產市場的份額減少了一半以上。如前所述，海外購房者一般一開始是作為游客，而來自一部分國家的游客數量大幅增加。2015年7月，西班牙美國游客數量上漲40.5%，毫無疑問與美元走強有關；亞洲游客，尤其是來自日本和中國游客數量增漲 30%，他們主要是受高爾夫旅游吸引；其他歐洲國家，如奧地利、波蘭、匈牙利等地的旅游人數呈兩位數增長，表明未來在西班牙買房的外國族群將進一步擴大。

買什麼（What）

2015年出售的絕大多數房產是經二手轉售，盡管這裡所說的二手房包括銀行從開發商那裡拿到，目前正在銷售的新房， 原因是銀行從開發商那接管的房產時已登記為首次銷售。2015年底，轉售房與首售房比率大約是4:1。然而，正如前面提到的，現在活躍在市場上的海外買家一般資金充裕，這些投資者通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出庫存新房最不感興趣，不管它是銀行二手轉售還是最初的開發商直接銷售。這就是西班牙房地產泡沫留下的問題，因為事實是，直至2008年崩潰的，長達十年建築熱潮並不是最理想地段的優質房產項目的建築熱潮，而是在二級沿海地區或衛星城市的郊區房產的建築熱潮。早前有報道指出，一些分析師認為，很大一部分售不出的新住宅將永遠不會找到買家，那些僅僅是混凝土加上窗戶搭建的房產，並且地段缺乏基本的基礎設施，如交通、商店和學校，價格可能是5萬歐元或更少了。

當前市場如此偏重於轉售另一個因素是海外活動主要圍繞著數年前就開始銷售的樓花，並且留有庫存的可能很小的房產項目。2006年，獲得許可證批准的建築項目最多，為865,561個，而2013年最少，僅34,873個，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全國範圍內獲得批准的建築項目恢復到39,871個，公寓與獨立屋比率大約為3:1。這些數據的關鍵是2015年獲得許可證的項目，特別是公寓項目，這些項目要到2016年末甚至2017年才能銷售，所以短期內不會發生任何改變，新建築仍將有限。你可以看一下西班牙馬拉加（Malaga）省的房地產市場現狀，這裡是海外房產購買最活躍的地段之一。過去幾年，市場最活躍的高峰期，獲得許可證批准的建築項目每大約2萬個。在2015年第一季度到第三季度共有1797 項目獲批，其中公寓為30%，新建房屋70%。即便如此，與2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，獲批項目僅為584，而且過去幾年，新房庫存少，也解釋了為什麼2015年二手房轉售與新建房銷售之間的比例遠遠高於全國平均水平，在馬拉加省，90%的房產銷售是二手轉售。

所以，2015的市場以轉售為主，這一趨勢將延續到2016年。事實上，早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，買二手房時，我建議客戶多看重經濟意義，而不要因為需要修整或是獨立房屋需要拆除重建等原因就被嚇倒，建築成本仍然很有競爭力。幾乎肯定的說，比起新建房來，你能以更優惠的價格得到一套成品房，尤其是公寓和聯排別墅，比起最新建或是近期建造的房產，它們會更寬敞，地段更好。

問：如果沒有國際買家，西班牙的房地產市場會怎樣？

答：規模大縮水。

外國買家聚集的西班牙地區市場

西班牙物業登記處發布的2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，准確的說是海外買家前往的地方。單看西班牙內陸，三個成交量最高的地區按順序分別是安達盧西亞（Andalucia）、瓦倫西亞（Valencia）和加泰羅尼亞（Cataluña），其中安達盧西亞月月占據首位。各地區的數據也進一步顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演重要的主角。例如，外國買家占巴利阿裡群島（Balearics）房產交易的33％，加那利群島（Canaries）也類似。在內陸，阿利坎特市（Alicante）的海外買家占比最高，為50％；馬拉加省（Malaga）40％；在經濟最活躍的黃金地段之一馬貝拉（Marbella），60％的購房者來自別國。將居住和非居住外國人計為一組，海外市場占西班牙整體市場份額的17％。

海外買家在西班牙貸款買房

經歷6年按揭貸款緊縮後，西班牙國內市場已經癱瘓，而大多數海外買家現金充足，國際市場並未受拖累。2015年初公證員統計顯示，80％的外國購房者不貸款，我預期年底的數據相似。馬貝拉2015年第三季度的統計數據表明，70％的購房款是現金。如果2015最終數字顯示越來越多的外國人貸款買房，我相信那也更多地與全年利率下跌有關。就英國買家和持美元的買家來說，英鎊兌歐元和美元兌歐元大幅走強，許多人將貸款視作一種財務選擇而非必要。

即使海外買家確實需要貸款才能買房，他們的首付也高達40％或50％。雖然銀行再一次非常熱衷借錢給國際買家，但我的建議是，預算制定中，按揭成數（LTV）最好是60％，並做好保守估值和狀態被詳細審查的准備。的確，一些銀行可能會提供70％按揭成數，但隨後他們會給出非常低的估值。在實際情況中，他們提供的貸款不會超過房價的50％或60％。

2015年，我遇到過幾次這樣的情況，我認為房產已經賣出，但後來又掛牌，原因都是外國買家未能拿到抵押貸款。在一個案例中，我的客戶們介入了，以低於原價20%的價格拿到了房子。

西班牙房地產成交量價走勢

自2014年第一季度以來，主要海外目的地房產價格已經觸底反彈；2015年則持續上升；預期年底地中海沿岸市場上漲約4％，馬洛卡上漲7％。但我預計，在那些最好的地段，最終確認的全年數據甚至會更好。我還預計房價上漲壓力將在2016年持續，因為國際買家上漲的需求將與黃金地段高質量庫存短缺形成矛盾。

然而，在我看來，海外市場也有一部分和國內市場一樣處境艱難。我指的是國際市場上依賴貸款的那部分買家，他們期望獲得80％-100％貸款購買典型的2房2衛度假公寓，在市場繁榮時期這輕而易舉就能實現，但現在不可能。在地中海海岸，這類房產占銀行沒收物業的絕大部分，說得好聽些大部分都不太樂觀。事實上，2015年絕大多數房產交易都發生在極少數的黃金地段，海外買家對地理位置較次和質量較差的房產可謂敬而遠之。那些黃金地段之外的地區，供過於求仍是個大問題，所以不存在價格上漲的壓力。

盡管如此，2015年，市場改善的三項指標——交易量、抵押貸款獲批數和價格，在西班牙房地產泡沫破裂後第一次均朝著正確的方向移動。它們並非總是在一條向上的直線上移動，更多的時候是波浪式變化，每月有上下起伏。至於價格，2015年初起，盡管許多地中海地區出現正增長，但一些地區房價持續下跌使得全國平均房價增長水平為負。但最後，西班牙國家統計局的統計數據顯示，2015年第三季度，所有地區的登記房價環比均出現上漲，年增長率範圍從拉裡奧哈（La Rioja）最不起眼的0.8％橫跨巴利阿裡群島（the Balearics）的8.4％——盡管一些地區，如加那利群島（the Canaries）和巴倫西亞（Valencia），房價環比增長有所放緩。

正如預期的那樣，隨著銀行貸款限制放寬，抵押貸款獲批數增多促使交易量連續14個月上漲，我估計年末總成交量將同比增長26％，離40萬套不遠。但是，10月抵押貸款獲批數和交易總額增長均有所放緩。不過，在沒有獲得全年數據時，不能判斷這是個暫時現像還是個復蘇正失去動力的跡像。交易量10月僅增長2.7％，9月則大增13.8％。評級機構惠譽在聲稱西班牙市場已經見底的同時也表示，該國經濟復蘇將是緩慢而不均衡的；專業金融服務機構畢馬威（KMPG）則非常謹慎地看待市場復蘇，主要考慮到人口萎縮和好幾年的高失業率。

因此，只要考慮到低端的國際市場與低迷的國內市場，似乎就有理由說，統計表明，房地產市場確實在2015年觸底；或也可以樂觀地認為，2016年西班牙房地產市場雖然仍然脆弱，可能不會變得更好，但至少不太可能變得更糟。鑒於國際買家資金雄厚且現金充裕，海外市場需求將持續攀升，唯一可導致增長放緩的薄弱環節是優質庫存短缺。

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