奥克兰 – Page 8

在新西兰购买期房的要注意些什么？| 海外

随着越来越多奥克兰人对公寓的热度增加，“期房”这个概念也正在逐渐地被新西兰市场所接受。

不过，新西兰的公寓市场还不算太成熟，在这里买“期房”还是会冒一定风险的。近日，行业人士Maria Slade就在她出版的新书“新西兰购房指南”中，专门提到了在购买“期房”前，12个你不得不知的问题，一起来看一下！

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1、搞清楚开发商背景

如果你对新西兰的开发商并不熟悉的话，可以登录这个官方网站，上面每家公司的情况都一清二楚。

还有一些网址也请记住，查是否有破产的，

.这个网页上可以搜任何出现在法庭上的名字。

你是可以查哪些工程指导是被禁了的，只要掌握到那个director的名字，就可以去Insolvency and Trustee Service去注册查看他们有没有被卷入什么案件工程。

当然，也不要省了在google上大肆“人肉”这些开发商的步骤，各种相关的新闻报道都留意一下，看看他们有没有什么项目是失败的，或者进入了破产进程的……

2、查清楚他们拿到consent没有

你可以去查一下开发商到底有没有拿到建筑许可，因为有时候有些开发商在没有resource consent的情况下，就会打广告，拿着一个空空的图纸开始卖楼。

一般来说，一个合法的contract几乎都会说，必须要在多少栋公寓已经“预售”掉以后，楼盘才会开始施工。这是因为出资人必须要在开发商接收到一定程度的“预售”之后，才会给项目放款。

3、知道合同上的Sunset条款

一定要保证自己的合同上有一个利于自己的Sunset条款，这个条款会允许你在开发商没有在一定时间段内完成相应工程量的时候，进行取消并把你的押金给拿回来。

有些开发商故意要避免给你这个条款，因为他们不希望误工给他们造成任何损失。

4、首付交给第三方

一定要确保你给的资金是给第三方的信托账户（比如律师）放着的，而且这笔钱的利息是你的。

5、小心“Entire agreement”条例！

合同里面有一个叫做“全部同意Entire agreement”的条款，这些条款基本上的意思就是说，这个合同已经包含了你和开发商之间的所有问题，你们都已经同意了。这个条款就是被设计用来避免你后来跟他们扯皮的。

6、知道所见并非所得

大多数合同，都能使开发商在未经你同意的情况下，就直接对工程进行改变。

什么直接把你的公寓的size提高个5%了，或者改变布局，使用不同的建筑材料，改变车库的位置……简直不要太多见。

你在楼书上看到的那些漂亮得不得了的效果图……真的就只是效果图而已，那个效果是很难如实落地的。

根据房产律师的说法，如果你的公寓最后的样子真的变得太厉害，那么在你合同里面应该是有条款，可以让你减少付款的。

7、清楚自己有Cooling-off期的权利

在资源管理法案中，有一项规定，就是期房买主有一个14天的“冷静期”权利。也就是说，在你签了合同后的两周内的任何时间，你都可以改变主意，取消协议。

8、宽带、水电、物管问题谁管？

这些问题事先都要搞清楚！因为有些开发商会和一些公司说好，只允许业主使用某一家公司的供电、供网等等，你想用别的根本没办法安。

还有开发商会来一个长期协议，指定某一家物管公司。

为了让业主心甘情愿的接受他们的“霸王规定”，一般业主可能会得到一些价格上的好处。不过这肯定还是损害了你的自主选择权啊。

9、等到CCC，善用维护期!

一定要保证你最后一笔款，是在公寓拿到了CCC（建筑合格证）之后。这才能够保证开发商有动力去敦促施工过程。

CCC实际上就是在建筑法之下，确认工程施工按照建筑许可的原计划进行的一项声明。在交房后的维护期（maintenance period）内，业主如果发现单元有任何问题，可以告知开发商并要求他们付钱来修好。专家表示，这个维护期至少应该是90天。

10、要把以后花的钱考虑进去

开发商给你说的每年的物管费会是多少，往往并不表示你要交的钱也就这个数了，因为他们给你说的这个数，往往是没有包含长期维护费用的。每家物管公司都有一个长期维护计划（LTMP），而这个计划里面的维护费，到时候还是会你们业主去摊的。

虽然你的物业费一部分每年会放入一个长期维修基金（Long Term Maintenance Fund）里面——这样等到有大项目的时候，还是有钱去修的，但反正你的开发商应该不会主动去跟你说得这么细，因为不想让你觉得买了公寓每年要交这么多钱，嫌贵。

另外还有以下两点是大家应该心里有数的：

信息不透明的问题需要改善

在工程完工以后，开发商是应该要提供一个叫做Turnover Disclosure Statement的声明，上面会列清楚建筑相关的维修建议，各种warranty的细节，以及使用产品的担保期等等信息。但这个东西是给物管公司的，不是给业主看的。

房产律师专家表示，这种声明通常技术性很高，一般人都看不懂的。现在他们已经在呼吁开发商去出一个简单版本，并给每一个业主都发一份，而且还应该写清楚物管的LTMP会花多少钱。

信息越公开购买期房信心越强

现在专家们还在要求对“提前公开声明”进行修改，给买家一个更为清晰的未来蓝图。

不过，房子还没盖就要给业主报告，这确实有点浪费时间。

在这方面你要知道的是，已经有各种努力在进行，来增强人们购买“期房”的信心。比如，已经有团体向政府提出了一系列建议，其中包括，在给业主的“提前公开声明”中应该包含以下内容：

预估的物管费
开发商的背景资料、历史、已完成项目
项目中自住者的比例
项目中是否有单元被卖给政府机构以做安置住房
资源及建筑许可的列表
意向服务提供商合同的列表

（据新西兰天维网）

谁说房市降温了？奥克兰CBD公寓售价与租金齐飞 | 新西兰

房地产专门机构最近的一份报告显示，奥克兰公寓销售量创下历史新高。

The City Sales季度销售报告显示，奥克兰公寓最新均价已经涨至每平米10000纽币，这也反应了该领域的强劲需求。

谁说房市降温了?奥克兰CBD公寓售价与租金齐飞 | 新西兰 — 奥克兰公寓销售量创下历史新高

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报告显示，2005年，奥克兰公寓均价仅为每平米4000纽币左右，到2013年底，这一价格攀升至6000纽币/平方米，到2015年末的时候，价格升至了大约8000纽币/平方米。

公寓整体均价方面，报告数据显示，2005年时，奥克兰公寓平均价格为25万纽币，2013年攀升至35万纽币，现在已经接近45万纽币了。想要找到便宜的公寓已经越来越难。

报告称，“现在，投资者想要找到低于30万纽币的公寓机会已经非常渺茫。”

租金方面，2005年奥克兰公寓的平均租金为每周300纽币，但到了今年4月，奥克兰公寓的平均租金已经接近每周500纽币了。

报告同时预测，“根据当前的经济预期和公寓市场环境，奥克兰地区公寓租金还有望继续上涨。”

该报告定义的奥克兰CBD地区为Stanley St至Howe St，以及Quay St至Virginia Ave区域。

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（据新西兰天维网）

新西兰国会议员以亲身经历告诉年轻人如何买房句句是忠告 | 海外

年轻人该如何买房？国家党国会议员Chester Borrows给出了三条建议：勤俭持家，能早别晚，量力而行。

Borrows是一位老同志，日前披露的国会议员财产状况显示他名下有两套房。对于首次购房者，他的意见就是尽量节约开支，把钱省下来买房子。

“可以去同伴家看Sky（收费电视），也可以开一辆老车。”Borrows日前接受采访时说，“我的意思是尽早买房，但别指望一次买个豪宅。”

他称，自己就有朋友为了省钱，在公共场所看橄榄球赛直播。同时开一辆5年或者10年的老车也会为首次购房者省下几千到上万纽币，减轻买房压力。

虽然看起来对买房很在行，但Borrows在国会里还算不得“房叔”。数据显示，在所有的国会议员中，116名议员拥有302栋房产或持有股份，其中53名议员名下房产达到或超过3栋。

Borrows对初次买房者的建议就是：靠自己，勤俭持家。

“节约生活开支，减少午餐花销，多在家吃饭少去饭店。”他说，其他建议包括：尽量不出国旅游，要旅游就选择在新西兰境内。出门尽量住汽车旅馆而不是酒店。这样的生活要持续5年以上。

对于已经买房的人，他的建议是：尽快偿还房贷，在重新装修房子前想清楚是否必要。“如果要装修，也要根据经纪人的建议，选择低成本高质量装修。”

Borrows称，当初他和妻子Ella买首套房的时候也非常艰难。

“上世纪的80年代中期，在Taranaki买房要比现在艰难得多。当时利率超过了18%，通胀率达到了两位数，工资跟不上通胀的步伐。整个1980年代和1990年代房价都在快速上涨。”他说，现在，已经轮到了他孩子这代人买房了。

“我看到他们在努力攒钱，想在惠灵顿或基督城买房。我儿子已经在Calgary买了房，他们夫妻俩只有中等收入。”他说。

Borrows接着讲述了自己投资房地产的经历。“我住在Hawera的一套房中，名下另一套房是惠灵顿的一个公寓，2007年花了28.3万纽币买下。在那之前10年，这栋公寓只需要11万纽币。从1997年到2007年，价格上涨了2.5倍。接下来的10年，价格上涨了5万纽币。”他说。

来自New Plymouth的国会议员Jonathan Young也分享了自己第一次买房的经历。“我的首套房只有1000平方英尺，是一栋新建的三卧室房。由于我自己就是项目经理，所以我在房子上投入了大量精力，自己去找打折的建材，甚至为了省钱自己建造了厨房。”他说，之后他又自力更生建了两栋房，每次都是自己动手。

“我最近自建的这栋房，花了一整个夏天假期打地基。大部分挖掘工作都是自己完成的，其他工作包括粉刷等也是我自己做的。这省下了数以千计的纽币。”Young说。

上世纪80年代，他搬到了奥克兰，在这里买了房。

“当时的利率是22.75%，我们全家收入的50%贡献给房贷，生活很艰难。”他说。

新西兰统计局最新数据显示，新西兰目前的住房自有率为63%，较1991年的73%出现直线下滑。

（据天维网编译）

“新西兰优先”：新西兰限缩移民政策 | 海外

澳洲甫於4月18日表示将废除被外国移民当成永久居留跳板的“457工作签证”，以保障本国人工作权，新西兰随即跟进，翌日宣布提高技术移民收入门槛等新措施，藉由紧缩移民条件控管人数，解决移民量创新高带来的冲击。

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新西兰移民部长伍豪斯（Michael Woodhouse）在演说中指出，即便仰赖海外劳力的产业发现招募外籍劳工变得困难，政府也不多作辩解，“我们绝对奉行新西兰优先的原则”。

就在纽国公布最新移民政策的前一日，澳洲宣布取消以外国专业人员和高技术劳工为对象的“457工作签证”。美国总统川普周二也签署一道行政命令，限发专供外籍人士申请的“H-1B工作签证”，声称要帮助就业机会受到技术移民威胁的美国劳工。

新西兰移民措施变革，包括提高技术移民的收入门槛。据英国《卫报》报导，一般技术移民年收入门槛提高到近5万纽元，高技术移民年收入起码要达到7.3万纽元。

此外，发给低技术劳工的工作签证，效期缩短为3年，而且签证到期後须经过一段等待期，才能重新申请。

根据新西兰统计局的数据，去年新西兰的移民人数突破7万创历史新高，以来自英国丶中国丶印度丶菲律宾丶南非最多，其中大多选择在人口将近150万的第一大城奥克兰落脚。

移民到新西兰的人数创高，给奥克兰及其他大城造成冲击，住房短缺丶交通壅塞丶人口过多的忧虑日深，新西兰颁布新移民措施的目的，正是为控管移民人数。

这系过去6个月来，新西兰第2度紧缩移民政策，由於新西兰将於9月举行大选，许多选民对移民涌入甚感忧心下，移民政策料成为选战焦点。

（据工商时报）

加州三市为全美最具竞争力房地产市场 | 美国

美国房地产公司Redfin发布的最新报告显示，在房源不断减少以及房价不断飙升的现状下，加利福尼亚州的圣荷西成为全美最具竞争力的住宅房地产市场。

据《圣荷西信使报》报道，Redfin的这份报告是对今年3月份的房地产数据进行分析得出。报告分析称，今年3月圣荷西（San José）69.6％的售出住房成交价超出上市价，这一比例位居全美第一。按照同样的标准，全国第二大最具竞争力的住宅房地产市场是旧金山（San Francisco），该市3月份有66.7％的售出住房成交价超出上市价。名列榜单第三的是奥克兰（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交价超出上市价。

美国侨报网引述加州房地产中介公司Sereno Group创始人丶首席执行官特拉帕尼（Chris Trapani）说，造成这种现状的原因在于供求关系。他说：“住房房源紧张导致买家之间的竞争愈发激烈，房价就会随之不断上涨。”特拉帕尼指出，春季是房地产市场的周期性旺季。进入春季以来，买家数量不断增加，然而房源仍然处于历史低位，因此，在旧金山湾区南部房地产市场出现成交价超出上市价的现象极为正常。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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特拉帕尼说，大部分出现“成交价超出上市价”的是150万美元（209万新元）以下的房子。

事实上，“成交价超出上市价”也是一个全国性的趋势。根据Redfin的数据，3月份美国在售房屋数量同比下降13％，房源数量连续第18个月下降。

与此同时，全美房价同比上涨7.5％，房屋中价达到27万3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在两周内进入交易阶段，其中21.7％的房屋成交价超出上市价。

全美房地产市场中，从上市到交易用时最短的是丹佛和西雅图，仅需8天时间。列在后的是奥克兰和圣荷西，分别平均需要13天和14天。

湾区房地产市场的供不应求，有目共睹。圣荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中价上涨11.3％，达到95万7000美元。在旧金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中价上涨8.2％，达到118万5000美元。而在奥克兰，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中价上涨11.6％至65万美元。

（据联合早报）

穆迪警告：新西兰跻身全球四大“房市崩盘论”国家 | 海外

新西兰目前的情况和次贷危机前的美国非常相似，房价一旦逆转很可能给经济带来巨大打击，银行业首当其冲。

全球着名评级机构穆迪警告说，由于高房价和高家庭债务，新西兰是四个最容易发生住房市场崩盘的国家之一。

被穆迪认为存在泡沫而且最可能破灭的发达经济体有新西兰丶澳大利亚丶加拿大和瑞典。这四个国家的住房市场如果发生问题，可能会带来溢出效应。包括中国在内的经济体都将受到影响。

新西兰房价在过去三年里上涨了30%，与西班牙丶爱尔兰和美国在次贷危机前的情况非常类似。

新西兰经济的下行风险来自于对建筑业的严重依赖丶住房需求波动较大丶利率上升冲击和住房可负担性压力。

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尽管央行通过存贷比政策要求贷款人提供更多首付，一定程度上缓解了金融部门的信贷风险，但房价如果出现逆转，国民经济将受到破坏性影响，并且引发失业潮。如果政府认为形势严峻，很可能还会被迫纾困银行业。

在奥克兰，房价中位数已经突破90万纽币，是一个家庭平均工资的10倍。奥克兰已经跻身全球最不可负担的城市之一。

创纪录的净移民流入丶低利率和住房短缺共同推高了奥克兰的房价。

穆迪认为目前的人口增长趋势还将保持，但一旦出现逆转将带来大量的空置住房。住房空置率走高后房价会下挫，这将进一步抑制需求，带来住房市场的崩溃。

此外中国加强对资本的管制和新的借贷政策都可能成为“风险之源”。

不过针对穆迪的评论，新西兰银行家协会首席执行官Karen Scott-Howman说，新西兰各大银行已经进行过央行主导的“压力测试”，事实证明银行能够应对房市崩盘的冲击。

“不要忘记，即使在全球金融危机期间，新西兰也没有一家银行倒闭或寻求政府救助。”

“我们的银行业有着强大丶稳定和审慎的监管。”

（据新西兰先驱报中文网）

总理：北岸房价虽然下跌但总体需求还是不少的 | 新西兰

根据最新数据显示，奥克兰北岸房价已经连续三个月呈下降趋势，但总理Bill English认为，人们对房屋的需求还是很强烈。

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QV的官方数据显示，北岸2月的平均房价为119.7万纽币，比1月下降1.4%，但相比去年2月还是有11.2%的上涨。

周三，English宣布了一项针对Long Bay Primary School的发展计划，意味着会有越来越多的家庭搬到这一区域居住。

“不仅仅是移民，原本计划离开新西兰的家庭也改变主意留下来了，”English说道。

English表示，虽然QV数据显示最近房价有所下跌，但目前还不清楚这是否会成为趋势。

QV发言人Andrea Rush也表示，房价下跌只是暂时的，需求仍然是由移民和投资者主导。

去年，储备银行实行新的LVR政策后，房价同样有所下跌，在同年4月时再次回升。

根据QV数据显示，北岸沿海地区（包括Takapuna、Devonport和East Coast Bays）2月的平均房价为136.3万纽币，相比1月下降1.7%。

Onewa地区（Glenfield、Northcote和Birkenhead）2月平均房价为96.3万纽币，相比1月下降0.9%。

而north harbour地区（Albany和Unsworth Heights）2月平均房价为117.6万纽币，相比1月下降1.2%。

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（据新西兰天维网）

奥克兰人口增长比预想的还快房价只能服从刚需？ | 新西兰

在大家正在热烈讨论奥克兰是否能建造足够的房屋时，一项新的数据发布显示奥克兰的人口增长可能比人们预想的还要快，意味着住房刚需将持续地增大。

这项由新西兰统计局发布的最新“地方性人口调查”，是继上一次，即2015年2月报告以来的更新。这一系列的报告以2013年的人口数据为基础，推算出至2043年各地人口的预计情况。

奥克兰地区人口预测

根据对出生率、死亡率以及移民数量等的估算，统计中按照“高位、中位、低位”三种情况显示人口数据。如果按照“中位”的数据来看，2018年6月，奥克兰的人口数量将达到近170万人，这个估算结果比两年前的报告中的“中位”人数多出了5万人，而且比当时预估的“高位”人数也多。也就是说，奥克兰的人口增长完全超出了此前绝大多数的预算结果。

新西兰统计局估计，奥克兰的人口数量在2014年6月突破了150万大关。假如2018年6月人口真的突破170万，那也就意味着未来4年内，奥克兰的人口可能会增加20万人，即13%的增长。如果奥克兰再增加这20万人，按照3个人住一套房来算，就意味着未来需要多建66500座新房。从2014年年中刀2016年年底，奥克兰一共向23500座新房发放了建设许可。也就是说，43000套新房要在未来18个月内建设完成，才能赶上人口增速。