度假房 – juwai

香港“兰桂坊之父”盛智文：无论何时都是在泰国买房的好时机！

报导摘要：

盛智文和李泽楷将在普吉岛附近开发一座五星级酒店和豪华别墅项目。
中央银行称，自2010年以来，曼谷的住宅物业价格每年至少上涨10%。
居外网首席执行官罗雪欣说，2018年只看曼谷就有大约15000套新公寓的买家是中国投资者，约占外国购买量的一半。

香港酒吧和夜生活区兰桂坊背后的推手——盛智文（Allan Zeman）意外地喜欢上了普吉岛。他在加拿大感染肺炎后移居泰国南部的岛屿，以便享受阳光和温暖的天气。盛智文目前在中国富裕游客的首选度假胜地之一——普吉岛拥有三个度假村。

盛智文注意到了一件事：泰国每年可吸引超过3800万名游客。他用自己的百乐达斯集团（Paradise Group）与电讯公司电讯盈科（PCCW）的子公司盈科大衍地产发展有限公司（Pacific Century Premium Developments）设立了一个合资项目，与电讯盈科主席，香港首富李嘉诚最小的儿子李泽楷一起在普吉岛附近的泰孟（Thai Muang）小镇开发五星级酒店和豪华别墅项目。相关资讯：【李嘉诚斥巨资购泰国攀牙府千亩土地看好其投资前景】

“我开始爱上这个地方了，因为它离香港不远，而且让人轻易摆脱繁忙的城市生活，”提到自己2010年第一次前往普吉岛的经历时，这位现年70岁的前海洋公园主席如是说。

“我发现了第一块（可以开发）的土地，它位于河对岸的山坡上，俯视着安达曼海（Andaman Sea）。后来，我在那里建了第一家旅馆，并参考‘安达曼海’这个名称，将其命名为安达拉（Andara）。”

盛智文在普吉岛的房地产组合目前包括四个度假村和一个零售物业。“我在普吉岛看到了巨大的潜力。它的（房地产市场）将继续增长，”他说道。“香港的空间有限。我们总是说这个城市的物业就像‘鞋盒’。然而在泰国……你可能只需要支付在香港购买一个停车位的钱就能买到一套体面的公寓，甚至一栋别墅。”

其他亚洲投资者，特别是来自中国大陆的投资者，已经跟随盛智文的脚步，进入了泰国的房地产市场。

度假天堂普吉岛Trisara的豪华海滨度假村内的三居室别墅，距离普吉岛国际机场仅15分钟车程。别墅坐落在海岛的一处转角地块上，西侧和南侧都可以看到安达曼海全景。另外，别墅内部家具齐全，并包括最近新增的现代化厨房，面向大海的后方还设有一个18米长的无边界泳池。如果不常在普吉居住也没有关系，别墅由一名专职厨师和管家照料。
居外物业编号：45736665 点击查看房源信息

泰国央行称，自2010年以来，曼谷首都的住宅物业价值每年至少上涨10%。而中国内地的买家是推高价格的主要动力。

“2018年，我们只看曼谷就发现有大约15000套新公寓的买家是自中国大陆和香港的投资者，而他们达成的交易量约占外国购买量的一半，”房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说。

这种高度依赖于中国大陆买家的情况意味着泰国的房地产行业很容易受到中美贸易战的影响，因此可能会让这些买家犹豫不决。与此同时，泰国政府于今年1月1日开始正式执行一项旨在抑制投机行为的新措施。泰国央行去年10月宣布，对金额超过1000万泰铢的房屋抵押贷款实行80%的贷款价值比限制。

然而，盛智文仍然对泰国房市充满信心。“无论何时都是在泰国购买物业的好时机。这个国家的好处在于，它是一个国际性的地点，这意味着当你想卖东西的时候，你总能在这里找到来自世界各地的买家。”

这位香港开发商正在关注芭堤雅的度假胜地，同时也在关注曼谷的住宅物业。

香港一家“生活方式投资俱乐部”，亚洲银行家俱乐部（Asia Bankers Club）创始人兼首席执行官Kingston Lai表示：“泰国很有可能成为下一个新加坡。阿里巴巴和华为等新一波投资者即将出现。泰国正在研究机器人技术、人工智能、机场和航运等新事物。如果泰国能够将这些技术提升到更高层次，那它成为真正发达国家的可能性就会提高。”

亚洲银行家俱乐部目前正在向香港投资者出售位于曼谷的共管公寓项目The Line Phahonyothin Park。

曼谷The Line Phahonyothin Park项目是由Sansiri和BTS集团共同开发的32层住宅项目，该项目共有880套住宅单位。项目通过“魔法树”的设计概念，将建筑的图案设计成树的轮廓，在每个不同的时期根据自然光线变化的光影展现出不一样的视觉效果，将自然与生活相结合。
居外物业编号：45951376 点击查看房源信息

去年，泰国政府推出了“泰国4.0（Thailand 4.0）”发展模式。这一模式的目标是在2036年之前，将泰国重新打造成高科技、高价值和高创意的经济体，同时重点发展10大战略和创新驱动型产业。泰国政府已经下定决心，力求在2020年之前将泰国的GDP增长率从3%提高到6%，并创造超过10万个就业机会。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国房产的投资机会。

原文：南华早报
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

定制化的豪华别墅享受尽在瓦努阿图

大洋洲上的遗珠——瓦努阿图共和国

想必“瓦努阿图”这个名字对大多数国人来说还是很陌生，甚至有些人都不知道这是个国家。然而，这个南太平洋上的岛国却有着它独到的魅力。

瓦努阿图邻近澳大利亚和新西兰，被称为“澳纽人的后花园”。瓦努阿图是澳大利亚最近的邻国之一，距悉尼只有3个小时的航程，距布里斯班只有2个小时的航程，离奥克兰只有3个小时的航程。维珍澳洲航空公司（Virgin Australia）、瓦努阿图航空（Air Vanuatu）和澳洲航空公司（Qantas）提供每日航班。美国起飞的航班可以乘搭斐济航空公司（Fiji Airways）从洛杉矶飞往。目前正在建设一个新的国际机场，以方便中国的直飞航班。

瓦努阿图由83个岛屿组成，最大的岛屿是桑托岛，属于热带海洋性气候。全年平均气温25摄氏度的瓦努阿图十分宜居，全年最低温度不会低于17度，最高也不会超过32度。瓦努阿图全国人口20多万，除了瓦努阿图人之外，也不乏来自世界各地的移民。由于人种的多样性，瓦努阿图有三种官方语言——英语、法语和比斯拉马语。

作为一个岛国，瓦努阿图有着丰富的海洋旅游资源，除了有美丽的沙滩，还被誉为是“潜水天堂”。其中，塔纳岛上的伊苏尔火山（Mount Yasur）被称为是世界上“最可亲近的火山”。在海平面3米以下坐落着瓦努阿图水下邮局，也是世界上唯一一家水下邮局。瓦努阿图五度被英国“新经济组织”评为世界上最快乐的国度。

除了能够媲美马尔代夫的美景之外，瓦努阿图被誉为“南太平洋的免税天堂”，无个人所得税、营业税、资本税、房地产税、继承税、礼品税和预扣赋税，且不征收全球税。获取护照后可注册瓦努阿图离岸公司，享受多种便利，同时也可以在国内运营该公司。

瓦努阿图的豪华别墅为您打造量身定制的私人天堂

今天跟随者居外的脚步来看一看这栋坐落在瓦努阿图哈瓦那港（Port Havannah）Rana海滩的豪华别墅和客人疗养胜地吧！这栋私密度假住宅位于瓦努阿图最为壮观的地段谢法维拉港，将为您带来极致的奢华体验。这个疗养胜地包括一栋令人惊叹的巴厘岛风格豪华别墅，设有4个独立的卧室凉亭、饭厅、休息室、媒体中心和用餐区，周围环绕着迷人的小型游泳池。此住宅还设有两个独立的单卧室和两个双卧室客房套间、层叠式客用游泳池、私密海滩和码头。

由于这个豪华的疗养胜地距离布里斯班仅有2小时航程，因此居住在瓦努阿图的居民可以随时前往感受和探索精彩的澳洲世界。当然了，瓦努阿图也能满足您的“沙滩度假”梦。您可以在僻静的海滩游泳，在原始珊瑚礁中体验浮潜、钓鱼、潜水，或者观赏璀璨的星空，在这里生活，您将获得终身难忘的美妙体验。您可以充分感受岛上丰富多彩而真实有趣的文化。您可以结交新朋友，与当地人一起欢笑，他们是世界上最幸福的人。尽情放松，休闲惬意，放下烦扰心神的一切，享受热烈精彩的生活。无论何时您都可以在这里做任何想做的事情。敞开心扉，迎接您将永远珍惜的全新经历。如果定居于此，您将完全沉浸于此处的美妙生活。善待自己，醒来便可享受您一直梦寐以求的生活方式。

此住宅位于哈瓦那港Rana海滩的主岛埃法特岛（Efate），距离维拉港（Port Vila）国际机场只需30分钟车程，方便您的随时出行。豪华的别墅怎么能少得了一流的配套设施呢？住宅附近配有多个公园、顶级的医疗设施、日托中心、银行、超市、餐厅，和满足您夜生活需求的各种酒吧及休闲娱乐去处。

厌倦了国内生活节奏的您可曾考虑过换一种生活模式、换一种心情呢？相信心动了的你对这个陌生国度肯定还有您自己的疑问，不用担心，居外随时为您答疑解惑。请点击 https://www.juwai.com/44678134.htm 或致电居外网热线400 041 7515获取更多信息。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理David Pisano提供

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

悉尼近郊的精美复式住宅依山傍水亮点多多静候新主人

澳大利亚新南威尔士州卢迦诺

卢迦诺（Lugarno）是位于澳大利亚新南威尔士州的一座位于城郊的小城市。别看这座郊外的城市好像名不见经传，但其实它距悉尼的中央商务区只有23公里。平时的出行、生活都是十分便利的。这座沿着George River北岸的城市以茂密的绿化和风景优美的公园闻名。远离城市的喧嚣、游客的哗然，卢迦诺仿佛牵着你的手带你走进悠闲、迷人、恬静的小城。

三层复式设计的水景房

本期居外推出的位于卢迦诺的房产有必要先给大家带来一些背景信息。大家知道吗？这座住宅的设计师拥有摩洛哥的出身背景和丰富的工匠经验，而这“工匠经验”指的可并不是简单的室内设计经验，这位设计师还掌握专业的宝石学知识。正因为如此丰富、跨领域的知识，这位设计师将这座住宅变成了一个宏伟壮丽的建筑杰作。该设计师向我们透露，在建筑设计上这栋房产旨在为一个忙碌的家庭建造一个现代化的度假胜地，他们可以在这个堪比理想待客场所的环境中享受愉悦的生活。

这栋住宅坐拥500平方米，跨越三个楼层的空间，处处都体现着永不褪色的经典之美。这住宅采用全砖石混凝土板和丁杰尔防水结构，澳大利亚砂岩立面，还设有附带象牙色大理石楼梯和实心幽灵木门的宏伟入口。

这栋住宅的配备十分齐全，三层的复式设计包含了六间卧室、五间浴室以及四个停车库。在宽敞的起居区和阳台上可以欣赏到毫无阻隔的水景和宁静祥和的公园景观。除此之外，住宅还配有令人羡慕的待客专用露台，每一处设施都可以俯瞰到清澈见底的泳池和郁郁葱葱的花园。

回到住宅内部，精心设计的内部装潢陈设将优雅外观、先进技术和安全系统集于一身。富丽堂皇的休息室使用了土耳其石灰华材料，还配有一个可360度旋转的法国沙泽勒壁炉。住宅内设有极其宽敞的卧室套房，还有使用金峰石和黄水晶大理石象牙石灰华材料，附带地暖设备的浴室。厨房则配有意大利Ivy主厨级别的厨具、天然石凳，以及美国橡木饰面薄板。住宅还配有独立的客用静室／休闲小屋，还有以定制皮革细木工镶板门为一大亮点的媒体室。

这栋带有24小时保安的房产除了内外俱美的“景色”，还为住户提供了极佳的隐私保护。当然了，如此的豪华住宅配有健身房、四车位车库、私人飞地，以及步行可到达的公共交通设施和商店。如此一座水景朝南顶级房产不收入囊中实在是可惜！大家还在等什么？赶快点击https://www.juwai.com/45736747.htm或致电居外400 041 7515，来向我们咨询吧！

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Jessica Ke提供

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

全球豪宅白皮书发布：2017年度假类豪宅销量大涨19%

一般而言，某一地区的房市状况通常是该地区经济发展情况的晴雨表。但这一规律已经不再适用於豪宅市场了，因为影响某一地区豪宅价值的主要驱动力越来越受到世界其他地区情况的影响。这一趋势在二级市场——度假房产（亦称“第二套房”）和度假目的地区域上尤为明显。

最新发布的《2018年全球房地产奢侈品白皮书》（2018 Luxury Defined White Paper ）显示2017年全球奢华房地产市场中度假房和度假目的地市场上，售价百万美元以上房产的销量大幅增长。2017年，度假房市场上豪宅的销量同比增加了19%，而2016年该类房产的销量则下降了7%。

爱达荷州太阳谷（Sun Valley, Idaho）滑雪度假村中百万美元以上房产的销量同比增加了51%。图为居外房源（编号：39705024），这座宏伟的庄园占地超过13英亩，位於爱达荷州太阳谷的比格伍德河（Bigwood River）上，冬季和夏季的休闲娱乐场所比比皆是，拥有最大的隐私和美丽的自然美景，是避暑和过冬的完美度假屋。**点击查看这套居外网房源的更多信息**，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

度假地区的豪宅市场则更广泛地体现了强劲的增长势头。宏观经济因素影响了一级住宅市场中豪宅的价格。近几年，大多数主要城市的一级住宅市场出现快速的增值，因此对於这些市场上的富裕购房者而言，第二住宅市场上的豪宅价格则更为合理。

在以上因素丶消费者信心走强和股市情况看好的共同促进下，2017年度假房产的销量大幅增加。此外，尽管某些第二住房目的地市场的豪宅价格并非很低，但相比最高的价格仍然还有很多增长空间，成为购房者买房的强大推动力。

全球第二住宅市场上的豪宅销量出现回升

作为豪宅晴雨表中全球最为火热的第二住宅市场，新墨西哥州首府圣达菲（Santa Fe）豪宅的销量出现了自2005-2006年度的新高。巴克房地产的大卫·巴克（David Barker）表示，“圣达菲的豪宅市场一直以来是发展最慢的市场之一，现在这一市场终於出现了可观的增长。豪宅的销量持续增加，2017年销量相比去年增加了18%。圣达菲仍然在购房者的购房选择中仍然名列前茅，因此2018年这一增长趋势将持续不变。“

美国的其他二级市场也出现了回升。北卡罗来纳州诺曼湖（Lake Norman）的豪宅市场的销量就出现了显着回升。 Ivester Jackson Distinctiv房产的里德·杰克逊（Reed Jackson）表示，“2百万美元以上的房产市场出现了2007年以来最好的发展情况。”该城市百万美元以上的房产销量同比增长高达54%。科罗拉多州落基山特柳赖德（Telluride, Colorado）和爱达荷州太阳谷（Sun Valley, Idaho）滑雪市场的豪宅销量分别增加了38%和51%。

科罗拉多州特柳赖德（Telluride, Colorado）豪宅销量年均增加了37%。图为居外房源“海角”（编号：37775799），这座近12英亩公园般的庄园提供了最稀有的自然美景，永恒的建筑，无尽的景色，并便捷进入城镇和特柳赖德机场。被美国广播公司评为“美国最佳景观的豪宅”之一。 — 科罗拉多州特柳赖德（Telluride, Colorado）豪宅销量年均增加了37%。图为居外房源“海角”（编号：37775799），这座近12英亩公园般的庄园提供了最稀有的自然美景，永恒的建筑，无尽的景色，并便捷进入城镇和特柳赖德机场。**被美国广播公司评为“美国最佳景观的豪宅”之一。***点击查看这套居外网房源的更多信息*，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

同样，法国拉波勒（La Baule）海滨地区的第二住宅市场上，富裕的购房者也出现了大规模的买方行为，因为这些买家的本地住房价格不断上涨，且低利率使得购买度假房产显得更为有吸引力。 La Baule & Vous的大卫·彼尔德（David Bilder）表示，在巴黎富人和海外买家的支持下，2017年的房产价格增加了4.5%。这些买家被这里可靠的投资氛围和可观的豪宅价格所吸引。

尽管二级市场整体情况看好，一级市场出现的房产库存有限问题也开始反映在部分第二住宅市场上。麻省科德角Pine Acres房产的克里斯·莱茵史密斯（Chris Rhinesmith ）表示，“2017年豪宅销量显着下降，主要是由於豪宅供应的不足导致的。”

Chestnut Park地产的克里斯·卡普奇（Chris Kapches）表示，在多伦多附近的慕斯科卡度假市场上，“过去两年内，整体度假娱乐房产出现了50%的跌幅。房产库存的减少导致了销量的下滑，同时导致了平均房价的上涨。库存的减少将持续给购房者带来压力，因为他们不得不花更多的钱买下炙手可热的度假房产。”

2017年，佛罗里达州萨拉索塔（Sarasota）豪宅市场繁荣发展，百万美元以上房产的销量年均增加了30%。图为居外房源（编号：13899869），全新豪华别墅带家俱出售，室内设计由世界着名的Romanza团队设计，坐落在传统的私人高尔夫会所The Founders Club。离美国排名第一的沙滩Siesta Key Beach 15分车程。 — 2017年，佛罗里达州萨拉索塔（Sarasota）豪宅市场繁荣发展，百万美元以上房产的销量年均增加了30%。图为居外房源（编号：13899869），全新豪华别墅带家俱出售，室内设计由世界着名的Romanza团队设计。坐落在传统的私人高尔夫会所The Founders Club，离美国排名第一的沙滩Siesta Key Beach 15分车程。**点击查看这套居外网房源的更多信息**，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

过去12-18个月以来，第二住房的主要购房者来自股市出现创纪录增长的市场。利率的增加可能将缓和股市价格的增长。股市价格一直以来都是度假房产，特别是高端度假房产销量的晴雨表。关注市场基本情况的变化对第二住房市场的影响，以及美国未来12个月税法对第二住房市场的影响是很有意义的。

原文：Luxury Defined by Christie’s
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

泰国清迈别墅给您置身于山林的安逸享受

泰国雷沙革县

雷沙革县是泰国清迈府底下24个县之一。清迈府位于泰国北部，其首府为清迈。清迈是泰国的第二大城市，同时也是一座历史名城，拥有悠久的历史和丰富多彩的民族文化。清迈府为泰北的经济中心，其中经济的支柱产业为旅游业，产值占全民生产总值的22%左右。

清迈是泰国华人社团较为集中的地方，主要有中华商会、云南会馆、伊斯兰同乡会、海南同乡会等23个诸如此类的华人团体。华侨、华人主要集中在城镇，大部分经商，也有不少经营工业，在经济上普遍有重要的地位。华人社团热心社会公益事业。每当我国遭受严重自然灾害时，各个华人社团都会踊跃捐款。

自然风光美如画

本期居外所推出的房产位于清迈府24个县之中的雷沙革县。该房产有着绝佳的地理位置，距离清迈市中心仅20公里。除此之外，住户还可以从屋内饱览美妙的稻田和山脉美景。

该物业拥有占地6400平方米的植物园以及养着锦鲤的池塘、多个大堂、草坪和柚木木雕。物业为泰国北部风格的大房子，铺设老式柚木地板和天花板。值得一提的是，每一块柚木都是经过细心挑选，选用质量上乘的宽约20厘米的木板来铺设地板。而天花板的部分也是经过同样的筛选，屋内层高为3至3.5米。物业包括三栋独立宾客别墅，外加车库和女仆房。

该地产目前为一家名叫“赖斯禅”（Rice and Zen）的精品度假村，接待包括中国在内来自世界各地的宾客。物业内有12×6米的生态矿泉泳池，以及提供亚洲和泰国食物的餐厅。

复式别墅的设计堪称为大家庭阖家居住的理想之选，这栋独一无二的房产拥有六间卧室和浴室。每个厨房都配有两个水池，为您的美食制作提供更多的便捷。每间房间的抽屉都是经过精心的打磨，选用最契合的材料和设计。当然了，本来就是精品度假村“出身”的这套房产也能作为高端的精品度假酒店。

物业内有无固定期限的雇员可供卖家随时差遣，其中几位员工居住在物业内，为您竭力提供全天候的优质服务。该房产属于封闭式的场所，十分安全。该物业置身于泰国当地村庄的环抱中，周边还有和许多外国大型住宅和庄园。

除此之外，该套别墅还提供其他各种便利休闲设施，包括水疗所、烧烤区和康乐设施等。而室内则还囊括了室内水疗池、健身室、洗衣房和接待室，全方位地为住户着想。

该房产的所有权完全属于一家泰国公司，新住户在购买时需要以股权转让的方式进行交易。不过别担心，所有的流程都会有专业人士提供帮助，您只管拎包入住，享受这如同置身于山林般的安逸和舒适中就可以了！马上点击 http://www.juwai.com/43479550.htm 或致电居外热线400 0041 7515查询吧。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Michael Hafferty提供

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

加拿大出租物业的FAQ解答了解你的房客和税法 | 加拿大

第三部分：投资出租物业(上篇)

上一篇，本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人，家庭享受为主，同时考虑保值。升值潜力，租金收入额是其次。

投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。

1. 在加拿大谁爱投资出租物业？

由于本人的工作性质，接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下，发现了一些有趣的共同点：

第一，不少房产代理手头拥有多处物业，一些是出租物业，拥有时间或长或短，取决于当地房市。

点评：天天和房市打交道，有独特的工作优势，升值潜力大，价格合适的房子，马上入手，先出租，等市场好的时候，略翻新，装修后转手。

缺点：通常现金流比较紧，房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限，属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产，对市场有敏锐嗅觉，资本雄厚，有高风险承受力可以考虑。

第二，不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。

点评：通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯，现金流健康，对其它理财产品不熟悉，不放心，风险承受能力较低，属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。

第三，从事装修行业，房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业，翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。

点评：都知道加拿大人工贵了，自己有一双巧手，收入一套各条件都不错，只是没有好好维护的物业，装修更新一番，大变样，市场好时出手，不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列，很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧，有兴趣和资本，不妨一试。

2. 是否应该投资加拿大出租物业？

对于这个问题，我不想武断的回答，应该根据自己家庭的情况决定：比如风险承受力，现金流，投资目的等众多方面。

个人觉得，投资也是一种习惯，要改变个人的习惯通常很难，原因主要有：

1）对自己的风险能力没有真确评估；市场好时，个个都是高风险；市场不好时，人人都是保守派，历史证明，通常人们应该反道为之。

2）对一些投资产品不熟悉，不了解；只投资自己熟悉的行业，殊不知，北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。

3）盲目跟风，对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查，高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫，2000年的房地产泡沫，现有中国大妈抄黄金，可以安慰她们的就是，黄金是很好的一种抗通货投资，有耐心总会解套的，也许100年。

4）过于自信，风险过高。记得刚入行，做的是股市交易，老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的，此预言在2008年实现了，有同行因此欠债被辞退。

投资最关键的就是要能分散投资(diversify)，大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理，应该根据你的资产情况，风险能力，循序有进的学习各种理财产品的知识，逐步养成适宜你和你家庭的投资组合，并根据各市场周期，信息做出相应调整，这是理财师存在的原因，也是我写这些博文的目的。

现实生活中，喜欢投资出租物业的客人，往往有了第一套后，会寻找更值得投资的第二套，第三套。但是也有客人，拥有出租物业一年不到，就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢？通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如：税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。

3. 在加拿大租房有什么程序？

在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check)，当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东，你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的，所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生，通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景调查会查你的信用记录，经常欠信用卡，电费，手机费的租客风险自然高，所以可能被拒绝，使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。

通过背景调查后，房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施，物业属于正常损耗，房东要退回押金，通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯，按照规定，每次老租客搬走后需要专业清洗地毯，费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，惯例需要提前一个月通知房东，房东要解除合同亦然，大多数租房合同会要求租客住满一年，当然这条是可以互相协商的。另外，房东如果合同期内涨租金，需要提前3个月书面通知，租金的涨幅顶线是由省政府决定的，比如2012年大多伦多地区为3.1%，大温哥华地区为4.3%。

如果客人非正常使用损坏了物业，房东可以要求客人自己修理或者请专人修理，如果客人不原意，房东可以请专人修理后，费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重，租客的租金不够补偿又赖皮的话，就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司，会通过讨债公司(Collection Company)，追踪讨要余款，或在该租客的信用记录里留档。

最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金，赖着不走的房客)，他们可能会连锁都换了，房东可以请律师，费用较高，通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客，需要先申请法院的命令，向法院提供确凿的证据。比如：不付房租，骚扰其他租户，或者有非法的行为(比如：自行换锁)。有了确凿的证据，法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是，房客连法院的命令都无所谓还是不搬，那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案，这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。

我的Tips：

1) 要想成为快乐的房东，房客是关键，房东需做好背景调查，利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客，不要急于收租金，引狼入室。现实中很多房东，如满意现在的房客，通常都不会涨价，尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。

2) 如果遇到纠纷，要冷静，可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动，从有利的法律位置变为不利的被动处境。

3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS)，RTDRS与法院的权力和权限完全相同，也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务，加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。

4) 确保使用书面租赁协议，而不是口头合同。如果发现问题，要及早采取行动，将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级，业主担心自己的安全时，必须立即与警方联络。

4. 出租物业需要了解什么相关的税法？

投资出租物业前，需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师，只是点到而止，加拿大税法复杂，各省有各自特色，经常修改，具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。

第一，了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目，保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。

在加拿大租金收入属于需报税收入，可抵扣房租收入的支出项目有：广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律，会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。

不可抵扣房租收入的支出项目有：土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意：房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。

第二，每当改变房产的用途时，税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。

当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时，得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。

不过，当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：

申报出租所得
未曾抵扣房屋折旧。

当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。

第三，如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时，可以根据自己当年的收入情况选择，但不能造成亏损。

我的Tips：

土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产，每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师

出租物业具有较好的保值，抵消通货压力的能力，如果仔细研究当地市场，选对区域及入市时间，升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧！下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式，目的及相应的投资攻略。

理财师Liya CHEN专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲 | 中国游客赴澳旅游年增20% 度假房倍受青睐

面对蜂拥而至的国际游客，澳洲各大城市在住宿问题上措手不及，鉴于此，澳洲将迎来酒店建设的繁荣时期。在接下来的两年里，从包含500个房间的大型奢华酒店到精致的精品酒店，澳洲多个主要城市中，将有9000个酒店房间投入使用。

上一次澳洲出现如此的景象是在悉尼奥运会之前，从1998年到2000年，澳洲增加了7500个酒店房间。像黄金海岸英联邦运动会这样的活动，是加速酒店建设的契机，但中国游客的激增却远远超过了这样的活动契机，中国游客到澳洲旅游的年增长率达到了20%。

澳洲旅游局的主管John O’Sullivan表示，业界在2010年的时候就意识到，澳洲还需要增加6000到2万个酒店房间，他说：“包括2011年澳洲旅游局与澳洲贸易委员会（Austrade）之间签订的旅游合作伙伴协议，我们正在积极地解决酒店不足的问题。在主要的门户城市中，澳洲实际上正强烈地吸引着国际旅游业的目光，而且大部分的合作者都是来自中国。”

不仅仅是中国游客出现激增，对酒店房间的需求增多，受到澳元走弱和航空运力增加的推动，来自亚洲其他市场和美国的游客也急速地增加。

在接下来的两年里，从包含500个房间的大型奢华酒店到精致的精品酒店，澳洲多个主要城市中，将有9000个酒店房间投入使用

点击查看澳洲更多精品房源

高端度假房产周租金约2.5万澳元

澳洲地产中介表示，现在正值澳洲的春夏之交，度假客流增多，高端度假屋租金收入更多，越来越多的人开始咨询度假屋租赁的收入。

LJ Hooker地产公司悉尼棕榈滩（Palm Beach）销售经理Peter Robinson表示，目前咨询度假屋租赁热度不断上涨。有60%至70%的度假屋业主会咨询度假屋收入数据，或进行评估。即使是相当富裕人士，也正在寻找租金收入最大化机会。

Unique Estates的Nicolette van Wijngaarden表示，度假屋1年出租不到半年时间，收入即可超过20万，度假屋业主何乐而不为。

在过去的2年里，即使是非常富裕负担得起闲置度假屋的业主，也开始将度假屋交由中介开展租赁业务。相关收入可以轻松负担物业维护费用。

悉尼棕榈滩1栋价值875万澳元至950万澳元的度假屋，度假高峰期周租金可达1.5万澳元。相关度假屋租赁趋势同样也发生在墨尔本。

苏富比国际地产公司（Sotheby）莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)中介Rob Curtain正负责销售波特西(Portsea)2栋沙滩度假屋，房产指导价450万澳元。他表示夏季物业租赁周租金可达2.5万澳元。

（据今日澳洲）

大洋洲上的遗珠——瓦努阿图共和国

瓦努阿图的豪华别墅 为您打造量身定制的私人天堂

澳大利亚新南威尔士州卢迦诺

三层复式设计的水景房

泰国雷沙革县

自然风光美如画

瓦努阿图的豪华别墅为您打造量身定制的私人天堂