悉尼 – Page 26

周租六千刀！悉尼高端住宅租金報價翻倍 | 澳洲

悉尼高端住宅房產租金瘋長，令地產中介感到意外，也讓不少潛在富豪租客考慮是否真正需要租住濱海頂層公寓。

據Domain報道，悉尼高端住宅租賃板塊基準周租金3,000澳元，且僅限於港口區域。近期由於租賃需求高於預期，於此同時供應遠低於常規水平，悉尼高端住宅租金報價猛漲，部分住宅周租金報價竟高至6,000澳元。

地產中介庫普斯（ Alison Coopes）表示，悉尼高端住宅租賃市場時不時變動，但目前市場情況相當反常。半年前周租金報價3,000至4,000澳元的豪宅，現在報價或達6,000至7,000澳元，而且完全沒有供應。

悉尼高端住宅租賃市場價格容易大起大落，緣於市場體量及且客戶群數量較小。傳統來說，高凈值租客僅認定達令角（Darling Point）、派珀角（Point Piper）、貝爾維尤山（Bellevue Hill）以及沃克呂茲（Vaucluse）算得上高端住宅租賃市場範圍，莫士文（Mosman）或也可計入其中。根據Domain數據，目前達令角租金中位報價達4,625澳元。

悉尼高端住宅租賃客戶都是些什麽人？業內人士透露大部分為跨國公司駐悉尼高管，還有部分本地富豪尋找臨時住所。部分悉尼富豪或需對住宅進行翻修改造工作，因此在6至12個月的改造期間臨時在附近租房居住，既可實時留意改造進度，又不打擾原本的生活模式。

目前悉尼高端住宅市場最高報價物業：

莫士文，海灣街（Bay Street）99號，周租6,000澳元

莫士文，麥克勞德街（Mcleod Street）8C號，周租6000澳元

達令角，伊斯特本路（Eastbourne Road）14d號，周租5,950澳元

達令角，洛夫特斯路（Loftus Road）3/3號，周租4,750澳元

沃克呂，村高路（Village High Road）51號，周租4,200澳元

（據澳洲新快網）

CBRE：亞太去年跨境地產投資以中國最積極紐約成重點 | 美國

CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”顯示，亞太地區 2016 年跨境不動產投資總額達 600 億美元，從資金來源市場依總金額看投資人積極度，來自中國達 282 億美元居首位。

至於新加坡的 120 億美元，以及中國香港的 80 億美元則分居亞太投資人進行跨境不動產投資第二、三位。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市，其次依序為倫敦、中國香港、首爾及悉尼。

值得一提的是，投入該五城市的總金額年減 5%，顯示投資人開始轉向積極布局歐洲或美國非門戶城市如芝加哥、舊金山等；此外，投資亞太區內城市的總金額占比微升，顯示投資人對風險管控更趨嚴謹。

以投資物件來看，CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”分析，投資人仍偏好商辦投資，倫敦、紐約及中國香港是商辦投資活動最熱絡的前三城市。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市

此外，投資人對投資及收購美國飯店的興致勃勃，尤其是來自中國的機構投資人積極布局全球飯店投資收購，2016 年安邦保險集團即斥資 65 億美元收購美國飯店，成為整年最大金額的飯店投資案。

觀察中國台灣機構投資人布局跨境不動產的策略，世邦魏理仕中國台灣董事總經理林俊銘表示，中國台灣跨境不動產投資以保險公司最為積極，2016 年末起也觀察到開發商及建商相繼投入全球不動產布局，包括美國東、西岸及歐洲都是機構投資人詢問的熱點；預期未來在境外不動產相關法令規範進一步寬松後，將有利於機構投資人在國際間尋找適合的不動產投資機會，除可分散風險讓資產組合更加多元外，更能靈活地運用投資策略，以獲取更高的投資收益。

（據鉅亨網）

六年買八套房這個地鐵司機如何做到？| 澳洲

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據《每日郵報》報道，現年26歲的新州男子沃爾什（Daniel Walsh）是壹名普通的地鐵司機，短短6年時間裏，他從領取最低工資搖身壹變成為8套房產的屋主，現在名下房產價值共計300萬澳元，令人驚嘆。

沃爾什從16歲開始在父親手下當電工學徒，試圖存夠首付買下自己的第壹套房產。沃爾什稱自己當時領著最低工資每周254澳元，因此工作十分努力積極加班賺取加班費。

19歲時，沃爾什終於湊夠34,000澳元，買下了自己的第壹套房產。沃爾什表示買房前他剛買了輛32,000澳元的汽車，發現貶值很快。所以，他將汽車以11,000澳元的價格賣掉，湊錢改買房產。

為節省印花稅，沃爾什自己動手打造這棟位於新州麥克阿瑟地區（Macarthur Region）瑟爾米爾（Thirlmere）的4臥室住宅。改造後以每周470澳元的價格出租，用於償還貸款。物業2011年購入價格為34.2萬澳元，目前已升值至60萬澳元。

2012年沃爾什再次湊夠首付，買下第二套房產。房產同樣位於瑟爾米爾區域，價值30.3萬澳元。沃爾什花費5,000澳元將房產稍作翻修，隨後以每周430澳元的價格出租。

利用銀行貸款政策，2014年至2016年期間沃爾什陸續在昆士蘭、南澳以及維州購入6套房產。

雖然名下有8套房產，但是目前從事地鐵司機工作的還是和女友在悉尼皮克頓（Picton）租房居住。

（據澳洲新快網）

悉尼CBD附近買房最少得花多少錢？ | 澳洲

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最新數據顯示，悉尼內城區房價最便宜區域，中位房價也已遠遠超過100萬澳元。在悉尼CBD 附近買房，到底至少得花多少錢？

據Domain報道，近年來悉尼房價不斷高漲，目前內城區10公裏範圍內即使是房價最便宜的天普（Tempe），中位房價也已漲至121萬澳元。

Domain集團首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，若想在內城區購房，預算壹般得達到7位數。買家想居住在悉尼市區附近，必須付出大價錢，天普區域現正處於飛速發展當中。

天普範寧街（Fanning Street）12號1臥室獨立屋計劃在3月8日舉行拍賣會。物業占地140平米，不帶車位，指導價75萬澳元。賣家於2000年購入物業，當時交易價格為20.5萬澳元。

買家如果不願放棄居住在市區的夢想，則購房時需要努力尋找。目前，悉尼CBD 區域5公裏範圍內屬沃特盧（Waterloo）房價最低，中位房價121.9萬澳元。

沃特盧最小物業之壹，肯辛頓街7號占地95平米1臥室排屋，2016年12月售出106.8萬澳元。

地產中介摩根（Veronica Morgan）建議買家進行現狀核實，在房屋面積和位置之間做出選擇。

如果買家預算有限，可以選擇距離市中心10公裏至20公裏範圍房產，相關區域房價顯著降低。悉尼西格蘭維爾（Granville ）中位房價僅78萬澳元。

格蘭維爾格裏姆伍德街（ Grimwood Street）26號占地375平米3臥室獨立屋，今年1月成交價格為76萬澳元。

悉尼市區各距離範圍房價最便宜區域——

距市中心5公裏範圍沃特盧（Waterloo）：1,219,000澳元

距市中心5-10公裏範圍天普（Tempe）：1,210,000萬澳元

距市中心10-20公裏範圍格蘭維爾（Granville ）：780,000澳元

距市中心20-30公裏範圍黑肯堡（Heckenberg）：604,000澳元

距市中心30-40公裏範圍埃莫頓（Emerton）：475,475澳元

距市中心40-50公裏範圍威爾莫特（Willmot）：450,000澳元

（據澳洲新快網）

悉尼空置房屋20萬套海外投資者買房閑置 | 澳洲

悉尼已經成為全球房價最貴城市之壹，然而區域內空置房屋竟多達20萬套。不少海外投資者在在悉尼購房後並無居住或出租打算，留其空置。

據《每日郵報》報道，目前悉尼獨立屋中位房價約110萬澳元，是居民年平均工資的12.2倍。悉尼已經成為全球房價最貴城市之壹，僅次於中國香港。在過去8年裏，悉尼房價翻倍，平均每天上漲222澳元。於此同時，悉尼空置房屋的數量也在不斷攀升。

悉尼空置房屋20萬套海外投資者買房閑置 | 澳洲 — 悉尼已經成為全球房價最貴城市之壹，然而區域內空置房屋竟多達20萬套。不少海外投資者在在悉尼購房後並無居住或出租打算，留其空置

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Starr Partners地產公司主管德裏斯科爾（Douglas Driscoll）預測悉尼目前空置房屋近20萬套，較2011年12萬套翻倍。德裏斯科爾認為大量房屋空置是造成悉尼住房危機的主要原因。

2012年以後，海外投資者在悉尼購房活動頻繁。悉尼部分區域海外投資者購房比例占10%至20%，將澳洲本土居民擠出市場。海外投資者購房後將其空置，加劇悉尼住房危機。

德裏斯科爾稱中國買家在國內已習慣購房投資不計出租回報，認為出租有損房屋價值。他們還把這種投資心態帶來澳洲，並未研究澳洲市場實際情況。部分海外投資者買房為孩子教育考慮，即使孩子現仍年少，也早早購置留學居住房屋，所以部分這類物業或空置3到4年時間。德裏斯科爾希望政府意識到空置房屋的影響，盡早采取措施解決。

悉尼空置房屋多分布在內城區或新建房屋及公寓熱門區域，例如亞歷山大（Alexandria）、沃特盧（Waterloo）、巴拉瑪打（Parramatta），甚至霹靂鎮（Blacktown）等等區域。

目前，悉尼房屋若空置超過12個月，業主即失去資本收益稅減免資格。認為政府應該采取針對空置房屋引入嚴格經濟處罰或者特別房產稅等。

相關資訊：悉尼房價月漲2萬澳元薪資年漲幅才1.9% | 澳洲

（澳洲新快網）

悉尼房價月漲2萬澳元薪資年漲幅才1.9% | 澳洲

由於投資者們壹股腦湧進了悉尼房市，導致悉尼的房子在短短壹個月內升值了2萬澳元左右。

據Realestate網站報道，自二月份悉尼房價破紀錄騰飛之後，這個大都市的房價並沒有任何減緩的痕跡，壹棟房子在壹個月內的漲幅比薪資的年平均漲幅都要多。

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2月，悉尼房屋中位價（包括公寓、獨立屋和排屋）已增長了2.6%——79.5萬澳元，增幅折合成現金即是1.9995萬澳元。

這意味著在過去壹年裏，悉尼的房屋中位價以令人窒息的速度增長了18.4%。但據澳洲統計局公布的資料顯示，同期相比，悉尼的年度薪資增長率只有1.9%，薪水跟房價的增幅不壹致，導致買房的門檻越來越高。

CoreLogic的首席搜查官Tim Lawless說：“房價在壹個月的漲幅都比薪水壹年的漲幅要高……很明顯，悉尼的住房可支付率越來越差了。”

據Finder.com.au調查，在悉尼周圍的15千米範圍以內，只有年收入最少有40萬澳元的家庭才能拿到買房貸款，可以考慮的買房地區有Artarmon、華人區、Killara或Bondi。

並且曾經尚在考慮範圍內的住宅區現在也顯得高不可攀了，如Westmead、Ermington和Telopea，年收入至少超過20萬澳元才可以買到壹個十分普通的房子。

Lawless說：“我們本來還指望2017年的房市可以溫和壹些，但由於去年銀行連續兩次下調利率，投資者們又壹次引發了買房熱潮。”上周末，Lilyfield的壹棟無法居住的破屋竟然以185萬澳元的價格售出，競爭據說還很激烈。

（據Realestate）

悉尼墨爾本房價急漲背後的問題 | 澳洲

CoreLogic的數據顯示，投資者對資本利益的追逐推動了悉尼房價上漲，在2月，房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。墨爾本的房價上升了1.5%，而布裏斯班、珀斯和達爾文房價出現下跌，而霍巴特和阿德萊德的房價出現小幅增長。

據《澳洲金融評論報》報道，Corelogic的研究主管Tim Lawless說：“綜合各州府的情況，截至到2010年6月為止的12個月時間裏，年增長率從未表現得如此強勁。在悉尼，現在的年增長率為18.4%，這是截止到2002年12月的12個月以來，最高的年增長率。”

2月，悉尼房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。

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可負擔性問題

該數據意味著，悉尼和墨爾本目前的房地產繁榮已經持續了58個月，將近5年的時間。作為澳洲住房最昂貴的城市——悉尼，有高達74.9%的資本收益。

Lawless說：“在宏觀條件下，從澳聯儲的角度看，這是不是壹個大問題，這是壹個悉尼和墨爾本自己的問題。我們需要在沒有惡化之前，在地理上做出平衡，或針對社會收入不平等做出平衡。在收入增長緩慢的情況下，可負擔性是壹個大問題。”

投資者推動需求

雖然住宅價值繼續上升，每周租金增長仍然比較緩慢。縱觀所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，創下新低。

Corelogic表示，在過去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明顯的壓縮。

Lawless表示，盡管租金收益率創下了歷史新低，但投資者的需求仍然很高，這表明投資者很可能依賴於壹種消極的杠桿策略來彌補他們的現金流損失。這也表明，投資者正在推測未來的資本收益。

他說：“澳洲統計局最新的數據表明，在新的住房融資中，大約57%的新抵押貸款需求分布在新州。這大大高於長期的平均水平，高出了超過三分之壹。”

亟待建立高定金政策，並控制人口

Lawless建議，澳洲應該考慮像奧克蘭壹樣，采取較低的房產信貸價值比率政策。去年，新西蘭儲備銀行向投資者貸款提出要求，降低貸款價值比率，從2016年10月1日起，投資者需要提供40%定金來購買房產。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，該政策能遏制住壹段時間的住房需求，但房價會再次上漲，主要是因為人口還在增加。

Christopher表示，要應對這樣的狀況，澳洲的政策建立者和監管機構應該考慮在悉尼和墨爾本這樣的城市控制人口的增長，至少在房產可負擔性取得控制以前。

登記在售房產持續處於較低水平

Lawless表示，在最熱門的房地產市場上，房產廣告的掛牌數量仍然很低，悉尼住宅廣告的總數量比壹年前下降了11.3%。墨爾本房產市場的供應總量較去年同期下降了5.1%，而霍巴特則下跌了35%，堪培拉比前壹年下降了6.2%。

他說：“當買家需求強勁時，低水平的房產庫存會給買家帶來緊迫感，這會增加價格上漲的壓力。這也解釋了，為何拍賣清空率會如此之高，私下交易為何會如此快速。”

（據AFR）

高端房產世界排名：悉尼墨爾本猛跌中國漲幅居首 | 澳洲

根據最新的全球財富報告顯示，對於世界上的富人來說，在Point Piper或Toorak購買豪華公寓或房產已變得相對更便宜，該報告由房地產公司Knight Frank發布。

據《澳洲金融評論報》報道，盡管澳洲的房價持續上漲，但在2016年財富報告的豪華住宅物業價格增長排名中，悉尼從第2位跌至第11位，墨爾本從第6位跌至第12位。相比與世界其他的奢侈住宅市場，這兩個城市的年度增長都出現了減弱。盡管悉尼和墨爾本的增長率達到9%左右，但在中國的特大城市中，比如上海和北京，主要的住宅地產價格同比增長超過了26%，漲幅居榜首。奧克蘭、多倫多和溫哥華同樣如悉尼和墨爾本壹樣，是海外買家爭搶房產的市場，排名都進入了前10位。

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該財富報告追蹤了89個國家高凈值和超高凈值人群的消費模式，同時也發現，在悉尼和墨爾本，相對自己的收入來說，悉尼和墨爾本的購房者遭受了更大的打擊。

據這份報告顯示，花100萬美元（130萬澳元），在悉尼購買壹套59平方米的公寓，在墨爾本可以購買壹套110平方米的公寓，而在摩納哥，卻只能購買17平方米的居住空間，在中國香港只能買到20平方米，紐約則為26平方米。

相對的負擔能力，以及澳洲提供優質的生活方式的聲譽，令悉尼和墨爾本吸引了7000名的高凈值人群，分別排名世界第1位和第2位，珀斯則在這個排名上位列第8位。

Knight Frank住宅研究在澳洲的主管Michelle Ciesielski說：“由於若幹因素的影響，澳洲的定位越來越偏向於全球富人移民和投資的好地方，包括生活方式和相對安全的環境，是高凈值人群尋求政治動蕩的避風港，自從全球金融危機以來，世界上最富有的人把他們的焦點從回報的規模轉移到資本安全上。”

根據該財富報告顯示，在2016年底，澳洲、新西蘭和太平洋島嶼，有4220名超級富裕人士，個人擁有3000萬美元或以上的凈資產，比2015年上升了11%。該報告預測，在2026年，這壹數字將上升70%，至7180人。悉尼的超富裕人口預計達到2091人，墨爾本將達到900人。

（據AFR）

澳洲房產拍賣會氣氛熾熱！華人活躍其中 | 澳洲

悉尼房市發展勢頭強勁，持續發力，上周末共舉辦了675場競拍，清盤率高達83%，高於去年同期的73%。

按照傳統慣例，澳大利亞每年大規模的房產拍賣始於3月初。一是由於澳洲房產經紀和律師通常於1月份休假，另一方面，根據房產拍賣市場周期，競拍之前的四周為銷售時間及開放看房日。然而今年不少買賣方因去年時間太遲而未能成交，因此決定2017年及早開始。

當地及國際華人在悉尼各地的周末拍賣市場上勢頭強勁。例如，在 Memorial 大道聖艾夫斯（St Ives）北海岸（North Shore）拍賣會上，一房產起拍價為150萬澳元，每次加價5000澳元，一對華人夫婦以253.5萬澳元的價格擊敗其他11個登記競標者，買下了競拍房產。

房產競拍注冊者的平均數也在上升，在悉尼大多數拍賣市場，每套房屋至少有4個注冊投標者。

悉尼房市今年開局強勁，核心房產拍賣市場東區（Eastern Suburbs）、內城西區（Inner West）、北區（North shore）上周清盤率都在83%以上。在新興開發區和立體生活區如城市CBD和悉尼東區Zetland的拍賣結果顯示悉尼市場對新房及現房均有需求。

對於錯過上周拍賣會的購房人士而言，本周還有諸多機會！本周末悉尼將會舉辦900多場拍賣會，墨爾本則高達1400場。本周末拍賣會的數量的增加與悉尼待售房產數量略增以及新建成公寓增加密切相關。去年悉尼待售房產數量下降了30-40%，這意味著自去年起潛在買房者的數量仍在增加。

一年中何時參與房產拍賣會才是最佳時機？

答案是沒有最佳時機。但在悉尼現有市場供不應求的情況下可嘗試在房屋拍賣之前購買。買家可在拍賣日之前向經紀人出價，最糟糕的情況無非出價被拒，該房屋繼續上市拍賣。但這可省去買家在拍賣會上激烈爭搶，因為在拍賣日房主一般會緊密關注更有力的報價。

就本周末的競拍JP給您一個小建議：當拍賣師一說競拍開始就立刻行動！

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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悉尼連續3周清盤率達8成 | 澳洲

據domain報道，周六，悉尼房市非常火熱，很多買家爭先恐後湧入市場，周末拍賣數量比去年同期增加了34%。

報道稱，盡管周六有多達940名賣家掛牌出售房屋，但買家的需求也十分強勁。據Domain Group統計，周六賣出668套房屋，清盤率達80.2%。

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Domain Group首席經濟師威爾遜（Dr Andrew Wilson）說：“盡管天氣潮濕、陰冷，悉尼仍吸引了這麽多競拍者前來，這也證明了悉尼房市的火熱。悉尼已連續三周錄得清盤率超過80%。如果下周六清盤率仍達到80%，那將是悉尼2015年房市繁榮以來的又壹次盛況。”

但他同時也表示，不確定買家是否有能力繼續推高房價，因為如果房價繼續上漲，那將引起決策者的註意。

報道稱，位於克雷蒙（Cremorne）托布魯克大街（Tobruk Avenue）12號的兩臥磚頭房首先開拍。該保持原貌的房屋建於1981年，是三名兄弟已故父親的房產，它吸引了100多個買家前來看房，當天有8名登記競拍者相互角逐。盡管房屋起步價較低，但最終以2,622,000澳元賣出，遠高出底價272,000 澳元。

該房屋最終得主貝恩（Julie Bain）和其丈夫約翰遜（Tony Johnson）表示，他們已花了18個月在克雷蒙地區看房，他們將計劃花500,000 澳元翻修買下的房屋。

此外，已故婦產科專家邁克唐納（Rod Macdonald）及其遺孀羅賓（Robin）位於朗格維爾（Longueville）的4臥房以505萬澳元成交，高出底價950,000 澳元。另有壹套位於瑞比利（Kirribilli）上皮特街（Upper Pitt Street）17/49a號的兩臥房也賣出2,382,000澳元的高價，高出底價307,000澳元。

不過，也並非所有房屋都在拍賣當天售出。例如，位於澤特蘭（Zetland）艾普森路（Epsom Road）4號的兩臥房是在拍賣後才被當地壹名買家以145萬澳元買走。

McGrath的首席拍賣師格林（Scott Kennedy-Green）稱，他非常看好2017年的房市前景。My Auctioneer主任漢普森（Will Hampson）亦對今年的房市發展持樂觀態度。

澳洲房產競拍指南：知道了這些，妳才能成為房產拍賣會上的贏家！

（據澳洲新快網）