地處南半球的澳洲與我們季節相反，當我們進入金秋時，澳洲卻剛送走寒冬、迎來春天。在這個特殊時節，我們不禁要問：低迷已久的澳洲房市是否也能迎來期盼已久的春天呢？且看本期居外說為妳解讀。
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澳洲房市再次升溫 悉尼房價連漲兩個月
據彭博社報道，在經歷了兩年的下滑之後，澳大利亞的住房價格似乎已經觸底，大量購房者蜂擁回到市場。
一個很好的例證便是上周六（8月3日），一套悉尼郊區萊德（Ryde）四居室住宅的拍賣會，吸引了大約100人。在激烈的競拍後，這套房子最終以拍賣價150萬澳元成交，高於保留價22.6萬澳元（約合109萬元人民幣）。這種火爆的拍賣行情上一次出現還是在經濟繁榮時期。
負責此次拍賣的房地產經紀人菲爾·艾利森（Phil Allison）表示：“現在越來越多的人開始擔心，房價在未來6到12個月內會上漲，所以他們想要現在下手購買。”
他還補充道，就在6個月前拍賣一套就在街角的房子時，幾乎無人叫價購買。
市場情緒的突然好轉可以歸結為三個因素：澳大利亞央行連續降息，抵押貸款利率已降至歷史新低；監管機構放寬抵押貸款壓力測試要求；以及5月總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）政府意外贏得連任，使得反對黨工黨減免房產投資者稅收的計劃流產。
澳大利亞的經濟本就低迷，初露端倪的房價反彈是一個罕見的亮點。澳大利亞的經濟一直受工資增長停滯和經濟增長大幅放緩的困擾。不斷上漲的房價可能會使房主感覺更富有，從而帶動消費者支出。
房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，過去兩個月，澳大利亞最大的房產市場——悉尼的住宅價格均在上漲。
澳大利亞房產價格接近兩年的下跌趨勢由此結束。近兩年來，房產價格相較於2017年7月的峰值，下跌了15%。原本經濟學家預測延續至明年的衰退期也得以縮短。上個月墨爾本、布裡斯班、霍巴特和達爾文的房價也有所上漲。
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彙豐控股（HSBC Holdings）澳大利亞首席經濟學家保羅·布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示：”我們認為，未來幾個季度內，房價將會以個位數的速度上漲。降低利率加上放寬審慎規則，起到了關鍵性的推動作用。
澳大利亞最大的房貸銀行——澳大利亞聯邦銀行也表示，住房市場已經扭轉了局面。
該行首席執行官馬特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利後表示：“我們認為，住房市場開始企穩，並可能從現在開始略有改善。”“我們看到價格在小幅上漲，信貸整體增長溫和。”
房價的上漲也重新引發了購房者對錯失購房良機的擔憂。上一次出現這種擔憂是在2012年至2017年年中經濟處於瘋狂繁榮時期，那時候悉尼房價飆升75%。
拍賣是澳大利亞最常見的售房方式。根據CoreLogic的數據，8月第一周，澳大利亞房產拍賣清盤率攀升至75%，而去年同期為52%。
不過，房價反彈也不是對每個人來說都是好消息。CoreLogic的數據顯示，盡管悉尼房價連續兩年下滑，但它仍是全球價格最高的房產市場之一，住宅中位價達到864,993澳元（約合418萬元人民幣）。即使是現在，住房價格也只是回到了2015年初的水平。
然而，並非所有人都相信房地產市場已經觸底。隨著春季銷售旺季的開始，更多的房屋可能很快就會進入市場，悉尼和墨爾本即將充斥著大量過剩的公寓，這可能會再一次形成買方市場。
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來源：The Business Times
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
悉尼留學租房價格 – 攻略-多少錢
澳洲樓市“冬眠”兩年初現回暖跡像，澳元大幅貶值刺激中國人買買買？
有房地產交易機構預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過將在今明兩年間觸底。自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，居外網董事會主席奇米爾預計，2019年中國買家將隨著澳洲市場復蘇而重新增長。
撰文：吳將
自2017年中期開始便熱度漸退的澳大利亞樓市最近似乎出現了回暖跡像。
房地產數據分析公司Corelogic的最新統計顯示，今年7月澳大利亞主要城市的房價上漲了0.1%，而8月迄今為止則上漲了0.7%，這是觸底反彈的跡像嗎？
全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者采訪時表示，自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，不過詢盤量增加並不能就此說明需求強勁，但至少意味著市場在大跌後有回暖跡像。
奇米爾稱，預計中國買家2019年在澳大利亞房市的交易量大體上與2018年持平，並將隨著市場復蘇而重新增長。
持久不退的“寒潮”
2011年至2017年，澳大利亞房市經歷了一個大牛市，平均房價飆升了52.3％（通脹調整後為35.6％），但隨著當地政府為抑制房價過熱而采取了多項降溫、調控措施：包括更嚴格的貸款限制，以及對外國投資者收取更高的印花稅、土地附加稅等，使得澳大利亞房市在2017年中期之後遭遇了持久不退的“寒潮”。
據澳大利亞統計局（ABS）統計，2018年澳大利亞房價下降了5.53％（通貨膨脹調整後為下降7.19％），且預計今年會繼續下跌。2019年第一季度澳大利亞住宅的均價為63.69萬澳元（約合305.8萬人民幣），比去年同期下跌了7.4％。
ABS6月中旬的數據顯示，該國8個主要城市的房價在2019年第一季度同比下跌了7.7%（通貨膨脹調整後為下調8.92％），不但是連續第四個季度下滑，還創下了自2002年開始統計該數據以來的最大季度跌幅。
惠譽評級預計，今年澳大利亞的房價將領跌全球主要國家，並且該國當前家庭債務與國內生產總值（GDP）之比達到了121％，已對國家經濟構成巨大風險。
世邦魏理仕（CBRE）預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過價格將在2019-2020年觸底；但對於布裡斯班和珀斯來說，未來兩年的房價預計將低於2011年的水平。
據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據，2018年該國住宅房地產的外國投資者申請數量僅為10036例，不但遠遠低於2016年巔峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同時，外國人在住宅市場的投資總額同比也下跌了50%，降至125億澳元（約合600億人民幣），其中中國投資者目前仍是澳大利亞房產最大的海外買家群體，約占海外買家投資總額的30%。
澳大利亞經濟也受到房價持續下降的拖累。2019年第一季度澳大利亞的經濟增長僅0.4%，為穩定經濟澳大利亞央行年內已降息了兩次，將政策利率調至了1%，創下了有史以來的新低。
經合組織（OECD）在一份報告中提到：“澳大利亞的住房市場是該國經濟脆弱性的一個來源，自21世紀初以來，（該國）家庭債務激增，而房價翻了一倍。”報告認為，到目前為止，數據表明房價可能會面臨軟著陸，對整體經濟影響有限，但硬著陸的風險也沒有完全排除。
悉尼、墨爾本拍賣銷售清盤率創兩年新高
不過，悉尼和墨爾本這兩個澳房價跌幅最大的城市，近來似乎出現企穩跡像。
在澳大利亞，房屋拍賣是一種較為流行的銷售方式。Corelogic的數據顯示，在8月第三周，悉尼進行了500套房屋的拍賣，錄得84.7%的初步清盤率，為2017年2月以來的最高紀錄；同期墨爾本進行了665套房屋拍賣，初步清盤率為79.7%，已連續5周超過70%。
隨著拍賣清盤率的上升，據Corelogic統計，迄今為止8月份悉尼和墨爾本的房價已上漲了約1%，如果該月最終收漲，意味著這兩座城市的房價已連續三個月回升。不過目前反彈的力度並不大，與去年同期相比仍下跌了7.6%。
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澳新銀行的經濟學家在一份報告中寫道：“從歷史上看，這種（拍賣清盤率的）強勢預示著房價將上漲15％至20％。”不過報告也提到，鑒於澳元利率從未如此之低，因此房價的走勢仍存在相當大的不確定性。大多數經濟學家預計，盡管最近房產銷售活動激增，但這種好轉仍然較為溫和。
CoreLogic研究部門負責人勞樂斯（Tim Lawless）表示，澳大利亞房價可能已在7月份觸底，他稱：“我們還沒有真正看到復蘇跡像，但我們確實看到了房價正處於穩定狀態。”他表示，不僅悉尼和墨爾本，包括布裡斯班、霍巴特、達爾文的房價均出現了微幅上漲。
勞樂斯稱，促使房市出現回暖的因素較多，其中之一是因為聯盟黨在大選中獲勝，從而使工黨倡議的“負扣稅”、“資本利得稅折扣”等不利於房東的措施沒有機會實行；另一個因素則是過去兩個月連續兩次的降息，並且銀行監管機構對貸款的限制也在放寬。
不過勞樂斯認為，房市的復蘇將會“相當溫和”，而不會是“一個快速的階段”。
西太平洋銀行的消費者信心指數也顯示，投資者的“購房時間”和“房價預期”指數均出現了明顯反彈。
澳元大幅貶值利好中國買家
墨爾本房地產經紀公司Kay & Burton合伙人兼國際部總監米捷（Jamie Mi）對第一財經記者表示，由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，目前的看房人數與去年下半年相比有顯著增加，其中不少都是海外的老客戶。
澳大利亞Century 21 Shore Real Estate公司首席經紀人戴（Joanne Dai）對第一財經記者表示，中國客戶對澳大利亞房產的投資興趣正在恢復。“今年我的中國客戶比上一年大約增加了5%，他們大多都對悉尼Chatswood和達寧港的房子特別感興趣。”她還稱，甚至有已移居美國的中國商人打算將來搬家到澳大利亞居住，美國頻發的槍擊案讓很多投資者擔憂當地治安情況。
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奇米爾對第一財經記者表示，據居外網統計，2019年上半年中國買家海外購房目的地，澳大利亞排在第三，僅次於泰國和日本。最受中國購房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和珀斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
澳洲美國頂尖拍賣師James Pratt披露行情讓你一擊即中
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上半年悉尼商用物業成交創下新紀錄︱居外專欄
一般來說，在亞太地區，每年春季，買賣雙方達成的交易量都會增加。而今年，專家們認為商用房地產行業將迎來一股搶購熱潮，其中澳大利亞悉尼將成為最熱門的商用物業市場之一。目前，悉尼商用物業的回報率遠遠高於澳大利亞各地的住宅物業。
根據Cushman＆Wakefield發布的最新數據，在2019財政年度，商用房地產的投資交易額已攀升至426億澳元。悉尼和墨爾本的商用物業空置率達到了歷史低點，其租金也有一定的增長。這些有利因素使辦公樓的交易量在2019年財政年度提升了22.6%，達到了231億澳元。此外，整體商用物業426億澳元的投資交易額意味成交量同比上漲了22%。
促使辦公樓交易量提升的主要動力是悉尼和墨爾本辦公樓物業的空置率創下新低。這不僅支撐不斷上漲的租金，還釋放了積壓的需求，實現了較高的預先承諾水平。
在受到一些辦公室退出市場影響，同時經濟強勁發展的背景下，悉尼辦公樓市場持續受到積壓需求和高預先承諾水平的影響。
截至2019年6月底的12個月內，悉尼中央商務區商用物業的主要有效總租金實現了9.1%的增長，遠高於長期平均水平，而空置率下降至4.1%。行業數據顯示，外國投資占第二季度總投資額的37%，占本財年的比例為45%，總金額為190億澳元。
2017至2018年期間，外國年度滾動投資額占比為31%（108億澳元）。2019年財年結束時，該指標已上升至45%。2017至2018年期間，辦公樓外國投資額占比為42%（108億澳元）。2019年財年結束時，其占比已提升至53%。
新南威爾士州的辦公樓投資額最高。2019財年，改地區的辦公樓投資總額達到了102億澳元。
悉尼都會區市場的交易也相當活躍。喜達屋資本（Starwood Capital）和阿羅資本（Arrow Capital Partners）以4.382億澳元的價格買下了位於查特伍德（Chatswood）的天頂中心（Zenith Centre），創下了中央商務區以外辦公物業的最高售價紀錄。
最近幾周，其他悉尼都會區物業的大額交易還包括香港億萬富翁蔡志明的旭日實業（Early Light）以3億澳元的價格買下了悉尼北部北角大廈（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同時新加坡的桑代克公司（Suntec）斥資2.97億澳元購買了皮爾蒙特哈裡斯大街21號（ 21 Harris Street）的物業。
2019財年，債券收益率下降了約130個基點，而辦公樓的收益率保持穩定，因此商用物業的相對吸引力也有助於刺激投資者的需求。選擇悉尼中央商務區物業的投資者會發現，入門級商用房地產的價格表現十分強勁，可能在聖誕節前創下新紀錄。
悉尼零售物業售價最高紀錄的保持者是位於皮特街70號的2號商鋪。該物業於2015年售出，目前被用作咖啡館。其面積僅為19平方米，但售價高達216萬美元，每平方米的均價為11.36萬美元，打破了之前的紀錄。業主以五年期租約的形式將該物業出租給了諾姆科爾咖啡館（Normcore Coffee），可續租五年，租金每年提高4%，年租金收入為9.2萬澳元。
第一太平戴維斯代理人尼克·洛爾（Nick Lower）表示，盡管人們普遍認為零售物業是表現不佳的資產類型之一，但位於中央地段的小型房地產，尤其是街道上的小型房地產，目前非常受投資者歡迎。
“我認為很多人都希望把他們的錢投入安全可靠的資產，但很少有房地產能在安全性方面擊敗悉尼中央商務區的物業，特別是商用物業。中央商務區核心地段的人流量很高，而且周圍都是大型企業，”他說道。
對於今年春天打算購買商用房地產的投資者來說，悉尼應該成為其首選的置業地點。預計該地區的物業在年底前將創下更多紀錄。
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澳洲房價會否反彈？這便是房價下一步的真正走向
澳洲房地產投資者和首次置業者可能會歡欣鼓舞：房地產市場的低迷期似乎將在2019年底迎來真正而徹底的結束。
經濟調研機構穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的最新預測數據顯示，明年除了霍巴特以外，澳大利亞所有首府城市的房價都將出現增長。
從穆迪的分析報告來看，盡管穆迪全國房屋價值指數已經連續下跌了將近兩年，但悉尼、墨爾本、布裡斯班、珀斯、阿德萊德、達爾文和堪培拉的房價都將在2020年穩步回升。
澳大利亞最大的兩個城市——悉尼和墨爾本的房價預計將分別適度增長3.1%和1.3%。
穆迪預計，今年悉尼和墨爾本住宅市場的總房價將分別下跌9.6%和10.8%，因此人們正迫切希望此次復蘇盡快到來。
霍巴特曾是澳大利亞房地產行業的寵兒，然而，穆迪預計霍巴特的房價將在2020年和2021年持續下降。
以下為各州的預測結果：
新南威爾士
表2：2020年及2021年新南威爾士州房價預測
預計悉尼的房價將於2020年上漲3.1%，2021年將進一步上漲4.8%，其中公寓的價格漲幅略高於整體水平，分別為4%和6%。
“隨著收入增長和房價變化的步調趨於一致，預計獨立住宅和公寓的價格增速將放緩，”穆迪表示。
“預計到2020年，悉尼的調整期將基本結束，但其住宅價格增長將遠遠低於近年來的大幅增長。”
悉尼東部郊區和北部郊區將迎來“根深蒂固的衰退”，而悉尼都會區以外的地區，如獵人谷，已經憑借其優越的交通設施成為了頗具吸引力的置業目的地。
由皇冠房地產集團開發的悉尼弧光（Arc）豪華頂層公寓
維多利亞
表3：2020年及2021年維多利亞州房價預測
繼墨爾本房價將於2019年下跌10.8%的預測之後，人們認為明年墨爾本房價將上漲1.3%，2021年將繼續實現6%的穩健增長。
“到2020年初，墨爾本大部分地區的房價預計將出現月度環比增長，”穆迪分析公司稱。
“預計2020年墨爾本房價將總體上漲1.3%，墨爾本內東和墨爾本東北部將引領此次復蘇。”
在接下來的幾個月裡，維多利亞地區房價也有望“繼續保持相對良好的狀態”，預計其明年的價格增幅將達到3.3%，而2021年的增幅為1.5%。
昆士蘭
表4：2020年及2021年昆士蘭州房價預測
相比其他州，昆士蘭州房市的表現相對較好，但仍預計今年房價仍將下跌1.8%，而明年房價將增長1.4%，2021年將增長2.9%。
“布裡斯班地區……表現得比預期還要糟糕，”報告中寫道。
“在預測期內，這些房地產市場的房價要麼持平，要麼實現溫和的正增長。”
從中期來看，預計公寓的價格表現優於獨立住宅。
“我們認為，整個預測期內，獨立住宅的價格表現不太理想，而公寓價格預計將在2018至2019年期間達到低谷，隨後於2020年出現明顯回升。”
布裡斯班的全新精裝2臥2衛公寓，房價約¥245萬
西澳大利亞
表5：2020年及2021年西澳大利亞州房價預測
穆迪的報告顯示，今年珀斯房價預計將下跌6.9%，而明年預計將上漲2.1%，2021年進一步增長4.3%。
“預計2019年房價將繼續下跌，而且直到2020年才有可能到達低谷。”
“然而，房產市場將迅速復蘇，預計其價格將在2020年開始適度反彈，並於2021年逐步升溫。”
西澳州的多項經濟因素正在“緩慢改善”，隨著澳洲儲備銀行（RBA）的非農商品價格上漲，人口增長趨於穩定，住房供應量也即將下降。
“這些因素以及澳洲儲備銀行最近的降息舉措有可能使獨立住宅和公寓的價格在2020年恢復增長，然後在2021年趨於穩定。”
南澳大利亞
表6：2020年及2021年南澳大利亞州房價預測
繼今年房價小幅下跌0.4%之後，預計阿德萊德房地產市場明年將反彈2.7%，2021年將繼續回升3.6%。
“南澳大利亞的房地產市場一直保持穩定，這在很大程度上得益於它避開了之前在東海岸出現的價格過度上漲浪潮。”
穆迪稱，阿德萊德北部和南部地區將“保持新興房地產市場的狀態”，其中阿德萊德北部的房價“增長緩慢，但始終保持強勁”。
“近期租金一直相當穩定，這在未來一段時間將對獨立住宅和公寓的價格產生支撐作用。”
塔斯馬尼亞
表7：2020年及2021年塔斯馬尼亞州房價預測
2018年和2019年初，與澳大利亞整體趨勢相反，塔斯馬尼亞一直是澳大利亞房地產市場上唯一的閃亮之星——直到最近幾個月，我們才發現塔斯馬尼亞房價出現了“增長放緩”的問題。
然而，穆迪表示，“我們猜測2020年和2021年塔斯馬尼亞房市將經歷調整，”預計其價格將分別下跌1.6%和0.7%。
之所以預測價格將下跌是因為就業增長動力不足，這將導致工資增長幅度“相對較低”，從而使家庭收支趨於緊張。
澳大利亞首都領地
表8：2020年及2021年澳大利亞首都領地房價預測
穆迪分析公司預計，繼2018年增長5.4%之後，澳大利亞首都領地的房價在2019年的表現相對良好，預計其房價將上漲4%左右。
“預計明年獨立住宅市場和公寓市場都會取得較為出色的表現，獨立住宅價格預計將增長5.6%，而公寓價格預計將增長4.2%。”
北領地
表9：2020年及2021年北領地房價預測
穆迪指出，自2014年以來，達爾文的房價一直疲軟，但在未來兩年內，其價格將上漲，2020年的上漲幅度為4.9%，2021年的上漲幅度為7.7%。
“預計房地產市場最早將在明年實現穩健復蘇。直到2017年左右，達爾文才從其他州（尤其是新南威爾士州和維多利亞州）取得的強勁價格增長中獲益，”報告中提到。
“因此，達爾文的基數相對較低，而且房價已經下降了很多年。”
穆迪稱，澳洲儲備銀行近期下調了現金利率，而且預計政策將進一步放寬。在這些因素的推動下，預計達爾文的獨立住宅和公寓價格在2020年和2021年都將有所上升。
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來源：雅虎財經
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
澳洲主要城市悉尼介紹
悉尼（Sydney），位於澳大利亞的東南沿岸，是澳大利亞新南威爾士州的首府，也是澳大利亞面積最大、人口最多的城市。城市中心坐標為南緯33°51’、東經151°12′。大悉尼都會區面積約12368.193平方千米，悉尼市區面積約1687平方千米，人口約573萬（2019年），大悉尼都會區由悉尼市區和34個郊區組成。
|
地方政府轄區 |
面積（平方千米） |
地方政府轄區 |
面積（平方千米） |
|
Hawkesbury |
2775.138 |
Wollondilly |
2555.434 |
|
Central Coast |
1681.070 |
Camden |
201.028 |
|
Hornsby |
455.038 |
Campbelltown |
311.911 |
|
The Hills Shire |
386.159 |
Liverpool |
305.740 |
|
Northern Beaches |
254.207 |
Sutherland Shire |
333.593 |
|
Ku-ring-gai |
85.410 |
Canterbury-Bankstown |
110.264 |
|
Willoughby |
22.426 |
Georges River |
38.319 |
|
Mosman |
8.650 |
Rockdale |
28.208 |
|
North Sydney |
10.486 |
Botany Bay |
21.683 |
|
Lane Cove |
10.479 |
Randwick |
36.331 |
|
Hunters Hill |
5.717 |
Waverley |
9.351 |
|
Ryde |
40.475 |
Woollahra |
12.278 |
|
Parramatta |
83.829 |
Sydney |
26.743 |
|
Cumberland |
71.551 |
Inner West |
35.371 |
|
Fairfield |
101.507 |
Burwood |
7.128 |
|
Blacktown |
240.049 |
Canada Bay |
19.923 |
|
Penrith |
404.702 |
Strathfield |
14.001 |
|
Blue Mountains |
1431.144 |
2012年—2013年間，悉尼的地區生產總值達到了3375億美元，被譽為南半球的“紐約”。悉尼已連續多年被聯合國人居署評為全球最宜居的城市之一，並被GaWC評為2018年世界一線城市第七位。
悉尼擁有高度發達的金融業、制造業和旅游業。其中，世界頂級跨國企業、國內外金融機構的總部均扎根悉尼。同時，悉尼也是澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲備銀行及美國二十世紀福克斯制片廠的所在地。悉尼還是多項重要國際體育賽事的舉辦城市，曾舉辦過1938年英聯邦運動會、2000年悉尼奧運會及2003年世界杯橄欖球賽。
悉尼作為一個正在蓬勃發展的全球化城市，提供了令人心馳神往的生活方式。目前，政府正在對悉尼進行一場強勁基礎設施建設投入，大大推動了城市密度的增加。與此同時，一個城市的競爭力很大程度上都體現在其對全球富豪的吸引力。毋庸置疑，悉尼也已經成為全球超級富豪最重要的投資目的地之一。
投資悉尼的十個理由
1、澳大利亞金融中心
悉尼是澳大利亞的金融商業服務中心，吸引了來自全球各地的許多專業人士。根據智囊機構編制的全球金融中心指數，悉尼在2018年的全球金融中心指數中排名第九。悉尼也是澳大利亞儲備銀行(RBA) 、澳大利亞審慎監管管理局 (APRA) 和澳大利亞證券交易所 (ASX) 的總部所在地。
2、強勁的經濟增長前景
新南威爾士州的經濟在過去的三年中增長一直非常強勁，根據新南威爾士州國家預算的預測，未來三年的增長前景仍然高於趨勢。由於家庭消費、住宅建設和公共投資的增加，新南威爾士州在過去三年中成為澳大利亞經濟增長最快的州。各類建設活動和擴大的健康衛生服務已創造了超過50萬個新的就業機會。
3、政府大舉投資
新南威爾士州政府承諾在未來四年內在醫療、教育和交通基礎設施項目上投入870億澳元，以減輕居民生活成本壓力。主要交通基建項目包括新西悉尼城際地鐵、新帕拉馬塔輕軌、西北城際地鐵,、新悉尼西部海港隧道、悉尼至臥龍崗之間的地下F6高速公路第一階段，以及西悉尼機場附近的公路升級。
4、國際訪客人數攀升
根據 OAG時刻表分析儀的報告，2012至2017年間，悉尼機場的國際出發運載量增加了23.4%。過去兩年，卡塔爾航空公司在其航線網絡地圖上增加了悉尼，並簽署了六條通往中國的新航線，以結束旅客數量限制。2017年，悉尼到中國雙向航線的前三名目的地城市是上海、廣州和北京。自2012年以來，澳大利亞旅游業協會錄得到悉尼的國際游客每年增長7.6%。
5、國際教育行業持續發展
根據政府教育和培訓部的數據，在截至2018年6月的一年裡，新南威爾士州教育機構注冊的國際學生人數增長了11.8%。高等教育設施增長3.7%，國際學齡兒童增長16.8%。SSVF也使學生和監護人在申請澳大利亞學生簽證的過程中更容易操作。
6、高度宜居性
2018年，《經濟學人》周刊雜志的最新年度全球宜居城市排行榜顯示，悉尼的排名大獲改善，從去年的第11位一躍升至今年的第5位。悉尼在醫療、教育和基礎設施方面都取得了滿分100分。悉尼在亞太地區城市排名中名次更是高居第3名。
7、崛起的人口增長
自 2011年以來，悉尼的人口增長軌跡每年都在繼續走高。據統計數據顯示，2017年悉尼人口增長速度達到2%，相當於全年在悉尼居住的人口增加了101,600人至總人口數達到510萬人。據澳大利亞統計局預計，到2036年之前，悉尼人口都將以每年1.5% 的速度增長。
8、新房開建量下降，人口增長將繼續推高住房需求
目前，悉尼的建築開工量已經放緩。這意味著此前增加的住房存量將被吸收。按照目前的人口增長率，新南威爾士州政府預計到2036年將需要新增725,000 套住房。
9、高淨值人群持續湧入
悉尼高淨值個人(HNWI)的總財富繼續增長。根據《新世界財富》的數據，2017年，悉尼的高收入人群淨流入超過1000人，占澳大利亞每年新增10000名高收入人群的十分之一以上。顧名思義，這是淨資產100萬澳元的人，且不包括他們的主要居所。澳大利亞連續第三年保持高淨值人群淨流入排名第一的位置。
10、國際範圍內熱門置業地點
根據萊坊發布的數據：隨著高淨值人士數量的持續湧入，截至2018年9月的一年裡，悉尼高端房產價格繼續以4.0%的速率強勢增長。所謂高端房產，就是整個房產市場價值前5%的房產。另一個需要考慮的因素是全球房產性價比：2018年9月，100萬美元可以在悉尼購買51平米的豪宅、而在摩納哥100萬美元只能購買16平米、在香港只能購買22平米、倫敦29平米、紐約30平米。
悉尼住宅市場分析
悉尼是一個占盡天時地利的城市，特別其房價對那些懷有購買一塊屬於自己的四分之一英畝土地的“偉大澳洲夢”的人們來說，依舊是可負擔的。但在人們的生活節奏越來越快的情況下，越來越多的人們開始選擇低維護需求的復合住宅或公寓。
在悉尼，獨棟屋依然是最為主要的住宅類型，占所有住房類型總數的57%，這個比例小於全澳73%的平均水平。其原因在於，悉尼座落著較多的高密度公寓住宅。半獨立且包括後院的住宅在總數中占14%，高於12.7%的全澳平均水平。與此同時，有28%的比例是公寓住宅，這個比例大大高於13%的全澳平均水平。
在悉尼，大多數居民都是購買並永久持有房產。根據人口普查數據，悉尼的私有資產有29%是被無貸款持有，33%是在有貸款的情況下持有，34%是以租賃的前提入駐。
2019年4月澳洲八大州府城市的中位數價格
根據realestate.com.au最新的房價數據，截至2019年4月，悉尼住宅的房價中位數為83萬澳元（折合約401萬元人民幣），較去年同期下跌8%，也較上一季度下降0.8%。
悉尼的別墅和公寓房價中位數分別為93.75萬和71.5萬澳元（折合約453萬元和345.5萬元人民幣）：
悉尼最受歡迎的十大郊區
悉尼各個地區的房價中位數及其年度與季度變化
悉尼高端地產通常坐落在悉尼海港、著名私校周圍。景觀及教育資源正在成為一種昂貴的商品，為不動產賦予了強大的溢價功能。景觀的溢價效應在城市核心的公寓豪宅身上表現的尤為明顯。就算是澳大利亞經濟實力最為雄厚的開發商也無法輕言放棄。
悉尼的教育資源
悉尼擁有完善的初、中、高等教育設施。按照新南威爾斯省的教育體系，小學（包括幼稚園）和中學可以分為由州政府管理的公立學校、由天主教會管理的天主教教會學校，以及獨立的和由其他宗教組織管理的私立學校。行政上，悉尼分為4個州轄學區，下轄919所各類學校。一部分中學需要考試入學，在當地稱為“精英中學”。
悉尼是不少澳洲著名大學的所在地，包括於1850年創辦的澳洲第一所大學──悉尼大學。澳洲還有五所其它公立大學的主要校區在悉尼：新南威爾斯大學、麥覺理大學、悉尼科技大學、西悉尼大學及澳洲天主教大學（6個校區，2個設於悉尼）。主要校區不在悉尼、但在悉尼開辦分校區的大學有澳洲聖母大學及臥龍崗大學’。
2018-2020年QS澳大利亞大學世界排名——悉尼各大學的表現
另外悉尼亦有四所多校園的公立技術及進修學院，提供高等職業培訓：悉尼技術學院、北悉尼技術及進修學院、西悉尼技術及進修學院及西南悉尼技術及進修學院。
澳洲樓市觸底兩年來首反彈 加拿大等樓市依然低迷
撰稿：朱麗娜
觀望近兩個月後，上周，家在上海的陳浩（化名）簽了澳州布裡斯班一套兩房公寓的購房合同，150萬澳元全款付清。
類似陳浩這樣的買家估計不少。“根據居外網接收到的中國買家對澳州房產的諮詢，今年第一季度，中國買家的需求同比增長了40%，第二季度比去年同期增長了60.7%。去年第四季度，中國買家的需求增長了54%，這一增長趨勢一直延續至今。”居外網董事CEO羅雪欣表示。
持續疲弱的澳州樓市近來出現復蘇跡像。澳州當地的房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，悉尼、墨爾本的房價指數今年6月分別環比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來樓價創歷史新高以來首次出現反彈。
羅雪欣坦言，最近幾個季度的緩慢復蘇可能預示著中國買家在澳住宅投資即將迎來曙光，“過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的購房量即將回到較高的水平。當過剩的庫存被吸收完畢，買家也受低價吸引而重返市場時，我們預計中國購房者的看法也會轉向樂觀。中國買家會傾向於買漲不買跌。”
“如果是考慮自住或者出租的話，現在可以開始認真考慮並且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現在的漲幅肯定是虧錢的，而且房價可能短期不會再出現前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳州從事房地產開發的人士向本報記者坦言。
曾經落入低谷
此前，在澳州審慎監理署（APRA）於 2014年收緊銀行貸款標准之後，當地的房地產市場開始持續降溫。澳州房價自2017年年中開始下跌，迄今的跌幅創下2008年全球金融危機以來之最。CoreLogic的數據顯示，整個澳州的房價在過去12個月內下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過去一年分別下降了9.9%和9.2%。
一直以來，海外買家尤其是中國買家對於悉尼樓市的興衰十分重要。根據外國投資審查委員會（FIRB）的最新報告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財年向海外投資者批出的住宅許可數量，相比2016財年高峰時期銳減了80%。據悉，所有海外買家在澳州買房必須獲得FIRB的批准。
悉尼全新的Spectrum項目將建造4棟高達13層的住宅建築，呈現367套超豪華公寓。北向公寓將擁有無與倫比的悉尼城市天際線景觀，以及內部超大園景綠地景觀。部分公寓面積冠絕該城區，並帶有超大室外休閑空間。位於悉尼城南城市改造計劃的核心位置，距離Mascot火車站及Mascot Central購物區僅100米，距離悉尼CBD僅5公裡。1臥1衛房型約售¥329萬。
居外物業編號：47317331 點擊查看房源信息
不過，今年5月18日，澳州大選出現驚天逆轉，現任總理莫裡森爆冷連任。莫裡森在競選中承諾多項措施來刺激樓市。自由黨連任後將首次置業者的首付比例由20%銳減至5%，而且購房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險，新計劃產生的差額部分以及保險費用都將由政府的國家住房金融投資公司提供。新措施將於明年1月1日起開始實施，首次置業貸款首付計劃將主要針對年收入不超過12.5萬澳元的首次置業者或者家庭總收入不超過20萬澳元的首次置業夫婦。
與此同時，中國買家的需求仍在。皇冠房地產集團（Crown Group Holdings）的全球資本首席執行官兼銷售總監Prisca Edwards近日的中國之行讓她大為振奮，“一個位於悉尼的三房單位，售價接近200萬澳元，一位中國客戶在兩天內拍板簽約。”她說。
作為澳州本土主打高級住宅產品的地產商，每年Edwards都會去中國的北京、上海與潛在的客戶見面，了解他們對於購買澳州房產的最新需求。然而，這次在中國合作夥伴的極力推薦下，她還去了數個二三線城市，包括青島、重慶、廈門。
“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國投資者，對於澳州的了解遠遠超出我的想像。他們很多人在澳州購房都是為了子女的教育，或者將來退休養老做准備，澳州的氣候宜人，而且距離中國很近，與中國僅有3個小時的時差。”Edwards向21世紀經濟報導記者坦言。
根據居外網的統計，2019年最受中國購房者青睞的澳州城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和柏斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和坎培拉。
鐵魚置業中國區CEO徐明向最近也一直在中國不同城市之間奔波，從6月底到7月中旬他的行程特別緊湊，安排了6場澳州樓市的推介會。“我發現國內買家依然踊躍，需求依然存在。只是他們現在更關心的是（房地產）公司的實力、品牌，項目質量，售後服務，包括貸款產品、交房協租等一站式服務來解決他們的購房需求。”
“目前中國買家在澳州投資買房的價位大部分在400萬-600萬元人民幣，以低密度高品質的公寓和聯排別墅為主。目前整個澳州房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。
墨爾本一棟標志性的遺產保護建築，市中心地理位置，可輕松抵達市區、皇家植物園以及墨爾本的灣邊海灘、阿爾伯特公園村、藝術中心、普拉蘭和南墨爾本市場、南雅拉和圖拉克購物轄區、精品小店商店、咖啡館和餐館以及頂尖的學校、大學、體育設施和醫院。住在這棟豪宅裡，相信您一樣可以享受到愉快熱鬧又品質高尚的生活。
居外物業編號：45980627 點擊查看房源信息
不過，根據仲量聯行最新發布的報告顯示，大悉尼地區的住宅空置率達到3.2%，仍然超過均衡市場3%的水平，這對未來租金可能會造成一定的下行壓力。目前，該地區公寓、獨立屋的租金回報率分別為3.7%、3%。
徐明本人在澳州定居超過30年，親身經歷了澳州樓市的跌宕起伏。在他看來，中國買家進入澳州樓市可分為三個不同階段。
“2008年到2012年左右，大部分來澳州買房的中國人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國投資者開始全球資產配置。第三階段則是2017年以後至今，主要是一些高淨值客戶，他們青睞一些政治經濟穩定、制度透明的國家作為投資目的地。”徐明表示。
最近各項利好因素疊加
“我認為澳州的樓市已經度過了最艱難的時刻。以悉尼為例，自3月以來，尤其是大選以後，我們的客戶諮詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計成交金額超過3200萬澳元。政府放寬房貸政策，央行連續降息、供應短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。
據本報記者了解，皇冠集團目前在悉尼核心CBD、悉尼內城區Green Square、布裡斯班West End、墨爾本擁有多個高端住宅項目。Edwards透露，目前皇冠開發的住宅地產項目中，買家有一半以上是華裔，其中來自中國的約占15%-20%。
“目前，澳州樓市可謂已接近谷底。近期房價下跌有所緩和，同時消費者傾向表明家庭買房情緒回暖。換言之，房價下跌的幅度可能已經開始吸引投資者。”法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞認為。
7月2日，澳州央行宣布降息25個基點之後，隔夜拆款利率降至1%的歷史低位，這已是兩個月來的第二次降息舉措。澳州央行總裁洛威暗示指標利率可能再降至紀錄新低。
艾西亞指出，降息之後，澳州的銀行將有更多空間通過降低融資成本來壓低房貸利率。隨薪資增長放緩，預計房貸利率的下降將減輕家庭負擔，“這在澳州尤其明顯，因其家庭負債達歷史新高，達到薪資的 140%，而且大部分房貸都以浮動利率供款。”
從供應來看，Edwards表示，在悉尼政府審批開發申請（Development Application）通常需要耗時18至24個月， 截至今年3月的12個月內，墨爾本和悉尼審核通過的公寓項目分別減少了79%和29.2%。
此外，澳元彙率不斷下挫也是吸引中國買家入市的一大因素。近年來，澳州幾個州已開始向外國買家徵收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳州、南澳州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對外國買家的影響來看，在過去12個月內，澳元兌人民幣的彙率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來，澳元兌人民幣的彙率下跌了11.1%。
加拿大、美國樓市繼續降溫
整體而言，近年來，由於海外主要國家針對外國投資者陸續出台各項打擊措施，中國買家開始逐漸撤離。
美國全國房地產人經紀協會（National Association of Realtors ）發布的年度報告顯示，去年中國買家在美國住宅市場的投資額為304億美元，同比減少4%。
同時，羅雪欣表示，根據居外網的統計數據，進入今年第一季度，中國買家針對美國房產的詢盤量同比大幅減少了27.5%，而且過去5個季度中，中國買家的詢盤量有4個季度出現下跌。
此前，加拿大溫哥華一直深受中國購房者的青睞。隨後由於房價飆升，當地政府上調海外買家附加稅，並出台了空置稅，讓溫哥華樓市驟然降溫。根據Royal LePage發布的2019年第一季度房價調查報告，大溫哥華地區的住宅價格自2012年以來首次出現同比下跌，期內涵蓋所有物業類型的綜合房價回落1.5%至120萬加元。
數年前，聲名大噪的中國“炒房團”一度攪動了溫哥華的樓市，全美亞裔房產協會溫哥華創會主席麥文華向本報記者表示，這些炒房團已經絕跡很久了。中國移民大部分2012年來到溫哥華， “現在市場正在經歷10年一次的調整期，但國內的移民從來沒有經歷過這種現像，所以他們會保持觀望態度。同時，加拿大銀行對外國買家的貸款政策收緊，也有一定影響。”
Edwards則慨嘆：“幾年前，很多中國客人只是看樓盤的平面圖，就一口氣豪爽買下好幾個單位甚至整層的，這種景像近幾年已經難得一見了。中國客戶越來越精明，他們在澳州買房最關注的不是價格，而是地段，比如是否靠近名校、大型醫院，交通配套等。”
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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan
在海色與天色之間，尋覓一方淨土｜居外精選
從引人注目的海岸線到崎嶇不平的內陸，不難發現，澳大利亞是一個自然多樣性的國家。從雷鳴般拍打而來的海浪到嘰嘰喳喳的飛鳥，澳大利亞無疑是那些喜歡放慢腳步和傾聽自然的人的天堂。在這裡，我們將領略到南部大陸最具標志性的景觀與大自然的美妙和音。山丘、灌木、海岸線，所有的一切都將為你的生活帶來煥然一新的面貌。
黃金海岸線
盡管澳大利亞是世界第六大國家，但相比其他國家人口相對較少，大約只有2500萬人。這是因為澳大利亞的紅色中心部分地區不適合居住，所以大多數居民都將自己的住宅向海岸靠攏。
澳大利亞的海岸線和衝浪者們早已經成為澳大利亞生活方式的像征，而白色沙灘則是任何一個來到這裡觀光的人的主要目的地。當你來到這裡，海浪會輕柔地湧進你的睡夢，那聲音非常悠揚而又婉轉。而這座建築宏偉的住宅正位於悉尼東部崎嶇的懸崖頂上，它將帶你沉浸在澳大利亞標志性的海岸文化中，接近你夢想中的完美之地。
翠綠調色盤
澳大利亞西澳州｜南澳蘇富比國際房地產
“澳大利亞灌木”很難作為一個目的地去定義。這裡是一處獨特的景觀，在這片炎熱的土地上，有著桉樹的香氣、昆蟲的嗡嗡聲，笑翠鳥盤旋在枝椏上，這裡是歡樂的世外家園。與其說這裡是一個目的地，不如說這裡是一種感覺，以至於它被浪漫化成了地理之外的東西。
長期以來，詩人和藝術家們一直試圖將這種感覺用文字和視覺來表達。在湯姆·羅伯茨、弗雷德裡克·麥庫賓和班卓帕特森之類的作家筆下，這裡都被描繪成了世外桃源般的天堂。
雖然想要找到這裡真正的定義仍然有點難度，但這裡擁有澳洲獨特的多樣化景觀，絕對可以稱得上是一個充滿活力、鼓舞人心的美麗家園。如果你渴望親身體驗澳大利亞神秘的叢林，那麼這片位於西澳大利亞惠靈頓國家公園的鄉村土地絕對值得你一探究竟。
熱帶景觀
澳大利亞昆士蘭州｜昆士蘭蘇富比國際房地產
在澳大利亞這個島國大陸的邊界內，你會發現無窮無盡的干旱沙漠和郁郁蔥蔥的熱帶雨林，它們更像是野生動物的游樂場。而位於昆士蘭州北部的熱帶地區更呈現出一種天人合一的景觀。這裡的空氣一年四季都很新鮮，雨季和旱季交替出現。
在這裡，你會發現調色板上的綠色被全部打翻，引入眼簾的只剩下油畫般的綠。你在雨林中聽到的聲音也是不同的：你被鳥鳴包圍著，還可以聽到青蛙的呱呱聲和黃昏時昆蟲的鳴叫，夜晚既寧靜一片又充滿了活力。想要親身體驗這一熱帶生活方式？來到道格拉斯港的這座亭院風格的住宅，一切的答案都將為你揭曉。
農田風光
澳大利亞維多利亞州｜半島蘇富比國際房地產
澳大利亞的城市很少而且相距很遠，農田和鄉村景觀則在城市邊界之外徐徐展開。在維多利亞的莫寧頓半島上，牛羊點綴在地平線上，廣闊的灌木叢、圍場和田地交織成如畫般的田園風景。
當你揮手告別城市的喧囂，來到澳大利亞的農村，意味著你將擁抱一種更慢更平靜的生活方式。當你醒來時，你會聽到鳥鳴而不是警報聲；汽車喇叭的鳴叫聲會被農場動物們的合奏聲所代替。當你抬頭望向天空，目力所及之處，一切都是那麼的舒適。在這裡，你可以遠離匆忙，在這座位於瑪莎山（Mount Martha）的華麗住宅裡，享受著清新的海風和自然的唱響。
沒有一種聲音可以定義澳大利亞，這個國家裡的每一處獨特的環境都為這座大陸增色不少。無論你是在尋找一個鄉村落腳地，還是一個沿海的度假者，澳洲總有一處獨特的地方在等著你。
如果你聽到了澳大利亞海的召喚，如果你也留戀這五處沿海的休養地，那就追隨著你內心的回想，換一種生活方式吧。
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譯文：吳潔
責編：Zoe Chan
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