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居外網CEO羅雪欣女士表示，澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之壹，該國房地產的海外買家中約有22%來自中國，2018年第四季度中國買家的詢盤量已明顯回升。另壹方面，當前人民幣對澳幣匯率與上年同期相比高出了6%，對於中國投資者而言，這相當於減少了6%的購房成本。

 

英國房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）3月初發布的《2019年財富報告》顯示，2018年全球資產超過10億美元的富豪人數已有2229人，相比2013年增長了55%，其中來自亞洲地區的富豪在這五年中激增117%，達787人。

萊坊亞太區研究部主管霍爾特（Nicholas Holt）在報告中指出，房地產投資是超高凈值人士（個人資產3000萬美元以上）投資組合中不可或缺的壹環。全球平均而言，超高凈值人群21%的資產都在樓市，其中亞洲的富豪尤其喜歡買房。除了本國之外，他們在海外最熱衷的置業目的地國之壹便是澳大利亞。

澳大利亞目前是全球第四大熱門移民國家，萊坊的調研表明，對於亞洲及澳洲其他國家的超高凈值人士來說，澳大利亞被認為是首選移居地。

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萊坊澳大利亞住宅地產營銷總監艾琳·範・圖伊（Erin van Tuil）在接受第壹財經記者采訪時說：“綜合生活方式、財富與投資前景，悉尼在萊坊2019年城市財富指數上排名第8位，深受全球超高凈值人士的歡迎。悉尼不僅是壹個穩定可靠的投資地，也是壹個風景優美、安全宜居，且高度重視教育的城市。”

此外，隨著滑雪運動在亞洲地區日漸流行，阿爾卑斯山地區的滑雪屋也成了不少富裕人士新目標。

悉尼豪宅逆市上揚

在過去50多年裏，根據國際清算銀行的統計，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之壹，平均價格上漲了60多倍，並且壹直處於上漲周期，沒有出現過連續三年的下跌。

但自2018年以來，情況發生了明顯的變化。根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5%~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。

不過統計數據顯示，當地的豪宅市場並未受到普通住宅市場低迷的拖累。

據澳大利亞房地產咨詢公司Ponton Valuations公布的數據，截至2018年12月，悉尼已有100套以上的房產成交價超過了1000萬澳元，創下了歷史新高，同比2017年增加了20％。

2008年金融危機之後，澳大利亞豪宅市場的表現壹直相對穩定，在房價上漲時增幅不如普通樓盤，但遇到下跌時，卻更為保值。個中原因，或許是對於普通住宅市場來說，其價格上漲的驅動力主要來自供需關系，而對豪宅而言，則是其稀缺性與唯壹性。

艾琳對第壹財經記者表示，盡管澳大利亞樓市目前低迷，但豪宅市場將保持繼續增長，2018年悉尼豪宅市場上漲了3%，預計未來壹年還會增長2%。當地豪宅項目供應短缺，加上未來5年高凈值人數將以19%的速度增加，這會推動豪宅需求量進壹步上升。她認為，只要是地段好、質量高的高端住宅，不會缺少買家。

20年來首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外網上掛牌，這是壹套充滿靈感的氣派住宅。位於七先令（Seven Shillings）海灘上的壹個私人綠洲內，尊享從海灣和海港到歌劇院以及海港大橋等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船庫和全年平靜的深水泊位。這套無與倫比的住宅是國際上千載難逢壹個的機會！
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霍爾特在報告中也提到：“我們註意到最近幾年，超高凈值人士越來越希望增加物業在其投資組合中的份額，這個趨勢在全球富豪持有的物業數量中便能看出，他們最新擁有的物業數量平均已從2.9增至3.6個。”

報告認為，盡管全球經濟總體仍處於上升期，但增速已然下滑，同時以債務、利率和通貨膨脹等形式累積的風險正越來越大，在這個充滿不確定的時期，超高凈值人士更傾向於投資保值、稀缺的實物資產，以保證資金的安全。

艾琳稱，根據萊坊的研究報告，澳大利亞是全球超高凈值人士第四大移民目的地，而在來自亞洲和大洋洲的超高凈人群排在第壹，“悉尼豪宅的海外買家主要來自中國、新加坡和馬來西亞。”她說。

中國富豪買房最爽快

多年來，澳大利亞壹直是中國高凈值人移居海外的主要目的地國家之壹。

據專為全球高凈值人士提供身份規劃咨詢的恒理環球顧問事務所（Henley & Partners) 倫敦總部為第壹財經提供的數據，需要在澳大利亞投資500萬澳元的 “重大投資移民”（SIV）類別簽證發放數量自2014年開放以來，增速驚人。2014~2015年度獲批的人數為879人，到2017~2018年發放量已上升到了2022人。恒理表示，無論申請人還是獲批人，都以中國人為主。

佳士得國際房地產（Christie’s international real estate）悉尼經紀人雅各布斯（Ken Jacobs）是當地豪宅市場的專家和多年的銷售冠軍，此前許家印在悉尼購買過壹套3900萬澳元的房產就是經由他手。

雅各布斯在接受第壹財經記者采訪時表示，自己在2015年、2016年分別經手成交過壹套7000萬澳元和6100萬澳元的房產，買家都是中國客戶。

他說：“我很樂於為中國買家服務，他們只要看中了房子，出手會很果斷。此前有壹套高端豪宅，先是中國買家的家庭成員與助理過來看房，過了幾天買家親自來看房，當天我們就簽了合同，第二天買家就打了預付款。”

對於悉尼的豪宅市場走勢，雅各布斯稱：“盡管最近壹兩年買家略有減少，但市場價格壹直保持穩定。”他表示，2018年成交了壹套位於悉尼東郊豪宅區Point Piper的Fairwater Estate，成交額高達1億澳元；2019年1月，又成交了壹套墨爾本的頂層公寓，金額為3000萬澳元，“這兩樁交易顯示超級富翁繼續看好澳大利亞的豪宅地產”。

他對第壹財經記者表示，大部分買家看好的悉尼豪宅都為瀕海且鄰近悉尼大橋或悉尼歌劇院，正是這些特色地標給周邊豪宅賦予了獨壹無二的稀缺性，同時保證了房產價值。

巴蘭加魯壹號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標誌著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了壹起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標桿。房價約¥4,700萬起。
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他還補充道，除了中國買家，也有不少歐洲、美國的富豪對當地的豪宅感興趣，澳大利亞的生活方式、教育水平和自然環境對全球投資者而言都別具吸引力。

海外房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第壹財經記者采訪時表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之壹，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。另壹方面，當前人民幣對澳幣匯率與上年同期相比高出了6%，對於中國投資者而言，這相當於減少了6%的購房成本。

瑞士度假屋成新歡

在萊坊去年底發布《2019年全球超級豪宅市場報告》中提到，歐洲阿爾卑斯山地區的度假區正逐漸成為超高凈值人士的新歡。報告稱，位於郊區的度假屋居住面積往往很大，同時還配有大片土地。壹套豪華度假屋擁有1400平米的居住面積和200英畝土地並不罕見。如果離城市較近，土地面積會小壹些，但壹般也有3~4英畝。

報告還提到，阿爾卑斯山的度假屋並非只有冬季才會受到歡迎，夏季時當地經常舉辦各種音樂、美食和葡萄酒節，客流量也在增加。

負責瑞士安德馬特地區（Andermatt）旅遊開發的Swiss Alps公司CEO西蒙（Franz-Xaver Simmen）對當地媒體表示：“我們明顯感受到中國遊客對我們的興趣在增加。”

據統計，2018年在安德馬特地區過夜的遊客中，來自中國的遊客人數排名第二，僅次於來自瑞士國內其他地區的遊客。

瑞士懷特斯房地產中介公司（Whiters Corporation Ltd）業務經理朱威特（Whiters Chau）在接受第壹財經記者采訪時表示，瑞士是壹個風景秀麗、金融安全，且投資可靠的國家。沒有瑞士長期居留權的外籍人士不能在瑞士購買普通住宅，但度假屋及酒店等類型除外。

朱威特表示，滑雪度假屋集中在安德馬特（Andermatt）地區，而湖畔度假屋則主要位於因特拉肯（Interlaken）附近。

他說道：“我目前在居外網上掛牌了22處瑞士房源，價格約在100萬瑞郎到1270萬瑞郎之間。當地市場上度假屋的平均價格約在150萬瑞郎左右。”

朱威特先生在居外網上掛牌的精彩房源之壹。瑞士安德馬特5樓4臥4衛復式公寓，位於瑞士繁華地帶、具有歷史意義的度假村。臨近18洞高爾夫球場，以及安德瑪特-塞德隆滑雪場（Ski Arena Andermatt-Sedrun），滑雪斜坡超過120公裏。
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羅雪欣表示，雖然居外網上有壹些瑞士房源，但中國買家瑞士房產的詢盤量壹直很少。根據以往經驗，中國人海外旅遊往往會帶動在目的地的購房。隨著中國人到歐洲度假旅遊越來越普遍，瑞士及法國的滑雪度假房產會逐漸進入中國買家的視野，就像現在日本北海道的情況那樣。

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原文链接：https://www.yicai.com/news/100142789.html
撰稿：吴将
责编：Zoe Chan

經濟學有這麼一個說法：市場生命周期規律往往呈現拋物線式的發展，各種因素相互制約和平衡，推動市場經歷著一個又一個相似的波峰和波谷。

房地產市場也是如此，專家曾描述一個房產周期大約是7年。

而實際上，從2000年以來，澳洲的房地產市場已經過了好幾個周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均價下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均價下跌7.4%），都是變化的大周期階段。

2018年澳洲的住房市場，面臨各種各樣的麻煩：監管機構“反應過度”，皇家委員會的調查，銀行信貸緊縮，市場需求疲軟，上市房源過多等等。

這聽起來有點可怕。真的是這樣麼？

任何市場都不是單一的，房產市場也是如此，從數據上看，澳洲不同區域的情況差異很大，悉尼和墨爾本的情況與珀斯，阿德萊德，布裡斯班或霍巴特的情況也大不相同。

2011年至2017年間，悉尼的房價上漲了約75％，而墨爾本的房價上漲了55％，相比之下，珀斯房價下跌了2％。

一些分析師認為，過去幾年房價高速增長，是投機、債務推動的房價泡沫表現。

就業和人口增長強勁，而住房存量相對不足，不少城市落後的交通基礎設施，也讓人們尋求靠近城市中心的住房以減少通勤時間，同時有吸引力的租金收益率，也進一步支撐了增長需求。

那麼，近期價格下跌原因是什麼呢？

住房投資者需求減少，是一個重要驅動因素，隨著眾多大型公寓樓的完工，供應大量增加，進一步使得供需不平衡加劇。

還有一個被反復提及的重要原因，則是監管機構為冷卻增長而采取的蓄意策略。

更嚴格貸款規則，極大地抑制了銀行迅速批准貸款的能力，也使得潛在購買者更難以獲得批准，或減少獲批借款金額。

通過在2017年對僅利息貸款實施30％的限制（在尋求最大化負杠杆稅收優惠的房產投資者中，這種貸款無疑很受歡迎）。

APRA認為，歷史將表明這些策略經過深思熟慮，有效抑制了更高風險的抵押貸款比例，同時，平衡了傳統抵押貸款和家庭收入增長比例。

另外，與住宅房產相關的潛在稅收變化的不確定性，也使投資者放慢了腳步，在今年聯邦選舉結果出來之前，市場需求持續放緩，也不足為奇。

財政部長Josh Frydenberg近期表示，政府希望信貸繼續以公平的條件流向所有消費者。

2019年房地產市場預測

根據Domain House Price報告，對比網站Canstar對近2100人進行的一項調查發現，盡管全國房價中位數去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在預期房價上漲。

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer認為，部分市場價格可能經歷進一步下跌，而這是有序調整而不是泡沫破滅，到目前為止，監管機構和銀行的管理狀況相當不錯，房地產市場仍基本健全，現階段的調整無需過於惶恐。

Brian Hartzer表示，在經歷了六年強勁增長到2017年之後，房價周期將會放緩，這對於經濟來說是正常、健康的。

前幾年價格上漲，對於新入市購房者來說，可負擔性需要進一步改善，較低價格意味著住房市場對於有住房需求的人有更多選擇空間。

住房是一項長期投資，即使現今市場行情不好，對於幾年前已經投資的人來說，也不會有太大影響。

他認為，盡管未來存在諸多不確定因素，但經濟仍保持穩健，GDP增長率為2-3％，人口增長合理，銀行資產負債表強勁。

KPMG澳洲經濟學團隊最新建模分析

畢馬威經濟學團隊在最新的建模分析中，增加了最新數據（截止到2018年底），並充分考慮了未來幾年可能產生重大影響的變量。

房屋價格與住宅存量、人口和住宅房產投資者貸款相關的變量之間存在長期關系。

也就是說，隨著時間的推移，房價往往會回歸到長期關系所傾向的均衡，但短期內的震蕩會衝銷或加強這種向長期均衡回歸的趨勢。

他們預計，悉尼和墨爾本的房價在本財政年度將會繼續下跌並觸底，並會在下來兩年內，經歷停滯和再次上漲。

NAB首席經濟學家艾倫奧斯特先生則表示：“不少消費者並不打算購買或出售，但是超過兩成打算要翻新。我們預計墨爾本和悉尼的房價分別下跌7％和5.6％，房價將出現15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服務集團執行官Steve Mickenbecker認為，進一步下跌更為可能，特別是在悉尼和墨爾本。

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver預計，悉尼墨爾本的房價將再下跌15％。瑞士信貸預測悉尼和CoreLogic的研究負責人Tim Lawless則將其預測調整為悉尼和墨爾本的18％至20％的下降。

住房信貸增長已從2015年的約7.5％下降至2018年的4.9％左右。

關於皇家委員會的審查讓銀行害怕放貸的看法，Brian Hartzer認為，事實並非如此，即使在經濟低迷時期，Westpac有足夠的資金來確保繼續滿足消費者、小企業和商業企業的借貸需求。

而銀行與監管機構更緊密的合作，對客戶信息審查更為嚴苛，增加評估費用類別數量，的確減少了客戶可以借入的平均金額，同時在短期內增加了借貸者獲得貸款的時間和成本，但銀行也表示隨著磨合期過去，下來會更加順暢。

不過對於小企業來說，的確產生了很大衝擊，更復雜的現金流和費用使得更難以滿足這些企業的要求，銀行也表示已向監管機構和政府提出此問題，並正在努力尋找解決方案。

盡管存在挑戰，但市場需求遠未被扼殺，競爭還是會激烈。

“對於想要購房的人來說，與其過多擔心價格下跌，更明智的做法是確保自己財務規劃和預算正確，並且爭取獲得貸款審批。”

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來源：sydneytoday
排版：KYRA WANG

無論是海濱還是河濱，臨水房產始終是樓市最熱銷的一類房產。在以前，一棟臨水的住宅意味著交通上的便利和較好的農業灌溉條件。而現在，住在水邊更像征屋主的身價。想要欣賞美景和享受舒適生活是需要資金的。

一般來說，臨水房產比普通房產價格高，但差價未曾有統一。一項報告顯示，2018年臨水房產繼續“走紅”，平均房價比內陸房屋高40%。該報告由英國萊坊房屋咨詢公司發布，主要評估了全球12個城市今年第三季度出售的優質臨水房產。

其中，悉尼的臨水房產價格最高。同樣條件下，在悉尼買一套海濱住宅要比內陸地區多花89.3%的價錢。在具體位置方面，靠近悉尼海港大橋或者悉尼歌劇院的房產更加熱門，尤其是在新年等節假日。延伸閱讀：【豪宅大賣 2018年悉尼成了世界富豪游樂場】

悉尼One Barangaroo的皇冠住宅（Crown Residences）的設計不僅是為了呈現悉尼海港的景色，而且還是這座美麗城市的標志性建築。 
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在12個城市中，價格優勢最不明顯的臨水房產出現在新加坡。另外，在這裡，海景房要比河景房熱門得多。由此可見，“物以稀為貴”在房地產市場也是不變的規律：在新加坡這種四周濱海的地區，臨水房產的優勢就不那麼明顯，因而也無法達到極高的價差。“這裡的海景對人們來說不稀奇了，也就使得溢價相對更低。”萊坊公司合伙人Kate Everett-Allen說。

影響臨水房產價格的兩個重要因素是地段和設施。地點方面不必多說，離海越近，售價也就越高。同時，購房者在考察臨水房產時，還會比較房產的附加設施，比如有沒有觀景陽台？有沒有私人泳池？有沒有私人碼頭來停放小型游艇？諸如此類的附加設施都可增加海景房的“魅力”。

居外推薦澳洲豪宅房源：悉尼屈臣氏灣（Watsons Bay）濱水房產

物業特色：

• 絕不會遮擋海港景色
• 設有5間臥室和6間浴室
• 擁有4車位安全車庫以及可額外停車的汽車穿梭庭院
• 占地約866平方米的濱水區土地以及道路與海洋服務處（RMS）批准的137平方米可租賃面積
• 海港前泳池、碼頭和永久系泊，可停泊約30英尺長的船只
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風水成房地產中重要影響因素

隨著華人買家的不斷增多，房地產市場開始更加重視一個新的影響因素：風水。報告中指出，亞洲現在或許是全球最重要的市場。而如果亞洲買家認為一棟臨水房產“風水很好”，他們會“更有購買的心情”。

在中國風水中，“水”預示著財富，將為買家帶來好運。舉例來說，“水一定要是清澈且緩慢流動的，不能是靜止的死水。因此，那些在湍急流域附近的房產未必就能賣出好價格。”另外，按照風水一說，臨水房屋應該建在水面之上，最好坐落在緩慢流動的區域。

如果比較房產類型，臨近港口或沙灘的房屋往往能賣出更好的價錢：港口附近的房屋比一般房屋價格高出接近60%，沙灘附近的房屋也高出58.5%。湖濱房相對溢價沒那麼高，只有32.7%。

珀斯、迪拜和巴黎的臨水房產在價格優勢方面居中間水平，大約比普通房產高出50%左右。但相比起來，巴黎的臨水房產多為塞納河沿岸較為古舊的高天花板房屋，而珀斯和迪拜的海景房則是更加現代的沙灘別墅。

不同於新加坡，倫敦的臨水房產數量極少。約1.3萬套房產分布在泰晤士河狹長的兩岸，扎堆在富勒姆（Fulham）和薩瑟克（Southwark）區附近。而整個倫敦城有370萬房產，這些臨河房產相比只占了0.4%。這也就可以解釋為什麼在倫敦，臨水房產比普通房產價格高出30%。

報告還發現，房產“臨水”的特質甚至可以彌補它們其他方面的缺陷。即使是在市場不景氣的地區，由於其絕佳的位置和稀缺性，臨水房產也往往會吸引大量的購房者。

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來源：界面
責編：Zoe Chan

房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

澳洲塔斯馬尼亞霍巴特5臥豪宅，巧妙融合了經典魅力與現代飾面，可以欣賞到城市天際線、德文特橋和威靈頓山的全景。售價僅140萬澳元（約¥678萬）。
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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
• 中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
• 12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
• 5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。 
• 租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
• 總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
• 總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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原文：CoreLogic
責編：Zoe Chan

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