作者：Charlie
今天的澳洲，房产中介已经不需要苦口婆心地劝客户投资了，过往的房价数据就是最好的证明。居外网接下来为大家介绍的是成功投资悉尼房产的普通买家——查理Charlie，一起了解下他是如何理性、有策略地实现悉尼房产投资梦想的。
Charlie在悉尼购买的新公寓外景
投资概况
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- 买家：Charlie/澳洲新移民
- 买房区域：澳洲悉尼圣雷纳兹区（S Leonards）
- 置业目的：投资
- 投资金额：18万澳元（首付+养房费用）
- 买房类型：新公寓
- 户型：2房1厅2卫+车位，共100平米
- 置业结果：成功投资
备注：本案例中，Charlie买的是期房，海外买家在澳洲也同样可以买，不存在限购问题。
下面是Charlie分享的买房决策过程及重要决策逻辑，供各位看官参考。
一、买房前该回答的N个问题
无论买房目的是投资还是自住，都需要考虑清楚以下问题：买在什么地方？买什么样的房？自己的预算有多少？找谁买？全款买还是贷款买？贷款的话，澳洲的银行能贷款吗？如果行，贷款比例多少？能贷多久？利率多少？采用固定利率还是浮动利率？如果投资出租，租金多少？需要自己贴钱还房贷吗？投资回报率多少？等等诸如此类的问题
由此可见，居外编辑建议做一个表格，问题对应数字和答案，各位想要进入海外房产投资的投资人， 需要先结合自己的财务状况，调研和评估，回答完关键问题再采取行动。
二、悉尼买房的全流程实战经历
基于Charlie的买房经历以及他此前在房地产开发管理咨询背景，Charlie特意分享了独门购房流程图，能令各位读者朋友对于怎么在澳洲买房一目了然。
>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费
流程图
1、前期准备
购房的前期准备工作非常重要，需要了解市场，锁定目标区域，确定预算范围，还有澳洲政府关于海内外买家的购房政策和法规，银行贷款政策、税务的问题以及购房过程中将会发生的费用等等，下面会分别介绍。
1.1、了解市场，确定预算范围
买房之前肯定得通过各种渠道了解市场以便确定目标区域和预算范围，做到有的放矢。首先通过个别房产中介了解市场情况，包括悉尼房地产市场变化的历史数据和趋势，同时在澳洲一些知名的房屋销售网站上了解各类价格数据，也和线下中介接触了解一下他们的看法。
通过广泛的调研，我也根据自己的经济条件基本确定了自己的预算范围为60~80万澳元。
1.2、了解澳洲购房相关政策和法规
通过浏览澳洲新南威尔士州公平交易厅网站(英文）可以了解如何选择中介以及购房时有哪些注意事项（中文）。按照法律规定，只有具备执业资格的中介才可以开展中介业务，这样的话，万一发生什么问题可以向州政府公平交易厅以及中介行业协会投诉。
对于海外买家，还得了解澳洲政府海外投资审查委员会的最新政策、地方政府关于印花税的政策，还有银行的贷款政策等等。
需要注意的是，澳洲市场上有些属于黑中介，没有任何执业资格，而且胆大妄为，如果没有搞清楚就容易上当受骗。州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍，没有经验的买家可以先好好看看。
1.3、联络会计师和房贷顾问
买房之前还应该预先和自己的会计师和房贷顾问沟通一下。找会计师主要是涉及税务问题，是以个人名义买房还是家庭信托买房比较好，假若以后房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民，购买房屋一年之后出售的话，盈利部分的50%得计入纳税收入。
找房贷顾问需要了解的是，假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款，一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约，需要支付贷款银行一定数额的罚金。这一点我是真的忽略了，毕竟以前没有买过房。当然，后来房子升值想做转贷时问了贷款顾问，贷款顾问告知会有所损失，觉得还能承受也就算了，当然，贷款顾问也会有损失，因为先前银行支付给贷款顾问的部分佣金会被银行收回。另外，如果买家认识房地产估价师当然也不错，可以咨询一下目标房产的价值。
1.4、了解购房的税收和费用
购买澳洲房产时，印花税是买家需要缴纳的最大一笔费用，根据房产价格、个人情况以及房产所在地不同，所付印花税有时可能高达房价的5%。如果是海外买家，根据房产价格的不同，则需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的费用，例如价格在100万澳币以下的房产，目前需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳5,000澳元的费用。
我当时买的73万澳元的房子，印花税交了2.7万澳元。购房时还有律师费，悉尼这边大概是900~1200澳元，律师费中其实还包括一些政府的收费，为了省事都由律师代缴了。
2、拟定买房策略与选择房源
随后我拟定了基本的买房策略：通过广泛接触中介或开发商寻找位置不错、符合预算以及口碑好的开发商开发的公寓楼花（即期房）。
楼花的最大好处是付了第一笔款（一般房价的10%）签署合同之后，还有一段时间准备过户的资金，不利之处是不知道房子能否按期交付，也不知道是否会有设计变更，或者规划是否能获批，最终房子能否真的建起来，或者最终质量到底如何，要避免这些风险，找个口碑好的开发商尤为重要。
经过一段时间的了解，有人向我推介悉尼北岸圣雷纳兹地铁站附近一个2房1厅1厨2卫带车位的高层公寓楼花，室内面积100平米，价格73万澳元，所在的楼层视野也不错，可以看到远处的海湾，离悉尼歌剧院大约5站路，另外，楼盘附近有不错的学校和医院，还有知名连锁超市，当地市场上类似房源每周租金700澳元左右，我一看，这个可以考虑！
悉尼北岸圣雷纳兹地铁站，地理位置和配套都不错，是我选择的重要因素。
3、选择贷款顾问及预批贷款
好的贷款顾问能够根据买家的具体情况提出好的贷款建议，寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批，这个非常重要。假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来，那么买家有可能损失10%的价款（如果购房合同规定是10%的话）。
这是我买房之后才知道的，当时没有经验，也没有谁提醒我。现在回想起来，只能说老天爷眷顾我了。特别在当今澳洲银行基本拒绝贷款给海外买家的情况下，海外买家一旦付了钱交换了合同而最终又没法办理贷款，房子没法过户的话，这笔价款和印花税可就白白损失了。还有，万一房价在过户时跌价了，开发商收回房子转卖时还会向买家追索这个跌价的损失。
4、选择律师及购房合同谈判
好的律师会真正为客户考虑，他们会仔细研读购房合同并指出其中的不利条款并努力争取更有利于买家的合同条件。一般大家关注的主要是交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等。在交换合同之前最好和律师沟通一下，看看自己关心的问题是不是问题。
在房地产行情好的时候房子不愁卖，开发商一般不会愿意和买家谈判合同条款，假若市场不好，态度又可能不太一样，协商的余地就大一些。我买房的律师是中介介绍的，事后想来也是一个陷阱，没事皆大欢喜，万一和开发商发生冲突的时候你的律师就不是你的律师了，因为中介是代表开发商卖房给你的，中介往往会“好心”给你介绍律师，这些律师的生意来自中介，而律师和你只是一锤子买卖，对吧？
5、交换合同
按照合同规定，我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期，冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。需要注意的是，通过竞拍拿下的房产是没有冷静期的！
我当时提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了，也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。交换合同时无需办理贷款，一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款。
6、房产的过户
当房子完工并验收合格，开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房，看看还有什么问题，然后拍照留底签字记录在案，给开发商大约二周时间整改。
房产过户前买家还必须办好银行贷款，如果是打算付全款的土豪，办理银行贷款这个环节就可以省略了，到时候直接拿支票给自己的律师，买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。假若房产有贷款，那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的，买家拿到的是复印件。需要说明的是，房产的过户手续除了律师可以帮忙办理，买家自己也是可以办理的，只要您有这个专业能力！
三、投资收益：2年升值37万！
按照2017年下半年当地的房价水平，我这套房产的投资收益概况
我当时买的这套公寓是2014年底交房的，首付一共20%，银行贷款80%，贷款利率属于只还利息不还本金，利率平均4%，锁定2年。每周租金700澳元，市政费每季度250澳元、物业管理费每季度1000澳元，房屋保险费每年174澳元，水电和网络宽带费用由租客承担。
这样的话，我的收支相抵之后还有盈余。也就是说这个物业属于正现金流资产，无需自己倒贴钱。不过假若中介找的租客出现什么问题就不好说了。最重要的是，最近几年该区域房产升值不错，同类房产售价达到110万澳元。也就大概2年半的时间，这套房产升值约37万澳元，假若现在售出，投资回报率还是不错的，但是会交很高的税，澳洲政府会通过税收政策抑制炒房，无论对于买家卖家都是好事情。
四、投资心得：看好澳洲房市发展、投资有技巧
澳洲是目前全球少有的相对比较健康的房地产市场，当欧洲面临一波波恐怖袭击的威胁时，澳洲由于得天独厚的地理位置还有相对严格的枪支管制，成为地球上最后一片乐土和避风港，这也是最近几年全球投资人和移民蜂拥而来，从而不断推高澳洲房产价格的重要因素。
澳洲的新公寓都是精装修房，交房后即可出租收取租金，图为我买的公寓内景
对于海外买家来说，如果有钱都不是问题，但是想要进入澳洲这个市场，做足功课，找到一个好的中介或购房顾问、好的律师、好的贷款顾问和好的会计师则是投资置业成功的重要保障。以下投资建议细节需留意：
1、中介是代表开发商卖房的，从开发商那边拿佣金，所以买家无需支付任何费用。但是，对于想要购买高性价比房产的朋友，可以考虑支付房价1~2%的服务费找个能够代表自己利益的中介或者是购房顾问去寻找合适的房源，和卖家进行谈判，以便更好的维护自己的利益。
2、贷款顾问是从银行那边拿佣金的，所以买家也无需支付贷款顾问任何费用，但是，贷款银行办理贷款手续时会收取买家一些费用。
3、假若买的是公寓，房子成交之后需要按季度支付市政管理费、物业管理费、水费和电费，而网络宽带费用一般是按月支付的。假若买的是别墅，则无需交物业管理费，但是需要缴纳土地税。另外还有房屋保险费，数百澳元而已，不同的保险公司保费有所不同。
4、如果房产过户之后并非自住，那么可以委托中介帮忙出租，房东支付中介租金收入的5~6%作为服务费，中介负责招租、代为收租和支付市政费、物管费等费用，还定期通知租客配合消防年检以及通知房东检查房屋情况。
5、常听到有人说，房子升值主要是因为土地在升值，要买就买有土地的别墅！事实上，每个人的情况都不同，本钱不多的人不能老想着攒钱买别墅而错失购买公寓的投资机会。公寓可能升值少一点，但是资金要求也不高，租金收益一般比别墅高，还贷压力相对小一些。一般说来，同一个区域的别墅长远看升值会比公寓高不少，但是，前面好些年可能倒贴钱。
五、2018年投资展望
由于2017年下半年澳洲房地产已经呈现明显的疲软态势，2018年上半年将以观望为主，同时积极寻求捡漏机会。假若是公寓，地段必须很好，交通方便，容易出租，假若是别墅，也应该关注好一些的区。我将重点关注悉尼的机会，毕竟我生活在悉尼，而且由于悉尼的人口仍然处于持续增加中，房价抗跌能力会比澳洲其它城市更强。
看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。
排版：Shelly Du
责编：Vincent Xie
