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房地产数据分析公司CoreLogic总结了2018年澳大利亚房地产市场的表现。

在对2018年的房地产市场表现进行总结时，CoreLogic澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher将澳大利亚描述为一个整体增长正在迅速放缓的市场，然而，当您细细观察表象之下的真实情况时，您会发现市场状况与以往一样有好有坏。

截至2018年11月的一整年里，澳大利亚平均房价下降了4.1%，这是自2011年12月以来幅度最大的一次同比下跌。在这一年当中，随着时间不断推移，房价下降的速度越来越快，悉尼和墨尔本的房价下跌尤其明显。在各大首府城市中，悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文的房价在过去一年内有所下降，而其他首府的房价则有所上升。值得注意的是，除了达尔文突显了市场整体的疲软之势外，所有首府城市截至2018年11月的房价年度变化幅度都低于去年同期的数值。

过去一年中，各大首府城市的房价年度变化记录如下：悉尼房价下跌8.1%（自1983年5月以来幅度最大的一次同比下跌），墨尔本下跌5.8%（自2009年3月以来幅度最大的一次同比下跌）。布里斯班房价微涨0.3%，阿德莱德上涨1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，达尔文下跌0.8%。堪培拉上涨4.0%。

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这次的变化与以往房地产市场放缓的情况有所不同。以前，房地产市场放缓通常是由经济放缓（如上一次经济衰退或全球金融危机）或抵押贷款利率上升引起的，而现在经济持续增长，抵押贷款利率也接近历史最低水平，所以造成这次放缓的真正原因是信贷政策收紧。自从1980年代中期政府放松金融管制以来，申请信贷的难度变得越来越低，但从2015年初政府开始实施宏观审慎政策后，获取信贷的难度持续上升。投资者和申请仅付息型贷款的借款人不得不支付较高的抵押贷款利率，而存款较少的借款人也发现自己难以获得融资，那些负债较多的借款人也遇到了同样的问题。除此之外，贷款机构在发放抵押贷款之前都会对借款人的支出进行比以往更严格的审查。

在当前阶段看来，2019年的情况应该和现在基本相同。人们预计，由于悉尼和墨尔本的房价严重下挫，全国各地的房价将受到波及，出现进一步下跌。然而，由于信贷政策收紧，预计澳大利亚大部分地区的房价增长将有所放缓或基本不变。

至少在2019年初期，信贷政策预计将继续收紧，而这也会让房产市场环境受到负面影响。有人预测皇家银行委员会（Banking Royal Commission）将于二月初公布调查结果并提出相关建议，这些结果和建议有可能显著改变抵押贷款的政策环境。

迄今为止，澳大利亚储备银行并没有过多地关注房价下跌现象，这主要是因为房价大幅下跌的城市只有悉尼和墨尔本，而且这两大城市的房价今年都经历过大幅度的上涨。虽然事实可能确实如此，但如果房产市场放缓对消费者的消费产生了影响，那我们也许就会迎来策略上的变化。如果出现这种情况，那2019年我们可能就会发现某些临时性的宏观审慎措施在逐渐放宽。尽管如此，人们还是普遍认为：随着悉尼和墨尔本的房价降幅达到最大值，全国房价将在2019年进一步下降。

2018年度的“优中之优（Best of the Best）”报告基于以下标准评选了房市表现最突出的全国十大郊区（独栋住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮数据均为截至2018年11月的统计数据：（销售总额截至2018年9月）。
• 中值数据：以整个郊区所有房产自动估价数值的中位数为基础。
• 12个月变化：相比一年前的同一时期，平均自动估值中位数（AVM）的百分比差额。
• 5年变化：相比5年前的同一时期，平均自动估值中位数的百分比差额。 
• 租金：引用数据基于截至2018年11月的12个月内所有广告租金的中位数。
• 总租金收益率：根据招租物业的广告信息计算的数值。本年度出租物业的租金总和除以估价值即可得出一套物业的总收益。以上列出的总收益是这段时期内整个地区的中位数。
• 总交易额：截至2018年9月的12个月内记录的所有房地产交易的总交易额。分析中仅包括那些拥有至少200套住宅，20个租赁观察点，20笔房产交易（至少有100个AVM观测值）的郊区。

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原文：CoreLogic
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

知名房地产研究机构都门（Domain Group）日前发布的最新研究预测显示，澳大利亚房价持续下跌的状况将在2019年趋于稳定，之后进入温和上涨阶段。

都门的价格模型模拟了各首府城市未来2年的房价中位数走势。这一模型预计，全澳单元屋（Unit）的价格在2019年增长2%，2020年增长3%。

该机构经济学家特伦特·威尔特（Trent Wiltshire）表示，由于稳定的人口增长、低失业率和低利率，到2020年，全澳房价将得以巩固。

“我们认为市场将在2019年自行修正，然后转变为2020年适度增长的周期，”威尔特先生称。

都门同时警告，这一预测也存在不确定性，如贷款利率上升过快、人口增长低于预期、投资者被迫抛售，以及中国经济下行等。

悉尼和墨尔本的房价出现了1980年代以来的最大跌幅。过去4周，悉尼有超过1,100套房屋流拍，威尔特认为，对于正在考虑买房的人来说，现阶段存在一定议价空间。

悉尼

首府城市中，悉尼目前独立屋（House）中位数较2017年6月的最高点120万澳币（约600万人民币）跌去约8%。都门预测，直至2019年中期，悉尼独立屋中位数都将维持目前100万澳币（约500万人民币）上下，并在之后的2020年上涨4%。

悉尼公寓（Apartments）的情况则不容乐观，模型显示，悉尼公寓价格将继续下跌3%，2019年出现一定回涨，到2020年增长5%。

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墨尔本

墨尔本的房价已持续动荡12个月之久，在今年下跌9%后，都门预计明年墨尔本房价继续下降约1%，2020年将增长约4%。

2017年9月，墨尔本独立屋中位数达到91万澳币（约455万人民币）的高点，预计2019年中将下降到80万澳币（约400万人民币），与2016年底的价格持平。

墨尔本单元屋的价格，今年下跌了2%，预计2019年和2020年将分别增长1%。

布里斯班

布里斯班的房价今年下跌了约6%。但由于新房开发减少和人口的强劲增长，都门预计布里斯班的独立屋中位数在2019年将上涨4％，2020年上涨5％。这也使布里斯班成为未来澳大利亚房价增长最快的市场之一。

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阿德莱德

报告显示，与其他州相比，南澳房市今年表现良好。都门预计，未来2年，阿德莱德房价将继续稳步上涨，独立屋和单元屋的价格在2019和2020年都将有2%的上涨。

珀斯

由于矿业低迷，珀斯独立屋的价格自2014年的61.6万澳币（约308万人民币）已下降了13%，其中今年下降了5%。都门预计，随着西澳经济和人口增长，2019年，珀斯独立屋价格将增长5％，2020年将再增长3％，增速超越其他地区。

2018年，珀斯单元屋下降约6%，都门预计2019年和2020年将分别增长约2%。

霍巴特

塔斯马尼亚首府霍巴特房价在2018年逆势增长了12％，目前霍巴特独立屋价格已比2016年高出40%。但都门预计，未来两年霍巴特的房价增长将放缓至2%。

堪培拉

得益于低失业率和强劲的人口增长，2018年，首都堪培拉的房价增长了约2%，未来两年预计将保持4%增速。堪培拉单元屋的价格存在不确定性，都门预计其涨幅将低于独立屋。

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来源：中金在线
责编：Zoe Chan

澳大利亚的住宅价格持续下滑，其年跌幅达到了6年半以来的最大值。

要点：

• 澳大利亚房价在过去12个月内下跌3.5%，创下了自2012年以来的最大跌幅。
• 悉尼是过去一年中全澳表现最差的房地产市场，其房价下降4%。
• 墨尔本房价经历了最严重的季度下跌，其跌幅达到2.1%。

房地产分析公司CoreLogic发布的最新数据显示，澳大利亚全国平均房价同比下跌3.5%（目前均价为538668澳元，约271万元人民币）。

这标志着澳大利亚房地产市场陷入了“自2012年2月以来最糟糕的宏观住宅困境……10月，全澳大利亚的住宅价值缩水了0.5%，”CoreLogic调研部主管Tim Lawless说道。

由于全国住房市场普遍处于疲软状态，我们可以清楚地看到，信贷收紧拉低了住房需求，并且对全澳大部分地区的住宅价值表现产生了不利的影响。

各大首府城市的平均房价于上个季度下降1.6%，低至625125澳元（约314.5万元人民币）。

在过去三个月内，区域房地产价格下跌0.7%，目前均价为375444澳元（约188.9万元人民币）。

去年澳大利亚房价变化趋势

墨尔本的物业平均价格为665044澳元（约334.6万元人民币），高居全澳第二。

几年前，许多专家曾驳斥全国房价将大幅下跌的观点，而当前的议题已经变成了房价会跌多少。

悉尼和墨尔本市场前25%的“高档住宅”和后25%的“低端物业“之间也存在着较大的差异。在这些城市中，价格排前25%的房产经历了近9%的价值缩水。

与此同时，墨尔本价格居后25%的房产获得了2.9%的价值提升。

然而，悉尼最便宜的房产经历了4.3%左右的价格下跌。

上个月，珀斯还是表现最不理想的市场——物业价格下降0.8%，目前均价为451148澳元（约227万元人民币）。10月，悉尼和墨尔本的房价均下降了0.7%。

小城市实现强劲增长

在过去的一年里，霍巴特还是房产价格最实惠的市场（物业平均价格为445655澳元，约224.2万元人民币），但现在这种情况已不复存在了。

作为塔斯马尼亚州首府，霍巴特仍是迄今为止表现最强劲的房地产市场。在这段时间内，霍巴特房市取得了9.7%的增长。

达尔文已经成为住宅售价最低的城市，其房产均价仅为433818澳元（约218.3万元人民币）——在过去一年内，当地房价下降了2.9%。

布里斯班上个季度和上月房价均未变化，目前维持在491925澳元（约247.5万元人民币）的水平。

阿德莱德的表现稍好一些，月度和季度增幅均为0.2%，目前的房产均价为431554澳元（约217.1万元人民币）。

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价格持续下跌

“我们预计，在今年剩下的时间里，房产价值将持续下滑，而且这样的下跌趋势至少会延续到2019年上半年，”Lawless先生说道。

“引起这次房价下跌的主要原因是信贷可得性和配给政策变化。”

去年，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台了一项新措施，而这项措施使得贷款的发放标准有所收紧。

APRA要求，各大银行发放的仅付息贷款在其抵押贷款组合中所占的比例不能超过30%。

海因皇家委员会（Hayne Royal Commission）可能会推动多项借贷相关改革，在这些改革措施的影响下，购房者可能会发现自己可申请的借贷额度锐减40%。

资本经济公司（Capital Economics）的Ben Udy同意这个观点——他还认为未来房价将继续以较大的幅度下跌。

“我们之前预测，房价最终会下跌至少12%，而10月份房价持续下跌的走势验证了我们的看法。”

Udy先生说，这将导致“当前的房价跳水成为澳大利亚现代历史上持续时间最长，影响最严重的一次下跌”。

“此外，要等到（银行业）皇家委员会采取的信贷收紧措施完全发挥作用后才能判断最终的结果。”

房价最高的市场经历最大跌幅

悉尼和墨尔本再次成为表现最差的房地产市场——去年，这两大市场的房地产价格分别下降了7.4和4.7%。

这两个城市是全澳房价最高的两个房市，投资型买家所占的比例也最大。

悉尼住宅（包含独栋房屋和公寓）的均价为833876澳元（约419.5万元人民币）。

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原文来源：ABC News
翻译：LPS
编辑: Zoe Chan

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