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自古以來，中國人的習慣將“家”定義在房之上，這也是為什麼中國人對於購房的熱情超越世界上任何一個國家。按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價是否會上漲。

多年來，中國人在世界各地購置房產的熱情只增不減，海外投資置業也促使著房價飆升，如美國房價。在30份報告中，大部分機構都認為2017年美國房價會將繼續上漲。

美國房價——走勢被業界看好

據美國最大的地產平台Zillow統計，2016年全美房價上漲了4.8%，並預測2017房價將上漲3.6%。全球最大的地產數據提供商Corelogic樂觀預計美國房價，將在2017年9月再上漲5.2%。

Zillow通過對110多位經濟學家和地產專家做的調查，對2016-2021年的美國房價做預測，他們認為未來5年，美國房價將上漲21.4%（平均值）。

據悉，2016年美國的平均房售價格為27萬美元，而中國人在美國購房的均價是94萬美元。2016年外國人在美國購買的百萬或更高價位的所有豪宅中，中國人購置比例高達42%。高平均購房價的部分原因，是因為中國人偏愛華人相對聚集的東西海岸，而這些州的平均房價也高出美國均價很多。

據悉，近1/3在美置業的中國人選擇了加州，這裡氣候適宜，生活方便，來回中國便捷，其次是紐約/新澤西東海岸一帶。

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新澤西——新興的置業窪地

近年來，澤西市憑借其生活品質、文化氛圍與性價比，已成為最受購房者青睞的地區之一。

被稱為紐約“第六區”的新澤西離紐約僅有一河之隔，獨特的地理位置優勢讓眾多投資者選擇在這裡置業。新澤西的生活意味著享有寬敞舒適的生活空間，高質量的教育，較低的購物稅，同時很多地段與紐約的交通也非常便利。目前在美國新澤西投資置業的華人越來越多。

據統計，在澤西市居住的人有80%在紐約曼哈頓工作。換句話說，在澤西市買房的人很多來自紐約。因為乘坐地鐵從澤西市到曼哈頓中城僅需15分鐘，而房價大概只有曼哈頓的一半。

隨著紐約金融巨頭向澤西市擴展，花旗銀行、高盛、摩根大通、德意志銀行等金融巨頭的入駐，逐漸形成澤西市金融區——西華爾街。未來更多知名金融和高新科技企業將入駐澤西市，這也將更是投資回報最有力的保障。

此外，有限的房源，逐年增加的購置人，加之市場供需不足，也促使著新澤西的房價逐年上升。

（據新浪新聞）

2007年8月9日，法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易，標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始，這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉，由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了，美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一，已經基本走出了危機的陰影，亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外，美國房屋和開工許可等數據繼續回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示，美國房價確實來到了高點，但是泡沫沒有那麼嚴重，只是很個別的，當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌，而是房產空置。他對遠見財訊表示，美國房產稅非常高，比如像在德克薩斯州，一套房子房產稅大概是2%，也就是說一百萬人民幣的房，你每年養房成本至少2萬人民幣，這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話，這些成本需要投資者自己承擔。

此外，除了房屋的空置成本需要重點考量以外，租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上，房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出，如果房產的租售比非常低，同時又有一定數量的房貸，那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本，這樣的話相當於持有一個負資產。因此，房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下，吳志龍認為，如果說現在還想去買美國的房子，避免自己資產貶值，那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域，比如學校周邊，大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域，不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底，標普發表的觀點指出，預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶，過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶，與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱，美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為，新屋銷售較上年同期成長9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是，來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199,200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440,100美元。此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

（據遠見財訊）

美國房價飛速攀升、庫存觸及30年新低，樓市需求火爆的同時，房地產開發商卻在以“龜速”應對——目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬，遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平。

而新屋開工的低迷水平，直接影響到了美國的就業市場：目前僅有76.7萬人受雇於美國住宅建築行業，比十年前的數字低了整整20%。開發商的反應冷淡，可說是美國房地產市場本輪復蘇的一大“未解之謎”。

根據美國房地產經紀人協會 (NAR) 公布的數據，6月季調後房地產銷售數據為552萬戶，比5月環比下降1.8%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”，導致更多美國人買不到屬於自己的房產。

美國房價自2011年觸底反彈以來已經上漲了50%，而且在可預見的未來看不到漲勢放緩的跡像。而美國的房屋庫存量已跌至30年新低，二季度未售出庫存占房屋總量比例僅為1.9%，為房地產銷售額的增長限死了“天花板”。在全國範圍內，民眾對房價的負擔能力正在迅速惡化，若新屋開工不見好轉，預計這種趨勢仍將持續。

“美國正經歷一場大規模的建築短缺”

復蘇中的美國經濟，往往依賴房地產市場注入“強心劑”；與歷史同期相比，美國每月新屋開工理應再高30%，並創造大量中產階級崗位，帶動就業市場。房地產數據公司Trulia的首席經濟學家Ralph McLaughlin指出：“新造建築一直以來都是中產階級崗位的穩固來源。”

但這一次事與願違，新屋開工明顯滯後於勞動市場。 “美國正經歷一場大規模的建築短缺。”

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合格勞動力的短缺？

開發商常常抱怨合格技術工人的不足——這也是他們沒能建設足量新屋來滿足市場需求的主要原因。在美國開發商協會 (NAH) 的調查中，78％的建築公司表示，勞動力短缺是他們的首要擔憂，遠高於2011年的13％。總部位於達拉斯的Altura Homes總裁Donnie Evans稱，“已經很難找到擁有合適技能的可靠勞動力了。”

然而，勞工權利的倡導者卻提出了質疑：在做過通脹調整之後，建築工人的平均時薪與2006年相比，沒有任何增加。如果開發商們真的想要雇佣更多的工人，為什麼不提高工資水平，以吸引次貸危機中離開建築行業的技工們回歸老本行？

開發商方面的回應則是，他們承受不了更高的薪資水平，因為這將進一步推高房價，使其超出一般買家可以承受的價格範圍。舉例而言，Evans稱Altura Homes已經將平均房價提高了50％，從四五年前的大約16萬美元，提高到今天的24萬美元。

但是，McLaughlin卻指出，若提高建築工人的薪資，承擔更多成本的並非終端的買房客，而是土地的賣家，開發商所謂提高薪資就會推高房價的說法純屬無稽之談。

監管的“有形之手”和市場的“無形之手”

政府對樓市的監管又如何呢？McLaughlin表示，政府各項費率和施工標准非常繁重，甚至在地價非常便宜的地方，也會令建築開發入不敷出。開發商還必須為新開發房屋的配套基礎設施成本買單，目前這些成本約占新屋總成本的25％，2011年至2016年期間這一數字增長了近30％。

開發商的資金周轉也成問題，他們中的大多數得通過借貸融資承擔建築成本。聯邦存款保險公司稱，住房建設貸款總量目前不到2007年水平的40％，同比增長還在持續放緩。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，《多德·弗蘭克法案》對社區銀行的監管加強阻礙了發展貸款的發放，而在次貸危機中遭到重創的其他銀行對於重新涉足房地產貸款業務，也疑慮重重。

總而言之，並非單一因素阻礙建築行業雇佣更多的工人，開工建設新屋滿足迫切的市場需求。銀行業不願提供融資，建築工人的短缺，許多城市缺乏建設用地和相關的區劃法規等等因素，都難辭其咎。開發商在享受了多年充足的勞力供應後形成了慣性，也在抵制薪資的上調，而且隨著住房市場供不應求，他們也感受不到任何能夠迫使他們加薪的壓力。

（據華爾街見聞，作者張一葦）

近日，美國房產信息網站Zillow發佈6月房地產市場報告，顯示全美房價總價的中位數達到20.04萬美元，同比上漲7.5%。這是美國房價中位數歷史上首次突破20萬美元。（美國房子有多便宜？）

此前，即使在2007年房地產泡沫高峰期，該數字最高只達到19.66萬美元。

所以，有分析認為，次貸危機十年之後美國房價重返巔峰時期水平。

據大陸媒體財新網8月13日報導，值得注意的是，20.04萬美元是美國全國的房價中位數。在硅谷中心的帕拉阿圖市（Palo Alto），其6月的房價中位數高達259.8萬美元，而整個紐約市的房價中位數為42.23萬美元。房價中位數是指，把所有房屋按價格排序，取中間位置的房價。

報告顯示，房屋供不應求是美國房價大幅上漲的主要原因。

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從供應來看，6月，全美掛牌出售的房屋數為56.17萬套，比去年同期的54.45萬套增加3.2%。但美國人的購房需求強勁，美國一套房屋從掛牌到出售的平均天數已經從2012年5月的111天降至2017年5月的73天。這使6月待售的房屋數量比去年大幅減少11%。其中，加州硅谷重鎮聖何塞的房源量降幅最大，待售房屋量同比減少39.4%。

2017年6月，美聯儲完成了年內第二次加息，提高聯邦基金利率0.25個百分點至1%至1.25%。市場預計，美聯儲將按照一年加息三次的頻率，逐步提高利率水平。

中國人是美國樓市的重要投資者。根據全美經紀人協會的報告，在2016年4月到2017年3月，中國人購買美國住宅總金額達到317億美元，連續第四年在各國買家中名列第一。

（據多維新聞網）

全美房價近年來一直持續增長，今年6月洛縣住房中價已達到了近57萬美元。同時，房貸利率雖仍處於歷史低點，但自從川普總統上台後也開始提高。為應對這種情況，房貸行業正在放寬房貸條件，向客戶提供更多購房選擇。

房貸行業數據公司Inside Mortgage Finance的出版人謝卡拉（Guy Cecala）說，房貸機構正在放寬貸款標准，因為他們擔心房價和貸款利率的增加會使他們失去生意。他說，如果生意減少20%，就要想辦法彌補這部分業務。

由政府控制的房貸巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在開發鼓勵買房的新項目。這兩家機構並非直接提供貸款，而是從放貸者手裡購買貸款，來保持市場流通，因此其房貸標准的任何變化都會對房市產生重大影響。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借貸者經常是零首付就可以獲得貸款。而泡沫破滅後，首付額度的標准開始從緊，聯邦規劃者要求首付比例不得低於房價的20%。以今年6月洛縣中價房為例，20%的首付款就是11.38萬美元。

過去，想申請低首付項目的借貸者，通常都會去聯邦住房管理局，該機構提供3.5%首付的選擇，但要求貸款者為貸款期購買昂貴的貸款保險。

如今，購房者的貸款選擇變多了，但借貸者必須有良好的信用分數。

這一趨勢始是從2014年開始的。當時房地美和房利美宣布提供3%首付的選擇，但許多大銀行當時仍持懷疑態度，美國銀行總裁Brian Moynihan那時說，他的公司不想參與這樣的項目。

大銀行也提供3%低首付

但他這話還不到兩年，美國銀行開始與房地美合作，提供3%的首付選項；而全美最大的貸款機構富國銀行去年也開始與房利美合作；摩根大通現在也提供3%的首付項目了。據《洛杉磯時報》報導，房地美可負擔貸款部門副總裁Danny Gardner說，每天，都有越來越多的人來貸款。

在全美大部分地區，3%首付最高可貸42.4萬美元，其中也包括加州。

美國銀行的一位發言人說，在與房地美合作6個月後，該行撥給可負擔貸款項目（Affordable Loan Solution Program，允許首付3%）資金的年總額從5億美元調增到了10億美元。

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有些房貸項目首付更低

今年，房利美開始試點一些非銀行機構的貸款，允許首付低於3%。這些項目要求借貸者有3%資產（Equity），由放貸者墊錢給貸款人以達到貸款門檻，但借貸者最終不能通過高費用或高利率（比如高於目前30年定期貸款利息3.9%）來還這筆錢。

而另外兩家貸款公司，聖地亞哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的試點項目則提供1%的首付選擇；另一家貸款公司Movement Mortgage的試點項目更是允許借貸者零首付。

房地美也允許1%的首付選擇，由放貸者墊付2%。但該機構上個月宣布，將從11月起停止該選擇。不過，如果借貸者是使用家庭貸款或政府項目的資金來達到3%門檻的，仍然可以1%首付。

Guild貸款公司的資本市場副總裁David Battany說，該公司推出1%的首付選擇，是迫於競爭壓力，因為很多貸款機構提供非常低的首付選擇，特別是在加州。他說，他們如果不這樣做，就會損失生意。

1%首付在熱門城鎮買房

Guild的低首付貸款項目受到了很多人歡迎。比如，酒商布蘭查德（Mark Blanchard）和他的護士妻子，就是通過該項目買下了索莫納縣（Sonoma）Healdsburg的住房，該地區是技術工人購買第二住房的熱點地區。

如果要支付20%的首付來買房，夫婦倆就基本要拿出他們所有的積蓄。而今年，他們使用Guild公司的貸款項目，就買下了該套距離市中心很近的40多萬美元的三臥排屋（Townhouse）。

38歲的布蘭查德說，他的很多同事都很驚訝他能在該市買下這樣一套住房。

另一個房市泡沫？

不過，房貸機構這些做法已經引發了擔憂，批評者擔心降低首付比、提高貸款額度等做法會導致房市再次出現泡沫。

在上個10年泡沫中，放貸者經常不要任何證明文件就貸出款項，借貸者還款初期還能繳很低的月供讓貸款本金余額增多（NegativeAmortization），都沒關系。

而現在，依據Dodd-Frank法案規定，放貸者必須確保借貸人有能力償還貸款。許多借貸機構的貸款標准甚至比房利美和房地美更嚴格。

城市學院（Urban Institute）的Laurie Goodman說，據該學院的指數，如今的貸款風險比2000-2002年貸款標准較合理時期還要低。

謝卡拉說，放貸者和房地美及房利美只是在放松一些邊緣條件，以幫助更多人獲得貸款，例如允許更高的債務收入比，但同時要求很高的信用分數。

他說，過去，是方方面面都在放寬標准，現在只是放松了一點點。

謝卡拉還強調，泡沫時代風險最高的貸款並非由房地美和房利美購買或擔保的，而是與無擔保能力的抵押支持證券捆綁在一起。他說，他預期除非投資者再次青睞這些金融產品，否則是不會出現寬松貸款標准的大潮的。

他說，房利美和房地美會采取負責任的方式來放寬信用和安全標准。

（互聯網資訊綜合整理）

據美國最大的房地產數據平台Zillow發布的最新報告，6月份全美平均房價為20.04萬美元，同比上漲約7.5%，有史以來首次突破20萬美元大關。在十年前美國房地產泡沫巔峰期，美國平均房價峰值為19.6萬美元。

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報告指出，供不應求是導致全美房價上漲的主要原因。6月份美國普通住宅房源數量比去年減少了11%，創2013年7月以來最大單月降幅。過去五個月，全美房價同比上漲超過7%，許多城市房價在以兩位數的速度持續上漲。西雅圖、達拉斯和拉斯維加斯的房價上漲最快，6月份西雅圖房價同比上漲13%，平均房價高達44.71萬美元，達拉斯和拉斯維加斯的房價分別上漲10.5%和10%。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示，全美房產市場持續火熱，並無放緩跡像，只有像舊金山灣區這樣的地方市場有明顯的降溫現像。但即使是在房產市場放緩的地區，房價也仍然處於或接近峰值水平，並且房源選擇有限、購房需求旺盛，競爭異常激烈。

（據中國證券報）