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加拿大 | 大多伦多奥克维尔楼市综述：9月房价涨幅令人咋舌！

奥克维尔的楼市，从今年开年以来持续火热，除了在今年的7月有略微的降温以外，其余都呈现逐步走高的趋势。

平均价格

8月的均价为104.6万，比去年同期上升了16.2%；9月的均价为106万，比去年同期上升了31.1%，涨幅令人咋舌。

奥克维尔房产均价涨幅惊人

成交数量

8月的成交数量为309套，9月的成交数量为339套，比去年同期均有大约20%的上升。

成交数量同比上升20%

新上市房源

9月开始，新上市房源数量有明显增加，从8月的356套增加到544套，但这两个月仍然少于去年同期。

新上市房源同比减少

在售房源数量

从今年的3月开始，在售房源不但大大少于去年同期，而且基本呈现逐月减少的趋势，至8月仅为345套，9月上升到419套，仅为去年同期的60%左右。

在售房源数量呈现逐月减少的趋势

平均成交天数

8月曾经上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期缩短了整整一周时间。

平均成交天数同比缩短一周

Brittney专业点评

由于今年市场上的在售房源数量过少，而求购者又甚多，因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计，对于中国买家追捧的好学区的独立屋，总价又在150万加币以内的刚需房来说，实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅，所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。

最近有很多朋友们问我，未来房价会不会下跌，因为目前有银行收紧了购房贷款，而加拿大政府似乎又有打压的政策出台，是选择立即下手还是持币观望为好？这个问题很难回答，因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看，虽然买房的顾客很多，但很多是把未来的置业需求提前了，今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多，造成目前的房价在涨，但租金却在下跌。

去年下半年以来，国内二、三线城市的房产市场井喷，财富效应非常明显，造成了当前市场的资金充沛，随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政，已经让国内的楼市急剧降温，希望进而也能影响加拿大的楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外？这也是个未知数。总的来说，回顾过往的历史，这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高，如果您执意如此，建议给自己设定一个期限，或者三个月或者半年，如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场，不然，后果您懂的。

（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理。）

奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，本期专栏我会分享对这个政策的看法。【阅读原文】

 

蒋蓓专栏全集

 

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日本 | 安倍经济学命运 决定日本房市走势

安倍经济学带来日本经济复苏，随着 2020 东京奥运会各种设施的投资，使日本房地产活力回升，东京楼市出现过热后，近期开始降温下滑，有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”“不久房地产泡沫将破灭”等。

日本房地产投资顾问的长嶋修则认为，目前日本房地产谈不上什么泡沫，处于调整期，今后的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。

他表示，年初开始的日元升值，使外国投资者裹足不前，之后金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示，给楼市浇了一盆凉水，带来了房地产回落的局面。

 长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”，今后日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学，继第一支箭金融缓和，第二只箭财政出动之后，第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时，是否具有上调工资的底力，以此使家庭收入增加，带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。

（据钜亨网）

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加拿大| 平均每家每天涨1500$！多伦多房价持续暴涨

因温哥华增收房屋空置税，大量华人涌入多伦多买房。如今，多伦多房价依然坚挺，还在持续走高。

加拿大| 平均每家每天涨1500$！多伦多房价持续暴涨
多伦多房屋均价上涨至755755元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万元

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尽管温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐，但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示，多伦多房价仍在上涨，独栋房屋的需求强劲，库存持续下滑。

房价持续走高

多伦多房屋均价上涨至755755元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万元。如果你觉得数字太抽象，多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测，但是很难说当前的多伦多房地产市场是一个不好的投资。

高端物业需求强劲

多伦多的购房者似乎没有预算上限。大部分购房者都倾向于高端物业，特别独栋公寓。独栋公寓的销售占到了所有房产销售的47.5%，平均售价为1013788元。中位价格为83万元，相当于多伦多地区家庭收入中位数的10倍。

库存大幅下滑

购房者竞价购房的一个重要原因在于多伦多房地产库存的萎缩。多伦多房地产库存在持续下滑，新登记的房屋较余年下跌5.6%。可交易的登记房产数量同样下滑36.6%。这一走势与房屋交易量上涨相对应，今年房屋销售上涨21.5%。

自然的，在房屋供应量有限的情况下，购房者不得不竞价购买从而推高了房价。此外，新登记的房产中三分之二都迅速成交。因此很难预测多伦多地区房产库存短缺的真实情况。

新房贷规定

多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响，人们将拭目以待。如果真是那样，那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。

当前对于购买者来说不是一个入场的好机会。新的监管环境带来了不确定性，这将让购房者选择持币观望。在局势明朗前就贸然进入市场显然不是一个明智的选择，但是这显示了一个逻辑性的市场。当一个城市的房屋均价是该城市居民平均收入6倍以上时，所有的逻辑都不存在了。

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（据加拿大家园）

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加拿大 | 联邦打房适得其反？首次购房者最受打击

加拿大联邦政府日前出台了新的贷款政策，希望以此降低高房贷的风险，无论贷款利率上调或下跌，都能让中产家庭可以承担，以此调控楼市，让人们能买得了房。但新政刚刚宣布，就有业界人士认为最直接受到新政策打击的是不是别的群体，而是本来首付就有限的首次购房者。

今年33岁的Dil Kaur一直梦想着能在大温哥华地区买下一栋独立屋，但找房子找了两年，她发现房价越涨越高，要买独立屋根本不可能，于是她就降低了自己的预期，希望能买一套两居室的公寓。

但就在联邦政府日前宣布了新的贷款政策后，她不得不再次放低自己的预期，开始看一居室的公寓。Kaur说，这就是不得不接受的现实。

加拿大 | 联邦打房适得其反？首次购房者最受打击
加拿大联邦政府日前出台了新的贷款政策，希望以此降低高房贷的风险，无论贷款利率上调或下跌，都能让中产家庭可以承担，以此调控楼市，让人们能买得了房

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BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示，新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力，这将彻底让他们被挤出房地产市场。

自17日起，新的政策规定，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试，看他们在加拿大银行传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险，控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。

但Muri认为，许多首次购房者根本达不到新要求。他举例，如果一对夫妇家庭收入在8万左右，并购买房贷保险，在新政策之前，他们本来可以买到50万的房子，但现在只能买40万。对于Kaur而言，她本来在看60万到70万左右的房子，但现在恐怕不行了。她相信这项新的政策一定会影响到她。

Kaur表示，在普通人买房的可负担性方面，联邦及省府至今出台的政策似乎总是帮不上忙。哪怕她已经为买房存钱了好多年，也得到了父母的一些支持，但还是做不到。

Muri说，这项新规定也将让年轻人在温哥华地区更买不起房。同时，从短期来看，他预计楼市会因为那些潜在的首次购房者买不了房而相对有所冷却，新房建设也会变缓，但这将催生租房市场更加紧俏的情况。直到这些购房者存够了更多的首付才能再次进入市场，到那时供给会更加紧缺，而房价又会再次上涨。

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（据加拿大家园）

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澳洲 | 悉尼房市难入春:待拍数量锐减 畸形推高清盘率

最近悉尼的房产中介表示，悉尼的房产拍卖市场并没有和天气一样进入春天，现状就是购房者无房可买，中介也无房可卖。Domain集团的首席经济学家还表示今年悉尼可拍卖房产的库存量，和去年相比只能用“崩溃”形容。

据Domain网站报道，最近悉尼内城区Newtown的一位房产中介Duncan Gordon倍感受挫，他说虽然大家都盼着开春后悉尼会有更多可售的房源，但是迄今为止这种情况并没有发生，“我们这个区的房产库存水平下降了30%，而且整个悉尼的房产库存量都在下降。”一般往年情况来看，10月长周末之后的第一个周六是房产拍卖数量最多的一个周末，但是本周末只有650处房源参与拍卖，去年这一数字为1020。

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Gordon还说，由于缺乏可售房源，9月悉尼房产拍卖市场的清盘率非常高，“全悉尼200多个区都创下了100%的清盘率。”这是因为大家都在哄抢数量有限的房源，其中今年9月平均每周有591处房产拍出，去年同期这一数字为853。同时悉尼的平均房价也从去年的115万澳元上涨到了今年的128万澳元。

其中，在今年9月，悉尼的独立屋销售有200多个区的房产拍卖清盘率达到了100%，比如就包括内城的Newtown、Balmain和Drummoyne，北海滩的Beacon Hill, Cromer和Balgowlah，上北岸的Beecroft, Lindfield和Thornleigh，南区的Jannali and Kingsgrove ，Canterbury Bankstown的Picnic Point，不过上面所提及的这些区，其中一半的区在9月的房产拍卖市场中，只有一处独立屋挂牌拍卖。

而9月里，悉尼的公寓销售有100个区的房产拍卖市场的清盘率达到了100%，同样也是有一半的区9月里只有一处公寓挂牌拍卖。其中东部沙滩的Coogee是表现最好的，不仅是清盘率100%，同时还是有9处公寓挂牌销售。而附近的Kensington表现紧随其后，清盘率100%的同时，有8处公寓挂牌销售。其他一些表现还不错的区集中在下北岸，分别是Lane Cove (7)， Neutral Bay (7)，Cremorne Point (5)，Kirribilli (5)，Naremburn (5)。还有其他一些区，如西北区的Epping (5)，东区的Kingsford (5)，以及南区的Miranda (5)。

Domain的首席经济学家Andrew Wilson表示，和去年相比，今年悉尼的房产拍卖数量只能用“崩溃”来形容，而且所有迹象都表明，“悉尼房产的价格和清盘率都保持在一个较高的水平”。

（据今日澳洲）

 

新西兰 | 住房部长发声：现在认定奥克兰房市放缓还为时太早

住房部长Nick Smith表示，除非奥克兰房价在未来的六个月仍然低迷，否则现在就认为奥克兰房市已经降温还为时过早。

Smith部长今日表示，奥克兰房屋成交量的下滑可能是未来房价增速放缓的一个先兆。但是他并不支持奥克兰房价增速下滑将会是一个长期的趋势。“除非有更多的数据支持，不然一个月的统计数据并不能说明太多问题”。

房地产公司Barfoot也提到说奥克兰九月房屋市场疲软，不像一年前的奥克兰房屋市场那般火爆。Barfoot也指出新西兰央行的LVR新政是造成市场疲软的原因之一。

Smith表示，政府目前集中力量提高奥克兰的新房供应量。比如说正在推行的特殊住宅区计划，从而控制奥克兰房价。

工党的住房事务发言人Phil Twyford说除非政府采取进一步措施，控制奥克兰房屋需求，那么奥克兰房价很难持续性下跌。因为新增移民还是很多，奥克兰住房短缺还是很严重，房贷利率持续走低。QV的数据也只是显示奥克兰的投资者现在分散到了Hamilton, Tauranga 和 惠灵顿。

Smith表示，他对于惠灵顿房价年涨幅21%并不担忧。因为惠灵顿的房地产市场已经平静了好多年。在Hamilton和Tauranga，房价增速与建筑成本增速类似。

QV全国发言人Andrea Rush说奥克兰许多区域的房屋价格上涨走势依然强劲，但是总体来看已经没有之前的强势。许多房屋销售时间越来越长，在拍卖会上售出的房屋越来越少，而更多的是通过议价成交。她认为这些都是奥克兰房屋市场降温的表现。

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（互联网资讯综合整理）

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加拿大 | 房市政策迷雾重重 年轻人的购房梦归何处

面对高居不下的房价，加拿大政府最近宣布，收紧外国买家在当地购房的缴税规定，确保只有加拿大居民才能享受主要自住房免缴资本增值税的优惠政策。

第一个是针对海外买家税务上的新安排，即所有在买房时只要不是本地居民的购房者，到今后如果要卖房子的时候，不能得到房子自住的豁免，卖房赚到的利润要上税。

加拿大 | 房市政策迷雾重重 年轻人的购房梦归何处
面对高居不下的房价，加拿大政府最近宣布，收紧外国买家在当地购房的缴税规定，确保只有加拿大居民才能享受主要自住房免缴资本增值税的优惠政策

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第二个新的政策是针对本地高比例的贷款人士。高比例的意思就是这类人的首付少于20%，需要通过保险公司购买一个保险，银行才能贷款给他们。

这次政策出台不少人认为虽然堵上海外买家利用优惠政策逃税的漏洞，但也对于本地购房者造成了较大打击。

海外买家受到加拿大房市新政二次打击

大多数购房者是以外国人的身份，在一定的时间后会成为加拿大居民，在此政策之前，可以申报自住房的申请，避开增值税，而现在政府填补了这一方面的漏洞。第一个新政策又能追溯到所有人，包括之前已经购房的人，所以这个政策对于海外买家来说，又是一个较大的打击。

加拿大房贷新政让年轻人的购房梦碎

第二类新政策的购房者都必须经过所谓的“压力测试”，用一个比较高的利率(现在是4.64%)，来评估贷款人在这个利率的情况下，能不能负担还款的压力。以前只要客户选择一个5年固定贷款，是可以避开“压力测试”，现在，无论你选择任何贷款的年限，都需要经过这个“压力测试”，因而，相对来说，首付比较少的客户，能获得的银行贷款又会相应减少很多。

根据总部位于多伦多的全国最大的私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc. 的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。这家公司的数据源显示，这部分客户大部分为首次购买房屋的本地年轻人。

相关经济学家分析，这些新政策已经迫使全国房地产市场进入新拐点，联邦政府已经表明决心将要打击房价，但对于加拿大脆弱的经济来时，是否能承受政

策所带来的损失还是一个未知数。

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（据加拿大家园）

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英国 | 伦敦住宅价值被指高估 处于“房市泡沫危险区域”

据《独立报》报道，一则最新报告披露，伦敦是世界上住宅价值被过分高估的第二大城市，处于“房市泡沫危险区域”。

英国 | 伦敦住宅价值被指高估 处于“房市泡沫危险区域”
伦敦还是世界上除中国香港以外房产价格最令消费者难以承受的城市，这个判断同时考虑了仍在上涨的房价，以及消费者的平均收入

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本周二，UBS Wealth Management发布“泡沫索引”，该索引调查了18个城市的房产市场，根据“泡沫”风险给他们进行了排序。

其中温哥华取代伦敦，成为泡沫索引中的第一位。伦敦排在第二位，紧随其后的是斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港。

处于泡沫风险区的城市，其住宅价格自从2011年以来已经上涨了50%。与之相比，其他金融中心的房市平均价格，上涨幅度还不到15%。

根据这份报告，伦敦还是世界上除中国香港以外房产价格最令消费者难以承受的城市，这个判断同时考虑了仍在上涨的房价，以及消费者的平均收入。

目前，伦敦的房产价格比2007年的市场峰值还要高15%，而市民的真实收入却降低了10%。

报告指出，“处于通货膨胀状态的房价”很可能还会进一步升温，因为房屋仍旧短缺，而贷款又容易获得。

UBS Wealth Management的萨普特利（Claudio Saputelli）表示，“这些处于泡沫区的城市的共同特征是，他们都面临极低的利率，而这与其实体经济的强劲表现并不相符。当低利率与供给不足及来自中国的持续需求结合在一起，就创造了房价虚高的理想环境。”

据该报告表述，除了米兰之外，欧元区的低利率已经将索引涉及的所有欧洲城市推进了泡沫区。

UBS Wealth Management的地产经济学家霍泽（Matthias Holzhey）表示，“对大多数房市被过高估计的市场而言，情势很复杂。只有在供应量上升，利率上涨，或国际资本流向转移的情况下，才有望导致价格的积极调整。”

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（据英中时报）

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新加坡 | 房地产交易投诉 减至六年新低

根据市场规模作调整后，以每1000宗交易为基数计算，投诉的数目在过去六年里减少超过三分之二，从每1000宗交易有15起，减少至目前的4.5起。

公众对新加坡房地产交易的投诉过去几年来持续减少，创下六年来新低。大部分投诉是有关广告或宣传册误导人、信息不全或是宣传册胡乱分发。

房地产代理理事会的年报显示，理事会在2015／2016财政年接获的投诉案例，整体上虽从2014／2015财政年的702起增加至780起，但鉴于2015／2016财政年的房地产交易量更大，平均投诉案例实际上有所减少。

有关新加坡房地产交易的投诉性质

根据市场规模作调整后，以每1000宗交易为基数计算，投诉的数目在过去六年里减少超过三分之二，从每1000宗交易有15起，减少至目前的4.5起。

在投诉性质方面，40％的投诉是有关广告或宣传册误导人、信息不全或宣传册胡乱分发；27％是经纪不专业或服务差，包括提供错误意见、迟到或未遵守正确程序；17％则是经纪行为不当，例如恐吓、骚扰或误导客户；其他投诉涉及无牌经纪或同时代表买卖双方的经纪等。

房地产代理理事会司长（政策与执照颁发）王云杰说：“过去六年，每1000宗交易的投诉案例减少，归功于理事会在管制和发展房地产业所做出的努力。此外，理事会也向公众传达信息，让消费者得知如何更好地与经纪合作，以便在交易中达到最好的结果。”

另一方面，随着新加坡房地产市场走势疲软，2015／2016财年的新增房屋经纪人数也创下六年来最低，从前一年的1654名减到1307名。注册房屋经纪则从前一年的3万2006名降至3万零423名。房地产经纪公司总数也从1422家减少到1372家。

尽管如此，博纳（PropNex）集团房地产经纪欧阳耀伟（30岁）依然选择在大学毕业后加入这个行业。去年1月入行的他，在短短一年内创下佳绩，成为博纳集团表现最佳的新人之一。

欧阳耀伟观察到，随着我国经济放缓，房地产市场也趋向疲软，是导致一些经纪退出行业的原因。此外，他认为新加坡近年陆续出现OhMyHome等数码平台，方便更多人自理买卖转售组屋，也是影响房屋经纪业绩的另一原因。

然而欧阳耀伟相信凭努力，还是能在房地产业闯出一片天。“这份工作的时间不稳定，但我喜欢每天接触不同的人，不必朝九晚五待在办公室。和其他行业一样，房地产业一直在改变，若要生存就得学会适应。”

随着新加坡房地产市场走势疲软，2015／2016财年的新增房屋经纪人数也创下六年来最低，从前一年的1654名减到1307名。

（据联合早报）

泰国 | 国人为什麽争相涌入泰国炒房？

在中国浙江一所大学任教的刘先生，近日赴泰国旅行1个多月，他没有去热门景点观光，而是四处看房子，“我来考察房产，去的都是泰国二线城市。”刘男说，他卖掉自己在杭州用来投资的房子，股票也出清离场，还把人民币存款全部换成美元，他表示：“中国资产泡沫化太吓人了，我准备在泰国买房养老。”

中国人到海外购置房地产，从过去的欧美丶纽澳，如今转进东南亚。美国之音（VOA）报导，2013年以来，泰国出现越来越多像刘男这样的“购房客”，目的从商业投资，到现在为了养老丶度假，究其根本原因，大多是担心中国经济泡沫化。

清迈是中国人最喜爱置产的泰国城市之一

报导引述分析中国人海外置产行为的居外网（Juwai.com）资料显示，去年中国人在泰国置产，比2014年大幅成长近1.8倍，平均每人购房金额为61万美元。至於美国丶澳洲丶英国丶加拿大丶纽西兰等5大热门置产国家，也成长37%。

居外网CEO潘卓礼（Charles Pittar）表示：“过去5年，人民币兑换泰铢的汇率上扬19%，使泰国房地产在中国人眼中更具吸引力。”他透露，中国人最喜爱置产的泰国城市，分别是芭达雅丶苏梅岛丶普吉岛丶清迈和曼谷。

报导指出，相较於欧美，泰国距离中国近丶气候温暖，且观光资源完善，深具吸引力。此外，泰国有诱人美食丶与中国相近的文化，泰国人温和有礼，而中泰两国关系友好，都是原因。

不过，根据泰国法律规定，外国人不能拥有泰国的土地所有权，但可以合法持有永久产权的公寓，而高级公寓，正是外国投资客置产的主要目标之一。例如芭达雅丶清迈，房价换算每坪约15.5万台币，比许多中国城市都便宜，且交屋时附有装潢，十分划算。此外，泰国税负低廉，买屋税负约为房价的1.5%，且没有房产税。

刘男说，其实他不热衷在泰国热门旅游城市置产，他认为许多二线城市，例如清莱丶芳县，不仅房价便宜，便利与服务也不输大城市，还拥有大城市缺乏的纯朴风味，并能远离观光客。他认为，中国过度发行货币，导致人民币实际贬值，政府为防汇率波动太大丶资金外流，只能让避险资金转进房市丶放任房价狂涨。刘男感叹，泰国物价稳定丶人民安居乐业，“比国内好太多了”，他已看中几处房地产，年底前，或许就能成为泰国的有房一族了。

（据苹果日报）