房贷 – Page 11

在美国买房，如何办理房产过户？

Part 1 美国买房过户流程

一、美国房产交易中的过户日（Closing Date）

过户日是在买卖双方达成协议时，在合同中便事先约定好的过户的日期。（中国人可以在美国买房吗？）

过户流程：

1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）
2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项

二、美国房产过户手续可全程由第三方完成

在美国，甚至大部分海外国家，都没有类似房产交易中心的结构，其买房交易更多是由双方协商完成，且不需买卖双方同时在场。>>>详细

美国房产过户流程：签署产权转让书——到政府部门注册登记

美国西部：一般来说都是由第三方——产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。>>>产权公司是如何确保交易安全的？

美国东部：一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。

三、美国实行契约登记制度，没有房产证

美国实行的是契约登记制度，买房并没有类似我们的房产证这类证明。不过，大家这时已经可以在当地政府网站上查询到房屋的产权信息。美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息。在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。>>>详细

Part 2 美国房产过户费用有哪些？

过户费(Closing Costs) 是产权从卖家转移到买家过程中涉及费用的总称。美国住宅地产的过户费因售价、地理位置、所在州、时间等因素有很大差异, 平均总费用为$3700, 在房价的5%内浮动。与现金买家相比，贷款购房的投资者需要缴纳的过户费也会更多、更复杂。>>>详细

*各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分

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美国买房过户费用大概是多少？

纽约买房过户费用是如何计算的？

在纽约置业，有很多购房者对过户时所缴的费用都大吃一惊，尤其是来自国外的投资客。纽约的过户费用往往比起其它洲都比较高，可是每个人还得乖乖的承担这些费用。有很多购买新房的投资客所付的费用更高，到底这些费用是可避免的吗？>>>详细

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Part 3 如何用过户费减税?

购房者可以通过填写IRS 报税表格Form 1040 中的Itemized deductions (列举扣除额) 来降低过户费总额，达到减税目的。由于必须在标准扣除额(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列举扣除额) 两者中选择其一，您需要计算好何种报税方式最优。>>>详细

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加拿大炒房者钱紧房贷断崖式下跌 | 加拿大

房贷水龙头拧小、炒房者钱紧

许多人注意到，加拿大最火热的房地产市场大多伦多地区出现了降温的迹象，除了安大略省政府出台打压投机炒房风潮的措施之外，联邦政府去年秋天要求各银行等金融机构严格对房屋贷款的审批也是一个重要因素。

据加拿大广播公司记者Pete Evans的报道，加拿大联邦政府下属的加拿大住房房贷公司Canada Mortgage and Housing Corporation证实，今年1月份到3月份其承保的住房贷款略微超过4万8千份，比前一个季度整整减少了41%。

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加拿大炒房者钱紧房贷断崖式下跌 | 加拿大 — 加拿大一些白热化房地产市场开始降温

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从担保的房贷价值来看更是断崖式的下跌。今年第一季度1月份到3月份加拿大住房房贷公司 CMHC 承保的房贷贷款额不到83亿加元，这与2016年第四季度其承保的143亿加元的房贷额度相比简直是不可同日而语。

CMHC 担保的房贷平均是每个房奴28万加元。

今年第一季度是加拿大联邦政府2016年10月份推出严格房贷发放措施后的第一个完整季度。

加拿大联邦政府去年10月份要求银行等金融机构在审批房贷申请时必须对申请者的财务状况进行压力测试，只有申请者能够负担的起房贷利率上升后的房贷月供的情况下才能批准其房贷申请。

（据加拿大家园）

科技业泡沫快破了？旧金山房价惊见6年来首度下跌！| 美国

旧金山原本是近年来美国房价涨最凶的地方，如今竟不涨反跌！根据美国联邦住房融资机构（FHFA）调查，旧金山今年第一季房价创 6 年来首见下滑，并沦为全美表现最差的房市。反映当地买家已感受到负担不起房价的压力，而缩手购买。

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FHFA 5月24 日公布的数据显示，包括旧金山及圣马刁（San Mateo）郡的旧金山地区房价，今年第一季较去年同期下跌 2.5%，创 2011 年第四季以来首度跌价，并且在全美 100 大都会区中表现倒数第一。

不过根据《彭博社》引述房仲网站 Trulia 的数据报导，旧金山地区今年第一季平均房价仍高达 110 万美元，在全美 100 大都会区中依旧最昂贵。拜近几年美国科技业再度蓬勃发展之赐，旧金山房价继 2015 年上半大涨 15%，在全美房市中涨幅高居第一；去年第一季房价又再涨 10%。如今市场显然降温。

FHFA 只统计以标准房贷（conforming loan）购买的房产价格，这类物件在旧金山湾区最高仅 636,150 美元，远低於市场行情均价的 100 多万美元。Trulia 首席经济学家 Ralph McLaughlin 指出，申请这类房贷的购屋者，正是过去 5丶6 年在旧金山地区，面临房屋库存减少最多丶且房价涨最凶的族群。

美国民间房市研究公司 CoreLogic 周三也公布上个月旧金山地区不限房贷类型的房产价格调查，结果亦显示，该区 4 月份平均房价较去年同期下滑 4% 至 130 万美元，成交量更大跌 12%。

（据钜亨网）

居外微课堂第十五期：外国人在泰国买房能贷款吗？

在国内，通过向银行贷款来买房是一种常见的购房方式。而在国外，不少国家也都可以通过贷款的方式买房。那么在近几年备受中国购房者青睐的泰国，能不能贷款买房呢？本期，居外网就和大家一起聊聊泰国置业贷款的那些事儿。

利率低？存款不如还房贷 | 英国

超低利率对于存款人来说不是个好消息，但对于贷款买房人说则是天降甘霖，很多买房人都抓住了这一机遇降低了总的借款成本。

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通过额外还款你可以更快地将贷款的价值降低，现金的回报率也会更好。

即使是小笔的每月额外还款也能带来很大的不同，但也有一些问题需要注意。

大多数贷款机构都允许接待人除了本身要交额外还款而无需支付罚金。一般这一数字都等同于每年房贷负债的10%。

Atom Bank、Metro Bank和Tesco Bank则更加大方，可以允许无需支付罚金还款20%。

但如果额外还款超过这一比例，则可能需要提早还款而支付罚金。

要确保自己不会因此支付罚金，最好的办法就是根据自己的承受能力，让贷款机构直接提高你银行卡每月的固定还款额，比如增加50或者100镑。

额外还款将会被用来直接偿付借贷本金，因此可以帮助你逐渐减少房贷成本。

节省大笔费用

只需很小金额的额外还贷就能带来很大的不同。假设你借贷了25万镑房贷，利率为2%，如果每月额外还贷100镑，则还贷时间可以比原先的25年少2.5年，利息方面则可以节省8000镑。

如果将额外还款金额提高到250镑/月，则可提前9年还清，节省利息16725镑。每月额外还款越多，节省的金额就越多。

几乎所有的借贷机构都会每天计算利息，因此你的额外还款会马上被用在减少房贷成本上。很少有机构是每年算一次利息的，如果是这样，可以考虑一年付一次额外还款。

以借贷25万镑为例，在目前利息低迷的情况下，如果想要让存款所带来的收益等于额外还款节省下的费用，基础所得税利率纳税人和高利率纳税人需要找到利率为2.5%和3.33%以上的存款产品，而目前最好的5年固定利率现金ISA只有1.75%左右的利率。

其他债务

虽然将现金用于额外还款是一个省钱的好方法，但如果你有透支和信用卡等其他费用更高的负债，最好先将现金用在这些的还贷上。

房贷中介SPF Private Clients的首席执行官哈里斯（Mark Harris）表示，在房贷利率为3%，而信用卡利率近20%的情况下，额外还款房贷显然不是个明智的选择。他建议先付清利率更高的债务再考虑房贷。

另外需要记住的一点是，额外还款之后一旦出现紧急情况，钱是拿不回来的。贷款人因此需要在预留好应急资金后，再考虑是否将剩余的现金用于额外还款。

London & Country Mortgages董事霍林沃斯（David Hollingworth）表示，在有闲钱的情况下把它用在房贷额外还款上是很有吸引力的想法，但要注意要先确保自己还有其他的存款。如果要拿回额外还款的金额，借款人需要向另一个贷款机构申请新的房贷，或者向现在的贷款机构申请追加贷款。这些都需要对借款能力进行检查，利率也可能不会比现有利率好。

抵消贷款

额外还款的另一种替代方式是抵消贷款（offset loan），在需要时仍然能随时拿回资金。这款产品可以用你的存款来抵消负债，因此只需要支付剩余负债的利息。

目前最好的产品有Scottish Widows Bank的两年固定利率抵消贷款，利率为1.11%，但要求客户拥有超过50%的房产产权。

再贷款客户可以考虑Coventry Building Society的可变利率抵消贷款，利率为1.85%，申请费用为999镑，需要有至少25%的产权。

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（英中网）

澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效 | 澳洲

澳洲联邦银行（CBA）宣布收紧纯利息住房贷款，取消再次贷款优惠，并且要求新客户首付达到20%。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲联邦银行宣布将收紧存利息住房贷款，取消纯利息住房贷款客户再次贷款时的1,250澳元优惠，并且要求新纯利息住房贷款客户房贷首付至少达到20%。新政策将于6月10日生效。此前，澳洲联邦银行纯利息住房贷款自住客户首付规定仅为5%，而投资客户首付仅为10%。

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澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效 | 澳洲 — 澳洲联邦银行宣布收紧纯利息住房贷款（《悉尼先驱晨报》图片）

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西太平洋银行（Westpac）以及澳新银行（ANZ Bank）已于早些时候宣布类似政策。西太平洋银行表示不再受理首付低于10%的自住客户纯利息住房贷款申请。澳新银行则规定6月18日起纯利息房贷客户首付必须达到20%。

早在今年3月，澳洲审慎监管局（APRA）便下令要求澳洲各大银行削减纯利息房贷体量。纯利息房贷占澳洲房贷总体目前比例接近40%，澳洲审慎监管局希望将这一比例控制至30%以下。

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（据澳洲新快网）

慎买楼！全球楼市泡沫风险史上最高 | 海外

正当国人仍然迷醉於“买楼必赚”的神话之中，加拿大较早前已爆发了类似2008年美国的次按风暴，全球楼市泡沫风险亦已升至历史新高。

据外国传媒报道，Home Capital集团是加拿大最大非传统银行类的房贷供应商，从今年3月底以来，股价已暴跌近七成，市值大幅蒸发了35亿欧元，原因是该公司在2年前放贷过度宽松，没有真正核实客户的收入证明，“违规”贷款导致了加拿大整个房贷金融系统爆发“挤提潮”，一度令市场担心Home Capital会否成为“加拿大版雷曼兄弟”。

不过，由於Home Capital所占的房贷总额只占整个加拿大房贷市场不足1%，於是事件并未闹大，现时亦已被美国总统特朗普风波所掩盖。不过，这已是全球楼市警号。

高盛最近发表报告指出，新西兰楼价被高估的程度是G10国家之中最高，之後是瑞典丶加拿大丶澳洲丶挪威。当中新西兰楼市会崩溃的可能性高达40%以上丶瑞典高达35%以上丶加拿大是约30%；挪威丶澳洲丶瑞士楼价崩溃的可能性介乎20至25%。高盛指出，倘若真的爆煲，时间极有可能在未来5至8季之内。

G10国家包括比利时丶荷兰丶加拿大丶瑞典丶法国丶瑞士丶德国丶英国丶意大利丶美国丶日本。

事实上，早前亦有报道警告，全球楼市“最後狂欢”恐已玩完了！主因是中国外汇储备已连升3个月，印证中央限制走资已见成效，内地人“走出去”买楼难度甚大。近年内地买家根本就是全球房地产的主要购买力，加拿大丶澳洲丶英国丶法国丶中国香港等楼价之所以上涨，内地买家“功不可没”，如今已不能再随意入市了。

（据东网）

去美国买房，如何签订购房合同？

Part 1 聘请专业的律师敲定合同条款

在美国置业，律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续。在海外买卖房屋过程中，找个信得过的、负责任的律师十分重要。

购房合同签署过程中律师的作用

买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。>>>详细

律师在买房交易环节的其他作用：

▶ 产权调查

▶ 完成交割

▶ 售后登记

法治社会买房产好的律师在纽约很重要

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。>>>详细

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

Part 2 签订购房合同时，应该注意哪些事项？

一、检查、确认购房合同中所包含的基本要素

美国房屋交易合约都是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，一般不会买到问题房。但是，签合同时，下面的这几点还是需要注意的。>>>详细

美国购房合同的标准格式，通常包含以下信息：

1、房屋和买卖双方的基本信息；

2、房屋价格；

3、付款方式（贷款或一次付清）；

4、订金数量及返还条件；

5、房屋检查（inspection）期限及问题处理方法

6、Closing日期等

二、关注附加条款

一旦讲定价格，买卖双方需签订购屋合同。这时买方必须付一笔订金，数额可能是几千元或房价的某个百分比。事后如反悔，定金可能全部没收，除非购屋合同列有一些附带条件(contingency)。这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效。>>>详细

以下是一些最常见的附带条件：

▶ 贷款条件：让买方可以在规定时间内，获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。

▶ 房屋检查：根据各州法律，可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查，也可能包括白蚁、氡气，以及房子是否位于淹水区或地震带。

▶ 购屋合同必须通过法律审查，包括由律师审核有关文件、产权报告，或是任何与交易有关的法律文件。

▶ 有关交易必须通过共有公寓或合作公寓管理委员会核准。

▶ 符合建筑法规。

美国买房暗藏陷阱国际购房者如何保护自己？

美国是世界最安全的和最有利可图的房地产市场之一，当然美国房地产市场也面临着挑战。特别是对于那些首次在美国买房的投资者而言。国内和国外都有骗子，菜鸟代理以及新的购房流程。>>>详细

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Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人

Part 3 美国购房合同案例分析

案例一：从一个洗碗机合同条款说起

我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。>>>详细

案例二：购买美国房产遇毁约该怎么办？

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖，许多房地产纠纷案件就在这里发生，假若代理经纪人未能谨慎妥善处理，日后衍生问题更大。

假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时，经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期，譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况，屋况有问题严重到买主不能接受，可以取消购买，卖方也退还买主付的订金。>>>详细

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英国二次房贷数量创9年新高 | 英国

根据最新的行业数据，选择签订二次房贷的消费者数量已经上升到了2008年以来的最高水平。

买房人在3月份签订了价值9300万镑的二次按揭（second charge mortgage ）产品，比上一个月增加了22%。这一数据说明，有越来越多的人选择通过签订第二套房贷来兑现房产资产净值，为包括房屋扩建、为子女购买第一套房产甚至是支付税金等多种原因筹集资金。

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英国二次房贷数量创9年新高 2008年以来最高 | 英国 — 如此高幅度的借贷水平提高会导致家庭负债过多，在突然出现状况变化时容易陷入危机

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公布这一数据的金融租赁协会（FLA）表示，这类住房贷款是“一种有用的产品”。但债务慈善机构StepChange则表示，因为之前已经有经验表明，如此高幅度的借贷水平提高会导致家庭负债过多，在突然出现状况变化时容易陷入危机。

二次房贷是一种允许客户使用在自有房产中的资产净值作为抵押的贷款产品，实际上等于是在现有的房贷上再进行一次贷款。一般来说，提供这类贷款的和首次房贷的机构不是一家。在签订二次房贷后，该套房产上会有两份房贷。

对很多人来说，标准的再按揭或者再向现在的贷款方借贷更多金额会更适合他们，但房贷中介也表示，对于一些房产所有人来说，有时候再按揭不是一个合适的选择，或者有些人无法做到这一点。

FLA表示，3月份共签署了刚超过2000份的二次房贷合同。合同份数和9300万镑的总金额都打破了2008年以来的记录。而就在2014年年底，每月合同金额只有4500至5000镑。

2008年金融危机前，二次房贷大幅增加被广泛认为是消费者承担高风险负债，导致在经济衰退时陷入困境的征兆。

最新的行业数据显示，在过去的一年中，相当比例的家庭越来越依赖短期贷款来购买汽车，家具或者支付房贷，因此借贷方面的消费者支出快速上升。英格兰银行已经开始就此进行审查，考虑可能采取的限制措施。

但这类借贷的情况在过去几年中可以说已经出现了很多改变。自2016年3月起，首次房贷和二次房贷都受金融行为监管局（FCA）同一套体系的监管，这类产品的利率也出现了下降。这使得二次房贷就像一位房贷中介说的那样形象变好，不再是“房贷产品家庭中的害群之马”。

John Charcol房贷中介的哈格里夫斯（Alistair Hargreaves）表示，2012年最低的二次房贷利率约为6.9%，而如今则为4%至4.5%。该机构的二次房贷部门在过去一年中业务“大幅增加”。

他表示，在像是房屋所有者信用不良的一些案例中，利率会大幅增加到约9%至12%，但比起信用卡常见的20%利率来说仍然较低。

StepChange的政策主管图顿（Peter Tutton）表示，下一届政府，监管机构和贷款机构都需要确保上一次金融危机前犯下的错误不会再犯，且会有更好的政策来保护那些出现经济困难的民众。

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（据英中时报）

信心背离？美四月新增房贷量爆减20% | 美国

美国的房屋建筑商预计销售将会更强劲，但目前的新建房屋之抵押贷款申请量并不支持这一期望。

继四月份的下滑後，五月份房屋交易商的情绪指数上涨了 2 点，为经济衰退以来的第二高。美国住宅建筑商协会的月度指数现在为 70 点。

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NAHB 的主席 Granger MacDonald 表示，即使在更高的建筑材料成本和劳动力短缺的情况下，房屋建商对房市的乐观态度依然在增加。

房屋建商的情绪指数可能会持续上升，但小坪数住宅的开工率并没有获得强劲增长，依赖初阶抵押贷款的购房者显然正在努力降低负担。根据抵押贷款银行家协会的资料，与 4 月份相比，新屋的抵押贷款申请量在 4 月份下降了 4.3％。这是今年以来的首次下降。较 3 月份的申请量大幅下降了 20％。

MBA 的副总裁 Lynn Fisher 表示，相对较强的 3 月份可能会从 4 月份吸走一些交易量，从而加剧季节性之衰退。尽管住房需求稳定，但房屋建筑业的劳动和材料成本持续上涨，这将使房屋建造的速度放缓。

（据钜亨网）