房贷 – Page 6

IMF列中国香港四大风险警告楼价或大跌支持联汇制度 | 中国香港

IMF访港后的初步评估认为，中国香港是世界通向中国的桥梁、国际金融中心，地位独特，不过要留心四大风险。

国际货币基金组织（IMF）昨发表访港后的初步评估，表示中国香港的风险平衡较去年改善，但要留心四大风险，包括房价下调、环球金融收紧力度大于预期，大陆经济调整失衡，以及中港跨境融合倒退。另外，IMF重申支持联汇制度，中国香港金管局表示欢迎。

四大风险中，中国因素占半。不过，IMF认为，中国香港享有世界通向中国的桥梁，以及国际金融中心的独特地位，将可在中期为中国香港创造机遇。

创纪录新高：过去十年来中国香港住宅房价几乎上涨了三倍

高流动性：中国香港银行提供的抵押贷款利率低于2％

呼吁小心房价大跌

中国香港楼市方面， IMF表示，虽然政府已推出一系列措施，但在市场供求失衡下，房价仍上升15%，物业价格进一步被高估。

中国香港1个月银行同业拆息昨升破1厘，IMF指出由于有不少新造按揭是采用参考H按的浮息制，家庭供楼负担对利息变动仍然较为敏感。如果房价无序下跌，负资产效应将会严重打击个人消费，甚至触发房价、偿债能力及消费连环下跌的恶性循环，最终拖累经济增长，进而影响银行资产负债表。

IMF提醒，楼市在金融系统性风险减退的话，政府应逐步撤销买家印花税（BSD）以及双倍印花税（DSD）。

联系汇率最适合中国香港

IMF同时表示，联系汇率制度仍为最适合中国香港的制度，并指中国香港具充裕财政储备、健全的金融规管及监管制度。

中国香港金融管理局总裁陈德霖表示，欢迎基金组织继续支持联汇制度，认为是维持中国香港经济稳定的基石，并指中国香港银行亦建立起充裕并远高于国际标准的资本缓冲及流动性，及维持优良的资产质素。

中国香港房价屡创新高。图为居外网上中国香港九龙区一套175平方米4卧3卫公寓，售价约人民币5,094万元。

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预计港今年GDP达3.5%

另外，IMF指出，中国香港今年经济增长约为3.5%，稍低于政府预期的3.7%，明年则可望增长2.5%。

至于强制性公积金（简称“强积金”）方面，IMF指出应该改革制度，包括取消强积金对冲遣散费及长期服务金。

另外，IMF又赞扬中国香港支持金融科技发展的做法合适，但提醒科技发展会影响市场结构，需要合适规管制度以保持金融系统稳定。

利好本地买家央行或放宽房贷限制 | 新西兰

新西兰工党领导的联合政府上台之后，虽然有奥克兰公布最新CV估价加持，但房地产市场盘整的局面并未有所改变。加上禁止外国人购房的政策极有可能在明年年初实施，还有谁来救市？

现在，经济分析师们都将目光投向新西兰储备银行。本周三（11月29日）公布的金融稳定性报告中，新西兰央行有可能松口，逐步放宽对银行放贷的限制。过去四年逐步收紧的LVR（贷款房价比）限贷令有望松动。

所谓的LVR限贷令，是新西兰央行为了遏制房价过快上涨，在2013年10月推出的调控措施。根据规定，各商业银行必须将贷款房价比超过80%（即首付不足20%）的住房抵押贷款控制在每年放贷总额的10%以内。换言之，对绝大多数购房者而言，20%的首付是基本门槛。

在2015年和2016年，央行又两次收紧LVR限贷令，希望打压奥克兰房价上涨的趋势，并增加投资客的贷款难度，为房地产市场降温。

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各方专家一致对放宽限贷令抱有信心

过去一年奥克兰房地产市场转淡，各方专家均认为LVR限贷令起到明显作用。与此同时，也有呼声希望央行适当松手，放宽对首付比例的限制。

新西兰邮政银行（Kiwibank）资深经济分析师Jeremy Couchman表示，市场预期央行会在本月作出有关LVR的相关调整。但他预计，央行不会一步到位叫停限贷令，更有可能是逐步放宽限制条件。因为在他看来，央行更关注的是房地产市场稳定问题，特别是在大选之后不确定因素骤增的大背景下。

Couchman估计，央行的第一步可能会稍微上调LVR超过八成的房贷比例。预计最早在明年四五月间，商业银行高LVR贷款的比例限制会从现在的10%上调到15%，即可以批出更多低首付贷款。

ASB银行则估计，一旦现任政府落实住房政策，央行就有可能放宽LVR限贷令。当然，央行也有可能重申债务收入比DTI限贷政策仍在考虑范围内。

应对英国央行基准利率上升：巧用二次按揭贷款 | 英国

英国央行11月2日宣布基准利率从原来的0.25%涨至0.5%。这是英国央行自2007年7月至今的十年来首次上调借款成本。由于有大约43%的房主正在使用可变利率按揭或跟踪按揭（variable or tracker mortgages），因此数百万家庭的月支出将会增加。那么对于可能受到影响的房主来说，有什么建议呢？

基准利率也被银行用来确定一系列按揭的利息。如果基准利率上涨，跟踪按揭或可变按揭的利率也会随着基准利率的上涨而上涨。对于选择固定利率按揭的买房者，虽然是固定利率，每月的利息付款将保持不变，但是当期限结束时，下一笔交易会更昂贵。

面对这种情况，按揭咨询局（Mortgage Advice Bureau）的业务负责人Chloe Lewis建议考虑二次按揭贷款（Remortgaging）。

二次按揭贷款可以说是现有按揭产品到期后的重新选择。比如贷款人购买了某银行3年的固定利率按揭后，在3年的固定利率期限内享受1.7%的低利息，但3年后，利息会恢复到3% 甚至5%以上。这时贷款人就可以去申请二次按揭贷款，申请新的固定利率的按揭产品。

当然需要二次按揭贷款的还有其它情况：如购买了按揭的自住房产转出租房、现金或短期按揭买家转长期按揭、降低按揭期限、房产升值释放更高贷款额度等。

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那么怎么进行二次按揭贷款呢？

步骤一：咨询独立的按揭顾问

按揭顾问能够帮助您分析以您目前的情况进行二次按揭贷款能否省钱。一个独立的按揭顾问不依赖于特定的贷款公司，将能够比较综合的分析。

步骤二：综合计算所需费用

记住，最便宜的并不总是意味着最好的。例如，可变利率按揭会受到利率上调的影响，如果预期未来利率上涨，再综合考虑您的还款期限、还款能力等因素，也许一个稍贵的固定利息按揭反而更适合您。

贷款的转移通常伴随着其它费用的产生：律师费（legal fee）、申请费（application/arrangement fees）、银行评估费（valuation fee）等等。计算费用时也需要考虑进去。

步骤三：尽早开始申请

一般情况下，可以在现有的优惠利率到期的前3个月左右开始申请。建议尽早开始，因为如果被拒绝，还有机会其它按揭。

您将需要提交新的按揭申请表，并提供收入证明（如银行对账单等）及身份证明。就像首次申请按揭一样，新的借款方会对您的房产进行评估。同时，建议聘请律师来代表您处理相关法律和转账手续。

步骤四：按揭审批结果

新的按揭获批后，新借款方会将批准的金额转入您指定的代表律师账户，律师在收到钱后会先付清老的借款方处的欠款，剩余部分会打入您的账户。

相关阅读：【英国央行十几年来首次上调利率贷款者应尽快采取行动】

信息来源：Homes & Property, Mortgage Advice Bureau
责任编辑：Zoe Chan

美国税改对房市影响系列报道：高房价地区房价或将跌10% | 美国

共和党推出税改方案，从纽约到加州的豪宅价格将受到直接影响。

根据议案，房贷利息的列举扣除上限将惨遭腰斩，新购房屋贷款要想申请利息支出的联邦税扣除，贷款总额上限为50万美元，此前的上限为100万美元。（美国房子有多便宜？）

这在高房价地区将削弱人们购房的意愿。因为在高房价地区，购房者往往需要更大规模的贷款来完成购房。

美国全国房产经纪协议表示，今日发布的议案“看来确认了我们许多的重要担忧。”今日，住房建筑商的股价创一年来最大跌幅。

在旧金山湾区、纽约等高房价地区，下调房贷利率抵税上限将让许多购房者无法抵消成本。

穆迪首席经济学家Mark Zandi表示，在美国的高房价地区，税改将最初让房价下降10%，在全美下降3%-5%。

他说：“你可以看出为什么行业对这不太满意。这对房屋销售、房价和新屋开工来说不是好事。”

而抵押贷款利息扣税的限制还将加剧美国房地产市场的一个大问题——供应短缺。

许多抵押贷款余额高的房主将不愿意出售房屋，这将加剧房屋供应短缺的局面。因为根据税改，这些房主将可以按照旧法进行抵扣。

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此外，税改还在其它方面影响美国房地产市场。

在目前的法律下，一对夫妻出售房屋时，有50万美元的利润可以免征资本利得税，条件是过去五年，这对夫妻有两年以该房屋作为主要住宅。而根据税改议案，他们将需要在过去八年内，有五年以该房屋作为主要住宅。

而一些高收入的房主则完全无法享受这一税收优惠。根据税改议案，家庭年收入超过50万美元的家庭，收入每超过50万美元1美元，其税收抵扣额就降低1美元。

美国房屋建筑商协会表示，将向该议案发起挑战。在议案公布前，该协会曾表示支持税改，希望其他的购房优惠政策能纳入税改中。而美国全国房产经纪协会则从一开始就反对该议案。美国全国房产经纪协会是华盛顿特区第二大的游说集团。

居外澳新大区高级业务发展经理Wendy Zhai早前也撰文：【浅析税改可能如何影响美国房地产投资】，欢迎点击阅览。

来源：华尔街见闻
责任编辑：Zoe Chan

汉普顿国际：脱欧期内英国房市面临重大挑战伦敦房价上涨乏力 | 英国

在未来两年英国准备脱欧的过程中，经济和房屋市场将面临前所未有的挑战。据英国媒体报导，国际房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的民用住宅研究主管菲奥诺拉•厄利（Fionnuala Earley）认为，由于脱欧前途未卜，预测未来几年的经济以及房市情况比过去更加困难，消费者和商家都在努力评估局势对于将来的收益的影响。

影响房市的两个因素

厄利表示，英国国内目前最影响房市的是英镑贬值造成的通货膨胀，这将导致家庭预算紧张以及基准利率有可能上调。

英格兰银行行长以及货币政策委员会其它成员近期暗示，基准利率有可能在11月上调。但是，厄利预计，上调的幅度不大，不会显著影响房市和经济。

她预计第一次可能将基准利率上调至0.5%，这对于英国来说仍然是历史低点。接下来的上调幅度会比较小，而且是逐渐的，到2022年预计会涨到1.25%。

她认为，基准利率的上调预示经济状况回归正常，这可能会提升人们对经济和房市的信心。

她还认为，基准利率上涨注定会影响到房屋贷款的利率，但是0.25%的涨幅不会影响到整个房市的稳定。这个幅度对于新增加的房屋贷款以及现有房主偿还贷款的能力产生的影响会很小，因为现在的房屋贷款中有三分之二都是固定利率贷款。

至于人们承受能力的问题，厄利认为，全球经济增长会促进英国的经济增长，预计未来两年里英国人的薪水会增加。

房价涨幅预计

厄利预计，今年年底，英格兰、威尔士和苏格兰的平均房价会比去年年底涨大约1.5%。2018年上半年形势将会比较困难，但是房价会恢复，全年房价将上涨2%。2019年，房价预计会增涨大约3%。

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总体上，基准利率的上调以及提供房屋贷款的贷方更加谨慎，这两点意味着房价不会上涨的很快。

房屋实际成交价与最初要价之间的比例也反映出了这个趋势。在伦敦，对房价上涨的期待值降低以及昂贵的房产需要支付较高的印花税，均导致成交价与要价之间的比例下降。

房源仍然紧张

厄利预计，从中期到长期角度看，将来价格上涨的前景还是比较强的，因为房源仍然是个问题，这将在需求低外加利率上涨的双重压力下支撑房价。

厄利认为，尽管官方越来越强调新建住房，但是这在一段时间内不会显著提升新房的数量，因为房价上涨缓慢、盖房成本增加都会使建筑商热情降低。

而且，即使新房显著增加，新增的住房要想跟上过去十年里新增加的人口，也需要一段时间。

英国各地房市

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厄利表示，英国各地房市走势不尽相同。伦敦是房价上涨最慢的地区之一，许多人买不起伦敦的房子。由于印花税政策的变化，当地房东买房的需求也降低了。厄利因此预计，未来几年伦敦房价上涨的潜力有限。尽管未来两年当地房价仍会上涨，但是如果出现一个阶段的房价下跌，许多人也不会感到意外。

影响英格兰南部和东部房市的因素差不多。在英格兰南部，由于来自伦敦的买房者减少了，当地房价上涨的压力也相应减少了。而近几年曾经领跑全国房价的东部则可能更容易受到房价调整的影响。

英格兰中部及北部，房价上涨幅度比较小，一些地区还没有达到经济衰退前的水准，这意味着许多人的房子折价了，导致他们换房的能力减弱。因此厄利预计，这些地区2018年房价上涨会放缓，2019年才会重新抬头。

互联网资讯综合整理
责任编辑：Zoe Chan

为房市降温韩国出台对策限制贷款投资买房 | 韩国

为减少规模庞大的家庭负债，韩国政府近日出台了家庭负债综合对策，主要针对拥有多套房产和投机者加强了贷款买房的限制。

10月24日，韩国政府发表了包括以上内容的家庭负债综合对策。该对策显示，从2018年1月起韩国实行新的总负债偿还比率（DTI）制度，从明年下半年开始分阶段实行总负债本金偿还比率（DSR）制度。同时，韩国政府将积极支持不容易偿还债务的低收入阶层和个体户偿还债务。

DTI是指还债的金额和收入的比率指标。此前，在接受新住宅担保贷款时，对现有住房贷款仅反映了利息，但今后还将反映贷款本金，贷款多时，贷款额度将有所减少。

总负债本金偿还比率（DSR）是比DTI进一步加强的贷款限制。不仅住宅担保贷款，其它如负数存折、汽车分期贷款等贷款都将以贷款的本金为基础，限定贷款金额。

此外，韩国政府表示将对不容易偿还债务的低收入阶层和个体户积极提供量身订制型的支援。

10月24日，韩国政府发表家庭负债综合对策。图为当天首尔永登浦汝意岛KB国民银行的贷款商谈窗口

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政府今年8月2日出台史上最严楼市新政策，根据该政策，从10月23日起，已申请过1次住房担保贷款的家庭在首尔江南等11个区和世宗等投机地区无法再申请住房担保贷款，多套房产业主难以进行“GAP投资”。所谓“GAP投资”是指将住房购入后，以传贷方式出租，只用小规模金额（房价和传贳租金的差价）便能购入产权的投资方式。

近几年韩国持续的低利率，导致贷款投资买房人口人口大增，家庭负债严重，目前已突破1400万亿韩元，韩国政府希望通过此次对策为过热的房地产降温，压低家庭负债。

（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

光大证券：房价创十年新高但春天还远未结束 | 美国

美国房价已超危机前高点，接下来是危机再现还是继续勇往直前？房地产行业占美国 GDP 的 18%左右，对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时，我们就认为美国楼市还有很大空间，这个判断已经得到印证。从那时到现在，楼价又涨了 10%，往前看，美国楼市是春红褪去，还是春去夏来？从多方面来看，我们认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间。

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与危机前不同，当前美国房贷总体上风险无虞。居民杠杆危机后大幅下滑，相当于 2000 年左右的水平。投机情绪也不浓厚，居民平均支付能力明显高于平均房价，断供比例持续下滑，止赎房屋数量达到十年低位。银行对按揭态度仍然比较谨慎，尽管当前房贷的平均信用点要求从高点 760 左右下降至 730 点左右，但仍比次债危机前高 10 个点，房屋空置率持续下行，房屋租售比明显高于危机之前，均表明整体楼市尚无过热风险。

美国国内的千禧一代需求开始释放，加上海外需求较多，总体需求仍然旺盛。受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响，美自有住房率由 2016 的 63%触底反弹至当前 63.7%，但仍处于 30 年的低位。占总人口 20%的千禧一代成为购房主力军，而占全美楼市 8%的国际买家需求不减。根据万得数据，其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头，年年增长，近四年半累积达到 1200 亿美元左右。

建筑技术工人短缺加上房屋许可受限，房屋供应不足，尤其是中低户型。当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口，技术工人短缺问题依然严重。同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于 2000 年水平。成屋库存也从危机时的 10 个月，下降到4 个月左右的水平，成屋库存过剩缓冲区已经消失，新屋供与成屋销售之比为 10%左右，远低于危机前 18%的平均水平。

局部地区楼市有风险，但总体仍有上行空间，为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。部分海外买家集中的城市，出现高端房地产市场过热的风险。比如，近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%，而商业地产销售量下滑近 50%。同时住房贷款的提供机构（房地美和房利美）的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。但总体而言，美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制，未来 1-2 年仍有 5%以上的年增速。这种情况下，美国金融周期继续上行，经济复苏趋势仍在，货币紧缩也有坚实的基础。美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。

相关资讯：美国豪宅市场疲软但是洛杉矶房价还在蹭蹭涨

作者：光大证券宏观首席分析师张文朗

责任编辑：Shelly DU

华人纽约买房回归曼哈顿贷款银行扩展中文服务 | 美国

据最新的美国人口调查局数据，纽约市出生在中国的华人2015年的人口比2000年增加了10万人，达到了57万多人，成为仅排在多米尼加之后的第二大移民族裔，而且还有增长的趋势。而中国人向来把买房置业作为自己人生一大追求，所以，纽约的地产业也越来越重视这个中国人消费市场，这个市场有着与众不同的特点。

几十年前，中国人在纽约的落脚地是曼哈顿的下城华埠，后来发展到布碌崙的日落公园和班森贺以及皇后区的法拉盛。即便在911以后的十几年里，华埠里中国人拥有的房屋数量在不断下降，但是比例还是当地居民中最高的。据地产杂志《The Real Deal》的统计，在2016年9月，华埠的348个租赁公寓楼中，62%的房主是亚裔，这个数字比2002年的53%增加了9个百分点；而在法拉盛，同样时间段的亚裔房主比例从22%增加到了28%；在日落公园，虽然没有中国房屋主的数据，但是1988年中国移民仅有3000人，根据“布碌崙美人协会”（Buooklyn Chinese-American Association）的数据，到了2013年中国人口已经达到了12万8千人。

近年来，由于大量中国人通过EB-5移民美国，以及美国对中国人开放10年签证政策，越来越多的中国人来纽约生活，这让中国人在此的买房地点也发生了变化。为中国客户服务的地产公司纳瑞国际地产公司（Nareig International Realty）的经纪人林莉莲（Lilian Lin）对记者说，现在中国人买房主要集中在曼哈顿中城、上西区、法拉盛、长岛和布碌崙中心。“他们喜欢新的房源、高楼层的外观美观的房子。”她说。“而且他们喜欢买有名的地段，或者地点非常好的小区……总而言之中国人舍得花钱买自己喜欢的房子。”

如果说原来的中国人是从曼哈顿下城的华埠向外区扩扩展的话，现在的趋势正好相反，是从外围回到曼哈顿，购房价格自然也水涨船高。Extell开发集团在“曼哈顿广场1号”（One Manhattan Square）和在威廉斯堡的Oosten工程，目标客户都是中国的中高阶层家庭，房子起价就是100万美元。

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购房方式越来越主流

如果说原来中国人买房是以多现金、不贷款、多找华裔经纪人的话，随着下一代年轻人的成长，语言障碍的消除，中国人的买房方式也日趋美国化。

这种变化是双方面的。林莉莲说：“美国当地的地产公司也见识到了中国人买房的能力和潜力，他们更愿意投资，想方法开发那些与中国人更近接触的营销渠道，以此给中国客户带来更大的方便。”

除了中国社区自己的多如牛毛的地产中介公司，纽约市大的经纪公司越来越在中国人的市场中占有主要地位，如纳瑞、苏富比、柯克兰、道格拉斯-艾丽曼以及凯勒威廉都是其中的佼佼者。

几十年前，美国的银行只收中国人的存款，却不给他们贷款，中国人只能成立自己的社区银行。但是现在，中国人不可阻挡的购房大潮让美国和国际主流的金融机构也参与向中国人贷款业务。比如富国、摩根大通和TDBank都有中文服务。

不管中国人的经济条件如何变化，或者是在文化上也有不同程度的美国话趋势，但是有一点是不变的，那就是中国人骨子里“安居乐业”的置业热情。据一项2003年公共政策学者的研究，中国是世界上房产所有权比例最高的国家，高达80-90%之间，而平均美国人的持房比例只有65%；而在美国，美国华人的房产持有率比白人高出18%。

“在未来10年内，中国人到纽约买房的人会更多。”林莉莲说。“因为中国富有人群不断增加，买房保值是多数有钱人的投资首选；纽约又是国际一线城市，所以我说，中国人在纽约买房前景非常看好。”

（互联网资讯综合整理）

中国香港房价高不可攀谨慎应对按揭花招 | 海外

1997年中国香港政府推行八万五建屋（包括公营和私营房屋）计划，市场恐防会供过于求，又不幸遇上亚洲金融风暴，中国香港楼价在一年间的高峰期掉下了一半，及后五、六年间楼价共下跌了七成。当时中国香港人平均把每月薪金的74%用作供楼，相对家庭收入比率约十四倍，最近中国香港金融管理局（金管局）总裁表示现时该比率已增至接近十六倍临界点，担忧市民的置业负担能力与楼价脱节情况愈趋严重，警告谓“可用泡沫风险形容”。

但我个人认为又毋需过分忧虑，当时的市场环境实不能与现时相提并论；以往置业人士都依靠九成银行按揭贷款，杠杆比例颇高，如一时间楼市不济楼价下滑超过一成，霎时间物业顿成负资产，加上按揭利率高企，一般都超过10%，单说利息支出已经与现时截然不同，现时普遍楼按年利率最高也不会超过2.15%，如贷款人选用HIBOR贷款计划更会低于2%。此外当其时的投资者常以确认人手段炒卖物业，原理类似股票孖展手法，遇上上述情况下的投资者只有两个选择；一是贱卖手上物业，二是被迫要做物业按揭，有可能还同时背起多项重息楼按；可想而知楼市波动的影响力自然较现时敏感得多。

中国香港金融体系完善，银行风险评估制度保持严谨，借贷门槛绝对不低，制定多项严格条款审核贷款人的还款能力；2011年金管局推出监管措施，所有价值1,000万港元或以上的住宅物业最高只可做五成按揭，而价值700万至1,000万港元的住宅物业最高按揭成数则调低至六成，价值在700万港元以下的住宅物业最高也只可以做七成按揭（贷款额上限为420万港元），若果贷款人的主要收入并非来自中国香港，贷款的最高按揭成数，不论物业的种类和价值，亦需按照所适用的标准再下调至少一成。若以按揭贷款人资产净值为依据的贷款，最高按揭成数由五成划一下调至四成。直到2015年为进一步加强风险管理，更新措施把价值700万元以下的自用住宅物业，最高按揭成数通通一律下调至只有六成。及至现时贷款人还须接受压力测试合格才可获批贷款；假设按揭利率上升3%，贷款人仍然有能力持续负担还款。根据金管局的调查统计记录显示，住宅贷款拖欠比率近几年长期维持于0.03%至0.04%低水平，相对于2001年就曾高试1.43%，所以泡沫爆破之说似乎言之过早。

几经政府出招增加税率后仍无助冷却楼市，2017年5月19日金管局再收紧按揭措施；第一项是提高银行的信用风险评级基准要求，新造按揭贷款风险权重下限从15%提高至25%。主要是增加银行资本要求，和警惕银行要审慎处理向地产发展商的低息借贷。而另外两项，主要针对已拥有一个或以上按揭物业的贷款人，和海外投资者或收入来源自中国香港以外地区的贷款人，将其按揭成数下调一成，同时将供款人与入息比率的要求上限也下调一成，为的是要更确保贷款人的还款能力。

中国香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日开始适用的住宅物业按揭贷款成数及供款与入息比率上限

正由于银行受制于金管局种种规范，以致银行以外各式各样的财务安排滋生繁衍。近几年发展商销售一手房时，每每都会引入旗下的财务机构提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作为招徕，代替以往惯用的银行合作伙伴，因为财务机构身分不受金管局规管，毋须依照措施指引行事；例如按揭成数、贷款年期、利率、还款方案均可自行定夺。试过有发展商曾经一度提供按揭贷款高达楼价123%，当中包括一按和二按，但很快即被金管局劝吁叫停。

可是积极的发展商又怎会轻易罢休！他们搅尽脑汁将借贷条款不停地优化，花款出神入化层出不穷；有声称不须压力测试的贷款、免息前期贷款、过渡性贷款、又可以用手上的其他物业作抵押，再附送上各种名堂的优惠回赠等。最近经常见到的招数有“备用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭贷款额，而较稳妥的安排会限制按揭成数合共不可超过八成或八成半。另一款颇普及的贷款模式是免供本金只还利息，贷款人于首3年甚至5年间只须要利息还款，其后才本利归还。亦有更进取的做法是连利息都可暂缓支付，索性采纳初期零供款。有些发展商会因应遇上楼盘入伙期将至，而非常慷慨地改变售楼策略，让买家可以先入住后供款。其中有一个楼盘的优惠较为夸张；准许买家在签署临时买卖合约后6个月内分阶段支付楼价20%，接着138个月内（许可占用期）无需办理任何按揭手续，只须每月向发展商支付指定金额即可新居入伙，期间总支付相等于楼价34.5%，就是入住11年之后买家才需考虑楼价余额45.5%是否要按揭贷款。

以上不同花招的财务安排看似非常贴心，让买家有轻松的置业环境，首期不足的又有二按补救，供款能力有限的可免压力测试顺利过关，无疑能让准买家在决定买楼前一刻可放松心情，几乎可以幻想只要签名作实，不需付款就可荣升业主。但购置物业岂能就这么简单！要关注的除了首期足够与否，大前提还要取决于这将会是自住用途的必须品，还是用作家庭分支给子女独立居住，又或许是打算作为长短线投资之用？当然入市时机是否恰当，价格是否合理，总是众说纷纭，但计算方法应按不同条件状况予以不同的考虑。另外，要提一提的是所谓“优惠”，事实上并非免费午餐，通常都必定有附带条件，例如贷款利率会较一般银行的息口为高；总括一句“慎而行之”为妙。如有需要我会在日后的文章再详谈分享计算心得。

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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14个重要问答，泰国买房你真的想好了吗？| 泰国

如今到泰国生活是一件非常好的事情，因此很多小伙伴们考虑到泰国置业投资意向也越来越明确；而想要在泰国赚泰国房地产财当然要清楚泰国的法规以及各方面泰国风俗民情，此篇小编集合了所有投资者疑问的新手指南。

1，问：曼谷是个成熟的国际都市，外国人在曼谷置业已行之有年？

答：从早期的欧美人，俄罗斯人，中东人，日本人，韩国人，一直到近年最大资金入泰的中国大陆，中国香港地区、中国台湾地区及新加坡投资者算非常晚期进泰国房市的。

2，问：在这个世界资金都抢着进来的市场，他有何迷人之处跟游戏规则呢？

答：首先，我们必须得承认中国人被中国房地产吓怕了！房价的涨幅，租金投报率，房贷利率，开发商不良炒作等等因素，导致中国房地产是“不合理的市场生态”，所以小伙伴们必须把在中国的投资观念丢弃掉您才能真正理解泰国市场。我们常常用最生活化的方式比喻中国人性子急房价也跟着急，涨幅快但却没有租金投报可言（北上广深等一线城市回报率大概是在1-2%）。相较之下泰国人步调慢个性温吐，房价也跟着温吐起来，每年慢慢的10%-15%稳定成长，但平均租金投报5%-8%却非常可观。

所以在中国“预售买进到交屋已经翻一倍”的生态，泰国没有。相反之，在泰国“光收租金就已经回两次本”的生态，中国也没有，聪明的投资者你觉得哪个市场泡沫的迹象大呢？

3，问：外国人可以合法拥有泰国房地产吗？

答：是完全合法，但必须依照泰国人：外国人，51:49的比例上限。举例来说，一栋公寓大楼相同面积的单位共100间，外国人最多能买到49间，其他必须保留给泰国人。至于土地以及独栋别墅呢？由于以上两者皆属单1个独立单位，无法切算51:49的比例，所以外国人是无法单独直接持有的，必须以公司名义持有；但泰国的公司法规定，股东结构依然必须遵照泰国人：外国人，51:49为上限。简单来说，不管买房或设公司，泰国为了保障本国人民，所有结构外国人比例不得过半就对了。

4，问：外国人在泰国买房可以贷款吗？

目前有大华UOB，工商银行泰国及中国银行泰国分行可以提供外国人在泰国买房贷款服务。虽说都没有硬性要求需要有泰国工作或居留证，但是提高通过率的条件一定是，必须要有在泰国工作证或居留证。房贷利率是6%以上，最多五成，最多十年。泰国怕外国人大笔资金进来炒房所以房贷门槛把关的很紧，条件严苛，申请困难。

5，问：泰国不动产有房产证和地契吗？

答：地契以及房产证都是有的，但每个单位都只有“一张”，持分100人也还是只有“一张”，跟中国分成100张是不一样的。简单的举例，一块土地上盖了一栋100户的大楼，这块土地属一个单位，所以该土地地契只有一张，由公寓管委会保管。100户属100个独立单位，所以100张房屋持有证由100户所有权人个别自行拥有，也就是说过户以后拿到的牛皮纸地契是针对你这一个单元，而不是整块地的。一个单位，一张誊本，内容会详细记载持分比例。

6，问：泰国房产购买流程有哪些？

答：看房→交订金/签约买房合同→汇款→到银行开汇款证明和开支票→带上护照、银行汇款证明、支票到当地土地厅过户。

7. 问：怎样汇款到泰国？

答：首先到泰国本地银行开户，然后把开好的银行账号、银行名称、户主姓名、开户行地址和SWIFT代码发给协助置业者汇款的人。任何人都可给购房者账户汇款，但是房款一定要汇到购房者泰国本地银行账户上。购房款全部到账之后，再到银行开国外汇款证明，并于过户前一天去银行开具房款支票。

如果开发商是上市大公司，也会推荐直接汇入开发商户头，这样方便开发商帮忙开据外汇转账证明。

8. 问：购买泰国房产需每年缴纳其他税费吗？

答：不需要，不需要，不需要！重要的事情说三遍！

9 问：泰国置业需要缴纳哪些税费？二手卖出需要支付什么费用吗？

答：持有泰国房产，一手买卖时需要缴纳的税费一般为2%的过户费（通常情况下，相关税费由买卖双方各付一半），水电表安装费，印花税。二手房交易时，一般有2%的过户费，3.3%的特种商业税、0.5%的印花税以及个人所得税（依据房产及持有人具体情况而定），总费用约为6%。通常情况下，相关税费由买卖双方各付一半。

10，问：泰国公寓物业管理费是多少？

答：具体情况依据公寓档次而定。泰国公寓物业管理费通常为25泰铢~50泰铢/平方米/月，多数公寓物业费已包含停车场、健身房、游泳池等公共设施的使用费用。以及过户时一次性支付的大楼维修基金。

11，问：买房子以后装修怎么办？

答：在泰国买房了还要请工人装修，担心语言不通很难购买家具。其实您只要提供室内平面图给家具商，他们就可以为您提供需要的家具，很多家具商是免费帮您设计家装，您只需要选择购买它的家具产品即可。泰国知名的家具商有：SB家具，IKEA泰国，Modernform等品牌家具商，都可以提供一条龙服务。

12,问：非亲属关系是否可以转让或赠与房产？

答：不可以的，不可以的。

13,问：购买泰国房产是否可以移民？

答：就目前的政策来说，购买泰国房产没有与移民挂钩。不过也有泰国开发商为了促销房源，会为买家购买由泰国政府发售的精英俱乐部会员签证，5年10万人民币，20年40万人民币。

14,问：你能挑几套各个地区价格最便宜和投资价格最好的房产介绍一下吗？

答：友谊的小船说沉就沉。。。房产不是消费品，更何况消费品也不是越便宜越好，房产最讲究的还是地段，品质以及周围交通配套。如果您心里面连投哪个区，预算多少，想要什么样的品质都不知道，请从第一问开始再问自己一遍，您真的想好了吗？！

（据泰国世代房产）