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在加拿大寻求房屋贷款应该考虑的十大问题 | 加拿大

在考虑寻求贷款买房时，人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款，能拿到什么样的利率。除此之外，在加拿大购房贷款，你还知道多少呢？若要获得比较满意的房屋贷款，至少要对下列十个问题有明确的答案。

1、直接找大银行的贷款专员还是找贷款经纪公司寻求房屋贷款？为什么？你了解贷款经纪公司吗？

目前，在加拿大提供房屋贷款的大银行有：加拿大道明银行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家银行(RBC Bank)、帝国商业银行 (CIBC)、丰业银行(Scotial Bank)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)、以及国家银行(National Bank)。此外，还有好多专门做房屋贷款的银行。这些专门做房屋贷款的银行，不少人都不了解。就房屋贷款业务来说，这些专门做房屋贷款银行的规模也要比这些大银行的房屋贷款业务规模大，贷款产品的类别也丰富。可是，这些专门做房屋贷款银行的产品并不直接对客户销售，而是通过房屋贷款经纪公司销售。所以，在寻求房屋贷款时，不要仅仅把注意力集中在这些大银行，也要考虑贷款经纪公司所代理的房屋贷款银行。

2、你对目前加拿大的房屋贷款市场的了解如何？除了著名的六大银行外，你还知道哪些金融机构都提供房屋贷款？他们的房屋贷款产品有哪些区别？同时找几家银行商谈比较合适？

在加拿大除了这六大银行外，还有数十家专门提供房屋贷款的银行。例如，Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照贷款等级来区分，提供房屋贷款的银行可以分为一级贷款银行，二级贷款银行，和Private lender（但并不是我们中文所理解的私人贷款）。加拿大的贷款经纪公司除了联系个别著名大银行外，还联系这些所有专门从事房屋贷款业务的银行。也就是说，房屋贷款经纪公司(Mortgage Broker)把客户和银行联系在一起。人们在寻求房屋贷款时，大多数人都愿意货比三家，然后选择谁能够提供最低利率的贷款产品。而房屋贷款经纪(Mortgage Broker)正是在货比多家的基础上为客户获得最佳的贷款产品。

3、在商谈房屋贷款时，你是在找最低贷款利率？还是在找最佳贷款方案？在哪里可以找到你的目标？

贷款利率是每个人寻求房屋贷款时最关心的问题；而且尽管各个银行在其网站都公布了其各类产品的贷款利率，但是，寻求房屋贷款时，不要被所谓的低利率所迷惑。因为寻求房屋贷款是为了解决目前购房的融资问题，能否解决问题，或者能否有效地解决问题，其结果就是贷款方案的问题。利率只是贷款方案中的一种因素。贷款经纪公司因所联系银行的面比较宽，可选择的银行数目也多，客户获得最佳贷款方案的机会增加。在加拿大，贷款经纪都是经过严格训练并通过资格考试以后才可以获得执业牌照。

4、在房屋贷款产品中，除了贷款利率和贷款金额外，你知道还有哪些贷款条件吗？你完全理解其意思吗？

房屋贷款，并不仅仅是贷款利率和贷款金额；它还包括了其他一系列贷款条件。例如，贷款利率的条件选择，固定还是浮动；贷款合同的期限选择，2年还是5年，或者7年；贷款合同的类型，开放还是封闭，或者处于二者之间；偿还贷款的时间频度，是按月付款，还是按周付款；是否能够尽快偿还贷款；如何计算违约罚金；缴纳地产税的方式；等等很多条件。当你通过贷款经纪寻求房屋贷款时，贷款经纪会详细给你解答有关问题。一般地，贷款经纪是免费为客户寻求房屋贷款服务，也是代表客户就贷款问题与银行进行商谈。

5、贷款合同期限(Term)和贷款分摊年限(Amortization)有什么区别呢？

在加拿大，贷款合同一般是从最短的6个月到最长的10年。贷款合同到期以后，客户可以与现有的银行续签贷款合同，也可以将现有的房屋贷款转到其他银行。贷款分摊年限指该项房屋贷款在多少年内全部还清。贷款分摊年限的长短决定了借款人每月偿还贷款的金额多少；贷款分摊年限越长，借款人每月所支付的房屋贷款数量就越少；这意味着借款人的实际经济负担就轻一些。在加拿大，目前政府规定所有的大银行所提供的房屋贷款的分摊年限最长为25年；但是，贷款经纪公司所联系的一些银行所提供的房屋贷款分摊年限可以达到30年。

6、你知道每个银行是如何计算贷款合同违约罚金吗？各个银行在计算罚金的方法上都一样吗？

在贷款合同到期之前，借款人因卖房或想把贷款转到其他银行时就会导致终止现有房屋贷款合同。这就是对现有贷款合同的违约。这时银行要求借款人缴纳违约金。在计算违约金的方法选择上，各个银行都有区别。一般是按照三个月的利息计算罚金，或者用贷款合同的利率同当前市场利率的差所计算的利息，并从二者中选择最高利息作为罚金。可是，在用利差进行计算罚金时，很有说头。关键在于如何选择合同利率。所选择的利率不同，计算得出的罚金差别惊人。如果通过贷款经纪寻求房屋贷款时，贷款经纪会给客户详细解释大银行计算违约金的方法与其他银行的具体区别，并给客户提供最佳建议。

7、如果申请房屋贷款都被大银行拒绝了，应该怎么办？放弃申请还是找经纪公司？

在加拿大，因为各个申请人（家庭）的财务状况差别很大，在申请房屋贷款时，被加拿大的大银行所拒绝并不是什么新鲜事情。这时，不要气馁，应该尽快寻找贷款经纪公司。贷款经纪公司可以帮客户解决房屋贷款问题。如果购房者已经签订了购房合同，而且购房合同中所设置的贷款条件(Finance Condition)已经被取消。这时，如果购房者放弃购买该房屋，那么，这意味着购房者对现有购房合同的违约。这时，购房者可能面临着出现违约的罚金。为了解决这个问题，尽快获得房屋贷款才是最佳的解决方案。这时，房屋贷款经纪公司是购房者的最好帮手。

8、房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)是什么意思？房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)又是什么意思？你需要购买吗？

加拿大政府规定，加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申请购房贷款时，如果首付资金低于20%，就必须购买房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。如果购房者的首付资金仅为房价的5%，购买贷款违约保险的保费为4%；而且保费是一次付清。要知道，当借款人购买了贷款违约保险以后，借款人所获得的贷款利率一般要比没有购买该保险的利率低一些。房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)是一种人寿保险。当借款人因各种意外导致伤亡而无法继续支付房屋贷款时，该项保险就开始发挥作用。

9、贷款买房对你现在的生活方式影响有多大？你对贷款的经济承受能力又有多大？如何筹集你的购房首付资金(Down Payment)？

在加拿大购买房屋是一种投资选择，也是对自己生活方式的一种选择。购买什么样的房屋，从地点位置和房屋类型来看，购房者需要房产经纪的服务；但是，从经济能力和投资收益方面来看，就需要接受房屋贷款经纪的服务。房屋贷款经纪可以根据目前加拿大的房屋贷款政策，各个银行所提供的房屋贷款产品，以及购房者现有的财务状况和未来的财务发展目标，寻求一种适合购房者的最佳房屋贷款产品。例如，购房者的首付资金应该放多少，购房者的最大贷款金额应该是多少，购房者的每月偿还贷款的金额承受能力是多少等等；房屋贷款经纪可以根据购房者的现有财务状况进行计算，为购房者提供最佳的贷款方案。

就如何筹集购房首付资金，以及首付资金的来源，房屋贷款经纪能够按照加拿大目前的贷款政策和各个银行的具体贷款要求为借款人提供详细的建议。（关于购房首付资金请参见成小洲另文《购房首付资金的来源有哪些》）

10、哪些贷款条件是你自己可以选择的呢？哪些贷款条件又是你无法选择的？按双周付款和按月付款的区别大吗？为什么？

在加拿大，当银行批准了借款人的购房贷款以后，贷款产品所包含的不仅仅是贷款利率和贷款金额，还包括其他贷款条件。例如，贷款合同的年限，贷款合同是开放的还是封闭的，贷款利率是固定的还是浮动的，偿还贷款时间是按月还是按周，或者按双周；是否能够尽快偿还房屋贷款，如何加快偿还房屋贷款等等；很多条件。其中有些条件借款人是可以选择的，有些是不能选择的。房屋贷款经纪会根据借款人的财务状况和生活方式，给借款人提供最佳的建议。当然，房屋贷款经纪会就每个贷款条件给借款人进行详细的解释。一般地，与按月付款相比，按双周付款能够给借款人节约一些成本。具体能够节约多少成本费用，房屋贷款经纪可以根据借款人的状况给出准确的答案。

（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（下）| 美国

湾区未来房地产上涨的主要因素分析（接上期：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（上）】）。

4、房贷利率将长期看低

税收与利率是美国政府进行宏观经济调控，两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展，或对国民收入进行二次分配，以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样，政府也可以通过对利率的调整，刺激经济的发展，或者抑制过热的经济。

由于全球一体化，美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响，也越来越多对受世界经济的影响。这样一来，政府利用税收和利率政策的作用，就会受到不利的影响。因此，可以预见，政府维持较低的利率，以获得长期的经济发展，是一种必需的宏观政策。

在利息方面，美国在2008年经济危机后，一直采取了比较低的利率政策，让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候，房屋的贷款利率曾高达16%～17%。而目前的房贷利率，30年固定期的利率，仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求，即使以后贷款利率上涨一些，与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比，也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

5、湾区生活将逐渐亚洲化

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中，亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说，目前湾区的卖家大多数是白人，而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者，从1950年代开始，因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄，开始卖掉自己的房子，搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市，用他们在湾区房产上积累的财富，去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上，亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说：“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房，也带动了其他种族的买房投资的热情。而且，亚洲人比较喜欢都市化的生活，导致湾区都市人口密度越来越大，城市化越来越明显，因此也会带动湾区的房价越来越贵。

6、通货膨胀将长期持续

通货膨胀是经济发展的衍生物，是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况，在世界范围来说是比较小的，但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。下表列出了过去20年间美国消费指数（12月份对比）的通货膨胀率情况。

很显然，通货膨胀是一路向上的，即使是在严重经济危机的2008年，情况也不例外。因此，物价上涨、货币贬值，自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说，房地产投资是对抗通货膨胀，最有效的投资管道之一。

正如我们在前面第一部分提到的Palo Alto房产信息，在过去的30年间，房子价格增长了6倍，平均年增长18.27%。如果减去3%的平均通胀率，以及1.25%的房地产税率，实际年增长率也有14%了，当然是非常可观的回报了。因此，即使是只考虑通货膨胀这一个因素，未来房价的上涨也是完全可能的。

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）

商银房贷大有玄机泰国置业需“贷”比三家 | 海外

泰国商业银行开出的房贷利率中有料，尤其是3年超低息利率方案，提醒消费者买房前谨慎对比找对利率条件最优的放贷银行。

想在曼谷置业的“房奴”注意了，在确认购房前，务必先就各家银行提供的五花八门的房贷利率套餐和方案进行准确性比较以确定最好的放贷方。而最简单的检验谁家提供的房贷方案更好就看看前3年贷款套餐方案，实际比较后你会发现其中有很多料。

通常情况下，商银给予客户房贷的期限有15-20-25-30年不等，当然5-10年就完成还贷的客户也有，这一类通常也被定义为中短期“优质”客户。商银为了获得客户通常会开出各种五花八门的贷款方案共客户选择，不管是超低利息，还是手续费减免等。但不管怎样，作为接待方的客户必须货比三家以确认谁提供的方案最好。

从目前泰国国内商银提供的优惠贷款方案看，主要的文章在首3年的贷款优惠。因为第4年开始房贷将恢复到正常水平，即MRR（优质中小客户，也就是普通房贷者）利率为6.75-7.125%，而MLR（优质大客户，通常是地产商）利率为7.15%。而前3年利率则从0-4%不等，具体哪家对我们来说最划算，那就用年贷款利率平均数来比较。

如图所示，国有银行提供的房贷利率相对商业银行更优，利率较低。比如，住房银行前3年贷款利率方案平均仅为2.90%，而商业银行普遍都在4.0%以上，盘谷银行房贷利率最高首3年年均利率为4.71%。

总之，曼谷置业尽量选择正确的商银作为贷款方，货比三家非常有必要。

（据泰国中华日报）

居外看点：外国人士允许在印尼购房，但种种限制你又知多少？| 海外

2015年底，印度尼西亚总统佐科·维多多（Joko Widodo）签署了一项政府法规（有关居住在印尼的外国人士房屋所有权的第103/2015条政府法规），允许（合法）居住在印尼的侨民在该国拥有独栋住宅，为期不超过80年。当年早些时候，侨民已允许在该国拥有奢华公寓。不过，外国人士的独栋住宅或公寓所有权属于所谓的“使用权”（在当地被称为hak pakai）类型，不及印尼公民能够取得的“所有权”（或称hak milik）类型。

正是这一“使用权”类型让外国人士几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。一般来说，这些机构因其管理谨慎，会拒绝为属于“使用权”类型的房产提供抵押贷款（虽然事实上并没有法律禁止银行向此类房产提供贷款）。在印尼，住宅抵押贷款被称为kredit pemilikan rumah，简称为KPR；而公寓抵押贷款被称为kredit pemilikan apartemen，简称为KPA。

近期，印尼房地产开发商协会（REI）表示希望中央政府降低居住在印尼的外国人士获得房屋抵押贷款的难度，因为这样可以推动印尼房地产市场的发展。比如，可以采取一项措施，即侨民能够以更低的贷款价值（LTV）比获得KPR/KPA抵押贷款，因为这样能够让贷方考虑风险更高的借方。

如上所述，自2015年底以来，居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过，仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定：

侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产（详见下表）。

侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。

侨民不允许向第三方出租印尼的房产。

当侨民离开印尼，去其他国家居住时，他/她在离开印尼一年之内，需要放弃使用权，或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人（可以是其他外国人士或印尼公民）。

侨民可购买印尼的独栋住宅，初始期限为30年。可延期2次，第一次可延长30年，第二次可延长20年（因此，外国人士的所有权总共可达80年）。

上述第一点要求，即最低价格要求非常令人棘手。比如在雅加达，侨民仅可购买价格在100亿印尼卢比（约75.2万美元）的最低价格及以上的独栋住宅。鉴于印尼以政策瞬息万变著称（这意味着法律会在短时间内发生重大变化），高房价绝对会妨碍侨民投资印尼的独栋住宅或公寓。因此，印尼房地产市场向外国人士开放所有权很有可能无法促进自身的发展（近年来该行业发展缓慢）。下表列出了各区域规定的侨民可以购买的独栋住宅和公寓的最低价格。

外国人士在印度尼西亚购买独栋住宅和公寓的价格机制：

同时，印度尼西亚房地产开放商似乎对为外国人士建造房产项目不感兴趣。首先，印尼国内市场比外国市场大得多，因此，应将主要的注意力集中在国内市场。其次，从“所有权”类型转变为“使用权”类型是一个非常困难的过程。传统上，印尼的公寓开发商按照“所有权”类型开发公寓大厦（本国人可使用抵押贷款购买）。如果开发商转而开发属于“使用权”类型的项目，几乎不会刺激任何本国需求，开发商将无钱可赚，因为外国市场的规模仍然太小。

虽然在印尼购房可能并非想像般简单，但随着该国经济起飞，投资回报绝对不容小觑，还是值得多花心思研究然后入市的。以下是居外向大家推荐的精选房源：

The Sterling World Hotel度假村

巴厘岛不仅是娱乐享受，还是一个世界级的度假胜地，同时也是退休外国人的首选目的地。中国人已在十年前就有兴起来巴厘岛旅遊，更有不少电影明星也鼓起这份热潮，如性感女神钟丽緹、伊能静、舒淇、林心如等人都选择在巴厘岛举行浪漫婚礼。所以巴厘岛也算是国人出国旅遊的首选，那么您就可要考虑投资在The Sterling World Hotel度假村。

地点是巴厘岛Pecatu，毗连Klapa Dreamland Beach，土地面积2.5公顷，有最好的绿油油景观，共有88单位的公寓，5星级度假酒店设施包括私人海滩俱乐部、无边泳池、5星级餐厅、婚礼教堂、健身房和慢跑道等。

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巴厘岛Canggu的酒店式公寓

巴厘岛的最佳冲浪目的地回声海滩（Echo Beach）推出5星级标准的全新酒店式海滨公寓。CNN新闻2014年4月16日发布，世界上100处最好的海滩，回声海滩排第34。

内部细节细致，富感染力，是永恒的经典。业主将坐享在首3年9％的利润，明年的利润将达到40％。本单位是永久地契，无运营成本，维护费用，特许经营费用和管理费用。

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雅加达别墅

雅加达市中心SCBD全新现代简约风格的8卧5卫别墅。

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忙碌专业人士最佳的房地产投资法 | 美国

作为一个忙碌的专业人士，您的收入很可能足够在大多数美国市场获得投资贷款，特别是独立房贷款。大部分忙碌的专业人士有良好的信用评分，预示著可以获得好的融资。在优质的独立房投资中，这将带来很大的优势：随时间迁移，房价上涨、通货膨胀，但您所支出的本金、期款和余额却没有增加，进一步更带来可能的房价上涨，和租金的现金流。

我认为对于忙碌的专业人士，最理想的房地产投资是独立房的投资。独立房对于有稳定工作和事业的个体投资者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”，因为即使在2017年，房价也是支付得起的。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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经验告诉我，独立房投资更优秀

独立房的流动性也是最大的，因为在出售的时候，潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。投资独立房，您可以在房地产领域获得最好的贷款——惊人的30年固定利率贷款。理论上讲，这种贷款可以用于购买1至4个单元住宅，如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而，购买独立房通常优于购买2～4单元的公寓。

在好区，你通常只会看到独立房，你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅，他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难，一般来说短期租户多，不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。

但总体来说，独立房是更有优势的。笔者有30多年的买房经验，帮助人们在许多不同的市场买了近一万所房子或单位。在这几十年里，我目睹了许多公寓和数千栋独立房的情况。我的经验和数千名投资者的经验，使我更偏向于投资独立房而不是公寓。

公寓楼投资需更加繁琐

购买较大的住宅物业——公寓楼，这可以说是很好的投资，但投资者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓投资者的经验，最佳的公寓规模是100到300个单元之间（许多人说150～300个单元），这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。

例如，一个有110个单元的公寓楼，您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工；如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼，你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工，但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。

关于大型公寓楼，有许多问题值得探讨，在这篇文章中，我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识，所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的。况且，购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款的，他们通常要求较大的前期投资金额。对于忙碌的专业人士，独立房才是简单、有效、强大的投资。其它投资没有这么优惠的融资条件，所花的时间也相对较多。

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明投资者，都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是，在美国，我们可以获得一笔长达30年，永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间，基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨，包括租金。

只有抵押贷款和余额（也因分期偿还而下调）并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到，比如借了贷款16年之后，他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款，但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义，因为在许多情况下（从统计学和历史的角度），贷款余额将是房价的一小部分，不占很大比重。

值得一提的是，大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整，期款和余额都随通货膨胀而变化，通常不像在美国的可调整贷款，有年度和终生上限。

如果您在2017年还认为我们仍处于利率低的时期，那么这对于您的金融前景有着更大的积极影响。虽然投资者不能得到与房主相同有利的贷款，但如今，独立房投资者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看，这是非常低的利率。大多数专家认为，未来抵押贷款利率将上升。

历史上，即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在，您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中，利率确实上涨，你将会永远保持低于5％的利率。一旦你得到固定利率贷款，两个持续性的力量即开始作用：一个是通货膨胀削弱您的贷款（不论是期款还是余额）。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。

许多投资者认为，如果一个30年的固定利率贷款是好的，那么15年的贷款必然更好。我其实不这样认为，因为30年贷款，如果您愿意，您可以在15年内（或14年、20年、10年或8年）偿清贷款，只需增加额外的本金。但是反过来，您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

15年期贷款会更好吗？

因此，15年期贷款强制您支付较高的期款，而30年贷款给您更多的灵活性，可以付较低的期款，期间如果您的经济条件允许，或基于其它考量，可以付较高的期款。

有人会说，这15年的贷款更好，因为它有更好的利率。的确，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看来，这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外，借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年，他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。

持有这种观点的人忽略了一个重要因素，那就是货币的时间价值！在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元，因为他们的购买力随着时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的，那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。

总而言之，我建议您选择30年的贷款，然后决定用多长时间来付清（0到30年间任您选择）。

低利率时期，适合多个独立屋投资贷款

当利率低的时候，明智的投资者应该购买独立屋，在条件允许的情况下获得30年固定利率贷款。投资者可以使用传统的30年固定利率贷款为多达10个住宅物业提供融资（如果信用允许）。更有计划的话，已婚夫妇可以将它们扩展到20个。

如果你拥有的房产少于10个（或20个，视情况而定）那么用您所能获得的最佳贷款来购买独立屋是非常明智的举动。您可能希望在16年内付清贷款以支付您孩子的大学教育费用（独立屋在这方面是有效的，特别是如果他们没有经历一个疯狂的10年周期，就像我们从2004年到2014年所经历的那样）。

您可以预期在退休之日还清贷款，或者，更明智的做法是意识到自己贷款的现状，让通货膨胀一直在削弱购房成本，同时房产在您的退休期间增值。当然，前提是未来的金融发展趋势良好，人的寿命增加，金融需求随生活期望值提高而增加。

独立房投资行动胜过纸上谈兵

忙碌的专业投资者将会认识到行动至关重要。我已经看到太多人被困住很多年，甚至几十年，以为他们必须成为独立房投资各个方面的专家才能行动。虽然教育是非常重要的，但是由于缺乏行动，“受制于想获得更多教育的想法”，使许多投资者无法实现财务目标。

你的房地产投资经纪人，有丰富的经验吗？

在独立屋投资领域中，可以使用当地的物业管理人员，而且在大都市地区，这样的资源丰富（我建议在大都市投资）。当地地产知识渊博的经纪人也可以对您有很大帮助。另外，其他专业人士也可以手把手的教您。

经验是关键！只要问问专家他们自己实际拥有多少独立屋，如果他们没有很多投资物业（我想说，一个要带领你走独立屋投资道路的人，至少拥有十几个独立屋），那么他们可能不比你更有经验。如今想要查到谁拥有多少产业很容易，因为在美国，大部分数据在网上都能查到。

（据ICG国际资本集团CEO Adiel Gorel）

从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”，在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放，并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧，一方面生动刻画房产中介的工作型态外，另一方面反应日本社会型态，以及日本人对房产喜好厌恶。因此，在日本创下不错的收视率。

今年，顺应民意与社会现实生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧，不仅又创下13%的惊人收视率外，或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减？

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智，离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后，因原单位营业额一直都无法有效提升，总公司打算裁撤该单位。逼不得已，营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅，做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中，一个新来的同事八户先生，操着日本口音的普通话，介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客，却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候，房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件，而是偏爱对象所在的楼层数字要与8（亦即发音与发财的”发”同音意）有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼，观看本物业。经过这样搓合下，原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客，而转买25楼绝佳视野的物业，真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况，转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计，去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪，这个剧情正反映，这几年，包括中、港、台等地区华人，在东京房地产市场交易，扮演着举足轻重的脚色。

另外，剧中透过几个实际买方委托的案例，包括：丧偶的老先生想要换屋，来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念，就是“希望从她手中成交的买方客户，都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生，要慎重对待。”

换句话说，她虽然是房产顶尖销售员，但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福，是设身处地的为买方思考，倒底他们实际需要的房子是什么，不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感，却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟，房贷期间动辄超过20年，稍有发生意外状况或失业，生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户，房仲女王也会思考，成交这个对象后，买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币，打算卖掉现有的老屋，想换成一间新的二代宅，来跟女儿一家人共住，来排解他的孤独感。然而，房仲女王敏锐的观察力，看出老先生的女儿并不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意愿购买，老先生的孤独感还是不会被解决，取得这房产仍不会得到真正的满足，所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。

反而，房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象，让老先生买下，除了自住外，并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客，因感受到房东的善心，进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞，在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要，值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后，在结尾的部分，房仲女王点出“日本将来是老人社会，若能让老人过上安逸的生活，这个国家才能蓬勃发展。”看看别人，想想自己。这句话，对目前国内渐渐步入老年化社会而言，不也是个提醒吗？值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策！而我个人更期待，华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集，既好看且深具社会教化意义的一些节目，发挥媒体对社会的责任与义务！

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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决心搬出父母家！年青华人助教洛杉矶买房全过程 | 美国

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美国LA Pierce College化学系助理教授吴俊熙分享在洛杉矶买房的经验

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回到洛杉矶一年，一直赖在父母家，最近决心独立，与太太展开洛杉矶看房团。洛杉矶被世界各地的人炒高了，在华人地区街上可以看到挂在灯箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而，笔者相信，只要不是选在比华利山等豪宅区，大部份地区的房价，对中国香港人而言，还是合理。2015年，洛杉矶县的家庭收入中位数为六万四千美元。2017年，洛杉矶房地产的中位数为五十多万美元，在一般住宅区，可以买到千多呎房子，连六七千呎土地。如果在其他州份，这价钱可以买到更大的房屋，以及过万呎的土地。笔者朋友在东岸，十多万美元已经可以购到理想的房宅。美国地大，对一般家庭来说，房屋问题相对轻松。

看房篇

与中国香港不一样，在洛杉矶看房子不用事先预约代理（agent）或屋主，先浏览地产网站如Trulia或Zillow，找Open Houses，即让客人参观的房子。如果在网上见到有房子代售，然而却没有Open Houses，那就要联络代理，替客人开门参观。

Open Houses一般订在周末周日，到达Open Houses，打开门可以自行入内，一般室内冷气及电灯全开，保证客人在最舒适的环境下参观房子。房子的代理会静静坐在一角，有时会提供樽装水及曲奇。如有问题“这加建的部份，是否已经取得政府许可？”丶“这边属於哪一个校区？”，他们会尽力解答，但很少打扰客人。这时，可以打探屋主为什麽卖屋及搬家，以及居住时期多久，如果没合理原因，太短时间就搬走，那就暗示可能房子有问题。

代理会提供有关房子资料的传单，内容包括建筑年份丶房子面积丶花园面积丶有多少睡房及浴室等。浴室分为1/4丶1/2丶3/4及full四种，1/4是指只有洗手盘，1/2是指有厕所及洗手盘，亦称powder room，3/4是指淋浴丶厕所及洗手盘，full bath是指浴缸连花洒丶厕所及洗手盘。

参观房子後，代理会希望客人留下联络方式，但不是强制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他发现客人没有自己的代理，那他会询问是否愿意接受他的帮忙，他会把代理网站的房子资料，依客人的需求，电邮给客人参考。代理网站的资料，比Zillow的多些资料及房屋供应。

出价篇

如对房子有兴趣，可以出价（offer），出价可以比屋主要求的高或低。屋主会订下一个停止接受出价的日期时间，例如Open Houses过後星期二下午五时，他就会开始选择接受哪一个出价，优质又或低於市价的房子，随时有数十个出价，普遍情况是出价高者得，如果以现金支付，不用等候按揭批核，可以缩短成交期者，亦为屋主所喜。出价时，如能出示文件，如银行账单，证明如何支付首期，亦会为屋主所考虑。正常首期为20%，如果不足20%，即按揭额超过房价的80%，那需要购买Private mortgage insurance（PMI）。另外，约屋主面谈，表示自己很喜欢该房子，很有诚意购买，亦可能会打动屋主。我们的代理建议我们去信屋主，说明很需要那房子，笔者太太一边写，一边问，“如果不懂英语，是不是不用买楼？”最後，我们的诚意比不上别人的钞票，而屋主亦没有还价。有些买家出价时会表明接受“sold as it is”，那即是成交时无论房子是任何情况，包括漏水丶有白蚁等，买家均会接受。

一般卖家希望买家有自己代理，那代表那是一个认真的买家，而非把睇楼当拍拖活动。然而，一名代理可以代表买卖双方，有些卖家代理会只会选没有代理的买家，因为佣金由买家支付，卖家不用付佣金，那他可以取足5%的佣金。

公证行篇

整个买卖过程并不牵涉律师，所有文件均由代理及公证行负责。公证行会订下一个交易时间（closing），关於这次交易的细节，均需於这个限期内完成，连公众假期在内，一般为四十五天。头十天是验楼期，验楼师的收费视乎房子面积，以及有没有泳池等，一般由买家支付。检查房屋，范围很广，包括坑渠有没有堵塞，前後花园的斜度是否足够去水，下雨时雨水会不会流入房子地基内，房子有没有被白蚁蛀过的痕迹，水喉是由铜还是由镀锌铁所制等。如发现屋顶有问题丶漏水丶阁楼（天花与屋顶之间）隔热不符合州政府或联邦政府之要求等，可以与屋主商讨维修或减价，情况太坏的话，例如房子结构不良，可以放弃购买。首期从公证行退还，但损失验屋费用。除了验楼师，还可请屋顶师傅丶通渠水管师傅丶泳池师傅丶烟囱师傅丶中央冷暖气师傅等为房子检查，但尽可能约在同一天进行，以免打扰卖家。整个检查过程，十分严谨，验楼师把一份五十页的验楼报告寄给笔者时，笔者太太以报告太多专业术语为由，放弃阅读。但亦因为这份报告，我们与买家成功协商减价1%。

按揭篇

决定买房子前，最好先到银行获取贷款预先批核证明，确认最高贷款额，每月供款最高可以去到收入的49%。买卖过程进入公证行後，才正式到银行申请按揭。银行会为房子估价，於目标房屋为圆心半径一英里以内房屋，找出相似条件如地的面积丶房屋的面积丶设施如游泳池丶室内装修丶房间及厕所数目，并最近成交的房子作比较。如果银行估价过低，即我们口中的“不到价”，在中国香港会借不足钱，在洛杉矶，可以与卖家商讨减价，因为房子实在没有买家认为的高。

整个交易过程，与中国香港最不同，亦是最奥妙之处，大概是未到最後一刻，仍未知成交价钱是多少。对代理而言，成交价高代表他的佣金亦高，但一个真正好的代理，往往会为客人争取最大的利益，而非只求快脆把交易结束。就如笔者的代理，现在她为我们节省的1%，将来的物业税亦与最後的房价挂钩，长远来说，她对我们的帮助不只是1%，所以，买卖双方各有不同代理，是对两者最大的保障。

（据中国香港01博评）

利率、许可证和税务是印尼民众推迟购买房产原因 | 海外

印尼房地产协会（REI）称，民众，尤其是非低收入民众，目前趋于推迟投资物业，导致房地产部门直至2017年第二季度的贷款发放也放缓。

8本月14日，印尼房地产协会秘书长 Totok Lusida称：“民众推迟购买房产的其中一个原因，是他们认为住房贷款（KPR）利率依然过高。如今央行基准利率是4.75%，但贷款利率却高达12到14%，利差太大，我们应设法把它缩小才是。”

其中阻碍政府推动民众投资物业的是建造房屋的许可证问题。办理许可证仍需要很长的时间，让消费者承担更多的成本，房价也因此升高。而住房贷款利率更居高不下。

他续称：“这期间我们建造房屋，办理许可证至少需要两年的时间。我们购买了地皮，还要两年后方可出售，该资金成本到头来成为购房者的负担。此外民众也担心政府会制定税率出乎意料的财政政策。”

Totok阐明：“因此我们与政府官员接触，使他们不再发表令市场恐惧的言论，包括税务。我们已经与税务总司会晤，希望不再有新的政策出台。税务总司在这一个多月以来不是没有再发表新的言论吗？”

他说协会负责人已就此三件事与央行继续商讨，并共同成立调查研究小组找出其原因，以便决定采取哪些步骤来刺激人们投资于物业的购买力。他表明：“我们正在进行分析，什么政策可以恢复民众购房的信心，包括许可证、税务和银行利率。”

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央行进行的调查显示，2017年第二季度住宅物业的销售下降，仅增长3.61%，低于前一季度的4.16%。此事引发人们置疑目前印尼民众的购买力是否真的低迷。

公共工程及国民住宅部（PUPR）住房供应总署数据显示，截至2017年7月底，已经建造的非补贴或非低收入民众住宅只有8万5479栋，而今年的目标是28万7013栋。另外，已经建造的低收入民众（MBR）住宅多达41万4223栋，今年底的目标是71万2987栋。

房地产销售放缓的迹象，体现在2017年第二季度发放的住房贷款和公寓居所贷款（KPA)总额下降至377.3兆盾或仅增长0.55%，与去年相比放缓1.84%。

（据印度尼西亚商报）

你拉后腿了吗？加拿大房奴人均房贷这么多 | 加拿大

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加拿大房奴人均房贷20万

过去几年加拿大几个主要城市房价飞涨的后果是加拿大房奴们背负越来越重的房贷负担，不过房奴们似乎还有能力支付每个月的房贷月供。

据加拿大广播公司记者Pete Evans的报导，从星期二发布的加拿大信用记录公司TransUnion的报告来看，加拿大人现在的房贷负担创了有记录以来的最高纪录，但交不起房贷供款的加拿大人的数量却在减少。

这算是好坏参半的消息。

TransUnion的报告说，到今年6月底为止，加拿大房奴们平均背负的房屋贷款余额是19万8千7百81加元，这比一年前增加了差不多5%。

不但房奴们的平均房贷负担更加沉重，而且房奴们的数量也增加了1.2%，达到6百万户。

不过房奴们的表现似乎还不错，漏付房贷月供超过两个月的人数在今年第二季度下降了0.56%，而且这已经是连续第三个季度下降。

但房奴们努力支付房贷月供似乎也导致加拿大人借债消费的数额明显增加。

根据TransUnion的统计数字，不包括房屋贷款债务，今年6月底加拿大人平均负债2万2千1百54加元，比一年前增加了2.7%。

加拿大人非房贷债务主要是汽车贷款、大件商品的分期付款和信用卡债务。加拿大人均信用卡欠款是2千8百40加元。

（RCI with CBC）

美国房地产仍具长期投资价值 | 美国

美国的房子贵吗？美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进，未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。

今年以来，经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心，经过了几年的持续性复苏，是不是该到市场拐点的时候了？

担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面：第一，很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度。甚至部分地区的上涨趋势仍在加速，比如矽谷和西雅图。第二，美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本，减少潜在购房者。第三，随着价格的上涨，部分地区的房产交易量开始萎缩。这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。

这种推理在很多方面得到了验证，甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景。如果对房地产信托基金（REITS）的价格曲线稍作分析就可以发现，其名义价格确实已经达到了2008年的高度。2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少，可以认为是交易量萎缩的重要标志。

但是如果我们更近距离的观察美国房地产市场，又会发现那麽多的本质不同。

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从房屋实际价格来看，其实比2008年的高度还是有很大差距的。在比较价格时，我们应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里，为压低长端利率，美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击，难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。他们发现即使房价再增长20%左右，总体价格仍然处在较为健康的区间，还谈不上泡沫化。

从房屋拥有率来看，现在是64%，处於美国历史上最低的时期，进一步抛盘的可能性不高。而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明由於财务实力的原因，很多美国人不得不选择租房，而不是买房。如果结合金融危机以来美国较高的失业率，这就很容易理解。

这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显。由於工作机会向新兴市场国家转移，很多大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴，他们常常到了成人的年纪却无法独立。现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里，甚至还得伸手向他们要生活费。但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善，他们最终还是会走向职场，最终成为房地产市场的新买家。

从房地产贷款质量来看，银行的放贷标准其实过於谨慎，贷款违约率不断下降，不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益於奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定，并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险，很多银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行，对购房首付的要求提高，对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款。

Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制。比如，通过杠杆放大房地产支持债券（MBS）的分级CDO产品，美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至於很多投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩，已经没有可能再兴风作浪了。

从租金房价比来看，较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为，我们可以发现，很多房主要麽是因为失业，要麽是无力承担升息造成的月供上涨，被迫强制平仓。和危机前不同的是，目前的租金收益平均超过6%，在某些区域甚至达到15%。即使房主偶然失业，顶多也就是把自己的房子出租。他们可以用租金就可以覆盖月供和地产税，完全没有必要像危机前一样扎堆抛盘了。而且失业群体越多，租房群体越大，租金收益越高，对房价就形成越强有力的支撑。

超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷，购买好几套房子专门拿来出租。租客不但相当於帮房主还贷，甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本。这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金，对市场形成进一步支撑。

如果我们由此就得出可以全面看多美国房地产市场的结论，可能又显得过於轻率。我们还应该看到其他的一些风险因素。

除了美联储的加息，下半年即将到来的还有缩表，会对市场形成直接打击。加息能够改变的只是3个月的联邦基金利率，对长端利率的提升作用相对还比较间接。但不要忘了，为了缓解次贷危机，美联储曾经购买了大约市场上40%的房地产支持债券。如果为了缩减资产负债表而把这部分债券重新投放回市场，就会对房产借贷利率形成直接提升，当然也就提升了大部分购房者的持有成本。在这种情况下，我们就要更仔细的观察美联储缩表的节奏和力度。

国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大。与次贷危机前不同的是，中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升。一部分原因是由於国内房价的快速上涨导致高净值阶层把国内资本进行了分散化投资。另一部分就是一些国内房地产企业或者投资机构更看好美国市场。国内政策的变化，比如外汇管控，也会跨越太平洋，影响美国房地产的供需平衡。但是国内资本更偏重於投资中心城市丶华人社区和房屋持有成本较低的社区，其体量并不对整体市场造成太大的扰动。

综合考虑，我们基本上可以认为，美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进，未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。虽然和科技股的短期高速成长无法媲美，但低利率条件下，美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道。

（据新浪财经）