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在菲律賓買房，這麽多的樓盤該如何選擇，大部分國內客戶過來買房都是出於投資的目的。那麽投資到底買壹手房劃算還是二手房劃算，價格相差多少，回報率有何不同。今天想在這裏初步討論壹下。

跟國內不同的事，菲律賓的壹手房基本上都是期房（預售房），開發商壹般在確定樓盤要開盤之後就開始賣了，加上菲律賓建房的速度很慢（為啥會很慢我們後續再討論），所以從開盤那時開始售賣到交房，這中間可能需要四五年的時間。開發商壹邊建房壹邊賣，如果妳買得早，價格會劃算很多，如果等房子快建好才買的話，雖然等待的時間短壹些，不過價格也比開盤時的價格貴。另外，如果是特別搶手的樓盤，比如Ayala 有兩個高端的品牌， Ayala Premier，這些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前兩三年就賣完了，到時候想買都沒有。

Ayala Premier有些樓盤超高端，壹層樓只有六七戶，甚至兩三戶的，更有壹些空中花園房，空中別墅，有私人電梯直達的。這些大樓很多是在開盤前就有客戶排隊選購，壹旦開盤，公開售賣的房源就很少了。不過價格也是相當“高端”，每平達RMB4萬以上。

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當然除了這些特別貴的公寓，中端樓盤也很多，RMB1.8萬－2.5萬之間（以目前的市場價）這個價格區間的最多。通常買期房是可以分期付款，也可以壹次性支付現金（會有高達10%的折扣），如果是普通的工薪階層，買這種房子是比較劃算的，不需要壹次性拿出那麽多現金，如果是買二手房，需要壹次支付全額房款，因為外國客戶（旅遊簽證）在菲律賓幾乎無法拿到房貸。雖然二手現房可以立即出租收租金，畢竟付款壓力較大，而且不太好選戶型，這要靠運氣了，畢竟不像期房那樣，整個樓盤在售的房子都可以供妳選擇。二手房壹般是私人業主出售，如果想多套畢竟，就需要找到很多房源。有些業主不是很急於出手的，叫價都挺高的。

菲律賓房產回報率：那麽到底買現房還是期房的回報率更高呢？

壹般很多中介會說菲律賓房子租售比高達10%，這個的確是有，不過很少，如果是經營短租比如Airbnb是可以達到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之間。越高端的樓盤租售比越高，可能有人要驚訝了，因為高端樓盤比普通樓盤貴很多，按道理來說出租是不劃算的。但在菲律賓，高端樓盤需求是很大的，菲律賓幾乎沒有中產階層，要麽就是很貧窮（大家印象中的，菲律賓成群的窮人在大街上乞討），另外就是很富有的家庭，他們壹般住在私人別墅，帶私家花園遊泳池的那種，家裏傭人和司機壹大把。這些家庭裏很多年輕人喜歡住在高層公寓裏面。另外壹個群體就是外國公司的高管以及在菲律賓的大使館高級工作人員了，他們租的房子也是很高端的公寓（也有壹些租別墅的）。

期房在等待交房的那幾年看似是沒有任何回報，但隨著開發商每年漲價壹次（至少壹次），期房的升值潛力是比二手房大很多。

怎樣選房回報率最大？我們的建議是：如果是投資，在資金允許的情況下，盡可能選好壹些的樓盤，如果是自住，那多半就是買二手房了，畢竟可以馬上住進去，不需要等待。樓盤也以生活工作方便為主，資金較少的情況下，可以選擇便宜點的，但不要選那些樓盤品質差的，有些樓盤老化很快，管理也不是很好。10年的樓盤看起來像20年的。

 

 

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

 

排版：Shelly Du

很多人咨詢投資回報率，業內確實有8-10%的說法，壹些好的房子能夠達到這樣的回報率。但是回報率是沒有固定的，主要還是看樓盤。

如果要租到好的價格，壹定要買好的樓盤，高端樓盤回報率8%以上是沒問題的，而且不用擔心出租問題，在租賃市場非常受歡迎。

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低端的房子在馬尼拉也很好租出去，但是價格相差很大。與很多人想象中不壹樣，馬尼拉高端房子需求很大，並不是貴的房子就沒人租，畢竟這裏高收入人群還是很多的，很多跨國大公司在Makati這裏開分公司，外國員工非常多。

在菲律賓買房，不能指望房價壹夜暴漲，這個之前有討論過了，至少最近十年都沒有出現過這種情況，短期內也不太可能發生，因此靠短期內房子漲價來獲得高回報率不太可能。據樂觀預測，菲律賓的房價還會漲10年，但這些都是預測，目前來看還是穩步緩慢上漲的趨勢。

 

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排版：Shelly Du

與國內的二手房交易相比，菲律賓的二手房買賣過程要復雜得多。

首先，稅費問題。賣家需出6%的稅，買家3%。 另外假如是通過中介的話還有中介費，中介費3-5%不等。中介費壹般都是賣家出。

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流程：買家看好房，雙方談好價格之後就可以開始進入買賣流程了。買家壹般需要核實業主的壹些資料，比如身份，房產證。還有查看業主是否已經繳清管理費，水電費，房產稅等等。這些都沒問題之後則可以簽署合同。

簽合同的時候，賣家會交鑰匙、房產證以及其它需要過戶的材料。買家需付款，壹般都是給支票。這個過程之後房子就是新業主的了，雖然還沒有拿到新的房產證。

在菲律賓，買二手房後新的房產證不是立即可以辦到的。雙方交易之後，新業主或者中介需要去相關部門申請新的房產證，並在這個時候交上述的壹些稅費，整個過程大概需要2-6個月（是的，確實需要這麽長時間。。。）

不過，只要雙方簽了合同，付清款項，房子就是歸新業主所有，可以立即入住或者拿去出租。

 

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很多人擔心在買房的過程中有很多名目的收費，或者辦理房產證的時候有很多隱性收費。

如果是壹手房，開發商會在合同上面寫明，壹個是Other Charges ， 這裏面主要是辦理房產證時的稅費，房產證由開發商辦理。這個other charges的比例每家開發商都不同，不過大致都在6%左右。這個費用是會在合同裏面，算進總房價的。另外壹個是VAT，這個是政府征收的房價12%的稅，也是交給開發商，由開發商交給政府。

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房價低於320萬比索的房子則不用交這個稅，有些客戶全額付款不分期，拿到10%的折扣，則房價打折之後恰在繳稅線以下，則免去了這個12%的稅。

壹手房除了這兩項之外就沒有別的稅費了。

 

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菲律賓投資前景光明，投資者選擇的投資方式也多種多樣，開公司、建廠、商務貿易、投資房產等。對於投資菲律賓房產需要了解哪些政策法規及常見的問題有哪些呢？

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外國人可以在菲律賓購買房產嗎？

答 ：可以， 基本要求只需要護照，部分開發商要求有支票本。對於外國人買家沒有身份的要求，遊客即可買房。

是否永久產權？

答 ：和國內的70年產權相比，菲律賓的房產是永久產權。外國人和菲律賓人壹視同仁，可以永久擁有。

外國人購買房產的數量有限制嗎？有什麽樣的限制？

答 ：有，外國人不能在同壹項目內擁有40%的占有率。

外國人在菲律賓可以購買哪壹類的房產，是否可以買別墅？

答 ：根據當地法律，外國人只能購買公寓，不能購買土地和別墅。部分菲律賓開發商把別墅項目做成公寓樓的手續，也就是說和公寓樓壹樣有房產證，但是沒有地契。這種情況同樣受限於40%的外國人份額。但是優勢是所有業主共同所有包括項目所有的全部公共設施所占地。

是否有公攤？

答 ：無公攤面積，購買面積為實際使用面積。這壹優勢很明顯，也就是說菲律賓的80平方米，只是相當於國內的100平方米。

外國人擁有菲律賓土地的方法有哪些？

答 ：外國人可以通過三種方式擁有土地。第壹種方式，通過購買鄉村俱樂部的股份；第二種方式，通過公司購買菲律賓土地。這兩種方式都是間接地持有菲律賓土地。第三種方法，與菲律賓人結婚，這是能夠直接擁有土地的方式。

外國人投資收益匯出菲律賓受限制嗎？

答 ：根據菲律賓憲法，所有的投資者和企業被賦予如下的基本權益和保障：

撤回投資的權利：外國投資者擁有將投資清算收益及初始投資時所用貨幣按即時匯率匯出的權利；

匯回收益的權利：外國投資者具有將投資收益按即時匯率折算成初始投資時所使用的貨幣匯出的權利。

公寓占有土地的類別有哪些類？

答 ：分為Lease hold(土地是租的)和Free hold（永久擁有）兩類。

公寓擁有者與公寓項目占地的關系是什麽？

答 ：如果是永久地權（Free hold）公寓擁有者共同擁有公寓項目占有的土地。

外國人可以租用菲律賓的土地嗎？

答 ：可以。壹次租期最長50年，可以在期滿後再續租25年。

農用地可以轉為商業用地嗎？怎麽轉？

答 ：可以。菲律賓土地是私有的，農用地轉商用地需要報政府審批。轉換的費用不是很高，費率與所在城市及土地狀況有關，如有些沙灘轉換成度假村的轉換費用為每平米20元人民幣左右。

對外國人出售公寓有什麽限制？有沒有如加拿大等地、國內的壹些限制。

答 ：沒有。與菲律賓人壹樣。菲律賓沒有限購，限制轉售的法律。

外國人投資菲律賓的資產安全嗎？

答 ：菲律賓建國以來幾乎沒有發生過沒收個人財產的事件，無論對菲律賓人、還是外國人。菲律賓法律對個人財產充分保護。

菲律賓對於個人房產怎麽保護的？

答 ：菲律賓憲法規定保護私人擁有的合法財產，沒有任何人以任何理由剝奪個人物業等私人財產。

菲律賓房產潛力?

答 ：菲律賓房產，壹直是在穩定升值，而且近年來，菲律賓經濟發展態勢良好。最近3年每年都有至少15-20%的漲幅。菲律賓房產，值得長期持有。無論是自住，出租保值增值都是不錯的選擇。

同時，由於菲律賓離中國近。因此，管理此資產相對比較容易，而且成本較低。

菲律賓的商業鋪面有投資價值嗎？

答 ：投資菲律賓的商業鋪面需要謹慎。好的鋪面壹般為開發商長期持有，很少對外銷售的。壹般的鋪面，投資價值不高。菲律賓炎熱，較少人會頂著烈日逛商店，大部分人願意到大型購物商場裏購物休閑避暑。基本菲律賓也少有開發商會銷售鋪面。

公寓的出租收益怎麽樣？

答 ：馬尼拉的房屋目前處於供不應求的狀況，出租回報率很高。在馬尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低於5%的，有些甚至高達12%。

菲律賓買房需要裝修嗎？

答：絕大多數的菲律賓樓盤都是精裝或者簡裝的狀態，也就是說廚房的櫥櫃，抽油煙機，水龍頭；天花板，地板；廁所的洗臉盆，下水道，馬桶，淋浴都是開發商做好交付的，如果沒有個人要求高要重新裝修的情況下，買了家具家電即可入住。

物業壹般提供哪些配套和服務呢？

答： 大部分的新樓都配有室內或者室外遊泳池，健身房，兒童活動室，會客廳，多功能大廳，桑拿淋浴間。部分大樓甚至於備有電玩間，電影放映間，瑜伽間，臺球桌，spa，圖書館，傭人定時打掃等服務。 所有物業都是免費提供給業主使用（部分多功能廳要付費使用）當然這也是為什麽菲律賓物業管理費昂貴的原因。  大部分大樓都有24小時輪值的工程師為您提供單元內例如馬桶堵塞，水管破裂， 更換燈泡之類的小維護問題。

物業費用多少？

答： 每個小區的物業費用都不壹樣，便宜的可能6-7塊人民幣每平方每個月，貴的高達15-18人民幣每平方。由配套設施，單元數量的多少而定。部分樓盤的物業費如果壹年提前付，可以享受10%或者壹個月免費的優惠政策。建議外國買家可以壹年付壹次，減免遺忘被罰的情況出現。

菲律賓公寓樓的保安如何？

答：菲律賓的公寓樓都有大量的保安，在人員出入方便管理相對嚴格。每壹個業主都必須登記入住人員的個人信息，家裏司機和保姆的個人信息和無犯罪證明。業主的常用車輛也要登記申請專用貼紙才能自由出入。如有來訪客人，必須經保安通過有線電話和業主合適訪客身份方可放行。

寫字樓的投資價值怎麽樣？

答 ：寫字樓在菲律賓是非常搶手的，馬尼拉幾個中央商務區的寫字樓空置率長期低於3%。租售比在6%左右，租期壹般是三年以上。出售的寫字樓項目極少，大部分都只租不售。

菲律賓的學區房有投資價值嗎？

答 ：中學入大學的制度與中國情況不同，教學質量高的中學都是私立學校，菲律賓上得起私立中學的孩子的家裏大多雇有專職司機接送，“擇校”與菲律賓不太有關系。不過，菲律賓幾所好大學周邊的學區房有壹定投資價值，菲律賓大學基本都不提供學生公寓。

外國人怎麽購房怎麽分期付款？

答 ：菲律賓壹手樓大多是期房，壹般實行分期付款3-5年不等。訂金可以付現金或者刷信用卡、銀聯卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三種，第壹種可以用自己在菲律賓本地銀行的支票，在支票上填寫不同的日期和金額，交給開發商，開發商到期去銀行兌付。第二種，與開發商簽訂協議，由開發商定期到妳的開戶行扣款。第三種，從海外銀行定期匯款給開發商，這種方式不常用，匯款成本高。

外國人怎麽匯款到自己在菲律賓的銀行賬戶上？

答 ：匯美元到自己在菲律賓的披索賬戶上，到賬的時候自動按當時的匯率結轉成披索存入自己的戶頭上。

如何銀行開戶？

答 ：菲律賓法律規定需本人親自到銀行，持2個有效證件。可用護照和SRRV。現在銀行反洗錢政策嚴格，大多數大銀行都要求外國人有居住身份的才可以開銀行賬戶。

在買賣稅收上對外國人有什麽特別的規定？

答 ：沒有。與菲律賓人壹樣。

客戶買房應支付的稅費？

答 ：過戶費合同總價的0.75%；

印花稅，合同總價的1.5%

房產稅，單房至5房，2萬-5萬比索每年

註冊費，金額較小

 交房和過戶是否同時？

答 ：業主將獲得永久產權證，先交房，在過戶，相差大約90個工作日

是否要買保險和Closing Fee？

答 ：無

出租是否需要納稅？

答 ：如果要報稅，就需要納稅。

壹般個人的房屋出租，很少有人報稅。根據目前情況，房東不納稅。國際大公司出資租高端公寓給高管居住的情況下，往往需要正式發票。這種情況下需要報稅，納稅。個人租賃合同壹般不會要求正式發票。

在菲律賓生活成本如何？

答 ：總體來說，比國內壹線城市低。但是租金高，電費高，通信費用比國內略高。如果要雇傭菲傭的話，每月600人民幣，包吃包住。司機壹千多人民幣。

牛奶和食品質量可靠，可以放心食用。

而且，菲律賓制造業不是很發達，從國外進口的貨物比較多，質量相對不錯。

 

來源：濱嶼移民

排版：Shelly Du