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居外教您在巴黎如何做不“踩坑”的房東 | 法国

据TheMoveChannel.com 的九月数据显示，法国房产在国际投资者中的吸引力在2017年9月上升至全球第二位。主要驱动因素包括了法国本土稳定的房价、吸引人的贷款利率，和年初马克龙当选法国总统有关， 越来越多的人瞄准当前的法国住宅板块。

在法国，什么样的房产板块最吃香？

便利的交通往往是租客们考虑的首要因素。以巴黎地区为例，很多有车族都选择乘坐公共交通以避免上下班时段的交通堵塞，步行几分钟就能到地铁口的房子相对更容易出租。加之，大巴黎计划（le Grand Paris）*竣工后，巴黎市区与77、91、92、93、94和95省之间的地铁连线将更加便利和快捷，周边房地产业势必增值，被众多投资者看好。

大巴黎计划是法国萨科齐总统上任不久后提出的巴黎城市建设新规划，计划是在巴黎日益严重的城市交通、发展，城市建筑受限制，同时在兼顾巴黎古老建筑保护的背景下产生的。法国人希望通过大巴黎计划将巴黎打造成世界之都。实施大巴黎计划后的巴黎涉及区域包括凡尔赛、枫丹白露、戴高乐机场以及迪斯尼乐园等巴黎周边地区，居住人口达1500万，GDP约占法国GDP总量的30%。

其次，一些公共基础设施如学校、医疗机构、公园绿地等，是很多有孩子的家庭考虑最多的因素。但具体情况，也和租客类型有关。法国人多数注重生活质量，据法国民调机构IFOP的一项问卷显示：十个法国人中，八人希望住在靠近绿化带的居所。由此导致，公园周围的房屋超出普通价格10-15%。所以，如果您希望租给资金来源相对稳定的当地人，选址不要离绿地太远。而对于中国同胞来说，现阶段，可能考虑更多的是安全因素。一些治安不好的街区，虽然房价不高，却容易失去升值价值。

巴黎都会区首要的中心商务区拉德芳斯（La Défense）俯瞰图
巴黎都会区首要的中心商务区拉德芳斯（La Défense）俯瞰图

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什么样的户型最容易出租？

独立单间、一室一厅、两室一厅，投资哪种房型回报更大？通常，小户型在巴黎的回报值较高。一室户单身公寓（Studio）是巴黎学生们偏爱的房型，卧室、客厅、厨房合一，相对合租独立空间更多。所以，需求量很大，一般租赁周期为一年至两年半。但是，通常在学校放假期间，容易出现断档，有一定的不稳定性。

其次，颇受青睐的是一室一厅户型，租赁周期为两年至三年半，租客多为伴侣，相对稳定。但由于价格偏高，回报年限也随之拉长。

記住向物业索要房东大会报告

在法国大城市，用于租赁的房产大多是公寓。那么，每季度则避免不了缴纳物业和工程费用，尤其一些旧的楼房，维修和工程费更不可小觑，稍不注意，可能做了赔本买卖。所以，在购买之前，一定向房屋所在物业公司索要上一年的“房东大会报告”，看“是否有已经投票决定或列入未来规划的大型翻新工程”。

*注：大巴黎计划是法国萨科齐总统上任不久後提出的巴黎城市建设新规划，计划是在巴黎日益严重的城市交通丶发展，城市建筑受限制，同时在兼顾巴黎古老建筑保护的背景下产生的。法国人希望通过大巴黎计划将巴黎打造成世界之都。实施大巴黎计划後的巴黎涉及区域包括凡尔赛丶枫丹白露丶戴高乐机场以及迪斯尼乐园等巴黎周边地区，居住人口达1500万，GDP约占法国GDP总量的30%。

互联网资讯综合整理

责任编辑：Zoe Chan

GDP第三季度表现抢眼 加息在即将对地产投资受何影响？| 英国

英国国家统计局25日发布了英国最新的GDP数据，数据显示英国第三季度GDP环比增长0.4%，高于第二季度的0.3%，也高于路透经济学家预期的0.3%。

英国经济在第三季度出人意料地加速增长，这将进一步提升英格兰央行下月加息的可能性，加息预期也是今天英镑上涨的另一大原因。

英国央行将在明日（2017年11月2日）公布最新的利率决议、会议纪要和通胀报告，目前64位受访经济学家中有46位称，英国央行将在11月2日加息25个基点，将现有基准利率从0.25%提升至0.5%。

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GDP第三季度表现抢眼 加息在即将对地产投资受何影响？| 英国
目前64位受访经济学家中有46位认为，英国央行将在11月2日加息25个基点，将现有基准利率从0.25%提升至0.5%

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加息如何影响房地产投资？

加息对于房地产市场最显而易见的影响就是贷款利率，再其次是汇率。

目前英国的按揭贷款利率创下了历史新低，市场上最流行的2年期固定利率贷款（2 year fixed rate mortgages）利率仅为1.26%，相比中国5%左右的贷款利率便宜了不少。

加息将造成基准利率上升到0.5%，增加购房贷款利率，短期对房地产市场会有一些冲击，但不会长久，决定英国房价最重要的因素还是房价估值高低，英国经济前景，政治是否稳定等因素。

另外历史数据也表明基准利率的调整对房价影响并不明显，举一个日本的例子，日本长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见利率与房价并没有很大的很强的相关关系。

与货币政策相比，房地产方面的财政政策对房价的影响更大。因此相比11月2日的加息，关注英国房地产投资的朋友更应该关注今年11月22日即将发布的最新秋季预算案（Autumn Budget）。

2015年的11月的秋季预算案发布了对英国房地产市场产生重大影响的3%额外印花税，今年秋季预算案是否会修改印花税条款，或调整变相帮助开发商清理库存的“Help to Buy”政策，亦或者直接出台限购政策，非常值得关注。

除了对贷款利率的影响，加息还可能在短期进一步提振英镑，这在今天英镑的突然变化中已经有所反映。

英镑进一步升值，也将直接考验英国资产对海外投资者的吸引力。

2017年第三季度最新数据显示，伦敦90%的商业地产项目由海外投资者购得，其中亚洲买家贡献了三分之二，最近三个月投资了超过32亿英镑，今年到现在总共9个月投资近百亿英镑，英镑升值将考验这部分投资者对英国房地产市场的信心。

事实上，英镑在脱欧公投之前一直保持高位的时候，海外投资者就已经大举进入了英国房地产市场，英镑贬值只是其中一个诱因，加快了海外投资者进入英国市场的速度，并不是他们投资英国房地产的主要原因。海外投资者投资英国的目的大多还是希望对冲本国风险，把资金放到一个相对安全稳定、严格保护私有财产的地方，并不是为了多少超额利润。

另外值得注意的是，一旦英镑走强，市场恢覆信心，英国本土一大批大型投资机构（保险公司、养老基金、地产基金等）将停止卖出优质资产，重新以买家的身份回到市场，与海外投资者一起竞争待售资产。

来源：英中时报

作者：傅士鹏

责任编辑：Shelly Du

 

吉隆成维州房产新旺地 投资增值超墨尔本 | 澳洲

据澳大利亚维州房地产研究所（Real Estate Institute of Victoria）最新发布的季度房价中位数数据，距离墨尔本车程1小时的海港城吉隆（Geelong）的资本增值速度超越大墨尔本地区。

数据显示，截至9月份的三个月里，大吉隆市（City of Greater Geelong）房价中位数飙升3.6%，至492,000澳元，而在过去12个月里，其房价上涨12.5%。和吉隆相比，冲浪海岸郡（Surf Coast Shire）房价上涨有所缓和，季度涨幅为1.2%，达728,500澳元。

与此同时，墨尔本资本增长率为0.7%，是近两年来所录得的最低水平。数据显示，墨尔本房价中位数为817,000澳元，较6月份高出6000澳元。但在过去一年里，墨尔本资本增长超过14%。

马尼福尔德高地（Manifold Heights）是吉隆最热门的城区，其房价在过去一年里上涨了38%，至755,000澳元。此外，贝尔蒙特（Belmont）、东吉隆、西吉隆和哈姆林高地（Hamlyn Heights）房价上涨超过20%。而钟邮山（Bell Post Hill）、纽科姆（Newcomb）、诺莱恩（Norlane）和北吉隆的房价比较低廉。

巴克斯顿（Buxton）及新镇（Newtown）的房产经纪里德尔（Ben Riddle）称，吉隆的房价更可负担，将成为下一个十年增长的关键推动力；低利率和投资表现虽提高了需求，但却抑制了供应。

圣奥尔本斯公园（St Albans Park）和可利庄园（Corio）等房价较便宜城区的强劲增长表明，投资者看好这些地区的发展前景。很多人正抢购便宜房产并把它们用作租赁，以便获得安全可靠的回报。

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很多买家正在罗恩（Lorne）和简久克（Jan Juc）寻求高端带有海岸景观的房产。罗恩和简久克以房价均攀升20%以上成为冲浪海岸有史以来最强劲增长，分别达952,500澳元和787,500澳元，而托基（Torquay）仅录得6.5%增长，达728,000澳元。

维州房地产研究所认为，墨市房价增长放缓归因于60万澳元以下房产销售增加。这和维州政府7月1日起实行的印花税政策有关。

来源：澳洲新快网

责任编辑：Shelly Du

 

悉尼CBD优质办公室抢手 空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲

面对澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来相对较好的日子，澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观，那么自然更愿意拓展业务和增聘人手，到头来所需的办公室空间自然亦要增加。

截至今年9月份的3个月里，除了布里斯班和堪培拉之外，其余各大澳洲首府城市的中央商业区（CBD）办公室空置率均见回落；当中，悉尼的CBD办公室空置率更降至9年来最低水平。换句话说，办公室租金未来可能会因此而水涨船高……

物业顾问公司仲量联行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点。所谓的办公室净吸纳楼面就是：新租出楼面面积+扩租楼面面积-退租楼面面积。

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悉尼CBD优质办公室抢手 空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲
澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点

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企业增人手  扩充写字楼

仲量联行研究部主管巴伦坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企业对营商的中期前景更有信心，而澳洲统计局的数据亦显示出今年来的就业职位明显增加。

引伸去看，公司增加人手，当然需要更大的办公空间。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD办公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，创下2008年以来最低水平，其上季办公室空置率更是各首府城市中最低。在这一年里，较瞩目的办公室租赁项目，包括澳洲国民银行（NAB）将会在2020年中把总部搬到Wynyard Place，一签就是12年合约。

AMP Capital的办公室及工业用物业部董事事总经理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD办公室租赁市场依然非常强劲，明显的供应不足促使核心区、市中心区和CBD以南地段的办公室空置率降至接近纪录低位。

顶级办公室  租务最活跃

布里斯科并称，与那些计划在悉尼CBD物色办公室的客户交谈后，发现优质办公室的确可遇不可求，结果就是降低业主减租的意欲，并刺激优质办公室租金增长。仲量联行澳洲办公室租赁部主管奥康纳（Tim O’Connor）表示，租赁活动主要集中在顶级（Premium）办公室，悉尼和墨尔本的办公室租务查询和活动仍然很强劲，得益于多个行业领域正在扩张之中。

提到墨尔本，CBD办公室空置率从去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了两个百分点，是2012年初至今首度降至7%以下，大企业如Cbus、AMP和Telstra Super均有所动作。当地的CBD办公室于今年第3季净吸纳5,700平方米楼面，过去2个月里更累积净吸纳多达10.09万平方米楼面。

供应呈不足   租金势上涨

奥康纳指出，在悉尼和墨尔本，办公室租户所面对最大的挑战，就是现有商厦的办公室楼面供应短缺，预计业主于未来12个月会缩减租金折扣，从而推升两地CBD办公室的有效租金。阿得雷德的CBD办公室连续第2个季度录得楼面净吸纳量正数，数字是4,100平方米，当中以来自中小型企业的租赁最活跃，空置率降至15.7%。

就算是在澳洲办公室租赁环境最艰难的柏斯，当地的CBD办公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，尽管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD办公室上季净吸纳了1.61万平方米楼面，是连第4个季度录得正数，累计净吸纳5.14万平方米楼面。

至于布里斯班的CBD办公室租赁市场复苏则在上季中断了，主因是州政府部门的办公室进行整合，致令办公室净吸纳楼面数字呈现负数，录得-1.84万平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一点值得留意的是，布里斯班靠近市中心的优质办公室空置率和折扣优惠保持稳定。

仲量联行的办公室租赁部主管巴尔（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲级办公室的供应将越趋紧张，整体空置率提高主要是由于乙级和丙级办公室的空置率上升所致。堪培拉上季同样录得CBD办公室楼面净吸纳量出现负值，但幅度相对温和得多，仅为负3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不过，当地优质办公室的有效租金（Effective Rent）其实不降反涨，于今年第3季按季上升0.7%，按年计则上涨2.9%。

（来源：澳洲新快网）

责任编辑：Shelly Du

深度：销售量大涨21% 现在到伦敦买豪宅正当时 | 英国

话说，由于脱欧进展不顺，各种政策上的不确定，使得伦敦房市也跟着“不确定”了一把。

有人建议抄底，有人建议观望，总之众说纷纭，让人不知道该听谁的。

全球首富，Zara的老板Amancio是完全没在怕脱欧的。由于租金上涨，Amancio在牛津街和Devonshire House的商业地产，在一年当中增值了9000万英镑。

不过，Amancio老伯毕竟是有钱买楼的人，个人投资者也没有几个能做到向他这样大进大出。很多人担心：就算趁着英镑低迷抄底，房市万一不景气，那不就把钱给套死了？

其实，如果你瞄准的是价值1百万-1千万英镑的房产，那一定要抓紧时间买房了。

帮女王奶奶管钱的Coutts银行，对7月-9月的房市做了个总结最近出了份报告：

买这个价位的房子，平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

这间名叫Coutts的银行，成立于1692年。与其说是银行，倒不如说是一间私人理财公司。母公司NatWest被皇家苏格兰银行收购后，这银行自然就成了其中一个分支。

除了英国王室成员，这家银行的客户还包括富商巨贾。

Coutts银行的报告承认，由于脱欧带来的诸多不确定性，高端楼盘经历了一段时间的滞销期。卖家和中介为了吸引买家，一般会在询问价（asking price）上给折扣。

在印花税上涨，买房出租首付比例上涨的双重压力下，投资者的成本虽然提高了，但是房产的平均原始价格却已经回覆到2013年的水平了。

银行资本管理和贷款部的负责人James Clarry告诉《标准晚报》：

“弱英镑和房价降低，吸引了很多国际买家和本土买家。和去年同期相比，奢华户型的销量增加了21%。我们对市场前景充满信心。”

就伦敦范围内，这个价位的房子，有不少是精装公寓。很多开发商其实对投资者非常瞭解：能够负担得起的人，一般都是富二代学生或者投资移民高净值人士，所以对区域和户型选的选择，可以说是正中靶心了。

下面就给大家举几个例子：

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现在到伦敦买豪宅正当时 销售额大涨21% | 英国
Hampstead：外交官住的地方，有公园，有文化气息，犯罪率低
现在到伦敦买豪宅正当时 销售额大涨21% | 英国
肯辛顿/切尔西：国民公公，凯特王妃和威廉王子，还有中东/俄罗斯巨贾住的地方
现在到伦敦买豪宅正当时 销售额大涨21% | 英国
伦敦东南一区：靠近金融城和市中心文化圣地，这地方即使自己不住，也能租给在附近工作的金领，不怕收不到租

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另外，现在英镑对人民币居然破8.8了。

这是截止写稿时间24小时内的英镑/人民币走势图：最低点在8.70160， 最高点在8.81245。

现在到伦敦买豪宅正当时 销售额大涨21% | 英国

对美元倒是没有特别出色的表现，最高点在1.32681，最低点在1.31134

现在到伦敦买豪宅正当时 销售额大涨21% | 英国

对于英镑上涨，《电报》的解释是：由于英国经济在第三季度涨势超出预期，达到0.4%。

在这样的背景下，英格兰央行下周加息在望。

就在昨天，由于央行代理行长Jon Cunliffe说“会不会加息依然有待讨论”，话音一落，英镑马上小幅下挫，说明市场鼓励加息。

这也就是说，英格兰央行如果下周四通过加息决定，房市又要经历新一轮变动。

加息之后，通货膨胀和消费将受到抑制，那也就是说，人们会渐渐倾向于存钱而不是花钱。

如果排除其他影响因素，那么买家就会减少，从而让房价下降。

现在到伦敦买豪宅正当时 销售额大涨21% | 英国

从长期来看，加息的作用还包括刺激货币升值。所以说，大家一定要瞅准剁手时机，寻找英镑尚弱，房价尚低的时段剁手。

在英镑升值之前结束所有的交易，接下来的时间就当是存钱吧~由于加息，经济增长和投资行为必然放缓，假如你需要在短时间内做买卖房产的交易，盈利空间是不大的。

所以…那话儿怎么说来着？伦敦房市就是全世界土豪的银行啊，存着不贬值。

 

（来源：悦居英国）

责任编辑：Shelly Du

最新：新西兰将限制外国人买房买农场 华人或受到较大影响 | 新西兰

海外买家将不再被允许在新西兰购买房产，外国人在新西兰“买买买”将成为历史。10月25日，新西兰当选总理、工党领导人杰辛达·阿德恩与其联盟夥伴——新西兰优先党领导人温斯顿·彼得斯在惠灵顿签署了联盟协议，协议内容包括禁止非新西兰居民购买现房(不包括期房)。《澳大利亚人报》25日称，新西兰新政府此举旨在应对不断飙升的房价，这也是工党、新西兰优先党和绿党在漫长的组阁谈判中的一个重要议题。

阿德恩25日称：“我们同意禁止外国买主购买现有住房，并将对外资购买新西兰农场和关键基础设施采取限制措施”。组阁协议内容还包括削减移民数量，同时削减低质量的国际教育课程。一向被认为是反移民活动家的新西兰优先党领导人彼得斯当天表示，新政府此举向外界传递了一个明确的信息，那就是从此以后新西兰对外“概不出售”。此前，他曾“点名”反对中资企业收购新西兰公司。

此前公开的多项数据显示，在新西兰购买房产和农场最多的并不是中国人，但中国人却屡屡“躺枪”。英国广播公司(BBC)25日称，“中国投资者是新西兰房产市场最大的外国买家之一”。

《环球时报》记者25日致信工党的住房事务发言人，即候任的住房部长询问此事，没有得到回应。新西兰学界不少人认为，工党虽然宣布要禁止外国人买房，但具体细则还没有出来，怎么实施，没有确切说法。只有一个主导思想就是不能让外国人买新西兰的现有住宅房屋，但是可以买期房，以推动新房建设。对华人社区民众来说，现在对新政府上台不确定性的恐慌，要大于实际政策的影响。　　

据悉，新西兰政府的限制购房政策很可能圣诞节后就会实施。一位新西兰媒体从业者25日告诉《环球时报》记者，预计很多华人会受到较大影响，但具体结果如何还要看政策实施情况。她认为，工党的新政策未必是针对哪个群体或者族裔，因为国家决策的出台要解决的是整个社会存在的问题，毕竟新西兰目前的房价确实过高，移民政策也有值得商榷之处。

（来源：环球时报） 

责任编辑：Shelly Du

 

海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀（上）| 加拿大

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在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由于涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的后续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

一般来说，在一次商业地产的交易中，以下人员是必不可少的。

1、商业地产经纪

一个好的商业地产经纪甚至可能成为你能成功投资商业地产的前提。一个好的商业地产经纪，还会十分了解当地的房地产市场。此外，很多优质的商业投资机会都是暗盘，而一个优秀的商业地产经纪往往能得到最一手的独家资源。因此，找到一个好的商业地产经纪，将是投资商业地产不可或缺的一步。

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而作为投资人，在选择经纪时也一定要注意，除了确保所选择的经纪有足够的资质和能力之外，最好还能确定他/她对你所投资的行业有充分的了解。因为商业地产与一般的房屋买卖不同。不一样的商业类别往往涉及到截然不同的知识，对物业和地段也会有相对特殊的要求。找到充分了解你这一行的经纪，可以让一切事半功倍。

地产经纪可能是顾问团队中最重要的角色，因为他们几乎会从头至尾伴随整个交易的过程。

2、会计师

你的会计师可以检查你公司的财务业绩和战略计划，并帮助你权衡在此时此地购买一处商业地产，究竟是不是一项明智的决定。会计师还能帮助你在财务上做好必要的准备，确保你所制定的预算方案是切实可行的，同时他们还能帮你向银行提交最新的财务报告。如果你想让整个交易更加优化，他们还能提供许多能让你合理避税的建议。

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3、银行代表

一旦你决定需要购买某处商业地产，那你一般就需要去面见银行代表。他/她能帮助确认你有多少钱可以投资，以避免承担过多的债务，或者每月给你的现金流带来过大的压力。

银行代表还能针对你的预算方案给出“二次建议”，以确保你已经充分了解了你今后可能要承担的所有费用。事实上，这点非常重要。因为这些费用可能会被忽略。而更重要的是，他们会为那些项目提供资金。

通常，这些项目包括了如下内容：

  • 对物业进行翻新或重建
  • 搬家费用
  • 添置设备的费用
  • 搬家时停产所造成的损失
  • 为应对意外情况所预留的经费

特别需要注意的是，有些银行会对某些领域的客户提供优惠政策。比如，你可以获得更高比例的融资；你可以有更多的时间来还款；在你新店开张的头几个月里，如果开支过大，你甚至可以暂缓偿还本金。因此，在选择银行时，最好货比三家。

4、律师

一旦你决定购买某处物业，并决定提出报价，那你的律师就会发挥至关重要的作用。专家都建议，一定要让你的律师审查整个购买方案，以确保其中包含了所有必要的条件。这点非常重要，尤其是当某处房产是为一家公司所持有的时候，这其中可能隐含着多少法律纠纷，只有专业人士才能预料。此外，你的律师还能运用法律知识帮助你和对方谈判。

一旦你达成了一项协议，你的律师还将审查销售合同，并确保你将履行合同和法律中所规定的职责。比如进行产权调查、调查租赁与租户、解决分区问题、解决未偿税，和留置权等方面的纠纷。

你的律师还可以为你提供房产的税务和其他个人财务方面的建议。

5、承包商

如果你打算建造一幢大楼，或者对现有物业进行大规模的修缮，那你最好能雇佣一个建筑承包商。在选择承包商时，你可以从商业伙伴或其他顾问那里获取一些建议。

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先不要马上敲定某个承包商。最好是给自己多几个人选，从他们那里获得些参考资料，再走访一些他们以前的客户，了解一下他们在行业里的口碑。这点十分重要。一旦你最终选定了一家公司，你就应该制定一份合同，其中包括对要做的工作的详细描述，时间表和价格。

制定合同时，一定要尽可能把每个细节都写清楚。每项条款越是具体，之后可能发生的纠纷就越少。

6、运营效率专家

很多华人投资者可能不是很注重这点，或者一般投资人在事实上自己就兼任了这个角色。如果你是一个非常精通此道的人，这当然是可以的。但如果你想寻求更专业，也更精确的意见，那么找个运营效率专家来评价一下所购物业的潜在价值，就十分有必要了。

这点对于制造业的投资者尤为重要，因为这一行业决定了，他们必须把机器和设备的生产效率提升至最佳状态。

一旦你购买了你所心仪的商业物业，效率专家就会建议你把所有的工作都安排好，以便最大程度减少浪费，并且让时间效益最大化。

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当然，一个好的商业地产团队并不仅仅止于这六名角色。具体还有哪些，我们会在下期为大家介绍。

责任编辑：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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柬埔寨经济起飞！金边将成下一个曼谷 投资人涌进抢房 | 柬埔寨

吴哥窟是着名的世界文化遗产，也是一般民众对於柬埔寨的印象，但若要谈论柬埔寨的政经情形丶社会文化特色，大部分人应是陌生居多，甚至不了解柬埔寨是现在最热门的海外不动产投资市场。
吴哥窟是着名的世界文化遗产，也是一般民众对於柬埔寨的印象，但若要谈论柬埔寨的政经情形丶社会文化特色，大部分人应是陌生居多，甚至不了解柬埔寨是现在最热门的海外不动产投资市场。

位於东南亚中南半岛的柬埔寨，与越南丶泰国和寮国为邻，是东协10国之一，过去是里头最不起眼的一个小国，尽管大部分人知道当地有着闻名的吴哥窟世界文化遗产，对於柬埔寨现况却多半不了解，仍存有“落後”丶“贫穷”丶“共产”的既定印象，事实上，柬埔寨被视为充满发展潜力的东协新星，首都金边更是现在当红的海外投资热区，房市正在起飞中。

在历经战乱後，柬埔寨政权趋向稳定发展，从共产转型民主，为君主立宪国家，2016年的GDP（国内生产总值）达200亿美元，预测2017年可增长7%至222亿美元，经济主要来源包括工业丶农业丶服务业；此外，全国人口平均年龄低，青壮年达7成以上，未来劳动市场人力充足，因此吸引亚洲其他国家进驻，成为东协10国的新兴投资点之一。

纪念柬埔寨独立的独立纪念碑，是金边的着名地标，也是必去的旅游景点之一。
纪念柬埔寨独立的独立纪念碑，是金边的着名地标，也是必去的旅游景点之一。

随着越来越多海外投资者丶跨国银行抢进柬埔寨，亦带动该国经济成长，而主要都是锁定在第一大城“金边”。1960年代，金边美称“亚洲珍珠”，是柬埔寨政治丶经济丶文化社会发展中心和交通枢纽，城市人口数约300万人，预估2020年将达突破400万人，而当地硬体建设速度快，举凡高楼建筑丶商办大楼丶购物中心丶高级餐厅丶星级酒店，加速现代化脚步，显现的是金边的繁华与富有，整体规划参照泰国曼谷及新加坡作为发展参考目标。

从经济丶文化丶人口等各层面来看，多数民众或许仍对柬埔寨感到陌生，但比较敏感的人早已先行研究一番，从2014年上半年开始，柬埔寨房地产逐渐成为热门话题，在海外不动产市场中占有一席之地，陆续前进盖房丶抢房的海外投资者比例变多，主要来自中国丶中国香港丶中国台湾丶韩国丶日本和新马等国家，另有许多房仲或代销纷纷代理房产建案。

柬埔寨政府对於开放海外投资的条件优丶门槛容易，吸引海外资金抑注，亚洲许多国家建商进驻盖房布局。
柬埔寨政府对於开放海外投资的条件优丶门槛容易，吸引海外资金抑注，亚洲许多国家建商进驻盖房布局。

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广州粤泰集团长期在柬埔寨做房地产开发，除了看中该国人口结构红利高丶未来经济可望急速增长爆发，另有多项投资优势包括无外汇管制丶享关税优惠丶美元计价丶房价基期低，涨幅大丶外国人可取得合法产权丶GDP高於7%等，而该集团海外公司总经理杨硕先生长期驻点当地，他观察到柬埔寨房市投资门槛低丶允许土地自有化之外，从买地规划丶设计丶建设到卖房，在中国的话，整个项目从开始到结束需要3～5年，柬埔寨则是2年半就可完结，“我们非常看重的是资本金的回转率。”

在柬埔寨房地产市场中，办公大楼是新兴的地产发展项目。杨硕提到：“从投资角度来看，柬埔寨人和30年前的中国相类似，手上握有一定的资本金额後就想当老板，但过去当地没有任何纯商业办公大楼，因此倾向购买排房（透天厝），因此当地人买排屋主要原因是因为一楼店铺可以拿来做小生意，例如卖杂货丶开美容院，上面才是做为住家使用。由於金边现已发展的办公大楼少，且没有一个价格丶规划合理的商办，嗅到先机的建商便提早进场锁定商办物件开发。”

柬埔寨经济正在起飞中，城市里硬体建设不断，加速现代化，图为金边首栋对外出售的商办。
柬埔寨经济正在起飞中，城市里硬体建设不断，加速现代化，图为金边首栋对外出售的商办。

杨硕更认为：“柬埔寨目前没有太多中产阶段，但其人口数量呈现飙升状态，看好2018年大选後或是2019年之後，当地会涌现一波强劲的购买力道。柬埔寨房市前景一片看俏。”

旺界国际房地产总经理叶斯博，涉猎海外投资近十年，近年以柬埔寨金边为主力战场，是第一批前往并销售柬埔寨金边房地产的专业仲介，对在地产业市场丶社会文化及生活均有深入，拥有“金边达人”丶“金大王”等称号，甚至出书介绍如何一边玩乐丶一边投资。

叶斯博认为，柬埔寨拥有丰富的观光资源，在旅游丶服务业带动下，可为该国GDP带来很大的贡献，而首都金边的各项硬体建设持续加速，看好再过10-15年，金边发展与泰国曼谷并驾齐驱。

叶斯博观察到金边的投资远景，从柬埔寨政府释出的各项利多丶加上外来的一带一路及东协崛起，在此时机如同搭上顺风船，预期未来的经济成长率会很高。目前外国人到柬埔寨置产，不论商办或住宅，皆以出租为主，例如近期已完工建案中，今年4月才交屋，现在出租已经超过9成。居外网作为全球最大国际房产平台，为全球华人提供超过50个国家、480万套真实房源，包括投资房、学区房、移民房产、商业地产等各类物业，包括近百套在柬埔寨，欢迎查看。

金边人口每年持续增加中，其中长期驻点当地工作的高阶外籍人士不少，可望带动出租市场的活络。
金边人口每年持续增加中，其中长期驻点当地工作的高阶外籍人士不少，可望带动出租市场的活络。

叶斯博认为，金边每年至少以5～10万人口持续增加，其中，目前因工作驻点的高阶外籍人士约超过6万人，是主要租屋客群，从数据统计观察到2018年，高级出租公寓顶多1万8到2万户，未来供不应求的状况仍会存在；此外，过去几年推案量中商办比例仅占10～20%，预期之後当地的中小企业会慢慢出现，将带动商办需求。

柬埔寨建设还处於发展阶段，不过看好该国有着经济爆发潜力，许多海外人士把投资眼界望向金边大城市，瞄准当地房地市场。
柬埔寨建设还处於发展阶段，不过看好该国有着经济爆发潜力，许多海外人士把投资眼界望向金边大城市，瞄准当地房地市场。

金边拥有诸多特色，但要如何找“对”物件和地方，才是海外投资人最关心的重点。叶斯博分享，针对新兴国家，投资住宅丶商办首要挑选蛋黄区，千万不要认为买在郊区未来涨幅会非常大而错选标的，而金边的精华区是以大至以河岸为准，越靠近河岸越热闹，大概距离5公里丶10公里区域内都很不错。另外也提醒，海外投资时一定要波段操作，勿短线操作，可拟定不同投资标的做资金配置，而最重要的，就是要找到能信赖丶好的开发商和代销公司或仲介。

来源：ETNEWS新闻云

责任编辑：Zoe Chan

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