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关于投资英国房地产市场的真相

公司业主3大追悔莫及的错误！ | 居外专栏

在伦敦找到新的商业空间并设立办公室，这会使任何企业老板都大喜过望。然而，如果在运营过程中缺乏专业支持，即使行动方案和指导清晰有力，也常常会充满着质疑和高风险。小型企业老板在租赁和购置伦敦商业地产时，如开一家新餐厅、家具零售店、用于咖啡烘焙或生产酱油的厂房，经常会因小失大，这样的案例屡见不鲜。这些错误最终会让企业老板付出更高的代价，甚至会阻碍他们的发展，一旦陷入此境，状况会迅速恶化，快到令人不可思议！【阅读原文】

《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。【阅读原文】

出租英国房产，别忘了买份保险

当你决定将房产出租，从房屋自住者成为房产投资者和房东时，新的责任也就随之而来。其中最关键的一个方面，也是最大的一个改变就是保险。当房产遭遇火灾、失窃等不幸时，或有人在你的房产中遭遇意外或受伤时，家庭财产保险可以为你提供保护，承担费用。但一旦你的房产成为了出租房产，你成了房东后，家庭财产保险就失效了。这时候，你就要尽快选择能够为房地产投资者和房东的出租房产提供保护的业主保险。【阅读原文】

10月1日起短租法案调整！英国房东及房屋中介请注意

10月1日起，英国当地一些与屋主及房屋中介相关的方案调整将正式生效，《放松管制方案》（Deregulation Act）将适用于所有短期保证租赁合同（ASTs），部分租户可能会因此收到影响甚至遭到驱逐。在租房前及时了解相关法律的最新动向并且及时作出调整是非常有必要的。【阅读原文】

10月1日起多租户住宅（HMO）法规调整！英国房东们请注意

从10月1起，英国一些房屋相关的法律将进行调整，其中多租户住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）许可证的适用范围也进行了一些更新，本文将会稍作解读。【阅读原文】

投资额创新低中国投资者对德国公司的兴趣大幅下滑

2018年，外国投资者对德国公司的冲击仍在继续，但是中国公司对德国公司的兴趣大幅下降。从某著名咨询公司最新提供的数据中可以清楚看到这点。

“法兰克福汇报”（Frankfurter Allgemeine Zeitung）周四的报道，2018年，来自中国的公司对于德国公司只有34次收购或持股交易，这是五年来的最低值，也是交易最频繁的2016年的一半。2017年的此类交易有54宗，而2016年则高达68宗。

负责中国业务的安永经理向德媒表示：“我们预计未来一年中，中国公司对德国公司的收购交易数据将趋于稳定，在再次出现增长之前还需要相当长的一段时间。”从交易量看，2017年的交易量约137亿美元，而2018年下降到102亿美元。而其中超过80亿美元是中国亿万富翁李书福参股汽车巨头戴姆勒这一交易中产生的。

但总的来说，德国公司继续受到外国投资者的追捧。据普华永道的消息，预计全年将有815至850宗外国公司收购德企的交易。截至11月中旬，已经有732宗交易正式被纳入统计数据。与往年一样，大多数买家来自美国（129宗交易）。排在第二位的是英国，共有94宗交易，瑞士有86宗交易，截至11月中旬。据报道，金融投资者收购德企的交易超过三分之一。

普华永道专家认为：“德国企业相对更有吸引力也是由于其他欧洲地区有各自的问题，如债务危机英国脱欧等等。”此外，德国公司被外国投资者认为是比较稳固的资产。

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参考来源：德国热线
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伦敦房市疑触底英国房价增速五年来最慢

据《每日邮报》报道，一份官方数据显示，离脱欧只剩百天，英国房价目前增速为五年多以来最慢。

房产中介称，英国将以何种方式脱欧的问题正在对房屋求购方产生影响。国家统计署12月19日公布的数据揭示，在今年9月到10月之间，英国全国的房屋均价下跌了0.2%，年度增幅也只有2.7%，是自2013年7月以来的最低值，也低于上个月的数值。目前英国房屋均价为231,092镑。

过去两年，由于英格兰南部和东部的房价增速放缓，英国房价的增长开始缓慢降速。

去年，与其他地方相比，英格兰的房价增幅尤其缓慢。在截至今年10月的一年里，英格兰房价平均增长了2.4%，而上个月的增幅则为2.6%。目前，英格兰的房屋均价为248,000镑。其中西北部地区房价年增幅最大，在截至今年10月的一年内为4.9%，之后为约克郡和汉伯（Yorkshire and The Humber），该地涨幅为4.4%。

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而伦敦是英格兰涨幅最慢的地方。其房价下跌尤其明显。从今年7月起，房价就一直下降，10月房价再跌0.3%，年度降幅达1.7%，均价为473,609镑。

英格兰东北部目前仍是英国房价最低的地区，均价为12.8万镑，也是英格兰唯一一个房价超过金融危机前峰值的地区。

威尔士的房价与去年相比上涨了3.8%，达到161,000镑；苏格兰房价则同比上涨了4.4%，达到152,000镑；北爱尔兰的房屋均价目前为135,000镑，年涨幅4.8%。

根据皇家特许测量师协会（Royal Institution of Chartered Surveyors）近期公布的数据，未来一年全国房价将可能出现无增长的情况，但供应不足应当足以抵挡价格下跌。RICS还认为，明年销量将下跌5%。

RICS表示，房价的可负担问题、供应不足、政治不确定性及利率可能进一步上升似乎均将对房市活动带来不同程度的影响。

不过，Yopa的首席房产分析师麦克·斯科特（Mike Scott）认为，伦敦房市在未来几个月不太会进一步放缓，有其他报告暗示，伦敦的房产市场已经触底。

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参考来源：英中时报
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居外年终盘点：投资者关心什么？哪些地方泡沫最大？

全球性的商业房地产服务与投资公司世邦魏理仕就全球投资者意向进行调查，2018年反映了全球1000多家主要投资者的投资意向，有以下发现：

从全球来看，投资者今年投资房地产的主要动机是收益和资产配置多元化。

总的来说，更多的投资者计划在2018年比2017年更多的购买房产，扭转了连续三年房产投资意愿萎缩的趋势。

投资者还计划在2018年出售比2017年更多的房地产，这表明市场流动性可能会增加。

投资者最关心什么议题？

潜在的“全球经济冲击”是投资者最关心的问题，其次是加息超过预期。

投资者感兴趣哪类物业？

工业地产和物流仓储是2018年投资者最受欢迎的房地产行业，其次是写字楼，住宅仅排第三。

全球对房地产“替代品”投资的兴趣大幅增加，房地产债务最受欢迎，特别是在美国。大多数投资者普遍认为，当联合办公空间占据建筑物的40％时，对于房产价值会产生积极影响。

而UBS（瑞银集团）则对全球哪些城市房产呈现泡沫展开研究。

他们开发出了交互式全球房地产泡沫指数，并追踪五个全球金融中心的房地产泡沫风险。香港在2018年名列榜首。

全球房地产泡沫指数可以通过选定城市，查询瑞银给出的该城市房产高估或者低估的指数，如纽约，高估68%，在五大金融中心中泡沫水平最低。

价格泡沫是房地产市场中经常出现的现象。 “泡沫”一词指的是资产的实质和持续的错误定价，除非泡沫破裂，否则无法证明其存在。瑞银全球房地产泡沫指数根据这些模式衡量房地产泡沫的风险。

2018年泡沫风险最大的地方在哪里？

在香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹，泡沫风险最大。主要的不平衡也是斯德哥尔摩、巴黎、旧金山、法兰克福和悉尼的地产市场特征。

今年的研究表明，负担能力越来越有限。在世界上大多数城市，购买60平方米的公寓超出了大多数人的预算，即便这些人能赚取高技能服务部门的平均年收入。

价格继续飙升，但在研究的一半城市中，住房市场仍在蓬勃发展，通胀调整后的价格在过去四个季度中至少上涨了5％。不过在另一半的城市房价停滞或下降。

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参考来源：世邦魏理仕、UBS
撰稿人：ADAM CHAN
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英国商业房产投资额超过10年平均水平

2018年11月，英国完成了10项以上的商业房产交易，投资总额达1.72亿英镑。截止至11月末，全年总投资额为64.7亿英镑。有迹象显示，到今年年底，总投资额或达到77.5亿英镑。这一数额与2017年相比增加了10%，同时也超过了近十年来的平均水平。

11月最大笔交易是Orchard Street Investment Management斥资5500万英镑收购的Wardour Street 141号，净初始收益率为4.31%，每平方英尺1631英镑。这套房产最早于20世纪30年代建成，2001年时重建了一次，保留了原外观。房产共有6层楼，有33717平方英尺的空间可供办公和零售。目前该楼办公部分租给了Moving Picture Company，租期10.5年，每平方英尺平均租金73英镑。零售部分则租给了Princi。这栋大楼的原东家是Roebuck Asset Management，于2011年以3000万英镑收购。

有英国私人投资者通过Savills收购了永久产权的Great Marlborough Street 58-59号，这是一栋综合家庭办公楼，报价超过1900万英镑，净初始收益率为3.81%，每平方英尺1454英镑。总面积有13066平方英尺，共8层，可提供办公、餐饮、零售和住宅，5楼和6楼还有额外的大型阳台。目前该楼内有7个租户。WAULT办公区租期2.6年，每平方英尺平均租金59英镑，另外餐饮区和零售区共租赁18.7年。

另一项Savills 11月经手的项目是Hammersmith Road 202号，Aberdeen Standard以1680万英镑出售了它，净初始收益率为4.43%，每平方英尺1139英镑，曾于2017年全面翻新过。该楼可提供14746平方英尺的A级办公空间，外表看上去十分美观。目前这栋楼只租给了Victoria Beckham Ltd，租期9.2年，每年每平方英尺租金53.88英镑。

今年共有7项交易单笔超过2.5亿英镑，年度总交易额达24.7亿英镑，占全年所有交易项目总交易额的38%。Savills预计，到今年年底以前，可能还会有3笔超过2.5亿英镑的交易达成，总额或超8亿英镑。但就目前英国的政治氛围来看，圣诞节前的房产投资情况并不乐观。

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参考来源：英中网
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2019年新西兰房产买卖交易的九个建议

最近两年来，首次购房者占购房者里的比例正在逐渐增长。目前，有大约四分之一的购房者正在购买自己的第一套房产。

对于这些购房者来说，房地产市场属于一个全新的未知领域，一方面是对于未知事物的恐惧，另一方面则是这可能是你目前做过的最大一笔交易。

对于一部分自主升级和投资者而言，2019年同样显得尤为重要，经历了价格波折的2017与2018，房市未来走向何方，也正在牵动着大家的心弦。

无论你是购买房产，还是出售房产，只要提前做好功课，正确的认识市场和自己，都将有助于减少短期的不确定性和长期潜在的风险。

今天，就为大家分享一些针对不同人群的房产交易建议，让你在2019年避开房产买卖中的坑。

自住和首次购房者

1、加强自身在于存钱

这条是最没有技术含量，却是很多人都做不好的一条。

对于买房者来说，你需要拥有足够的存款，还需要证明自己财务状况良好，才能够向银行证明：对于买房，你是认真的。不仅是能够省下首付，在未来你也能够按时偿还房贷。

当然，首次购房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000纽币。

要记住的是，在没有其他房产的情况下。首付准备的越多，意味着你可以选择的房产就越多。换句话说，你在借贷和买房时所处的位置就越好。

2、理清自己的财务状况

在开始看房之前就联系银行（或者贷款中介）并且做好房贷的预批。这样对于自己能够负担什么样的房产才能有一个具体的概念。

在开始看房之前就理清自己的财务状况可以避免出现看了一套很喜欢的房产，最后却发现买不起的情况。

需要注意的是，除了购买家具和搬家可能会产生的额外开支，还需要考虑到律师，新家装修等费用。

一般来说，预留五万纽币用于购买家具和小装修（刷新油漆，升级卫浴，安装煤气等）可以算是绰绰有余了。

3、了解自己的真实需求

很多买房的朋友在选择房产的时候并不能了解自己的真实需求。

在脑海里想一下过去，现在和未来对于房产的需求，并且列出“必须”和“精美加分”清单。

很多自住买家会对于自住房提出投资需求。通常来说，自住和投资是两个概念，一般而言，属于精美加分项的通常有房产的土地面积，房产的停车位数量和花园是否精致。

具体而言，建议在找房期间就与自己的房产中介进行沟通，从而获得其专业的建议，买到负担得起同时又最能满足自己要求的房产。

最后，由于新西兰的房产大部分都不是标准商品，所以对于大部分买家来说，找到“完美的家”几率远低于彩票中大奖，所以要准备好在一些地方做出妥协。

4、无法控制别人的想法

对于首次购房者和自住买家来说，买房一般都属于刚需。所以在买房的过程中会倾注大量的个人情感。要注意的是，无论你是议价还是拍卖，都需要意识到，你无法控制别人的想法，不论是竞争者还是卖家，他么都会为了自己的利益作出努力。

所以大部分的情况下，房哥建议作为购房者，你需要充分与自己的中介沟通，从而为卖家提供最有竞争力的报价。

当然，如果最后你为了买下心仪的房产多付了一些金钱，请不要太往心里去，此时最重要的是享受新房为你带来的满足感。

从更长远的时间维度上来看，多支出的些许金钱都会在未来收回。如果因为只差1000纽币与心仪的房产失之交臂，带来的心碎远超多花了1000纽币锁定心仪房产的幸福。

孤悬海外但风景如画的新西兰吸引了大批国内高净值人群前来投资、移居，尽管“限购”已出台，但仍无法阻挡国内买家的热情。

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投资类购房者

对于房产投资者，几乎每一名投资房产的投资者都有一套自己的投资逻辑。

有专门做土地一级开发的，有专门建联排别墅的，有专门投资Do-Up潜力房产的，也有大地破房流等等不同的投资方式。

虽然投资逻辑不同，但是总体而言，投资者需要注意这两个问题。

5、重视个人财务状况的潜在风险

总体上看来，房产类资产的流动性并不算太好。

对比股票，日常交易才是刚需，最坏的情况也不过是T+1就能离场，而对于房产来说，新西兰人平均持有一套房产的时间是7年多。

目前奥克兰房屋成交（上市到签约）的平均周期仍然处于历史较高水平，即使这样也要5周左右的时间。

即使中介给力，上市当天就有买家签约并且无条件，一般来说房产从签约到正式交割之间仍然有一个月左右的时间。

这也是虽然房产总是周期性上涨，却总有房产投资人破产的主要原因之一。

破产者大部分都忽视了个人财务状况可能会出现的潜在风险。比如说09-10年出现的房贷利率暴涨，手中房产却无法及时变现就让许多资深房产投资人深陷泥潭。

6、购买之前就想好退出路径

每一次房屋交易都是对市场对于该房产的重新定价。

比如说Unitary Plan刚刚面世的时候，让无数曾经无人问津的“偏远土地”变成了香饽饽。

尤其房产估值的变化周期相对其他资产要长很多。如果你不出售房产，最直观的估值变化就是三年更新一次的政府CV估价。

而想要在重新定价中取得一个好价钱，有针对性的考虑房产未来购买者的需求与偏好变得很重要。

然而，想要把握好这一条却很难。

不仅涉及到房产所在城区的人口结构，不同人口类型的购买偏好，还需要考虑到不同人口类型购买力水平等等因素。

自住买家要考虑的第一要素是自己住着舒不舒服，自己喜不喜欢。

而投资房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考虑好未来购买者（接盘侠）的偏好。

房产卖家

7、了解自己出售的房产

在卖房之前，房哥觉得屋主首先要想明白的就是自己的房产值多少钱。

如果你对于自己的房产价值产生错误的预期，预期低了确实能更快售出，却无法最大化自己的获利；预期高于市场价则会导致房产长期无法成交。轻则影响资金流动性，严重情况下甚至会改变人生。

比较简单的方法就是在周边有邻居卖房的时候多看看，让当地比较知名的房产中介做一个免费的估价。

让房产中介估价不仅能够了解其对于当地了解的水平，通常还能看出房产中介性格是否符合自己的预期。

8、了解并选择合适的销售方法

并不是所有房产都适合用拍卖的方式销售，哪怕同样是拍卖房产，也有公司拍卖室拍卖和现场拍卖。

在选择代理出售自己房产的房产中介时就可以与其沟通，让其以专业人士的角度为你分析针对这一套房产，选择何种销售方法能够带来最佳的结果。

除此之外，还需要仔细了解中介对于房产的推广方案，并让中介解释清楚销售的流程与各项开支的金额。

目前新西兰各个房产公司的收费很不一样，不同的销售方式也有自己独特的优点，针对不同的房产，侧重的市场宣传方向也不一样。

在这里，没有最好的销售方法，只有最适合自己房产的。

9、把与买家沟通交给中介

要记住，卖房找中介就是为了让中介代劳找买家和卖房的。

你所指定的房产中介是房产的专业人士。虽然出售的可能是你已经居住多年的房产，但是在房产专业上，其拥有更高的专业度。

尽量不要直接与买家沟通，因为对于自己待售房屋的依恋很容易影响到你理性思考的那部分大脑。

要知道，中介能够通过该房产交易赚多少钱，完全取决于房屋成交的价格，成交价越高，他能拿到的销售提成就越高。

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来源：新西兰天维投资
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“伦敦之巅”不会“凉凉”，金丝雀码头2.0启动

12月15日，多家英国媒体报道了位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的绿地英国“伦敦之巅”项目的最新进展。

绿地可能修改“伦敦之巅”项目方案的消息在市场上流传甚广。英伦投资客第一时间和绿地英国公司取得联系后拿到官方的第一手回复，即绿地确实在重新全面评估伦敦之巅项目，可能会修改方案，但也可能保留，目前还没有做出最终决定。

根据原方案，伦敦之巅预计造价达8亿英镑，高241米，总共67层，建成后将成为英国乃至西欧最高的住宅建筑。然而原方案中最具争议的部分，在于伦敦之巅的设计，由于其并非四四方方的筒子楼，三叶草形状的设计对工程要求非常之高。

另一方面，绿地也在回复中提到了伦敦住宅市场正在发生变化。

的确，在绿地取得项目规划的2016年，英国公投决定脱欧，而后两年，伦敦住宅市场有所冷却。由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大，金丝雀码头确实在当前受到不少质疑。

不过同时，金丝雀码头2.0也开启了紧锣密鼓的招商，并在近期频频传出大公司入驻的捷报，未来人口导入有望的情况下，金丝雀码头的投资价值也到了重新评估的时候。

“备受争议”的金丝雀码头，还值得投资吗？

脱欧造成银行撤离了吗？

2016年英国脱欧公投后，金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上，过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。

当前距离英国正式脱欧（2019年3月29日）只剩下100多天，英国已经和欧盟达成了脱欧协议草案，目前脱欧只剩议会投票这一不确定性，现在回过头看这个问题，已经可以找到更接近真实情况的答案。

以位于金丝雀码头的大投行为例：最新调查显示摩根大通最多只会撤离700名员工；巴克莱的大部分业务仍将留在伦敦金丝雀码头，但会搬迁50名员工去德国法兰克福；瑞士信贷（Credit Suisse）预计撤离50名伦敦员工到其马德里办公室。

根据路透社在今年9月份开展的最新调查，相比之前信誓旦旦的威胁，目前只有630个金融岗位真正离开了伦敦。

另外金丝雀码头这边，也在引进一些科技企业和政府机构，包括美国金融科技公司Motive Partners、英国药品和医疗产品监管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律师事务所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多样性，另一方面可以降低对金融的依赖。

Crossrail通车延期，未来金丝雀人口是流入还是流出？

经停金丝雀码头的伊丽莎白线（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通车。

参考Jubliee地铁线延伸工程对金丝雀码头房价的拉动，伊丽莎白线通车后，从金丝雀码头出发，6分钟就能到达老金融城Liverpool Street，13分钟就能到达邦德街。而通勤时间的降低和换乘能力的提升能直接推高房价。

Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离，那人口会因此流出还是流入？

金丝雀码头所在的Tower Hamelts做了一些调查统计，数据显示，由于大公司不断入驻，Tower Hamelts常住居民人口在过去三年（2014-2017）增加了2.5万人，预计未来10年（2018-2028）常住人口将增长6万左右。

大伦敦市政府预测的数据则显示，同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位，Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。

金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗？

金丝雀码头二期——伍德码头（Wood Wharf）目前在紧锣密鼓的施工中，最早一期将于2019-2020年完工，整体将于2023年全部落成。

伍德码头完工后，金丝雀码头将规划200万平方英尺的商业办公空间，增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。

除此之外，为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头还规划了一部分中小学，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，随着金丝雀码头2.0日渐成型，Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge，用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。

回到供应是否过剩这个问题，短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集，数据显示，金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设，占Tower Hamlets整体供给的52%。长期来看，金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。

不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成，Crossrail也是2020年才通车，短期内的供需错配仍然存在，至少2019还会是比较难得的买方市场。

总的来说，如果决定投资的话，有几个点大家可以把握，比如这几个项目里，有些是商业用地转住宅用地而来，因此其产权是250年而非英国常见的999年。

其次项目的位置也非常重要，是否处于金丝雀码头核心区，是否靠着地铁或Crossrail，是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。

对于金丝雀码头的投资价值，一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑，毕竟二期造的如火如荼，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。当然如果真的决定投资的话，还是需要慎重考虑。

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如何投资飞速发展的越南房市？ – 居外说

飞速发展的当地经济，与中美贸易战带来的机遇，现在是不是投资越南的最好机会呢？

说到今年最受关注的新闻话题，贸易战肯定算是一个了。中美两国之间贸易冲突的不断升级，不但给股票外汇等市场带来了巨大波动，也在一定程度上改变了世界贸易格局。受到中美贸易争端冲击的不仅仅是中国，支撑起上游产业链的诸多亚洲发展中国家其实都受到了影响。日经最新发布数据显示，马来西亚、泰国与台湾地区10月份PMI都跌破50大关，进入收缩区间，韩国与印尼PMI也出现下滑。但是全球需要的商品总量不会短时间内减少，那么谁将弥补这个缺口，并借此迎来新的发展机遇呢？经济学人跟日经评论不约而同地指向了同一个地方-越南。