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中加经贸投资是否受阻于孟晚舟案？居外网CEO接受BBC采访

华为高管孟晚舟去年12月因其公司涉嫌违反美国对伊朗制裁在加拿大被捕后，中加关系被认为进入寒冬。可现实究竟如何呢？BBC中文整理多组数据与时间表，带你看中加关系近期的跌宕起伏。

中加贸易

加拿大统计局的数据显示，2019年1月中加贸易有所增长，2月则有所回落。

虽然北京与渥太华的关系趋于紧张，但实际上，今年2月的中加商品进出口贸易量比起去年同期，分别增长了17.8%与8.7%。

值得留意的是，在2019年1月加拿大对华大豆出口量大幅减少25%，据加拿大统计局的分析，这主要是由于中美贸易摩擦。中国在2018年转从加拿大进口大豆，但其后与美国达成大宗购买协议，重新从美国进口大豆，导致中加大豆贸易量下降。

也有分析人士认为，由于存在政策延迟效应与规避风险的抢先出口效应，中加关系的温度可能要在数月后才会透过贸易数据反映出来。

油菜籽风波

加拿大是世界上第一大油菜籽出口国，而中国是世界上最大的油菜籽进口国，也是加拿大油菜产品的最大市场。

原本各取所需的油菜产品贸易在3月遭遇了大震荡。

中国以检验出“危险性有害生物”为由，撤销加拿大第一大谷物加工商理查森国际（Richardson International）的对华出口油菜籽资格，随后也将另一加国出口商维特拉公司（Viterra Inc.）加入禁令名单。4月初，中国对第三家加拿大油菜籽出口商提出品质不佳的质疑，但并未撤销其出口资格。

加拿大油菜协会的数据显示，2018年加拿大47%的出口油菜籽卖到了中国。

去年，加拿大对华油菜产品出口量总值44亿加元，其中包括油菜籽、菜籽油及其他油菜食品。加拿大油菜协会表示，目前没有来自中国的油菜籽新订单，其他产品则未受到影响。

油菜禁令打击的不仅是经济利益，对加拿大来说，油菜具有特殊的意义，跟奥运冰球队、枫糖一样，是加拿大引以为傲的产品。

早年的传统菜籽油并不适合人类食用，直到1970年代，加拿大种植者培育出如今人类食用的油菜。事实上，油菜的英文单词”Canola”即是Can（Canadian，加拿大），o（oil，油），l（low，低）与a（acid，酸）的组合词。

加拿大《国家邮报》写道，油菜代表了加拿大先进的农业科技水平，禁令是“中国刺向加拿大的穿心匕首”。

中国游客

在孟晚舟事件后，有传中国的国企、学校、大型私企等暂缓赴加交流，加拿大也暂停在华宣传旅游，但中国赴加旅游的大势似未被影响。

根据加拿大统计局数据，在2019年1月，赴加拿大的中国旅客人数为74000人，比起去年同期增加接近两成，比起2018年12月上升8.7%，幅度高于海外（除美国外）旅客增长比例4.3%。中国仍是仅次于美国的赴加旅客来源最大国。

房地产交易

近年来，中国购房者在加拿大房地产市场扮演举足轻重的角色。根据中文海外房产网站居外网的数据，中国买家对加国房产的兴趣在2015年登上高峰，当年成交量的升幅高达76%。

居外网的CEO罗雪欣近期接受采访时说，孟晚舟事件所引发的中加关系紧张，目前对来自中国的购房及投资热在加拿大并未造成“可感知的影响”。

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居外网预期，在2019年，中国人购买加国房产的热情将持续，成交量会上升10%左右。加拿大仍是中国人海外置业的热门目的地。

罗雪欣说，鉴于加拿大在近年出台了针对海外购房者的税收政策，以及温哥华与多伦多的高房价，中国购房者开始放眼加拿大其他城市的房产。延伸阅读：【中国买家依旧看好加拿大房地产：只是换了地方】

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“加拿大鹅”

孟晚舟在加拿大被捕后，中国互联网一度出现封杀加拿大羽绒外套品牌“加拿大鹅”（Canada Goose）的呼声。该品牌的股价一度下挫40%，并延后了在华首家门店的开张。

不过，在孟晚舟事件后数周，加拿大鹅在北京三里屯的门店正式开业。根据媒体报道，开业当天店铺十分低调，没有筹备庆典或促销活动，但仍然吸引了大量客流量，顾客在门外排起了长龙，要等待半小时才能入店。

公司财报显示，加拿大鹅在2018年第四季度的全球销售量激增了50%。

“我们把政治留给政客们。”加拿大鹅的CEO 瑞斯（Dani Reiss）早前接受彭博社采访时说，该品牌的中国商业计划正在稳步推进。加拿大鹅的外套冬衣一般要价1400美元左右。

“新闻头条众说纷纭，但从结果上来说，我们在中国和其他地区的业务都有长足发展。” 瑞斯还特别指出，加拿大鹅与阿里巴巴天猫网店的合作尤其成功。

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来源：BBC
责编：Zoe Chan

居外说第12期：仍未加税的美国房市，投资洼地在哪里？

近几年，澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、新加坡、英国等国家和地区先后出台各种政策，通过加税、限购、限贷等手段限制外国投资者在当地购房，目的就是要给当地的房价降温。虽然这些限制对抑制房市泡沫与维护市场稳定有着重要的意义，不过对于广大投资者来说，在选择投资目的地的时候，自然也就面临了一些难题。不过，同样是全球最热门的投资目的地之一 —— 美国，目前并没有对海外投资者做出任何限制。

居外说第11期回顾：度假看樱花不如日本安个家

眼看春季将至，日本的樱花、拉面、以及代购又将占据你的朋友圈。你是不是也对日本的文化和生活有着憧憬呢？

2018年12月，日本的GDP增幅预计为1.2%，过去的十年平均增幅为1.1%。但是过去十年间，日本人口减少了100多万，这意味着人均GDP其实是增加了。达到这样的成绩其实不容易，一方面积极开展经济转型，最大限度的用自动化提高生产效率，另一方面日本央行则坚持推行了整整20年的货币宽松化政策，在2016年更是将维持了十几年的零利率进一步降低为负利率。但是想要长期保持甚至超过目前的经济增速，不断减少的劳动人口是一个最大的挑战。日本厚生劳动省的研究表示，如果再不积极改变人口政策，日本的就业人口将在未来20年内缩水22%，从目前的6530万人减少至5250万。

面对这样严峻的劳动力问题，这些年日本其实一直在默默地、缓慢地、放宽着移民政策，去年10月，在日的外籍就业人员同比增长14%，达到创纪录的146万人。在去年年底，日本的移民政策产生了重大变革，日本政府一改对移民的保守态度，通过了移民控制法修正案，新增两个签证种类，其中一种签证旨在未来5年内吸引将近35万人填补包括建筑业、农业、护理等14个劳动力稀缺领域的空缺，另一类签证则帮助企业家、白领等高度人才可以在1-3年内获得长期签证。这项修正案将在今年4月生效。

这样的消息不单单对打算赴日工作，长期旅居的人来说是好消息，对喜欢日本房产的投资者来说，人口，特别是就业人口的快速增加也是刺激某些特定房产需求的利好。东京的地价与公寓价格已经连续多年上涨。由于选择更多，价格更低，截止去年12月，大东京地区二手房房价连续72个月实现同比增长，每平方米售价约3.2万元人民币。

在日本中心城市地价房价不断上涨、人口政策迎来重大突破的大背景下，加上2020东京奥运会对当地旅游业和消费业的提振，现在投资日本房产是不是一个明智的选择呢？安倍经济又会如何影响日本房市的走势呢？

在第十一期居外说当中，我们请来了日本世纪21集团兼Sunshine株式会社首席投资专家：郭振先生，为您解答关于日本生活与投资的方方面面。

3月7日的《居外说》直播，我们不见不散。

全球顶级富豪都在投资什么？

得益于快速增长的富豪数量及其庞大财富，家族办公室近年来在顶级富豪中颇为流行。中国比较具有代表性的包括马云和蔡崇信的蓝池资本、王健林家族的普思资本、何享健家族的盈峰投资等。观察“财神爷”们买什么，可以帮我们一窥未来的投资潮流。

家族办公室的历史跟镀金时代的老钱一样悠久，其起源最早可以追溯到19世纪帮助J.P. 摩根和约翰·D·洛克菲勒等美国强盗大亨管理财富的机构。有几百家家族办公室已经运作了至少三代，但大多数家族办公室的历史都不长。去年9月，瑞银和康普顿财富公司（Campden Wealth）发布了《2018年全球家族办公室调查报告》（Global Family Office Report 2018）。参与调查的311个家族办公室中，超过三分之二成立于2000年之后，半数以上服务的是掌握财富的第一代。

放眼全球，越来越多富豪愿意把资金从最初的家族企业中释放出来投资到其他地方，使得家族办公室的购买力大增

如今，在富豪数量及其财富不断攀升的助推下，家族办公室正在蓬勃发展。它们的工作包括管理家族财富和资产，经常还会提供其他服务，像是处理支付账单这样的乏味琐事，以及制定继承计划这类棘手的大事等等。最大的一些家族办公室已成为交易大户，在重大交易上能够与全球性银行和私募股权公司展开竞争。

但顾名思义，家族办公室的私人性质意味着我们对它们所知甚少。家族办公室很难被准确定义。有投资公司为了好听给自己强行贴上这一标签，反倒是一些更富进取心的大型家族办公室抗拒这个沉闷的名号。每一代富豪关心的事情也很不同。借用一句流行的话说：“见过一个家族办公室，就找不到第二个重样的。”

亚洲富豪的崛起尤为引人注目。2017年，仅在中国每周就有两位新的亿万富翁诞生。过去，富有的亚洲人更愿意将资金留在他们创建的企业中，再投资以建立企业集团。而新一代富豪的很多财富来自科技和服务领域，他们更愿意变现、交易资产，并将部分财富转移到家族办公室进行投资。过去十年中，总部位于亚洲的家族办公室数量从大约50个增加到500至1000个之间。

作为超级富豪的财务管家，不同家族办公室的设立出发点和风险偏好差异颇大。对于一些家族办公室来说，保住财富比增长财富更重要，但很多家族办公室也不惧冲在金融最前沿。例如，普利兹克和比尔·盖茨的家族办公室据称热衷于购买担保贷款凭证里风险最高的“股权”级产品。一些家族办公室还在积极进入大麻、电竞和加密投资等多个领域。此外，家族办公室可以灵活进行有争议的投资，因为在许多情况下，家族办公室既不对外部投资者也不对监管机构负责。

随着家族办公室开始对购买大量股权或收购整个公司产生兴趣，拥有大量资金的开明投资者已经帮助改变了企业收购领域。私募股权在家族办公室投资组合中的份额稳步上升，目前平均占比超过五分之一，仅次于股票。根据调研公司PitchBook的数据，2016年完成的交易为1000亿美元，是2011年投资额的四倍。有研究称，家族办公室对私募股权的投资配置——包括直接投资和通过基金的投资——在2017年至2019年间可能会增加四分之三。相比之下，对冲基金方面的投资一直在下降，现在仅占家族办公室投资组合的6%。

家族财富目前在华尔街影响力巨大，一些在并购领域呼风唤雨的人正围绕它发展业务。例如，高盛前合伙人拜伦·特罗特（Byron Trott通过自己的公司BDT Capital Partners为家族办公室带来利润丰厚的交易，并就投资和合作投资提供建议。他参与了JAB以190亿美元收购Dr Pepper Snapple的交易，据说与普利兹克家族和沃尔玛背后的沃尔顿家族（Waltons）也关系密切。有传闻称他正在筹建一个规模高达90亿美元的新基金，为家族财富寻找投资渠道。

家族办公室的重要性不断增强，也更加容易吸引到最顶尖的金融人才。

延伸阅读：【居外网携手亚洲家族办公室协会（AFO）开启合作新里程】

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英国伦敦1区的贝尔格维亚（Belgravia），一直以来都是富人和世界名人的定居首选地，很多著名政治家和国际高淨值富豪家庭也在此居住。现在在该地区有一处4层楼的物业Lygon Place 1号正在出售，经过重新装修之后呈现全新面貌，品质非凡。

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来源：经济学人
责编：Zoe Chan

2019年澳洲房市预测，是有序的调整？还是断崖式下跌？

经济学有这么一个说法：市场生命周期规律往往呈现抛物线式的发展，各种因素相互制约和平衡，推动市场经历着一个又一个相似的波峰和波谷。

房地产市场也是如此，专家曾描述一个房产周期大约是7年。

而实际上，从2000年以来，澳洲的房地产市场已经过了好几个周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均价下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均价下跌7.4%），都是变化的大周期阶段。

2018年澳洲的住房市场，面临各种各样的麻烦：监管机构“反应过度”，皇家委员会的调查，银行信贷紧缩，市场需求疲软，上市房源过多等等。

这听起来有点可怕。真的是这样么？

任何市场都不是单一的，房产市场也是如此，从数据上看，澳洲不同区域的情况差异很大，悉尼和墨尔本的情况与珀斯，阿德莱德，布里斯班或霍巴特的情况也大不相同。

2011年至2017年间，悉尼的房价上涨了约75％，而墨尔本的房价上涨了55％，相比之下，珀斯房价下跌了2％。

一些分析师认为，过去几年房价高速增长，是投机、债务推动的房价泡沫表现。

就业和人口增长强劲，而住房存量相对不足，不少城市落后的交通基础设施，也让人们寻求靠近城市中心的住房以减少通勤时间，同时有吸引力的租金收益率，也进一步支撑了增长需求。

那么，近期价格下跌原因是什么呢？

住房投资者需求减少，是一个重要驱动因素，随着众多大型公寓楼的完工，供应大量增加，进一步使得供需不平衡加剧。

还有一个被反复提及的重要原因，则是监管机构为冷却增长而采取的蓄意策略。

更严格贷款规则，极大地抑制了银行迅速批准贷款的能力，也使得潜在购买者更难以获得批准，或减少获批借款金额。

通过在2017年对仅利息贷款实施30％的限制（在寻求最大化负杠杆税收优惠的房产投资者中，这种贷款无疑很受欢迎）。

APRA认为，历史将表明这些策略经过深思熟虑，有效抑制了更高风险的抵押贷款比例，同时，平衡了传统抵押贷款和家庭收入增长比例。

另外，与住宅房产相关的潜在税收变化的不确定性，也使投资者放慢了脚步，在今年联邦选举结果出来之前，市场需求持续放缓，也不足为奇。

财政部长Josh Frydenberg近期表示，政府希望信贷继续以公平的条件流向所有消费者。

2019年房地产市场预测

根据Domain House Price报告，对比网站Canstar对近2100人进行的一项调查发现，尽管全国房价中位数去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在预期房价上涨。

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer认为，部分市场价格可能经历进一步下跌，而这是有序调整而不是泡沫破灭，到目前为止，监管机构和银行的管理状况相当不错，房地产市场仍基本健全，现阶段的调整无需过于惶恐。

Brian Hartzer表示，在经历了六年强劲增长到2017年之后，房价周期将会放缓，这对于经济来说是正常、健康的。

前几年价格上涨，对于新入市购房者来说，可负担性需要进一步改善，较低价格意味着住房市场对于有住房需求的人有更多选择空间。

住房是一项长期投资，即使现今市场行情不好，对于几年前已经投资的人来说，也不会有太大影响。

他认为，尽管未来存在诸多不确定因素，但经济仍保持稳健，GDP增长率为2-3％，人口增长合理，银行资产负债表强劲。

KPMG澳洲经济学团队最新建模分析

毕马威经济学团队在最新的建模分析中，增加了最新数据（截止到2018年底），并充分考虑了未来几年可能产生重大影响的变量。

房屋价格与住宅存量、人口和住宅房产投资者贷款相关的变量之间存在长期关系。

也就是说，随着时间的推移，房价往往会回归到长期关系所倾向的均衡，但短期内的震荡会冲销或加强这种向长期均衡回归的趋势。

他们预计，悉尼和墨尔本的房价在本财政年度将会继续下跌并触底，并会在下来两年内，经历停滞和再次上涨。

NAB首席经济学家艾伦奥斯特先生则表示：“不少消费者并不打算购买或出售，但是超过两成打算要翻新。我们预计墨尔本和悉尼的房价分别下跌7％和5.6％，房价将出现15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服务集团执行官Steve Mickenbecker认为，进一步下跌更为可能，特别是在悉尼和墨尔本。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预计，悉尼墨尔本的房价将再下跌15％。瑞士信贷预测悉尼和CoreLogic的研究负责人Tim Lawless则将其预测调整为悉尼和墨尔本的18％至20％的下降。

住房信贷增长已从2015年的约7.5％下降至2018年的4.9％左右。

关于皇家委员会的审查让银行害怕放贷的看法，Brian Hartzer认为，事实并非如此，即使在经济低迷时期，Westpac有足够的资金来确保继续满足消费者、小企业和商业企业的借贷需求。

而银行与监管机构更紧密的合作，对客户信息审查更为严苛，增加评估费用类别数量，的确减少了客户可以借入的平均金额，同时在短期内增加了借贷者获得贷款的时间和成本，但银行也表示随着磨合期过去，下来会更加顺畅。

不过对于小企业来说，的确产生了很大冲击，更复杂的现金流和费用使得更难以满足这些企业的要求，银行也表示已向监管机构和政府提出此问题，并正在努力寻找解决方案。

尽管存在挑战，但市场需求远未被扼杀，竞争还是会激烈。

“对于想要购房的人来说，与其过多担心价格下跌，更明智的做法是确保自己财务规划和预算正确，并且争取获得贷款审批。”

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来源：sydneytoday
排版：KYRA WANG

新西兰商业地产投资者信心指数触及两年高点

Colliers International 2018年12月季度最新投资者信心调查结果显示，新西兰的商业地产投资者信心指数触及两年高点。

Colliers表示，这是两年来的最高点，净信心比例同比去年上升7％。

净信心比例为乐观企业比例减去悲观企业比例。此次1600多名受访者中有26％的信心指数是积极的。

新西兰拥有全球排名领先的营商环境，在政府出台系列房产调控政策后，各地商业地产投资信心继续保持乐观。

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与此同时，全国12个地区中有10个地区受到显着或强烈的积极影响。

陶朗加、皇后镇、惠灵顿、奥克兰、尼尔森和汉密尔顿的投资者对房市充满信心。

基督城和旺格雷这两个地区的信心指数较低，分别为净负1％，净负7％。

Tauranga / Mount Manganui信心指数为57％，为最高水平。皇后镇跌至46％，结束了连续15个季度近四年商业地产投资最有信心排位。

有投资者表示，政府政策是对投资命运影响最大的因素之一。

整体而言，对零售业的信心指数也有所提升，净信心比例上升至4％，而主要地区的工业物业信心也普遍上升，净信心为46％。

惠灵顿的投资者信心上升至净值41％，零售业信心也有所提升。

Colliers表示，优质办公空间将在未来几年内每年增加3％的租金。

此外，虽说工业用地短缺限制了当地可开发项目工程，但包括Transmission Gully这样的道路基础设施建设等项目将带来新的发展机遇。

投资者对基督城的信心已经回到接近正值的领域，净负1％，好于一年前的净负10％。预测今年基督城的租金大致保持不变，某些地方的租金可能略微偏弱。

当地买家、北岛及海外买家仍然是基督城较稳定的地产投资者。

来源：天维网

日本为奥运会拼了！东京奥运政府投资超预算1倍狠砸1.35万亿

转眼间2019年都已经快到二月了，距离2020年算是又进了一步。

作为每四年之约的奥运会，明年将在日本东京如期举行。而为了将这一体坛盛事举办好，这次的日本也真是打算拼了。

据日本《朝日新闻社》报道，为了办好此次的2020奥运会和残奥会，作为东道主的日本预计总共将投入1.35万亿日元（人民币约828亿），其中中央政府原计划拨款1500亿日元，其余资金由东京当地都政府支持。（大部分为土地划拨带来的资金折算）

而在中央政府支持的1500亿日元中（约92亿人民币），有1200亿日元是用来修建体育场馆用的，另外的300亿日元则是为残奥会做准备之用。

不断超支的预算，将有很大一部分作为场馆和配套设施，一旦完工，将大力提升东京的整体运动场馆设施的数量和质量。2020东京奥运会场馆外景。

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而临近2020关口之际，日本中央政府又将预算增至新高，达到2880亿日元（约176亿人民币），而新增加的138亿预算则主要有两个用途。

其一1010亿日元主要用于增加对日本运动员有利的项目的投资，比如同一类赛事，增加多个项目，增加多个金牌。

而在所有的体育赛事中，日本近些年的优异项目主要集中在游泳、体操、马拉松等等。而近年来乒乓球也在日本火了起来，尽管很难得到金牌，但这并不影响日本民众对乒乓球的热爱。

不少日本网友曾表示：“相比较于其他金牌，乒乓球的金牌是最想拿的，这比其他任何金牌都有价值。”

其二，剩下的214亿日元，主要是用于增加对安保的投入，以防恐袭。

据了解，历届的奥运会超支都是难免会遇到的，而最终的数字往往大的惊人。

说起贵，俄罗斯的索契冬奥会以500亿美元的成本，居近些年各大赛事之首。

而北京的2008年夏季奥运会以420亿美元的成本位居夏季奥运会之首，其次紧跟的是2012年伦敦奥运会84亿英镑和2004年雅典奥运会70亿欧元。

2020年东京奥运会和残奥会吉祥物名称，分别是Miraitowa和Someity。奥运会吉祥物名为“Miraitowa”（未来永远）；残奥会吉祥物名为“Someity”，由“樱花”和英文so mighty（非常强有力）两个单词组合而成。

据文章评论员表示：“历次的奥运会，虽然投入很大，但收入也明显不少，除了观看比赛的门票收入外，由奥运带动的旅游收入，包括之后一系列由奥运带来的经济增长都能很大程度上，补上以往的投入。”

据悉日本截止目前，只举办过一次奥运会，是1964年在日本东京举办的第18届夏季奥林匹克运动会，而此后日本的经济增长一直保持强势，直至上世纪90年代的中期，因与美国的贸易摩擦失败，日本进入了“失去的二十年”，经济一度衰落。

而此次的奥运会，是否能够再次将日本带入腾飞之路呢？是否能够夺得乒乓球金牌呢？我们拭目以待。

来源:英国英鸟

随着2020奥运的邻近，投资东京房产、甚至快速移居日本的热潮已兴起！2019年2月23日，居外网将于日本房产专家在上海举办线下活动，欢迎感兴趣的网友前来咨询。

居外海外置业目的地排行榜刷屏，为什么是泰国？

在平淡无奇的东南亚房地产市场上，泰国一直是亮点。根据朋友圈刷屏的居外网独家询盘数据，泰国排名连续第三年上升，2016年第6，2017年第3，2018年高居第1。.

泰国住宅物业近年来经历了大幅增长，其中大部分是来自中国，日本和新加坡的买家。蓬勃发展的酒店业也从外国和本地投资者那里筹集资金，为许多新酒店和度假村的建设提供资金。

在过去的三年里，中国大陆已经在泰国向公寓投入了约100亿美元，这有助于推动曼谷等主要城市的年度价格上涨20％。日本投资者已花费80亿美元，新加坡买家花费20亿美元。

在北京和华盛顿仍陷入贸易纠纷的时候，富裕的大陆居民认为泰国房地产是一个安全的避风港。曼谷的租金收益率约5％~8%（据Thailand City Real Estate数据）——远比存在低于2％的国内储蓄账户中更具吸引力。尤其考虑到泰铢的涨势，在过去90天里。主要货币中，人民币仅较泰铢有所下跌，跌幅1.8%。法律专家预计泰国今年将在中国买家中更受欢迎，因为随着中美贸易纠纷悬而未决，监管和其他风险的上升将降低中国买家对美国房地产的兴趣。

据彭博报道，分析师估计泰国每五个公寓中就有一个出售给中国买家。随着中国大陆经济增长可预期的趋缓，投资机会，更多人可能会被吸引到旅游手册中被称为“微笑之地”的国家。

泰国的基准利率为1.75％（中国大陆一年期存款基准利率为1.5%），通货膨胀率为0.4％左右，开发商能够以合理的成本获得建设贷款。结果是他们源源不断的在地产市场上推出项目。泰国央行1月10日表示担忧全球经济衰退期间的公寓过度建设可能对泰国经济产生不利影响。中央银行收紧了抵押贷款政策以抑制投机行为，如果形势恶化，政府可能会采取进一步措施抑制过度建设。

此外，银行代表担心已经在泰国存入存款的外国买家可能会裹足不前并退出，导致大量房产空置。然而，随着中国中产阶级继续增长和积累财富，人们的购买量应保持稳定。虽然开发商可能会放缓新的建筑项目——但中国购房者的需求，特别是高端需求 ——依然保持强劲。

与此同时，占泰国经济近五分之一的旅游业保持强劲势头。泰国旅游局预计，2019年将有4000万国际游客涌入该国。预计2月5日将有相当数量的游客来泰国庆祝中国新年。

泰国政府最近宣布将其落地签免费政策延长至4月30日，以吸引包括来自中国的游客。去年夏天，47名中国游客在普吉岛遭遇船难后，该国的旅游入境人数下降了约20％，但仅凭落地签免费预计将使旅游业增加30％。

尽管泰国房市整体被看好，但香港私人投资公司Chartwell Capital Limited 的创办人陈惠仁在彭博上撰文认为泰国蓬勃发展的房地产市场今年有降温风险，因为在全球经济不景气的情况下，大规模的建设可能会导致公寓供过于求。他同时指出虽然泰国的住宅房地产市场可能会略微降温，但几乎不可能出现下滑。旅游业蓬勃发展和中国资本避险需求的结合应该意味着泰国市场将给2019年沉闷的全球经济预测带来一笔亮色。

在接受《曼谷邮报》采访时，居外网CEO罗雪欣（Carrie Law）表示，我们从未看到中国买家对泰国房产的询盘会如此之高。她估计去年有15,000套新公寓出售给中国和香港买家，销售额达23亿美元。这反映了本地房产开发商提供了优质的住宅项目，集生活方式与投资前景与一身。当然，一些外部因素，如北京的资本管制政策和中国国内缺乏合适的投资机会，导致了中国买家纷纷到泰国寻求投资机遇。

她补充说，泰国目前正在进行的基础设施建设，让中国买家对泰国长期经济潜力充满信心，有助于坚定他们的投资决心！

来源：彭博、曼谷邮报、亚洲时报

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2019，我在蒙城帮你安家创业 | 居外专栏

这会儿正坐在COTE-DE-NEIGES 街边的一家TIM HORTONS赶稿，早上9点送完孩子，找到这家咖啡店点上一杯热咖啡，一边码字，一边等着11点的参观预约，准备带一个客人去蒙特利尔大学边一个独立别墅参观。

坐在这里真是感慨万分，就在13年前，我还在窗户外对面街角的大楼里上班。那是2005年初，我刚完成3年律师助理专业学习，找到了这家犹太兄弟办的移民律师事务所上班，从刚开始只能听，说得很慢，到后来老板频频加活，不得不列个长表和老板打打嘴仗，要求他加人……那些事就象昨天刚发生的。干了两年，拿着政府补贴生孩子，休了一个长长的产假，老公小店换大店，就走上了和很多当年移民一样的开店之路。中间多次想着重新回去上班，可是因为孩子，工作时间，及法语的问题，倒底没有再回去。上班之路就一下10年耽误下来。总不时拷问自己，当年花那么多时间学习后悔么（中间还花3年时间在MCGILL大学完成了一个管理专业的硕士级证书）？

今天再回头看看开，真没什么后悔的，即使没有上班，我也用我所学的法律知识和房东签上公平的租约，有理有据地和房东讨论他该不该涨价，该不该来修水管，在房东威胁我要上庭告我时，我不着急地告诉他，“理在我这儿，您尽管去！” 还有，读懂每一份的生意及房子买卖合同，和律师要求删减或增加相应的条款保护自己的利益，在每一次签字之前清楚自己的责任和义务……这些都得益于当年当律师或公证师的老师们一字一句的法律条款详细解释。从2017年开始了地产执照学习后，这些优势就更明显了。作为地产经纪，房子成交是结果，过程其实更重要，因为这其中包含很多关于法律有关的操作程序，一个不慎，可能买卖合同取消，或者为买家或卖家带来法律纠纷，将本来一个美好的安家计划变成了一个可能持续多年的恶梦。所以我们花了大量时间来学习魁北克的合同法，商法，公司法，魁北克地产有关法规政策，具体操作细则，及每一份需要填写的交易表格中每一条每一款的意思。和我们没关的，我们也要知道怎样去找答案，比如找谁办新的土地证，证书有些概念是什么意思（解释有关的产权文件是公证师的事，但我们也得懂一点），如何向市政咨询及申请改变相关土地用法更改，找谁办贷款，找谁验房，房子有问题找哪些专家进一步查验，谁可以维修，到哪儿买家俱，找谁帮忙搬家，有谁可以做室内设计，手艺好的装修师傅上哪儿找……由于那三年的法律学习，了解了这个社会基本的运行准则，做起地产经纪也变得更有底气了。

还有那三年的管理专业学习，学了加拿大的会计，税法等十几门课，后来虽然没有象大多数同学那样去考会计证书，但在过年10年的生意运营中，我和税务局，会计师，银行打交道，自己为员工发工资，交保险，每三个月报GST,QST消费税，到年底还要给政府报财务报表，损益表，员工工资报税表……也算是学尽其用了。在做了整整10年杂货后，2015年我们卖掉所有的杂货店后，一年多时间的商业考察及找寻，我们找到了市中心的一个62个房间星级宾馆，现在由老公和他的合伙人正在努力地经营着……课本上的知识和生意中的实践相结合，我可以自信地说，想买生意或者大型物业的朋友，我也可以为你们出谋划策了。

2018年最后的一天，我去看望了两个去年跟着我买房的客人。一位客人是在LACHINE，排名第一的私立中学Collège Sainte-Anne附近以31.5万元买到一套3间卧室的公寓房，刚上市第二天就去看了，马上下OFFER，5天时间买下。现在是父母住着。他高兴地告诉我，楼边马上就建大超市SUPER C，老人家住着很高兴，走路5分钟就有超市ICA，和其他商店，走个十几分钟就是著名的圣劳伦斯河边公园，风景优美。他们不用每周末带着父母到处买菜散心，只要高高兴兴地带着孩子去过周末就行了。女儿就在SAINT-ANNE中学读书，万一有事他们来不及接，还可以直接到外公外婆家作功课。总之，这房他买的十分满意。

另一个客人在LASALLE区以36万元买下了一个联排别墅，全家人已经高兴地搬进去，新年在新家请朋友聚会了。见我到了，他们挺高兴，告诉我同一条街一模一样的两套别墅挂出来卖，价格比他们的高出很多，我拿出手机一查，可不是么，一个挂着49.9万元，一个挂着48.9万元，户型一模一样，装修稍稍好点。我说：“别乐啊，这价定得太高，他不好卖的。不过另一方面确实说明你们的房子涨价了，也就4个月的功夫，涨个2万元是没问题。”当家的是个实在人，嘿嘿笑着说，“我们买了就打算好好住着，没想着卖，这涨价和我们没关系。”我连说：“可别这么想问题啊，不是卖了房子才挣钱，房子涨价，你就是不卖，过两年重新评估做贷款，你就可以多拿出好几万元来了，到时想想做点什么投资都可以啊。”他这才恍然大悟，“嗯，到时再请教你。”我笑了，“行，到时带你再买房投资或买个生意都行。”

这两天看到朋友圈一个老友发了网红复旦大学教授陈果的一个短视频，在视频中，她说：人生一世做好两件就行了，一件是自己好好地活着，另一件就是帮助更多人好好的活着。说得真简单，但确实是直指人心。2019年开端，我就把它做为我的座右铭吧，希望能通过自己这些年的经历，帮助更多需要的人找到温暖的家，挣钱的生意。你们满意，生活得更美好，是我最大的快乐。

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责编：Adam Chen

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怎样做好房子的售前准备？ | 居外专栏

大家都知道，现代都市人生活繁忙、工作压力大，大多数买家都不愿承担房屋的改进和修理工作(个别投资或装修行业人员例外)。因此，当您准备出售房屋时，一定要先将您的房屋当做一个产品来经营，一个商品来包装。尽可能地让它成为 “100%的合格产品” 和华丽实用并广为人知的 “商品”。那么，如何才能做到把房屋当做 “产品来经营，商品来包装” 呢？

准确了解 “产品” 的内外伤 —

要清楚知道您的房产 “内外伤”，最有效的方法就是请专家先做次 “体检”。这时，专业的注册验房师(RHI)就是您的最佳帮手。绝大多数认真的买家，都会在购买时加上验房条件。以其到时给对方一个减价的借囗，而大刀杀价，为什么不事先自己了解清楚呢？当然，如果您负担得起，请个认真负责而又经验丰富的验房师很重要，说不定您能有意外的收获。当专业的验房报告出来以后，仔细地评估各项维修保养的费用，而决定修复与否，做到 “心中有数”。

重新检视房屋手册 (Homeowners Manual) 及其设备 —

各项手册都清楚地列明整个房屋各个部分的维修保用期。例如：热水炉、冷气机、中央吸尘器、冰箱、炉头、干/洗衣机等等，都是什么时候装的或更换的，需要多久维修保养。同样，窗、门、厨柜、地毯、木地板、屋顶 “瓦” 等等，又是什么时候装的或更换的，还有多长保用期。这些手册不仅告诉您，怎样维护好它们，而且还让您知道它们还有多少 “剩余价值” 。以便在必要时进行推崇或让步。

首先修复或改建那些直接影响房屋售价的明显缺陷 —

当房屋的地基有条明显裂逢并隐约渗漏着水、当天花板上孱余着漏水痕、当不必要的间格墙明显地将空间压缩、当地上的地毯极脏并起皱……，等等发生时，您都很有必要尽早修复，甚至改建。比如去年，有好几个卖家接受了我的建议，在出售前，将主层的旧地毯换成优质的硬木地板，不仅脱手快，而且在除去成本后，比同区同类型的房屋都要卖得好价。

彻底美化您的房屋外观及其周围环境和绿化 —

正如相亲一般，外表的第一印象起着很重要的作用。首先，在街道上向房屋看去，能有外观整齐、清洁之感。移开任何不必要而引至杂乱的物件，剪齐草地，修除干枯的树木和花草并放上醒目的鲜花。如果是冬天要铲除行人道及Driveway上的积雪，能在Front Yard放上石膏像点缀下会有更好的效果。还记得某位，在给自己卖房时，不仅网上图片显示出一个垃圾桶在车库前，直到Open House时，这个垃圾桶仍在，当您是参观者时，以为如何？

其次, 清洗门窗和墙壁，如果门窗太旧，看是否要补充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墙壁有剥落，也需要用填塞料或水泥重新修补，是涂墙的话也可考虑重新漆刷，使整个房屋看去有种全新感觉。

再次，清洗后院甲板及整洁后花园，修补裂开或不平整的Driveway和人行道表面，更换外面被烧坏的灯泡，如有游泳池，更换水(正当时令时)及清洁四周。另外就是根据验房报告，看下房顶及烟囱是否需要修理或更换。

最后特别要提醒下，在春暖花开的季节，前花园有着 “画龙点睛” 的作用，根据鲜花的季节性及冷暖色、植物的层次性，做到冷暖相宜、软硬相仗、动静相影、层次分明，装饰好一个专业的花园。一个美丽的前花园不仅给参观者一种赏心悦目的喜乐，而且还能体现房屋主人的艺术品味，从而提升参观者想要观看房屋的渴望。

整洁房间内部，并确保房内没有异味 —

通常参观者都会从您的正门进入房屋，一眼看下去，房间内整齐、清洁、明亮。墙壁颜色不要太个性化，比较适宜用中性或浅的颜色。任何零乱的物体都要暂时移开。而地毯要清洁干净，地板要擦洗的光滑明亮。如果房间有油腻味或特殊的异味，要追查根源并清除掉，实在不能清除，就要考虑将房间重新粉刷，或点燃香蜡，用蜡烛的香味去清除异味。

移去带有个人家庭色彩的相片和记念品—

通常换上典雅朴素并与房屋环境风格一致的大众画或艺术品，让参观者能感到欢快、舒心，想象到这房间就是他们能生活的家。如果房间太过个性化，参观者在心理上很难一下转变。当然，如果能摆放些鲜花和盆景，不但能丰富色彩，更能增添不少生气。

咨询您的房地产经纪或室内装饰师，做些必要的装饰或装修 —

一般厨房和洗手间是较重要的区域，经纪能根据房屋的档次和价格，做出升级装修与否的建议。在这里，有经验的经纪，特别是有室内建筑装修背景的经纪，就很重要。他们会明白那些升级装修的价值是值得的，那些是不值得的。除非您是装修高手，否则倾听他们的建议，很可能有机会给您带来相当的回报！

确保房屋内的楼梯、地板、扶手、墙壁、窗口、电灯、水笼头等等，处于正常状态 —

许多时候，卖家并不太在意房屋的一些小毛病，可当许许多多小毛病堆积在一起时，就可能令您损失不少。因为无论是谁，都希望自己买的房屋是没有问题的，所以在准备出售前，修好那些小毛病是非常有必要。其实，那些小毛病用不了多少时间和花费就能处理好。让准买家体会到，这是一座保养好的房屋。

尽可能扩阔房间内的空间，并保存好贵重物品 —

在客厅、家庭厅、书房，把家具尽可能保持到最少，使空间看起来更加开阔，并保持通道畅通无阻。另外，注意整理好睡房和冼手间，丢弃掉不要的杂物。而贵重物品如手饰、珠宝、古董、照相机、货币等，特别是私人资料更要保存好，必要时，可放到银行保管箱。

清洁好厨房和洗澡间—

在厨房中，清洗干净炉头、抽油烟机，以及冰箱、微波炉、洗碗机，特别要清洗干净水盆的下面和四周。同时，擦干净所有橱柜的内部和外面。在洗澡间，除去浴盆四周的霉点，必要时重新做好边上填塞。清除抽风机档板上的灰尘，并将镜子擦亮。

整理好地下室和车库 —

在地下室中，由于较潮湿，注意除去霉点和腐烂的木条。当发现边墙有裂缝时，及时寻找原因后，尽快修复。保养好地下室中的热水器、空气过滤器、软水器等等设备。在车库内，去掉些不必要的工具，抛掉涂料空罐和旧车胎，摆整齐车库。象房间一样，有个整齐和开阔的空间。如果地上有漏油的话，要用专门的清洁剂洗干净，或涂抹上颜料。

展示房屋时的注意事项 —

当所有的准备工作就绪以后，房屋展示就是下单前最重要的一环。如何做好它，一般需要注意如下事项：

首先，敞开所有的窗帘，打开电灯，使整个房屋明亮开杨。并放上些鲜花，既丰富色彩，又充满生机。

其次，尽可能不要煮食，以避免油烟味。如有宠物，带出外面，减少宠物气味。

再次，如有经纪代理，房屋展示时离开，如正好在家，让您的经纪代理回答所有参观者的问题。

最后，调整好房屋的温度和湿度，当天气不好时，为靴子、鞋、雨伞提供个可放置的地方。

房屋出售是个涉及许多方面和因素的过程，有经验的专业房地产经纪，懂得根据各种综合因素：房屋大小、房屋类型、区域环境、推出季节、市场走势等等，去制定灵活多样的推销策略和方法。因此，价格定位并没有固定的模式，虚心听取他们的专业意见，真诚地与之合作，有利于您的房屋出售个好价。

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责编：Adam Chen

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