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今年上半年新加坡供拍賣的房地產比去年下半年增加38.5％至378個，其中被迫拍賣的項目增加了一成至105個。

供拍賣的項目雖然增加，但成交量卻沒有顯著變化。房地產服務公司高力國際（Colliers）在昨天發表的報告中顯示，今年上半年共有17個拍賣房地產成交，總值4514萬元，與去年下半年大致上相同；跟去年上半年相比則多出了兩宗，但交易總值卻增加了66％。

高力國際認為，儘管利率看漲、更多住宅單位將推出市場，被迫拍賣的房地產項目卻沒有激增，這主要是因為本地就業率依然處於高水平，屋主都有償還房貸能力。

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被迫拍賣大型公寓單位有增加跡象

另一方面，被迫拍賣的大型公寓單位有增加的跡象，今年上半年有37個這類單位被迫進行拍賣，超過去年總數（51個單位）的一半。

大型公寓單位指的是超過1500平方英呎的單位。

高力國際副常務董事黃黎明說：「面積較大意味著價格較高，大型公寓單位的屋主在賣屋時因此面臨挑戰。這些大型公寓單位有的是兩層樓的頂層單位，有大平台或陽台，也有私人遊泳池。」

他說，大型公寓單在2007年至2008年相當受歡迎，但現在由於房貸受到限制，本地與外國買家都覺得買不起大型單位，因此需求疲弱。「更何況，外派人員的房屋津貼減少，屋主在鎖定租戶時也面臨挑戰，因而導致他們難以償還房貸。」

過去四年來，被迫拍賣的大型公寓單位逐年增加，去年更是激增。2011年沒有任何大型單位拍賣。從2012年到去年，被迫拍賣的大型單位分別有五個、八個與51個。

在今年上半年被迫進行拍賣的房地產項目中，私宅佔79.1％；非有地私宅佔64.8％，有地私宅佔14.3％。

此外，被迫拍賣的分層地契工業房地產也有所增加，從去年下半年的六個增加一倍多至15個。

黃黎明說：「由於市面上的分層地契工業房地產單位供應非常多，拖欠債款的業主在尋找租戶方面面對激烈競爭。更何況，政府的貸款限制也加劇了工業領域的問題。」

高力國際的資料顯示，價格在150萬元或以下的房地產比較受歡迎。其中，兩個位於美芝路的私宅單位，即黃金坊與The Plaza的單位分別以140萬元與70萬元成交，位於東海岸路的Eastgrove單位也以95萬元成交。

唯一一宗超過500萬元的交易是位於實龍崗路上段德財台（Teck Chye Terrace）的排屋，它以1463萬元成交。此外，一個位於蔡厝港的漁場也以250萬元成交。

黃黎明表示，拍賣市場仍然活躍，而由於第9、10與11區高檔地區的非有地私宅價格過去兩年來的回調相對顯著，因此買家對這一板塊的私宅會比較感興趣。

今明兩年，新加坡每年將有約2萬個新私宅單位完工，進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多，舊公寓自然得調整租金來留住租戶，整個租金市場的競爭日益白熱化。目前是「租戶的市場」，即便受限於財務預算，市場是否為有意租房者，提供了更多、更好的選擇？在租房市場漸露疲態的同時，私宅業主又應如何靈活調整，以守住利益？

張先生最近找房子，將目標鎖定在羅弄泉（Lorong Chuan）地鐵站一帶。

剛 於去年完工的嶄新共管公寓——The Scala，一個樓面介於1000至1100平方英呎的單位，月租金約3700元至4700元。不過，對面已有20年屋齡的翠登苑（Chiltern Park），一個面積約1200至1300平方英呎的單位，月租金約3250元至3900元就可以入住。至於附近已有30年屋齡的春景花園（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一個面積約1200至1300平方英呎的公寓單位。

今明兩年，我國每年將有大約2萬個新私宅單位完工，進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多，舊公寓自然得調整租金來挽留租戶，整個租金市場的競爭日趨白熱化。

根據市建局的數據，核心中央區（CCR）的豪華公寓租金跌幅最大，過去一年下滑了4.9％。其次是中央區以外（OCR）的大眾化公寓，跌幅為3.5％；其他中央區的中檔公寓，租金年比下跌2.1％。

受訪的房地產分析員都表示，目前租賃市場的房子一般上都需要更長的時間才會找到租戶。業主有必要提早開始招租，並且在選擇租戶時必須有更靈活的要求。

高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯說：「以中高檔的共管公寓來說，過去平均三個月就能找到租戶，但是現在平均需要六個月。如果是面積超過2000平方英呎的豪華公寓，甚至可能超過六個月才能找到租戶。」

智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，現在業主一般都會在租約到期之前的大約兩個月，就找租戶商討，並且自動減租大約10％，來挽留租戶。

「由於新的租戶不容易找，而且在舊租戶遷出、新租戶遷入的過渡期間，容易出現空窗期，所以不少業主都寧可給予更多折扣以留住舊租戶。」

一套房子的租金，取決於很多因素：地點、面積、共享設施、屋齡、樓高、景觀、附帶裝修和租用條件等。一般而言，公寓越靠近市區、地鐵站、購物中心、國際學校等提供便利的設施，需求肯定越高，租金行情自然較好。

同樣一筆1800元的預算，可以在武吉巴督租一個可以讓全家大小居住的四房式組屋單位，但也可以在第21郵區租一個只適合單身者居住的300多平方英呎鞋盒公寓單位。（見表）

至於2700元的預算，可以在市區的經禧圈（Cairnhill Circle）租一個500多平方英呎的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄園（Windermere）租一個樓面達1400多平方英呎的大型公寓單位。

如果預算有4000多元，固然可以在濱海林蔭道租到一個700多平方英呎的公寓單位，但也能在郊外租到一間樓面達2000多平方英呎的排屋。

業主如何「鎖定」租戶?

欣樂國際執行董事麥俊榮指出，如果房子面積很大，應該將目標租戶鎖定在「家庭」型租戶。但是這類租戶一般希望房子靠近學校，以及方便校車接載服務的地方。

如果房子面積很小，應該將目標鎖定在單身者或年輕夫婦，但是他們一般只會選擇住在工作地點附近，或者設施較便利的地點。

如果想租給外國人，交通將是一個重要因素，因為新加坡的擁車成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一兩年，一般不會在新加坡買車。他們通常也會較傾向於居住在已經有同樣國籍社群聚居的地區，甚至是公寓項目。

短期租約需求殷切

王 伽勝認為，業主也不妨考慮提供稍短期的租約來吸引租戶。「雖然租約一般是一年，但是急需租戶的業主，不妨考慮給予六至九個月的租約。」他認為，短期租約的 需求出現越來越殷切的趨勢，一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗，工作沒有保障，也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家，或者可能縮短在新 加坡的工作期限，因此並不願意簽署太長的租約。

對業主來說，租戶準時付房租是基本條件，再來就是必須保持房子的整潔，不能損壞家具和裝修，不能騷擾鄰居，或者經常舉辦嘈雜的聚會，如打麻將、燒烤會等。

租房有裝修好，

還是不帶裝修好？

至於房子是不是應該附帶裝修則見仁見智，視不同租戶的需求而定。不過，大多數租戶都不會購買大型的電器，因為他們必須考慮到將來搬家時可能很麻煩，所以附帶冰箱、冷氣、洗衣機，甚至是電視機、床架和餐桌的房子，確實會比較容易吸引到租戶。

王伽勝說，由於許多外籍高管的租金津貼越來越少，甚至完全沒有，所以租戶已越來越實際，不會在裝修和家具上花費太多錢。他們一般只願意花些小錢，來購買一些輕便的家具，例如茶几、桌燈，或者是比較私人的物品，例如床褥、床單等。

特別是鞋盒公寓，由於一些家具必須量身訂造才適用，再加上租戶一般是單身者，所以必須附帶裝修和家具才比較容易找到租戶。以組屋來說，由於目標租戶包括學生或者低收入打工族，因此當中不少人也會較傾向於選擇附帶全套家具的房子。

麥俊榮說：「除非是已經在新加坡住了很久的外籍人士才會擁有自己的家具，他們寧可選擇租用不帶裝修的房子。當然，也有一些公司會給予外籍高管一筆搬遷費，讓他們把家具從國外搬運到新加坡來。」

一屋多租有利也有弊

業主也不妨考慮給予較短的租約來吸引租戶。短期租約的需求有越來越殷切的趨勢，一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗，工作沒有保障，但也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家，或者可能縮短在新加坡的工作期限，因此並不願意簽太長的租約。

——智信研究與諮詢總監王伽勝

把公寓分租給幾個租戶，可能會給屋主帶來更多麻煩和問題，但在淡靜的房地產市場，這個方法或許是更快出租的方法。

王伽勝表示，出租市場目前的情況是，除非私宅是鞋盒單位，否則一般上都是一個單位出租給至少兩個租戶。

有能力租下整個單位的租戶，大多是高檔私宅租戶，這類租戶的背景多數是職位較高的外派人員。在大眾化私宅和中檔私宅當中，很少有租戶能一個人租下整個單位。

王伽勝說：「租用大眾化私宅和中檔私宅的外派人員或外國專業人士的房屋津貼，都比較有限或根本沒有獲得津貼。」

他甚至觀察到在市區的舊私宅，由於房間的空間更大，也吸引到兩個租戶共同租用。其中一個這類私宅是美芝路的美雅大廈（The Plaza）。「這個私宅的空間相當寬敞，能滿足那些講究實際、對價格敏感，以及要住在適中地點的租戶的需求。」

由於出租市場疲弱，許多租戶知道屋主更願意接受多個租戶共租一個單位，以便更快地把公寓租出去，因此這些租戶也盡力嘗試找朋友合租單位。

分租收租麻煩　總租金卻更高

李敏雯認為，若出租給多個租戶，向他們逐個收取租金時顯得比較麻煩，但租金收入卻會比較高。例如，一整個雙臥房的單位若租給單一租戶，月租是4000元；若分租給兩個租戶，一個房間每月可收取2500元，總租金收入可達5000元。

然而，事事無法兩全，麥俊榮表示：「租金收入雖然更高，但也更多頭痛的問題將接踵而來。」

麥俊榮表示，屋主跟一個租戶接觸通常會比要跟多個租戶接觸，少一些頭痛的問題。多個租戶同住也更可能引發衝突。

此外，出租房子給單一租戶，租金收入會更為穩定。例如分租房子給四個租戶，一旦其中一個租戶退租，屋主就要再尋找新租戶取代。

他認為，房子的保養也是一個問題。單一租戶會覺得更有責任要照顧好整個房子。若出租給幾個租戶，他們大多不會去照顧浴室、廚房、客廳和陽台等共用空間。

至於出租給多個租戶是否造成屋主必須承擔更大的開銷，分析師認為要根據情況而定。麥俊榮指出，若屋主也幫忙租戶支付水電費，開銷會更大。另外，當幾個陌生人同住在一個房子內，房子的磨損程度將會更大。換言之，屋主得在更短的時間內花錢裝修房子。

李敏雯則認為，屋主的開銷未必會更大。例如，若房子有多個租戶，屋主一般不准許他們使用廚房，因此不會有相關的煤氣和水電費。

另一方面，近年來，雙鑰匙私宅單位開始進入市場，但分析師對於這類單位是否受到租戶歡迎，也持有不同的看法。

李敏雯認為住在雙鑰匙單位內的不同租戶，可各享有自己的空間，並保有個人隱私。

不過，王伽勝表示，若屋主也住在雙鑰匙單位內，這類房子對租戶將沒有多大吸引力，因為租戶會感覺沒有自由和隱私。

「若屋主不住在同一屋簷下，多數租戶覺得他們還是能跟其他外國人同住一個單位。若屋主也住在屋內，租戶大多會要求大減租金。」

他指出，在當前的疲弱出租市場中，屋主要出租整個雙鑰匙單位可能不容易。他或許會住在其中一個鑰匙的單位，並折價出租另一個鑰匙的單位。

雙鑰匙單位的水電賬單無法分開，屋主要向租戶收取水電費會不會很困難？王伽勝認為，要計算租戶到底用了多少水電的確不容易。

他建議，若其中一個單位是自住或先出租，屋主可以留意水電費是多少，接著比較出租另一個單位後所多出來的水電費，大概就是新租戶須承擔的水電費。

不過，他還是提議屋主為雙鑰匙租戶承擔水電費用，「既然目前的出租市場疲軟，屋主應該給租戶甜頭。如果多出來的水電費不是太多的話，一些（住在屋內的）屋主應該承擔水電費，以彌補租用雙鑰匙單位的租戶所失去的隱私」。

位於新加坡東北部的填海島嶼榜鵝西島（Pulau Punggol Barat）將設立專門生產預製材料的綜合建設預製樞紐，以提高建築業生產力，減少這個行業對外籍勞工的依賴。

這個佔地約12公頃的綜合建設預製樞紐（Integrated Construction and Precast Hub）將與現有兩個綜合建設預製樞紐一樣，是一個設在室內的高科技、多層廠房設施，以確保土地得到充分利用，讓生產不受日曬雨淋等天氣影響。

政府的目標是要在2020年之前總共建有10個多層的綜合建設預製樞紐，以應付市場對預製組件日益增加的需求。

位於大士的長成預製中心（Tiong Seng Prefabrication Hub）是首個綜合建設預製樞紐，已在2012年中投入生產，坐落在加基武吉工業區的第二個綜合建設預製樞紐則預計會在今年啟用。

建設局邀

承包商獻議

其他綜合建設預製樞紐將設在加基武吉、德福（Defu）、設有建築工業園的榜鵝東島（Pulau Punggol Timor），以及位於兀蘭一帶的惹蘭卡利巴株（Jalan Gali Batu）。

建設局預料將在今年較遲時候或明年為榜鵝西島的綜合建設預製樞紐進行招標。日前已在政府電子商務網站（GeBIZ）發佈信息徵詢書，邀請承包商為該地段設計和建造汽車橋和道路，以便為日後的發展鋪路。

目前，建築供應商和駕車者可使用實裡達北連道（Seletar North Link）前往榜鵝西島和榜鵝東島，預計最遲在2018年底落成的新橋和新路將提供多一個登島的選擇。

建設局受詢時透露，新的汽車橋將從實裡達航空通道（Seletar Aerospace Drive）跨過榜鵝蓄水池，銜接到榜鵝西島，雙向各設有三條車道，長約200米。

新的道路則會連接新橋與實裡達北連道，預計全長約845米，雙向各有三條車道。另外還會建一條通往綜合建設預製樞紐的道路，雙向各設有兩條車道。

目前，政府組屋有約70％的建築材料是採用預製材料，私宅則預計有10％至25％的組件是預先在工廠製作，再運到工地採用類似積木的方式組裝。

新 加坡建築商公會會長何玉榮博士受訪時指出，隨著政府去年底規定，政府售地計劃下的非有地住宅項目，包括公寓和執行共管公寓都須使用預製浴室，其中一些地段 還得採用工廠預製體積建設技術（Pre-fabricated Pre-finished Volumetric Construction，簡稱PPVC），預料市場對預製材料的需求會越來越高。

他指出，傳統的預製組件生產設施需佔用相當大的空間，新加坡土地有限，一些業者於是到馬來西亞包括柔佛依斯干達特區開設廠房。政府撥地推動業者發展多層的綜合建設預製樞紐，可更善用有限的土地。

他說：「把預製組件的生產設施轉移到高樓，雖然在出貨、疊貨（stacking）等方面不比設在地面層的傳統廠房來得方便，但這些問題可通過機械化的運作來解決，多層的廠房設施還是值得推動的，可節省空間，也可採用先進的自動化生產技術提高產量。」

近期的新加坡私宅市場，整體上面對銷售疲軟、房價逐步下滑的局面，因為自新加坡政府推出總債務償還比率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）框架以來，買家的買房意欲持續被壓抑著。

儘管轉售私宅（也稱二手房）的價格，比發展商推出的新私宅單位（也稱一手房）來得低，但買家更喜歡在總償債率限制之內選購後者，因為新房的設計總是更加新穎。

然而，在新私宅推出市場中，買家對價格十分敏感。在當下這種淡靜的市場中，房子如果沒有什麼獨特的賣點，買家就會猶豫不決。

最近開盤的兩個新私宅項目——義順的北園公寓（North Park Residences）、巴特禮的綠盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因為前者的賣點是其綜合發展概念、後者的賣點是典雅別緻的居住氛圍。

比起購買轉售單位，人們從發展商手中購房可要被動很多。購買轉售單位時，買家經常需要細心地搜尋物有所值的目標，並積極反覆地商談價格。但購買新推出單位時，買家只能接受或拒絕發展商的定價。

在市場低迷不振的時候，發展商為了挽留顧客，要麼得一次過削低所有單位的售價，要麼就得進行批量的降價。

這種根據發展商制定標準價格，來售賣所有單位的做法已實行了幾十年。然而，買家的偏好和要求如今已變得更加多元和易變，發展商或許是時候重新思考它們定價的機制。

市場走低時，推出新房的發展商或可考慮，騰出一部分的單位讓買家討價還價，而這部分的單位可佔總單位的大約15％。

這些單位可以是整個項目中的「最弱一環」，發展商或許可預先設定一個底價。有興趣的買家可自行出價，發展商可在一個星期後通知買家，接不接受買家的出價。此前，任何一方都不必正式簽約。

其他以標準價位購買更優質單位的買家，或許能接受這種方案，因為畢竟他們購買的單位，在轉售價和投資潛力方面都將有更好的表現。

這個策略的好處在於，它讓買者更積極地參與買房洽談，發展商也更可能在淡市中達到最低的銷售指標，而「最弱一環」的單位也能以具競爭力的價格售出，又不會影響到其他單位的標準價位。當然，這其中還有很多事項需要制定，但這個建議值得深思。

新加坡的房地產降溫措施近期內解除的可能性相當小。不過，如果這些措施能微調的話，或許轉售私宅市場與新私宅市場應當加以區別對待，因為轉售市場的需求和價格都受到重挫。

降溫措施和貸款限制的出發點是確保大眾買房時要量入為出。一間轉售私宅的價位可比新房低20％，買家的資金經常已籌措到位，所以他們的買房決定一般很謹慎。當轉售交易完成時，他們幾乎馬上就得開始全面融資。相對而言，新私宅的買家會選擇漸進式的付款方式。

有鑑於此，當局可考慮針對已建成的二手房銷售，放寬條規。譬如，縮短目前轉售時需支付的賣方印花稅的四年持有期。

對於直接向發展商購買新房的轉售買賣，持有期仍可以是四年。但購買轉售單位的買家要脫售房子時，該期限可降至兩年。新加坡公民在轉售私宅市場中購買第二套房子時，亦可免去額外的買方印花稅。

總償債率限制自2013年6月施行至今，已近兩年。期間，市場中已積累了一些潛在需求。與其購買新推出私宅，那些融資備足的自住型買家或許可以考慮近幾年落成的轉售單位。

這是因為，在更多新項目今明兩年落成的大趨勢下，這些已落成單位的轉售價格，會變得更有吸引力。不過，那些純粹是為了投資而想購買新落成單位的買家可要止步了，因為租賃市場中的競爭將加劇。

其實，2013年或那之後落成的私宅公寓都擁有現代化的設計和很不錯的設施。相對而言，自去年起亮相的一批新項目，其實並沒有什麼更優越的設計。這是因為總償債率限制自2013年年中實行後，發展商得壓低成本，以好價格吸引顧客。另外，精明的轉售房地產買家，會注意到大量的住宅仍待出租，並可依此進一步把價格壓低。

已經完工但未售出的新加坡新私宅單位越積越多，截至今年第一季已經增加至2316個單位，創下至少七年以來的最高水平。

一些項目，例如凱德 集團在去年完工的D’ Leedon截至4月份仍有200多個單位未售、會德豐產業預定在今年完工的Ardmore 3也有超過80個單位未售。另外，像邦典置地的Ardmore Residence （共58個單位）和永泰控股與城市發展合資的Nouvel 18，雖然分別早在2013年和2014年完工，但至今都未售出任何單位。

房地產顧問公司高緯環球估計，今年首三個月，發展商已經為那些完 工超過兩年的未售公寓單位，支付了大約1億1900萬元的延長費。如果發展商仍然不積極「清貨」，未來九個月很可能要支付另外9000萬元的延長費。如果 到了2016年，發展商仍扣著單位不放，他們可能必須支付另外2億3800萬元的延長費。

這主要是因為新加坡的發展商合格證書（QC）規定，凡有外國股東的發展商，必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內，賣出所有單位，否則將得繳付罰金。

由於上市公司擁有外國股東，所以均受QC條例影響。一旦逾期未售，所有未售出單位將按比率來繳付罰金，第一年的延長費相等於土地價格的8％、第二年提高至16％、第三年則延長至24％。

核心中央區 八成公寓未有買家

市區重建局的數據顯示，已經落成但還沒有找到買家的公寓超過八成（82%）位於核心中央區（CCR），即第9、10、11郵區、新市區和升濤灣。

智 信研究與諮詢（R’ ST Research）總監王伽勝解釋，發展商手頭上扣著的「存貨「大多都是位於黃金地區的豪華公寓單位，主要是因為降溫措施中的額外買方印花稅、賣方印花 稅、總償債率等條例抑制了高檔私宅的需求，再加上跨國公司紛紛削減外籍高管的租金配套，豪華公寓出租市場疲弱，許多買家都持觀望態度，暫時不願進場。

王 伽勝說：「即使發展商減價10%，買家的興趣也不大。」他指出，最近剛剛成交的一些豪華公寓必須減價兩三成，甚至更多才能成交，但這些大多都是個別屋主放 出來的二手單位。發展商一般不太願意大幅度減價，其中一個主要原因是那些先前以高價買了單位的屋主，通常非富即貴，而且都是發展商的忠實客戶，一直支持發 展商的項目，發展商必須與這些客戶維持良好的關係。

越來越多豪宅單位找不到買主，必須支付的延長費越來越高，發展商不得不「八仙過海，各顯神通」。有的尋找一個大買家來集體出售，有的將單位賣給母公司或相關公司，有的則通過私有化，將公司變成新加坡公司，以避過支付延長費。

例如SC全球、吉寶置業和大眾控股（Popular）都通過私有化，來避免支付延長費。目前，市場也盛傳，永泰控股也可能通過這個方法以省下高額延長費。

這 主要是因為永泰控股與城市發展聯營的Nouvel 18項目，雖然已經在去年底完工，但仍未售出任何單位。有分析師指出，如果發展商無法在明年11月將所有單位售出，很可能要支付高達3800萬元的延長 費。永泰控股也在阿摩園一帶擁有另外一個高檔項目Le Nouvel Ardmore，這個項目已經完工大約一年，但仍有91％單位未售出，這可能讓迫使公司必須在未來幾個月內支付大約1500萬元的延長費。

讓公司私有化影響很大，因此一些公司選擇向母公司求救來避稅。例如協和就在去年12月宣佈通過母公司來購買Treasure on Balmoral的所有未售單位。上個月，新海逸集團也透露它將脫售City Suites的大部分股權。