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政策需求，带动投资商机

2011年3.11地震发生後，东京房价不跌反涨，显示房价已跌无可跌，尤其日本首相安倍晋三的经济政策，让日本民众心中再次找回信心。紧接着四年後的奥运将於日本东京举办，将带动东京房地产市场更加火热丶房屋买卖竞争力道强烈。另外，日本因少子化及高龄化，产业出现人力短缺窘境，随着“缺工”情形严重，一向被认为封闭的日本，也开始积极广纳海外人才。

首相安倍晋三在“产业竞争力会议”中提出“世界最短绿卡”，试图向海外招来能够肩负起第四次产业革命的优秀人才，并期望这些人才能在日“永久居住权”（同等类似於美国绿卡），一旦这些海外人才进驻日本，将带动人口红利成长，实际来看近几年东京房价狂涨，也大都是因外国人购买契机。对海外人才有利的是，在日本买房投资相对容易，获得日本永久居住权到底有什麽好处呢？

好处一：拥有在日本永久居住的权利，不用再频繁更新签证期限，只要不违法乱纪，你可在日本合法永久居住。

好处二：拿到永住权後依然是保有原国家公民资格，但是也可继续在日本进修或者在子女在日本读书，学术机构里对於留学生学费减免等优惠措施依然可用。

好处三：和入日本国籍不同，拿到永居後回国探亲丶休假通行无阻，不需要再申请签证。因此很多人计画在日本买房，正是看好後续的涨幅与房屋需求。

海外人才在日本买房投资相对容易

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移民或永居 量身规划投资服务

由於中国房地产市场危机浮现，法治自由化的日本在社会环境丶社会制度丶教育都不错，离中国也近。因此，世界各地的富人纷纷赴日抢购东京房地产，除了追求日本不动产安定的收益外，很多人目的是获取相当於“绿卡”的日本“永住权”（即永久居留权）。

专攻日本房地产的 PVB 中国台湾地区总负责人陈雄英智提到，看准日本房市投报率 4％~12％，想要房产稳定收租而前往日本置产客户群来自中国台湾丶中国香港丶大陆逐渐上升，人气物业集中东京和大阪等地，有时也会有为了高回报率而选择其他城市的投资客。许多投资客在看完房後立刻就拍板签约，成为了整栋大楼的房东。

PVB 光是 2015~2016 年间成交量达 200 栋大楼以上，自 2008 年公司成立以来，帮助千名以上投资家成功成为整栋大楼的所有人。对此佳绩陈雄英智表示，PVB 销售前会针对投资人需求量身规划及评估，以都营新宿线大岛站整栋物件为例，5 层楼共 31 户，买进时价格 3.9 亿日币，贷款 64%，投报率达 6%，投资人未来可享有租金收入丶汇差及涨幅增值契机。

该案例在今年出售时已全数出租，每年租金收入扣除贷款偿还额丶管理费丶水电丶税金等，尚有约日币 500 多万净收入，投报率稳定。就汇差方面，该案件购入时汇率为 1：0.25，後续五年的涨幅升值值得期待。

PVB（Premium Value Bank）是 100％纯日商的不动产资产管理公司，同时也是日本整栋中古投资用不动产买卖第一的公司，集团服务范围包含不动产买卖，租赁，代管的一条龙服务。不同於一般仲介，PVB 同时是物件的屋主，投资开发团队在第一步已先筛选过地段，挑选具投资潜力的中古物件，包含从自住的透天案型，到适合投资客的电梯公寓，甚至整栋公寓 / 商办各种物件，接着鉴定内部装潢需求，整修成适合出租的最佳状态。後续的招租等住客服务，则统一由集团的物业管理部门负责，无须仲介费，并且提供租金保证，可以省掉投资人的麻烦，安心检视投报成效与计画。在日本法规的保护下亦能享有两年物件的瑕疵担保，更多一层保障。

（据钜亨网）

的确，预测房价走势，绝对是一个吃力不讨好、到处得罪人的事情。不仅在国内，在房地产市场的透明程度属发达国家最低水平的日本（根据仲量联行调查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理准备，想要谈谈接下来的日本的房地产市场走势。

本篇以最为外国投资者关心的日本首都圈（东京、埼玉、千叶、神奈川）的二手房为中心，从统计数据、日本房地产业内人士、还有地产股的走势来展开讨论。（日本买房有什么条件？）

数据上看，日本首都圈的楼市随时有可能进入调整期

房地产市场中供需的此消彼长，导致了周期性的波动。观察这个波动，可以了解现在的房地产市场处于哪个阶段。为了把握这个波动，通常选取一些典型的指标，例如价格、交易量（或者库存量）的变化。理论上，价格和交易量（或者库存）的变化呈现出图中的波动。

图1：房地产价格和成交量的循环模型

那么，现在东京的楼市，处于哪个阶段呢？

图2：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量（12月移动平均）、库存量的环比

整体上讲，13年1月开始，安倍经济学（Abenomics）开始后，日元的贬值带来外国投资客，遗产税的税率提高带来的希望节税的国内富裕阶层，首都圈集中的城市发展政策从日本其他地区吸引着向往都市的年轻族群。需求的增加，使平方米的单价已经连续41个月增长。交易量，除了14年日本调涨消费税导致的短期低迷外，基本也是保持增长；库存量，14年消化了一定库存后，15年后期也开始了快速积累。

但是，我们可以看到，进入16年，价格虽仍然在上涨，库存量也在迅速积累，交易量的增长幅度也在收窄。最新的统计结果表示，相较15年6月，16年6月的平方米单价已经达到统计开始以来最高的每平47.8万日元，交易量下降1%至3069笔，库存量上升20%到4.2万件（16年1月以来每个月相较去年同期都增长20%左右）。

和过去的情况做比较，可以发现现在的首都圈二手房市场，在理论上讲随时都可能出现调整。2008年，二手房的价格和交易量都出现过齐涨的局面，但是，库存量的迅速增加，使得价格和交易量在2008年中期急转直下。

图3：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量的变化

日本房地产的业内人士，已经开始未雨绸缪

可能您会说，“你这个统计数据只是个平均值，房子的地段、房龄、朝向，都很大不同，统计值有什么用！”

好，那么我们再来看看日本的房地产商。要知道，经历了90年和08年的金融危机的风水浪打，日本的房地产商们可是精明了不少。

下面两张图是日本某一上市房地产公司的交易记录。在经济不景气、或者改善初期的时候，他们大量购入（上图05财年），或者从要破产的房地产公司那里便宜买入（下图中08-09财年）。而在经济好、过热时，他们则大量卖出（上图的06财年、14-15财年）。可以看到，在15财年里，他们的购买额已经非常少了。

图4：日本某一上市房地产公司的交易记录

在15年初开始，一部分日本中小房地产商已经不再碰住宅类的房产，原因是这个市场房产个人投资客也容易进入，而导致了住宅类房产的价格的推高。15年中期，住宅类房地产价格的持续走高，仍然投资住宅类房产的房地产商已经非常在意周转周期，尽量缩短周转周期，来避免随时出现的价格调整。在16年6月，某个房地产商的分析师会议上，社长甚至说，恐怕下一次开这个会的时候，整个会议室的气氛会变很沉重吧。

以房地产买卖为主营业务的日本房地产公司，他们当前的策略是：减少居住类房地产的比重，尽量缩短买卖周期至3-6月。把传统的买卖型商业模型，转为买卖加委托管理的商业模型，来提高收入的稳定性。趁低利率的环境下将短期借款转为长期，以避免在放房地产市场低迷时不至于被银行催着还债。保证产权比例（自己資本比率）在30%左右，因为上一次房地产本盘，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地产股已经开始走低

或许您还会说“但是，当局者迷，日本房地产商都太接地气，没有大局观，他们的话不能全信！”

好，那我们来看看有大量机构投资者的证券市场，看看国内外投资家怎么看。

下图是，东京证券交易所1部的房地产股票指数。在13年4月日本银行配合安倍政府开始大量金融缓和后，房地产页的股票指数一下子窜高。但是在15年中期，日本房地产市场达到高潮（还记得前面我们说15年中期房地产市场的库存开始猛增吗？），却开始了一路的走低。从15年8月以来，房地产指数的下降幅度约为53%，大于同期的日经平均指数的37%。

图5：东京证券交易所1部的房地产股票指数

蓝色线为东证1部的房地产业指数、橙色线为日经平均指数，两者都已11年8月12日为基准点。

结语

从基本面、公司战略、房地产股市的三个方面，小弟尝试梳理了日本首都圈的二手房市场的走势。

如果要问现在能不能在日本买房，简单粗暴地讲，不是。16年来全球到处潜伏着怪兽，大家都不知道就是是黑天鹅还是Pokémon。可能一个契机，就会导致日本楼市价格的拐点。

但是，房地产业界这么多人需要靠房地产买卖过活，还有的确需要现在买房的家庭。简单粗暴地说别买房，太过肤浅。如果是投资，那么我们可以借鉴日本房地产公司的策略，不追高、购房前仔细地调查、从多种角度接地气地了解周边市场，建立长期的收益率模型来分析收益和风险，看准后快速下手。如果是自住房，那么找一个靠谱的中介，分析自己真正的需求，努力寻找有利的贷款条件。

（据新浪财经）

 

据相关消息称，日本房产受欢迎程度一直走高，日本房产卖得最佳。

近几年来随处可见海外房地产的广告，热衷海外做不动产考察的部落客就说，“研究很多海外房地产投资，日本是最有卖点的地方”，主要原因是大部分海外置产申办房贷困难，但中国台湾有很多银行到日本设立分行，在日本申请房贷相对容易，另外，他认为，在日本只要挑对地段，房子不仅容易出租，更容易增值保值。并且日本房屋产权是永久的。

以日本东京房地产来看，东京为日本首都，整个东京都会区就有3500万的人口，若以中国台湾选地段用捷运站出口走几分钟的方式选择，在东京大众交通图中，四铁或五铁共构的站是很常见的，海外房地产投资的专家便认为，只要选择东京精华地段，多数都可以追求保值、增值的投资利润。

只要选择东京精华地段，多数都可以追求保值、增值的投资利润

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以日本东京房地产“GALA PRECIOUS 神宫外苑”为例，FJ NEXT株式会社便强调，其地理位置可以看到东京全部的面貌，且位在体育圣地的“明治神宫外苑”，附近还有繁茂的绿地开放空间将“GALA PRECIOUS 神宫外苑”紧紧包围；在交通地段部分，在新宿御苑前的“GALA PRECIOUS 神宫外苑 ”可利用6站4条线路。JR，地下铁直达新宿，涉谷，六本木只需4分，上班，上学，购物，都可以随心所欲随时到达。

至于很多民众假日都喜欢远离尘嚣、到户外体验大自然风光，看着阳光照射在树林上，再迎着微风吹来，“GALA PRECIOUS 神宫外苑”也诉求不用远离尘嚣便能体验大自然，不仅建筑物外观体现着自然和阳光的和谐，大厅的壁面更以四季的变化为主要装潢，再加上间接照明灯光可以联想到阳光照射树林，希望让居住的人可以在城市中体验大自然。

而每栋房子最重要的“安全性”部分，其也有导入复制困难先进的钥匙系统。一把钥匙大门锁，电梯，玄关到各住户三重安全保障附带猫眼的门锁，防犯用大门手把，强固耐久性的门卡等，玄关大门的防犯性也有顾虑到；住户设备部分，有餐具清洗干燥机、自动设定水量、浴室干燥机，其中设有女性化妆室，厕所也全部独立。

“GALA PRECIOUS 神宫外苑”为钢筋混凝土、地上10层、总户数共41户的建案，卖主FJ NEXT株式会社强调地段交通方便，到都营大江户线“国立竞技场站”徒步3分钟、JR总武线“千駄ヶ谷站”徒步5分钟、JR总武线“信浓町站”徒步8分钟等。热衷日本房地产投资的专家也提醒，海外置产毕竟很多细节跟国内不同，想要“钱”进海外的投资客，还是应该要多多作功课，并且评估自己的风险承受能力，而选择东京精华地段、地鐡捷运交会共构周边的收租型的物件，相对可以在稳定收租中追求保值、增值的投资利润。

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（据钜亨网）

 

 

日本政府致力推动观光，去年访日外国游客人数超过2000万人，但日本郊区旅馆和酒店还是经营困难，加上後继传承无人，不断衰退被迫出售易主，多数新主人是来自大陆的投资客，他们不会压低价谈判，而是计算投资报酬率後当场签字买下，有投资客现场签下10亿日圆交易。

陆资爆买日本酒店旅馆也引起当地旅宿业者注意，日本舆论看法两极，有人认为：“与其说中国人是救世主，倒觉得他们正在成为支配者”丶“日本人正在远离那些中国人多的温泉区，交通不便的旅游区生意会变好”，也有人认为：“这是拯救萧条温泉度假区的现实手段罢了。”

数名大陆客身着和服在日本京都路边留影

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吸引更多观光客赴日

《日本经济新闻》报导，外国团体游客的行程多为游览东京丶大阪和富士山等所谓的“黄金路线”，大城市的酒店客房不足日趋严重，对於较偏远地区的温泉胜地来说连带受益，外国游客成为濒危旅宿业的救星，而陆资投资翻转地方温泉旅馆业，也解决老旧酒店缺乏资金翻新的经营困境，吸引更多观光客赴日。

日本房地产研究机构城市未来综合研究所调查显示，去年外国企业在日本并购旅馆和酒店的交易数达46起，是前年的2.7倍，随着访日外国人不断增加，大城市的旅馆和酒店入住率正在提高，客房单价也水涨船高，因此，投资日本旅宿业具有很大的吸引力。

天价收购度假村

前年一家大陆企业以180亿日圆的天价，收购以“云海Terrace咖啡厅”闻名的北海道星野TOMAMU度假村全部股权，当时在日本就引起各界关注。

今年3月一名在上海经营酒店企业的大陆老板到东京银座办公室，一边询问旅馆能否扩建丶营运可否转交他人等，一边拿计算机按着，4小时後随口说：“那就马上签字吧”，签下其中3家交易额高达10亿日圆，让仲介印象深刻。

据了解，该名企业主早在面谈前花了7天6夜，看过5家位於日本知名温泉区的旅馆和酒店，并扮成游客住进2家旅馆，品尝餐点丶使用设备，考察时还带上翻译和向导，决定了就立刻出手。

（据中时电子报）

日本国税厅7月7日发表一份调查报告称，根椐遗产继承税和赠与税的计算标准得出的结论，2016年，日本全国土地价格普遍出现了上升，比去年平均提高了0.2%。这是日本全国相隔8年出现土地价格的上升。

日本新闻网报导，这一次的调查是采集了全国32万8000个宅基地和商业用地徵税案例，其中东京丶大阪丶爱知县等14个都道府县的土地价格上升幅度最大。

日本全国相隔8年出现土地价格的上升

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国税厅认为，全国土地价格上升是受到了3个因素的影响，首先是不动产投资呈现活跃，其实是银行房贷利率低下，还有一个原因就是外国游客的大量涌入，使得酒店和商业设施的建设出现了热潮。

（据钜亨网） 

近期，中国一、二线城市“地王”频出，房地产市场似乎又迎来了一波春天。不过与此前不同的是，眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧。国内外不少分析认为，中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局，中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。

在做这种对比之前，还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后，日元大幅升值，不到三年的时间内，日元对美元升值了50%。日元的大幅升值，使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言，经济下行风险加大。为此，日本央行接连调低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率为5%，而到了1989年4月，其利率仅为2.5%。加之，日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化，大企业可以通过发放债券、股票等方式，直接进入资本市场筹措资金，对银行依赖程度减低。而日本商业银行面临大客户流失，传统融资减少的经营压力。

另一方面，早在70、80年代，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，进入1985-1990年，日本经济出现空前繁荣局面，“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业，获得不菲的利润。面临经营压力的日本商业银行自然也看到了这一市场，主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款（以土地作为担保），进而形成一个循环，而这个循环的逻辑就是“土地神话”。此外，资本账户的开放，也使得国际上的热钱流入日本，由此带来的后果就是，东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨，早已脱离日本民众实际收入水平，日本经济全面过热，资本过剩的局面一目了然。为此，日本央行开始调控这一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在调高房地产交易的各种门槛，加之人们预期逐渐改变，日本房地产价格开始应声而跌，房地产泡沫就此崩溃，直至今日日本房地产价格仅为最高时的1/3，而日本房地产泡沫崩溃后，产生了“三个过剩”的问题，即债务过剩、投资过剩（产能过剩）、雇佣过剩，三个过剩一直困扰着日本经济，直到今天。

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本房地产泡沫崩盘

反观眼下的中国，是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询（ANBOUND）的研究团队认为，两国房地产泡沫有着本质的区别，重蹈覆辙的说法并不准确。中国的房地产泡沫一旦崩溃，其后果不堪想象，造成的负面影响可能远甚于日本房地产泡沫。

一、房地产泡沫

日本的房地产泡沫可以视作为“市场泡沫”，是市场行为的体现。无论是作为融资主体的银行，还是参与发展房地产的开发商而言，都是民营企业，泡沫破灭后，所留下的债务依然可以通过市场途径去化解（比如破产清算等）。然而，我国的房地产市场参与主体，银行、开发商大多以国企为主，可以说是“国家泡沫”，泡沫一旦破灭，所遗留下来的债务很可能就转变成政府债务（刚性兑付），最终转嫁给居民，会极大的增加居民负担。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨询首席研究员陈功指出，日本的土地是私有产权，而中国是国家所有权（农村是集体所有权），所以同样的房地产问题，中国要比日本严重的多。日本房地产泡沫破来最多是经济低迷，金融系统承受压力，而国家是不会出现严重问题的；中国的房地产泡沫一旦出现问题，就是国家经济崩溃的问题。中国则相反，一旦出现问题，就是财政危机，就是国家一级的大事情。这是两者之间最大的区别。

三、支柱产业

房地产业在中国被视作支柱产业，这和日本有着天壤之别。日本经济高速发展的时期，并没有伴随房地产价格快速上涨，也就是说日本经济的根基并没有建立在房地产及其相关产业之上。而中国经济高速增长时期，却出现了房地产价格快速上涨，东京大学教授田村清彦甚至指出，近几年，中国房价上涨的速度确实比较快，甚至快过东京。加之，国家文件也多次提到，要将房地产作为国民经济发展的支柱产业，由此可见，房地产市场的好坏，直接决定中国国民经济的兴衰与否。因此，对于房地产的定位不同，也决定了其重要程度，以及彰显了其影响力并不在同一个层次，可以说一旦中国房地产市场崩溃，最直接的影响，就是对中国整个国家体系造成冲击。

四、经济实力

两国经济实力完全不同。日本房地产泡沫发生在日本已经迈向高收入国家后，房地产泡沫崩溃直接拖累了日本经济的发展速度，但并没有让日本经济走向崩盘，也没有大幅降低日本人的生活质量，日本依然是世界经济强国，在很多领域仍处于世界领先水平。联合国《2014年人类发展报告》中，衡量国民富裕程度的HDI指数，日本排名第17位；IMF发布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。与此相对，中国经济总量虽大，但整体仍然处于工业化发展阶段，还未真正踏入后工业化社会。在诸多领域，中国仍然只停留在“大而不强”的阶段，HDI指数来看，中国排在91位；世界人均GDP，中国也仅在88位，和日本有着巨大的差距。因此，中国房地产泡沫一旦崩溃，对于国家经济的打击不言而喻，更为致命的是，房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量，中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遥无期。

分析结论

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本的房地产泡沫崩盘，中国以国有土地制度为主的国情，使得中国的房地产泡沫破灭的代价极大。值得庆幸的是，中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府，所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机。

（据搜狐）

三鬼商事(Miki Shoji)是日本大型房屋仲介商据他们10日公布统计资料指出，2016年2月底东京市中心商业办公大楼空置率较前月底上扬0.03个百分点至4.04%，结束连9个月下滑(改善)态势。

2月底东京商业办公大楼每3.3平方公尺的平均租金较前月底上扬0.64%(增加114日圆)至1万7,904日圆，连续第26个月呈现增长，且创近6年来(2010年6月以来)新高水准。

上述统计资料的调查对象为位于东京市中心范围内的千代田、中央、 港、新宿及涩谷等5区域内的商业办公大楼。

东京市中心商业办公大楼空置率较前月底上扬0.03个百分点至4.04%，结束连9个月下滑(改善)态势

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三鬼商事并同时公布2016年2月底日本大阪商业区商办空置率较前月底下滑0.23个百分点至7.04%，连续第10个月呈现改善；2月底大阪商业区商办大楼每3.3平方公尺的平均租金较前月底下滑17日圆至1万1,094日圆，连续第6个月下滑。

2月底名古屋商业区商办空置率较前月底上扬0.07个百分点至7.25%；每3.3平方公尺的平均租金较前月底下滑9日圆至1万787日圆。

日经新闻去年10月8日报导，拥有约100兆日圆营运资金的全球最大主权财富基金“挪威政府养老基金”将开始投资日本不动产，该基金将在近期内于东 京都内开设负责不动产投资业务的事务所，物色办公大楼等商用不动产，且预估会在1-2年内展开收购，投资额可能将高达数千亿日圆。

 

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（互联网资讯综合整理）