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政策需求，帶動投資商機

2011年3.11地震發生後，東京房價不跌反漲，顯示房價已跌無可跌，尤其日本首相安倍晉三的經濟政策，讓日本民眾心中再次找回信心。緊接著四年後的奧運將於日本東京舉辦，將帶動東京房地產市場更加火熱、房屋買賣競爭力道強烈。另外，日本因少子化及高齡化，產業出現人力短缺窘境，隨著“缺工”情形嚴重，一向被認為封閉的日本，也開始積極廣納海外人才。

首相安倍晉三在“產業競爭力會議”中提出“世界最短綠卡”，試圖向海外招來能夠肩負起第四次產業革命的優秀人才，並期望這些人才能在日“永久居住權”（同等類似於美國綠卡），一旦這些海外人才進駐日本，將帶動人口紅利成長，實際來看近幾年東京房價狂漲，也大都是因外國人購買契機。對海外人才有利的是，在日本買房投資相對容易，獲得日本永久居住權到底有什麼好處呢？

好處一：擁有在日本永久居住的權利，不用再頻繁更新簽證期限，只要不違法亂紀，你可在日本合法永久居住。

好處二：拿到永住權後依然是保有原國家公民資格，但是也可繼續在日本進修或者在子女在日本讀書，學術機構裡對於留學生學費減免等優惠措施依然可用。

好處三：和入日本國籍不同，拿到永居後回國探親、休假通行無阻，不需要再申請簽證。因此很多人計畫在日本買房，正是看好後續的漲幅與房屋需求。

海外人才在日本買房投資相對容易

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移民或永居 量身規劃投資服務

由於中國房地產市場危機浮現，法治自由化的日本在社會環境、社會制度、教育都不錯，離中國也近。因此，世界各地的富人紛紛赴日搶購東京房地產，除了追求日本不動產安定的收益外，很多人目的是獲取相當於“綠卡”的日本“永住權”（即永久居留權）。

專攻日本房地產的 PVB 中國台灣地區總負責人陳雄英智提到，看准日本房市投報率 4％~12％，想要房產穩定收租而前往日本置產客戶群來自中國台灣、中國香港、大陸逐漸上升，人氣物業集中東京和大阪等地，有時也會有為了高回報率而選擇其他城市的投資客。許多投資客在看完房後立刻就拍板簽約，成為了整棟大樓的房東。

PVB 光是 2015~2016 年間成交量達 200 棟大樓以上，自 2008 年公司成立以來，幫助千名以上投資家成功成為整棟大樓的所有人。對此佳績陳雄英智表示，PVB 銷售前會針對投資人需求量身規劃及評估，以都營新宿線大島站整棟物件為例，5 層樓共 31 戶，買進時價格 3.9 億日幣，貸款 64%，投報率達 6%，投資人未來可享有租金收入、彙差及漲幅增值契機。

該案例在今年出售時已全數出租，每年租金收入扣除貸款償還額、管理費、水電、稅金等，尚有約日幣 500 多萬淨收入，投報率穩定。就彙差方面，該案件購入時彙率為 1：0.25，後續五年的漲幅升值值得期待。

PVB（Premium Value Bank）是 100％純日商的不動產資產管理公司，同時也是日本整棟中古投資用不動產買賣第一的公司，集團服務範圍包含不動產買賣，租賃，代管的一條龍服務。不同於一般仲介，PVB 同時是物件的屋主，投資開發團隊在第一步已先篩選過地段，挑選具投資潛力的中古物件，包含從自住的透天案型，到適合投資客的電梯公寓，甚至整棟公寓 / 商辦各種物件，接著鑒定內部裝潢需求，整修成適合出租的最佳狀態。後續的招租等住客服務，則統一由集團的物業管理部門負責，無須仲介費，並且提供租金保證，可以省掉投資人的麻煩，安心檢視投報成效與計畫。在日本法規的保護下亦能享有兩年物件的瑕疵擔保，更多一層保障。

（據鉅亨網）

的確，預測房價走勢，絕對是一個吃力不討好、到處得罪人的事情。不僅在國內，在房地產市場的透明程度屬發達國家最低水平的日本（根據仲量聯行調查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理準備，想要談談接下來的日本的房地產市場走勢。

本篇以最為外國投資者關心的日本首都圈（東京、埼玉、千葉、神奈川）的二手房為中心，從統計數據、日本房地產業內人士、還有地產股的走勢來展開討論。（日本買房有什麼條件？）

數據上看，日本首都圈的樓市隨時有可能進入調整期

房地產市場中供需的此消彼長，導致了週期性的波動。觀察這個波動，可以瞭解現在的房地產市場處於哪個階段。為了把握這個波動，通常選取一些典型的指標，例如價格、交易量（或者庫存量）的變化。理論上，價格和交易量（或者庫存）的變化呈現出圖中的波動。

圖1：房地產價格和成交量的循環模型

那麼，現在東京的樓市，處於哪個階段呢？

圖2：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量（12月移動平均）、庫存量的環比

整體上講，13年1月開始，安倍經濟學（Abenomics）開始後，日元的貶值帶來外國投資客，遺產稅的稅率提高帶來的希望節稅的國內富裕階層，首都圈集中的城市發展政策從日本其他地區吸引著嚮往都市的年輕族群。需求的增加，使平方米的單價已經連續41個月增長。交易量，除了14年日本調漲消費稅導致的短期低迷外，基本也是保持增長；庫存量，14年消化了一定庫存後，15年後期也開始了快速積累。

但是，我們可以看到，進入16年，價格雖仍然在上漲，庫存量也在迅速積累，交易量的增長幅度也在收窄。最新的統計結果表示，相較15年6月，16年6月的平方米單價已經達到統計開始以來最高的每平47.8萬日元，交易量下降1%至3069筆，庫存量上升20%到4.2萬件（16年1月以來每個月相較去年同期都增長20%左右）。

和過去的情況做比較，可以發現現在的首都圈二手房市場，在理論上講隨時都可能出現調整。2008年，二手房的價格和交易量都出現過齊漲的局面，但是，庫存量的迅速增加，使得價格和交易量在2008年中期急轉直下。

圖3：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量的變化

日本房地產的業內人士，已經開始未雨綢繆

可能您會說，「你這個統計數據只是個平均值，房子的地段、房齡、朝向，都很大不同，統計值有什麼用！」

好，那麼我們再來看看日本的房地產商。要知道，經歷了90年和08年的金融危機的風水浪打，日本的房地產商們可是精明了不少。

下面兩張圖是日本某一上市房地產公司的交易記錄。在經濟不景氣、或者改善初期的時候，他們大量購入（上圖05財年），或者從要破產的房地產公司那裡便宜買入（下圖中08-09財年）。而在經濟好、過熱時，他們則大量賣出（上圖的06財年、14-15財年）。可以看到，在15財年裡，他們的購買額已經非常少了。

圖4：日本某一上市房地產公司的交易記錄

在15年初開始，一部分日本中小房地產商已經不再碰住宅類的房產，原因是這個市場房產個人投資客也容易進入，而導致了住宅類房產的價格的推高。15年中期，住宅類房地產價格的持續走高，仍然投資住宅類房產的房地產商已經非常在意周轉週期，儘量縮短周轉週期，來避免隨時出現的價格調整。在16年6月，某個房地產商的分析師會議上，社長甚至說，恐怕下一次開這個會的時候，整個會議室的氣氛會變很沉重吧。

以房地產買賣為主營業務的日本房地產公司，他們當前的策略是：減少居住類房地產的比重，儘量縮短買賣週期至3-6月。把傳統的買賣型商業模型，轉為買賣加委託管理的商業模型，來提高收入的穩定性。趁低利率的環境下將短期借款轉為長期，以避免在放房地產市場低迷時不至於被銀行催著還債。保證產權比例（自己資本比率）在30%左右，因為上一次房地產本盤，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地產股已經開始走低

或許您還會說「但是，當局者迷，日本房地產商都太接地氣，沒有大局觀，他們的話不能全信！」

好，那我們來看看有大量機構投資者的證券市場，看看國內外投資家怎麼看。

下圖是，東京證券交易所1部的房地產股票指數。在13年4月日本銀行配合安倍政府開始大量金融緩和後，房地產頁的股票指數一下子竄高。但是在15年中期，日本房地產市場達到高潮（還記得前面我們說15年中期房地產市場的庫存開始猛增嗎？），卻開始了一路的走低。從15年8月以來，房地產指數的下降幅度約為53%，大於同期的日經平均指數的37%。

圖5：東京證券交易所1部的房地產股票指數

藍色線為東證1部的房地產業指數、橙色線為日經平均指數，兩者都已11年8月12日為基準點。

結語

從基本面、公司戰略、房地產股市的三個方面，小弟嘗試梳理了日本首都圈的二手房市場的走勢。

如果要問現在能不能在日本買房，簡單粗暴地講，不是。16年來全球到處潛伏著怪獸，大家都不知道就是是黑天鵝還是Pokémon。可能一個契機，就會導致日本樓市價格的拐點。

但是，房地產業界這麼多人需要靠房地產買賣過活，還有的確需要現在買房的家庭。簡單粗暴地說別買房，太過膚淺。如果是投資，那麼我們可以借鑑日本房地產公司的策略，不追高、購房前仔細地調查、從多種角度接地氣地瞭解周邊市場，建立長期的收益率模型來分析收益和風險，看準後快速下手。如果是自住房，那麼找一個靠譜的中介，分析自己真正的需求，努力尋找有利的貸款條件。

（據新浪財經）

 

據相關消息稱，日本房產受歡迎程度一直走高，日本房產賣得最佳。

近幾年來隨處可見海外房地產的廣告，熱衷海外做不動產考察的部落客就說，「研究很多海外房地產投資，日本是最有賣點的地方」，主要原因是大部分海外置產申辦房貸困難，但中國台灣有很多銀行到日本設立分行，在日本申請房貸相對容易，另外，他認為，在日本只要挑對地段，房子不僅容易出租，更容易增值保值。並且日本房屋產權是永久的。

以日本東京房地產來看，東京為日本首都，整個東京都會區就有3500萬的人口，若以中國台灣選地段用捷運站出口走幾分鐘的方式選擇，在東京大眾交通圖中，四鐵或五鐵共構的站是很常見的，海外房地產投資的專家便認為，只要選擇東京精華地段，多數都可以追求保值、增值的投資利潤。

只要選擇東京精華地段，多數都可以追求保值、增值的投資利潤

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以日本東京房地產「GALA PRECIOUS 神宮外苑」為例，FJ NEXT株式會社便強調，其地理位置可以看到東京全部的面貌，且位在體育聖地的「明治神宮外苑」，附近還有繁茂的綠地開放空間將「GALA PRECIOUS 神宮外苑」緊緊包圍；在交通地段部分，在新宿御苑前的「GALA PRECIOUS 神宮外苑 」可利用6站4條線路。JR，地下鐵直達新宿，涉谷，六本木只需4分，上班，上學，購物，都可以隨心所欲隨時到達。

至於很多民眾假日都喜歡遠離塵囂、到戶外體驗大自然風光，看著陽光照射在樹林上，再迎著微風吹來，「GALA PRECIOUS 神宮外苑」也訴求不用遠離塵囂便能體驗大自然，不僅建築物外觀體現著自然和陽光的和諧，大廳的壁面更以四季的變化為主要裝潢，再加上間接照明燈光可以聯想到陽光照射樹林，希望讓居住的人可以在城市中體驗大自然。

而每棟房子最重要的「安全性」部分，其也有導入複製困難先進的鑰匙系統。一把鑰匙大門鎖，電梯，玄關到各住戶三重安全保障附帶貓眼的門鎖，防犯用大門手把，強固耐久性的門卡等，玄關大門的防犯性也有顧慮到；住戶設備部分，有餐具清洗乾燥機、自動設定水量、浴室乾燥機，其中設有女性化妝室，廁所也全部獨立。

「GALA PRECIOUS 神宮外苑」為鋼筋混凝土、地上10層、總戶數共41戶的建案，賣主FJ NEXT株式會社強調地段交通方便，到都營大江戶線「國立競技場站」徒步3分鐘、JR總武線「千駄ヶ谷站」徒步5分鐘、JR總武線「信濃町站」徒步8分鐘等。熱衷日本房地產投資的專家也提醒，海外置產畢竟很多細節跟國內不同，想要「錢」進海外的投資客，還是應該要多多作功課，並且評估自己的風險承受能力，而選擇東京精華地段、地鐡捷運交會共構周邊的收租型的物件，相對可以在穩定收租中追求保值、增值的投資利潤。

相關資訊：投資日本房產成熱門 公寓酒店走俏

（據鉅亨網）

 

 

日本政府致力推動觀光，去年訪日外國游客人數超過2000萬人，但日本郊區旅館和酒店還是經營困難，加上後繼傳承無人，不斷衰退被迫出售易主，多數新主人是來自大陸的投資客，他們不會壓低價談判，而是計算投資報酬率後當場簽字買下，有投資客現場簽下10億日圓交易。

陸資爆買日本酒店旅館也引起當地旅宿業者注意，日本輿論看法兩極，有人認為：“與其說中國人是救世主，倒覺得他們正在成為支配者”、“日本人正在遠離那些中國人多的溫泉區，交通不便的旅游區生意會變好”，也有人認為：“這是拯救蕭條溫泉度假區的現實手段罷了。”

數名大陸客身著和服在日本京都路邊留影

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吸引更多觀光客赴日

《日本經濟新聞》報導，外國團體游客的行程多為游覽東京、大阪和富士山等所謂的“黃金路線”，大城市的酒店客房不足日趨嚴重，對於較偏遠地區的溫泉勝地來說連帶受益，外國游客成為瀕危旅宿業的救星，而陸資投資翻轉地方溫泉旅館業，也解決老舊酒店缺乏資金翻新的經營困境，吸引更多觀光客赴日。

日本房地產研究機構城市未來綜合研究所調查顯示，去年外國企業在日本並購旅館和酒店的交易數達46起，是前年的2.7倍，隨著訪日外國人不斷增加，大城市的旅館和酒店入住率正在提高，客房單價也水漲船高，因此，投資日本旅宿業具有很大的吸引力。

天價收購度假村

前年一家大陸企業以180億日圓的天價，收購以“雲海Terrace咖啡廳”聞名的北海道星野TOMAMU度假村全部股權，當時在日本就引起各界關注。

今年3月一名在上海經營酒店企業的大陸老板到東京銀座辦公室，一邊詢問旅館能否擴建、營運可否轉交他人等，一邊拿計算機按著，4小時後隨口說：“那就馬上簽字吧”，簽下其中3家交易額高達10億日圓，讓仲介印像深刻。

據了解，該名企業主早在面談前花了7天6夜，看過5家位於日本知名溫泉區的旅館和酒店，並扮成游客住進2家旅館，品嘗餐點、使用設備，考察時還帶上翻譯和向導，決定了就立刻出手。

（據中時電子報）

日本國稅廳7月7日發表一份調查報告稱，根椐遺產繼承稅和贈與稅的計算標准得出的結論，2016年，日本全國土地價格普遍出現了上升，比去年平均提高了0.2%。這是日本全國相隔8年出現土地價格的上升。

日本新聞網報導，這一次的調查是采集了全國32萬8000個宅基地和商業用地徵稅案例，其中東京、大阪、愛知縣等14個都道府縣的土地價格上升幅度最大。

日本全國相隔8年出現土地價格的上升

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國稅廳認為，全國土地價格上升是受到了3個因素的影響，首先是不動產投資呈現活躍，其實是銀行房貸利率低下，還有一個原因就是外國游客的大量湧入，使得酒店和商業設施的建設出現了熱潮。

（據鉅亨網） 

近期，中國一、二線城市“地王”頻出，房地產市場似乎又迎來了一波春天。不過與此前不同的是，眼下房地產市場引發社會各界對於房地產市場是否即將崩潰的擔憂。國內外不少分析認為，中國可能會重蹈日本房地產泡沫破滅的結局，中國經濟也會像日本經濟一樣陷入“失去的二十年”。

在做這種對比之前，還是簡單總結一下日本房地產泡沫的始終。1985年廣場協議後，日元大幅升值，不到三年的時間內，日元對美元升值了50%。日元的大幅升值，使得當時的日本出口向中小企業苦不堪言，經濟下行風險加大。為此，日本央行接連調低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率為5%，而到了1989年4月，其利率僅為2.5%。加之，日本當時基本實行利率自由化、金融業務自由化、國內外資金流動自由化，大企業可以通過發放債券、股票等方式，直接進入資本市場籌措資金，對銀行依賴程度減低。而日本商業銀行面臨大客戶流失，傳統融資減少的經營壓力。

另一方面，早在70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，進入1985-1990年，日本經濟出現空前繁榮局面，“土地神話”論開始席卷全日本。不少日本的中小企業開始踏入房地產這一行業，獲得不菲的利潤。面臨經營壓力的日本商業銀行自然也看到了這一市場，主動找到日本民營的中小企業向其發放貸款（以土地作為擔保），進而形成一個循環，而這個循環的邏輯就是“土地神話”。此外，資本賬戶的開放，也使得國際上的熱錢流入日本，由此帶來的後果就是，東京、大阪、名古屋等地房地產價格飛漲，早已脫離日本民眾實際收入水平，日本經濟全面過熱，資本過剩的局面一目了然。為此，日本央行開始調控這一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在調高房地產交易的各種門檻，加之人們預期逐漸改變，日本房地產價格開始應聲而跌，房地產泡沫就此崩潰，直至今日日本房地產價格僅為最高時的1/3，而日本房地產泡沫崩潰後，產生了“三個過剩”的問題，即債務過剩、投資過剩（產能過剩）、雇佣過剩，三個過剩一直困擾著日本經濟，直到今天。

中、日兩國對於房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本房地產泡沫崩盤

反觀眼下的中國，是否會重蹈日本的覆轍。安邦咨詢（ANBOUND）的研究團隊認為，兩國房地產泡沫有著本質的區別，重蹈覆轍的說法並不准確。中國的房地產泡沫一旦崩潰，其後果不堪想像，造成的負面影響可能遠甚於日本房地產泡沫。

一、房地產泡沫

日本的房地產泡沫可以視作為“市場泡沫”，是市場行為的體現。無論是作為融資主體的銀行，還是參與發展房地產的開發商而言，都是民營企業，泡沫破滅後，所留下的債務依然可以通過市場途徑去化解（比如破產清算等）。然而，我國的房地產市場參與主體，銀行、開發商大多以國企為主，可以說是“國家泡沫”，泡沫一旦破滅，所遺留下來的債務很可能就轉變成政府債務（剛性兌付），最終轉嫁給居民，會極大的增加居民負擔。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨詢首席研究員陳功指出，日本的土地是私有產權，而中國是國家所有權（農村是集體所有權），所以同樣的房地產問題，中國要比日本嚴重的多。日本房地產泡沫破來最多是經濟低迷，金融系統承受壓力，而國家是不會出現嚴重問題的；中國的房地產泡沫一旦出現問題，就是國家經濟崩潰的問題。中國則相反，一旦出現問題，就是財政危機，就是國家一級的大事情。這是兩者之間最大的區別。

三、支柱產業

房地產業在中國被視作支柱產業，這和日本有著天壤之別。日本經濟高速發展的時期，並沒有伴隨房地產價格快速上漲，也就是說日本經濟的根基並沒有建立在房地產及其相關產業之上。而中國經濟高速增長時期，卻出現了房地產價格快速上漲，東京大學教授田村清彥甚至指出，近幾年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。加之，國家文件也多次提到，要將房地產作為國民經濟發展的支柱產業，由此可見，房地產市場的好壞，直接決定中國國民經濟的興衰與否。因此，對於房地產的定位不同，也決定了其重要程度，以及彰顯了其影響力並不在同一個層次，可以說一旦中國房地產市場崩潰，最直接的影響，就是對中國整個國家體系造成衝擊。

四、經濟實力

兩國經濟實力完全不同。日本房地產泡沫發生在日本已經邁向高收入國家後，房地產泡沫崩潰直接拖累了日本經濟的發展速度，但並沒有讓日本經濟走向崩盤，也沒有大幅降低日本人的生活質量，日本依然是世界經濟強國，在很多領域仍處於世界領先水平。聯合國《2014年人類發展報告》中，衡量國民富裕程度的HDI指數，日本排名第17位；IMF發布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。與此相對，中國經濟總量雖大，但整體仍然處於工業化發展階段，還未真正踏入後工業化社會。在諸多領域，中國仍然只停留在“大而不強”的階段，HDI指數來看，中國排在91位；世界人均GDP，中國也僅在88位，和日本有著巨大的差距。因此，中國房地產泡沫一旦崩潰，對於國家經濟的打擊不言而喻，更為致命的是，房地產泡沫崩潰會直接拉低國民生活質量，中國跨出“中等收入陷阱”更加會顯得遙遙無期。

分析結論

中、日兩國對於房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本的房地產泡沫崩盤，中國以國有土地制度為主的國情，使得中國的房地產泡沫破滅的代價極大。值得慶幸的是，中國政府能夠動用的社會資源遠遠大於日本政府，所以眼下仍能夠依靠結構性的改革來化解潛在的泡沫危機。

（據搜狐）

三鬼商事(Miki Shoji)是日本大型房屋仲介商據他們10日公佈統計資料指出，2016年2月底東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底上揚0.03個百分點至4.04%，結束連9個月下滑(改善)態勢。

2月底東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚0.64%(增加114日圓)至1萬7,904日圓，連續第26個月呈現增長，且創近6年來(2010年6月以來)新高水準。

上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底上揚0.03個百分點至4.04%，結束連9個月下滑(改善)態勢

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三鬼商事並同時公佈2016年2月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.23個百分點至7.04%，連續第10個月呈現改善；2月底大阪商業區商辦大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底下滑17日圓至1萬1,094日圓，連續第6個月下滑。

2月底名古屋商業區商辦空置率較前月底上揚0.07個百分點至7.25%；每3.3平方公尺的平均租金較前月底下滑9日圓至1萬787日圓。

日經新聞去年10月8日報導，擁有約100兆日圓營運資金的全球最大主權財富基金「挪威政府養老基金」將開始投資日本不動產，該基金將在近期內於東 京都內開設負責不動產投資業務的事務所，物色辦公大樓等商用不動產，且預估會在1-2年內展開收購，投資額可能將高達數千億日圓。

 

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（互聯網資訊綜合整理）