作为亚太地区最发达的国家之一，日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的，所有权的规定也很透明和有利。
不要忘了，日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居，或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文，了解在日本买房的最佳时机。
外国人可以在日本购买房产和土地吗？
这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上，同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。
在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是，在日本买房并不能获得日本在留签证。
此外，日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人，我们看到北海道新雪谷（Niseko）等地对度假房产的需求非常强烈。
在购买土地时，您可以选择以永久产权或租赁方式购买。
选择永久产权物业还是租赁产权物业？
在日本，永久产权（Shoyuken）是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时，则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。
日本出台法律，规定初始租赁期为30年，包括所有房产类型。在第一个租赁期满后，您可以再延长20年的租赁期。
看看这两种所有权方案，各自带来了什么好处。
| 优点 | 缺点 | |
| 永久产权物业 | 土地和实体结构的直接所有权 | 更昂贵 |
| 土地资本增值的利润 | 较高的房地产税 | |
| 更快的购买过程 | 需缴交附加税 | |
| 租赁产权物业 | 比永久产权便宜30-40% | 每月需向土地所有者支付租金 |
| 无土地税 | 更难转售 | |
| 较高的租金收益 | 有时更难申请房产贷款 |
在日本买房的具体流程
我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。
第一步：寻找日本的房产中介
对于投资房产这样的重大决定，外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您，包括：
- 法律安全
- 文件翻译
- 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询
- 当地居民区的知识
- 看房协助
- 与卖方的谈判和正式程序
您的第一步总是应该咨询代理，并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。
要找日本的房产中介，您可以：
- 在网上查询： Juwai.asia，一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台，现时提供约20个代理的资料，将是一个很好的开始。
- 询问您认识的朋友和其他联系人。
- 联系您的商会。
第二步：查看和比较房产
一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件，就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产，并了解这些房产的最新价格。
日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源，您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。
此外，尽可能参加开放日也是必要的，这有助您了解什么因素对您才是最重要。
第三步：表达购房意向
购买新房时，需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书（kounyuu moshikomisho）”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签，因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。
如果是购买二手房的话，可以向卖家提交“购买意向书（kaitsuke shoumeisho）”。目的是为了表达自己购房的诚意，并作为谈判的起点。
第四步：支付定金
买方向卖方支付定金，即所谓的“手付金”（tetsukekin）。它通常占总购房价格的5-10%，并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。
第五步：获得房贷的预批复
当您提交了意向书后，就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估，并要求您提供一些文件，比如：。
- 身份证明文件，如护照和当地驾照
- 最近的健康证明
- 年度税收收入
请记住，除非您是永久居民，否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。
第六步：详阅《重要事项説明书》
《重要事项説明书》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。
作为由卖方代理人准备的法律披露文件，它应该包含所有买家需要的信息，以做出明智的购买决定，例如：
- 任何现有的抵押登记的财产
- 其他留置权或抵押权
- 与邻居的边界纠纷
- 破损物品
- 管理费
根据日本法律，这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方，并进行口头解释。
第七步：签订购买协议
当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时，就可以签署具有法律约束力的购买协议了。
需要包括的文件和信息有：
- 您的护照复印件
- 印花税价值
- 登记证
- 印鉴
- 您从检查报告中获得的信息，例如，关于害虫的信息
第八步：最后结算交收
最后的结算通常在买方的银行进行，由司法书士（shihoushoushi）处理。买方将把余款转到卖方的账户上，然后房产的所有权将转给买方。完成后，卖方将所有钥匙交给买方，所有权的转移就完成了。
让专业人员来办理每一步手续，现在就联系居外吧！
日本的房产购买成本
| 经纪费 | 经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。 | |||
| 购置税 | 产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。 | |||
| 登记和执照税 |
购房者要想获得房产的合法所有权，必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等，取决于转让的方式。 |
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| 印花税 |
对合同和协议文件征收印花税，在产权登记时缴纳。
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| 司法书士费 | 司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。 |
外国人在日本可以贷款买房吗？
日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚，您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。
如果您不是日本人，需要融资，我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行，在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。
这些银行会对您进行个人评估和检查您的：
- 目前的工作和工作经历
- 总体财务状况
- 目前的工资。一般来说，银行要求您的收入至少在200-500万日元之间，但也有不同。
- 年龄
- 您目前有哪些抵押贷款
其次，您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前，固定利率贷款在日本很受欢迎，因为利率正处于历史低位。
东京房价和租金收益率一览
房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。
大东京地区整体（2019年1月至11月）新公寓的平均销售价格为6060万日元，同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关（第一次是在1990年）。
- 东京23区：平均售价7247万日元，同比增长1.5%；每平方米113万日元，同比下降0.7%。
- 东京西郊：平均售价57,040,000日元，同比增长9.0%；每平方米834,000日元，同比增长11.9%。
- 神奈川县：平均售价5298万日元，同比下降2.9%；每平方米768万日元，同比下降0.1%。
- 埼玉县：平均售价4563万日元，同比增长6.0%；每平方米642万日元，同比增长3.7%。
- 千叶县：平均售价4,450万日元，同比增长3.3%；每平方米609,000日元，同比增长4.1%。
租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据，东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%，达到每平方米4,044日元，同样，东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%，至每平方米4,842日元(44.9美元)。
根据Global Property Guide的调查，东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高，不过另一方面，需要更多的维护。
在日本农村买房
年轻的日本人大量迁往东京等大城市，这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。
如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲，您可以在农村地区找到便宜的传统房屋，例如在冲绳或北海道。
这些房子很多是老房子，可能会有些破烂，所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。
由于日本的房子供过于求，所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上，在2019年2月，日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套!
如果您在北海道的农村地区搜索，您一定可以找到4-6间卧室的房子，价格仅仅是138 – 208万元人民币！
在日本寻找您的理想住宅，或与居外联系，我们将提供全面的支持。
作者：Zoe Chan
2020年可谓是极不寻常的一年，
资深金融专家
