旧金山 – Page 9

美国最具前景房地产区矽谷3度夺冠 | 美国

根据美国房地产谘询企业仲量联行（Jones Lang LaSalle）最新报告，矽谷是全美经济和商业房地产最强劲的地区。

尽管同属湾区的旧金山因有限的空间和高昂的生活费，跌出仲量联行“城市动力指数”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影响连续第三年蝉联美国冠军，同时也是全球第三名。

仲量联行依三大类丶共42项指标对全球134个商业中心评分，其中包括35个美国商业中心。三大评分类别为社会经济动力丶商业房地产和该地区长期保有动力的能力。社会经济动力是根据市场的国内生产总值丶人口丶公司总部数目和外国直接投资的变化来衡量的，商业房地产类则考量商业空间吸纳丶建筑业丶租金和办公室丶零售业和酒店业的投资变化等因素。

矽谷第三年蝉联全美“城市动力指数”冠军，雅虎总部所在的桑尼维尔成办公室最抢手地区

仲量联行矽谷分公司执行总监马特（Greg Matter）表示，矽谷被评选为全美“城市动力指数”第一名的原因有许多，人才济济是其一，当地工业和企业的范畴自经济衰退之後逐渐扩大，使得经济变得更具弹性是另一原因。他指出，矽谷科技工业本身已经从传统的软硬体制造延伸到人工智慧和自动化科技，使矽谷经济重镇的地位更形稳固。马特说：“矽谷很可能再次成为下一次经济复苏的起点和终点。”

报告点出，矽谷的桑尼维尔和圣他克拉拉市是美国最重要的两大科技子市场。商业房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的报告显示，桑尼维尔过去两季的办公空间吸纳量净值为矽谷最高，上一季的办公室空置率仅0.7%，进驻的企业包括电子商务巨擘亚马逊（Amazon），他们已签下Moffett Towers第二期35万平方呎的全新办公室空间。

（据世界日报）

美国宜居城市有哪些

《美国新闻与世界报导》（US News & World Report）新闻杂志公布了美国最宜居的100个城市，去年屈居老二的德州奥斯汀踹下榜首科罗拉多州丹佛市拔得头筹，加州湾区圣荷西上升7个名次拿下第三，旧金山也进入了前20名，排第16。（全球最宜居城市）

排行榜考虑城市的居住成本可负担程度丶就业机会和生活水准等多个范畴。圣荷西因为科技进步和位於矽谷心脏地带而获得高名次。

《美国新闻与世界报导》的当地专家Jennifer Lin这样形容圣荷西：“圣荷西邻近矽谷其他科技公司总部，包括山景市的Google和库帕提诺（Cupertino）的苹果公司，巩固了圣荷西在高科技中心的地位。”

报告也强调宜居城市需要具备多元化因素和大型就业市场。不过Lin提到，圣荷西的生活成本属於全美最高水平，而市内员工的年收入也是在美国最高的一群。

纽约市和洛杉矶则因为高房价和高生活成本而分别排第80名和第88名。

宜居城市前10名：

1. 德州奥斯汀市（Austin）
2. 科罗拉多州丹佛市（Denver）
3. 加州圣荷西市（San Jose）
4. 华盛顿特区（Washington D.C）
5. 阿肯色州费耶特维尔市（Fayetteville）
6. 华盛顿州西雅图市（Seattle）
7. 北卡罗莱纳州罗利德罕都会区（Raleigh-Durham）
8. 麻州波士顿市（Boston）
9. 爱荷华州狄蒙市（Des Moines）
10. 犹他州盐湖城（Salt Lake City）

互联网资讯综合整理

如何为中国富豪在美国做资产配置？| 美国

盛世神州基金董事长张民耕，在华尔街见闻2017年纽约新春见面会上，就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。

如何迎合中国富豪需求？

张民耕先生表示，盛世神州基金主要服务对象是中国富豪。为富豪做资产配置，要迎合富豪的需求。张民耕首先指出，这些客户大多土生土长中国，有房地产赚钱经验，年龄在55-65之间，愿意投资“看得见摸得着的东西”–房子。第二，富豪风险意识挣钱欲望强，但风险意识也高。房地产投资相对风险小，收益可观。

此外，张民耕认为，中国富豪耐性不够长。人民币投资期限为2年+1年，美元基金投资期限为3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大规模投资至今，已替200人，募集4亿美元基金，在美国8个城市22个项目投资，管理5800个房子，主要投资出租公寓。

为什么投美国？经济上行、收入房价比低

从趋势来看，美国经济上行、可靠，美元依然强势。张民耕认为，目前在可承受范围还可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，从收入房价比来看，中国城市收入房价比都非常高，完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市，其余城市收入房价较低。

在美国投哪些城市？最看好三线城市

纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市，包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详，有直达机场，回报率较一线城市高一些。

对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市，这些年来上涨势头好，回报率达5%-6%。但张民耕表示，一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。

在美国房市做什么产品？出租公寓

出租公寓在美国市场份额非常大，占到40%左右。去年六月统计显示，2016年是近15年来美国自有房地占比最低的一年，达61%。在大型城市，租房和自有房比例或达5：5，在曼哈顿，有近7成人租房。因此，出租公寓市场极大，具有刚性需求。张民耕还指出，公寓的另一好处即抗跌，尤其学生公寓更加抗跌，在经济形势不好时更坚挺。

美国公寓怎么做？

张民耕表示，基本做法是无风险套利。“出的资本金很少，现金流非常好，给出租公寓的开发资金给到两倍，做正常运营可以给到2.5倍-3倍杠杆，安全性产品给的利率低。”由于一般拿到贷款低于3%，在4%左右还可以使用2.5倍杠杆，所以说，还可以接受美联储以0.25个百分点加息四次。

出租公寓另一个优势即一年一签，且管理成本很低。张民耕称，实践证明，5800套房中，现实经营的房子出租率不低于95%，而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率，约在2-3%左右。而出售时自有资本会放大二十倍，即达40-60%。目前，年化收益率达15%-20%，长期来看可达12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。

经验：地点+合伙人。需要找美国本地大型开发商合作，巨有长期丰富的经验，并且有土地储备。此外美国大型开发商对品质和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的资本金从2亿扩大至4亿。

最后，张民耕抛出目前面临的最大问题：资本管制之后，资产配置该如何进行？

（据华尔街见闻）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（独栋房产）| 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山的独栋房产。（旧金山房价走势）

下方图表中的销售数据包括旧金山的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上涨8.1%

房产储量自2015年第四季度减少0.2%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为42天

房产售价与要价的百分比为109.76%

线下交易的房源百分比为69.62%

第四季度房市分析

旧金山第四季度的房产销售势头与前几个季度保持一致，与去年相比，销量减少，但买卖双方更加平衡。总体来看，售价低于100万美元以及售价在200万到300万美元的房产销量下滑最为严重。低价位的房产储量严重不足，而从年初开始，市场整体不稳定，导致高价位房产的销售速度减缓。

虽然房产储量略有增加，但卖家仍然不愿降价，这导致销售速度放慢。同时，购房者保持谨慎态度，不大可能参与竞价大战并支付溢价。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山销售的最接近房价中位数1,330,250美元的一套房产。

2239 2241 35th Avenue, San Francisco, CA 94116
3室/2浴/2,100平方英尺
售价：1,330,908美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山出售的售价最高的房产。

2476 Broadway Street, San Francisco, CA 94115
6室/7浴/9,578平方英尺
售价：18,100,000美元

前景预期

鉴于最近抵押贷款利率提高，以及新一届政府施政的不确定因素，因此与前几年相比，第一季度一开始会比较迟缓。但是，凭借雄厚的房产基础以及旧金山湾区持久的经济实力，旧金山的房产市场将迎来另一个繁荣的春天。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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美国 | 毕马威报告：2017年美国房地产前景仍良好

世界著名会计师事务所毕马威（KPMG）每年都会对其各行业用户进行一些问卷调查，来获取未来一年行业走向。而在1月31日该公司公布的2017年房地产行业预期调查中的结果显示，美国的房地产从业人士认为2017年全美房价仍然有进一步上涨的空间。

毕马威此次的调查由美国全国各地64位房地产公司高级管理人员完成。在这64位房地产公司高管看来，尽管美国很多地区的房价涨幅已经趋缓，甚至有部分地区可能进入调整或者下降，但2017年美国整体房地产市场还是积极向上的趋势偏多一些。

旧金山湾区2017年的房地产走势在美国各市场中尤为受到关注。湾区房价在过去三五年中持续大幅上涨。目前当地房价已经达到全美大城市中最高水平，与纽约不相上下。在2016年末，旧金山房价已经出现后继乏力的情况。涨幅大大缩水，不过房地产从业人士普遍认为，房价大幅下跌的可能性还是非常小的。

毕马威太平洋西北部房地产研究主管Roger Power表示，“旧金山湾区和硅谷本身在全球房地产市场就有非常好的声誉。对于海外投资者来说，湾区的房地产拥有超一流的吸引力。”

房地产行业对于2017年也并不是完全盲目乐观。调查显示，86%的地产高管认为，对贷款等方面的监管更加严格可能在2017年让房地产市场受到影响。不过77%的高管认为，美国的经济至少在2017年会表现得和2016年差不多。51%的高管认为，公司在2017年的投资会至少高于2016年投资5%。一些房地产企业高管认为，美国新任总统特朗普可能会在2017年进行一些税务上的改革，不过他们认为，在房地产行业的角度，这些改革的影响可能是错综复杂的，并不一定会直接给房市造成负面影响。

（据新浪财经）

美国 | 在美国去哪里过农历新年？多地均举行庆祝活动

据美国侨报网报道，1月28日为农历新年，是鸡年的第一天。在中国、越南和其他亚洲国家，人们都会庆祝这个节日。不过在美国，从纽约到洛杉矶的很多地方也会庆祝农历新年，举行的活动有舞狮游行、文化庆祝活动，一些亚洲餐厅还会提供节假日特别菜单。

《城西日报》（Metrowest Daily News）当地时间1月22日报道，从1月20日到2月5日，加州阿纳海姆（Anaheim）的迪士尼加州冒险公园会举办农历新年庆典。米老鼠米奇和米妮将会穿上唐装，向游客问好，并给游客拍摄与迪士尼卡通形象的合影。

迪士尼加州冒险公园的现场演出包括身着彩色服装的杂技演员、舞者、演奏者的表演，以农历新年为主题的活动和手工艺展示，还有新开的集市，售卖从亚洲美食中攫取灵感的各式食品。

每晚，在“色彩世界”演出之前，将会播出新拍摄的动画短片“快快回家”，讲述一个小灯笼回家庆祝农历新年的旅程。短片中有投影动画，灯光、特效和喷泉的展示。公园将用灯笼和横幅装饰，用英语、中文、韩语和越南语祝贺游客度过一个快乐的农历新年。

在纽约，游客们可以到三个唐人街庆祝新年：一个在曼哈顿，一个在布鲁克林区日落公园附近，一个在皇后区的法拉盛（Flushing）。游客可以到那里探寻好吃的饭馆、食品超市、以及售卖从家用器皿到纪念品各种小物件的商店。

曼哈顿的庆祝活动，包括1月28日在萨拉罗斯福公园举办的烟火典礼和文化节，以及在2月5日下午1时开始的农历新年游行。2月4日，法拉盛也会有游行和庆祝活动。

旧金山从19世纪60年代起就以游行的方式庆祝农历新年。今年的活动将在2月11日的晚上举办，届时将有杂技演员、舞狮、彩车以及一条长268英尺的长龙。游行的起点设在Second街道和Market街道。2月19日还有一个全长为5公里或10公里的跑走活动。

在拉斯维加斯，1月28日在幸运龙赌场酒店将开始一个为期为15天的庆祝活动。在拉斯维加斯的其他地方，如The LINQ Promenade购物中心，1月27日至30日期间将会有一个为期4天的庆祝活动，内容包括每晚6时在喷泉舞台举行的舞龙表演。1月27日至29日，“中国农历新年”活动包括Fremont街道的游行表演，市中心Downtown Container公园的派对以及在The LINQ Theater剧院举办的DragonFest Benefit音乐会。

在拉斯维加斯的其他地区，将会举办舞龙和游行。百乐宫赌场酒店的温室植物园将会有焚香、红灯笼以及金鸡傲立山顶的展览。

在华盛顿（1月29日）、芝加哥（2月5日）和奥兰多（2月11日）也将有农历新年游行。

（据中国新闻网）

美国 | 洛杉矶房屋最值钱纽约客房租付最多

据房地产交易网站Zillow发布的2016年年末报告显示，包括橙县在内的大洛杉矶地区，荣获全美最具房地产市场价值的冠军。（洛杉矶房价走势）

报告说，去年大洛杉矶地区的住房总价值高达两兆五千亿美元，比前一年增长了6.4%，净增一千五百四十亿美元。洛杉矶还有像比弗利山庄和马里布这样的超级豪华社区。

报告还说，全美的住房总价值为29兆6千亿（29,600,000,000,000），其中的8.6%位于大洛杉矶；而纽约排第二名，占总值的8%；旧金山排第三，占4.2%。

Zillow的经济学家认为，美国的房屋价值攀高，是住房市场回暖的现象。但这也让住房越来越贵，让一些家庭无力负担。在洛杉矶地区，有刚超过一半的家庭租房居住。

在全美，纽约人付的房租最多，去年共支付了546亿美元，洛杉矶第二，付了386亿元的租金。

（据新唐人）

玛雅康玛（Mayacama）俱乐部度假别墅：托斯卡纳风格建筑优雅随性的世外桃源

玛雅康玛（Mayacama）度假别墅的设计受到托斯卡纳的靠山村庄的启发，是自然、艺术和设计的想象力交融，结合了经典的露天设计，优雅而又随性，室内和室外生活并重。

这些度假别墅被精心布置在山坡上，尽量捕捉最美丽的景色。手工墙、凉爽的石板地面、明亮晴朗的天空、还有遮阴阳台，各项设计浑然一体。阳光普照，铁艺拱门突出了宁静内敛的建筑风格和室内设计。

玛雅康玛（Mayacama）的度假别墅分为三间卧室的别墅和一间卧室的小屋两类房型：

一、玛雅康玛（Mayacama）别墅

2,700平方英尺的室内外活动面积
三间卧室和三间半浴室
洗衣机和烘干机
分布在两端的两个主卧，每个主卧都配私人阳台
中心的大房间设有一个晚餐桌，以及内置烧烤炉和石灰岩壁炉的厨房
专用的高尔夫球车

二、玛雅康玛（Mayacama）小屋

经过精心布局的小屋，面积多达840平方英尺
一间卧室和一间半浴室
宽敞的、配备特大号床的主卧
配有烧烤架的室外庭院
室内和室外燃木壁炉
开放式厨房
距果岭和练习设施仅几步之遥
专用的高尔夫球车

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美国 | 旧金山湾区房价多贵？头期款可买他城整间屋

旧金山湾区房价到底有多高？根据一份网路房地产数据公司Zillow公布的资料，在圣荷西（San Jose）大都会区买房需付的头期款，在美国其他城市可买得起整间房。

根据这份资料，圣荷西大都会区20％头期款中位数是192,320美元，而全美房屋总价中位数是192,500美元。圣荷西大都会区的年薪中位数是105,455美元，想要在这里买房得付出182％的年薪付头期款，房屋总价中位数是961,600美元。（旧金山房价走势）

整个旧金山大都会区（包含圣马刁丶阿拉米达丶康特拉科斯塔丶马林等4个郡）的情况都差不多，年薪中位数是91,777美元，20％头期款中位数是164,920美元丶年薪的180％，房屋总价中位数是824,600美元。

全美的头期款中位数是38,500美元，一般美国买家只需付出年薪的三分之二就负担的起头期款。

（据美联社）

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖（公寓）

导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）。

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的公寓。

房市要点一览

房价自2015年第三季度上涨4.6%

房产储量自2015年第三季度下降4.4%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为106天

房产售价与要价的百分比为100%

线下交易的房源百分比为32.13%

第三季度房市分析

第三季度，太浩湖/特拉基的销售活动有明显增加，实现15年来的最高销量。普莱瑟县的销售尤其强劲，内华达县的活动比前几个季度有所回升。因此，房产储量也达到了房市复苏以来的最低点。

卖家保持谨慎的态度，对其房产采取战略定价，以确保尽快售出。因此，房价上涨的情况稳定，房产的成交价格与去年一致。低于100万美元的房产增值最快，且出售速度比高价房产的出售速度更快。但是，与去年相比，各类房产的销售量均有提高。

市场统计数据

自一月到九月，太浩湖/特拉基地区的房产销量与去年同期相比增加了20%，今年第三季度的增幅最大。

中档房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖销售的最接近房价中位数400,000美元的一套房产。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161

加利福尼亚州96161，特拉基5号，Dolomite路11530号
2室/2浴/1,260平方英尺
售价：390,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖出售的售价最高的房产。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145

加利福尼亚州96145，太浩市120号，North Lake大道1877号
3室/3浴/2,222平方英尺
售价：815,000美元

前景预期

秋季太浩湖的房产需求通常会增加，因此我们预计来这里购买度假房产的买家数量充足。但是，房产储量紧张可能会对有意购房的买家构成挑战，也会刺激房价上涨。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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