旧金山 – Page 8

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县（Napa County）。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区：美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度下跌4.2%

房产储量自2015年第四季度减少5.3%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为89天

房产售价与要价的百分比为98.51%

线下交易的房源百分比为42.78%

第四季度房市分析

今年下半年——特别是第四季度——纳帕县的销售活动相对强劲，成为旧金山湾区唯一一个房产销量高于去年的县区。该地区得益于对高价房产特别旺盛的需求，因此今年的销售活动有明显提升。低价位房产的销量与去年保持在同等水平，且受到房产储量不足的制约。

与旧金山湾区的其他地区不同，纳帕县的购房者一直在相互竞争，与去年冬天相比，以高于要价出售的房产数量增多，特别是低价位的房产。可售房产不足仍然是阻碍市场进一步发展的最大制约因素。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县销售房价中位数接近616,000美元的一套房产。

7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
2室/1浴/884平方英尺
售价：600,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县售价最高的一处房产。

435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
4室/5浴/3,639平方英尺
售价：2,595,000美元

前景预期

典型的季节性情况，以及新一届政府施政的不稳定因素，可能会阻碍第一季度的房产销量。但是，纳帕县相对实惠的房价将吸引更多购房者，因此未来几个季度的房产需求量将会增加。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

看来看去还是不知道去美国哪里买房，看这里就对了 | 美国

对於想去美国买房的朋友，一直最犹豫的问题可能就是要去哪里买房。

的确，选择买房城市是一个令人头疼的问题。

对比了各个城市的房价，地理位置，教育，环境及气候等因素后，可能还是一头雾水。其实对於买房投资来说，最重要的关注该城市整体的房产市场。

近期，美国房产交易网站Zillow在一项调查後，评选出了美国十大卖方市场和十大买方市场，其评选标准主要是关注各城市房产挂牌交易所需要的时间，及售价与挂牌价的变化幅度。所谓卖方市场就是买的人多，卖的人少，卖方拥有定价权；买方市场情况则相反。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

曾有人开玩笑地说，在旧金山买房你可能会遇到99个问题，但卖房却不会受到任何阻碍。的确，在旧金山买房遇到的最大的问题，就是旧金山的高房价。根据Zillow的调查，旧金山的房价中位数高达80万美元，为全美最高，这也使得旧金山成为美国第一大卖方市场。

同时在房产挂牌交易的时长方面，也没人可以打败旧金山。一般来说，旧金山的房子挂牌51天后就可售出，而且售价只比挂牌价格低了5.4%。

而买房市场的情况则正好相反，挂牌销售的时间更长，售价比挂牌价的降价幅度也更大。

按照上述标准，2016年美国最好的买方市场为马里兰州的巴尔的摩。根据Zillow平台上的房产交易记录，巴尔的摩房屋平均的挂牌销售时间为104天，而售价比挂牌价格下降了12.7%。

许多卖方市场，因为大量外来人的涌入，房价几乎达到了疯涨的程度，2016年波特兰的房价上涨了13.8%，领跑全美房价涨幅榜。而对买方市场而言，房价的上涨幅度要低於全国的平均水平。2016年全美房价平均上涨了6.8%，而2016年巴尔的摩的房价涨幅低於4%。

房屋库存量在房产市场中也发挥了很大作用。一般说来，买方市场的库存量更多一些，作为全美第二大买方市场，迈阿密2016年12月挂牌交易的房屋数量较2015年同比增长了14.6%。而在卖方市场中排名第十的波士顿，2016年12月房屋库存量同比减少了21.6%。

（据北京新浪网）

Kidder Mathews 协助您置业美国融入美国精英社交圈有望成为Mayacama会员

Mayacama是美国最顶尖的私人高尔夫度假俱乐部之一，位于旧金山北部美国著名的葡萄酒产地索诺玛地区，占地675英亩，周围环绕着地中海风格的俱乐部建筑与豪华水疗中心SPA、网球场等设施。俱乐部内的高尔夫球场（杰克·尼克劳斯签名设计、被评为全美最佳高尔夫球场第五名）与葡萄酒俱乐部（纳帕和索诺玛酒乡35家优秀酒庄是其成员）是其最引以为傲的两大标志。Mayacama的会籍在美国是社会精英身份的象征，它仅以会员邀请方式吸纳新会员。

“有土斯有财” 年轻人抢搭美国房市末班车 | 美国

美国那斯达克挂牌丶以房贷与学贷为主的知名网路放贷公司LendingTree执行长Doug Lebda在接受美国媒体专访时表示，持续看好美国住宅後市。根据该公司去年8月至今年2月申请线上房贷者，35岁以下的千禧世代族群，占整体申请房贷者的比率超过30%。

千禧世代申请贷款购买房产，最受年轻人欢迎的城市排名是宾州匹兹堡，有将近一半贷款申请人属35岁以下；至於华人喜爱的城市，如排名第8的芝加哥丶排名第9的旧金山丶排名20的西雅图丶排名53的纽约市以及排名54 的底特律都会区等，35岁以下的千禧世代族群申请人数占整体申请房贷者的比率均超过1/3。由此可见，千禧世代开始积极进入买房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股价从2012年3月23日的挂牌7.4元美金，涨至2017年3月17日的124元美金，暴涨超过15倍。除了受惠於美国房市的复苏外，也随着房市买家的变化，使其公司营收丶获利水涨船高，进而股价大涨反映。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

根据美国不动产经纪人协会（NAR）的调查结果，有72%认为现在是进场买屋的好时机

点击查看美国房源

另外，根据美国不动产经纪人协会（NAR）近期发布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅机会与市场看法”调查结果，有72%认为现在是进场买屋的好时机，而且收入越高者，如年薪超过10万美金的受访者，有高达78%的比例认同现在进场。

以区域来看，中西部的受访者，有77%同意现在是进场好时点；西部则有61%同意，比例最低。问及“对未来6个月房价的看法为何？”，有51%认为持续上涨，相较仅有8%认为房价会下跌，或许是因为有超过6成以上认为美国经济正持续变好。

事实上，“有土斯有财”这个观念不只是在华人根深蒂固。根据美国哈佛（Harvard）大学长期实证研究发现，长期拥有房产是累积财富的最好方式之一，而且持有时间越久，财富的“积累效果”越明显。纽约时报先前甚至有专文发表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是创造财富的最好方式”，也是持同的观点。

再根据美国人口普查局资料，截至去年第4季，美国整体房屋自有率为63.2%，房屋自有率高低依序为：中西部的68.4%丶南部的65.3%丶东北部的60.4%丶与西部的59%最低。若再从出租空置率来看，截至去年第4季，出租空置率为7.9%，也就是100间出租房产中，仅有8间尚未租出去，维持在过去20年来最低的水准。

就中长期而言，“有土斯有财”这个观念中外皆然。美国住家型房地产後市不容小歔，现在应该仍是置产美国的好时机；更不会发生像几天前，知名财经电视节目耸动的题目“美国商业不动产大卖空”的窘境才是。

（据经济日报）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——东湾 | 美国

太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动。包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是阿拉梅达县（Alameda County）/东湾（East Bay）市场。（旧金山房价走势）

房市要点一览

房价自2015年第四季度上涨7.7%

房产储量自2015年第四季度上涨15.3%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为24天

房产售价与要价的百分比为114.51%

线下交易的房源百分比为76.43%

房产均价为608美元/平方英尺

东湾2016年最后一个季度仍然延续了前几个季度的状态，销量走低，房价渐涨。第四季度的销售量比去年同期略有下降。房产储量几乎岿然不动，导致买家选择的余地非常有限——特别是价位较低的房产市场。买家数量与可售房产数量的不平衡使东湾房价的上涨速度高于旧金山湾区的其他地区。

高价房产市场经历过疲软之后，与去年相比，第四季度售价在200万到300万美元的房产竞争略有提升，售价高于要价的房产数量增加。同时，与2015年相比，买家提供的溢价降低，特别是针对高价房产。

中档房产

太平洋联合公司第四季度东湾阿拉米达县销售最接近房价中位数980,000美元美元的房产s所在地

6305 Melville Dr, Oakland, CA 94611
3室/2浴/2,170 平方英尺
售价：$980,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在东湾阿拉米达县出售的售价最高的房产。

70 Stonewall Rd, Berkeley, CA 94705
4卧/6浴/4,283平方英尺
售价：$3,350,000

前景预期

相对于旧金山湾区的其他市场，东湾仍然是性价比较高的选择，尤其是考虑到该地区靠近交通与就业地。雄厚的经济基础将确保未来一个季度旺盛的需求量，但房产储量紧缺以及抵押贷款利率提升的压力可能会阻碍房产销量的增加。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

旧金山湾区房屋销售失动力房价略升 | 美国

1月旧金山湾区房屋销售数据仍显动力不足，但由于住房供给紧张，单个家庭独立屋中位价格与1年前同期相比，再次略升。（旧金山房价走势）

点击查看美国更多精品房源

旧金山湾区9县1月房屋中位价格为64.5万美元，比2016年1月上涨了3.8%，与之前双位数增长呈常态的时期相比，价格上涨幅度相形见绌。然而，除开2016年3月份价格与1年前价格持平，湾区房屋中位价格差不多连续58个月上涨。

CoreLogic房产信息服务公司的分析家安德鲁‧勒佩吉（Andrew LePage）表示，价格增势已经开始逐渐减缓。

勒佩吉表示，交易不足仍是长期以来房源短缺造成的，而价格的不断上涨已经超出许多买家的经济负担能力。他还认为，特别是过去3个月以来按揭利率上涨，或为贷款购房者增加每月数百美元的额外负担；而且现在的房价之高更令许多潜在买家望而却步。

整个湾区1月房产销售量迟缓，只比一年前同期增长1.4%，尽管1月并非是房屋销售旺季，这一增长幅度仍嫌不足。具体分析来看，1月37%的销售集中于湾区价格最亲民的3个县：康特拉科斯塔（Contra Costa，房产中位价格50万美元）、纳帕（Napa，60.9万美元）及索拉诺（Solano，36万美元）。索拉诺一县的销售上扬14.7%，是这一地区销售量上涨最快的区，而纳帕的房产价格比一年前上涨了20.6%，是增幅最大的县。

勒佩吉分析称，现在的情况是，市场可负担性越好，比一年前销售增长幅度就大。

在硅谷中心地带，圣马刁（San Mateo）县房屋销售下降9.3%，中位价格比1年前上涨7.7%，达到105万美元；圣塔克拉拉（Santa Clara）县房屋销售下降2.5%，中位价格增长2.4%，达85万美元。

房屋上市不足的情况仍然突显，瑟雷诺集团（Sereno Group）的代理凯文‧施瓦兹（Kevin Swartz）表示，2月在圣塔克拉拉全县仅有659个房屋上市，而2016年2月，该县房产有1,105个上市，2015年2月有1,057个。施瓦兹说，目前的库存只有寻常年份的一半，这是一个非常大的变化。

阿拉米达（Alameda）县1月销售比1年前上涨3.7%，中位价格上涨2.7%达66.75万美元；价格更亲民一些的康特拉科斯塔县，销售量增加了4.3%，中位价格则攀升了11.2%达到50万美元。

（互联网综合整理）

旧金山房价走势_旧金山房价走势图

根据这几年的旧金山房价走势看，旧金山依旧处于昂贵的地区。在过去三十年中，旧金山和硅谷所在的圣塔克拉拉郡是加州房价上涨较高的地方。同时根据旧金山房价走势图可以看出，旧金山房价依旧为美国最贵的地方。

大陆投资者仍热衷购买境外房产 | 海外

最近有多家外媒报导，即使中共从去年开始加强了资本管控，但是大陆投资者对境外的房地产仍然兴趣不减。美国、中国香港、英国伦敦、新西兰等国家和地区都是大陆买家的青睐之处。

大陆房地产投资者最青睐美国和中国香港

世邦魏理仕近日的数据显示，大陆跨境房地产投资者是亚洲地区最活跃的，大陆投资者2016年的海外房地产投资额高达282亿美元，比2015年增长47%，美国是最吸引大陆投资者的国家，其次是中国香港。

《福布斯》（Forbes）网站3月2日报导，大陆房地产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，大陆投资者在该网站查询的美国城市，主要包括西雅图、洛杉矶、纽约和旧金山。

值得一提的是，最近几个月，西雅图的受青睐程度大幅上升，居外网的大陆投资者对西雅图的访问量超过了洛杉矶、纽约和旧金山等热点城市，去年11月份的访问量增加了125%。

西雅图的房价也出现上涨，去年涨幅在16%，但仍低于旧金山、洛杉矶等地。

报导中没有提及西雅图房价上涨是否与大陆买家有直接关系，但是西雅图Realogics苏富比国际地产的主管Dean Jone表示，价位越高，大陆买家的占比越高，2014年大陆买家占比四分之一，2015年大约占35%，2016年在热点地区的大陆买家占到一半以上。

目前，西雅图的一些开发商开始安排会讲普通话的销售员，同时在家装计划中考虑到大陆人的情况，比如用来做油烟大菜肴的专用厨房等。

最近有多家海外媒体报导，大陆投资者对境外房地产的兴趣依然很浓厚。图为华盛顿州的最大城市西雅图

对于大陆投资者在中国香港的情况，全球知名房地产服务商戴德梁行的数据显示，2016年大陆机构投资者在中国香港地产的投资额高达66亿美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的报导中提到，大陆房地产企业一直热衷于投资中国香港土地市场，出价高于原本在港占主导地位的本地开发商，但是市场担忧，这会导致中国香港房价进一步上涨。从去年3月末以来，中国香港的房地产价格已经上涨16%，达到历史新高。

一些赴港购买房地产的投资者，是为了在人民币贬值的情况下，令手中的资金保值。

路透社也曾经分析，大陆投资者热衷海外房地产的原因还包括大陆房价高涨、在一些国家投资房地产可获绿卡、海外房地产保值等。

英国伦敦和新西兰也备受瞩目

3月初出炉的莱坊2017年《伦敦报告》中提到，伦敦房地产市场的交易中，73%是海外买家，其中大陆和中国香港的投资份额最大，高达29亿英镑，占海外投资总额的31.2%。

知名房地产投资管理公司仲量联行（JLL）表示，数据显示，2016年在伦敦市中心购买房地产的中国投资者共计花费37.5亿美元，高于在同一地区投资房地产的美国和欧洲买家。

新西兰知名网站Stuff于3月5日报导，大陆的居外网上，大陆投资者对新西兰的访问量在2016年前9个月增加了50%，多个城市的访问量很高。

其中，奥克兰、皇后镇、基督城的访问量最高，其次是奥马鲁，以及惠灵顿、凯利凯利、陶波和克莱德。

互联网资讯综合整理

旧金山套房租金略降仍为全美国最贵 | 美国

美国房租多少钱？根据一份统计报告显示，旧金山（San Francisco）单床套房以平均月租3,526美元为全美国最贵，比位居第二的纽约市的2,935美元的月租贵很多。

点击查看美国更多精品房源

另外，位居旧金山湾区的硅谷圣荷西（San Jose）则以2,508美元的月租位居第三；加州奥克兰（Oakland）则以平均月租2,038美元的价格排在第六位。（旧金山房价走势）

尽管湾区三大都市房租排名均在前10之内，但房租已经呈现出一些下降趋势，奥克兰在2016年平均月租下降了4%；旧金山和圣荷西在过去一年里，平均月租也分别下降了0.8%和0.6%。

而在南达科塔（South Dakota），按照湾区标准的单床套间月租仅为325美元。如果说那里离湾区太远，在毗邻加州的内华达（Nevada）州，同样标准的单床套间月租为783美元。

（互联网综合整理）

悉尼房租全球第十贵旧金山第一中国香港第三 | 澳洲

据Domain报道，一项针对120个国家租赁成本的调查显示，悉尼房租昂贵程度全球排名第十，排在前四位的分别是美国旧金山、纽约、波士顿和中国香港。

调查显示，悉尼每平米租金达到2.93元。对于想在悉尼寻找合适出租房的家庭来说，他们的年收入需要达到96572.28澳元。对于单身人士，年收入要达到50896.14澳元。这个收入标准是根据规划部门推荐的住宅大小估算得出。（旧金山房价走势）

点击查看澳洲更多精品房源

新南威尔士大学（UNSW）的住宅研究和政策教授帕森（Hal Pawson）称，租户可能没那么多钱在悉尼租房。

“越来越多人依赖私人租赁市场，他们别无选择，只能选择在远离城市便利措施和就业机会的地区居住。”帕森说道。他称，这些物业的质量更有可能不符合标准。

消费者权益维护机构Choice首次对全澳租户的调查结果显示，很多租户缺乏安全感，没有权力要求屋主进行物业维修，他们还害怕被房东驱逐。

“无家可归者协会”的代理首席执行官科尔文（Kate Colvin）表示，一些被挤出私人租赁市场的低收入者可能被迫和他人合伙租房，甚至可能被迫睡在街头。她认为，联邦政府采取的最有效行动是直接投资公共和社区租房，这样低收入者也有房可住。此外，减少给投资者和房产投机商每年近110亿元的税收减免也能取到一定作用。

（据澳洲新快网）