Tag: 旧金山

春天的购房者们以惊人的速度挤满了房屋边的人行道，但可供挑选的房屋却越来越少。

许多房屋在这个传统的热门销售季节上市，交易正在飞快的增加，竞购的战争相当激烈。房价现在已经超过了之前的高峰，在需求最高的城市，房屋销售员已经准备好要极速冲高销售率了。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

虽然有更多的房屋在三月份上市，但上升的需求使竞争更为激烈。根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）统计，截至本月底，全国出售房屋的供应量较一年前下降了 6.6％。未售出的库存是 3.8 个月的供应量。目前买家和卖家之间的平衡房屋数量约有五到六个月的供应量。

为了竞争，买家正在筹措现金和评估跌价之风险。那是因为在这样一个热门的市场上，房屋的预估价远低於销售价格。这使得第一次按揭贷款的买家更难成功购屋。

Black Knight Financial Services 表示，房价每个月都持续上涨，并创新高。全年的国内销量年增率成长了 5.7％。Washington，Oregon 和 Colorado 皆看到了最大的涨幅，因为 California 的高价格吓跑了一堆买家，这些买家只好到其他地方置产。

使用房地产公司 Redfin 的搜索引擎来查询哪些城市最多买家关注，结果旧金山，洛杉矶和纽约排在前三名。

Redfin 的首席经济学家 Nela Richardson 表示，快速增长的沿海城市可能正在创造高薪职位，但并没有创造出符合当地人薪资的房价。高房价和渴望房屋的欲望使许多买家四处寻寻觅觅，找寻负担得起的社区住宅。

（据鉅亨网）

美国房地产公司Redfin发布的最新报告显示，在房源不断减少以及房价不断飙升的现状下，加利福尼亚州的圣荷西成为全美最具竞争力的住宅房地产市场。

据《圣荷西信使报》报道，Redfin的这份报告是对今年3月份的房地产数据进行分析得出。报告分析称，今年3月圣荷西（San José）69.6％的售出住房成交价超出上市价，这一比例位居全美第一。按照同样的标准，全国第二大最具竞争力的住宅房地产市场是旧金山（San Francisco），该市3月份有66.7％的售出住房成交价超出上市价。名列榜单第三的是奥克兰（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交价超出上市价。

美国侨报网引述加州房地产中介公司Sereno Group创始人丶首席执行官特拉帕尼（Chris Trapani）说，造成这种现状的原因在于供求关系。他说：“住房房源紧张导致买家之间的竞争愈发激烈，房价就会随之不断上涨。”特拉帕尼指出，春季是房地产市场的周期性旺季。进入春季以来，买家数量不断增加，然而房源仍然处于历史低位，因此，在旧金山湾区南部房地产市场出现成交价超出上市价的现象极为正常。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国加州房源

特拉帕尼说，大部分出现“成交价超出上市价”的是150万美元（209万新元）以下的房子。

事实上，“成交价超出上市价”也是一个全国性的趋势。根据Redfin的数据，3月份美国在售房屋数量同比下降13％，房源数量连续第18个月下降。

与此同时，全美房价同比上涨7.5％，房屋中价达到27万3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在两周内进入交易阶段，其中21.7％的房屋成交价超出上市价。

全美房地产市场中，从上市到交易用时最短的是丹佛和西雅图，仅需8天时间。列在后的是奥克兰和圣荷西，分别平均需要13天和14天。

湾区房地产市场的供不应求，有目共睹。圣荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中价上涨11.3％，达到95万7000美元。在旧金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中价上涨8.2％，达到118万5000美元。而在奥克兰，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中价上涨11.6％至65万美元。

（据联合早报）

房地产数据公司Trulia周三（4月12日）发表的报告表明，旧金山的房价之高，即使收入颇丰的医生也只有41%可以负担得起，而对于收入中等的教师来说，能负担得起的则连1%都没有。

Trulia分析了近100个大都市地区，以判断不同地方的教师、医生、餐馆员工、初期应变人员（First responders）等人士买房的难度。Trulia定义的“可负担得起”住房，是指住房相关费用少于月收入的1/3。对于贷款买房子，Trulia的计算方式是首付20%，30年期4.1%固定利率按揭。

Trulia的数据显示，旧金山房价的中位值达到125万美元，可以说是美国最高，对于年收入中位值为7万2,340美元的教师来说，只有0.4%的人可负担得起旧金山的房价。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山房源

旧金山的初期应变人员（警察、消防、急救人士等）的收入中位值是10万左右，他们只有2.62%可以负担得起旧金山的房子。而对于收入中位值只有2万8千美元的餐馆员工来说，没人能住得起旧金山的房子。

虽然旧金山医生们的收入中位值高达20万8千美元，但也只能有41%的医生负担得起旧金山的房子。在美国，只有旧金山，能买得起房子的医生不到半数。

离开旧金山，湾区的其他城市的状况会好些，圣荷西的房价中位值为91万7千美元，东湾的房价中位值是69万9千美元。但也只有不到10%的教师可以负担得起。

互联网资讯综合整理

《橙县纪事报》（Orange County Register）报道，华尔街信贷审查机构惠誉评级（Fitch Rating）、及按揭保险业务销售商Arch MI最近公布的两份报告，欲透过追踪房地产指标与其他经济指标的变化，来衡量区域住房市场的稳定性。

就加州市场而言，这些研究得出了截然不同的结论。惠誉断定，加州是全国房价最被高估的房市之一，然而Arch MI评定，加州并非房价下跌风险最高的地方。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国加州房源

若深入探讨这些报告如何衡量加州房市，根据一个政府衡量标准来看，加州第四季的年涨率为6.7%，相比全国涨幅仅0.4%。

惠誉在2016年底评定加州房屋价格被高估5%至9%，相比全国“可持续性”的房价定义为高估5%至低估5%之间。

依据惠誉的标准，加州是10个房价被高估的州之一，另外4州的高估情况与加州相同，包括佛州、夏威夷州、俄勒冈州和犹他州。亚利桑那州、北达科他州、内华达州和德州的高估情况更严重，达10%至14%。爱达荷州最糟，房价被高估15%至19%。

但Arch MI认为加州的价格下跌风险低于标准，在未来两年是“最小”或贬值2%，而全国房价的下跌风险则达4%。

审视惠誉的10个房价高估情况最严重的州，及Arch MI的房价下跌风险最高的前8个市场，你会发现只有一个重复：北达科他州，该州经济受到能源价格急剧下降的严重打击。

就大都市地区而论，洛杉矶—橙县市场和旧金山湾区被惠誉列为房价高估5%至9%，但并非Arch MI的高风险地区。

而惠誉的11个房价高估都市地区中，只有迈阿密的房价下跌风险比其他地区还高。

可见，两份报告虽然结论看似相反，但就加州而言其实点出的是同一个现实：经济发展和就业增长推高房价，同时对房屋可负担性带来压力。

（据星岛日报）

英文“Sold Out”，中文翻译为“完售”。顾名思义，就是产品完全销售一空。在房地产业，建案能“完售”不论是对建商丶代销业者或是仲介人员，都是梦寐以求的完美境界。

年初，美国知名房产搜寻网站Realtor.com有篇文章提到：“Sold Out：These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”，译为“完售：美国房屋供给短缺最严重的十个城市”，相当吸引我的眼球。因为美国房价自从2008年发生次贷金融危机开始，房价就像溜滑梯一般骤降。随着美国联准会不断地进行货币宽松政策（俗称QE)，房价才从谷底慢慢反弹。虽然美国许多热门地区的房价早就超过前波的高点，例如：旧金山房价超过前波高点约38%，但美国住宅市场有炙手可热到“完售”吗?

该篇文章根据“成屋出售百分比”与“2016年销售房屋总数减少百分比”两项标准，就全美150个房产市场分析比较，列出全美”可供销售房源吃紧”城市前十名。而前十名中，有五个是位於西部沿岸城市，包括西雅图丶波特兰丶沙加满度丶离旧金山一小时车程的圣罗莎等。

而西雅图以其成屋出售百分比不到0.4%最低，也就是1,000间现有成屋中，仅有不到4间愿意出售丶2016年销售房屋总量减少百分比13%最高的两项数据，荣登全美”可供销售房源吃紧”城市的第一名！这五个沿岸城市，房价被归类於传统西岸”强着恒强”群组。

另外，根据西雅图时报的报导，西雅图会发生销售房源窘境，除了因为高科技不断地进驻丶扩充，以亚马逊为代表，吸引大批外地居民迁入，实质需求增加之外。目前大约有65%西雅图地区的土地使用分区，是限制只能用来盖single-family homes（单一家庭透天厝）。

主要是因当地政府不愿意让开发商任意兴建高密度的公寓住宅，影响居民生活品质。当然，西雅图房市也受惠於加拿大温哥华去年开始对外国买家加徵15%印花税之影响，外国投资人转移阵地，班师下移至西雅图，也是导致房源供不应求的主要原因之一。这也难怪西雅图目前的平均房价约62.4万美金远超过前波金融海啸时房价的33%。

另外值得注意的是以底特律为代表的“谷底翻扬组”，这是相对西雅图“强着恒强”群组的对照组。因为底特律房市以”成屋出售百分比仅为1%”与”2016年销售房屋总数减少百分比为25.7%”的数字，位居全美”可供销售房源吃紧”城市的第七名。然而，底特律都会区（metro Detroit）非底特律市（City of Detroit），目前房价平均约13.75万美金，仍低於历史最高房价尚有6%的差距。这代表底特律都会区房价真的走出谷底翻扬，处於”价涨量缩”的初升段行情。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

就全美“可供销售房源吃紧”城市前十名中，令人意外的是，居然也有五个位於美国中西部的内陆城市，包括纽约州的水牛城丶密西根的底特律与大急流城丶印第安那州的韦恩堡丶与股神巴菲特所居住的内布拉斯加州奥哈玛等城市。

这五个内陆城市，都是受惠於“产业转型升级”，比如从钢铁丶家具等传统制造业，转型成高科技大数据资料处理中心丶太空国防丶医疗丶精致啤酒工厂等附加价值高的产业，故能重新吸引居民搬迁进驻。也因过去数年房价低迷，没有建商愿意建造新房，故需求大於供给，使得房价从谷底持续上扬。

虽然这五个内陆城市，去年平均房价均上涨超过10%，但若与强烈需求端产生的西雅图产生的”供不应求”情形，明显不同；，而内陆城市如底特律都会区，则是因供给端减少产生的”供不应求”的情形。

需求端引起的“供不应求”，房价上涨力道似乎应较为明显。不过，“谷底翻扬组”的房价多约在10~20万美金，仅为”强着恒强”的群组房价动辄50万美金起跳的20%~40%，房价基期相对地低，未来两者房价涨势，各有千秋，尚待後续分晓。

再者，美国住宅房价反弹迄今亦有数年之久，若房产投资人对美国住宅房价居高思危，不坊参考可供销售房源短缺严重的城市，作为优先置产投资的地区。也可避免在这一波房市多头修正丶多杀多时，误判情势而未能享受”房价主升段”行情。

（据联合财经网）