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一分鐘了解柬埔寨購房流程

近年來，柬埔寨經濟飛速發展，基於該國地產業的政策優勢，加之美元升值，引得海內外眾投資者紛紛趨之若鶩。但對於想要在柬埔寨購房的海外投資者來說，當地的房產法律法規、交易方式，以及具體的購房流程都必須詳盡掌握，才能來去自如，安全投資。

所需法律文件

在同意任何購買協議之前，買家需要向開發商查詢五個關鍵的法律文件，這些文件包括：

  1. 土地使用證（土地硬產權和硬產權的細分）
  2. 開發者許可證（即開發商公司的注冊）
  3. 總體規劃的批准（建設用地規劃許可證）
  4. 建設許可證（建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證）
  5. 商品房銷售（預售）許可證

這些文件可以與國土、城市規劃和建設部（MLMUPC）登記的相同文件進行核對。關於分契式產權，買賣協議裡也應明確提及所有權的細節。另外，買家應注意開發商的財務實力。一些沒有足夠資金支持的開發商只是借錢購買土地，這將很大程度上影響施工進度。

購房流程及注意事項

了解以上信息，相信對柬埔寨房產的相關法律法規有了清晰的認識，那麼在當地的實際的房產買賣中，具體怎樣操作、還有哪些需要注意的呢？

1、合同價認購

交付定金，持中國護照簽訂認購協議，按照與開發商約定的付款方式繳交房款。

2、簽訂購房合同

與開發商簽訂購房合同及補充協議等文件，房屋交付後，每年需繳納0.1%的房產稅，10%增值稅由發展商支付。若需要辦理硬卡，需繳納注冊稅 (購房合同房款的4%或按照當時柬國政府的規定)。至於，是否需要請律師作為第三方公證人，可視個人情況決定。

3、房屋交付手續

  1. 蓋手印移交使用。
  2. 寫授權書（委托公司代為租或售）。
  3. 銀行開戶（含網絡開戶）資金要從金邊的銀行利用網絡導出，需辦好當地銀行網絡授權簽署。
  4. 繳清交屋款。
  5. 預繳6個月管理費及水電基本費，房屋代租後，這兩部分由租客繳納，水電基本費多退少補。
  6. 簽立住戶公約及物業管理規定。
  7. 交屋手續完成後可依規定備齊文件繳納稅費及代辦費辦理硬卡，登記所有權手續。

4、產權證明辦理

  1. 開發商有義務負責辦理區政府或分區政府核發的房產權文件（軟卡）給購屋方。
  2. 硬卡，房屋交付後即可辦理，稅費為4%，辦理周期約為3-6個月。按照市場評估價，非合同價也可委托律師及相關機構代為辦理。

5、房屋出租

可委托專業機構，根據當地行情，中介費約為半個月至一個月的租金。

6、關於轉手出售

目前，柬埔寨房屋出租無增值稅，且全程不限售，買方繳納4%的硬卡更名費。若找中介，依據行情需支付3%-5%的佣金。在非交付階段，有買家願意接手也可變更協議，其中介費由買方繳納。

 

外國人在柬埔寨購買或租賃土地的方法

有許多人會這樣問：“外國人是否可以直接購買柬埔寨土地？” 答案是“不”。

雖然不建議如此操作，但仍然有辦法讓外國人可以管理和使用柬埔寨土地：通過本地公司購買，通過租賃土地，通過獲得本地國籍購買，通過本地人代替購買。

1、通過本地公司購買

你可以與柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名義買賣及轉讓土地。但是要確保柬埔寨合作伙伴擁有51%的實權。

2、通過租賃土地

長期租賃土地是外國人常用的一個方法。長期租賃可以管理和使用柬埔寨土地。長期租賃被給予權利發展土地和施工建設。

租賃期限非常靈活。租賃一般持續50年，70年或99年。請記住，長達15年以上的租賃必須在土地辦事處登記才能生效。如果您正在租賃政府土地，租期最長可達40年，具有延期性。

值得注意的是，在租賃合同中應該加入條款，即所有者在轉賣土地之前必須獲得租賃者的同意。或者禁止所有者轉賣土地，除非新買家承認租賃繼續生效。以保障你的權益！

3、通過獲得本地國籍購買

如果你獲得了柬埔寨國籍，你就有權利合法購買柬埔寨土地。

4、通過本地人代替購買

以本國公民的身份購買土地是最容易和最省錢的方法。但是，這個方法就等於忽視憲法禁止外國人對房產的直接所有權。所以，這似乎是不合法的，而且法律上也不支持投資者這麼做。

簡而言之，方法是通過本地人代理購買，投資者與土地所有者簽署信托協議，以獲得土地管理權。所有者再抵押土地並將其租給外國人。當然如果事情沒按照計劃發展，土地很容易遭受國家的征用，或被迫出售土地。

 

外國人在柬埔寨買房的產權問題

買家和投資者最關心的問題無非是，怎麼在柬埔寨買房/買地？柬埔寨買房/買地需要什麼條件？

據2010年《外國人持有產權法案》，駐柬埔寨的外國人也可享有某些特定房產產權。但是，這些所有權僅限於獲得分契式產權的大樓，而分契式產權只有新建成的公寓大樓才有。

根據分契式產權條規，外國投資者不能合法擁有地面層公寓，所有外國投資房比例最多只能達到一棟共管公寓大樓的70%。

盡管如此，外國人租賃一套有土地的房子最長期限可達50年，而且還可續約50年。

一、產權的區分

土地產權和房屋產權只能二擇一

1、當地人購置排屋（連地），只有土地產權沒有建築物產權。

2、外國人持有2樓以上產權，只登記建築物產權，沒有土地產權。

房產證即完整產權，外國人之權利與本國人完全一致，未來若改建也依房產證上的土地面積比例處分。

產權證明的種類

柬埔寨土地產權所有權有3種形式：硬產權，軟產權和分契式產權（即業主對土地並無所有權，只是購買了土地上的有限空間）。另外，還有一種高度安全的LMAP產權。

1、硬產權

硬產權是柬埔寨房產權中最強有利的形式，也是最好的土地產權。

硬產權是國土管理規劃局提供的所有權證書。

硬產權是得到國土部的國家級認證的土地詳細信息。

轉讓硬產權需交付4%的轉讓稅。

硬卡的種類

  • 不動產持有證書（或稱土地使用證書）
  • 不動產所有權證書（房屋使用證書）

兩者都是依土地法在地政機關登錄的憑證，並以官方良好硬質紙張印制，可抵押給銀行進行貸款。

2、軟產權

軟產權是最常見的所有權形式。土地法在2001年通過已過了18年了，由於柬埔寨大部分土地仍沒有在政府機關登陸，所以軟卡文件在柬埔寨這個社會算是非常普遍的。本地人通過村長或自己的關系在地方政府備案一下就開始交易了。但是如果想要轉換成硬卡需有法律裁定以及確認才能認定為合法所有人。

軟產權是由當地區/縣辦公處獲得，不是國家級的，但仍被視為一種所有權，即以實際登記年限為准。為了避交轉讓稅，大部分房地產交易仍然以軟產權的方式進行。

但是，大多數新項目的交易都通過硬產權的方式進行，因為硬產權是柬埔寨土地所有權中最可靠和長久的。

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3、分契式產權

分契式產權是最新的所有權形式，允許外國人在柬埔寨合法擁有房產。

是購買高層建築第二層以上的房屋產權，這種產權在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增長中。

2010年5月24日柬埔寨頒布了《外國人持有產權法案》。

這項法規限制外國人共同擁有房屋產權。但，外國人依然不能擁有土地產權。

這項產權是指有多個業主的大樓或建築，大樓的某些部分是某個業主專有的（私人單位），某些部分是所有業主共同擁有的（公共區域）。

分契式產權最近已經擴展到商用大樓，尤其是合租的辦公樓。

LMAP產權

LMAP（土地經營管理項目）產權系統由世界銀行引入柬埔寨，通過柬埔寨國土、城市規劃和建設部來改善土地產權的安全性。在這種模式下，國內所有土地都必須注冊GPS坐標。如果你已經有了LMAP產權，與周邊各方都達成邊界協議，那麼所有的邊界爭端都能解決。這是最安全的產權類型。

二、外國人房產所有權時間限制

  • 由柬埔寨中央政府發放的【硬卡】產權所有年限為永久產權。
  • 由區政府或分區政府核發的【軟卡】產權，即以實際登記年限為准。

了解以上信息，相信你對柬埔寨房產的相關法律法規有了清晰的輪廓，那麼在當地的實際的房產買賣中，還有哪些需要注意的呢？

產權證明辦理

1、開發商有義務為購房者負責辦理區政府或分區政府核發的房產權文件（軟卡）。

2、在房屋交屋後購房者需要辦理產權登記（硬卡） 時，購房者應繳交納柬埔寨政府規定之各項相關證件及稅費4%。

 

來源：忠泰地產
責編：Zoe Chan

新冠疫情如何影響亞洲房地產政策？泰國購房者協會主席如是說

目前新冠疫情使許多行業活動停滯不前甚至取消，各國政府正緊急尋求解決辦法，各國針對房地產行業的應急措施有哪些? 在這樣的形勢下，泰國又有什麼樣的政策？來看泰國房屋購買者協會主席頌蓬•珀拉措猜的專欄文章。

泰國房地產研究與估價信息中心和泰國國際房地產貿易協會（FIABCI）的主席，幫助大家了解各國實施的政策措施，不同類型的房地產行業受到的影響也不同。

1、影響最大的行業是酒店和度假村。許多酒店，尤其是度假酒店，現在恐怕門可羅雀，哪怕是商務酒店或會議酒店都受到了巨大的影響，導致許多酒店開始出售甚至倒閉破產。

2、寫字辦公樓也受到很大的影響。自從開始在家辦公以後，寫字樓的出租狀況開始出現衰退趨勢，越來越多的商戶提出退租。如果哪一棟寫字樓發現了感染患者，那麼它便不得不立即停租一段時間，所以與租戶或從事其他房地產業的人相比，寫字樓所有者承擔了更大的壓力。

3、就現在的住房情況來看，房屋買賣可能會在這段時間內有減弱或消失的跡像，受疫情影響，現在許多人面臨失業，房產中介通常是沒有固定收入的，並且中介公司的各種項目受到現金流的影響，同時還得支付各種利息，因此不得不在此期間減少交易。

全球範圍的影響

國際房地產貿易協會是世界最大的房地產協會，其會長Walid Moussa先生透露，根據目前的狀況，必須在一定時間內停止償還債務、利息及各種手續費，如3個月、6個月甚至一年，以此來減輕借款人的債務負擔。

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柬埔寨

柬埔寨房屋估價及中介協會主席Chrek Soknim表示，為了防止金融結構中斷，金融機構應繼續向客戶提供貸款，讓買家擁有住房，金融機構應在此危機期間，提供低利率的特殊貸款，另外，政府應在此期間避免征收房地產稅和轉讓費。

馬來西亞

馬來西亞FIABCI協會副主席兼馬來西亞中介協會會長林文平先生，據他介紹，目前馬來政府已實施的措施包括取消財產稅和轉讓費，此外，政府還建議取消今年代理許可證的續期費。

越南

河內房地產分析專家李麥（Mai Lee）表示，越南政府尚未采取任何措施幫助越南購房者、投資者和房地產商，因為越南房均價約為600萬泰銖（比泰國貴），主要面向高收入人群，尚未進入低端的市場，政府可能沒有任何措施來提供幫助，所以可能並不會出台明確的措施。

印度

FIABCI印度協會主席法魯克•穆罕默德（Farook Mahmood）表示，印度政府應停止與買賣有關的所有稅收，包括租用土地和建築稅、招牌稅等。法魯克先生還強調，應降低銀行利率和未來12個月的電費，以降低人們的經濟負擔。

印尼

印度尼西亞最大的土地開發商協會（印度尼西亞房地產公司或REI）的執行董事Meiko表示，對於印度尼西亞而言，最重要的事情是停止征稅，讓人們仍有資金來承擔房貸。

中國香港

香港房地產經紀人協會執行委員會透露，香港政府管理著所有房地產專業人士，例如中介、房地產評估師、物業經理，現在已經減少專業人員的證件續期費，但是專業人士仍然在申請更多的優惠，但政府還沒有任何政策。目前，相較之前來說，新冠狀病毒的爆發漸漸減少，但這並不代表香港政府不關心普通民眾，政府在收入補償和公共衛生方面向人們提供了幫助。

泰國

對於泰國目前的情況，作為房屋購買者協會的主席，珀拉措猜於3月23日致函總理，總理采取了以下措施來幫助購房者：

1、降低貸款利率，使貸款利率不得高於存款利率3個百分點（例如，如果存款利率為1％，則貸款利息不應超過4％），中介費為房屋價值的3％。各種接受存款的金融機構，利潤率也不應超過3％，此外，政府應允許外國金融機構提供服務，與泰國金融機構競爭，相信這種方法絕對能夠降低貸款利率。

2、各金融機構將在6個月內暫停償還本金、利息、各種手續費、住房貸款和其他貸款，如果將來形勢不見好轉甚至更糟，將暫停1年，暫停期滿後將通過分期付款的形式，逐步恢復正常還款。

3、停止收稅、房地產轉讓費、土地和建築物稅，為期一年。

4、為無法支付分期債務、或需要出售房屋還債的房主建立購房基金。針對上市公司，應評估購買專業責任保險，基金會以嚴格的專業標准進行資產評估，以75%的市場價值收購。如此一來，那些需要出售的人，未來還可以連本帶息將其回購，或者讓普通民眾可以以優惠的價格購買房屋，還可以幫助民眾找到住的地方。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售泰國房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民、留學或房產投資的機會。



來源：bangkokbiznews
責編：Zoe Chan

疫情下中國買家暫離場 東南亞“淘金熱”能否繼續？

“過了快兩周，疫情還未結束，今天決定買打印機工作用以及給小家伙打作業紙，正式從游擊戰轉為陣地戰了。”2月14日劉凡（化名）在微信上發了一條朋友圈。在深圳從事印刷生意的他，以往每年春節全家人都會飛去日本滑雪，但一場疫情打亂了他們的計劃，臨時決定飛去泰國。

2月3日，他帶著太太、5歲的兒子以及菲佣飛往泰國曼谷，“之前傳言高溫有助於緩解疫情，因此我們選擇去泰國度假避疫情，但目前疫情尚未結束，兒子學校的開學日期也一再延遲，我們打算到3月10日再回香港。”他向記者表示。盡管不懂泰語，但全家人在泰國的假期生活依然十分愜意。他每天帶兒子去會所游泳，陪妻子去商場購物。為了不影響兒子的學業，他和妻子正開始為兒子在曼谷挑選一些短期的國際學校課程。

劉凡目前已在曼谷投資了三套總價約500萬港元的小公寓，兩套30平米的小戶型，一套60平米的中型單位。“和內地一線城市如深圳相比，泰國住宅在裝修、用料方面更考究，雖然曼谷房價的漲幅可能不如內地，但出租回報率還是比較樂觀的。這次的疫情讓大家更加意識到分散投資的重要性，不要將雞蛋放在一個籃子裡。”他總結道。

近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅，市中心的住宅租金淨回報率約為4%。在曼谷小住的這段期間，讓劉凡更加堅定了在泰國置業養老的計劃，“泰國華人比較多，很容易形成生活圈。而且作為一個佛教國家，泰國社會的包容度較高，首都曼谷的生活節奏相比香港、深圳、東京等國際大都市，相對比較休閑。未來計劃將小戶型的公寓全部出售，換成更適合全家人一起生活的兩戶或者三房單位。”他說。

數據顯示，今年1月24日至31日的中國春節期間，有14.3萬名中國游客赴泰旅游，較去年同期減少了20萬，降幅達58%，這對當地造成的經濟損失達91.56億泰銖（約20.42億元）。

近年來，泰國已成中國旅客出境游的主要目的地之一，去年泰國接待了3900多萬名旅客，其中近四分之一來自中國，每天往返於中國和泰國之間的航班超過220個。數據顯示，旅游業貢獻了泰國國內生產總值（GDP）的20%左右。

由於新冠肺炎疫情的爆發，投資者尤其是那些購買海外房產作為度假屋或者養老基金的投資者，更將當地的公共衛生基礎設施和醫療醫院因素納入考察範圍。泰國高性價比的醫療服務也吸引了眾多的退休人士。美國約翰霍普金斯大學的研究顯示，泰國的健康安全狀況在全球195個國家與地區中排名第六，亞洲排名第一。

泰國公寓買家申請延期 蓄勢待發？

對於東南亞最大房產經紀網絡IQI泰國經紀人郭浩傑而言，疫情並沒有改變她一如既往的忙碌生活。很多中國客戶因疫情不能去泰國，她每天幫助已完成過戶的客戶去領房契、采買家電家具、安裝窗簾，然後幫他們放租。“天天手上拎著一堆鑰匙，身邊跟著一堆工人，感覺自己既像包租婆，又像包工頭，十八般武藝全能。”她在自己的朋友圈自嘲道。

郭浩傑2007年已經定居曼谷，並且舉家移居泰國。在工作的間隙，熱心的她四處在泰國搜羅口罩、洗手液等緊缺物資，托人帶回內地。“本來有很多客戶要過來辦理交房手續的，但因為內地很多城市實施了封閉式管理出不了門，不得不延期。”她向記者透露，自己負責的一個項目至少有30個中國買家需要申請延期，“本來按照公司規定有些項目二月底如果客戶沒有完成尾款交付和過戶手續，是要沒收首付的，但現在鑒於疫情的情況，延期到五月。”

兩年前，吉有家（深圳）信息有限技術公司創始人朱茂文移居泰國，在這裡開始了自己的地產中介事業。“因為疫情的影響，春節期間過來看房的內地人少了一些，但是我們發現結構上發生了很大的改變，以前絕大多數都是以投資為目的，但現在很多都是自住需求的客戶。此次泰國政府在中國游客的入境政策上以及對中國抗疫的支持，也讓很多原來搖擺不定的客戶決定在泰國投資。”

泰國衛生部疾控廳的數據顯示，截至2月15日，泰國已確診的新型冠狀病毒感染病例為34例，其中14人已治愈。

朱茂文發現，曼谷街頭喧鬧一如既往，日常生活並未因疫情發生太大的改變，只是路上戴口罩的人多了起來。一些攤販甚至貼出了中文標語，寫著“請鼓勵中國的兄弟姐妹，武漢加油”，招徠中國游客。

自疫情爆發以來，多個國家和地區對來自中國內地尤其是武漢的旅客實施入境限制。然而，泰國是為數不多仍然對中國旅客敞開大門的國家之一，目前沒有限制中國任何地區的游客入境。泰國旅游和體育部長皮法特（Phiphat Ratchakitprakarn）曾公開表示：“泰國不應只為了朋友生病，就切斷親密聯系。”哇集拉隆功國王和王後、泰國政府向中方捐贈了醫療物資，巴育總理錄制視頻，振臂高呼“中泰團結，一起加油”，刷屏了社交媒體。

至今，泰國仍繼續對中國公民發放落地簽證。中國駐泰國大使館2月9日援引泰國移民局發布通知指出，此前針對因武漢、黃岡、鄂州機場關閉而滯留泰國的中國游客，泰國已免除滯留罰款。自2月9日起，該政策擴大至所有持旅游簽證或旅游落地簽證入境、因新型冠狀病毒肺炎疫情影響而滯留在泰的中國公民。

朱茂文告訴記者，一對來自廣西的夫婦，最近斥資100萬泰銖（約22.4萬元人民幣）購買了十年的泰國精英簽證，打算等疫情過去後就飛來曼谷看房。“丈夫是退休的大學教授，我前後聯系了快有一年左右時間，之前他們也在考慮投資歐美，但這次疫情讓他們感受到泰國政府和民間對中國旅客的善意，因此決定來泰國購房養老。”

精英簽證是泰國政府為高資產淨值人士所推出的簽證。持精英簽證可享受5年、10年、20年長期居留泰國的權利。另外還可享受多重VIP服務:專門快速入境通道、多次專人專車接送機、機場VIP休息室，泰國各地近200家高端酒店、高爾夫館、SPA、餐廳的折扣或免費服務。

作為國際大都會，曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。然而，由於近年來公寓供應不斷增加，曼谷樓市尤其是公寓住宅已經出現一定程度的降溫。

為此，很多發展商已經放慢了推售新盤的速度，並將主力轉移至單價在10萬泰銖（約2.24萬元人民幣）以下的普通公寓市場。CBRE的統計數據顯示，去年第四季度，曼谷共有11362個公寓新增供應，環比減少20%，其中55%的新公寓單價低於10萬泰銖，整體售價在300萬泰銖（約67.24萬元人民幣）以下。

然而，郭浩傑對於曼谷樓市的前景依然十分篤定，她認為在疫情過後會有一波爆發，“之前主要是以純投資需求為主，主要投資一房公寓，但現在客戶希望在海外購置一個家，對兩房和大戶型的需求增加。”

居外IQI泰國房產中國市場董事刁刻佳向記者表示，過去一個月約有5000多名中國內地人持旅游簽證或落地簽來泰國准備住到疫情結束，並有長期居留打算，“自1月23日以來，我們泰國公司接到泰國長期簽證精英簽證的咨詢約110個，成交購買的有32位，比平時高出五倍左右的咨詢量和成交量。”

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開發商錯失柬埔寨黃金賣房季

對於柬埔寨開發商半島資本的銷售總監柳為而言，今年的新冠疫情讓他有些措手不及。雖然人在柬埔寨金邊，但他卻一直密切關注著國內疫情的發展。“每年的春節都有很多的中國游客在柬埔寨旅游，也是我們房產銷售的黃金期，以往我們春節期間通常要接待七八十組客戶，但今年春節期間只接待了一兩組客戶，據我們了解，一些中資開發商的展廳基本都暫停了。”他向記者表示。

跟泰國一樣，柬埔寨目前也沒有限制中國任何地區的游客入境。柬埔寨首相洪森11日在出席當地一場活動時表示，新冠肺炎非常時期限制中國游客入境，禁止中國人住酒店，出租車拒載中國人，就是對中國人的歧視。不過，疫情仍影響了中國投資者前去當地投資樓市。

此前，自2011年起，金邊的房地產市場進入上升周期，2018年至去年第二季度金邊核心繁華地段的高端公寓的單價已經達到了每平米2500-3500美元。包括富力地產、雅居樂等多個中資地產商亦紛紛進軍柬埔寨。

半島資本參與開發的“濱江雅詩丹頓”位於金邊湄公河邊，這是一個38層的高端公寓項目，毗鄰市政廳、高爾夫球場，預計於2022年年底交付。該項目配套無邊泳池、空中花園、桑拿房、行政酒廊等多項豪華設施。

2015年，柬埔寨政府推出了“China Ready for Cambodia Tourism”政策吸引中國游客。去年上半年柬埔寨共接待中國游客129萬人次，同比增長38.7%，占該國整體外國游客的比重近40%。中國游客的湧入，也帶來了一大批來柬埔寨“淘金”的中國投資者。

2017年，柳為開始將工作重心轉移至柬埔寨的房地產市場，親身見證了當地樓市的起步。“相比其他海外市場，柬埔寨購置房產的總價門檻相對較低，在金邊投資一個一房公寓的門檻只要50多萬元。不過一些中高端住宅的單價大約為每平米2700美元，而核心地段的單價則動輒4000美元以上。國內投資者在這邊購買的主要是一些最小戶型的公寓，用來收租，目前的租金回報大約在8%，回報率高於內地一線城市。”

在春節期間，他陸續收到了七八組中國客戶因出境限制而取消參加考察團的消息。根據他向記者提供的行程資料，這些三日兩夜的考察團行程十分豐富，包括參觀大皇宮、金邊塔子山、SPA體驗、購物等，以及考察上述的濱江雅詩丹頓項目，不含機票的價格僅為980元。

然而，劉凡在柬埔寨“淘金”經歷卻並不愉快。2019年4月，他與其他幾個生意伙伴在柬埔寨的西哈努克港（下稱“西港”）一口氣投資了20多個臨海的公寓，原本計劃趁著西港的博彩業熱潮，將這些公寓出租給當地博彩企業的高管。但是，去年8月，洪森政府頒布的一紙禁令，讓他的如意算盤落空了。

去年8月18日，柬埔寨政府宣布整頓博彩業，即日起柬埔寨政府停止頒發各種形式的網絡博彩牌照，全面整頓網絡博彩業。此舉對西港的博彩業帶了沉重的打擊，西港是柬埔寨最大的港口城市，近年來，許多中國投資者與開發商蜂擁而至，當地經濟出現井噴式增長。截至2019年6月中資在西港約有50座興建中的賭場和數十家酒店，這座城市一度被譽為“東南亞的澳門”。

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此前在博彩業爆炸式發展的情況下，也帶動了當地的高端住宅和消費市場。“我發現當地的消費非常畸形，在餐廳吃頓飯可能要花費兩三百美元，租個公寓則要花1000美元以上，完全與當地人的收入水平脫節。”劉凡說道。

事實上，這與仍處於起步階段的地產中介行業密不可分。“目前柬埔寨的地產中介仍不發達，很多時候，房源的信息很難獲得，因此租客往往要花費更多的金錢和精力來尋找合適的房源。對於購置房產收租的客人而言，他們需要做好心理准備，可能房子不一定能馬上租出去。”柳為指出。

CBRE發布的一份報告指出，由於公寓大幅增加，柬埔寨高端住宅市場有可能趨於飽和，去年高端公寓的供應激增243%，而可負擔公寓及中端價位的公寓供應亦同比分別增加100%、78%。

“我們已經付了30%的首付，現在還在和發展商溝通，希望能縮減投資公寓的數量，不打算再追加投資了，吃一塹長一智吧。“劉凡無奈地表示。

 

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

國人青睞海外資產配置 金邊房產投資價值凸顯

近年來，隨著全球化背景下的投資、移民、留學等需求的逐漸增加，海外房地產投資已經成為熱門話題，東南亞地區作為 “一帶一路”核心區，柬埔寨又作為“一帶一路”的戰略支點，其首都金邊房地產市場已經成功吸引了國內眾多投資者的目光。

“一帶一路”助推東南亞國家經濟發展

2013年，“絲綢之路經濟帶”和“21世紀海上絲綢之路”的倡議提出。2015年，中國與湄公河流域國家形成了“瀾滄江-湄公河合作機制”(LMC)，主要涉及柬埔寨、老撾、緬甸、泰國、越南等，組建了政治安全、經濟、社會文化“三位一體”的合作框架，在互聯互通、產能合作、跨境經濟交流、水資源、農業和減貧五個大的方面加強合作。

中國與中南半島國家的互聯互通取得很大進展，形成了公路、鐵路、水運、航空立體綜合運輸體系和跨境多式聯運等物流體系，形成了能源、信息等跨境網絡體系，推進立體口岸基礎網絡建設，著力加強通關便利化制度體系建設。

如果說東南亞是“一帶一路”核心區的話，那麼柬埔寨就是東南亞的戰略支點。北京大學國際關系學院教授翟崑表示，柬埔寨的增量空間大，政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通、民心相通的五通政策是“一帶一路”的內核，中國與柬埔寨共建“一帶一路”也是從這些方面入手。

越來越多中國人青睞全球資產配置

目前，國內一二線城市房地產市場接近飽和，限售、限貸、限購和限離等調控舉措使其再難大幅上漲，而三四線城市房產的升值潛力更是難以預測。不得不說，房地產作為中國最好投資品的日子已經結束了，因此，大量高淨值人士在全球範圍內尋找優質投資資源，分散國內投資理財風險，催生海外置業的熱潮。

相關報告顯示，大陸年收入65萬以上的中產家庭數量已達3320 萬戶，北京最多、其次是上海。而北上廣三個城市中產家庭數量達到了全國的一半。600萬資產的“富裕家庭”數量達到387 萬，千萬資產的“高淨值家庭”達到 161 萬，億元資產的達到 11 萬戶。

數據顯示，海外房產的增值平均能保持6.5%-8%的增速，加上租金回報比較高，很多地區可以做到租金抵月供，也就是只要投入首付就可以不再持續投入了，還可能有正向的現金流。當這批富裕階層將眼光看向世界的時候，購買房產同樣成為了他們重要的關注點。

不同於早年的海外置業，現在，海外置業的人群變得更加貼近普通大眾，都是高淨值人士根據自己的需求有的放矢、量入為出的來合理地選擇海外的資產。

其實在海外投資置業，除了獲得一定的收益以外，投資者還能獲得分散投資風險、子女教育、移民需求、更健康的居住環境等好處。

柬埔寨金邊吸引國內投資者的目光

近些年，東南亞地區作為房地產“後起之秀”，已經成功吸引了國內眾多投資者，如何更好地進行海外資產配置，對於城市的選擇至關重要，很多投資者把目光投向了柬埔寨金邊。

作為柬埔寨的首都，金邊的城市規劃穩步推進。如今的柬埔寨已從經濟落後轉變為一個經濟全球增速最快的國家之一，獨特的政治、區域、經濟優勢，GDP連續四年保持在7%，增速排在全球第六位。東南亞經濟政策最開放國家之一。物價穩定，通貨膨脹率僅1%，歐美日等31國對柬提供優惠關稅，國際貨幣基金組織和世界銀行對柬政府債務管理能力調降至最低風險。

柬埔寨開放的經濟體制、穩定的政治環境和治安環境，人口結構極度年輕化、政策開放、大量外資湧入、外商紛至沓來，租屋供不應求。柬埔寨是亞洲唯一以全球最穩定的貨幣美元作為買賣計價貨幣的國家，通貨膨脹長期穩定在1-3%，房產成資產配置的首選，柬埔寨被譽為“東南亞小瑞士”，全球非CRS成員國之一、無外彙管制、資金自由進出、無遺產稅、高度私有化、永久產權。

目前柬埔寨高端的酒店式公寓有6000套，金邊2011-2016年人口淨增25萬，年均增長2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中75%為35歲以下人口。同時，由於大量外資企業落地金邊，新的就業機會促使周邊農村青年人加速向城市集中，每年湧入金邊就業的新增勞動力人口達25-30萬人。由於柬埔寨本身是東南亞人口自然增長率最高的國家之一，未來10年至20年，金邊人口將繼續快速增長，住房潛在需求顯而易見。

在金邊人口集聚化程度以及城市建設速度日益加速的情況下，在柬埔寨投資房產，必然首選金邊，而金邊的地價近幾年也在不斷上漲。

自2010年以來，柬埔寨金邊的地價以平均每年6.6%的速度上漲，而地價的不斷上行最終都將體現在房價上。延伸閱讀：【柬埔寨淘金熱：三年內西哈努克港等地價翻10倍】

與其鄰國越南、泰國等相比，金邊的土地價格相對較低，對投資者來說極具吸引力，為其潛在的尋求資本增長需求提供了更多的機會。

金邊投資置業推薦——首都·國金Urban Village

在金邊投資房地產，最重要的就是要選對位置和開發商的實力。柬埔寨政府總體規劃的2015年—2035年城市發展核心地帶洪森大道，該地帶投資潛力巨大。

首都·國金Urban Village是香港金鏗集團在柬埔寨頂尖的地產開發項目，開發面積達76萬m2。該項目跨越洪森大道與諾羅敦大道之間，雄踞在柬埔寨政治、文化、經濟中心的首都金邊，毗鄰中國、馬來西亞、泰國等各國使館區，臨近金邊國際學校、永旺購物中心、皇家醫院等各大商圈，距離金邊新國際機場10多公裡。該項目構築了涵教育、醫療、生活、交通等多維的國際城市綜合體，吸引了很多中國人前往投資置業。 

截止2019年10月 ，首都·國金Urban Village一期商住公寓歷時9月全部售罄，將在2020年3月交房；一期創意園已租賃滿園。

值得注意的是，一期近65%的購買者均為當地塔尖式人群，社區人口聚集效應以及高端社群效應初顯。二期商住公寓於2019年5月開始預售，截止2019年12月已售一半。2020年1月22日，首都·國金Urban Village二期正式開工， 現場邀請了皇室政要和社會大咖，首都·國金兩位執行董事李駿機和陳潔盈陪同一同見證開工奠基。

首都·國金Urban Village是英式標准建築，綠化空間占總面積45%，采光充足房間帶獨立窗戶，可配置品牌家電拎包入住，知名物業24小時隨時提供服務。

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售柬埔寨房源，或致電 400-041-7515 諮詢柬埔寨房產投資的機會。



來源：中新網安徽
責編：Zoe Chan

柬埔寨淘金熱：三年內西哈努克港等地價翻10倍

在柬埔寨，有一條神奇的路，叫洪森大道。它貫穿首都金邊，是第一門戶大道。而在距離金邊230公裡以外的西哈努克港，有一條大道，也叫洪森大道。這兩條大道，都得名於柬埔寨現任總理洪森。

洪森大道除了是兩座城市的門戶之外，還是城市發展的經濟命脈，周邊的土地，成為新一輪資本必爭之地。

在金邊，洪森大道周邊的土地，已經從每平米60美元漲至200美元，“而這還只是對周邊土路升級改造之後”的價格。當地的房地產業內人士預測，金邊未來的發展目標是曼谷、河內。

作為泰國、越南的首都，目前曼谷和河內的地價已經達到8000-10000美元/平米，而2018年時，金邊住宅、商業用地平均售價僅為每平米1300美元和2400美元。

毫無疑問，這是一場瘋狂的搶地游戲，大把大把的美元聚集到人均GDP僅1000美元的國家，從2014年開始的過去4年間，金邊的地價漲了4倍。

擴張的城區

沒有人願意放棄機會。畢竟越早進入，獲取土地的成本就越低。洪森大道是金邊城市道路網絡中相當重要的連接，路寬60米，全長10公裡，是為緩解城市南端交通出入擁擠最寬的“大動脈”，北段接271街，南連2號國道。

越是交通要道，它的價值就越高。深諳此道的廣州富力地產，早早拿下了金邊市棉芷區上長夏社分區，距離洪森大道不到“100米”的地塊。

在金邊，因為富力投資7億美元的消息，使得這個樓盤一躍進入金邊高檔樓盤之一。破土動工的時候，柬埔寨國土規劃和建設部國務秘書潘速坡、洪森總理辦公廳副主任盛典等一眾柬埔寨高官，都出席了開工奠基儀式。

金邊城市夜景。圖片來源：無冕財經

樓盤還未建好，一批又一批的國內投資客被帶到金邊售樓處。作為海外事業部的一員，原本負責馬來西亞銷售的王明（化名），被調派到了柬埔寨當幫手。

在海外銷售樓盤，對於王明來說駕輕就熟。一個接一個的團到金邊進行實地考察，三天時間，連玩帶買，忙得不亦樂乎。買了房的，可以免去團費。團一個一個的接，房子一套接一套的賣。運氣好的時候，遇上富豪，一擲千金，連買幾套房。王明就遇到一個來自馬來西亞的富豪，隨身帶著十幾個保鏢，幾個“驢牌”包裡全是美元。在富力華庭的售樓處，富豪當場拍板買下一層樓（十幾套房子），一手美元、一手簽合同……這樣的場景也刺激了在場的中國買家。

這只是富力地產在金邊的一個樓盤，同在洪森大道東南側的位置，富力·華府緊隨其後也於2019年開賣。目前，洪森大道兩側聚集了富力地產、嶺南地產、香港金鏗集團等諸多中國開發商，其中，嶺南花園與富力城合計占地7.6公頃。

金邊嶺南花園現正在居外網上出售。項目雄踞首都最寬洪森大道重心區域，東攬一線湄公河江景，西臨金邊ING新城，北靠31國使館特區，南距金邊最大新機場僅10公裡，坐擁雙機場配套；緊鄰皇宮步行8分鐘，北面直徑1公裡是金邊ISPP國際學校。4臥2衛房型，面積147平方米，房價約¥178萬。點擊查看房源詳情

洪森大道正成為新寵。一方面是由於沿莫尼旺大道、諾羅敦大道、俄羅斯大道和毛澤東大道區域，正逐漸被高樓所包圍；另一方面，因為在金邊的城市規劃中，在15年內，金邊南部地區將成為綠色城市和最重要的高端商業中心，而洪森大道正是貫穿金邊城市的主干道。

不過，究其根本，洪森大道能成為新寵，仍是中心地塊已經被搶奪、退而求其次的結果。根據《2015年至2035年金邊城市規劃》顯示，未來金邊城區面積將由原來的300平方公裡，擴大至692.54平方公裡，整整擴大了一倍。

有開發商認為，“雖然土地價格有所增加，但與城市部分地區相比，往南的土地成本仍然較低，那裡有更大的發展潛力。”

顯然，現在的金邊空間越來越小，土地在金邊市中心變得更加昂貴。事實上，金邊最貴的土地價格已經開始逼近曼谷、河內。世邦魏理仕的數據顯示，2018年，金邊下轄的隆邊（Daun Penh）高端商務區的地價，一度超過每平米9000美元。

隆邊區已經出現柬埔寨最昂貴的土地，僅次於商務區的土地，集中在主干道周邊，最高價為每平米7875美元，次干道的土地最高價為每平米4313美元。

2019年金邊各區主次干道土地價格表。圖片來源：無冕財經

“柬埔寨某些地區的土地在12個月內翻了一番的情況並不少見，這對於任何類型的投資來說都是值得注意的。”Realestate.com.kh的首席執行官Tom O’Sullivan表示，投資土地的主要好處是高回報，柬埔寨等新興市場的投資回報率為100%。

柬埔寨國土規劃和建設部公開數據顯示，從2015年截至2019年前11個月，柬埔寨批准的建築項目額度已經達到303.57億美元。除2018年數額同比下降19%之外，均達兩位數的增速，其中2019年增速達到了78.5%。

瘋狂與泡沫

在柬埔寨的另一座城市西哈努克港，土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉，這座城市的地價，三年內翻了10倍。

指南針找房網研究中心數據顯示，在柬埔寨近20個省在售土地均價排行中，金邊以1582美元/平米領跑全國，西港則以1487美元/平米屈居第二，排名第三的暹粒省，311美元/平米的價格，遠落後於前兩位。

2019年柬埔寨各省地價情況。圖片來源：無冕財經

畢竟，金邊作為一國之都，近年來保持了良好的經濟增速，地價領先全國尚屬正常。但西港的土地價格，則呈現出了不切實際的瘋狂漲勢。

究其原因，更多呈現出人為推高的痕跡。

加懷山，延安人，在西港靠賣涼皮起家，此後搖身一變成了當地的炒地皮大王。2016年，來西港旅行時，加懷山發現了餐飲業商機。回到國內，他就開始找做陝西面食的師傅，用20萬的價格從當地挖了一堆面食師傅到西港賣涼皮。

“來了就火爆。每天帶來的利潤是1000多美金。”加懷山曾這樣描述生意的火爆，這也帶旺了鋪子，有人跑來問這個鋪面要不要轉租，這讓加懷山看到了另一個商機。他將沿街的鋪面以1000美元的價格租下來，稍微粉刷一下，轉手5000美元出租。第一桶金就這麼賺到了。

“與其租商鋪，不如自己買地、租地蓋樓，成本更低，利潤更高。於是就這樣介入了土地市場。剛開始低價拿小的地塊，然後高價賣出去，賺信息差，循環套利，以地養地，慢慢滾動起來。”加懷山如此介紹自己的成功經驗。

趕上了好時候的加懷山，手裡囤積了一批機場附近的30公頃土地，以每平米1美元的價格買入，洪森總理連任之後，以每平米30美元賣出，一倒手就翻了30倍。

去西港冒險的人不少，無論是做餐飲、小商品買賣的，還是其他行業，最後發現倒騰什麼都不如倒騰地皮來錢更快。

西港曾湧入不少中國投資者及商家。圖片來源：無冕財經

在2018年柬埔寨大選之前，太子集團“all in”地接手了一批“恐慌性拋地”，大選之後地價立刻漲了五倍，而進入2019年後，這批地的價格翻了十幾倍。

炒地導致現在的西港“很難找到沒有賣出去的地皮，黃金地段的地皮都只租不賣”，而房東早已轉了幾次手，甚至出現“四手房東”。

“在領海大道一帶的地價已經漲至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司總經理瓦威良坦言，“沒有任何國外投資商敢於高價收購土地，只有中國投資商。”

這是西港“一夜暴富”背後的真相，但泡沫很快隨著打擊網絡博彩的到來而破裂。在中介公司的肖驍（化名）最有感觸，今年7月底剛交了定金的兩名租客，覺得政策風向有變，放棄定金突然毀約，“一個交了2萬美元，一個交了3萬美元，都不要了。”

幕後推手

正如2008年的金融危機，給柬埔寨房地產業造成的衝擊。

根據柬埔寨官方部門數據，2008年，柬埔寨的房地產開發投資為31.9億美元，2009年下降到19.9億美元，2010年僅為8.4億美元。到2010年底，金邊的土地價值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。

2011年，在強勁的經濟增長和新的外資所有權法的推動下，市場開始復蘇。在金邊，從2012年到2017年，公寓的平均售價翻了一番有余，從每平方米1460美元漲到3212美元。

這一切得益於外資的進入。2005年，柬埔寨政府修改了投資法，允許外國人擁有建築物。然而，當時這項法律並沒有得到實施。直到2010年4月5日，柬埔寨國會討論並通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》。由此，外國人將有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。

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無冕財經特約研究員整理柬埔寨央行數據發現，2018年流入柬埔寨房地產市場的外來直接投資（FDI），總額為30.83億美元，比2017年的26.73億美元增長12%。而流入到房地產市場的外資約為3.68億美元，占外資總額的10.5%。2014年至2018年，外國人對柬埔寨房地產的投資，已累積達到18.88億美元。

柬埔寨央行表示，流入到房地產業的外資“繼續強勁增長”。房地產業的強勢增長，使得其成為繼農業、制衣、旅游業之後的柬埔寨第四大支柱產業。根據柬埔寨國土規劃和建設部的數據，2009年至2019年，柬埔寨建築業累計投資額達430億美元。僅今年前9個月，柬埔寨建築投資項目達3433個，投資額突破64億美元，同比增長34.7%。

2015年，柬埔寨首都金邊的不動產價格增長了驚人的26.2%。2019年1月公布的《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》中，金邊又以16.7%的漲幅躍居全球房價漲幅第一。

據“斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數”，金邊房價漲幅大，投資回報指數較高。圖片來源：無冕財經

盡管柬埔寨國民生產總值連續8年保持了7%的增速，但相較人均1511.13美元的收入來說，作為支撐房價飛漲的根基，似乎太過薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言，土地投資取決於市場需求，但柬埔寨的房地產價格同比繼續增長20%至30%，部分地區仍處於泡沫之中。

 

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來源：無冕財經
責編：Zoe Chan

柬埔寨新重劃區 房產投資潛利大

柬埔寨東鄰越南，北鄰寮國，西鄰泰國，西南面暹羅灣，距離中國約3個半小時的飛行距離，國土有18萬多平方公裡。根據2018年統計人口為1,500多萬人，高棉人占90%，越南人5%，華人1%，其他4%。目前人口平均年齡約30歲，是人口紅利很高的國家。

柬埔寨的首都為金邊市，位在國土靠南的地方，居住人口及工作流動人口有200多萬人。離首都最近的機場為金邊國際機場，位於首都的西邊，從機場到金邊最繁華的舊市區約8公裡。

來源：經濟日報

長富國際地產總經理鄭哲升表示，過去由各國來到金邊的從商人士皆居住在舊市區，最多的地方就是知名的湄公河岸隆邊區及桑園區東南側，這裡也是各國使館的集中地，約略一個台北市的萬華區大小，卻擠滿了各國人口，使這個區塊開著各式的異國料理及各樣不論是做本地生意或外國人生意的店家，但因為道路拓寬計劃趕不上市場發展的規模，造成這裡每天上下班時間的塞車情況特別嚴重。

不過，近年金邊都市發展迅速且蓬勃，政府為了配合提供愈來愈多的人口移入也積極的開發新區塊，故轉而從原本靠湄公河金邊東側轉往靠機場的方向西進。

柬埔寨國際全球地產總經理張玨銘分析，相較於舊市區中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地價格及每平米3,000~4,000美元的房屋價格，機場旁的這個重劃區目前基期較低，房價每平方公尺約2,000美元即可入主。

來源：經濟日報

目前在這區的新建案中，有一個較知名的是由柬埔寨最大的企業龍頭皇家集團所開發的項目皇家公寓（Royal Condo），頂著本土最大企業的光環，皇家集團在這個建案的硬體，軟體上皆采用最優質的配備，氣派迎賓門廳、酒店式管理、沙龍、戶外泳池、俱樂部、SKY-BAR空中景觀花園等。（點擊圖片查看更多房源詳情）

張玨銘表示，目前機場周邊一房的租金行情約為每個月600~850美元，價格差距取決於建案本身的質量及外在交通便利性，機場出入口對面及連外道路沿線上的房屋，因屬於住商混合的舊城區，所以縱使是新的建案，也較難提升租金報酬率。相比之下，德他拉分區的新重劃區，因為城市規劃的大利多帶來的實質租金效益加成，使得這個區塊的建案產品成為了市場新寵兒。

 

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