普吉岛豪华别墅——安达曼海最璀璨的明珠

时值中国新年,很多中国家庭选择全家一起旅行来度过春节。由于当下国内气温相对还比较低,很多家庭便把目的地选在了东南亚各国,打算过一个温暖的春节。

东南亚各国地图

东南亚各国旅游业都很发达,但如果要把旅游景点按知名度排个顺序,泰国的普吉岛一定能名列前茅。作为泰国最大岛屿、泰国境内唯一受封为省级地位的岛屿,普吉岛凭借自己与众不同的魅力为泰国的旅游业添砖加瓦。

旅游胜地

芭东海滩:风和日丽、碧海蓝天

普吉岛的旅游业从1970年开始逐渐兴起,随处可见的是原始幼白的沙滩,其中最著名的是芭东海滩、卡伦海滩以及卡塔海滩。每个沙滩都有各自的优点和魅力,白色的海滩,奇形异状的石灰礁岩,以及丛林遍布的山丘,每年都吸引了大量旅客。

邦古拉街:人声鼎沸、热闹非凡

普吉岛的夜生活,也是全球著名的。白天的芭东海滩一向是人声鼎沸的热门场所,而到了夜晚,芭东的邦古拉街便成了芭东海滩的热门地。火辣性感的钢管舞、艺人们充满激情的街头表演,让整个街道充斥着艺术的气息。风情万种的邦古拉街酒吧两旁场面火热、热闹非凡,喜好热闹的游客大可选一家酒吧喝上一杯,看看街道上的灯红酒绿,风情万种。

查龙寺:佛门重地,信徒天堂

查龙寺位于普吉岛南部的查龙湾,是泰国最有名的寺庙之一,也是普吉岛上最大的佛教寺院,香火鼎盛,是很多当地居民的精神寄托。如果你是佛教信徒,那么这里一定是你的向往之地;如果你怼佛教了解不深,那也没关系,寺庙的历史文化也能成为吸引你的一大亮点。

普吉岛的景色如此迷人,除了每年络绎不绝的游客前来造访外,更是有相当一部分的富人选择在普吉岛买下海滨别墅,作为自己的度假居所。这里,居外给大家带来一栋普吉岛的豪华海景别墅,一起来看看吧。

度假天堂

别墅外景,高度对称的外观与泳池天空浑然一体,构成一幅绝美的画卷

这是一处位于普吉岛Trisara的豪华海滨度假村内的三居室别墅,距离普吉岛国际机场仅15分钟车程。下了飞机十几分钟便能在自己的浴室内舒适的洗一个澡,洗去一身疲惫,想想都觉得舒适。

四面通透的餐厅,采光与换气俱佳

别墅的硬件配套优越,业主可使用的酒店便利设施包括豪华水疗、健身房、网球场、儿童俱乐部和3家餐馆,其中包括米其林星级餐馆“普鲁”。自家的米其林餐厅,是不是很酷?

别墅坐落在海岛的一处转角地块上,西侧和南侧都可以看到安达曼海全景。 

简约现代的厨房,大面积的玻璃窗,能让厨房迎接更多的阳光

另外,别墅内部家具齐全,并包括最近新增的现代化厨房,面向大海的后方还设有一个18米长的无边界泳池。

无边界泳池、青翠的绿植、前处的海水、穹顶的蓝天白云,不失为人间仙境
雅致、舒适的卧室,采光依然是不变的主题
宽敞、大气的客厅,独一无二的会客之所
干净、清新的浴室,属于自己的闲暇片刻

如果不常在普吉居住也没有关系,别墅由一名专职厨师和管家照料,不用担心如此好的宅院会荒废掉。您还可以通过度假村管理出租这栋别墅,这无心插柳柳成荫的投资换来的租金,作为锦上添花的回报岂不快哉,快点击:https://www.juwai.com/45736665.htm,或拨打400 041 7515,了解更多详细信息。


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撰文:Leo Li

责编:Zoe Chan

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2018全球华人最钟意国家/城市榜出炉:泰国双双称霸

过去的一年哪些国家与城市最受华人买家欢迎呢?居外网依据询盘数据告诉你!

2018年泰国成为最受中国买家青睐的国家,一举超过2017年的冠亚军美国和澳大利亚!

泰国过去一年询盘量超出排第2名的澳大利亚约2倍,甚至超过了排名2~4位的美国、澳大利亚和加拿大的总和,美国则从传统排名榜首的位置落至第3。

华人买家对美国兴趣的消退主要受中美两国贸易冲突以及特朗普带来的市场风险影响,此外美国投资移民EB-5市场受排期影响转冷和移民政策逐渐收紧也是重要原因。根据《金融时报》1月14日报道,中国2018年对美外商直接投资(FDI)从2016年的460亿美元,降至2017年的290亿美元,去年更是进一步降至48亿美元,为7年来最低水平。

马来西亚则从2017年的第10上升到第6;由于马来西亚政府去年5月换届翻牌,新政府对华政策与签证政策存在大量不确定性;以及新总理马哈蒂尔去年8月宣布不得向外国人销售森林城市项目的影响,导致去年6月、8月、9月马来西亚询盘量月度均大幅上涨50%以上,显示出中国投资者对于海外投资政策风险的高度关注;政策变动也是海外投资的核心风险。

加拿大、英国依次排名第4和第5,与去年排名持平。

新西兰从第6跌至第8,该国最热门城市奥克兰则从第7跌至第13;随着2018年8月22日新西兰总督完成了对于《海外投资法修改案》的批准,海外人士“禁购令”于10月22日正式生效,该国询盘量10月和11月跌幅均超过40%。

希腊乘经济复苏的东风,今年确实火了一把,从第16位上升到第9位,询盘量增加了3倍多。而去年排名第7的德国则跌到第11而在榜单中消失。从整体来看,前十整体变化不大,仅有希腊取代了德国。

就城市排名而言,曼谷清迈芭堤雅普吉囊括前四位;随着明年泰国将举行军事政变以来第一次民主选举,同时新国王也将于5月举行登基大典,泰国2019年依然值得关注。

墨尔本、吉隆坡、雅典、伦敦、迪拜、悉尼依次列第5到第10位。而2017年,墨尔本、悉尼高居前两位。

紧接着第3~10名是:芭提雅、曼谷、多伦多、伦敦、奥克兰、清迈、普吉、蒙特利尔。

东南亚(以泰国为主)占据了半壁江山,其次是澳大利亚、欧洲和中东;美国因为置业热点城市相对分散,排名最高的奥兰多仅列第19位。尽管2018年加拿大排名维持第4,询盘数量还有提升,但多伦多和蒙特利尔分列第11和12。12月份,加拿大房产询盘量跌幅达41.25%,疑似受孟晚舟事件影响。今年加拿大询盘情况有待进一步观察。

由于经济复苏和投资移民政策利好,雅典房产市场异军突起,成为去年最大的黑马。

在2018年的询盘中,自住比例下降了8个百分点,与此同时投资比例上升了8个百分点;对于学区房的需求也上升了近9个百分点。由此看来,去年民间海外投资势头依然强劲。

泰国清迈的询盘量增长强劲,相当于2017年的5倍;超过芭堤雅排名第二;且钟意清迈的买家的预算高居第一,相当于芭堤雅的2倍。清迈环境优美,气候凉爽,以玫瑰花著称,素有“泰北玫瑰”的雅称,清迈历史悠久,文化古迹众多,其发达程度仅次于首都曼谷,然而物价水平却大众化很多,深受有养老需求的买家欢迎。来看看清迈有哪些好房推荐?

位于清迈老城的独栋别墅,城景、园景、湖景、山景、绿化让其别具特色。
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最受欢迎的曼谷极为国际化,来看看曼谷有哪些好房推荐?

The Fine Bangkok 楼盘由来自日本著名的开发商SANKYO HOME(THAILAND)和KEIHAN(日本)共同设计开发。而KEIHAN京阪电铁不动产,在日本是一家上百年的家族企业,东京、大阪悠久历史的开发商。
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芭堤雅则维持全球询盘量第三,芭提雅是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地,享有“东方夏威夷”之誉,芭提雅已成为“海滩度假天堂”的代名词。来看看芭堤雅有哪些好房推荐?

伊甸海景公寓,永久产权。就在海边,开门即海。精装修,带全套家具,拎包入住。
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普吉是泰国最大岛,全世界知名的热带观光胜地,其丰富的天然资源替泰国带来不小的财富,被誉称为“泰国的珍珠”。来看看普吉有哪些好房推荐?

普吉芭东标志性建筑,设置在葱茏的南奈山。除了出众的海景外,阳台上还有一个私人的按摩浴缸,可以让你放松享受。
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撰文:Adam Chen
排版:Zoe Chan

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2019年泰国曼谷公寓供应量将缩减

在新供应的公寓中,41%属于高端产品,售价在11万至19万泰铢/平方米,或400万至800万泰铢/套,其次是中端产品(27%)和入门级公寓(21%)。

房地产咨询公司Nexus表示,2019年在曼谷地区推出的新公寓供应量将减少13%,至5.3万套,与过去五年的市场平均水平持平。

该公司总经理Nalinrat Chareonsuphong说,2019年的公寓需求将在5万至5.5万套之间,接近2018年的5.2万套,这包括2018年推出的3.18万套以及2017年或更早时推出的2.03万套。

她表示:“开发商应该把重点放在城市公寓和中等价位的公寓上,因为这些领域拥有真正的需求,拥有最大的购房基础。”

“这些领域比外国买家或投资市场更稳定丶可持续性更长。”

Nexus的数据显示,售价低于每平方米7.5万泰铢(每套价格低于250万泰铢)的城市公寓确实有需求,而中等价位的公寓则每平方米7.5万至11万泰铢(合每平方米250万至600万泰铢)。

她建议开发商也针对具体需求开发产品,比如为健身爱好者或宠物爱好者设计的公寓,以及适合老年人居住的公寓。

根据该公司的市场调查,今年新推出的公寓供应量为60,900套,共计138个项目,将使总供应量达到610,900套。

新增供应量最多的是Phaya Thai – Ratchadaphisek – Phahon Yothin地区,有21,100套,占35%,其次是Phra Khanong – Suan Luang地区,占22%,有13,500套;Thon Buri – Petchkasem地区,占14%。

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这三个地方的新供应量在过去五年也是增长得最快的,增幅达65-70%,而且他们都有一个共同点,都位于公共交通站附近,而且新公寓的开发用地亦十分充裕。

在新供应的公寓中,41%属于高端产品,售价在11万至19万泰铢/平方米,或400万至800万泰铢/套,其次是中端产品(27%)和入门级公寓(21%)。

她说,由于土地价格飙升,今年新推出的大量高端公寓与曼谷人的收入不符。

在Thong Lor,Phrom Phong和Ekamai等黄金地段,今年的公寓价格高达40万泰铢/平,明年将达到50万泰铢/平。这个价格,一般的曼谷人需求非常有限。

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2018年新推出的公寓价格上涨7.6%,从去年的130600泰铢到140600泰铢。

涨幅最高的是内城区,上涨10%,达到231000泰铢;其次是曼谷郊区,增长7%,为113200泰铢。

2019年,国际投资者尤其是日本丶中国大陆丶中国香港和新加坡预计从26%增加到30%,中国香港丶中国台湾和新加坡的需求也不低于上一年。

在分析曼谷未来1-3年的公寓价格趋势时,Nexus表示,公寓价格每年将增加约6%-7%。

 


来源:界面
责编:Zoe Chan

曼谷On Nut区逆袭 新兴区如何成为泰国房产的宠儿?

几年前,On Nut区还被认为是曼谷的外围区域,不算是一个理想的居住地,而且那里还没什么大的发展,也就没有引起曼谷当地人或外籍人士的关注。但是近一两年,去曼谷考察回来的同事,都称那里发生了翻天覆地的变化,已经“今时不同往昔”。如今,曼谷On Nut区是一个便捷、时尚、理想的住宅区。

报告显示,该地区每年房价增长9%,过去4至5年中,On Nut区域的地价上涨了约40%。同时,On Nut区域早期开发的公寓入住率高达88%,远高于曼谷其它区域楼盘的入住率。

On Nut区一角

On Nut区蓬勃发展的原因

5年之前这里还是BTS天铁的最后一站,随着素坤逸区域的外延、莲花超市和CENTURY 电影城的开业,这里慢慢成为在市中心上班的白领居住首选区域,并已成为最受欢迎的住宅区域之一。该区域起始于素坤逸路,一直沿着On Nut路而行,终点在Kanchanaphisek高速公路。On Nut也靠近旧的运河,与曼谷其他主要地区相比,这里没有那么拥挤和喧嚣,因此也更受外籍人士喜欢。

1. 优越的地理位置

首先,简要介绍下On Nut区的地理位置。On Nut是一个重要的交叉路口,素坤逸77巷可直达素万那普机场,此外,该区域靠近50巷,方便前往高速公路。

2. 经济实惠的房价

与其他周边地区如Phrom Phong, Thonglo和Ekkamai高昂的房价和租金不同,On Nut区的房价显得更实惠些。在Thonglo,随随便便一套公寓的价格就在20万-30万泰铢之间,相比之下,On Nut每平方米价格仅需12万-15万泰铢,租金也比Thonglo便宜很多,大大降低了购房成本和租客的生活成本。

BTS素坤逸线重要站点房价图

3. 发达的交通

On Nut区有BTS素坤逸线通过,在1999年完工时,On Nut还是这条线路的最后一站。现如今,最后一站On Nut已经成为BTS的中段。现在这条线路还在往南修,又延长了9个站。其中Samrong站已经试运营了。预计2020年全部通车。沿线站点已经完工80%,正在搭建BTS信号系统。

除BTS On Nut站外,On Nut区还有其他的交通优势加持,例如Sukhumvit 77巷可以直达机场及其他周边区域,Sukhumvit 50巷则可连接高速公路直达市区,或是通过Rama 4街直达曼谷腹地。

这里的出租车和摩托车也很多,乘坐这些车游览曼谷各个景点,既方便又便宜。

4. 完善的生活配套

On Nut区生活配套卫星图

任何一个地方想要发展起来,有人气,就必须要有生活便利设施–购物中心,学校,电影院等等,从下面的地图中就可以看出,On Nut拥有完善的生活配套。

除了地铁站口的莲花超市和Century 商场,周边还有Big C超市,Habito Mall 和MAX超市等大大小小的商超10多个。区域内还有多家著名的国际学校,如Wells International School 威尔斯国际学校、Bangkok Prep 曼谷国际学校、曼谷大学等。

5. 美食与文化

名以食为天。尤其是中国人,很喜欢吃,无论是街头小吃,还是高规格的餐厅,On Nut都能满足你,不仅食物赞,还有很好的就餐体验,也不用担心语言障碍。所以关于泰国的美食,就不用多说了,每一个去过泰国的人都会被美食所折服。

在这里吃饭也超级方便并且很多餐厅都十分具有泰国当地的特色,在On Nut附近还有2个可以容纳千人的网红露天烧烤店,一个叫Best Beef,一个叫BBQ,里面的大头虾、澳洲肥牛随便吃,价格仅需要300多株。

泰国美食

On Nut区——全球最大的数字公园

由泰国知名电信运营商True Group投资建设,世界上最大的公共工作空间第一期:True Digital Park(True数字公园)将落成。为了营建这个项目,公司已经投资了5亿泰铢,目的就是为了创造全亚洲最大的数字中心。

像这样的大型公共工作空间,目前全球最大的是在法国,而当True数字公园建成以后,就将取代“全球第一”的位置。

True数字公园


居外推荐曼谷On Nut房源:

1. Siamese 87号国际公馆

开发商:Siamese Asset
地址:Sukhumvit 路主路 威尔士国际学校旁
距离BTS On Nut站400米,
距离BTS Bang Chak站450米
建筑性质:25层高端公寓
户数:372套
户型:一房、一房+、两房
开工时间:2018年
交房时间:2021年2月
车位数量:148个 自动停车位
建筑风格:现代风格
内装风格:现代与斯堪的纳维亚风格混搭
配套设施:星级大堂、花园泳池、健身房、
花园、屋顶花园、自动停车系统
均价:15-25层行政楼层均价约16万泰铢/平米
居外物业编号:43462876 点击查看房源的更多信息

2. Serio Sukhumvit 50精装公寓

地段:曼谷素坤逸沿线,On Nut天铁旁350米
精装:全屋精装,送全套家私
均价:仅2.5万人民币,超高性价比
项目类型:两栋八层公寓,永久产权
总户数:154户,每层11户
停车位:77个
项目预计完工时间:2018年底
户型:
单间 22.5平米
一房 27 ~ 38平米
两房 49 ~ 50平米
项目周边:
250米到大型百货商场莲花百货
600米到在建商场Century Movie Plaza
800米到Big C超级百货商场
1公里到Wells International School国际学校
项目设施:
接待大堂、一楼休闲区、图书室、中心泳池以及Club会所,健身房、中庭泳池及花园
居外物业编号:29154795 点击查看房源的更多信息

3. The President Sukhumvit 81公寓

项目性质:永久产权公寓
离BTS距离:On Nut 走一步到达
公寓地点:Sukhumvit 81
室内面积:35 平米
房型:1卧1卫
售价:450万泰铢
项目亮点:
楼盘邻近BTS On Nut天铁站,交通十分方便
大型发展项目,完美的设计,时尚的搭配,生活方便 
公寓设施包括电梯,停车场,24小时保安,中央电视台,游泳池,健身房,花园/烧烤,无线网络连接
位置便利,距离On Nut仅200米或约3分钟步行路程。如果您开车,最近的高速公路入口距离公寓有1.3公里
居外物业编号:45427809 点击查看房源的更多信息

 

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来源:界面
责编:Zoe Chan

资深获奖记者Andrew Batt畅谈泰国房地产|居外专栏

全球退休天堂排名:马来西亚丶泰国名列前十

对于决定在海外购置房产的中国买家来说,安享退休生活是主要的动机之一。因此,两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。在这份榜单上,马来西亚和泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。【阅读原文

 

关于泰国房产租赁你不得不了解的事

如今在泰国投资房产以赚取租金已经是中国投资者们非常常见的投资手段了,效果也非常不错。在决定加入他们之前,提前了解泰国当地的相关法律及信息是很有必要的。【阅读原文

 

如何规避泰国房产交易中的“阴阳价格”

对本地人和外国人在价格上实行双重标准,这在泰国其实是非常普遍的。这种不成文的条例在当地的房产市场也并不少见。就在上个月,泰国一位房地产高管首次承认在当地购买同一处公寓的相同户型时,海外买家,尤其是中国买家通常会支付比本地买家更高的金额。这样的价格差距非常可观,甚至可以达到20%之多。但事实上,这样的情况是可以避免的。【阅读原文

 

泰国房市观察:不太平的7月 过山车般翻转的购房热情

7月的泰国很不太平:普吉岛的游轮失事,差不多相同的时间,在清莱12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救。过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸,甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是,这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。【阅读原文

 

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大?

曼谷,在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛,人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。【阅读原文

 

海外购房者可轻松购置泰国房产 尤其是中国买家

你知道吗,如果你购买或投资泰国房产,你可以要求以你的母语,比如普通话或粤语,来撰写买卖合同。数百个房地产项目(不仅仅是在中国推广的房地产项目)都面向中国购房者。虽然购买泰国房产不会让你自动获得居民身份,但购买过程十分简易便捷。【阅读原文

 

泰国政治斗争不会让外国投资者走开 名记告诉你为何投资这里

今年是军方接手泰国政府的第四年,而这正是本周曼谷民主抗议活动的导火线。2010年,当类似的事件爆发,事件的照片登上世界各地的“突发新闻”,泰国在海外购房者和投资者的心目中的良好声誉受到了极大的损害,而这种损害确实是无法估量的。本周的抗议活动规模极小,在曼谷这样一个超大的城市中,受到抗议活动影响的区域范围简直小到可以忽略不计。海外购房者和投资者真的不应该为此而改变他们购买或投资泰国房地产的计划。【阅读原文

 

业界预测2019年泰国房地产市场将放缓

开发商和专家表示,在新按揭贷款要求、利率增长和中美贸易战等消极因素影响下,未来一年泰国房地产市场将放缓。

住房商业协会主席Atip Bijanonda表示,中美贸易冲突对泰国经济造成影响。如果经济疲软,利率增加,那么消费者信心就会下降。

暖武里府(Nonthaburi)紫线公寓。2018年上半年,蒙县(Muang)和北革县(Pak Kret)剩余未售公寓数量最多。

12月1日,在房地产信息中心举办的房地产市场研讨会上,Atip表示,“经济状况对公寓市场有强大的影响力,因为消费者购买公寓时需要一定信心。购买公寓一般需要24-30个月的时间完成。”

他指出,如果政府缺乏稳定性或党派分裂无法形成统一力量,那么大选也会对经济产生影响。如果政府中止、喊停或放缓基础设施项目的相关政策,投资者热情也会消减。

房地产信息中心代理总干事Vichai Viratkapan表示,房地产开发商应当在做决定前对项目计划开发区的住房供应量展开调查。

Vichai指出,“新的借贷政策将推动2019年上半年入驻率从今年上半年的4.5%增加到4.8%。但这一数据在下半年将下滑至4.2%,因为新政策将于2019年4月1日才生效。“

房地产信息中心表示,截至今年上半年,曼谷大城区至少有6栋住房未售的项目中,总住房供应量同比增加了0.3%,达到452614栋,共1494个项目。

这一增长的关键动力来自公寓,其数量增加了4.5%,达到253899栋,共453个项目。低层建筑供应总量降低了4.6%,达到198715栋。

居外推荐曼谷豪华公寓1Quinn Sukhumvit 101项目位于曼谷Punnawithi BTS轻轨站豪华精装小户型,闹中取静,地理位置得天独厚,投资绝对优选。
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2018年上半年,曼谷大城区剩余未售公寓数量最多的地区为暖武里府的蒙县(Muang)和北革县(Pak Kret),剩余总量为9002栋,总价值达235.7亿泰铢。

北榄府(Samut Prakan)的蒙县、帕巴登县(Phra Pradaeng)、帕沙姆佛塔县(Phra Samut Chedi)紧随曼谷之后,共有6645栋未售公寓,价值134亿泰铢。汇权-恰图恰-丁登(Huai Khwang-Chatuchak-Din Daeng)位居第三,共有6493栋未售公寓,价值266.1亿泰铢。

棠林詹-挽奇县-拍司乍能县-农卡姆-打威宛他那县(Taling Chan-Bang Kae-Phasi Charoen-Nhong Kham-Thawi Watthana)共有4954栋未售公寓,价值112亿泰铢。吞武里-孔三-曼谷莲区-曼谷艾县-挽拍区(Thon Buri-Klong San-Bangkok Noi-Bangkok Yai-Bang Phlat)共有4617栋未售公寓,价值149亿泰铢。

在低层建筑市场,蓝卢卡-琅勃拉-探耶武里县-Nhong Sue(Lam Lukka-Klong Luang-Thanyaburi-Nhong Sue)共有13437栋未售房产,价值467.6亿泰铢。

挽艾县-挽磨通县-Bang Kruay-柿莲县(Bang Yai-Bang Bua Thong-Bang Kruay-Sai Noi)共有11367栋未售房产,价值477.2亿泰铢。挽披县-挽莫县-挽捎通县(Bang Phli-Bang Bo-Bang Sao Thong)共有9327栋未售房产,价值372.3亿泰铢。

北榄府的蒙县、帕巴登县和帕沙姆佛塔县地区排名第四,共有5367栋未售房产,价值162.8亿泰铢。孔三洼-民武里-Nhong Chok-莱卡邦(Klong Sam Wa-Min Buri-Nhong Chok-Lat Krabang)共有4704栋未售房产,价值210亿泰铢。

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Vichai表示,“低层建筑市场的前五名地区的房产类型都属于排屋。其中四个地区的公寓售价在2-300万泰铢之间,与公寓市场相同。”

房产咨询公司Nexus Property Marketing的董事总经理Nalinrat Chareonsuphong表示,随着新的借贷政策开始对部分购房者产生影响,公寓开发商可能需要依赖外国购房者的需求。

她指出,“外国购房者因为低价、高收益和资金增益而选择购买泰国房产作为第二房产或度假房产。部分外国购房者希望以此方式将资金从其国家转出国外,以寻求更有利的利率。”

Nexus数据显示,新的公寓供应量达到55000-60000栋/年,而今年的需求为50000栋。其中10%来自外国购房者。

中国购房者是海外购房者中的主力军,其数量在2017-2018年间出现强劲增长。2019年,由于中国购房者发现其购房成本高于泰国人,因此来自中国的购房需求将有所减少。


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投资机会。

 


原文:曼谷邮报
责编:Zoe Chan

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抵押贷款限制将对曼谷房市造成哪些影响?

虽然开发商最近正在推出更多公寓项目,但泰国买家在部分地区购买的物业数量已有所减少,而且预计销量将随着抵押贷款政策收紧而进一步放缓。部分开发商正在尝试寻找合适的项目开发地点,努力在泰国房产最终住户的实际需求和买家的负担能力之间取得平衡。其他开发商则倾向于更依赖国外的买家,但这样做会引发与物业最终使用者有关的不确定性。虽然市中心的外籍人士租赁市场比较稳定,但世邦魏理仕认为曼谷中城区/郊区的租赁市场表现平平,所以那些有意购买出租专用物业的投资者可能无法达到自己预期的收益率。

世邦魏理仕称,不确定性的阴影已笼罩曼谷住宅物业市场

泰国央行(The Bank of Thailand)最近出台了更为严格的抵押贷款规定,试图通过降低特定购房者的贷款价值比(LTV)以减少抵押贷款和房地产市场风险,同时改善住房贷款的质量。这些预定于2019年4月1日生效的新措施将有利于刚需者,而不是那些以获利为目的,同时肩负多份未偿还抵押贷款的出租专用物业投资者。虽然新法规不会强迫开发商在签订合同时收取最低首付款,但这些政策会鼓励他们收取更高的首付款以对冲转让房产时的贷款违约风险。这将减少投机买家的需求,因为他们现在只需要支付10-15%的首付,但新规执行后就必须支付高达20-30%的首付了。这些措施肯定会让房地产市场降温,从而让市场整体的状况趋于稳定。延伸阅读:【泰国央行调高买房首付比例 公寓板块将受影响

考虑到新出台的抵押贷款限制政策,预计泰国国内的购房需求将减少。据世邦魏理仕预测,这会引发多米诺骨牌效应,开发商将更依赖那些用自有资金购买房产的外国买家,因为按照外国公寓所有权的相关法规,这类买家的全部资金都必须来自海外。许多开发商表示,外国买家购买的公寓数量有所增加。其中,中国买家(包括个人投资者和进行大宗房地产交易的物业代理机构)购买的物业数量出现了十分显著的增长。从几个项目的销售表现来看,中国买家所购买的物业已经达到了外国所有权的配额上限(可销售区域占比为49%),这种情况过去非常罕见。

“这进一步引发了我们对高度依赖外国买家是否正确的担忧。我们无法确定这些外国买家是不是投机者,会不会转让物业,而且也不知道项目完工后谁会住在这些房子里。大多数外国买家都只是投资者,而且我们也无法确定他们会不会住在自己购买的房子里,”世邦魏理仕泰国公司的执行董事Aliwassa Pathnadabutr女士说道。

世邦魏理仕泰国公司执行董事Aliwassa Pathnadabutr女士

世邦魏理仕研究部门的一项调查显示,2018年第三季度,各大开发商在曼谷市区启动了包含7200套住宅的房地产项目,而今年前两个季度启动的项目只涉及1300套住宅。2018年前三季度,开发商在市中心动工的房产数量相比去年同期增长了8%。

曼谷市中心正在建设的永久业权公寓项目(高端及以上级别)各单元均价小幅上涨了1.7%,达到了每平方米27.7万泰铢(约合5.8万人民币)。世邦魏理仕认为,除了极少数已完工而且未售出物业库存量较高的项目外,市中心物业平均价格下降的可能性很低。从开发商提供的数据来看,市中心在建公寓住宅单元的已售占比已降至67%,而去年同期为77%。

预计未来市中心有大多数项目的销售进程会变得相对缓慢,买家的选择余地更大,那些要价超过每平方米30万泰铢(约合6.3万人民币)的项目尤其容易滞销。那些希望把房产卖出好价钱的开发商必须让买家相信他们的项目确实配得上高昂的价格。

世邦魏理仕的研究部门表示,本季度中城区/郊区有18200套公寓挂售,这打破了自2013年第三季度以来单季度挂售数量的最高纪录。2018年前三个季度开始销售的中城区住宅总数同比下降了4%。开发商现在专注于开发未来公共交通线路经过的地段。曼谷目前有多个公共交通设施项目,例如曼谷地铁绿线和地铁蓝线扩建项目,还有正在建设的地铁橙线、黄线和粉线项目。

曼谷市中心和中城区/郊区新动工共管公寓单元数量

曼谷中城区/郊区的公寓期房平均要价已微涨至每平方米99700泰铢(约合2.1万人民币),同比上涨5.6%。超过200个在建的中城区/郊区公寓项目已售占比为71%,而去年同期为59%。世邦魏理仕认为,中城区/郊区项目的销售量提升来自中国房地产代理商达成的多笔交易,但目前还不能确定这些已售出的房产完工后是否确实会转变为转售物业。

由于供应不断增加,国内最终住户需求引发了更多不确定性,而且人们对外国需求可持续性的担忧加剧,共管公寓市场的前景已变得更难以预测。在市中心物业市场上,开发商可能需要调整对黄金地段物业价格的预期,或者把注意力集中在Sukhumvit 63(Soi Ekkamai)等位于中心且地价略低的项目,而不是Sukhumvit 55(Soi Thonglor)这样的项目。中城区/郊区物业市场将不得不更多地依赖于泰国最终住户对住房项目的需求,为购房者设计投机者和出租物业投资者减少,而且可以申请抵押贷款的项目。

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在市中心的外籍人士住宅租赁市场上,拥有工作许可证的外籍人士数量同比增长了2.7%,而每月住宅租金的预算没有变化。市场整体情况保持不变,新公寓(单一所有权)的供应有限,而共管公寓的供应有所增加。世邦魏理仕预计,未来多个项目完工时,个别业主将把占比约为30至40%的新公寓放到市场上出售。


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来源:Retalk Asia
翻译:LPS

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十年经验解析清迈房产市场与鲜为人知的泰国秘密

2018清迈房产50万究竟买个啥?

说起泰国第二大城市清迈的房价,大部分闻名而来的投资者至今依旧停留在20-30万人民币可以买公寓,100万人民币可以买个超值别墅的印象。清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展,呈现光明前景。那我们今天来彻底分析下截至2018年底在清迈50万人民币究竟买个啥?【阅读原文

 

2018清迈房地产市场报道:只有你想不到 没有我不知道!

在市场放缓之后,清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展,该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。但目前,中国人被认为是清迈共管公寓市场中最重要的投资者,他们已经成为清迈公寓市场的主要买家。今天由我带大家从多幅最新发表的数据图表,了解清迈房地产的过往发展史和未来展望。【阅读原文

 

清迈国际学校大全——一条直通世界名校的途径!

2017年清迈国际学校最大的变化是,国际学校从八所增加到了十所,其中潘雅顿从双语学校,转变成了国际学校;曼谷的新加坡国际,也在清迈开了分校。同时提醒一下,部分家长考察学校前,直接预约入学考试,这样会产生相应的考试费用。建议家长先考察,确定来清迈以后再申请会比较好。【阅读原文

 

泰国教育体系靠谱吗?看完这篇文章就知道!

相信每个人都经历过高考,因为它是高三学生最重要的转折点。在考试期间学生们都有共同的烦恼及压力,而这些烦恼都是必然的。考试通过的学生可以踏入新的学习环境、可以追求自己的梦想。泰国教育制度自古以来一直都在不断地完善其不足之处并取得卓越的进步,其中高考就是一个例子。本篇文章将给大家分享泰国高考各个阶段的演变。【阅读原文

 

如何避免购买泰国期房公寓所带来的风险?

目前泰国有很多投资选择。如果你想要一个既有价值又有潜力的投资,购买一个期房公寓可能适合你。由于清迈的地价飙升,它们可能比购买已建成的单位便宜得多,并且您将很快得到升值。在许多情况下,现在购买比等待购买完成的项目更好。话虽如此,购买期房公寓确实比已经完工的公寓更有风险。以下是购买期房公寓的一些风险,以及如何处理这些可能的风险。【阅读原文

 

十四亿人口的老龄危机:中国养老VS泰国养老

美国旅行杂志《国际生活》发布的2016年度全球退休指数中,泰国被誉为全球第一的养老圣地,而其中清迈稳稳的拿下了第一名的宝座。随着近年来泰国政策开放与慕名前来养老的人群不断增加,需求日增月涨!清迈到底有什么魅力?为什么中国人都来这里养老?网上众说纷纭,想了解真实情况并从此文章一探究竟?那么请继续阅读,CNTHAI中泰之家常务董事吴雁飞通过用以下几个方面给您全方面分析清迈养老!【阅读原文

 

居外研究:国内买家50亿曼谷买房 地价上涨房价或将更高

中国投资者涌入

居外网独家的买家询盘数据表明,2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升,在2018年8月,泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。

与传统海外置业国家不同的是,超过70%的居外泰国房产询盘者是以投资为目的,远远高于美英澳加等国家。另一方面,虽然泰国房产询盘量很高,但平均询盘价格则远低于其他主要国家,这说明泰国房产较低的门槛,也给了更多人向往海外资产的机会。

泰国公寓协会名誉主席Prasert Taedullayasatit表示,2017年,外国买家买走了曼谷27%的公寓,交易额达到710亿泰铢(约147亿人民币),其中将近1/3的交易额(约48.8亿人民币)来自中国大陆与中国香港的买家。

由于泰国政府限制外国投资者的投资范围,通过与泰国公司合作来投资当地地产的中国公司也变得更为活跃。Prasert先生指出,2017年,来自中国大陆与中国香港的19个公司共通过这种方式在泰国房产市场投资约3340亿泰铢(691亿人民币),超过了传统的机构投资者来源大国日本跟新加坡。

更多新项目将远离市中心

大多数开发商现在都把注意力集中在正在建设中的轻轨新线路,或是预计明年将开建地铁的区域。

一些开发商仍在沿着现有的地铁路线寻找有潜力的地块,但飞涨的地价正在成为一个巨大的障碍。然而,一些新的公寓开发项目正在非常昂贵的地区出现,如Lang Suan, Thong Lor以及Ratchathewi。

值得关注的一些地区包括:Thong Lor、Ekamai、Phaya Thay和Ratchathewi,以及正在建设中的地铁路沿线地区,特别是北部 (MoChit-Ku Kot) 、南部绿线(Near-Samut Prakan)以及黄线(Lat Phrao-Samrong)。

曼谷地价飞涨

与此同时,一些开发商倾向于在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅项目。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢(约104万人民币)的售价才能盈利的地步。

泰国房地产信息中心(REIC)的数据表示,今年2季度,大曼谷地区的地价同比飞涨32.3%。正在新建地铁线路区域,地价同比增幅要高于已经有地铁运营的区域。位于曼谷南部绿线延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 区域,地价同比增长了53%,为曼谷最高。在已经有地铁运营的区域,被中国投资者熟知的Sukhumvit 轻轨沿线的土地涨幅最高,同比达到26.8%。按土地规划来看,地价增长最快的则是从来开发公寓的高密度住宅用地。

新项目价格预计上涨


高力国际泰国研究部门高级经理 Phattarachai Taweewong表示,  2018全年,曼谷预计新建公寓约为5万5千套,基本与2017年持平,但是高端公寓的占比将有所增加。 今年2季度,新开盘的公寓每平米均价从去年同期的135340泰铢(约2.8万人民币)下跌至109092泰铢(约2.26万人民币)。尽管一些开发商推迟了今年上半年推出新公寓项目的原定计划,但总体而言,上市开发商正在筹备的项目比一年前更多。2018年下半年,预计住宅地产开发商将加快项目推出的速度,希望借此完成今年的收入目标,新开盘公寓项目的每平米均价也将上升至140000泰铢左右(约2.9万人民币)。

预计所有开发商都将推出更多售价在每平方米8万至12万泰铢(约1.7-2.5万人民币)之间的中低价位公寓单元。不过每平方米20万泰铢(约4.1万人民币)以上的公寓也依然会有它们的市场。在过去4年间,每平米单价5万至10万泰铢的公寓占据总供给量的50%,不过单价10万至15万泰铢的公寓则有着最高的清盘率,约为81%。

但对开发商而言,泰国未来的经济走势仍将是一个主要的担忧。因为消费者对经济未来复苏的信心将直接影响市场购买力。

中国买家将继续是泰国公寓市场上的主要海外力量,开发商一直在悄悄地向他们示好。他们感兴趣的主要地点是现有的轻轨和地铁沿线,如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外,如芭提雅、普吉、清迈等旅游目的地也吸引了不少中国买家,但总人数仍低于曼谷。

别墅市场更受关注

然而,与此同时,几乎所有的开发商都在更多地关注独栋别墅类住宅,因为别墅更短的建设时间意味着开发商可以更快回本。

目前,公寓市场的需求不如别墅的需求稳定,市场上仍有许多未售出的公寓。这种供给过剩正在对房价构成压力。开发商发现,即使开发新楼盘的成本正在上升,他们也很难证明提高售价是合理的。

尽管在过去三年里,独栋别墅的供给每年都在下降,但开发商仍在寻找合适的地块,因为他们认为这个板块的需求将保持稳定。他们正在新建的地铁沿线寻找可以开发200至300套别墅的新地块。

居外精选泰国房源:曼谷泰式风格两层别墅

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参考来源:Bangkokpost


文:Adam Yang
责编:Zoe Chan

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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泰国计划收紧抵押贷款政策 银行高度戒备

泰国央行计划收紧抵押贷款标准,此举将对商业银行的主要业务造成打击。商业银行纷纷为此做好准备。

新政策表示担忧的银行中包括国有的政府储蓄银行泰国的第四大贷款银行

地方媒体报道称,政府储蓄银行总裁Chatchai Payuhanaveechai表示,泰国央行应该考虑新的贷款政策对房地产行业存在的潜在影响。Chatchai Payuhanaveechai警告称,此举将导致住房市场冷却,进而对住房相关的就业产生连锁影响。

未完工的公寓大楼耸立在曼谷街头。泰国央行计划于明年收紧抵押贷款标准,以打压房地产行业的投机活动

10月4日,央行宣布将实施更为严格的住房首付政策。泰国的住房债台越筑越高,此举旨在解决不良贷款率过高的问题。

新政策规定第二套房产购买者要想获得超过1000万泰铢(约211万元人民币)的贷款,就必须支付至少20%的首付。这一规定意在将贷款价值比率限定在80%的范围内。这一比率越高,贷款方承担的风险就越高。

新政策还规定贷款银行不得出借超过房产价值的预付款。这一规定将在明年1月生效。

泰国央行金融机构政策助理Wajeetip Pongpech表示,“这是一项预防性措施,旨在减少房地产行业的风险,并创造良好的信贷环境,从而鼓励贷款银行适度地向购房者提供贷款。这一政策还将有助于防止住房债务的增加,减少房地产行业过度的款项挪用行为。”

地方贷款银行一面要求央行权衡新政策带来的影响,一面采取行动,为缓冲抵押贷款的减少做准备。抵押贷款业务是泰国银行的主要业务。截至2018年第一季度,抵押贷款占银行业整体贷款数量的17%,占零售贷款的50%。

曼谷银行,泰国最大的私人借贷银行,计划在今年将实现5%的中小企业贷款增长率,比2017的4%有所提高。2017年,曼谷银行的住房贷款增长率从2011年的15%降低至11%。

泰华农民银行计划在小企业贷款业务,特别是旅游、物流、食物加工和建筑业等部门实现4%-6%的贷款增长率,相比去年的4%-5%有所提高。这些部门的贷款增长预计将迎来快速发展,因为政府承诺投资国的重点经济区——东部经济走廊,并以中小企业作为投资重点。

泰京银行,泰国资产规模第二大的银行,将今年的小企业贷款额增长率设定在6%-7%,相比2017年有所提高。2017年,该银行向小企业出借的贷款总额约为2000亿泰铢。三菱日联金融集团主要控股的贷款银行大城银行计划今年实现6%-8%的总贷款增长率,其中超过一半都流向政府大力宣传的泰国4.0经济战略项目和中小企业。

穆迪投资者服务公司在近期的一项分析中指出,如果房价大幅度下跌,抵押贷款政策收紧将对银行产生严重的影响。

泰军人银行经济研究中心(TMB Analytics)负责人Naris Sathapholdeja表示,“央行近期的举动显然是想提醒贷款银行调整其借贷组合。”

房贷款是泰国银行所有消费者贷款中唯一面临不良贷款数额增加的贷款。今年截至目前为止,不良住房贷款增加到总贷款额的3.4%,导致央行介入处理。亚洲证券的分析师指出,信用卡的不良贷款比例为2.5%,汽车贷款的不良贷款比例仅为1.5%。

穆迪公司的报告显示,尽管经济增长有所放缓,但截至6月底,评估泰国人负债程度的指标之一——家庭杠杆率保持在GDP的77%。穆迪公司指出,过去10年来,曼谷相对较低的利率帮助住房价格实现了49%的增长。同期,公寓价格增加了78%。

泰国曼谷40层高端公寓+空中会所,位于Bangkhunsi路MRT站旁,1卧1卫1车库房型仅售约¥57万。一个月内支付总房款30%作为首付款并签约,六个月内支付总房款的70%作为尾款并交房过户。
居外房源编号:40100523 点击查看公寓的更多信息

分析人士对新的政策表示欢迎,认为新政策有助于提高泰国银行的贷款标准。

穆迪在一项声明中表示,“新的抵押贷款政策有利于信贷,因为其有助于减少投机购房的行为,并要求银行以具备良好信用记录的借款方为主要服务对象。


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来源:日经亚洲评论
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

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