涨价 – juwai

萬錦市通過分租屋立法明年地稅要漲價 | 加拿大

萬錦市議會上周投票以7-6，僅1票優勢通過第二單位(second suites)或地庫單位的合法化。

投票前，市議會支持與反對兩派在此問題上意見鮮明對立，支持者稱第二單位作為房屋供應的另類選擇，完全有必要。而反對者稱批準其合法後，市府需要近$100萬元的開支，由納稅人埋單。

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據約克區官網報道，市長薛家平(Frank Scarpitti)並不支持第二單位。

他說：“這已經給各地市政府帶來財務影響。”他抱怨安省強制各市對第二單位合法化，卻不能收取相應的開發費或地稅。

市長也認為，地庫單位並不能滿足市場對可負擔房屋的需求。“這不能解決房屋危機，我們需要的是更多開發商或建築商興建的可負擔房屋。”

他還警告，萬錦市內數千套第二單位的合法化，將導致明年地稅可能上漲1%。

區域議員Jim Jones與市長意見壹致。

他說：“市政職員需要制定行動計劃，如何對已有的6,000多套地庫單位或第二單位進行合法管理，不是光批準就完了，這些單位必須符合所有的附例，所有防火規定，以及向市政府登記註冊。”

而支持合法化的包括副市長Jack Heath、區域議員Nirmala Armstrong、市議員Valerie Burke、Alan Ho、Karen Rea、Amanda Collucci和Logan Kanapathe。

反對合法化的包括市長薛家平、區域議員Jim Jones、Joe Li和市議員Don Hamilton、Colin Campebell、Alex Chiu。

市議會將於秋季就此問題舉行最後表決。同時，市議會還將對短租屋(如Airbnb)、分租屋(rooming houses)及其他相關的問題召開公開辯論。

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（據加國無憂）

誰說房市降溫了？奧克蘭CBD公寓售價與租金齊飛 | 新西蘭

房地產專門機構最近的壹份報告顯示，奧克蘭公寓銷售量創下歷史新高。

The City Sales季度銷售報告顯示，奧克蘭公寓最新均價已經漲至每平米10000紐幣，這也反應了該領域的強勁需求。

誰說房市降溫了?奧克蘭CBD公寓售價與租金齊飛 | 新西蘭 — 奧克蘭公寓銷售量創下歷史新高

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報告顯示，2005年，奧克蘭公寓均價僅為每平米4000紐幣左右，到2013年底，這壹價格攀升至6000紐幣/平方米，到2015年末的時候，價格升至了大約8000紐幣/平方米。

公寓整體均價方面，報告數據顯示，2005年時，奧克蘭公寓平均價格為25萬紐幣，2013年攀升至35萬紐幣，現在已經接近45萬紐幣了。想要找到便宜的公寓已經越來越難。

報告稱，“現在，投資者想要找到低於30萬紐幣的公寓機會已經非常渺茫。”

租金方面，2005年奧克蘭公寓的平均租金為每周300紐幣，但到了今年4月，奧克蘭公寓的平均租金已經接近每周500紐幣了。

報告同時預測，“根據當前的經濟預期和公寓市場環境，奧克蘭地區公寓租金還有望繼續上漲。”

該報告定義的奧克蘭CBD地區為Stanley St至Howe St，以及Quay St至Virginia Ave區域。

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（據新西蘭天維網）

酒店也漲價！悉尼酒店房價8年將漲46% | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，酒店行業顧問公司Dransfield的新報告指出，到2025年，悉尼酒店每晚的價格將漲至346澳元。

據了解，今年悉尼酒店每晚的平均價格為237澳元，但Dransfield的《2017酒店未來報告》（Hotel Futures 2017 report）指出，未來8年，該市的酒店行業將會繁榮發展，到2025年，酒店單晚的價格將增長46%，達到346澳元。

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酒店也漲價！悉尼酒店房價8年將漲46% | 澳洲 — 到2025年，悉尼酒店每晚的價格將漲至346澳元（《澳洲金融評論報》圖片）

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另外，到2025年，墨爾本酒店每晚的價格將上漲44%，達到271澳元。除了悉尼和墨爾本之外，堪培拉將漲至216澳元，黃金海岸（Gold Coast）210澳元，柏斯（Perth）195澳元，布裏斯班（Brisbane）193澳元，阿得雷德（Adelaide）191澳元，凱恩斯（Cairns）和道格拉斯港（Port Douglas）186澳元，達爾文（Darwin）182澳元，該年度報告預測，到2025年，全澳的酒店居住率將從今年的78.6%上升至81.6%。首府城市的平均房價將從181澳元漲至250澳元。

未來3年，悉尼將引領酒店行業的發展，可出租房間收入將增長6.8%，超過了墨爾本和堪培拉（4.7%）、黃金海岸和阿得雷德（3.5%）。

近幾年，悉尼和墨爾本吸引了很多海外投資者進行新酒店建設，海外遊客和本地遊客數量增長將使得兩市未來數年的住宿需求有所增大。

該報告還預測，未來9年，悉尼將有1.04萬間新的酒店房間進入市場，相當於35個新的酒店，悉尼整個酒店市場的房間數量將達到3萬間。

據了解，今年，在達令港（Darling Harbour）的國際會議中心（International Convention Centre）將有壹間五星級的索菲特酒店酒店（Sofitel Hotel）開張，內有590個房間。另外悉尼還有壹些在建的酒店，其中包括同樣位於達令港、擁有450間房間的W酒店，該酒店將於2019-20年開放。墨爾本在未來9年則有7500間新酒店房間，整個酒店市場房間總數將接近2.8萬間。Dransfield方面指出，墨爾本所有預期的供應可能夠能被市場吸收，該市的酒店出租率有望維持在80%以上。

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（據澳洲新快網）

2017年美國投資移民漲價如何應對？| 美國

根據聯合國發布的最新的全球移民報告，美國仍然是最受青睞的移民目的地。很多人心裏都有壹個美國夢，而移民美國的壹個重要途徑便是EB -5投資移民項目，2017年EB -5面臨漲價等改革，我們該如何應對呢？

下面整理了壹些比較受關註的問題，供大家參考。

1、投資移民的總費用是多少？

投資移民的實際總費用約為57-60萬美金。

按照目前的EB-5法案，最低投資額有兩種，壹種是50萬美金，壹種是100萬美金。符合TEA（目標就業區）定義的，投資額為50萬美金。

除了投資額，EB-5的發行商通常會收取5-6萬美金不等的壹次性管理費。投資人還需要聘請律師來遞交綠卡申請，此項費用壹般為15,000到20,000美金。

在準備資金來源的過程中可能會有各類雜費，如房產評估費，會計認證費，翻譯費，等。通常這類費用不超過5000美金。投資人還可以聘請專業的投資顧問來選擇項目，此類收費可能在5000到25000美金不等。因此，投資移民的總費用約為57-60萬美金。

2、我聽說投資移民費用要上漲到135萬了，這是真的嗎？

這次的建議稿是由國土安全局（移民局的上級單位）直接發出。早在2015年4月27日，國土安全局的局長就曾公開向國會寫信提出，移民局有權在現有法律框架下自行修改投資金額以及TEA的劃定，雖然如此，國土安全局希望還是由國會來實施整體的移民法改革會更好。在那之後，由於國會遲遲無法就EB-5改革達成壹致意見，移民局終於發聲，制定了這份政策建議稿。

從國會的角度，以國會議員Grassley為首的“鄉村派”認為EB-5項目被濫用，未能達到立法之初的目的，多次威脅如果與“城市派”無法達成壹致就關停EB-5區域中心項目。而只要是達成壹致，漲價是壹定會出現在新法中的。

因此如果國會能夠在近期通過新法，那麽壹切照新法來辦（包括漲價），如果不通過，則移民局提出的這壹建議稿會很快生效（很可能漲到135萬）。

3、什麽時候才會漲價呢？

目前移民局在向公眾征求對建議稿的意見，這壹過程將在4月11日結束。而目前的區域中心項目將在4月28號到期，我們有理由相信在公眾建言期後移民局將很快出臺確切的新法規。由於這份新法規並非對移民法的整體改革，移民局可以直接付諸實施而無需經過國會批準。如果在此期間，國會通過了新的法案，則會依照新法的實施日期來實施新的投資額。

我們無法預知具體何時實施新政，但是可以肯定的是還有幾個月的時間，答案就會揭曉

4、所以我現在準備還來得及嗎？

EB-5申請的準備時間通常為1-3個月，因人而異。主要取決於資金是否到位，資金來源文件的復雜程度，律師的效率，和轉款的程序等。

5、我馬上就要畢業了，聽說EB-5排期很長，辦理EB-5後可以留在美國嗎？

EB-5的申請通過後，由於每年的簽證額度有限，目前對於大多數投資人來說，從遞交申請之日起，將面臨超過3年的排期才可以獲得臨時綠卡。在排期期間，投資人可以選擇維持其他合法的身份比如F1（學生簽證），H1（工作簽證），或轉換成配偶簽證等。投資人當然也可以回國等待排期。

6、所有的人都要排期嗎？

事實上，只有中國大陸出生的投資人才面臨排期。臺灣，中國香港，以及其他國家的投資人都有足夠的簽證名額。另外，如果配偶壹方不是大陸出生，夫妻雙方可以壹起免於排期。需要註意的是，這是個出生地原則，即使擁有其他國家的護照，但是出生在中國大陸，也需要排期。

（據網易新聞）

多倫多110萬的房子10個月漲72.4萬 4天就被搶 | 加拿大

最近幾個月，多倫多的房價壹直在漲。如果前段時間買了房，現在要出手，似乎是穩賺不賠。

最近，Bloordale的壹幢房子(380 Margueretta St.)的身價在短短的十個月裏竟然上漲了72.4萬!

去年春天，這座房子的掛牌價是$789,000。雖然當時房子需要進行修繕，但是這個價格還是有些偏低，最後的成交價是$1,126,000。

之後，這個房子得到了重新裝修，既保留了原始的特點，又增添了現代化的味道。

房子壹共有四個臥室、四個衛生間，步行3分鐘大概就可以到地鐵站。對於壹個中等規模的家庭來說，還是很不錯的。

2月底，該房子重新掛牌出售，價格已經漲到$1,449,000。相對來說，這個價格有點保守，不太誇張。

4天之後，這個房子以$1,850,001成交。

（據加拿大家園）

悉尼15平米停車位每平售價高達1.3萬價格比10年前翻一番 | 澳洲

一塊15平米的水泥地可能很不起眼，但在週一晚的一處拍賣現場卻成了搶手貨，榮升悉尼房地產市場最熱「地區」之一。

這塊15平米的停車位位於6 Challis Ave，Potts Point，由3位買家進行競拍，最後以19萬澳元價格成交，算一算，每平米竟賣出了近1.3萬的高價。作為對比，這處停車位所在公寓最新成交的一套3居室公寓價格為146萬澳元，每平米的價格為1793澳元。

悉尼15平米停車位每平售價高達1.3萬價格比10年前翻一番 | 澳洲 — 位於6 Challis Ave，Potts Point這處停車位（圖片來源：Domain）

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房產中介Anthony Birdsall稱，當地買家只是想要尋找一處安全的停車位來停放自家的汽車罷了，這是促成這次拍賣的主要原因。Anthony還補充道，這一區域的停車位實在難找，很稀缺，大多數都是屬於公寓的。有數據顯示2010年這處停車位的售賣價格為9.5萬澳元。

來自Colliers Residential的Peter Chittenden稱，在房地產開發中，停車位能給一套公寓的價格增值7.5萬-25萬澳元，增值的多少取決於「停車位所屬的公寓以及位置的稀缺性」。

來自伊麗莎白灣（Richardson&Wrench Elizabeth Bay）的Angelo Bouras在12月份賣出了位於Springfield Ave，Potts Point的一處停車位。他回憶稱，當時有6名競拍者，其中5個都是當地房產業主，他們住的公寓樓沒有停車位，每次都要把車停在街道上，然後拿著買的東西上樓，他們已經厭煩了這樣的方式，這和收入或者投資沒什麼關係，就單純為了方便而已。

據Finder.com.au的比較數據來看，在新州，月平均租用停車位價格是259澳元，1年下來就是3109澳元。悉尼最貴的停車位租用區域在Matraville，月平均租用停車位價格是559澳元，排在第二的是Pagewood，556澳元，第三位是Belmore，554澳元，The Rocks為552澳元。悉尼CBD為395澳元，成為澳洲停車位租用價格最貴的第9個地區。

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（據今日澳洲）

RICS預測：未來五年，英國房租漲的比房價快！| 英國

最近，英國皇家特許測量師協會RICS發佈研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%。

在過去的三個月內，英國整體租房需求保持了一個非常強勁的狀態，而相反，在投資市場內，受到印花稅調整以及脫歐等一系列政治及市場不定因素的影響下，購買房產的熱情有所減退。這樣一來，在buy-to-let成交量減少所導致的房屋租賃市場供應減少的情況下，租金在未來的12個月內會有比較顯著的增長。

RICS指出，英國境內已經連續四個季度出現新增租賃住房數量減少的情況，並預計這種情況將持續。

RICS預測：未來五年，英國房租漲的比房價快！| 英國 — 最近，英國皇家特許測量師協會RICS發佈研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%

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對於投資市場而言，單就英國最大的私人投資者Fergus Wilson 夫婦表示，在印花稅等稅費調整和貸款政策的影響下，對於個人的投資買家來說，投資難度已經越來越大。

反觀租賃市場，在週二發佈的白皮書中明確指出，要大力促進房屋租賃市場，積極鼓勵出租型房屋的建設，鼓勵私人業主投資建設用於出租的房屋，以減輕英國現在的住房緊缺壓力，讓「家庭租賃」這一模式更為長期有效地進行。

但是，Generation Rent表示反對，說這些政策只是在鼓勵新建的可租賃住宅，而忽略了市場上已經存在的二手房屋的租賃，這樣會導致整體租金的增長，加大租房者的經濟負擔。

不過，RICS的英國政策分析師Jeremy Blackburn表示支持政府的舉措：「政府在制定政策之前已經對市場進行了充分的研究，也聽取了市場參與者的意見。政府的措施是對的，但同時也要停止那些對那些比較小的個人投資這進行打壓。比如還沒有施行的禁止中介向租戶收取費用的政策，就將會對整個私人投資租賃住宅市場有一個比較大的衝擊。所以對政府來說，鼓勵新建租賃式住房是完全沒錯的，但對於已有的buy-to-let市場也需要有所關注。」

基於RICS的調查結果，未來一年內，英國房價會繼續增長。但同時，RICS也預測，倫敦的高端住宅房價在未來12個月內仍會保持一個下跌的態勢。相反，英格蘭西北和西南地區，以及北愛爾蘭的房價將會出現最大的增長。供需關係仍然比較緊張，在英國境內，可售房屋的數量仍保持在一個歷史低位附近。

對於投資型買家，未來固定的租金回報將會顯著增長，而資本升值會有所放緩，這對於想要長期持有，希望有穩定回報的買家來說是一個不錯的進入時機。

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（據英倫房產圈）

多倫多20尺殘破小屋105萬成交 1萬買入 | 加拿大

百載破小屋逾百萬成交 51年前買入價只一萬元

供應不足屋價升勢難遏

多倫多20尺殘破小屋105萬成交 1萬買入 | 加拿大多倫多20尺殘破小屋105萬成交 1萬買入 | 加拿大 — 屋價翻升百倍的小平房

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大多倫多的樓價狂升，連普通房屋都能搶得高價，近日市區小希臘(Greektown)一棟將會被推倒重建的地段狹小平房(bungalow)，成交價衝破100萬元。這間1966年售價1萬元的小屋，51年後屋價翻升逾百倍。

該平房位於Muriel Avenue 69號，靠近丹佛路(Danforth Avenue)和坡路(Pape Avenue)交界，該區的房屋前院大多用來泊車，缺乏綠色景觀。房屋在1912年建成，地段只有20呎闊，78呎深;業主在上月23日掛牌，叫價679,900元，2月1日開始接受報價。在2月2日，該房屋以1,050,000元售出，高出叫價54%。

上手業主在1966年以10,000元買入房屋，經通脹調整後也只是約73,000元。根據市鎮物業評估公司(Municipal Property Assessment Corporation)的估價，該房屋在2012年1月1日和2016年1月1日的價格分別為443,000元和645,000元。預計東約克其他小型物業業主，在出售物業時，都會參考今次的成交價。

在整個大多倫多地區，上月整體房屋的平均售價為770,745元，比2016年1月升22.3%。多市1月獨立屋平均售價高達134萬，郊區為999,102元，比去年同期分別上升26.8%和27.8%。

Realosophy Realty Inc.總裁John Pasalis說，大多區現在經常有房屋的成交價大幅高出叫價，認為人們稍微興奮過度。現時大多市的房屋供應愈趨緊張，多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)市場分析主管默瑟(Jason Mercer)指，要到樓盤供應數量持續高於銷售數目，強勁的價格增長才會停止，他認為政府應針對市場供應問題，找出對策。

多倫多地產局去年10月一份調查顯示，大多區涉及海外買家的交易不足4.9%。滿地可銀行(Bank of Montreal)首席經濟師波特(Douglas Porter)表示，4.9%仍然是一個大數目，他說雖然造成大多市樓價高企有多重因素，但轉捩點是卑詩省府在去年8月實施的海外買家稅，海外買家在大溫區置業，需繳付15%稅款。波特指，政策導致不少人轉而關注維多利亞及大多區的樓市。

住宅供應不足樓價高最少5至7年才可解決

城市人口遷移小鎮飽受壓力

有大學教授倡議城市郊區開發可負擔住宅，利用城市與城市之間的「中間地帶」，興建更多可負擔房屋。

有地產權威機構警告﹐多倫多地區的住宅短缺問題正變得日益嚴重。有經濟專家建議﹐多市應建設更多城市鎮屋和中高度公寓解決市民住房問題。

建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association，BILD)最近幾月作的研究報告指出﹐多倫多地區的住宅供應嚴重不足﹐許多民眾不得不搬遷到大多地區以外生活置業。BILD總裁特利(Bryan Turkey)表示﹐「目前新房上市掛牌的數量處於歷史低點﹐按照現在多市新建房屋的速度計算﹐市場住宅不足問題最少需要5到7年時間才能恢復健康水平。」

特利還指出﹐造成住宅短缺的塬因有多個方面﹐比如省府審批新建住宅手續繁瑣，拖延上市時間等﹐而最根本塬因還是多倫多地區昂貴的房價，迫令一些房產賣家惜售﹐因為擔心一旦房產賣出便沒有實力再買入。

來自多倫多地產局的數據也證實了多市住宅供應非常短缺的情況。特利警告說﹕「如果政府和房產開發商不能找到解決辦法﹐多倫多將面臨倫敦、參藩市(San Francisco)同樣問題﹐會看到大量人口由於負擔不起住房﹐不得不遷離城市﹐結果導致城市人口大量遷徙﹐工作大量流失。」

特利還以新近公佈的多倫多都市區人口普查結果進行分析。他指出﹐雖然從2011年到2016年﹐大多區的人口增長率6.2%高於全國平均水平﹐但是地區內部看﹐多倫多周邊城市的人口增長明顯超過多倫多地區﹐其中賓頓市、卡靈頓市、皇帝市、萬錦市等的人口增長最多﹐說明人口在大量流出多倫多。

以人口增長最快的米爾頓市(Milton)為例﹐人口普查數據顯示有30%的人口增長。特利指出﹐「由於多倫多難以負擔的房價和人們更願居住低幢住宅的需求﹐導致大量在多倫多地區上班人士遠赴905地區買房置業。這一方面促進了多倫多週邊城市的經濟繁榮﹐但是也給像米爾頓這類小城市帶來交通、住房、子女入學等諸多方面的壓力。」

米爾頓市議員貝斯特(Colin Best)同意特利的觀點﹐他說﹕「人口大量湧入米爾頓﹐受衝擊最大的就是房產市場。還有交通問題﹐現實有大約63%的荷頓區(Halton)市民工作在荷頓區以外﹐每天的交通通勤是個大問題。比如﹐由於米爾頓市與多倫多的GO列車運力不足﹐許多米爾頓市民每天要花費3個多小時在路上。」

如何解決多倫多地區的住宅短缺避免人口被迫流動問題﹐懷雅遜大學城市建設研究所執行總監伯德(Cherise Burda)指出﹕「我們應該在城市郊區開發可負擔住宅﹐充分利用城市與城市之間的『中間地帶』﹐而不是像現在這樣要麼在市中心密集開發高幢公寓﹐要麼是攤大餅式向四週無序擴張。」

伯德還建議﹕「政府應該引導開發商在城市郊區開發鎮屋和中高度的柏文公寓﹐這樣既解決了房屋可負擔問題﹐又使老百姓免除每天交通通勤的痛苦。」

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（據加拿大家園）

房價漲開支加你是不是變成了隱形窮人? | 加拿大

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澳洲 | 新年悉墨房價再漲建設熱潮降溫

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匯豐銀行首席金融分析師Paul Bloxham稱，悉尼和墨爾本的房價在2017年將繼續保持強勁增長，但是持續了5年的物業建設熱潮將在今年年底開始消退。

匯豐：首府城市再漲3.4%

據匯豐銀行分析，2017年，澳洲各首府城市的房價將增長3.4%，2018年增長1.7%，並預計澳儲行將把現金利率上調50個基點，達到2%。

Bloxham認為，房產建設熱潮已經「幾乎達到頂峰」，近幾個月的批建率大幅下降。但是，住宅建設從批準到完工之間相隔很長時間，尤其是高層住宅，因此建設熱潮直到2017 年年底才會開始消退。「

（房產熱潮消退後）澳洲的投資前景將主要靠礦業的維護和修整，和基礎設施投資來支持。商業投資則須要支持服務業出口，比如旅遊業和教育業——這將成為澳洲的下一個增長動力。」Bloxham 稱。

統計局：批建率同比下降10.8%

匯豐銀行預計，2017年，房產投資仍將給澳洲的GDP增長帶來積極的貢獻，但在2018 年將有所下降。

Bloxham 認為，悉尼和墨爾本的獨立屋價格在今年將繼續上漲，墨爾本和布里斯班的雅柏文價格可能有所下降，阿德萊德獨立屋房價上漲較弱，而柏斯則將繼續下降。

上週一，澳洲統計局發佈的數據顯示，11 月住宅批建率上升了7%，但是同比下降10.8%。澳洲聯邦證券（CommSec）首席經濟師Craig James 稱，過去一年中，一共批建了232,599 套獨立屋，而截至2015 年10 月的之前一年裡，這一數字則為241,507 套。他認為：「據預測，獨立屋的供應將上升，但應該確保一個更平衡的環境——從本質上來說，獨立屋房價增長在中期內將更為可控。

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（據澳洲新快網）