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許多人說溫哥華的房市瘋了，上月獨立屋的價格又創造了歷史新高。整個地區，包括如Burnaby和Richmond這樣的郊區，獨立屋均價從2014年6月的1,200,539跳升到上個月的1,442,296，年增長幅度達到了20%。

溫哥華房價發飆瘋漲年度漲幅20% 根本停不下來

大溫哥華地區房產局主席Darcy McLeod表示說，對溫哥華地區的獨立屋需求還在不斷上升，在過去一個月獨立屋成交量是過去10年同期最高的。獨立屋成交量每年以31.3%的速度在增長，去年更是達到了1,920。

大溫哥華地區公寓房的成交量也增長了35.6%，上個月達到了1,774;鎮屋的成交量則上升了7.1%至上月的681。6月房屋總成交量是同期最高的，達到了4,375，比過去十年同期平均值高出了29.1%。

5月溫哥華市內獨立屋均價在223萬。目前房產局還未公佈6月的數據，已公佈數據僅限於城市西部和東部。溫哥華西部獨立屋價格也在6月達到了峰值，為2,967,500;東部獨立屋價格中值也創了新高，達到了1,238,048。

據稱，溫哥華地區獨立屋需求主要來自於新移民。前加拿大駐中國大使David Mulroney在最近表示說，目前雖然缺乏有關買房者國籍的可靠數據，但在多倫多和溫哥華兩個城市，中國人對獨立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新書中寫到“有一些國家已經對非居民的買房者徵稅了”。

上月B.C.省長Christy Clark否定了溫哥華市長向炒房者徵收投機稅的提議，同時也不贊同其提出的向購買奢侈房屋的人徵收更高的房產轉讓稅。

對此，McLeod分析說，溫哥華房價的居高不下是由很多因素共同促成的，絕不可歸結為一個因素。他說：“也許歸因為一個因素是比較容易的做法，但是事實是這種現象是很多因素共同促成的。這些因素就包括當前的低利率、獨立屋供應的下降、人口的增長、省內經濟的良好表現、過去一年不斷增長的需求。更重要的是，溫哥華這個地方適宜人居，需求自然就旺。”

與溫哥華相呼應的是多倫多的高房價。根據本月初多倫多地產局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)公佈的數據，5月大多倫多地區的房產買賣成交量為11,706， 與去年5月同期的11,013相比增加了6.3個百分點。 大多倫多地區5月的平均房價也達到了$649,599，比去年同期提高了11個百分點。其中，增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價年同比增長達18.2%。

地產局高級分析行政總監門瑟(Jason Mercer)則表示，市場行情的收緊，尤其對大多倫多地區的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋的高需求，持續推升了房價。目前來看房屋供應量不會下降，預期2015年下半年房價將保持同比增長。

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近年來，海外熱錢大舉進入加拿大樓市，大幅推升房價，按房價收入比計算，加拿大房價一舉飆升至全球第二位。按租售比來看，加拿大更成了全球最大的房價泡沫市場之一。

在最受中國人歡迎的海外置業國中，加拿大排名第三。據統計，加拿大最大城市多倫多50%的新房被外國人買去，在溫哥華和多倫多，50%的公寓大樓為外國投資者所擁有，溫哥華更有15%的房子長期空置！

加拿大房市飆升全球第二 大陸買家“居功至偉”？

加拿大樓市泡沫對當地人影響如何？先講一個小故事。

我的同事麥克是個挺神氣的大帥哥，土生土長的加拿大人，是我所在部門的系統管理工程師，年收入七八萬加元，比加拿大同齡人的平均收入高了一倍多。麥克6年前結婚，之後添了一男一女兩個孩子，3年前買了一棟大洋房，生活可謂美滿幸福，屬於典型的北美中產階級。

可是，近來他像變了一個人似的，瘟雞似的時常唉聲歎氣。按理說在歐美不能隨便打探別人的隱私，但在強烈的好奇心的驅使之下，我忍不住開口問他：Is something wrong？（出什麼事了嗎？）

沒想到他瞪了我一眼，說道：“都怪你們中國人！”

我一愣，心想不會吧，忙問怎麼回事兒。

原來，多倫多的房價這些年一路飆升，已然大大超過了當地人收入的增長幅度。麥克購房時，房價已經高處不勝寒。在北美，多年來房價一直維持在平均家庭年收入一到兩倍之間，而他買房時，多倫多房價卻已超過他們夫婦年收入的4倍了！按北美人的生活習慣，孩子大了必須分房而居，享受各自的獨立空間，麥克只能硬著頭皮買大房。這樣一來，收支相抵的日子過得緊巴巴，而且由於房價上漲了，政府收取的地產稅也水漲船高。最倒楣的是一年前麥克的妻子被裁員，直到6個月後才找到新工作，但薪水比先前少了不少，家庭收入減少了一大塊。

想想也是，麥克妻子的收入只夠請人看孩子、伙食費及零用，而麥克每個月稅後拿回家4000加元（在加拿大，稅前年收入7萬多加元，稅後5萬加元左右，已屬高收入群體），扣去房屋貸款、房屋保險、地稅、汽車貸款和汽車保險幾項大額開支，再加上旅遊度假娛樂等開銷，每個月都有幾百加元的缺口，日子過得入不敷出。

這是一個非常典型的白人家庭，生活按部就班，上學、結婚、生子，然後養孩子、養狗、工作、付賬、聽歌劇、看電影、旅遊、減肥、看病、吃藥……在他們的觀念裏，人生就該如此這般。

“但這和我們中國人有什麼關係呢？”我反問。

麥克說，你們中國人，來到這兒有了一套房子還買第二套，買了兩套還想買三套，甚至四套、五套，一門心思靠炒房子投機賺錢。一個新樓盤一開盤，70%的買家都是中國人，一套二手房一上市，中國人就爭先恐後拼命地搶。中國人可以不下館子、不進電影院、不去歌劇院、不買圖書、不到體育館看球賽、不出去旅遊、不上健身房，然後一心一意買房子，哪怕自己沒錢也要四下借錢去買房。多倫多的房價就是這樣被你們抬高的！害得我們都住不起了！我父母已經退休了，原本準備在老房子裏安度晚年，結果他們的房子也漲價了，地稅也隨之漲了一倍多，搞得他們入不敷出，只能將房子賣了，他們在多倫多待不了了，搬去了倫敦（加拿大安大略省的一個小城），害得我每次去看他們都不方便。我今天的生活狀態全拜中國人所賜，逼迫著我像你們那樣生活，不怪你們我怪誰？

聽了麥克帶有偏見的情緒宣洩，我心裏很不是滋味，從來都不曾想到，在當地人的印象裏，我們華人的形象會如此不堪。本想立刻反駁，但看著平時溫文爾雅的麥克漲紅了臉說出這等重話，顯然是被逼急了，我的話到嘴邊又咽了回去，打了個哈哈就此打住。回頭仔細一想，麥克說得也並非不無依據。

這幾年來，只要有中國人湧入的地方，如美國的紐約、三藩市、洛杉磯；加拿大的溫哥華、多倫多；澳洲的悉尼、墨爾本等地，房價都隨之高企。在全球經濟不景氣之際，偏偏中國人還在搶購房子，形成了一道“亮麗的景觀”。

這種情況令歐美人開始無法忍受。因為傳統的歐美人用於房子的支出不超過稅後收入的三分之一，現在房價瘋漲讓他們買不起房子，或不得不改變原來的生活方式，他們氣憤在所難免。

目前，澳大利亞已開始對外國人實施房子限購令。今年5月，澳大利亞政府宣佈，加大對外國投資者非法購房的懲治力度，並不准購買二手房。這樣的限購令在號稱自由市場的西方國家實屬罕見。

近兩年在溫哥華，英文媒體時常大幅報導華人（尤其是中國內地買家）在溫哥華的搶購房產潮，已有開發商收到本地人士的抗議電郵，指房價過高遺害下一代，有人甚至揚言要炸毀開發商的辦公室。有些人甚至抗議華人已太多，應該限制移民。

前些日子，溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner明確表示，鑒於溫哥華房地產價格飆升，政府應限制外國人，特別是中國人購買房子。他指出，大量來自中國的炒房者是導致房價升高的主要原因，他表示，由於房價飆升，本地人已經大量遷出，同時阻止了新移民的進入。溫哥華已經不是曾為之自豪的城市。

最近，多倫多居民布拉齊在change.com網站上發起請願，要求政府規範外國人投資多倫多房地產，一下就得到萬人呼應。

順便提一下，前些日子，一個問卷調查的結果顯示只有9%的加拿大人喜歡中國移民。誰能想到，千百年來中國人勤勞的形象，被極少數人的投機取巧代替了。

中國人的“愛房”情結，與歐美人的生活習慣已經發生了激烈的碰撞，俗話說：“入鄉隨俗。”身在異國他鄉，我們不能要求別人來適應中國人。假如有一天真把人家惹急了，也就不能阻擋別人反對中國人移民和購房的措施。

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一份最新的全國住房可負擔性報告顯示，全國的住房愈來愈容易負擔，但只有溫哥華和多倫多是例外。在溫哥華供一間獨立屋，更需要花去一個家庭86.5%的稅前總收入。報告直指溫哥華今年頭3個月，已經錄得5年來最高的房屋轉手放盤數字，預測未來住房可負擔性將會進一步惡化。

溫哥華房價繼續高燒 供房花費稅前總收入86.5%

皇家銀行高級副總裁兼首席經濟學家賴特(Craig Wright)表示，加國大部分地區樓價上漲速度放緩，加上央行調降利率，讓住房可負擔性明顯提高。但他強調溫哥華和多倫多是例外，因為這兩個城市的樓價上漲非常快，連帶將全國的住房可負擔性拉低至持平。

賴特透露，卑詩省的住房可負擔指數一直高於平均值，特別是獨立屋的部分。他稱這個數值愈高，住房可負擔性就愈低。因此目前卑詩省住房難以負擔的情況，已經反映出大溫樓市的極端性，相比之下省內其他地區的房價較易負擔。

溫哥華樓市在今年前3個月中，已經錄得5年來最高的房屋轉手放盤數字。賴特警告，溫哥華樓市才剛經歷過全國大城市中最高的升值速度，代表溫哥華的住房可負擔性將會進一步惡化。

皇銀的報告顯示，如果要在溫哥華市供一幢兩層高獨立屋，平均需要花去一個家庭稅前總收入的86.5%。如果要供一幢平房，平均則需花去一個家庭稅前總收入的85.6%。其中平房的數據比去年最後一個季度上漲2.8%，是三年來的最高漲幅。另外柏文單位則需花去一個家庭稅前總收入的36.9%，比去年最後一個季度略有下降。

溫市供獨立屋花稅前總收入86.5%

以全省來看，供一幢兩層高獨立屋，平均需要花去一個家庭稅前總收入的72.8%。如果要供一幢平房，平均則需花去一個家庭稅前總收入的69.3%，柏文單位則為32.9%。

今年第一季度國際原油價格暴跌，讓阿省經濟遭到重創，也讓阿省成為全國房屋最易負擔的省份。在卡加利供一幢兩層高獨立屋，平均僅花去一個家庭稅前總收入的33%。如果要供一幢平房，平均則需花去一個家庭稅前總收入的32.8%。

皇銀的住房可負擔指數是以家庭稅前收入的中位數，與一般非豪宅房屋的按揭、地稅、水電費等支出進行對比所得。

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十幾年前有朋友看到溫哥華房市火熱，就把自己在溫東的房子賣了。錢到手又開始糾結買房還是租房。當時幾乎所有人都認為房價到頂了，但是他還是沒有擋住誘惑，又在溫西花60萬買了一套房子，結果現在房子已突破3百萬，讓他狠狠賺了一把，趕上了溫哥華房市的造富大潮。

撼山易，撼溫哥華房價難！

但是對沒房子的溫哥華人來說，十幾年甚至幾十年，工資不動，房子瘋漲，買房已經成為遙不可及的夢。所以有人發怒了，網上有2萬多簽名，上週末有數百名市民走上街頭，抗議房價高企，超出普通民眾可負擔水準。

這次示威感覺有些雷聲大雨點小，媒體和政客反應都不太熱烈。反倒對國外買家有了影響。有中國朋友說，想在限制外國人買房前來趕溫哥華房市的末班車，真的是狼沒套住，反倒把狼招來了。

我說溫哥華的房價太高風險太高，結果他說買的就是這個高價。不能否認，中國熱錢湧入是溫市房價高企的一個重要原因，只要中國人熱情不減，這裏房價就不會下跌。特別是最近中國股市發燒，曾經被套牢的股票紛紛解凍，憑空又生出很多閒錢。據說不少人要賣掉股票來溫哥華買房子，看樣子溫哥華另外一波房價上漲要開始了。

現在中國大陸人買房子的膽子最大，因為中國房價從房地產商品化以來就一路高漲只賺不賠，說買房有風險根本沒人信。買房不虧，房價越高的地區房價會越高，已經形成了觀念。溫哥華也是如此，房價高的地方漲幅也大，而且抗跌能力也強。高房價等於低風險變成了買房寶典。溫哥華好山好水好空氣，房子的性價比遠遠高於上海北京這些大城市，以世界標準看還是物美價廉。所以溫哥華的工薪階層要和來自世界各地的富豪爭好房，根本沒有希望。這種外來買家趕跑本地人的現象在所有國際大都市中都司空見慣，應該是正常的經濟規律吧。

外國人在加拿大買房有兩大利好。首先是自住房買賣不需要繳增值稅。溫哥華有些豪宅是“影子房東”所有。錢主出錢，影子房東出面購買，每年節省的地稅和將來賣房子免去的增值稅相當可觀。如果找不到可靠的人，不放心出租，租金還要報稅，於是豪宅就被空關，放幾年升值後再賣，等於躺著就把錢賺了。據統計只有2%的外國人在本地買房，這一點也不奇怪，因為錢雖然是外國的，但是登記的房主是移民或者加國公民，任何打擊外國買家的措施其實沒有作用。

另一個利好就加拿大對外國人貸款非常寬鬆。很多中國人對外國人在加拿大貸款如此容易而且利息如此之低感歎不已。中國的貸款條件非常苛刻，特別對買第二套以上的房子，有很多限制。而加拿大只要付一定比例的首款，銀行的錢隨便借。一棟豪宅要幾千萬人民幣，能夠拿出這麼多現金的中國人其實並不多。所以很多溫哥華豪宅買家並不是國外熱錢，而是加拿大銀行自己的錢。

房子只要是商品，永遠會跟著錢走，這大概是自由經濟的必然結果。現在溫哥華很多獨立屋被拆除以修建大量高密度住宅區。估計獨立屋價格會越來越高，公寓價格會變得比較容易負擔。

那時溫哥華將和很多國際大都市一樣高樓林立，變成水泥森林，城市面貌和城市功能都會發生巨大變化，是福還是禍就不好說了。

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本·王（Ben Wang）在一個安靜書房裡練習書法，往窗外眺望，可以看見溫哥華的西灰岬（West Point Grey）豪宅區密集的核桃林。這名16歲的高中生，正將毛筆沾滿墨汁往紙去，時而細致、時而有力地運筆書寫著。

本·王出生在喧鬧擁擠的上海，自小就接觸到了書法這門優雅的藝術。此刻，他正在書寫一首古詩，這意境和溫哥華西部的靜謐相得益彰。

王氏家族可以說溫哥華新移民業主的典型代表。本·王的媽媽是上海法院的法官，爸爸是廣告公司經理，這對夫婦在中國獲得成功後，就將兒子送到加拿大來接受教育。

本·王來到加拿大後，媽媽很快也過來了，再接著奶奶也過來了。這家人就在西灰岬一條安靜的街道上，買下了一棟兩層的白石頭別墅，而附近的房屋總價都在300萬加元左右。

溫哥華房產是中國資金最安全的港灣

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現在的溫哥華本地人正滿腹牢騷，他們懷疑中國富人導致溫哥華房價飆升。這裡的獨棟住宅中間價是平均收入的10倍以上，比除了中國香港以外全球任何地方都貴。

就在今年3月，一位中國商人斥資5000萬加元搶購了距王家房子僅幾英裡的一處海濱住宅。溫哥華幾家房地產公司報道，去年有三分之一至三分之二的房子被中國人買走了。

不久前，前加拿大駐華大使穆羅尼（David Mulroney）對加拿大國家電視台CBC說：“從悉尼到紐約到倫敦，中國內地購房者在全球一路掃貨，推高了國際大都市的房價，加拿的大城市——尤其是溫哥華也不例外。”像許多溫哥華人一樣，穆羅尼想限制高端房地產投資，以保護低收入購房者。

中國資金流入溫哥華的的跡像再明顯不過了。在該市區南部，列治文（Richmond）郊區已經擠滿了一個個中國市場，商場、發廊和英語學校無處不在。在列治文最繁忙的街角，中文招牌比英文招牌更加明顯，豬肉包子比漢堡包更容易買到，你就算購物一整天也不用說一句英語。在輕軌沿線，隱約可見的產權公寓開發項目正拔地而起，以滿足新買家的需求。

 “對於中國的投資者來說，有兩樣很重要的東西：一個是家庭，另一個是房地產，”Adera公司的營銷經理Eric Andreason說，“中國人非常精明，他們了解房地產。他們知道一旦在好地方買了房，就要牢牢抓住，這樣對日後有好處。”

Eric Andreason還稱，許多像王家一樣的中國家庭，到溫哥華是為了讓孩子接受良好的教育，同時還可以讓他們的資金免受中國房市泡沫破滅所造成的危機。手上有數百萬美元的閑錢，一個新房看起來是最安全的港灣。