Tag: 澳洲买房

近年來，國人投資需求不斷加大，但國內經濟增長放緩，投資標的不斷減少，資產配置陷入困頓。於是，越來越多的中國人開始將掘金戰場的重心轉移到海外樓市。其中，澳大利亞因其安全的政治環境、優美的風光、較低的稅金以及良好的增值空間，尤為受中國人青睞，成為海外購房投資最熱的地區之一。

澳大利亞房市：黃金海岸4個月漲4萬澳元

澳大利亞的樓市最近有點火。據公開資料顯示，去年，僅中國的房地產買家就為澳大利亞的房地產帶來逾38億澳元的資金。不僅悉尼、墨爾本成為僅次於紐約曼哈頓的中國投資首選地，位於澳大利亞東部沿海的度假勝地黃金海岸也被認為是下一個投資增長點。

以位於黃金海岸的南港中心大樓為例，去年末今年初開售的海景公寓，迄今已賣出150多套。一套售價33.5萬澳元起（總價不到200萬元人民幣）的66平方米一居室（算上公攤，相當於國內80平米左右），在4個月的時間內平均漲了4萬澳元，合人民幣20多萬元。好的戶型幾乎被迅速搶空。據透露，在購房群體中，30%都是中國人。

奧燁集團董事總經理陳永慶在接受采訪時表示，澳大利亞的經濟制度和經濟安全性確保了它是一個成熟的市場，而且，出於對子女教育的需求、大量熱錢需要投資渠道的需求，以及國內金融環境不佳、房價高門檻等原因，綜合考慮下，許多中國投資者選定了投資澳大利亞的住宅市場。

投資優勢：空間大，均價低

談起投資澳大利亞的優勢，陳永慶認為，澳大利亞人口只有2700萬，還沒有廣東省人多，但其西沿岸、東沿岸、南沿海都是較好的投資標的，當地環境安全，資源豐富，尤其是旅游資源衍生出來的酒店和房地產投資優勢無可比擬，而且目前沒有遺產稅。

 “尤其是黃金海岸”，陳永慶表示，比起地小人多需求多，且空間不斷壓縮的悉尼和墨爾本，黃金海岸無論從生活空間還是投資空間來說，都更有優勢。“目前，悉尼和墨爾本的房價平均1.5萬澳元一平方米，而黃金海岸只有5000-6000澳元一平米。前兩個城市的流動人口現在很多都在向北走，奔黃金海岸發展去了。”

對比國內黃金地段：總價低，租金高

投資者都希望手中的閑錢投資出去後能收獲更高的回報。都說買房最看重位置，那麼同樣是200萬元人民幣的資金，為什麼不投資在家門口的中國一線城市住宅呢?

投資專家、奧燁集團創始人李敏算了一筆賬。以廣州為例，首先，5000-6000澳元（合人民幣2.5萬元-3萬元）一平方米的海景房，總價200萬元人民幣左右，在廣州很難買到。

其次，拿租金來算，現在位於廣州珠江新城的2-3居室租金為6000-8000元人民幣一個月;如果對比澳大利亞黃金海岸的南港中心大樓，當地一周租金約500澳元（合人民幣約2500元），一個月一套2居室公寓能租到1萬-1.2萬元人民幣。回報率為5%-6%。

李敏透露，因為南港中心大樓對面就是學校和法院，距離澳大利亞“八大”名校之一的昆士蘭大學不遠，最近的是格裡菲斯大學和一所TAFE職業院校，因此不少在當地布裡斯班上班的法官和律師會買在這裡，方便去黃金海岸開庭，而許多國際投資人則會選擇買房給孩子作為傳承物業，孩子讀大學時還可做二房東，將房子租給同學做宿舍。“空置率僅為0.4。”她說。

對比美國投資移民：升值快，稅金少

同樣是投資，相比起能拿到美國身份的EB-5投資移民，選擇用差不多的錢投資澳大利亞房產，有何優勢呢?

李敏指出，美國的投資是不錯，但是在EB-5的項目中，80%的項目靠譜，仍有20%是有風險的。而且，EB-5的性質是集資，相當於大家集體買產權，而在澳大利亞購房是獨立行為，房產為個人所有。

另外，她認為在美國買房用來自住還是不錯的，出租的話則需要擔心能否租出去，並且稅金很高。“澳大利亞的房產升值比美國房產快且高，如果放租，物管費和稅金比美國便宜五分之四，這還是很驚人的，積累起來也有很大一筆。”

建議 Tips：聘請當地獨立律師保障自己的利益

對於有心購買澳大利亞房產的中國投資人，李敏建議，買家最好在澳當地聘用一個獨立律師，代表自己的利益。“中國投資者習慣於依靠自己弄懂一切，但到國外買房，隔行如隔山，請專業人士來保護你的利益非常重要。1300-2000澳元的律師費，真沒有節省的必要。”

據了解，聘請獨立律師可以在網上查找，也可以由朋友介紹，如果有貸款，也可以由銀行推薦律師。“國外犯罪成本太高，通常正規律師不會為了一兩千澳元的律師費做違法的事。可以放心。”

此外，值得提醒的是，在澳大利亞投資房產所需的資金，除了房價和律師費用外，還需支付房價4%的印花稅（各州不同），以及一季度1000多澳元的物管費;如果暫無澳大利亞綠卡，還需付海外投資人審計費，為5000澳元-10000澳元。

（據澳洲新快網） 

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在澳洲的外國房產投資者中，中國人名列前茅，美國、新加坡、馬來西亞的需求也很強勁。

在澳洲，外國人買房產是個極具爭議性的話題，澳人擔心外國人出價更高，把他們趕出了房產市場。近來，政府針對外國買家已經引入更嚴格的政策。

自從2015年12月以來，所有外國投資者必須在申請投資之前交費，否則申請不會得到處理，澳洲稅務局也會對那些違規的人施以更嚴格的處罰措施。

在維州，包括首府墨爾本，上述費用並不包括在該州征收的稅務（買價的3%）之內，而那些長期不居住在所購房屋內的外國屋主，還需另外交納空置稅，相當於房屋價值的0.5%。

盡管如此，2014/2015財年，中國人購房申請數量在外國買家中仍然最多，維州更是超越新州，吸引了最多的居住房產計劃投資申請。

根據國際房地產公司萊坊（Knight Frank）的數據，澳洲居住和商業房產中的外國計劃投資在2014/2015財年上漲了30%，達到969億元，占據所有獲批投資的49.8%。

來自中國的獲批投資額達到244億元，上漲97%。緊隨其後的是美國，獲批71億元，然後是新加坡39億元，馬來西亞34億元和韓國25億元。

個人新居住房產的計劃投資在2014/2015財年增長了86%，達到144億元，獲批投資達20,551份。而在此之前的2012/2013財年，獲批投資僅價值29億元，只有4,499名個人投資者獲批。

萊坊的報告顯示，非澳洲居民目前只能購買新房或期房，申請購買時還要交費給外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）。2014/2015財年期房投資額達287億元，幾乎是前一年164億元的2倍。

相比之下，已建商業房產獲批額跌了10%，至285億元。

（據澳洲新快網）

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上海和深圳，是過去一年中國房地產市場絕對的明星；當大家還在用首付貸、假離婚等非常手段搶購一線城市的房子的時候，中國的富人們早已跨出國門，來到南半球的澳大利亞瘋狂置業。這些富人搶房有多狠？看看下面的數據你就清楚了。

中國對澳大利亞投資，5年增加近2倍

澳大利亞地廣人稀，十分適合畜牧業，由於綿羊眾多，它被稱為“騎在羊背上的國家”；同時澳大利亞礦產資源豐富，被稱為“坐在礦車上的國家”。

中國對澳大利亞投資情況

正是由於得天獨厚的自然資源稟賦，中國人對投資澳大利亞情有獨鐘。澳大利亞投資審查委員會（FIRB）公布的2009-2010年年報（2009年7月1日至2010年6月30日，其他各期年報也是頭年下半年和第二年上半年）顯示，中國對澳大利亞的投資總額為162.82億澳元，到2014-2015年年報時已經增長至465.63億澳元，增幅高達186%。

澳大利亞主要投資國

由於中國對澳大利亞的投資增速遠遠高於其他國家，因此中國的投資額在澳大利亞接受的外國投資總額中的占比也大幅提升，2010-2011年年報時這一數據為8.48%，到2014-2015年報時已經增加至23.93%。

2009-2010年年報，中國是澳大利亞第三大投資國，位居美國和英國之後；僅僅4年後（即2013-2014年年報），中國一躍成為澳大利亞第一大投資國。

中國人的愛好，從礦業轉到房地產

在2014年之前，中國GDP增長迅速，對鐵礦等自然資源需求龐大，因此中國的投資主要集中在礦產開采領域。但在這之後，中國經濟增速放緩，對礦產等自然資源的需求減少，因此中國人的偏好集中轉向房地產業。

在2014-2015年度，美國也大規模向澳大利亞投資，並且投資金額排第一的行業也是房地產業（71.03億澳元，不到中國的三分之一）；但和中國不同的是，美國的投資結構更為均衡，其排第二的是服務業（70.65億澳元），第三和第四為制造業和采礦業，分別為42.5億澳元、37.98億澳元，四個行業占比分別為：28%、28%、17%、15%。 

中國富人赴澳洲買房，5年擴張至10倍

去國外買房，通常是手握大量余閑資金的富人們才有這樣的財力。用一個詞來描述過去5年時間中國富人到澳大利亞投資房產的狀態，那就是“瘋狂”。

2009-2010年度，中國投資澳大利亞的房產總金額還只有24.21億澳元，但到了2014-2015年度，這一數字已經飆升至243.5億澳元（約合人民幣1200億元），相當於5年前的10倍（或者說增長了9倍）。

更令人吃驚的是，在最近兩年，中國對澳大利亞的房產投資成倍增長；即便將時間拉長到5年，其復合增速也高達近60%！

過去5年，中國人在澳大利亞總共買入價值509億澳元（約合人民幣2521億人民幣）的房產，而最近兩年（2013年7月1日-2015年6月30日）買入額就貢獻了其中的72%，即1818億元人民幣。

中國對澳大利亞的房產投資

中國人是澳大利亞房產市場最重要的買家，需要指出的是，喜歡澳大利亞房產的並非只有中國人，其他國家的人同樣如此。過去5年間，外國人到澳大利亞買房的總金額也攀升了385%。

澳大利亞房地產市場亮眼的表現，顯然最需要感謝中國買家。2014-2015年度，中國買家貢獻了國外買家支出金額的四分之一左右。

外國購買澳大利亞房產金額以及中國買家支出額占比

正是看中了中國買家的豪爽，澳大利亞的房地產市場也有了鮮明的中國特色，比如澳大利亞一些賣家會將房子裝修成中國人喜歡的風格；一些賣家則在吉利的數字上做文章，中國日報網近日有報道稱：悉尼“最幸運房屋”地址裡含5個8，引來中國買家瘋狂競價（不過這套房最後被英國買家收入囊中）。

中國買家大量湧入澳大利亞，也讓當地的無房者頗為郁悶，因為房價上漲太快。根據易居房地產研究院的數據，從下圖的房價指數來看，過去十年，澳洲大城市房價，僅在08年下半年和2011年下半年微跌過，其他時間都在上漲。尤其是，2013年至2015年，連續大漲三年，其中悉尼房價指數漲幅最大，超過50%。2013年至2015年也正是中國買家出手最凶猛的一段時間。

當然，澳大利亞房價上漲不能全賴中國買家，畢竟其他國家的買家同樣購買了大量的房產；此外，澳大利亞的低息環境，澳元相對於人民幣大幅貶值等因素，也是澳洲房產吸引力提升的重要因素。

（據搜狐新聞） 

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Talitha King和她的丈夫Daniel King在英國住了四年後，今年搬到澳洲西澳，結了婚，剛剛在West Busselton買下一棟約40萬澳元的三房住宅。

買下的這棟房子建於1980年代，帶大花園，游泳池還有戶外娛樂區域。Talitha表示還需要獲得財務審批，但是她對房子很滿意，稱在西澳買房比在英國容易多了。Talitha 和Daniel計劃先裝修改造West Busselton的房子，未來還可以買第二套住房作為投資。

他們倆的選擇代表著眾多夫妻進入澳洲房地產市場的趨勢。

當下，澳洲東部住宅市場價格不斷上漲，西澳是首次置業人群的機會。

西澳房屋中位房價為52萬澳元，公寓為41.5萬澳元。相對於悉尼中位房價101.3萬澳元，墨爾本71.9萬澳元，珀斯住宅大部分人都是可以承受的。

根據Domain研究，澳洲房貸（Aussie Home Loans）稱西澳首次置業人群貸款占整個房貸市場的16%，而維州及塔斯馬尼亞為13%，新州及堪培拉僅只有2%。

澳洲房貸主管James Symond表示首次置業人員在全國範圍內都面臨著挑戰。但是最顯著的增長來自於西澳。

Symond表示盡管首次置業市場繁榮，但由於貸款要求及標愈加嚴苛，西澳買家可能也需做出一些妥協。這意味著降低買房的面積及位置的預期要求。

西澳Smartline 抵押貸款經紀人Bevan O’Farrell對此表示贊同，他表示目前珀斯附近住宅在過去5年裡價格也有很大上漲，這也使得首次置業買家不得不選擇距離市中心更遠的住宅。

這個趨勢也使得首次置業買家傾向於面積更小的住宅，比如公寓或者排屋。O’Farrell表示在據珀斯10至15千米範圍的2房公寓或者排屋，多數人還是可以負擔得起的。

澳洲首次買房的專業建議

澳洲房貸主管James Symond給首次置業買家提出幾點小建議。

首先，選擇住宅位置及類型時，可擴大考慮範圍，因為一般第一套住宅都是踏板，未來可以購買第二套住宅。

其次，目前利率為史上最低水平，需確保即使以後利率上漲，也可以支付貸款。

第三，存款至少要比費用多出10%。

第四，貸款產品十分復雜，可以咨詢專業貸款經紀人意見。

（據澳洲新快網） 

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