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一直为澳洲买房难发愁的悉尼人可能终于等来了转机，2015年第四季度的房价下跌了，而且分析师预测未来数月楼市将止步不前。

澳洲房产监控和数据统计机构CoreLogic RP Data公司所提供的楼市指数显示，悉尼市的房产价格在12月份再度下跌1.2%，11月的跌幅为1.4%，是该市场七年来最大的连续两个月下跌幅度。

数据显示，墨尔本的房价尽管在12月份上涨了1%，但第四季度价格总体下降1.9%。所有首府城市第四季度房价平均下降1.4%，只有布里斯班和阿德莱德逆势上涨。

澳大利亚房价2015年整体上涨7.8%，受到前10个月价格大幅上涨的拉动，悉尼以全年11.5%的涨幅领先全国。

CoreLogic的研究将近期房价下跌归因于住房承受力压力、租金收益收窄、较高利率和银行监管机构APRA实施的法律改革使得房产投资者更难获取贷款。报告还指出，悉尼的清盘率从2015年6月的80%左右下降至12月份的60%区间。

CoreLogic RP Data研究负责人劳利斯（Tim Lawless）预测，悉尼2016年的房价将进一步“温和下跌”，但他希望强劲的人口增长和健康的经济条件能稳定楼价。

劳利斯说那些想淘到廉价好房的人可以选择西悉尼的廉价城区，因为那些地区不仅可以保值，还可以保持高需求。

 “随着住房压力越来越大，那些地区不仅可以提供更可负担的价位，而且地处战略性位置，重大交通枢纽将确保当地住房的高需求。”

物业管理公司瑞维特（Ray White）新州首席拍卖师史密斯（Scott Smith）表示，各地清盘率差别巨大，北滩（Northern Beaches）的清盘率仍在80%以上，而悉尼西南部和西部则已经跌至50%左右。

他说买卖行为也因此发生了变化，更多卖家决定通过财产出让契约完成交易。他还说西悉尼受市场上的大量房屋库存影响。

“一旦库存多了，买家可以选择的房子就更多，问题就更加复杂。他们看房的时间更长，卖家就开始急躁。”

史密斯说1月1日起实施的房屋报价改革会有利于悉尼房价。他说：“从现在起观察房屋中介如何向买家报价将是一件有趣的事情，你会看见一些非常有趣的术语开始出现。”

从麦格理集团到美银美林的经济学家均预计，澳大利亚房价未来两年将会下降。澳新银行在11月30日的报告中表示，在不出现经济滑坡的情况下，“强劲的潜在需求”可能会让主要首府城市的房价跌幅控制在10%以内。

澳大利亚央行上周发布的数据显示，在截至11月30日的12个月内，澳大利亚投资型抵押贷款增速回落到9.1%的17个月低点。澳大利亚央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）在12月1日的声明中表示，面向投资型购房者的贷款增速已经回落，各项监督措施正在帮助遏制可能来自于房地产市场的风险。澳大利亚央行12月1日决定将基准利率维持在2%的历史低点不变。

悉尼12月份住宅价格中值为80万澳元。相比之下，墨尔本为61万澳元，首府城市的综合水平为59.5万澳元。

（据澳洲新快网）

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近年来，澳洲房产行业的持续火热，带动了一批又一批的海外购房投资热潮。尽管有着澳洲政府的限外，还是阻挡不住中国人继续在澳洲置房的热情。

大量移民涌入 澳州房产猛涨

根据澳洲统计机构RPData数据，今年11月悉尼房价同比涨12.3%；墨尔本涨11.8%，别墅涨幅加大。

房价猛涨的背後，是大量移民涌入澳洲。由於海量海外移民迁入澳洲，导致澳洲房屋缺口状况长期存在，据澳洲住房产业协会（HIA）数据，澳洲需在2020年以前额外建设130多万套住房，才能够满足预期人口增长需求。为缓解国内住宅供应不足压力，澳洲FIRB加强对海外投资者购买澳洲房产的限制。

30多岁的年轻投资者增多

在澳洲购房置业的大多数为金融界人士或者民营老板，年龄在45岁以上的占绝大部分，但近年来30多岁的年轻投资者也明显增多，今年约占20%。广州一名35岁金融界女士，从2013年起，连续三年在澳洲买了9套房用於出租，每套总价从60万到100万澳币不等，现在每一套已经赚了30%以上。

“中介会帮忙打点一切，房子出租後中介每三个月会上门检查房子情况，并向业主报备，不少业主在澳洲买了房都不知道房子在哪里，但每个月都可以准时收租”。澳洲房子是永久产权，出租的回报率有四五个点，普遍可以以房养租，出租给中介的中介费在7%，买卖的中介费是1%。

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2016澳洲房价预测

悉尼房价在2015年增长了16%，但最新预测显示，明年的增速将降至只有4%。

根据Domain集团的《市场状况》（State of the Market）报告，因投资者持续撤离市场，悉尼房市将大幅降温。如果预言成真，墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔，前者2016年的房价增速预计为5%。

悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别，但比布里斯班丶珀斯和达尔文高出1%至2%。

Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，悉尼凭藉强劲的经济和供不应求的房子，长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史，没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”

他说，虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局（APRA）的改革，但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一，但2015年的增速已经结束。”

悉尼的市区丶东区和下北区将有5%的房价增速预测，内西将有4%，而其他比如上北岸丶北部海滩及南区等地区则都将维持在3%的增速。

减速最明显的将是投资者集中的“腹地”，包括西部城区，预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上，这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。

墨尔本住宅地产市场

上市地产开发商巨头Stockland和Lendlease，大型私营开发商Villawood丶Satterley和the Perich family都对澳洲东海岸明年的住房地产市场信心十足。

上述地产商预期明年里他们的住房物业在房价维稳和略微上涨的情况下，销售将持续强劲，而墨尔本将成为领先市场。珀斯则有可能因为销售速度放缓，市场条件更具挑战而变为买方主导的市场，该地房价有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地产开发商Stockland报告称，在其墨尔本北区和西区的留个物业区，近六成的购房需求来自初次购房人士，同时五分之一的墨尔本物业购房人士是来自悉尼。Stockland的维州住房物业部门总经理Milk Davis陈墨尔本市场现在在各个方面都遥遥领先，比起悉尼丶布里斯班和珀斯，该地的物业的价格比其他地方更合理。

私营开发商Villawood的首席执行官Rory Costelloe称，“维州的房价有更多的上涨空间，比起悉尼和布里斯班要分别便宜60%和10%。每年作为世界最适合居住的城市，墨尔本都能迎来近10万的新移民”。在谈到对2016年的展望时，Costelloe先生称Villawood计划在明年开发8个新的住宅社区，除此以外还有昆士兰州的一个新项目和悉尼西部的一个小的精品住宅物业。

本部位於珀斯的开发商Satterley Property Group在维州的业务也是欣欣向荣，其维州和昆士兰州业务主管陈公司在本财年已经销售了780套物业，而在上一财年的总销售量为900套。他还称维州市场的基本面因素利好——低利率丶强劲人口增长和相对合理的价格，住房承受能力都在开发商的把控之中。同时他也注意到了该地商场上戏拟购房人士的活跃。

（据巨亨网） 

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2015年即将要过去了。每到年终的时候，人们纷纷预测来年的澳洲房地产市场行情，推测哪些地方是“热点”地区。

据澳洲房地产投资者网报导，此时，房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼（Michael Yardney）更愿意从大势着眼，分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。

推动房地产市场的因素是什么？

澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率，这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素，自然很难判断，几乎不可能事先预料得到。

尽管如此，明年影响澳洲房地产市场的因素可能包括：

澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何，澳洲储备银行将如何通过利率来调节，这将是一个重大的因素。

澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者，现在也针对自住房主，这将让需求缓和下来，特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产，主要靠租金收入来还贷款的人们来说，也将很难获得贷款。

人口将继续增长，尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市，特别是悉尼、墨尔本，那里的服务业的发展会带来很多就业。

利率在2016年可能会继续维持在低的水平，如果经济疲软的话，或许会再降低一些。
商业信心正在上升，因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。

消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升，但明年的消费者信心如何，可能会有很多变数。就业的上升，以及稳定的失业率，将导致消费者信心的增强。

所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能，除非储备银行提高利率，但这在2017年之前可能不会发生。

然而，买房负担能力的下降，情绪的变化，以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩，将会导致市场上的各种情形混杂在一起，并且非常容易变化，房地产市场的表现将缓和下来，向买方市场转化。现在这已经比较明显了，拍卖成交率在下降，特别是在悉尼。

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人口因素历来是推动房地产市场的主要动力

澳洲经济跌跌撞撞地往前走，在这种情况下，明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用，而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。

利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区，如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。

另一方面，富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带，房地产价值可能会上升。

因此，明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区，那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。

悉尼房价上涨将缓慢下来，明年一年，上涨幅度可能在5%。墨尔本房价涨幅可能略高，在7%左右。

随着矿产业继续下滑，珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯班房地产市场将一步上扬，全年上涨幅度7%左右。

小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方，那里的经济也不会因此得到加强，也不会吸引投资者的到来。

2016年将是处理你的不良房产的大好时机

尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看，房地产增值不会比得上今年。

而且，在2016年，这将是一个机会， 让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产，因为这样的房产将会继续让他们失望。

尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾，问自己几个严肃的问题：

• 这个房产的表现象我所预计的那样吗？
• 这个房产的表现是不是高于市场平均水平？
• 如果这个房产现在上市的话，我还会买吗？
• 有没有什么办法能够改善这个房产，让其给我的投资带来更吸引人的回报？
• 这个房产有没有可能在未来十年或更长的时间里表现高于市场平均水平？

诚然，房地产市场是一个长期的投资，但有时，正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去，再去买更好的。因为你不处理掉的话，你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。

但是，如果你的房子是有租客住着，那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉，以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。

（据澳洲新快网）

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