Tag: 澳洲房地产

墨尔本的高尚区图拉克（Toorak）是最富有的澳洲人首选的居住区。

据悉尼晨锋报地产版Domain报导，收入数据显示，豪华的墨尔本东区和南区是墨尔本最高收入人群的首选居住区。 不过，在内城北区一个昂贵的市场正在出现，挑战人们对富豪居住区所在的旧有观念。

澳洲房地产业内人士称，图拉克是墨尔本老富豪们的大本营，但新一代的富人，那些年轻的精英专业人士却宁愿在亚拉（Yarra）河的另一边，如阿伯兹福德（Abbotsford）或阿尔丰通（Alphington）市郊购买由仓库改造的房子。

房产专家表示，在时髦的内城北区房价正在上涨。对于菲茨罗伊（Fitzroy）、诺斯考特（Northcote）、桑伯里（Thornbury）和韦斯特加斯（Westgarth）等市郊住房的需求正在吸引那些潜在的富有买家。他们喜欢追求有文化氛的环境，购物方便和近市中心的生活方式，而不是希望居住在传统的高尚住宅区。

在墨尔本，布莱顿（Brighton）市郊是紧随图拉克、人均年收入第二高的郊区，接下来是阿尔伯特公园（Albert Park）市郊和东墨尔本（East Melbourne）。 墨尔本东区环境优雅的格伦伊里斯（Glen Iris）市郊和莫尔文（Malvern）市郊并列排名第五。

从整个澳洲来看，拥有明信片般海港大桥美景的悉尼莫斯曼（Mosman）区也是吸引富有买家的区，但从年均收入来讲，墨尔本图拉克的居民收入更多。根据澳洲统计局的个人收入数据，这一悉尼下北岸区的居民平均工资排名在图拉克居民之后。

不过，在全澳富人居住区前五名的排行榜中，悉尼占据了前二、三、四名。珀斯的科特斯洛（Cottesloe）排名第五。该区因有富商和矿业巨头们投钱购买主要的海滨房地产而进入了富豪榜。

Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）表示， 墨尔本高尚郊区的房价约为200万澳元，而在悉尼，那些像铎沃岗（Dover Heights）和德宝湾（Double Bay）等海滨区才代表了顶级的住宅，门槛可高达500万澳元。

澳洲富人大多住在哪里？（以年收入计算）

1. 图拉克（Toorak），墨尔本，平均年收入150,548澳元
2. 莫斯曼（Mosman），悉尼，平均年收入142,773澳元
3. 德宝湾（Double Bay）和贝勒维尤山（Bellevue Hill），悉尼，平均年收入141,544澳元
4. 亨特斯岭（ Hunters Hill）和沃尔维奇（Woolwich）， 悉尼，平均年收入138,007澳元
5. 科特斯洛（Cottesloe）， 珀斯，平均年收入125,411澳元

来源： 澳洲统计局

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

据房地产专家透露，2015年最佳的澳洲房产投资地点将发生重大转移，因许多重点城市的房地产市场在经历了延长的利润期后已开始放慢了脚步。

据房地产预测机构BIS Shrapnel的总经理梅勒（Robert Mellor）预测，投资地转移的焦点将指向北部的昆州，其中布里斯班及昆州其他的热门旅游地点迎来的增长将尤为明显。梅勒预计，布里斯班的住宅房产将在5年内超越悉尼，并推荐选择离市中心10公里内的老城区。然而，他并不看好目前正在布里斯班中心地带建起的高层公寓，以及墨尔本和悉尼的市中心地区，称这些地方已太过拥挤。

另外，昆州的热门旅游地点也被认为将迎来利好形势，因有越来越多的中国游客来到这里享受温暖宜人的天气，中国游客的增长将使这个阳光之州受益，包括黄金海岸、阳光海岸（Sunshine Coast）和凯恩斯地区。其他将于2015年迎来房地产大热的地区也包括那些离都会城市不远的小型地区中心。

这些地区性市场将迎来澳洲房地产大热的一个主要原因就是，生于婴儿潮时的人们即将一波又一波地退休，他们当中有很多人会远离大城市的喧嚣，而选择后半生过更安静的生活。

对于近期退休的人群来说，一些离主要城市几小时远的安静、生活成本低的城市将成为热门选择，像是风景如画的新州南海岸、维州的莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）和亚拉河谷（Yarra Valley）等地。另外，一些经济增长良好的地区城镇也可能成为颇具吸引力的房产投资地。曾写书教授如何利用业余时间成为房产百万富翁的科曼（Mark Kelman）称，2015年对于这些地区可能会是一个利好年。

对于一些经济持续增长、人口超过1万，以及一些经济多样化、能提供多样就业机会的城镇地区，科曼十分看好。公司及主要基础设施的迁移也可推动地区中心的房价，墨尔本的本迪戈（Bendigo）和巴拉瑞特（Ballarat）的房产市场就将因维州地区铁路网的升级而尤为受益。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

 

在2015年伊始，澳洲房地产专家们预测悉尼、墨尔本、布里斯班三大城市住宅型房产增长势头强劲 ，而一些非省会大城市的地区性城市表现会相对突出。新房建设注定非常蓬勃，商业房产的租金收益将会增加。此外，国际金融机构的经济师们预测澳洲经济形势不佳，因此澳洲储备银行可能被迫进一步减利率，但澳洲本土银行的经济师们却持相反观点。

州府城市房市前景

墨尔本在过去的两年里已经出现了很好的增长。如今，势头已经从市中心转到了外围地带。莱德预计2015年墨尔本大都市保持好的上涨将出现在威特利西（Whittlesea）、凯塞（Casey）、弗兰克顿（Frankston）、茅宁顿半岛（Mornington Peninsula） 几个地方行政区。在墨尔本以外的地区，巴拉瑞特（Ballarat）、本迪戈（Bendigo）将会强劲上涨，许多基础设施的建设有助于这些地方的市场发展，比如，耗资50亿澳元的铁路线即将完工。

珀斯的情况是，在经过了几年的坚实的发展之后，2014年出现了回落。在珀斯的较低廉地区，2015年，增长势头犹在。珀斯的南部地区将是最显著的地方。

达尔文的房地产市场从来就是很难让人懂的。莱德认为达尔文在全国来说是表现一贯不错的城市。在省会城市中，它位居房价增长率的榜首。在过去的两年里，房地产销售量一直很稳定。

达尔文有两个令人担心的方面。一个是内城区公寓房的供应过量，另一个是投资300亿澳元的天然气工程规模缩小所造成的影响。莱德认为达尔文在2015年值得谨慎对待，直到各种情况变的明朗以后。

北部行政区，除了达尔文以为，凯瑟琳（Katherine）是一个值得关注的地方。它将得益于两个重大的事件，一个是附近的空军基地的扩建，另一个是奥德（Ord）河项目的下一期工程。

霍巴特正在悄悄地赶上来，不过来年的房价上涨不太可能打破记录。

堪培拉继续落在了其它省会城市的后面。有关精简公共服务部门的消息继续在打击着房地产市场的信心。这明显地反映在了公寓楼市场上，在过去的两年里，公寓房销售一直在下降。

新房建设

澳洲住房协会（HIA）预计道，2015年新房建设笃定强劲。澳洲统计局的最新建房金融数据也显示，在进入2015年初，新房建设呈现出积极的景象。

拿2013年10月与2014年10月相比，塔省新房建设增加了61.5%。北部行政区、首都行政区也出现了两位数的增长，分别为35.1% 和12.3%。维省、西澳、昆省、纽省也在增加，幅度分别为9.5%、8.5%、4.2% 、 1.2%。但是南澳在下跌，跌幅3.3%。

住房协会的经济师霍普金斯（Diwa Hopkins）认为，与12个月前比较，出现了很大的发展，特别是在自住新房建设的贷款方面。她称，澳洲投资房的贷款也在增加。

商业房产租赁

商业房地产公司CBRE预计商业型房产的租赁2015年将增加。尽管经济没有蓬勃繁荣，但在改善，CBRE的澳洲市场展望报告如此说。

报告认为，零售与工业型房产的平均收益预计将减少。办公房产预计将有稳定的收益。

2015年澳洲商业房产的租金可望出现上涨。关于工业型房产，位置优越的仓库将表现良好，租金将上涨。

在零售业，大型的零售与一些地方中心将会脱颖而出。关于大多数的商业型房产，CBRE预计是一个缓慢增长的环境。

澳洲利率走向

许多国际金融机构的经济师们均预计将下调，但本地银行的经济师们则预计将上调。

有关澳洲及全球经济疲软的预测正在得到越来越多的人的认同，这可能会迫使澳洲储备银行在未来的12个月里下调利率，尽管储备银行的董事会成员曾经几乎一致表示下一步要做的是上调利率。

信贷市场已看到利率进一步下跌的可能性。其中瑞士信贷银行（Credit Suisse）的指数显示几乎有80%的可能性下一年利率将下调25个百分点。

德意志银行的经济师们原先的预测是澳洲储备银行将维持利率稳定到2016年中。如今他们的预测是，澳洲储备银行将在2015年下调两次利率，一次在第二季度的后期，另一次在第三季度末或第四季度初。德意志银行的经济师们预测失业率将在2015年达到最高点，在6.75%左右。与目前的6.2%的失业率相比，下调利率似乎势在必行。

摩根士丹利预计，来年国内生产总值（GDP）将急剧下跌，这将迫使储备银行至少要下调一次利率。

全球财产管理机构Alliance Bernstein也预计经济形势不佳，因此利率将下降。

但尽管如此，澳洲本地银行的经济师们大多数预计今年下半年，澳洲将开始紧缩货币，而不久后，美国将在全球金融危机之后第一次提高利率。这些经济师们预测，今年澳洲的利率将上调几次，到年底时，官方利率将达到3%。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

 

中国地产开发商在澳洲点燃了公寓建设的新热潮，当中包括一名前大米种植户和一名前中国人民解放军军人。

中国最大的地产开发商正在澳洲东海岸筹建价值超过40亿元的公寓，在过去一年半里，他们已经抢购了价值超过21亿元的开发用地。

庞大的规模意味着他们有财力以高价买下一些最好的地皮——而他们对澳洲黄金地皮的抢购，才刚刚开始。

“与这些（国际）财团相比，国内绝大部份规模最大的开发商都显得微不足道，”世邦魏理仕（CBRE）澳洲执行长萨伦（Tom Southern）说，“人们不了解他们在全球的业务规模有多大。”

萨伦说，中国开发商显得特别醒目，不是因为他们花了多少钱，而是因为他们买下的都是非常著名的澳洲房地产，但外界对他们的来历却几乎一无所知。

全球房地产集团莱坊（Knight Frank）说，中国投资的步伐正在加快。“起初还只是主权财富基金尝试性地投资，但很快就激增成为抢购热潮。”莱坊研究部门主管季戴维（David Ji）在该集团发布的《中国海外房地产投资》报告中写道。

这些房地产集团的领军人物，例如中国亿万富豪王健林、许家印和中国女首富杨惠妍，一年半前在澳洲几乎不为人知。

地产巨鳄

大连万达集团的创始人兼总裁王健林是中国的第二大富豪，因为与共产党政要关系密切而闻名。但该集团近期之所以在澳洲登上头条新闻，却是因为它斥资5亿元启动了黄金海岸的Jewel公寓开发案，并有意开发悉尼Circular Quay地标性建筑Gold Fields House。

王健林曾在中国人民解放军服役16年，1990年加入了一家濒临破产的地产开发公司，并将其更名为大连万达集团。目前，该公司的总资产超过620亿美元（750亿澳元）。

广东省地产集团碧桂园的创办人兼董事局主席杨国强，最早是一名水稻种植户和砖瓦工，从1997年起通过在广东省购买空地发家。

该集团在澳洲的第一笔收购案是2014年斥资7300万元买下North Ryde的一块地皮。目前，碧桂园由杨国强的二女儿杨惠妍掌管，资产总额超过347亿澳元。世邦魏理仕的萨伦说：“很多这些集团一直活跃在美国和英国，现在，澳洲成了他们考虑的另一个目标。”

瑞士信贷分析，中国开发商预计会在未来七年内斥资440亿多元在澳洲购买开发用地和进行建案施工。

高度多元化

与本地的大型开发商喜欢专注于房地产行业不同，许多新崛起的中国开发商业务高度多元化。

中国最大的综合类民营企业集团复星国际是1992年由复旦大学毕业的郭广昌与另外三所大学的朋友共同成立的，起初是一家市场调研公司。

这家总部位于上海的集团有望成为中国的伯克希尔·哈撒韦公司，目前涉足保险、制药、采矿到房地产基金等多种业务。

萨伦书哦，这些大公司不会止步于一项开发案。“如果他们看到合适的机会，通常会多做好几项。”

稳定的监管环境，活跃的住房需求和强劲的移民前景是澳洲吸引中国开发商的主要原因。但澳洲只是他们的投资目的地之一。

澳洲六大中国地产商全揭秘

大连万达

• 总资产：628亿美元（2013年）
• 创立：1988年，大连
• 所有权：私人，由王健林及其家族所有
• 产业：多元
• 在澳项目：黄金海岸Jewel公寓项目，5亿元；Goldfields House，4.25亿元

绿地集团

• 总资产：607.3亿美元
• 创立：1992年，上海
• 所有权：国有
• 产业：多元
• 在澳项目：新州Water Board大楼，1亿元；墨尔本跑马场，4500万元；Lucent, North Sydney，5800万元；Kolotex工厂，Leichhardt，4500万元

保利地产

• 总资产：514.9亿美元
• 创立：1992年，上海
• 所有权：国有
• 产业：多元
• 在澳项目：新州Water Board大楼，1亿元；爱平区商业园，1.1亿元

恒大集团

• 总资产：447.4亿美元
• 创立：1996年，广州
• 所有权：公有，由创始人许家印掌管
• 产业：多元
• 在澳项目：黄金海岸高档酒店、农业/乳业投资

碧桂园

• 总资产：347亿美元
• 创立：1997年，佛山
• 所有权：公有，由杨惠妍掌管
• 产业：房地产
• 在澳项目：Ryde全球商业园，7300万元

复星国际

• 总资产：302.5亿元
• 创立：1992年，上海
• 所有权：私人，由郭广昌领导
• 产业：多元
• 在澳项目：North Sydney，73 Miller St，约1.2亿元（尚在谈判阶段）

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。