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亚洲买家进军布里斯班大举圈地 一年砸3.7亿抢下再开发地块

中国香港上市房地产巨头富力集团已同意买下布市河畔地块，价格超过8000万元，该售价是18个月前DEXUS房地产集团所提要价的3倍以上，再次从侧面反映中国买家对澳洲优质再开发地块的热情不减。

如果交易进展顺利，那么这就标志着过去1年中亚洲买家仅通过7项交易就买下布里斯班总价值超过3.7亿元的住宅开发地块。不过，这也向人们隐隐传递出房地产市场过热的警告。

去年8月份，富力集团就准备向布里斯班房产市场进军，9月份该集团同意出价4600万元买入位于布市西的一家前职业技术学院，在此之前，该项目的卖家Metro房地产集团曾以2200万元的价格从昆州政府手中买下了这片地块。

如今，布里斯班正经历着与悉尼和墨尔本一样的澳洲房地产开发热潮。1月，新加坡伟合控股有限公司也加入了这股潮流，斥资5310万元从当地开发商Anthony John集团手中抢下位于布市Buranda的1.7公顷地块。伟合公司总裁GohYeowLian称，像这样的地块会在市场中继续保值。他说道，“虽然对于我们来说，昆士兰是一个全新的市场，但由于该项目地段优越，我对它的未来发展充满信心。”

来自世邦魏理仕的房产中介Mike Walsh，Peter Court和Flint Davidson负责处理Buranda的交易，他们预计，随着澳币进一步贬值，未来会有更多的亚洲资金流入昆士兰房产市场。

Walsh说道，“就拿过去2周来说，我们已有3位新客户前来办公室洽谈，单单在布里斯班房地产项目上，他们的总授权价值就超过5亿元。”

如今布里斯班正经历着与悉尼和墨尔本一样的房地产开发热潮

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悉尼房产租金收益率何处最高？

2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。

悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。

RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。

2014年悉尼房价飙升，远郊成为了租金收益最高地区

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独立房租金回报率最高郊区如下：

  • 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
  • 曼纳林公园（Mannering Park）：6%
  • 圣雷莫（San Remo）：5.7%
  • 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
  • 蓝色哈文（Blue Haven）：5.6%
  • 伯克利威尔（Berkeley Vale）：5.6%
  • 乌塔努比（Watanobbi）：5.5%
  • 高洛坎（Gorokan）：5.5%
  • 链谷湾（Chain Valley Bay）：5.5%
  • 坎瓦尔（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回报率最高郊区以下：

  • 塔和摩尔（Tahmor）：6.8%
  • 戈罗坎（Gorokan）：6.3%
  • 伯克利威尔（Berkeley Vale）：6.2%
  • 韦瑟里尔园（Wetheril Park）：6.2%
  • 怀昂（Wyong）：6.2%
  • 坎贝尔镇（Campbelltown）：6.2%
  • 海马特（Haymarket）：6.1%
  • 安南山（Mount Annan）：6.1%
  • 阿木巴威尔（Ambarvale）：6.1%
  • 欧林巴（Ourimbah）：6%

西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。

彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。

怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。

来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。

公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。

卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。

来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”

RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。

澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。

内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。

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澳洲房产总值近5.4万亿 高端房产今年看好

5,399,951,800,000.00元——这个天文数字就是澳洲所有住宅的总值，也难怪澳人对房价如此痴迷。

如果位数太多眼花缭乱的话，可以概括为54,000亿或5.4万亿，随您喜欢。但不管怎么说，它就是藏在钢筋混凝土及其所在土地里的巨大财富，相当于澳洲一年所有工资收入总和的八倍，而且仅过去一年就激增了4,070亿元。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）日前公布了去年第四季度各地房屋数量、均值及总值的数据：

另一方面，地产中介麦克格拉斯（John McGrath）直言不讳地指出，悉尼房市高端板块方面还没有发生太多改变，但情况可能有所不同。对悉尼高而不稳的房价造成严重打击的全球金融危机过后，许多人都有这种看法。

麦克格拉斯说：“我预计高端市场今年的表现会很好，这得益于来自海外的资金增多，金融服务及银行业持续得到巩固，外籍人士的回归及澳元的贬值。”

McGrath Mosman的数据显示，悉尼下北岸（Lower North Shore）去年12月录得6,030万元的销售额，同比狂涨167%。

麦克格拉斯扩大了“蓝筹股”，尤其受中国有钱人欢迎地段的预期范畴，将悉尼东边的郊区纳入其中。他说：“中国人对澳洲房地产的兴趣依旧高涨，但下一波潮流将由印度引领。与中国一样，印度的中产阶级不断扩大，和澳洲的贸易不断增多。”

根据澳洲移民部的数据，2013财年有20%的移民来自印度，印度在澳洲的私人商业投资增幅已经超越了中国的。麦克格拉斯说：“2008年至2013年期间增长了75.7%，中国只有41.7%。”

麦格理（Macquarie）的调研则显示，经过显著增长后，净海外移民出现缓和的初步极限，最新数据表明年增幅从2013年年中的峰值下滑3%至23.15万人。但该公司也指出，按历史标准来看，移民增幅仍高企，比13.3万人左右的30年均值高出74%。

麦格理说：“稳定水平的净海外移民持续成为需求的主要推动力，因为相比其它形式的人口增长，例如新生儿，新移民有更急迫的住宅需求。”

麦克格拉斯承认，虽然去年的交易量增多，但价格增幅却不明显。记录显示，其公司去年有17笔交易的价格超过700万元，比前年多出4笔。

去年有5笔交易超过3,000万元的派珀角化（Point Piper）近期又有2处房产被挂牌出售，包括CMC Markets及City Index前CEO特鲁（David Trew）的海滨豪宅。其妻子于2009年花费2,500万元买下这栋三层高，上世纪二十年代Hardy Wilson设计的住宅。

去年12月底RP Data公布的一份报告罗列了截至去年9月的一年里各首府城市房屋中间价最高的郊区。部分数据如下：

中国人对澳洲房地产的兴趣依旧高涨

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悉尼

  1. Centennial Park – 549.4万
  2. Point Piper – 542.7万
  3. Elizabeth Bay – 483.4万

墨尔本

  1. Toorak – 292.2万
  2. Kooyong – 210.4万
  3. Canterbury – 210万

布里斯班

  1. Teneriffe – 152万
  2. New Farm – 125.9万
  3. Ascot – 123.5万

堪培拉

  1. Forrest – 215.1万
  2. Red Hill – 137.2万
  3. Yarralumla – 132万

珀斯

  1. Peppermint Grove – 374.1万
  2. Dalkeith – 255.1万
  3. Cottesloe – 186.7万

阿德莱德

  1. Springfield – 164.2万
  2. Medindie – 148.6万
  3. College Park – 147.6万

霍巴特

  1. Battery Point – 81.8万
  2. Sandy Bay – 65.9万
  3. Tolmans Hill – 62.2万

达尔文

  1. Larrakeyah – 128.9万
  2. Fannie Bay – 112.5万
  3. Bayview – 108.9万  

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塔斯马尼亚多用途开发用地：潜力巨大的珍贵投资机会

霍巴特(Hobart)背倚壮丽的威灵顿山(Mt. Wellington)，面临特文河(Derwent River)，风光优美，是举世闻名的美丽城市，也是澳大利亚塔斯马尼亚的首府。在北霍巴特（North Hobart）郊区内，有一块面积为3500平方米的多用途开发用地正在出售。这块土地的地理位置十分优越，位于著名的北霍巴特居住区（North Hobart Precinct），为您带来非常难得的投资机会！

多用途珍贵土地，带有优质的概念性开发方案

这块土地带有潜在的概念性开发方案，可开发出67套公寓套房和7个附属的零售铺位。土地具备多种用途，可开发成（包括但不限于）：酒店、零售商铺、商业物业、住宅、停车场或其任意组合。目前该用地的租金收入为23.9万澳元/年，带有12份租约，这些租户分别利用本物业经营商业机构、停车场和零售商铺。

这块面积为3500平方米的土地位于伊丽莎白街（Elizabeth Street）和华威街（Warwick Street）的交叉处，所在地是闻名遐迩的北霍巴特郊区，为精明的投资者提供了非常珍贵的置业机会。例如，投资者可将这块土地开发成：3栋两层式公寓楼，共含67套居住公寓房，另附带7个零售铺位。

这块优质土地正对着伊丽莎白街，设有两个通往大街的出入口，距邮局不到1公里。这里距著名的北霍巴特餐饮区只有0.5公里，步行短短的15分钟即可抵达闻名世界的“宪法码头”（Constitution Dock），并且可沿多条道路前行至交通主干道。

如有需要，卖方可协助投资者改进开发设计方案。

霍巴特(Hobart)背倚壮丽的威灵顿山(Mt. Wellington)，面临特文河(Derwent River)，风光优美，是举世闻名的美丽城市，也是塔斯马尼亚的首府
霍巴特(Hobart)背倚壮丽的威灵顿山(Mt. Wellington)，面临特文河(Derwent River)，风光优美，是举世闻名的美丽城市，也是塔斯马尼亚的首府
这块土地带有潜在的概念性开发方案，可开发出67套公寓套房和7个附属的零售铺位
这块土地带有潜在的概念性开发方案，可开发出67套公寓套房和7个附属的零售铺位
这块面积为3500平方米的土地位于伊丽莎白街（Elizabeth Street）和华威街（Warwick Street）的交叉处，所在地是闻名遐迩的北霍巴特郊区
这块面积为3500平方米的土地位于伊丽莎白街（Elizabeth Street）和华威街（Warwick Street）的交叉处，所在地是闻名遐迩的北霍巴特郊区
这块土地所在的霍巴特（Hobart），是澳大利亚唯一岛屿州塔斯马尼亚的首府
这块土地所在的霍巴特（Hobart），是澳大利亚唯一岛屿州塔斯马尼亚的首府

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珀斯房市虽低迷 多区蜕变投资热点

一位西澳洲房地产专家说，珀斯南部地区的房产市场将在接下来一个季度以前所未有的最快速度发展起来。

西澳珀斯最强劲的房产市场是在Armadale区

推荐房源：西澳珀斯3卧2卫的房产

热点网站（hotspotting.com.au）创始人莱德（Terry Ryder）称，由于西澳洲房地产市场发展势头已经冷却了下来，在能负担得起的郊区投资已变成民众们的最佳选择。

他说：“Armadale、Rockingham和Kwinana是为数不多的几个不随着整体市场模式的地区。这些区域仍有很多区其房产销售活动在增长。根据房产价格预测指数的系统排名，最强劲的珀斯房产市场是在Armadale、Rockingham、Joondalup和Swan当地政府区域内，他们共同的主线是负担得起的生活方式。珀斯顶尖的城市区域却不在此排名内。”

莱德说Mandurah和Busselton是珀斯市区范围之外的主要增长地区。莱德说：“西澳房地产协会（The Real Estate Institute of WA）记录显示，Busselton在2014年的西澳郊区房产销售中排名第一，与我们自己的研究结果一致。而Mandurah的市场增长势头最强，在经历数年下滑之后，恢复后持续在一个稳定状态。”

这份西澳房地产热点区报告查看了各种影响房产市场的因素，例如潜在的新便利设施和发展、城市更新的可能性，以及这些地区是否具有因为临近郊区房产市场变更而发生连锁反应的优势。

莱德表示，在评价一个郊区能否被评估为“热点”区时，要侧重于三个“核心类别”。

Armadale区赢得测评会众多投资机会的好评，主要是因为其高于平均水平的人口增长和当地城市重建局推出的旧区改造计划。莱德说：“这包含了辖区内的中央商务区，主要交通连线和当地城市重建局的改造重点，从而推动了经济活动，创造了就业机会，反过来又促进了房价增长。”

热点区排行及原因：

  • ARMADALE 市区重建、交通基础设施、丑小鸭
  • BUNBURY 政府政策、旧城改造、交通基础设施
  • BUSSELTON-DUNSBOROUGH 生活方式、翻天覆地的变化、新基础设施
  • BUTLER 交通基础设施、丑小鸭、旧城改造
  • JOONDALUP 政府政策、生活方式、交通基础设施
  • KWINANA 丑小鸭、交通基础设施、政府决策
  • MANDURAH 生活方式、翻天覆地的变化、交通基础设施
  • ROCKINGHAM 丑小鸭、政府政策、交通基础设施
  • SWAN 市区重建、政府政策、工作机会

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澳洲房地产、食品和农业等成中国投资新热点

澳洲现在吸引来自中国投资的热点领域是农业、食品、高端制造业、基建业以及房地产业。上述的几大热点领域出现在KPMG对中国2015年前景展望的报告中。而这些热点领域也是澳洲本地公司急需得到融资的领域，包括一些寻求更大市场的澳洲公司。

该报告称，更多的中国企业，特别是私营企业，在越来越多的国家和领域进行投资，此举将帮助他们向产业价值链的上端转移，包括技术、产品研发、品牌和质量方面。澳中两国签署的自由贸易协定很可能于今年8月起生效，有望进一步刺激来自中国的投资。

澳洲房地产继续吸引中国投资

报告显示，中国2014年的对外直接投资首次刚刚超过对内投资，中国商务部预测，2014年离开中国的资金大约为1200亿美元（1570亿澳元），比2013年多10%。

报告称因为投资目的的多样化也导致中国资金流向的变化——从资源丰富的发展中国家到发达国家，后者能提供更先进的科技、知名度高的品牌、广泛的工业经验和遍布世界的物流网络。去年全球最大的10项海外并购中，有9项是发生在发达国家，而2010年只有4项，但澳洲没有一项并购跻身前10位。

KPMG的报告称，很多西方国家发生的私有化过程将给中国投资者提供更多机会，现在看来似乎只有澳洲只有新州一地走在私有化的道路上。中国的监管机构，例如中国保监会，正行使催化剂的作用，鼓励更多的中国投资走向海外。中国国有企业在走出国门的进程中，将变得更加灵活，即便在并购后准备只占少数股权。

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悉尼名校学区房受捧房价大涨

灸手可热的悉尼学区房：樱桃溪Patricia Place 15号

这是悉尼西北区一间普通的家庭住房，位于樱桃溪（Cherrybrook）Patricia Place 15号，有5间卧室，面积适中，标价135万。销售中介承认这个价格很大胆，但它能成为今年1月最受追捧的房子之一，因为它的所在地有名校——樱桃溪科技高中（Cherrybrook Technology High School）。该校的学生在HSC考试中都取得优异成绩。

《悉尼晨锋报》报道称，为上最佳公立学校而在集中区（catchment zones）买房的人可以节省一大笔钱，因为私校的学费已经像搭上火箭般飙升。

澳洲奖学金集团（Australian Scholarship Group）1月公布的最新数据显示，2015年出生的孩子如果学前班至12年级都在悉尼上私校，学费将达到541,275元。

澳洲房地产机构Domain也公布了它的《校园专区》（School Zone）特辑，显示了各房产所属的集中区。至于Patricia Place，一份脚注称这间房子处于John Purchase公立学校和樱桃溪科技高中的集中区。

瑞恩怀特西槟榔山和樱桃溪（Ray White West Pennant Hills and Cherrybrook）中介克劳福德（Andrew Crawford）估计75%的家庭在这里买澳洲学区房是为了上名校。他们为抢到学位不惜支付多10%的价格。

考虑到私校教育的高成本，如果买家拥有不止1个孩子，那么他们就赚到了。很多中国买家和印度人都是奔着公立名校而来。“如果八成买家是印度人或亚裔，那么有三成都是某种形式的投资者。我觉得很惊讶，很多家庭都是母亲带着孩子搬到这，而父亲则留在中国。他会一次过来留3个月，其余9个月我们都看不见他。”克劳福德说。

Domain集团的数据显示，2014年末樱桃溪的房价均值是109.2万，比前一年高出整整23.2%。其他政府名校还有Willoughby女子高中、Killara高中，两者所在地区的房价分别涨了21.1%和16.9%。“它们都是好学校，对于我们，是一个非常重要的大卖点。”房产中介Gabi Somlai称。他说买家也经常争夺东林德菲公立学校（East Lindfield Public School）集中区的房产。

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悉尼山区地价攀升对澳洲房产投资者是好消息吗？

悉尼西北铁路线（North West Rail Link）的建设给山区地价带来一次飞跃，但这对澳洲房产投资者而言却喜忧参半。

截至2014年7月的3年中，山区住宅用地价值飙涨24.4%，总价值从269.3亿增至353.2亿。据新州总估价师（NSW Valuer General）最新评估报告指出，新州住房用地价值跃升超过13%，同比增加3.2%。

新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）副所长坎宁安（John Cunningham）称，地价增幅将使“更多人”需要在今年上缴更高的地税。

2015年土地税起征点是43.2万元，投资者纳税额最低为100元，超过43.2万但不足260万房产，超出部分按1.6%附加税率增收。拥有价值260万以上房产的投资者则需上缴35,444元税费，超出260万的部分按2%附加税率增收。另外，房产业主上缴的市政费也可能增加，一议会发言人证实：“鉴于地价各有涨跌，一些住房、企业和农地纳税人应当注意各自的市政费用的变化。”

山区地价攀升致悉尼房产投资投资者喜忧参半

澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）新州分会执行主任拜尔斯（Glenn Byers）称，新州将配备一套“更低、更简洁稳定的土地税务体制”。

新州总估价师西蒙（Simon Gilkes）突出强调西北铁路线是推升山区地区土地价值的主要动力。他说，卡林福德（Carlingford），宝琴山（Baulkham Hills），樱桃溪（Cherrybrook），凯利维尔（Kellyville）以及露丝山（Rouse Hill）鲍莫路（Balmoral）和北凯利维尔（North Kellyville）等发布区的住宅房产的需求高涨。

博士山（Box Hill），尼尔逊（Nelson），马拉利亚（Maraylya），度拉里（Dural），安南格鲁夫（Annangrove），肯瑟斯特（Kenthurst）以及戈兰欧里（Glenorie）的农村土地价格暴涨；玛露塔（Maroota）及戈兰欧里和怀斯门司费里（Wisemans Ferry）之间地区地价也出现适度增长。

博士山、度拉里及凯利维尔的商业地块价格截至增幅显著；宝琴山商业地块价格适度上涨。北岩（North Rocks）一般工业用地和露丝山轻工业用地价格适度上涨。博士山和城堡山轻工业用地价格保持稳定。

悉尼市内地价增幅最显著的地区包括：威乐比（37%）；宾士镇（29.4%）；康士比（25.3%）；希尔斯郡（24.4%）；坎特伯雷（21.4%）；马力围（19.9%）；沃伦加（Warringah）（19%）；曼利（18.6%）。

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房租不赚钱没关系 资产升值就好！ 澳洲房产投资勿因小失大

对澳洲房产投资者来说，关键的吸引力是资产增值

在澳洲对许多买投资房出租的人们来说，他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说，他们在赔钱。但他们并不担心，因为他们满怀信心，认为房产多少年之后一定大幅度增值。

例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说，在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失，但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定澳洲房地产持续增值，因此承受着损失也买房投资，他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且，他们也面临很大的风险，如果利率上调或者房地产价格下降，他们的处境就会很艰难。

问题是，关于房价上涨的假设是否合乎实际？有很多人认为是，也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示，去年10月份，在所有的抵押贷款中，投资者的贷款额占了51%，而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据，在去年9月，澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时，储备银行警告道，购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多，可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升，其部份是由于澳洲2.5%的低利率，越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说，关键的吸引力是资产增值”，悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）说，“过去12个月里，进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录，这不令人惊奇。”

随着澳洲房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年，在澳洲所有的省会城市，房租升高了1.8%，这是十年来升幅最小的一年，”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度，广告的租金中位价没有出现变化，独立房租金中位价一周430澳元，公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据，截止到2012年6月30日，总计约130万澳洲人，即所有投资者中的三分之二，其澳洲出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度，其余的那三分之一人，获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处，这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇，在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称，房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年，这个目标在11月30日就已经突破了。

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专家对澳洲房产投资的新年建议

只需相对较少的时间是房地产投资的吸引力之一，澳洲房产投资者购买了房产以后不需花太多时间打理，特别是聘用了专业的房产经理的服务会使事情更简单。然而，有些事情，房产经理做不了，你不能指望他们随着时间的推移给你带来丰厚的回报。

在2015年到来之际，保险公司EBM Insurance Brokers负责土地保险的RentCover公司总经理斯莱特（Sharon Fox Slater）给予澳洲房地产投资者如下新年建议。

1、检查贷款利率是否具有竞争力

目前的固定利率和浮动利率都较低，而且在很多情况下，给银行的客户服务部门打个电话就可以获得更低的利率，特别是当你能够提供出竞争者愿意接受的价码时。低于5%的利率是很容易实现的。

2、申请折旧报告，并保持更新

许多房产投资者都没有意识到房产贬值的好处，这可以冲抵每年的应纳税额，改善资金流动状况。申请做折旧报告，只需要找一位具备资格的测量师做一份一次性的折旧报表，就可以每年使用了。

有了折旧报告，应向会计师更新房产设备如更换热水系统或安装了新空调等的开销情况。

3、时常检查房产投资组合的价值

尤其是长线投资者，有时会对自己的投资组合的价值感到惊喜。准确了解房产投资组合的价值可以帮助投资管理，以便在拥有足够的资产时考虑进一步投资，如更多的房产或其它类型资产。

4、了解保险政策，检查保险金额

房主和建筑保险并非同等，但很多投资者直到需要提出索赔时才发现不够了解保险政策。例如，有些政策不包括意外损害、租客纵火、秘密毒品实验室的清理或短租的房产。保险不足是常见的问题，因此应确保保险的准确性，能包括房子拆除和重建时有足够的保险赔偿。

投资澳洲房产不需花太多时间打理，但最好不断增值自己的房产投资知识

5、比较市场上的房租水平

通过同一地区同类房屋的租金比较，可以了解目前的澳洲租金是否合适，是否应该上调。这也将帮助决定是否值得加装空调等额外设施。

房产经理可以帮助了解该地区的行情。

6、检查投资房的业绩（如有必要，控制损失的继续发生）

承认自己犯了一个错误而卖掉房产是非常困难的，特别是结果蒙受损失的情况。然而，持有效果不佳的投资会妨碍你在其它地方进行更好的投资。房产投资的目的是为了赚钱。如果赚不到钱（不管是通过资本收益或租金回报），而且看不到会有改变，那还有什么意义呢？

7、将所有房子的账单交由房产经理管理

绝大多数的房产经理负责从租金中支付各类账单，如市政费、土地税和水费，而不收取额外的费用。然后，他们会在财政年度结束时提供一份清晰明确的报告，以方便投资者或会计师使用。你值得稍微花点精力把这些设定好，把所有的账单都转寄给房产经理。

8、继续学习澳洲房产投资知识

可以利用周围一些优秀的免费及廉价的资源，来进一步扩充自己的房产投资知识。如博客、电子通讯、投资论坛、杂志及电子出版物等有用的信息来源。

9、建立自己的联系网络

具有丰富经验的联系人团队非常宝贵，如建筑工、技工、房产经理、贷款经纪人、城市规划师、同行投资者、房地产经纪人等等，通过积极建立关系，在需要时可以联系他们。

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