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眾銀行“圍剿”澳洲房產投資者！首付要求提升至20%

澳洲房產投資者將需要更加高的首付比例，才能夠從銀行處申請到澳洲購房貸款，這是最近銀行紛紛緊縮對於投資房貸款所導致的結果。

據新聞集團報道稱，Bankwest是最近宣布嚴控投資房和炒股貸款的一家金融機構，它突然將貸款/價值比例從95%降低至80%。

這就意味著那些通過澳洲貸款預批的投資者，當時貸款/價值比例是95%的，他們的申請可能被視為無效。

在聯邦銀行（CBA）突然停止向投資房貸款提供現金折扣後，對於房地產投資者借貸限制的”多米諾紙牌“效應開始顯現。此前的折扣服務，為投資房貸款申請人提供1000元的返現。

澳洲銀行紛紛緊縮對於投資房的貸款

六個月前，澳大利亞審慎監管委員會宣布將對投資房借貸進行大規模整改，稱投資房借貸導致了墨爾本和悉尼的房價瘋漲。此後，各個銀行開始了針對投資房貸款的審查。

澳洲房貸中介公司Mortgage Choice首席執行官弗拉維爾（John Flavell）說，投資者在申請貸款方面將面臨更加嚴格的審批。“投資用房產的信貸能力審批將收緊，這樣將限制人們投資房產的資金規模。”

最近澳大利亞的統計局房地產數據顯示，3月份全澳一共有130億元投資房貸款，增加了6.4%。投資房貸款在墨爾本和悉尼上漲尤為迅速。

一名Bankwest銀行發言人表示，他們已經采取了更加嚴格的審批標准，保護投資者和房貸市場。

Homeloanexperts公司經理表示，最近的銀行行為展示了，如果投資人沒有足夠的首付或者較高的收入就可能無法購買更多的房產。因此，預批行為很有可能沒有任何意義。

在澳大利亞央行將官方利率降低至2%以後，房地產市場在今年初被引燃。在線房貸公司表示，房貸申請數量上漲超過了2.2倍。

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法院規定：悉尼公寓房最小面積不小於58平米

法院規定，悉尼新建公寓的最小面積不能低於58平方米

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悉尼新建公寓套房的最小面積必須加大。新州土地和環境法院（NSW Land and Environment Court）近日推翻了悉尼房地產開發商和規劃者長期以來共同接受的做法，裁定最小面積不能低於58平方米。

新州土地和環境法院規定，有雙向面窗戶的套房一定不少於58平方米，而最常見的只有單面窗的套房面積不能低於73.4平方米。而之前，開發商和規劃者普遍接受的做法是一間臥室的套房面積最小可以是50平方米。

澳洲購房者一直在關注高層公寓房面積在逐步縮小的問題。這不是規劃者給已在掙扎中的購房者增加成本的問題，這關乎到永久性補充住房數量以及它們多麼有用的問題。因高層鋼筋混凝土建築物都是很難改變的。

一般來說，一間臥室的公寓房大多出售給並不打算住在其中的澳洲房產投資者──他們是開發商的客戶，而不是居住者。

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澳洲華人地產商反對外資購房申請費

中資地產商ICD Property的總經理邁克爾（Michael Mai）並不支持澳洲政府對外來買家征收申請費。

邁克爾說：“這樣做肯定會造成衝擊。它可能會推高澳洲房價，因為許多開發商得考慮到這個（額外）成本。”

ICD Property的邁克爾（左）

ICD Property拿下了悉尼City Tattersalls總部上空的聯合開發權，計劃與中國大型開發商在更多開發項目上開展合作。該公司已經聯手中國遠洋地產（Sino-Ocean Land）開發墨爾本價值3.3億元的Eq Tower。

邁克爾指出，ICD Property還正與中國萬科集團（China Vanke）及金地集團（Gemdale Corporation）進行合資企業談判。

他說：“我們希望成為為澳洲項目引入外來資本的本土優秀紐帶公司。許多中期已經發展到規模躋身全球前1,000行列的水平，但不具備多元化的資產組合，資產都在中國，這沒有什麼邏輯意義，因為多數機構企業試圖將風險多元化。”

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澳洲財長證實：中國富豪已原價賣掉3900萬悉尼豪宅

由中國一家公司以3900萬澳元的價格非法購買的位於悉尼派珀角（Point Piper）的豪宅Villa del Mare已經出售，轉讓給了一位澳洲居民。而文件顯示此前非法購買這座豪宅的是中國富豪許家印。

據悉房晨鋒報房地產報導，悉尼豪宅的最新轉讓價格並未公開，但澳洲財長霍基（Joe Hockey）5月1日證實了這樁場外交易。他對路透社說：“報導中的該房產已經被轉售給了一位澳洲公民。我們還在調查約100起其它的案例。在部份案例中，有人承認沒有遵紀守法。”

在澳洲霍基根據現行外國所有權規定打擊外國買家非法在澳洲購房的政策下，中國富豪之一、恆大地產老板許家印在3月3日被勒令在90天內出售其通過公司購買的Villa del Mare豪宅，因為該豪宅的購買交易並未獲得澳洲外國投資審查委員會的批准。

根據澳洲外國投資規定，非澳洲居民不允許在澳洲購買現房自住或投資。

悉尼派珀角（Point Piper）的Villa del Mare豪宅

曾經經手將Villa del Mare豪宅出售給許家印的房地產經紀Christies International房地產公司的雅各布斯（Ken Jacobs）和LJ Hooker Double Bay房地產公司的馬洛夫（Bill Malouf）都不清楚該房產已在5月1日被轉讓的事情。 但馬洛夫表示，轉售價應該保持著3900萬澳元左右，因為有另一位買家願意以那個價格水平購買該豪宅。

去年11月，該座位於Wolseley Rd的豪宅以3900萬澳元的價格出售時刷新了悉尼非濱水豪宅的售價紀錄。

根據本報此前的報導，Villa del Mare當時的交易文件顯示買家是Golden Fast Foods公司，公司的董事包括28歲的韓曉冉（Xiaoran Han）和44歲的黃先貴（Xiangui Huang），二人均來自廣州。但追溯文件則顯示，該房產的真正買家可能是許家印。在福布斯公布的富豪榜中，許家印的總資產達到59億澳元，是中國的第15大富翁。

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90天賣豪宅限期過半 澳洲財長攤牌中國巨富！

悉尼派珀角豪宅Villa del Mare

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澳洲財長何基（Joe Hockey）和一名中國富豪之間的攤牌大戰正打得火熱，紛爭焦點是一所悉尼派珀角（Point Piper）大宅。

3月初，財長何基以違法外國人持有澳洲房產規定為由，命令該中國富豪在90天內賣出Villa del Mare。而該富豪在去年11月以3900萬元高價把該大宅買入。然而，90天限期已經過半，尚未有跡像顯示該大宅將掛牌出售。有鑒於水岸豪宅Altona花了6年時間才以5200萬元在2013年覓得新主，房屋經紀猜測Villa del Mare不得不在限期到來前賤價出售。

房地產中介公司King & Wood Mallesons的合伙人布倫南（Malcolm Brennan）表示，任何挑戰財長決定的舉動都將是復雜而耗時的。“《行政裁決司法復核法案》（Administrative Decisions Judicial Review Act）在審核財長名命令方面沒有幫助。因為財長是根據《外國並購法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act）而做出決定的。”

盡管該中國富豪所屬公司的發言人表示，公司將全面配合澳洲當局。但尚未有跡像顯示，該中國富豪將出售悉尼豪宅。而該名中國富豪也是聯邦政府打擊外國人違規在澳洲購房行動中令人矚目的打擊對像。

何基一名發言人尚未證實，該中國富豪是否申請延展90天賣房限期，也不清楚當局是否批准延期。

布倫南表示，該悉尼豪宅能賣給澳洲人或獲得外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）批准的外國買家。

而撤資命令被廢除的先例也確實存在。房地產中介公司King & Wood Mallesons的合伙人高定（Greg Golding）舉了一個發生在2005年的例子，當時瑞士人懷特（Marie Wight）在聯邦法庭上成功上訴，廢除了其南澳住宅的撤資令。

此外，5200萬澳元的Altona大宅被一所名叫Chaimovich Investments的公司收歸囊中。該公司的唯一總裁是Xiuzhen Ding，他在中國山東出生，如今長居墨爾本。

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75%最貴的澳洲房產被海外買家購得

近來，海外買家在悉尼和墨爾本的大量購房使得澳洲最貴房產的營業額實現了猛增。2014年，悉尼有19處單價破1500萬元的豪宅易手。房產公司Ray White的數據顯示，這些豪宅的售價總值超過了4.33億元，其中包括了悉尼土豪地產開發商麥迪池（Ron Medich）出手的豪宅（售價3700萬元）和被某中國億萬富翁買走的Villa del Mare豪宅（售價3900萬元）。而在售價超過2000萬元的豪宅中，近75%的都是被海外買家買走的。

同樣，墨爾本的頂尖豪宅營業額也出現了增長，但交易額水平相對較低。

鄧布瑞爾的墨爾本豪宅售價超過了2000萬

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在2014年，墨爾本出售了74處單價超過500萬的房產，其中由企業家普賴爾（David Prior）買走的位於Toorak的房產售價超過了2000萬元，酸奶品牌 Five:am的創始人也以2370萬元從餐飲巨頭盧卡斯（Christopher Lucas）那購得一處房產。另外，Autobarn的創始人鄧布瑞爾（Garry Dumbrell）也於今年3月將擁有9個臥室的Avon Court豪宅以超2000萬元的價格賣給了一個中國家庭。

昆州同樣也實現了大額房產交易的增加，去年售出了33個單價超過500萬元的房產，這些房子主要位於布裡斯班和黃金海岸。然而Ray White Commercial指出，在這些城市中，悉尼和墨爾本仍是最受海外土豪買家青睞的澳洲購房地。

在過去2年中，亞洲投資者在全澳進行的370項房產交易中總投了161.7億美元，其中悉尼擒獲了交易總值的55.9%。墨爾本的交易量與之相當，但房產的售價卻低了一大截。信用評級機構Moody’s指出，盡管目前澳幣的彙率為近年來最低，澳洲家庭從工資中拿出支付悉尼一棟普通房子的房貸比例卻幾乎達到了10年來的最高值。

在悉尼，3月份該比例已升至35.1%，高於過去10年的平均水平，之前一年為32.8%。在墨爾本，情況也不容樂觀，該比例由上一年的27.5%升至了28.2%。盡管悉尼現在的該比例仍低於2008年時的水平（38%），分析人士認為這種增幅仍十分明顯，因為當下的澳幣彙率正處於非常低的水平。

Moody’s還指出，悉尼對於宏觀經濟環境的改變最為敏感。

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澳洲房產稅高於多數經合組織國家

澳洲廣泛征收土地稅，而且不再像現在那樣提供諸多減免，這種做法可能要成為現實，目前的澳洲稅制改革，結果很可能會這樣。

據金融評論房地產報導，近日發布的澳洲政府的稅收討論報告發現，包括印花稅和土地稅在內的澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%。

澳洲現行的做法是，自住房房主盡管交付印花稅和市政費，但免付資本利得稅。而且，對於投資澳洲房產來說，雖然需要交資本利得稅，但是因為可以享受負扣稅，從而獲益不少，這一點，據稅收討論報告說，是澳洲第三大最普遍的儲蓄方式。

該報告透露了廢除澳洲印花稅的明顯傾向，用稅收術語來說，印花稅創造出高邊際超額負擔，相比之下，土地稅只有負邊際超額負擔。

財政部稱，廣義上的土地稅，如市政費，具有較低的經濟成本，因為它們是固定不動的，不能移動或變化來避稅。

報告中稱：“擁有土地的本國人和外國人所繳納的土地稅將重新分配到各家各戶，為澳洲的家家戶戶帶來好處。”

但是，這樣的土地稅在當前各省復雜的系統中會各不相同。稅務報告指出，半數以上的土地稅稅基被各省政府免除，導致稅收流失與投資扭曲。

報告同時指出，經合組織稱，大房主背負著沉重的土地稅，這使得大規模的集團投資者不願意問津澳洲私人房屋出租業務。

澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%

近日澳洲房地產界歡迎關於印花稅問題的討論。房地產理事會主任莫裡森（Ken Morrison）說：“我們意識到，取消印花稅將意味著需要通過新的稅收來籌措省政府運作所需的經費，我們很熱衷參加這一討論。”

他說：“最明顯的解決辦法是擴大和增加商品與消費稅，但我們對廣泛征收低稅率的土地稅或其它稅收方案持開放態度。”

住房產業協會（Housing Industry Association）董事總經理古德溫（Shane Goodwin）說，成功的稅制改革對於確保未來的經濟增長和生產力增長是至關重要的。

他說：“房產業將形成未來成功的稅制改革的重要組成部份，獨立研究表明新住房產業是澳洲經濟稅務貢獻最大的行業之一。”

澳洲城市發展協會（Urban Development Insitute of Australia）會長謝巴特（Cameron Shephard ）也歡迎全面和適當的辯論，包括對印花稅之類的重大問題。

其中最不容侵犯的一點是自住房資本利得稅和估算租金稅，這看起來確實碰不得。稅務報告中說：“考慮到澳洲家庭住房的核心重要性，有強烈的共識認為，從自住房征收估算租金稅或資本利得稅是不恰當的。”

但負扣稅問題被擺上了台面。該報告指出，澳洲房產投資者申報的抵扣總額超過了租金本身。

報告認為，推動房地產投資的稅收待遇和對住房供應及負擔能力的影響是具有爭議的問題。

“負扣稅本身不會造成稅收扭曲，但確實能讓更多的人進入房地產市場，比僅靠資產能力進行投資更容易。”

“澳洲購房者可以投資更多房產。更大規模的投資可以獲得更多的資本收益，資本利得稅優惠政策正是鼓勵這種投資行為。”

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澳洲住房貸款受限 投資者需求下降

2月澳洲投資性房屋融資較前月下降3.4%，是第二月出現下降

今年2月出台的澳洲購房貸款新舉措，是過去三年裡貸款值下調最大的一次，受此影響，澳洲儲備銀行一直關注的房屋投機需求也因此受到遏制。

根據澳洲政府的統計數據，今年2月澳洲投資者貸款值比1月下降3.4％，是2012年1月以來降幅最大的一次。根據這項措施，年度增幅為9.9%，是2012年12月以來最慢的增長速度。

投資者的需求放緩可能給澳洲央行的年末降息帶來更大靈活性。由於澳洲大宗商品價格的暴跌已經對經濟造成傷害，因此澳洲央行需要采取調控措施。該行憂慮的是，投機性房屋需求可能會加劇房價波動，因此增加一些地區房價大跌的風險。

西太平洋銀行公司的分支機構——澳洲聖喬治銀行（St George Bank ）的資深經濟師Janu Chan 說：“對投資者的貸款放緩，將緩解澳洲儲備銀行對失衡的房屋市場的擔憂。現有數據表明，澳洲儲備銀行有了一些喘息空間，應該能夠更有條件再次降低官方現金利率。”

4月初，澳洲央行將隔夜現金目標保持在記錄低點2.25％，並表示可能在今後的會議中下調利率。彭博社（Bloomberg）所調查的26位經濟學家均預計，澳洲儲備銀行將在5月5日舉行的理事會上下調25個基准點。

在澳洲，悉尼的房價最高，那裡的房價從2012年5月的低谷上漲了近40％。

去年12月，澳洲銀行監管機構要求各銀行將投資者貸款的年增長率控制在10％以下，並保持良好的貸款標准。該機構3月表示，4月將考慮是否需要對各銀行采取附加的監管措施。

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澳洲各地房產賣得最快的區在哪裡？

隨著全澳洲房地產熱潮的持續，急於在澳洲購房的人們在房產上市僅三周時間就將其買到自己的名下。

據澳洲房地產網站報導，在全澳範圍內，房地產從上市到出售歷時天數最短的前30個市郊都在新州。悉尼西北區的Cherrybrook、Naremburn、Queenscliff，以及Sutherland的Jannali市郊，在全澳房地產出售最快的市郊排名榜上並列第一。所有這四個市郊在2015年2月至3月之間，從上市到售出的平均天數的記錄只有21天。

澳洲房地產網站的數據是通過一棟房產在該網站上上市首日到最後一天的天數之差進行計算的。這個結果只包括那些記錄至少有60筆房產交易的市郊。

盡管新州在這份排行榜上明顯拔得頭籌，但維州的房地產市場也並未落後多少，有五個市郊的房產出售的速度也非常快。這五個市郊有Armadale、Carlton North、 Clifton Hill、Ivanhoe East 和 Malvern。據悉上市到出售的平均天數為26天。

在各州份的售房最快市郊的排名中，北部行政區的房產出售花費的時間最長，即使是在該行政區房產出售最快市郊排行第一的Leanyer，其房產出售的平均天數也需要76天。

BresicWhitne房地產公司的總裁惠特尼（Shannan Whitney）稱，房產出售所需時間短意味著這是一個賣方市場。他認為，市場狀況是購房者需求的結果以及買賣雙方急於交易的結果。

“當市場好的時候，可以從許多方面反映出急迫性，你往往會發現拍賣的房產變得越來越少了，”他說。

他稱，由於房產出售的過程變得更快，賣家們不會采用拍賣，因為買家為了從市場上獲得預期的房產會被迫接受該房的價格。

惠特尼還表示，房地產經紀在2015年的開始之時已看到了房地產市場復蘇的步伐。“鑒於去年年底的勢頭，我們預計2015年將是這樣開始。”

惠特尼敦促在澳洲房產市場上，買家在購房過程中要務實。“這一點非常重要，因為它確實需要一定的決斷力和耐心。我會提醒購房者注意他們想要的是什麼樣的結局。你在賣方市場中仍然可以做出正確的決定。”

同時，他也告誡賣家要實際地對待房產價格，了解自己的房產在其特定市場中的情況。

澳洲房產上市僅三周就能賣出

各州份房屋上市出售所需時間最短的五個區

新州：

  • Cherrybrook
  • Jannali
  • Naremburn
  • Queenscliff
  • Beacon Hill

維州：

  • Armadale
  • Carlton North
  • Clifton Hill
  • Ivanhoe East
  • Malvern

首都行政區：

  • O’Connor
  • Dunlop
  • Harrison
  • Kambah
  • Macgregor

南澳：

  • Fullarton
  • Tranmere
  • Parkside
  • Rostrevor
  • Lockleys

西澳：

  • Forrestfield
  • Coolbellup
  • South Lake
  • High Wycombe
  • Seville Grove

塔州：

  • Lenah Valley
  • West Hobart
  • South Hobart
  • Sandy Bay
  • Moonah

昆州：

  • Centenary Heights
  • Brinsmead
  • Browns Plains
  • Glenvale
  • Harristown

北部行政區： 

  • Leanyer
  • Gillen
  • Katherine
  • Stuart Park
  • Rosebery

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澳洲金融機構競爭白熱化 房貸利率創新低

澳大利亞金融機構為了吸引和搶奪新顧客，將競爭形勢不斷白熱化，它們紛紛提供較低的最高大1.65%的折扣，在房貸市場上吸引澳洲房產買家。

不過專家警告澳洲房貸申請人，不要因為表面上的折扣而被吸引。雖然很多折扣能夠幫你的每月還款額節省數百元，但也許並不是時下最合算的。

目前澳洲平均標准浮動利率是5.13%，平均三年期固定利率是4.64%

按照金融比較網站Canstar的數據，目前最低的浮動利率是loans.com.au提供的4.23%，沒有任何折扣。小型借貸公司或者金融機構，比如悉尼銀行以現有標准浮動利率為基准，提供1.65%的折扣。

其它金融機構，比如Wide Bay Australia和Newcastle Permanent等，提供現有標准浮動利率1%的折扣。不過，Canstar公司研究經理沃森（Mitchell Watson）警告稱，購房者需要仔細研究這些誘人的折扣。“很多折扣主要基於借貸機構的標准浮動利率，因此主要來自借貸者的角度。澳洲購房者應該弄清楚自己真實需要支付的利率。”

目前澳大利亞市場平均標准浮動利率是5.13%，而平均三年期固定利率是4.64%。經濟學家預測，央行現金利率目前達到2.25%，將會在今年晚些時候進一步下調。

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