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如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。

1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。

那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。

政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。

2. 澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。

如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。

州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。

虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。

以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部
（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

托伦斯土地登记的十大步骤

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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2020年亨利护照指数最新出炉｜居外专栏

英国当地时间1月7日，亨利护照指数（Henley Passport Index）发布了2020年最新排名。

亨利护照指数（Henley Passport Index）是根据各国公民旅行自由度而对各个国家设立的全球排名。该指数由亨利合伙公司于2006年设立，最初的名称叫亨利合伙公司签证限制指数，后于2018年1月改为现名。该指数对全球199种护照进行排名，依据是护照持有人可以免签证访问的国家的数量。某种护照可以免签访问的国家的数量，构成了该护照的免签分值（护照每获得一国免签/落地签待遇可获得1分）。

亨利护照指数到现在已经有14年的历史了。自2006年以来，亨利合伙公司与国际航空运输协会(IATA)合作，并依据官方数据，分析全球各个国家和地区的签证法规。这个排行数据是根据全世界各国公民能够免签通行的国家和地区的数量进行整体排名，基于国际航空运输管理局提供的护照和旅游目的地等信息，再通过Henley & Partners顾问公司进一步分析得出。

在移民界，亨利护照指数是一个非常重要的指标。它每年修订一次，是目前世界上最具权威的护照指数排名之一，被众多公司和个人用来作为参考资料。

2020年亨利护照指数 具体的排名情况

2020最新的排名中，日本护照以可免签进入191个国家和地区，获得191分排名第一。紧随其后的是新加坡和德国，得分分别是190和189。

该排名从第1名到第10名仅差10分，澳大利亚的2020亨利护照指数排名世界第九，可免签/落地签到183个国家或地区。长期以来，澳大利亚护照在国际上被视为“高质量的旅行和身份证件”。

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悉尼科技大学旅游专业的高级讲师David Beirman博士说：“一般来说，准入与否与两个特定国家间的关系好与否密切相关。可以这么说，澳大利亚被视为’全球好人’，这意味着我们在世界上几乎每个国家都受到欢迎。”

而中国大陆的排名就相对落后了，榜单位居72位，得分71分。

护照指数与什么因素相关？

一般来说，一个国家越不发达，自由度越低，发生武装冲突的风险越大，获得的免签证待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和叙利亚护照，都列在榜单最末位置。

根据“亨利及合伙人”发布的《2020亨利护照指数和全球流动报告》中指出：

  • 签证自由与各种经济自由指标之间，存在着密切的正相关关系；
  • 签证自由与政治和人类自由指数之间，也存在显著的正相关关系。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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春节到！悉尼中介狠下血本 鞍前马后陪中国土豪看房

悉尼房产中介正提前将豪宅挂牌上市，并在春节前夕砸钱购买豪车，为的就是给国际客户来场惊艳之旅。

中国农历新年是悉尼本地房产销售的一个年度高点，但自2016年年中以来，由于对外国买家的更严格限制，悉尼市场已然失去了增长动力。

居外网是中国的海外房地产门户网站，在2019年初，人们对澳大利亚房产的兴趣有所上升，询盘量增加40%。去年，在春节后的5周内，中国买家在该平台上对在澳房产的询盘比全年平均水平高出60%。

居外网首席执行官奇米尔（Georg Chmiel）表示，“中国春节总是会激发中国人对澳大利亚房地产的兴趣，因为游客有整整一周的假期——这是拜访住在本地的朋友和家人的完美时间。而一旦来到这里，他们就会看房。”

“2019年是中国需求终于开始复苏的一年，自2016年以来，中国需求下降到非常低的水平……我们预计2020年情况会进一步改善。”

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赶在高峰期之前，苏富比（Sotheby’s）的澳大利亚业务主管帕利耶（Michael Pallier）挑选了一辆劳斯莱斯（Rolls-Royce）新款Ghost，目前已有10名来自中国大陆的客户抵达。

其他中介也纷纷举办各种活动招待买家。

挂牌出售的房产位置包括：东区Point Piper和Bellevue Hill的海滨房产，以及整个上北岸Turramurra、Warrawee和Wahroonga等更大的房产。

对帕利耶来说，海外买家在每年的两个节日会出现激增，中国春节是其中之一，还有一个是国庆黄金周。

他说，房地产市场的活跃程度还没有回到2015年末的水平，当时他开着宾利(Bentley)双门轿跑车带着客户到处跑，在两周时间内预计卖出超过1亿澳元的房产。他预计今年的销售额约为3,000万澳元。

“买家的数量没有以前那么多了，但他们仍然存在，而且更有可能进行多次交易，”他说。

帕利耶在劳斯莱斯旁边与一位中国客户交谈。（图片来源：Kate Geraghty, Brisbane Times）

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帕利耶的大多数客户都在追求好学校。其他中介表示，香港的抗议活动正促使持有大量投资签证的人来澳大利亚买房。

受资金监管影响的中国买家，在提前获得完成交易所需的其他现金来源或签证，如重大投资者签证后，也重新入市。

“我认为中国的需求从未下降；只是他们获得资金的难度越来越大而已，”佳士得的国际业务经纪人柯蒂斯（Darren Curtis）表示。

他说，投资者兴趣的反弹，在那些希望购买价格在500万至1,500万澳元之间的房产买家中最为明显，这些买家在资金管制刚开始实施时受到的影响最大。

中介一致认为，需求并没有完全回到过去的水平。

Ray White负责人Victor Sheu说，“相比2014年到2016年的情况，中国（高净值投资者）通常会更谨慎一些。在中国新年，询盘活动将会增加，但需到晚些时候，实际交易才会增加。”

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。



来源：1688澳洲新闻网
责编：Zoe Chan

酒要涨价了？中资被指狂买澳洲酒庄

在中国人在南澳巴罗萨谷（Barossa Valley）大量购买酒庄股份之际，一位曾经炮轰大银行的政客现在呼吁禁止外国投资者购买运作成熟的本地农业。

据《每日邮报》报道，威廉姆斯（John Williams）曾以国家党新州参议员的身份，多年来推动成立银行业皇家调查委员会；现在他又以牧羊场主人的身份，希望禁止外国企业购买澳大利亚的农业用地，除非他们会进行开发。

南澳巴罗萨谷（Barossa Valley）

威廉姆斯向《每日邮报》表示：“如果你无法证明能做到（开发）的话，就不应获准购买那个地方。”

“这就一个门槛，简单的门槛：你作为外国人、想要购买澳大利亚的土地，农业用地，不管是酒庄、奶制品厂或其他的，你都应该向我们展示你要如何加大生产、提高产出、增加出口、提升GDP、创造就业、增加税收。”

歌浓酒庄80%的股份为中国所有。（《每日邮报》图片）

两年期间，中国的张裕先锋酒业公司收购了南澳克莱尔谷（Clare Valley）歌浓酒庄（Kilikanoon Wines）80%的股份。

据估在克莱尔谷附近的另一大产酒区巴罗萨谷，现在更是有约10%的酒庄有中资股份，而且中国公司还将目光投向了其他地区的酒庄，包括阿德莱德另一边的麦克拉伦谷（ McLaren Vale）、西澳的玛格丽特河（Margaret River）、还有墨尔本以东的雅拉谷（ Yarra Valley）等。

中国企业被指大量购买澳大利亚的酒庄股份。（《每日邮报》图片）

威廉姆斯担心，中资酒庄将产品更多地销往国外、留给澳大利亚消费者的产品减少，可能会导致澳人要花更高的价钱才能买到酒。

按照相关政策，对价值在1500万澳元以上的农业用地交易，澳大利亚外国投资审批委员会（FIRB）有权予以封杀。

国利益购买澳大利亚农企的门槛是5500万澳元。

不过其实虽然中国是澳大利亚最大的贸易伙伴，但在拥有澳大利亚的农业用地方面却只排在第二位。英国占有的澳大利亚的农业用地最多，占比为2.6%，中国以2.3%排在其后。

中国海外置业网站居外网（ Juwai IQI）的CEO奇米尔（Georg Chmiel）指出，外国投资创造了就业，“外国公司在基础建设、就业以及改善提高方面进行了投资，而且为农业工作向澳大利亚缴税。”

“如果没有海外（资金）的帮助，澳大利亚的经济没有资本为所有这些投资提供资金。如果撤走外国投资，地价和农业产出很可能会暴跌，令边远地区受创。”

居外网上出售的澳洲塔斯马尼亚葡萄园，占地约7公顷，成熟且维护良好，具有适当平衡的品种。点击了解详情

 

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来源：科技生活快报
责编：Zoe Chan

依山傍水的澳洲气派大宅 移居悉尼上上之选｜居外精选

最近澳洲山火肆虐，成为全球最为关注的澳洲话题。不过，大火只是短暂的“插曲”，终究会过去，不会影响澳洲宜居的居住环境，更不会影响大家前往澳洲投资、移居的决心。尤其是在澳洲房市逐步复苏的背景下，澳洲唯一的国际大都市——悉尼仍是人人向往、适合投资、居住的目的地。下面就为大家介绍悉尼西部一套占地宽敞、亮点颇多的气派大宅，供大家参考。

这套典型的澳洲大宅位于悉尼西部Kurmond（NSW 2757）地区，著名旅游胜地蓝山景区附近，总占地面积超过4.5英亩，拥有超大规模、功能完善的住宅建筑，以及一些意想不到的投资机会。跟随我们，一起发现本套住宅的众多惊喜吧！

紧靠旅游胜地蓝山，依山傍水

海滨城市悉尼除了海景一流，还拥有蓝山国家公园，也是必游的度假胜地。(图片来源：icsydney)

住宅所在的Kurmond位于悉尼西郊，靠近蓝山，依山傍水，景观一流。

作为世界知名的宜居都市（2019年世界宜居城市第三名），悉尼有着令人艳羡的宜居环境，这里山清、水秀、空气新鲜，气候宜人。以往，悉尼世界级的海滩和海湾景观吸引绝大部分关注的焦点，以至于大家都忽略了，悉尼西郊还有蓝山，这个被列入世界自然遗产的著名旅游胜地！

蓝山国家公园，占地近2000平方千里，由一系列延绵不断的山脉组成，以原始、壮观的自然景观而闻名，这里有广袤的原始森林、迷人的瀑布、野生动植物，每年吸引无数游客前来旅游度假。我们常言，“智者乐水，仁者乐山”，这套Kurmond住宅靠近蓝山的地理位置优势，足以让你占得先机、尽享“游山玩水”的悠闲生活。

规模超大、功能完善的澳洲大宅

居外推荐的Kurmond住宅俯视图。
主宅内面积超大、装备精良的美食厨房实景，由此可以看出整个住宅的装修质量与配置。

占地大、房间多、功能全的花园洋房，是无数人梦寐以求的理想住宅，而悉尼西郊Kurmond地区的这套住宅，绝对能满足你对梦想住宅的全部愿望。整个住宅总占地超过4.5英亩，大片平整、生意盎然的草地上，单层住宅建筑群、游泳池、工作间、私家花园错落有致地分布着，四周以浓密的树林相间隔、确保宁静、私密的居住环境。门口的小路直接与区域主干道相连，出行便利，购物、餐饮、学校、休闲等设施齐备，生活方便而惬意。

住宅建筑规模庞大，包括两套位置相邻、配套完整的独立别墅：四房主宅和三房附属住宅，均按相同的高端标准装修、配置——豪宅应有的配置如中央空调、超大起居空间、宽敞的美食厨房、豪华主卧套房等，一应俱全。再加上游泳池、运动场、私人花园等豪宅标配，典型澳洲风格的豪宅就此诞生，绝对是你体验澳洲宜居生活的最佳场所。

值得一提的是，两个单元由专门的通道相连接，但又拥有独立的大门与通道，因此，既可作为大家庭一起生活的共同家园，还可以作为客房或父母专用的豪华居所而独立存在，给你灵活、方便的选择。

不止是完美居所——一切皆有可能

住宅内部格局精心设计，动静划分、功能齐全，图为主宅休闲客厅实景。
顿时让人心旷神怡的私人花园

除了以上特色，这套典型澳洲风格的完美住宅还有两大惊喜等着你去发掘哦！第一，在远离住宅楼的位置（不至于破坏住宅的安宁），建有一间面积宽敞、装备精良的大型工作室，可供你在此挥洒自己的爱好与创意。当然，工作间具备良好的硬件条件（空调、电源、供水等均已安排好），也为在此举办其他商业活动提供充分准备。

第二，对于眼光独到、有丰富经验的投资者来说，或许可以从住宅所处的优越地理位置（靠近世界旅游度假胜地蓝山），超大的优质地块这两方面上寻找到新的投资商机，例如分割再开发、转型用于度假村等，一切皆有可能。

本套住宅建成后，一直由业主自住，目前是首次公开上市。如果，你打算在宜居的悉尼定居，这套优质、能带给你无数可能性的典型澳洲大宅将是不错的选择！

更多项目细节鉴赏：

如您对这栋悉尼Kurmond豪宅感兴趣，请至居外官网了解更多信息（https://www.juwai.com/51944668.htm），或致电居外热线400 041 7515垂询。

 


撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

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2020年，哪里会是澳洲房价涨幅最大的城市？

澳洲房产是理想的分散资金风险、进行长期理财的投资产品。合理的流动性，持续增长的租金，可靠而坚挺的经济甚至还包括走弱的货币，都对离岸投资者具有巨大的魅力。

由于联邦大选自由党获胜、利率调至记录低点0.75%、放宽按揭贷款要求以及持续强劲的人口增长率，这些因素都将促使澳洲房价在2020攀升，澳洲房市正在逐渐回暖。

澳洲各城市的房市走势不尽相同。对于想要在澳洲购置房产的投资者而言，只有充分了解澳洲各城市的特性，才能根据自身的资金状况、城市房产租金收益以及购房条件等更好地选择适合自身需求的房产。

居外就来带你了解澳洲几大城市的投资环境对比——

悉尼：豪宅市场复苏最明显

悉尼长期以来一直备受青睐，并且回报仍然较高。悉尼是一个流动性好、回报高的稳定市场，房屋空置率低，增长前景佳。澳元的贬值令该市场更具吸引力。

悉尼在经过两年的价格下跌与降息，看起来市场即将再次蓬勃发展。澳大利亚移民继续增加，极大地推高了新住宅的需求。

不过在悉尼，不同区域的房地产市场表现不大相同——房价上涨的最快区域主要集中于内环和中环比较富裕的郊区；这些房屋基础价格相对较高；对于资金充裕者，在经历过市场的洗礼后，他们大多数选择分散投资。

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澳洲悉尼的豪华房产，184平米。

  • 位于纽特罗湾（Neutral Bay）最负盛名的位置
  • 从杂货店购物场所、到海岸娱乐场所，周边各种优质设施应有尽有
  • 配有十分充足的储物空间和安全停车场

墨尔本：办公楼在未来五年将价格上扬

墨尔本房价在2019年年中出现转机，此后一直在上涨。同悉尼的情况类似，墨尔本昂贵房产的复苏更为明显。

墨尔本对于着眼于长期资本增值的亚洲买家而言尤具有吸引力。人口结构状况良好，加上当地经济的多样化都使得墨尔本房市前景乐观。35%的海外移民喜欢到墨尔本，这些有利因素都将支撑该城市的整体房屋价值。

根据投资银行瑞士信贷的预测，未来5年墨尔本的办公楼租金将持续上扬。墨尔本机场铁路线的建设将于2022年开工，这也将为商业和住宅开发开辟新的领域。

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澳洲墨尔本的房产，70平米。

  • 学区房，临近知名大学
  • 位置卓越，可步行至咖啡店，商店等设施
  • 配有精心设计的娱乐空间，餐饮空间，底层健身房

布里斯班：或将成为全国房价涨幅最大的城市

大多数房地产经济学家现在对布里斯班的房地产非常乐观。

国际清算银行牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)的房地产预测显示，到2022年，布里斯班的房价中值预计将跃升20%，成为全国房价涨幅最大的城市。

而且，布里斯班房地产市场的低迷程度相当轻微，当地房价只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房价已经连续第三个月小幅上涨，房价应该会继续上涨。

而且，与已经形成规模的大城市不同，随着移民率的上升、住房供应得到控制、住房负担能力的提高，布里斯班住房市场的基本面可以说是目前最为健康的房产投资市场。

从房市整体表现来讲，布里斯班是“安全的且令人兴奋的”。在布里斯班市场，2019年市中心和周边的房市表现都不错。这并不奇怪，这些地方常年表现强劲。

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澳洲布里斯班的房产，72平米。

  • 坐落于Nundah 市中心，距离火车站100米，15分钟到布里斯班市中心
  • 地理位置优越，周围学校云集
  • 投资收益可观——60AUD 一周，租金收益380一周左右

堪培拉：首付低，租金投资回报率可观

作为澳洲的首府，现在的堪培拉正处在快速发展中，市政基础设施不断完善，再加上日益繁荣的建筑工业，这些都意味着大量新的工作和创业机会。

如果你要在堪培拉投资房产或者是购买房产，首付只需要支付5%即可。在堪培拉购房比其他地区都要少50%的首付条件，所以对于购房者来说是非常具备吸引力的。堪培拉的房价，大约维持在40万澳币左右，房产的租金投资回报率很可观。

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澳洲堪培拉的房产。

  • 驾车30分钟到悉尼CBD, 13分钟到Parramatta CBD
  • 四周名校环绕，其中连续27年新州排名第一高中坐落于此
  • 配有24/7智能储物柜和电子车充电装置

 

如果对于澳洲房产感兴趣的话，欢迎拨打居外热线400 041 7515咨询哦~

美国、澳大利亚，买房要几步？

虽然海外投资已经成为一个趋势，然而不少人心有购置海外房产的打算，却苦于对各国具体的购房政策、流程、条件等没有系统的认识，而没有办法全面地考量在海外置业的成本，如果要置业美国，澳洲，有哪些是必须要考虑的条件呢？有哪些“坑”是一定要避免的呢？一起来看看吧。

美国

问：中国人想要在美国买房，需要什么条件？

居外说：

购买美国房地产，总体上讲，对购买者并没有居民或公民的身份要求,也没有签证方面的特别规定。在物业类型的购买上面，美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产。

问：购买美国房地产大概是个什么样的流程呢?

居外说：

1.签署购买合同并交付定金至托管账户
2.房屋检验及贷款
3.美国产权公司介入进行产权调查与保险
4.买方支付余款并交割过户
5.美国政府登记备案

要注意的是，从签署合同到过户完成一般在30天左右，登记备案通常需要4周左右。

问：购置美国房产有哪些是需要考虑的交易费用？

居外说：

在美国，进行房产交易的主要交易成本主要有: 占房屋总价值0.5%~0.6%的产权保险费、0~0.25%的交易税、约$300~$600的律师费、$75的政府登记费、约$300~$500的产权调查及产权承诺书等。

购置美国房产后，需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税，总计为房价的2%~3%。由于没有或者很少的物业费及保险费,土地的持有成本相对房屋更低。

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位于美国德克萨斯州休斯顿的房产，229万元，230平米。

  • 拥有众多便利设施，既有美丽的湖泊、泳池、喷水池，也有娱乐中心和会所
  • 地处学区内，临近优质学校
  • 交通便利，临近290号交通干线和全新的公园大道

澳洲

问：中国人想要在澳洲买房，需要什么条件？

居外说：

中国居民属于非澳居民，也就是不居住在澳洲的外国公民，包括持短期签证、允许在澳洲逗留有限时间的人士。对于此类居民来说，一般无法直接在澳洲购买房产，如果想要购买，需要通过提交FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会，Foreign Investment Review Board ）申请来获得购买资格，不过只能购买新房。

如果是购买二手房，则需要满足持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上临时签证，而且还需要通过FIRB申请才可以在澳洲购买一套二手房，并且仅限于自住使用。

问：在澳洲购买房子，购买流程是怎么样的?

居外说：

1.签订购房合同并支付10%的购房首付金
2.申请海外人士购房许可，由代理律师协助递交FIRB审核
3.申请印花税减免和首次置业补助
4.交割前验房
5.买方支付余款并交割过户

从合同生效期到房产过户，手续合法化一般还需5~7周左右的时期。

问： 购置澳洲房产有哪些是需要考虑的交易费用？

居外说：

在澳大利亚购房，需要支付以下这些交易成本：

海外人士置业费（FIRB）：
100万澳元以内的房产，5,500澳元；
100~199.99万澳元以内的房产， 11,100澳元
200~299.99万以内的房产， 22,300澳元
其余费用还有约占房产费用4%的印花税（海外买家需额外支付8%）\32.5%~48%的增值税、约1,000~2,000澳元的律师费、以及按季度收取的市容建设费用和排污费等。

一般来讲，在澳洲购买自住房并不需要支付土地税，作为投资用途的房产土地税费在各州则有所不同，详细费用收取可以到官网进行查询。

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澳大利亚维多利亚州墨尔本的房产，2卧1卫，210万。

  • 房产所在区别墅房价过去10年来年增长率为6.8%，远高于该市5.7%的平均水平
  • 交通方便，临近地铁站
  • 基础设施配置齐全，附近有游乐场、商圈等

 

如果你对于美国和澳大利亚房产感兴趣的话，欢迎拨打居外热线400 041 7515咨询，后续我们也将为大家整理更多国家的购房政策，敬请关注！

 

悉尼地铁沿线房屋遭疯抢！房价暴涨，多个华人区上榜

悉尼买家将目光投向了耗资73亿澳元的地铁西北沿线地区，最新数据显示，近几个月来，买家对这些地区兴趣激增，包括多个华人区。

图片来源：Domain

据Domain网站报道，自去年5月该项目启动以来，西北大都市区的在线房产搜索数量增加了37%，中介也表示买家需求激增。拍卖师Stuart Benson表示，尽管项目的实施恰逢市场大转机，但毫无疑问，地铁对周边地区房价发挥了重要作用。

房屋搜索量暴涨地区名单（图片来源：Domain）

Benson称，在拍卖会上，有些买家甚至喊出超出预算的价格，只为确保能得到地铁沿线一套房。地铁西北沿线共有13个车站，将Chatswood与Rouse Hill连通。数据显示，Rouse Hill涨幅最大，购买搜索量增长了37.8％，其次是Cherrybrook、Macquarie Park和North Ryde，搜索量均增加了25％以上。

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中介Sunny Gandhi说道：“尽管大多数地区的房价仍低于高峰，但房价还有上涨的空间。”也有中介表示，为了吃地铁更多红利，有卖家已推迟售房。在过去的7个月，地铁沿线地区的房产销售数量也增长了47%，而悉尼整体数据不过28%。

图片来源：Domain

中介Jennifer Carr表示，地铁吸引了很多新买家，他们开始考虑一些从未想过的地区，尤其是在北岸。业内人士Shane Geha指出，随着悉尼人口的持续增长，靠近地铁站和其他公共交通的物业将获得更高的溢价。

 

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来源：今日悉尼
责编：Zoe Chan

中澳两国相关购房法律的比较与简析｜居外专栏

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。

谨记！大到在投资置业，小到签证出行，都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见，以确认自己的身份是否符合法律规定的条件，自己的行为是否为该国法律所认可或批准，这应当是行动计划中的第一步！

本文将通过在布里斯班的一个真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。

在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄，准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后，王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜，积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时，王太太并未聘请任何律师，也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。

结果，FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）在审查了王太太的相关背景与条件之后，基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此，王太太无法进行合法投资，但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。

购房置业过程主要由三个部分构成，投资分析、融资方案与法律解释。作为一个律师，个人认为有必要定期对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用，让投资者们从中获益。

结合上述比较表格，可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比，澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范，税收与贷款制度也比较健全和完善，并且政府正积极监管与促进房产市场。

同时，我们也可以清晰的看到，在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解，日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲，买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务，由专业人士提供建议和把关，降低风险，保护利益。

在此，个人建议，无论是在中国还是澳洲置业，买卖房屋是种契约行为，买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律，走司法程序，由法院裁决。如果因为不执行合同，轻则违法重则犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投资者本身需要提高法律意识，积极寻求法律意见，规避置业风险，让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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专家预测：2020年中，悉尼、墨尔本房价将重回2017巅峰

经济学家预计，随着澳储行进一步降息，房价将在2020年重新创下历史新高。此前，住宅地产市场一直是投机者的目标。 

根据《澳洲金融评论报》（AFR）的季度调查，今年头几个月，房价将继续上涨。但经济学家并不都认同储行的观点，即房市复苏加上货币宽松和减税措施将刺激消费增长。 

IFM Investors首席经济学家乔纳（Alex Joiner）表示，“房价增长已大幅加速，如果澳大利亚央行继续降息，房价将继续上涨。在良好的经济环境下，墨尔本和悉尼的房价在2020年年中左右重攀高峰。” 

央行预计至少再降息1次：在9月份的政策会议之前，期货市场已充分消化了降息的预期，在接受调查的25位经济学家中，有12位预计，到2020年，现金利率将降至0.25%的创纪录低点。只有一位受访者认为今年的现金利率可能会上升。 

根据CoreLogic房价指数，5个主要首府城市——悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯——的房屋价值在2019年的涨幅约2.6%，而2018年的跌幅为6.1%。 

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悉尼和墨尔本目前是澳大利亚最强劲的两个房地产市场。在2018年的回调中，这两个城市的房价分别下跌8.9%和7%。2019年，悉墨房价均将上涨近5%，并在进入2020年之前保持强劲的上涨势头。 

Yarra Capital Management宏观和战略负责人图希（Tim Toohey）表示，“2019年下半年，房价对首次降息的反应无疑令央行感到意外，但在这个阶段，他们仍会欢迎房价上涨，只要它带来住宅建设和消费的改善，而不是一轮房地产投机。” 

图希还表示，储行可能会把重点放在确保经济的通胀和失业目标得到实现这一更艰巨的任务上，而不是抑制房地产市场的增长。 

但房价的快速上涨确实引发了对家庭杠杆率的担忧。其他人警告称，降息可能最终会伤害那些希望进入住宅房地产市场的人。 

Capital Economics的蒂连特（Marcel Thieliant）表示，”由于收入增长依然疲弱，尽管央行降息，但房市在不久之后显然将变得难以承受。” 

“我们估计，如果房价继续以去年6月见底以来的速度上涨，到2020年底，支付一套普通住房抵押贷款所需的收入比例将超过2018年的峰值。” 

一些经济学家预测，到2020年，房价增长将放缓。 

总占地约809平方米的商业地产，位于澳大利亚昆士兰黄金海岸，距离世界知名的冲浪者天堂海滩（Surfers Paradise Beach）约100米。现整座建筑对外出售，包含16个住宅单元（10套2居室+6套1居室），实属一次绝佳的投资/再开发机遇。点击了解房源详情

AMP首席分析师奥利弗（Shane Oliver）表示，”随着时间的推移，房价涨幅可能放缓至更温和的水平，这反映出较低的购买力、疲软的经济、较以往更为严格的贷款标准，以及APRA可能再度出手干预。” 

汇丰银行经济学家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）也认为，悉尼和墨尔本的快速增长是不可持续的。 

经济学家已被要求注意2017年的情况，当时房地产价值的迅速走弱蔓延到了经济的其他领域。“我非常担心资产价格过度膨胀，” UTS商学院教授、澳新银行前首席经济学家霍根（Warren Hogan）说。“我相信，在家庭债务、负担能力和经济中的长期金融风险方面，我们将回到2017年的水平。”

 

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