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澳大利亚有许多房价不断增长的市场，房屋数量和公寓销售量都在不断攀升。

储备银行今年将利率下调至历史低点，澳大利亚审慎监管局（APRA）取消了7%的抵押贷款利率缓冲，负利率比率保持不变，这些似乎都刺激了市场情绪。

Hotspotting.com.au网站的创始人特里•莱德（Terry Ryder）表示，在一些市场经历了一段时间的下滑之后，澳大利亚的主要房价增长市场正在令人意想不到的地区发展起来。

最新的Hotspotting网站价格预测指数给出了一份澳大利亚排名前10的地区名单，如维多利亚的本迪戈和昆士兰的阳光海岸这些地区中心增长郊区的数量最多。

该指数基于两个基本数据：比起房产中值，销售量是更好的衡量市场增长的数据，以及销售量持续上升后带来的房价的上涨。

特里·莱德对全国十大房价增长区域的分析如下。

1. 维多利亚州 本迪戈（Bendigo）

本迪戈目前是维多利亚州拥有需求不断增长郊区数量最多的市场，已经超过吉朗（Geelong）和巴拉腊特（Ballarat）等其他强劲市场。

本迪戈既吸引本地购房者，也为墨尔本的投资者所青睐。这个增长中心房子价格便宜，他们可以追求更好的租金收益。

许多本迪戈郊区的房产中值在30万澳元左右，突显了这座城市的可购性。

本迪戈的崛起得益于其自身固有的优势，其中包括强大而多样化的经济，以及它和墨尔本之间的紧密联系。

昆士兰州

2. 布里斯班北部

布里斯班北区是布里斯班市场最活跃的部分，有望实现更强劲的增长。

这个中环地区有10个郊区，销售需求不断上升，其中包括奥尔德利（Alderley），其房屋中位价格已上涨5%，公寓也已上涨22%。

其他房价增长的郊区包括邦多尔（Boondall）、西彻姆赛德（Chermside West）、埃弗顿公园（Everton Park）、凯德伦（Kedron）、麦克多沃尔（McDowall）、桑盖特（Sandgate）、斯塔福德（Stafford）、斯塔福德高地（Stafford Heights）和韦弗尔高地（Wavell Heights）。

这些都是中等市场，房产中值在60万澳元和70万澳元之间。

3. 阳光海岸

阳光海岸无论是在销售活动还是价格增长方面，仍然是昆士兰州最强劲的市场。

阳光海岸正在崛起，而知名度更高的黄金海岸市场却正在衰弱。

阳光海岸有10个买家需求不断增长的郊区，另外还有13个郊区有着稳定的销售活动。兰兹伯勒和小山在我们的国家50强名单中均有上榜。

昆士兰州超过60%的地区市场房屋中位价高于一年前。

在增长较快的市场中，有21个增长超过10%，其中10个为阳光海岸郊区。增长率前几名的分别是欧蒙迪（Eumundi，28%）、阳光海滩（Sunshine Beach，15%）、双水（Twin Waters，15%）和伍图拉（Wurtulla，15%）。

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澳大利亚首都地区

4. 贝尔康嫩（Belconnen）

堪培拉是澳大利亚房产经济最强劲的地区，平均收入最高，失业率最低。

堪培拉正在挑战维多利亚州人口增长第一的宝座。堪培拉由于空房少，因此租金得以增长。

贝尔康嫩区是堪培拉第一大管辖郊区，其销售活动不断升温。

这一地区有许多价格低廉的郊区，房屋空置率远低于1%，租金收益率坚挺，一些郊区在过去12个月内房产中值增长了6%至7%。

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南澳大利亚州

5. 查尔斯·斯德特（Charles Sturt）

查尔斯·斯德特市是从阿德莱德市中心向西北方向延伸，一直延伸至海滩，包括一系列不错的郊区，其中8个郊区销售活动稳步上升。

它们包括内城布朗普顿以及像芬顿（Findon）、西顿（Seaton）、弗林德斯公园（Flinders Park）、南伍德维尔（Woodville South）和富勒姆花园（Fulham Gardens）等这样有中等市场的郊区。

亨利海滩（Henley Beach）和西海滩（West Beach）也显露出增长势头。

该地区房价增长良好，包括亨利海滩南区（房产中值上涨15%，至985,000澳元）。

6. 马里恩（Marion）

在房价增长的郊区数量方面，阿德莱德继续遥遥领先于悉尼、墨尔本和布里斯班，以及正在复苏的珀斯市场。

马里恩市是阿德莱德西南部的一个中等市场地区，过去18个月一直处于市场领先地位，现在它再次成为一个出色的市场——名副其实，而且它还是全国性的市场。

马里恩有9个销售业绩不断上升的郊区，包括阿斯科特公园（Ascot Park）、爱德华兹敦（Edwardstown）、格伦戈里（Glengowrie）、哈雷特湾（Hallett Cove）、马里恩、奥哈洛兰山（O’Halloran Hill）和西科姆花园（Seacombe Gardens）。

华拉代尔（Warradale）是澳大利亚房价上升排名前50的郊区之一，其房产中值为595,000澳元，是马里恩中环地区房产价格低廉的典型代表。

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7. 阿德莱德恩菲尔德港（Port Adelaide Enfield）

阿德莱德恩菲尔德港市于2018年成为南澳州首府一个崭露头角的市场，并继续成为阿德莱德最繁忙的地区之一。

我们的最新调查显示，该市有7个销售活动正在上升的郊区，包括克罗伊登公园（Croydon Park）、德南科特（Dernancourt）、格林英亩（Greenacres）、北港（North Haven）、罗斯沃特（Rosewater）和皇家公园（Royal Park）。

德南科特（Dernancourt）在我们的全国50强名单中。当地的大型活动推动了这一区域的发展，包括为澳大利亚海军建造船只的大规模计划以及港口周围的持续发展。

奥斯本海军造船厂正在进行5.35亿澳元的升级改造，以容纳40艘新的防御舰艇；500名公务员被调到这里；并且，这里提议修建一条新的铁路支线，将港口的商业中心和一号码头居住区与阿德莱德中央商务区连接起来。

8. 昂卡加林（Onkaparinga）

正如我们多次观察到的，昂卡加林在对阿德莱德市场的分析中始终占据显著位置。

它目前拥有7个正在增长的郊区，包括在全国郊区50强名单中表现不俗的阿尔丁加海滩（Aldinga Beach）。

其他房价增长的市场包括奥丁格海滩（Aldinga Beach）、哈克汉姆（Hackham）、欢乐谷（Happy Valley）、老雷诺拉（Old Reynella）和西福德（Seaford）。

昂卡加林有很多吸引投资者的条件：如独特的生活方式，低廉的价格，良好的交通状况，经济增长，人口增长以及靠近主要就业节点。

两个关键交通基础设施的建成——延伸通往西福德的铁路线路和南部高速公路的复制，使人们能更快地进入阿德莱德中央商务区，地区便利性大大提高。

西澳大利亚州

9. 琼达卢普（Joondalup）

琼达卢普市继续以其抵御珀斯经济低迷的稳健性和回弹性而脱颖而出，并有望引领该市的市场复苏。

它现在有8个销售势头不断提升的郊区，在珀斯排名第一，也是全国最好的地区之一。

该市的郊区位于琼达卢普中央商务区周围，这是珀斯北部的基础设施和服务中心。

房价增长的市场包括伯恩斯海滩（Burns Beach）、邓克雷格（Duncraig）、埃奇沃特（Edgewater）、格林伍德（Greenwood）、琼达卢普、穆拉卢（Mullaloo）和帕德伯里（Padbury），其中许多地方的房价都很便宜。

10. 梅尔维尔

位于珀斯南部的梅尔维尔市是西澳大利亚州首府市场反弹的主要地区之一。它有7个增长的市场和7个表现持续良好的市场。

销售需求上升的郊区包括阿塔代尔（Attadale）、牛溪（Bull Creek）、卡迪尼亚（Kardinya）、利明（Leeming）、普莱森特山（Mt Pleasant）和帕尔米拉（Palmyra），其中一些郊区的房价高达数百万澳元，但大多数是中等市场。

威莱格（Willagee）是明星一般的存在，它在我们的全国50强名单内，房产中值一直在增长，达到了52万澳元。

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来源：The Urban Developer
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

撰文：PATRICK POKE

上周，我们询问了三位专家，澳大利亚住房市场在最近几个月是否已经触底。虽然专家们在总体方向和风险等级方面意见不一，但他们似乎都同意的一点是，没有一个结果是确定的。不确定性是投资的一个事实，这大概就是为什么有句谚语会在投资者中广为流传（这句谚语常被误以为是出自尤吉·贝拉（Yogi Berra）之口）: 预测是很困难的，特别是当它涉及未来的时候。

虽然我们无法预测未来，但我们可以通过查看最新数据来评估当前的情况。但是，什么是值得关注的最佳数据系列呢？请继续阅读下文，看看我们三位专家是如何认为的。三位专家分别是来自Nucleus Wealth公司的达米安·克拉森（Damien Klassen）、来自安保资本（AMP Capital）的谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver）和来自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什顿（Angela Ashton）。

可以改变局面的三个因素

达米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份报告中的表格列出了一长串我们预计会影响房价的关键因素。但实际上，我们认为只有三个因素有可能会引起显著变化，成为房价上涨或下跌的主要原因。

1. 澳大利亚信贷增长：

澳大利亚皇家委员会（Royal Commission）对银行的调查扭转了信贷热潮，房价下跌了10%左右，尽管此时影响房价的其他多数因素仍然是积极的。

如果我过于悲观（尤其是在短期内），而莫里森政府设法让已经过度负债的澳大利亚家庭承担更多的债务，这就是你首先会看到影响的地方。

在监管方面，西太平洋银行（Westpac）在与澳大利亚证券投资委员会（ASIC）的负责任贷款诉讼案获胜后，推动放宽贷款条件。ASIC在未来几个月将就负责任贷款举行公开听证会，这将是决定贷款条件宽松程度的关键。

2. 外国买家

外需是引起经济繁荣或萧条的关键：

中国对资本账户的打击以及中澳两国不断恶化的关系均表明外国投资将继续保持低水平。

主要的利好问题是，香港的动荡是否会导致澳大利亚房地产需求增加。

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3. 失业率

这里没有足够的篇幅来细细探讨房价和失业率之间的具体联系。从指标上看，在2012年至2017年房地产繁荣时期，珀斯市场除了（a）人口增长略有放缓和（b） 失业率上升之外，面临的因素与悉尼和墨尔本大致相同。但是当澳大利亚其他地区房价一片繁荣时，珀斯的房价却下跌了10%以上。

我们预计建筑业将大量裁员。

此外，维多利亚州和新南威尔士州政府实施的财政紧缩政策也导致就业岗位减少。任何全球性冲击（贸易战、衰退、债务危机）都可能因为导致失业率上升进而影响到房产市场。

三张必看的图表

谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver），安保资本（AMP Capital）

以下是需要注意的关键事项：

4. 首先，拍卖清仓率仍然很高，这意味着房源质量的提高和销售额的增加。如果不是，那么房价的回升是否有足够的支撑，这就值得怀疑了。

5. 其次，与此相关的是，每月的住房融资承诺应该要触底反弹，开始往高处走——即使只是缓慢上升。最近出现了一些初步迹象，但这可能只是住房融资数据的正常月度波动。同样，如果流入房产市场的信贷流没有得到改善，那么大幅度的复苏是不可能的。

6. 最后，也是最重要的一点，失业率将是需要关注的关键问题。我们预计，到今年年底，失业率将升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能会导致人们不得不出售房产，房屋价格进一步被压低。这不是我们的基本方案，但是就房产前景来说，这是一个关键风险。澳大利亚储备银行一直在极力避免高失业率。事实上，它希望失业率降至4.5%或更低。因此，我们认为，现金利率将进一步下调，最终降低至0.5%。但是考虑到特朗普总统的贸易战给全球前景带来的风险，这也不能保证一定会奏效。

关键驱动因素

安吉拉·阿什顿（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

这份说明并非详尽无遗，只是简要介绍一些重要的驱动因素，以及这些因素是如何发挥作用的，比如相对于收入和贷款利率的房价。同时，它还研究了可支配收入和贷款条件的决定因素。最后，我们关注一下私人住宅的审批问题和相关的房产开工项目，以帮助我们了解房产行情。

7. 在之前的报告中，我们研究了一些估值指标，并指出，考虑到收入和贷款利率的变化，到2019年3月底的时候，澳大利亚的房价可能很便宜。图1中的绿线描述的正是这一点，澳大利亚全国现房中位价与年平均周收入（AWE）相比，并根据标准可变房贷利率调整。

图1：澳大利亚现房价格

我们认为，图1的信息很重要，因为它显示了澳大利亚房价对利率变化和预期变化的敏感性。如果澳大利亚人认为他们有能力购买房产，那么他们就会倾向于这样做。2017年12月，由于贷款利率较低，信贷条件自由，全国现房价格创下历史新高。随着信贷条件收紧，资金开始枯竭，房价下跌。根据上述估值指标，房价可以说是便宜的，随着贷款利率下降，金融状况开始缓解，房价可能会调整到一个更高的位置。

8. 澳大利亚储备银行公布了其对自住业主及投资者的平均标准可变利率及折现率的估计。目前，固定利率贷款远低于可变利率贷款，而且，储备银行表示后者还将进一步下降。储备银行还发布了每月信贷系列，其中包括分为自住贷款和投资者相关的住房贷款之总额。从中我们可以看出，年度数据一直疲软。但我们相信，它会在年底触底，特别是在自住住房方面。

图2：住房相关信贷增长

可支配收入是决定贷款审批和适用性的重要因素。在这里，我们喜欢关注收入增长和工作时间。随着雇员薪酬的提高，目前及未来可供消费的收入便增加了，同时也更适用于贷款服务。有关工作时间的数据可在澳大利亚统计局的每月劳动力数据中找到。2019年6月，工作时间的年增长率为2%，高于20年来的平均水平——1.7%。澳大利亚统计局还发布了季度工资指数数据，下一期数据将于8月中旬发布。季度国民账户数据给出了员工薪酬的直接数据（截止2019年3月31日，增长4.3%），但下一期数据将于9月发布。

9. 最后，私人住宅审批的最新数据是6月份，季节调整后增长了0.4%。然而，长期趋势仍显疲软。

结语

随着一系列经济数据即将公布，最终将于9月4日公布的6月当季度GDP数据，在未来几周内会让投资者思虑万千。到下个月的这个时候，我们应该更好地了解澳大利亚的经济和住房市场在第二季度的表现。尽管在此之后至少还需要三个月的时间，我们才能确定最近的变化是否有一个持久的影响。于此同时，这里有一些便利的资源，可供各位参考：

• 澳大利亚统计局，按发布日期浏览统计数据
• 澳大利亚储备银行，新闻和公告
• 澳大利亚储备银行，图表包
• 房地产数据分析公司CoreLogic住宅价格指数 – 每月更新
• 房地产数据分析公司CoreLogic每月图表包
• 外汇工厂财经日历

 

来源：Livewire Markets
责编：Zoe Chan

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据彭博社报道，在经历了两年的下滑之后，澳大利亚的住房价格似乎已经触底，大量购房者蜂拥回到市场。

一个很好的例证便是上周六（8月3日），一套悉尼郊区莱德（Ryde）四居室住宅的拍卖会，吸引了大约100人。在激烈的竞拍后，这套房子最终以拍卖价150万澳元成交，高于保留价22.6万澳元（约合109万元人民币）。这种火爆的拍卖行情上一次出现还是在经济繁荣时期。

负责此次拍卖的房地产经纪人菲尔·艾利森（Phil Allison）表示：“现在越来越多的人开始担心，房价在未来6到12个月内会上涨，所以他们想要现在下手购买。”

他还补充道，就在6个月前拍卖一套就在街角的房子时，几乎无人叫价购买。

市场情绪的突然好转可以归结为三个因素：澳大利亚央行连续降息，抵押贷款利率已降至历史新低；监管机构放宽抵押贷款压力测试要求；以及5月总理斯科特·莫里森（Scott Morrison）政府意外赢得连任，使得反对党工党减免房产投资者税收的计划流产。

澳大利亚的经济本就低迷，初露端倪的房价反弹是一个罕见的亮点。澳大利亚的经济一直受工资增长停滞和经济增长大幅放缓的困扰。不断上涨的房价可能会使房主感觉更富有，从而带动消费者支出。

房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，过去两个月，澳大利亚最大的房产市场——悉尼的住宅价格均在上涨。

澳大利亚房产价格接近两年的下跌趋势由此结束。近两年来，房产价格相较于2017年7月的峰值，下跌了15%。原本经济学家预测延续至明年的衰退期也得以缩短。上个月墨尔本、布里斯班、霍巴特和达尔文的房价也有所上涨。

悉尼Mascot区Escada公寓，项目包括多种户型超大面积的1-3室，共计111公寓。住户不仅能够体验优越的居住环境、现代化的装修风格、高品质欧式配套厨电，更能享受绝美壮阔的东南向Botany Bay无敌水景。距离悉尼CBD、国内及国际机场均少于5公里。2卧2卫1车库价格约¥427万。查看房源信息

汇丰控股（HSBC Holdings）澳大利亚首席经济学家保罗·布洛克斯汉姆（Paul Bloxham）表示：”我们认为，未来几个季度内，房价将会以个位数的速度上涨。降低利率加上放宽审慎规则，起到了关键性的推动作用。

澳大利亚最大的房贷银行——澳大利亚联邦银行也表示，住房市场已经扭转了局面。

该行首席执行官马特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利后表示：“我们认为，住房市场开始企稳，并可能从现在开始略有改善。”“我们看到价格在小幅上涨，信贷整体增长温和。”

房价的上涨也重新引发了购房者对错失购房良机的担忧。上一次出现这种担忧是在2012年至2017年年中经济处于疯狂繁荣时期，那时候悉尼房价飙升75%。

拍卖是澳大利亚最常见的售房方式。根据CoreLogic的数据，8月第一周，澳大利亚房产拍卖清盘率攀升至75%，而去年同期为52%。

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不过，房价反弹也不是对每个人来说都是好消息。CoreLogic的数据显示，尽管悉尼房价连续两年下滑，但它仍是全球价格最高的房产市场之一，住宅中位价达到864,993澳元（约合418万元人民币）。即使是现在，住房价格也只是回到了2015年初的水平。

然而，并非所有人都相信房地产市场已经触底。随着春季销售旺季的开始，更多的房屋可能很快就会进入市场，悉尼和墨尔本即将充斥着大量过剩的公寓，这可能会再一次形成买方市场。

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来源：The Business Times
责编：Zoe Chan

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