今天居外給大家分享的是澳洲移民王先生在澳洲買房的經驗，全文為王先生口述居外整理。
1.工作後，我們正式考慮如何在澳洲買房。澳洲買房，壹般銀行能貸到90%,壹些能貸到95%,正常貸款80%,貸款高於80%的，要付5000澳元左右的房貸保險。如果要貸到95%,四大銀行是要求首付在銀行至少有三個月的證明。壹些貸款機構不用這個證明，但是退出費用很高，或者是利率高，所以算下來不合算。去銀行貸款他們會要妳的工資收入等證明，會看看壹個月妳除了買菜支付其它貸款如車子電腦等，還能不能支付貸款。怎麽算呢？這個比較復雜，推薦找BROKER,他們是免費服務，成功幫妳申請到貸款銀行會付酬金給他們。
我們壹開始咨詢了幾個BROKERS,包括很大的公司像MORTGAGE CHOICE,後來鎖定在壹位30多年經驗的澳洲人和壹位幾年經驗的中國代理人。打過幾次交道後決定選擇中國代理人DAVID.
原因是：
1.中國人比較會變通。根據我們的情況，澳洲代理人在那個階段讓我們等，壹板壹眼；DAVID則能申請到PRE-APPROVAL給我們。壹直都很熱心，專業，當然也不會觸犯法律。
2.DAVID很有錢的樣子。這個很搞笑，但是很真實。壹個代理人做得越好，酬金越高，老公的哥哥請的壹個代理人，工作幾年了還是在家工作，我們咨詢的那個澳洲人也是，在家工作。但是DAVID在靠近TOORAK（墨爾本很貴的地帶）有辦工樓，開名貴的車。我們覺得這是業績的證明。
BROKER的工作就是比較不同的貸款，然後根據妳的情況選擇最好的給妳，選定後再跟銀行打交道。最新的消息也會及時告訴妳。壹般他們還有合作的律師。我們請的律師就是DAVID推薦的，收費500澳元.在請這個律師前老公咨詢他們公司壹直在打交道的律師，要價是1200澳元.律師分為兩種，壹種是只能做房貸服務的，壹種是除了房貸，還能打官司。
因為不覺得我們買這個房子需要打什麽官司，所以請了第壹種，是在DONCASTER的壹個律師機構，除了打過壹次電話，基本都是DAVID在聯系他們，包括中間延期幾次延期交銀行APPROVAL的時間，都是律師之間在做。我們基本不用做什麽事情。打個電話給DAVID就行了。
看了幾個月後，終於準備好了首付，也確定好了BROKER,DAVID給我們做了評估後，我們知道了自己的購買實力，就開始選時間看房子。我壹向對準備工作不含糊，研究了各個區，和有經驗的人們交談，比較了房價十年，五年的升值空間（以前學會計學市場分析是有用的啊），做了壹張時間表，確定看房子路線時間，我們就準備看房子了。
先插播壹段小總結，是我對各個區研究的心得，跟住在那裏的人交談，到政府網站看犯罪數據，瀏覽澳洲論壇看人們的評論，咨詢REAL ESTATE的幾位朋友，實地觀察後，得出的結論。當然沒壹壹住過，會有偏見，望諒解。
2.東區
doncaster是富人區，周邊購物什麽都很方便，doncaster east中學我輔導過那邊的小孩子，是個口碑非常不錯的學校。房價比較貴，但是有小道消息（聽說報紙也報道了）在westfield那邊的公寓有壹棟政府已經準備給難民住了。治安應該會受到影響。
templestow的房子很是令人嘆為觀止，適合大家庭居住，也是很貴。華人不太知道這個區的價格，外國人壹致用驚嘆語氣說合格區。我去過的家庭很有教養，街道上停的車是撞了陪不起那種，那種歐洲進口的跑車類。連綿起伏的地勢也很有景色。但是中學不好templestow中學聽說出勤率非常低，住那邊的孩子壹般選擇去doncaster east seconday college.
bawlyn high school很有名就不說啦，房子當然貴（澳洲這邊上中學是看看在不在zone裏，如果居住在學校劃定的zone裏，就可以基本免費的上頂級中學）；mont albert在bawlyn下邊壹點，房子都是壹億以上，跟box hill隔了壹條elgar road,房價是幾十萬的差別；同樣高級區的還有surrey hills,房子很多帶遊泳池的。
box hill是華人區，相當方便，北方南方食物餐館，妳想得到的，想不到的都有賣，房價也是很貴，十年前的box hill跟現在的springvale沒什麽區別，犯罪什麽都有，現在的發展無可比量。春節還有遊園會和舞龍舞獅。但也就是中國人的天堂，外國人對這個區還是抱有偏見。box hill south顧名思義在bh南邊壹點，高級不少，north同樣的道理。box hill secondary college,恩，怎麽說呢，實習的時候沒人想去，沒有校服，比較亂，但可以考慮去koonung,據說不錯；再下去就是forest hill,退休老人比較多，地勢不錯。
mitcham,donvale,vermont都是很綠色的區，房價比之前說過的都便宜壹些。mitcham火車修通後增值很多，澳洲國慶日也是在這裏放焰火。nurawading（是這樣拼嗎）比較工業區。
burwood是我們現在住的區，deakin大學就在這邊，房價自然高，旁邊私立中學林立，有錢人很多，有個wattle park是墨爾本有名的景點，散布溜狗是很不錯。現在住的地方地勢高，窗外都是百年老樹，整個東區景色盡收眼底。有壹個不太好的點，貓多！簡直是結伴成群。burwood east, vermont south, 都是悠閑的區，非常喜歡起伏的地勢，房價可以接受，70萬澳幣左右可以買到家庭房子，還有blackburn壹帶房子價格也不錯。
mount waverley是我在工作的地方，景色很不錯，信號不是很好。房子沒有50萬澳幣是拿不下來。mount waverley secondary college是眾所周知的強大。旁邊的ashwood也很多老人的樣子，但那裏的中學聽說種族偏見比較嚴重。老公壹開始在那邊讀，目睹很多東西後接受不了轉學（老公是白人都接受不了那些白人小孩子對待其它種族的偏見，可見……）。glen waverley也是華人區，中學應該是數壹數二的，房價也高得不行。個人覺得在那邊投資apartment很不錯。就是買下後租給別人。mulgrave比較工業區，最近也貴了。wheelers hill景色不錯。oakleigh非常平坦，價格壹般，無感。
ringwood, croydon,bayswater壹帶還行，口碑以前不好，現在漸漸好起來，中國人也多了。boronia是唯壹不推薦的區，毒品交易比較多。ferntree gully房子很老，有的就在山裏面，山林火還是比較恐怖的。更不用說再往東去的了。lilydale也有犯罪區的口碑。wartina這幾年也貴了。knox city是我們常去的娛樂場所，電影院什麽都很不錯，但總的來說是個白人區，knox周圍的區有點工業區的感覺。
3.東南區和南區
brington富人區，海邊房子非常高檔，去過壹家住房裏面不只有遊泳池，還有網球場。海邊的區以前比較貴，現在因為海岸線內推壹些些，所以也有人不願意買那壹帶的房子。springvale買菜什麽很方便，越南人多；學生多住在clayton因為在monash讀，南邊的房子地勢平坦，非我所好。很有爭議的dandenong和noble park,noble park中東人多，房子比起東邊的區是比較破壹些，住的人說治安還行，但大眾口碑非常不好；noble park north聽說還行，所以房價也比noble park貴。dandenong的市長跟老公的公司打過交道，聽說是很powerful的壹個人，他改了dandenong很多缺點，那邊就是壹個小城市，連移民局都在那邊有壹個分點（唯壹的壹個應該是），印度人比較多。
dandenong north比較好，有個tafe在那邊，但要註意，在dandenong north和endeavor hills的臨界點是個公園，上個月雨下得很大，那邊變成壹片汪洋（親眼目睹），住在臨界點的居民要註意。dandenong south聽說drunkie比較多。endeavor hills有doncaster的感覺（老公語），相比四周是比較高檔的房子，房價40萬澳幣左右。doveton口碑不好。hallam房價很低，感覺中等，看了幾個房子，沒特別感覺。hampton park, narren warren都是新建的房子，澳洲人很喜歡，但是新建的房子每年都在減值，不適合以後想搬家的人，或者想投資的人。而且最重要的壹點，千篇壹律。hampton park還有很大很大的power poles,雖然沒有power plant那麽嚴重，但不推薦居住在這樣的地方，對腦子不好，特別是想生孩子的夫婦。
有兩個區口碑很不錯，rowvie和keysborough,交通不是很方便，開車就沒問題，房子都比較幹凈，neighbourhood不錯。40萬澳幣可以淘到房子。再往南邊去，frankston,seyford之類的，除非在那邊上班，不然都比較遠，30萬澳幣開始可以買到房子。治安壹般。有個區叫cranbourne,在那邊長大的人說非常不好的區，但是也有不少認識的外國人在那邊買房，房價低，千篇壹律的房子。
西邊的區基本沒考慮，壹是我們的工作都在東南邊；二是有認識的印度人在那邊買房子，之前去過，老公非常討厭那種放眼看去，房子雖然新，但都是壹個風格。加上最致命的印度人非常多，footscray之類的區，就算了。
越往市中心靠近的區越貴。不過我們都在東南邊工作，也不用星期五晚上去市中心喝酒狂歡，最多就是去那裏的imax看看電影，也不是很經常，所以就不用考慮camberwell, glen iris, toorak之類的區了。
北邊是我壹開始來到墨爾本居住的區。那時沒車，覺得交通非常非常不方便。房子現在也要40萬澳幣以上（bundoora, preston, mill park, coburg之類），heidelberg由於交通方便，最近房價也上升，沒有什麽有名的中學。epping之類的地方治安聽說不好。greensborough的青少年比較叛逆。eltham還行，發展還不錯。澳洲人對北邊的定義就是原始森林，可以見到袋鼠，生活更加農村，繁華是談不上的，比較荒涼。
大概就是這些。寫得手軟。不過把這些東西分享下，大家也不用再花費我之前用的時間精力去搜尋這些信息，算是幫人。
後來很快我們就看到離老公工作很近的區有很不錯的壹間unit,價格也是非常驚喜，房主是退休軍人，壹些都保持得很好，又重新裝修了壹次。我們很快就決定買這個房子。
房子側面，和車庫，車庫後面是後花園。走50米是壹個大公園，有壹條河穿過。
4.科普下澳洲房子的種類
apartment壹般是兩三層（市中心的比較高），每人壹間，就跟國內的套房壹樣，買apartment是沒有買地的，所以政府什麽時候想收回，就沒了。壹般沒有後花園，比較容易打理，價格也是相比之下最便宜的。當然不同區的apartment還是不同價格，在好的區的unit頂個房子。
unit就是壹共有幾間到十幾間房子建得差不多的，買房子也是買地，但是壹般面積比較小，有後花園，停車房，相對獨立，價格在中間。適合夫婦。在網站看房子的時候如果地址是1/21之類中間有”/”的壹般就是unit,有些中介放上去的時候太急，寫是房子，但其實不是的。townhouse差不多，壹般是兩層，但因為堆成兩層，每層面積就比較小。
house就是大房子，適合大家庭居住。這邊壹般是壹層和兩層的房子。很多人喜歡兩層的房子，但有個問題要註意的是，夏天兩層的房子裏，樓上會非常熱，因為熱的空氣都上去了，還有其它物理原因。經常開空調就不用怕。房子是木板做的也同樣道理，夏天會很熱。磚房相對好很多。
在澳洲，房子每年都是在升值，因為政府有保護政策等等的原因，所以聽過很多人說，買house比買unit好，買unit比apartment好，買apartment比什麽都不買好，妳拿著錢等，等著等著房價升了，妳存多的錢還是只能買同樣的房子。早投資好。
5.壹般來講，現在買房子，買個小的，幾年後有孩子了，換個大房子，現在的房子裝修下，去銀行評估，銀行評估妳的房子升值了十萬，妳就可以從銀行拿出十萬，作為首付，買另外壹個房子，老的房子貸款還沒還完，就交給中介租出去，壹般租金已經能夠覆蓋大半甚至全部每個月的貸款費用，等20或30年後，房子貸款都還清了，妳想賣也好，想繼續租每個月賺租金也好，都是壹筆可靠的財富，養老也不用愁。
官方說法是澳洲人五年到七年就換壹套房子（因為換工作，孩子要上學了等等原因），老了就自住壹套，租出去壹套，也有些收入。不是因為澳洲人多有錢，只是這邊買房的政策而已。但是現實中我認識的壹些澳洲人有壹些年紀了還是在租房，收入不高，沒有攢首付的習慣，離婚分了財產，重組家庭，等等的原因。
中國人買房子還是比較霸氣的，特別是貪官汙吏，拍賣的話開價很高，付款都是壹次付完（但其實不建議這樣做，因為有多余的錢還不如投資多幾個房子）。現在澳洲政府修改了壹些政策，不是那麽容易給中國有錢人買了，但還是很多。
認識壹個中國女生剛剛成年，在非常貴的區有壹套帶泳池的大房子，就住她壹個人，父母壹年過來看她幾次而已。非常難得還是壹個性格很不錯的孩子。反正見多了，覺得：沒有最富，只有更富。
說回我們這個正常家庭。看中房子後，跟中介打交道，first national,中介很美，但沒有經驗，熱情但有點煩人，因為銀行出approval比較慢，兩三個星期壹直打電話給老公，問怎樣了。後來我就跟她領導直接聯系，是個很有經驗的老頭，說我們很煩，妳們?
