独立屋 – Page 7

美国 | 优质社区+优质学区德州凯蒂全新物业带来意外惊喜

休斯顿附近的凯蒂（Katy）是移居美国的华人非常喜爱的一个城市。这里位置便利、教育发达、房价适中，是在德州居住生活和置业投资的上佳之地。因此，凯蒂近年来的房产市场十分活跃，涌现出许多高档社区，其中由Beazer Homes全新推出King Crossing尤为引人注意。

优越位置，坐拥优质学区

King Crossing占地320英亩，是一个规划完善的高档社区，总共拥有895幢独立住宅。King Crossing位置优越，邻近贯穿凯蒂的东西向10号公路和南北向99号公路。10公路直通休斯顿市中心，车程约30分钟左右。近期，10号公路拓宽至单向八车道，还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane，让凯蒂的居民远离了上下班堵车的困扰。King Crossing还与凯蒂米尔斯购物中心（Katy Mills Mall）相邻，该购物中心是德州南部最大的零售中心，也是凯蒂的娱乐购物中心，这里有物美价廉的商店、特色口味的餐厅、丰富多彩的儿童娱乐设施，还有一家AMC影院，能够满足一家老小的需求。

此外，King Crossing坐落在凯蒂独立学区（Katy Independent School District）之内，该学区是大休斯顿地区最好的学区之一，小学和中学的教育质量普遍较好。深受华人学生青睐的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School两所高中尤其表现不俗，名列德州1713高中的前70位。除小学、中学以外，凯蒂同样拥有大学，休斯顿大学（University of Houston）和休斯顿社区大学（Houston Community College）均设有凯蒂校区。

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澳洲 | 澳洲各城房租季度数据出炉唯有堪培拉上涨

澳洲首府城市房租唯有堪培拉上涨

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墨尔本及悉尼最近房地产销售市场可能较为火热，但是其住宅租赁市场并无明显发展。2016年第三季度，澳洲各首府城市当中，唯有堪培拉房租有所增长。

据Domain报道，2016年第三季度，堪培拉独立屋房租上涨5澳元至平均每周475澳元，较去年同期增长25澳元。

2016年澳洲首府城市独立屋平均租金（单位：澳元）

2016澳洲首付城市公寓平均租金（单位：澳元）

悉尼及墨尔本独立屋房租保持稳定，依然分别保持为平均每周530澳元及每周400澳元。

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson表示，住房租金主要受收入影响，然而目前澳洲工资增长率处于历史最低水平。此外，住宅租赁市场也不会存在房产买卖市场所享受的低利率刺激。

堪培拉目前拥有澳洲第二低的住宅空置率，仅0.8%，去年同期为1.2%。

Bright Partners地产公司Craig Bright表示，堪培拉可租赁的住宅数量明显减少，而政府部门的返聘又大大增加了租赁需求。

数年前堪培拉政府部门大力裁员后，租赁市场空缺逐渐由私营公司的需求填补，政府的刺激计划也有一定帮助。

虽然堪培拉独立屋房租有所增长，但是公寓租金或许会有所下降。原因在于在今年前7个月，堪培拉区域公寓开发批准数量居澳洲第二高的位置。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 达尔文房价直跌业主取消出售计划

卖家Glenn Chadler取消独立屋出售计划

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达尔文试图将物业售出的卖家们正经历着市场最低迷的时期，房地产成交量低至历史最低位。部分卖家被迫推出市场，取消出售计划。

据澳洲广播公司报道，卖家Glenn Chandler在达尔文北部区域的热带、开放风格独立屋项目已经上市超过1年时间，至今仅有6次买家询盘。

Chandler称数年前开始独立屋建设工作，结果被台风整个吹垮，又在一片废墟中从新建设。

Chandler并没有聘请地产中介负责物业销售工作，认为地产中介可能也不会起到太大作用，整个市场相当低迷。

根据澳洲统计局公布的最新数据，今年第二季度，达尔文房地产市场价格下滑2.4%，年度下滑6.5%。

在澳洲各首府城市中，只有达尔文和珀斯房地产价格处于下跌趋势。

Anne Clifford在达尔文居住超过40年时间，刚刚取消了名下一套

位于内城区的公寓挂牌出售计划。她表示这套公寓在过去2年半时间里，反反复复挂牌计划出售多次。在过去的3个月里，没有一个买家回应。

3年前，公寓估值为62万澳元，而现在只剩下55万澳元。

因此，Clifford打算暂时停止出售计划，等到市场行情恢复后再卖。

（据澳洲新快网）

加拿大｜和温哥华房市比赛涨价多伦多独立屋一月涨40万

据统计公司SnapStats9月1日公布的一份数据，在BC省政府引入了针对外国人的15%土地转让税之后，大温哥华四大城区温哥华，列治文，本拿比和素里的独立屋销售量分别下跌47%-54%。数据已引起业内关注，不过多数专家还认为仅仅一个月的情况不足以断言温哥华房市已经出现了断崖式的下跌趋势。

和温哥华楼市比赛涨价多伦多独立屋一月涨40万

早在8月15日，加拿大地产商会(CREA)公布数字显示，7月份全国的房屋成交量比去年同期下跌了2.9%，这已是5月份以来的第三个月下跌。房屋成交量下降的一个重要原因就是房价过高，已远超本地居民所能承受的范围。同时在BC省新税之后，房屋交易量明显下跌。

但是在多伦多，独立屋、半独立屋的房价却飞速增涨，BC新税之前，也就是今年的7月份，多伦多独立屋的房价相比去年同期已上升21%至95.3万加元，最近，万锦市大独立屋楼盘叫价1个月内激增40多万元﹐以致有地产从业员认为﹐这现象反映温哥华征收新税效应，令当地卖家预期多了海外买家转战多伦多，因而调高标价。

近期重售市场的放盘资料显示﹐万锦市共有19个面积较大的独立屋挂牌，最低的叫价都要158万元，但低于200万的为数并不多﹐只有5个。

一位地产经纪表示﹐158万多的叫价﹐比7月高出40多万﹐成为历来的新高。

根据这名地产从业员﹐叫价仅在一个月内大幅飙高﹐潜在的理由是卖家预期会有来自中国的华人入市﹐可望卖得较高的价钱。

这样的指望并非不切实际。自从温哥华于8月初实施15%的海外买家额外税款之后﹐经济师纷纷谈及这类买家将焦点转移至多伦多的可能性。

这些面积较大的独立屋地块宽度至少50呎，而室内面积起码有2500平方尺。一位地产指出，如果9月之内大部分的楼盘都能够找到买家，基本上证明了温哥华的政策对多伦多的楼市火上加油。

一位地产说﹕再观察一个月﹐如果还是如此﹐基本上说明﹐他们来了﹗大陆客从温哥华来了。

他表示，由于万锦市受海外华人的欢迎，目前卖家似乎都极具信心。

事实上，上月万锦及烈治文山的成交价已见大幅上升，而且万锦市尤其突出，可能是温哥华新海外买家税连锁效应的先兆。

他在微信号多伦多楼花中转站分析约克区市场时称，目前看来，中国买家放弃温哥华，正要转战已经炽热的多伦多市场，但主要着眼于3500平方尺﹑价格200万元以上的高端独立屋。

和温哥华楼市比赛涨价多伦多独立屋一月涨40万

万锦市这类独立屋70%的售价都在200万元以上，而且只需放盘10天便可以成交。

相对来说，烈治文山楼盘的叫价比较合理，但市道亦活跃，一反8月份例淡的常态。

据他指出，上月份烈治文山这类大面积独立屋共有21间转手，售价超过200万元的占了11间，另有3间以300万元以上的价格成交。

值得一提的是，曾经淡下来的抢柯化势头再次升温，超叫价成交的楼盘共有11个，份额55%。

（据加拿大家园报道）

加拿大 | 和温哥华楼市比赛涨价：多伦多独立屋一月涨40万

早在8月15日，加拿大地产商会(CREA)公布数字显示，7月份全国的房屋成交量比去年同期下跌了2.9%，这已是5月份以来的第三个月下跌。房屋成交量下降的一个重要原因就是房价过高，已远超本地居民所能承受的范围。同时在BC省新税之后，房屋交易量明显下跌。

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但是在多伦多，独立屋、半独立屋的房价却飞速增涨，BC新税之前，也就是今年的7月份，多伦多独立屋的房价相比去年同期已上升21%至95.3万加元，最近，万锦市大独立屋楼盘叫价1个月内激增40多万元﹐以致有地产从业员认为﹐这现象反映温哥华征收新税效应，令当地卖家预期多了海外买家转战多伦多，因而调高标价。

近期重售市场的放盘资料显示﹐万锦市共有19个面积较大的独立屋挂牌，最低的叫价都要158万元，但低于200万的为数并不多﹐只有5个。

一位地产经纪表示﹐158万多的叫价﹐比7月高出40多万﹐成为历来的新高。

根据这名地产从业员﹐叫价仅在一个月内大幅飙高﹐潜在的理由是卖家预期会有来自中国的华人入市﹐可望卖得较高的价钱。

这样的指望并非不切实际。自从温哥华于8月初实施15%的海外买家额外税款之后﹐经济师纷纷谈及这类买家将焦点转移至多伦多的可能性。这些面积较大的独立屋地块宽度至少50呎，而室内面积起码有2500平方尺。一位地产指出，如果9月之内大部分的楼盘都能够找到买家，基本上证明了温哥华的政策对多伦多的楼市火上加油。

一位地产说﹕再观察一个月﹐如果还是如此﹐基本上说明﹐他们来了﹗大陆客从温哥华来了。他表示，由于万锦市受海外华人的欢迎，目前卖家似乎都极具信心。事实上，上月万锦及烈治文山的成交价已见大幅上升，而且万锦市尤其突出，可能是温哥华新海外买家税连锁效应的先兆。

万锦市这类独立屋70%的售价都在200万元以上，而且只需放盘10天便可以成交。

相对来说，烈治文山楼盘的叫价比较合理，但市道亦活跃，一反8月份例淡的常态。

据他指出，上月份烈治文山这类大面积独立屋共有21间转手，售价超过200万元的占了11间，另有3间以300万元以上的价格成交。

值得一提的是，曾经淡下来的抢柯化势头再次升温，超叫价成交的楼盘共有11个，份额55%。

关于多伦多房价飞涨的原因，可能有一下三点：

1、土地开放条框太多

新屋短缺是多伦多房价高涨的直接原因，市场供不应求，房屋自然稀缺。但是，根据加拿大智囊机构菲沙研究所(Fraser Institute)7月份最新公布的调查报告显示，房屋短缺并不是因为缺少土地，而是市政府在土地开放方面条条框框太多，导致房价高涨。

该报告研究了加拿大包括多伦多与温哥华在内的68个城市房价在五年内的变化趋势，并对照了每个城市的开发法规，结果表明，房价过高的城市，其开发法规也过于严格、手续繁杂。

开发门槛设得太高，开发商投资意愿降低，导致房屋供应量下降，从而刺激房价，而多伦多的市政开发法规在全国都算是比较严格的，如果市政府能降低开发法规方面的门槛，那么市场内的住房存量就会有所上升，房价也将趋于平衡。

2、开发商持地待价而沽

一方面是市政府不肯开放土地以供开发，另一方面由于新增土地有限﹐开发商已持有的土地势必将涨价升值，因此并不急于建房，所以市场房屋短缺，房价一路高涨。

2015年多伦多独立和半独立的新屋开建数仅占总数的27%，而在2009年时﹐这一比例约为40%。

正如加拿大帝国银行(CIBC)副总经济师泰尔所说，“如果你拥有可供发展的土地﹐同时你也知道省府的法规、政策将使得土地的稀缺超过现时人们的预计。你会不急于卖出你的土地” 。

3、多伦多市长提倡开发闲置用地

为了遏制多伦多房价上涨，市长庄德利(John Tory)提出开发闲置公共用地来建屋，解决房屋供应不求的问题，从而降低房价。

庄德利日前接受BNN采访时，关于温哥华市通过加税抑制高房价的问题，他回应称，不能简单地认为通过加税，便能阻止外国投机者进入房屋市场，就可抑制房价过快上涨。其实这是一个十分复杂的问题，因为它是一个市场。由于多伦多房屋市场供求不平衡，导致了房房价格的不断上涨。

因此，庄德利表示，市府正在加速推进利用闲置的公共用地来开发房屋项目，但前提是联邦和安省政府愿意将这些闲置土地不做他用而卖给开发商用作住宅开发。

同时，在今年8月份，RE/MAX Hallmark根据多伦多地产局(TREB)报告做出了分析，发现多伦多市内独立屋在2016年前六个月的均价与去年同一时期相比上涨了10%以上，达到123万零340元。

报告根据不同的涨势将多伦多市划分成几个区域，其中最火热的莫过于C13区，也就是在Banbury、Don Mills、Parkwoods-Donalda以及Victoria Village附近的社区。这个区域内的独立屋均价在今年上半年年同比猛涨了36.4%，均价达到182万1777元。

RE/MAX经纪Ken McLachlan表示，该区域内许多房子拥有特别大的占地面积，因此一些开发商来这里抢购房子，再推倒重建，在这里再盖起小型豪宅，卖出高价。因此这里独立屋的价格一直在上涨。有些重建后的新屋能卖到将近400万。

另外，在例如C15区，也就是Hillcrest Village、Bayview Woods—Steeles、Bayview Village、Don Valley Village、Henry Farm以及Pleasant View附近社区，上半年独立屋均价比去年增长了31.8%，达到164万9510元，

而在C12区，也就是在Bridle Path、York Mills、St. Andrews—Windfields、Sunnybrooks附近社区，在上半年依旧是多伦多独立屋均价最高的区域，均价达到341万2579元，比2015年上半年增长了18.2%。

多伦多独立屋均价最低的区域位于包括Rexdale、Clairville,、Thistletown-Beaumond Heights以及Smithfield附近社区的W10区，那里的均价为63万零542元，但年同比涨幅也达到18.2%。

在W10区以南的W9区是上半年独立屋涨价最慢的区域，只比去年同一时期增长6.1%，均价为81万6344元。

关于多伦多房价飞涨的原因，很多人认为外国资金介入减少了房源供应，同时炒高了房价，但加拿大帝国银行(CIBC)副总经济师泰尔(Benjiamin Tal)和多伦多房地产协会都认为﹐房价暴涨的根本原因在于土地供应有限，房屋供不应求，从而导致房价过高。

相关资讯：BC省长简蕙芝：外国人购房税不会变

（据加拿大家园）

法国房价30年飞涨不止越来越居不易

《费加罗报》刊登了“精打细算消费者协会”（UFC Que Choisir）的一份调研报告。报告揭示，如今购置同样一套房子，需要比1984年多工作10年。而棍式面包以及食品价总体保持稳定。（法国房价多少钱）？

法国房价飞涨占个人开支28%

房价飞涨越来越“居不易”

这30年里房价飞涨。住房成为家庭的最大预算项目，占了法国人开支的28%。

1984年，在法国购置一幢独立房屋需5年零1个月的工资，而30年后则需要9年零9个月。巴黎一套76平米单元套房的成本毫不夸张地说狂涨了，2014年比1984年要多工作10年才能买下来：2014年要工作23年半，而1984年只要工作13年零3个月。房价飞涨的主因是房主比例上升，从1984年的51%升至2014年的58%。此外，今天的套房比30年前更宽敞。

一般说来，住房成本上升。2014年交付水费所需的工作时间是1984年的两倍。住房保险费大幅上升：从1984年10个小时的劳动升至今天的17个小时。

法棍面包＝3分钟工作价值

人们以为法国棍式面包近几十年价格飞涨。其实，1984年像2014年一样，始终相当于3分钟的工作价值。当然并非所有日常生活用品价都很稳定。报告指出，“30年来，消费开支结构发生了巨大变化，衣、食、行的花费明显减少，但电信、居住或看病的费用增加。税捐、贷款和保险产品的开支也增多。”

消协以法国人的工资中位数为参照，仔细研究比较了众多产品。1984年一张面值100法郎的钞票相当于今天的15.24欧元。若将近30年的通胀率包括在内，1984年一张100法郎钞票的购买力相当于今天的27欧元。但为了便于比较，消协采用了购买某个产品所需的劳动时间作为参照指数：1984年的平均净工时工资为45.2法郎（或6.89欧元），2014年是16.18欧元。或者1984年的年工资为1.2255万欧元，2014年是 2.6267万欧元。

食品预算比例下降

与此同时，出现了一些新开支项目，如电话和因特网租订费。消协观察站负责人卡雷指出，服务方面的开支近30年大幅增加。娱乐预算增加：从1984年的7%增至今天的11%。反之，食品预算从长期看小幅下降。这一项虽属第二大开支，但法国人用于食品的花费如今只占总预算的19%，而1984年是 24%。一根棍式面包的价格虽然相当于3分钟的劳动，但其它食品价却在下降。

“新玩意”与球鞋同跌

此外，服装开支锐减。主因是廉价服装连锁店大发展，超市出售的物品涉及到很多领域。以一双廉价鞋为例，1984年需要两个小时的劳动，而今只要一个小时。

同理，电器设备产品价也在下降。电视机、电脑、吸尘器、电冰箱的价格都大幅下跌。

汽车开支也在减少。买车的预算减少，因为法国人更换汽车的频率降低。但汽车零部件的成本更贵，停车费和汽车保险费也更贵。消协称，总的说来，法国人今天的汽车预算占总预算的11%，而1984年是13%。

消协指出，30年来上述价格趋势还会持续，可不会出现近几十年观察到的暴跌现象。

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安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅区更是好学区

走在街道上，暖洋洋的阳光沐浴在身上，轻和的春风迎面吹来，两边的植物被重新披上绿装，树木也渐渐长出新丫。寒冷和大雪过后，终于能和加拿大漫长的冬天说声再见了，相信大家早已经准备好迫不及待褪去冬天的懒散，进入繁忙的生活状态，逐步将在冬天不便操作而搁置的各项事宜重新拾起。

加拿大房地产市场常年遵从着人们的这种活动状态，每年一到春天市场就会开始慢慢活跃。关注房地产市场的人们也开始增多。本期我要介绍位于安大略密市的Lorne Park豪宅区。
Lorne Park社区是Mississauga西南角有名的社区，它是以加拿大前总督——Marquess of Lorne所命名，整个社区历史悠久，并且由于得天独厚的地理位置，早期一度是多伦多富人们休闲度假的场所。时至今日，这里依旧弥漫着富裕的气息，很多房产都价值百万以上。

生活在这里的富人们不仅要缴纳不菲的地税，有些甚至还承担起了养护门前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，这是我再熟悉不过的豪宅街了。每每行驶在这条路上总是情不自禁多看两眼街道两旁造型和风格都相当高档的住宅，它们每间房屋都有自己的特色，行行种种的豪宅总是让人唤起很多对生活的憧憬。

环境怡人

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息，社区内绿化覆盖面积很高，Lorne Park社区中的许多豪宅就处在大片绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地，大面积的绿地和贯穿球场的涓涓小溪，让人更加享受打球的惬意时光。眼看春天已经逼近，气温也逐渐上升，约上三五好友或是带上全家人在社区内著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休闲小憩都是不错的选择。更值得一提的是这里离安大略湖非常近，爱好游船的人们可以从这里出发，享受水面上驰骋的感觉。

总之，居住在这个社区将永远都能感受到自然的味道，并且切身感受到身处恬静社区的安逸感。

交通便捷生活设施齐全

社区内的生活配套设施完善，离高中不远处就是社区活动中心，社区内还有Lorne Park图书馆、游泳池、滑冰场可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采购生活所需的好去处。同时社区内出行也很便捷，CN Railway（加拿大国家铁路）贯穿整个区域，QEW高速公路大大缩短了前往多伦多市区的时间。

教育机构齐全 学区房集聚地

就学“圣地”之一

学校方面这里也同样出众，Lorne Park Secondary School是这个区最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母们最梦想孩子能够就学的“圣地”之一，学校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。还有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School这几所中小学校，并且向北几分钟车程就能到达多伦多大学Mississauga分校。

学区房聚集地

另外，由于这里处在Lorne Park Secondary School校区，距离多伦多大学等好学校非常近，很多家长选择在这里购置房产能够方便孩子得到良好教育。

社区优秀

发展成熟

独立屋为主，出租或半独立屋非常罕见

70%房屋建造年限在25~60之间

人口结构清晰

这片区域内的人口组成单纯、朴实。其中62%以上由已婚家庭构成，单身的人口占30%左右。年龄分布平均，45~54岁的中年人比例最大为19.15%，65岁以上的老人比例小于15%，居民年龄整体比较年轻。

高收入人群

正因为这里的青少年人口较高超过20%，社区居民的普遍学历也相当高，半数以上的人拥有大学及大学以上文凭。良好的受教育程度使得这类白领的比例比整个Mississauga高出约13%，因此这里的居民收入状况也非常可观，家庭年收入达到$16.2万上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。

优秀的居民也是整个社区安全的保障，同时买家也可以预估住在这里后，将来邻里相处也会很融洽。

如果你也正想在春天来临之际为自己的“小家”奔波一番，不如多关注一下Lorne Park这个在Mississauga历史悠久又出色的社区。这里人杰地灵是一个不可多得的居住地，或许在这里可以找到自己心仪的新家。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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