華人購買美國房產注重地段的4大主因

為什麼無數投資者擠破腦袋也想在紐約買上一棟房子?為什麼無數人嚮往在這片熱土上擁有自己的一席之地,哪怕只夠放一張床?地產界有這樣的名言:「Location!Location!Location!」地點對於選房而言至關重要。

華人購買美國房產注重地段的4大主因

點擊查看更多美國紐約房產

在對紐約的華人採訪中發現,大多數人把地點作為選房的首要因素。一套房子的價格因地點的不同,價格更是千差萬別。一套在曼哈頓賣650萬的房子放到美國中部州,卻只能賣到大概30萬;即便在同一城市裡的房子,因所在社區不同價格也會有很大差別。

房屋作為不動產的特性決定它有以下幾個特點:唯一性,不可替代。買賣成本高,複雜費時,變現能力差。耐久品,供給固定,相對無彈性。因此,房價、大小、結構、裝修可以改變,但地點不可改變。地址的選擇要相當慎重。

選擇地點的基本標準

那麼有哪些因素決定這是一個好地點?不同的購房人群對買房地點的要求不同。對於老年人來說,他們希望居住的地方可以方便看醫生、買菜、串親訪友且價格不貴。因此,曼哈頓華埠、布魯克林和法拉盛周邊就是他們不錯的選擇。而對於中年人來說,子女的教育問題是他們首要關注的,因此他們會選擇在好的學區購買房子。

理想地點的4大特點

通常說來,好地點的房子符合以下幾個特點:

  • 交通便利

居住的房子附近有地鐵站、公交站,可以方便的出行、上班、娛樂。

  • 學區好

一套好的學區房,能讓孩子享受優良的教育,進入優質的學校讀書,這是家長夢寐以求的,也是很多中年購房者選房的重要條件

  • 社區好

每個人都希望自己居住在一個良好的社區,有圖書館、公園、健身房、超市、餐館和電影院。孩子和老人都能找到自己娛樂的場所。如果社區本身具有良好的歷史文化底蘊,則更加深受歡迎

  • 治安好犯罪率低

如果在異國他鄉和陌生環境裡選房的話,良好的治安是選房者最需要考慮的。關於所在地區的犯罪率可以在類似city-data的網站上查到。

抓住地點學會妥協

在買房時,將地點作為第一要素是明智的選擇。除此之外,還有房價、安全性、風水、房子結構等也是民眾會考慮的因素。在財力有限的情況下,我們不可能面面俱到,買到一套各方面都符合自己要求的房子。因此,學會妥協很重要,將地理位置作為選房的第一考慮要素是非常明智的。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,瞭解美國房產投資獨家專業解讀

美國房地産投資的主要稅務簡析

對于美國不動産投資來說,其稅務事項就涉及房地産物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺産稅等,所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此,中國人在美國進行房地産投資時,稅務問題是不可避免的。本期,我主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及的主要稅務問題。

  • 增值稅

稅務局IRS官網論題409定義了“資本收益”和“資本損失”:納稅人所擁有的自用或投資目的的資産幾乎都被認定爲資本,如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時,産生資本收益還是資本損失主要取决于資本本金和出售價格之間的差額。當産生資本收益時(即出售價格高于資本本金),納稅人需要繳納增值稅;反之,納稅人增值稅金額爲零,但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分爲:

  • 長期收益:出售前持有資本(如房産)1年以上
  • 短期收益:出售前持有資本(如房産)1年或以下

一般來說,資本收益作爲納稅人當個財政年的所得,按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是,若認定爲長期收益,那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常“長期資本淨收益稅率”要比同期的個人所得稅稅率要低。而且,“長期資本淨收益”的納稅基數也會比“短期資本淨收益”的納稅基數計算方式要更有優勢,即長期資本出售收益 – 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析,在2014年,根據納稅人不同的稅級(Tax Bracket),短期資本收益稅率可以最高達到43.4%, 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15%或20%不等,除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地産市場,長期和短期收益稅率不同,有效地規範和防止了一批“炒樓”現象。

在産生資本損失的情况下,納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000(若夫妻所得稅進行單獨申報,每個各自可使用的抵扣數額爲$1500),若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

  • 房産資本收益的增值稅特殊機制

由于房地産自身的特殊性,IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和减免情形。以下,我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

  • 增值稅免征額

當納稅人出售“主要住宅房屋”(Sale of Main Home)時,若符合IRS規定的特殊條件,個人將至多享有$25萬,夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS(聯邦稅務法案)規定,享有免征額的標的出售房産必須滿足兩個條件,即所有權和使用的雙重條件:

個人申報

  • 5年內必須擁有且使用“主要住宅屋”累計長達2年或以上
  • 所有權與使用條件無需在同2年內滿足(2/5年)

如果納稅人在出售標的房産前2年內已經通過其他房産出售享有過一次免征額的優惠政策,則該標的房産出售的資本收益就無法再次享有。

夫妻共同申報

  • 夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求
  • 妻共同滿足前述的2/5使用年限要求
  • 夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房産的免征額優惠。

可以看出,上述免征額主要提供給納稅人的自用房産(Primary Residence),幷不適用于投資房産(如出租房)。

  • 增值稅的基數抵扣

增值稅的基數,也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免征額(如適用)

稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念,决定了納稅人的繳稅基數大小。因此,在投資房産前期和持有房産期間,諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。

資本本金主要包括:

  • 購房時的購買價及其他費用
  • 出售房産時的相關支出
  • 出售房産時需繳清的房屋抵押貸款餘額
  • 持有時的房屋改建費用(Improvements)

所以,購房時的律師費、買方轉讓稅、産權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅(州立)、律師費等都可以算入資本本金,作爲增值稅基數的抵扣。

更需要投資人知曉的應當屬房産持有期間的改建費,它幷不包括房屋折舊通常産生的維修費(如維修漏水問題等)。以上的表格中,IRS明確規定了可抵扣的改建費類型,主要指的是加建臥室、車庫、凉臺、搭棚、游泳池、栅欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以,投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好,以便享有到最大的增值稅基數抵扣。

紐約也來豪宅稅 $170萬以上「要小心」

紐約市長白思豪建議,向市值逾170萬美元的房屋徵收「豪宅稅」,作為增加全市平價屋單位的一項龐大計畫的部分。

紐約也來豪宅稅 $170萬以上「要小心」

推薦房源:美國紐約房產

「紐約郵報」報導,這項稅(mansion tax)將會創造2億多美元收入,在未來十年協助興建或維修20多萬個平價屋單位(affordable living spaces)。

這項雄圖大計同時敦促開發商把新建大廈的25%到30%單位,用作工薪階層家庭的住宅,以換取減稅。

由於它必須要得到州議會的批准才可實行,因此白思豪可能會與州議員進行艱苦奮戰,但他表示樂觀,因葛謨州長最近表示支持這個主意。

白思豪說:「沒有平價屋單位的大廈,不會獲得減稅。」

他說:「一個城市不可能只有頂層樓中樓和豪華公寓,我們將會翻開新的一頁,確保開發商感受到小市民同樣的壓力,建造新一代平價屋。」

市長認為他的計畫在來十年可以創建超過6萬個平價屋單位。

他的計畫源於「五區十年 (Five-Borough Ten-Year)」的使命,以及建基於與建築商、開發商、住房權益人士和城市規劃者的會議上,目的是要解決紐約市的平價屋短缺問題。

白思豪已取得「紐約房地產委員會 (Real Estate Board of New York)」的支持,後者是有重大政治影響力的遊說組織。

該委員會的主市史皮諾拉 (Steven Spinola)說:「我們會支持平價屋計畫,包括豪宅稅在內。我們並非同意計畫的全部,但認為它將會創建更多平價屋。」

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,瞭解美國房產投資獨家專業解讀

四大理由,愛上紐約北郊之春

紐約,美國最大城市,聞名世界的國際大都會。和高樓林立的紐約市中心相比,紐約北郊的春天顯得特別美麗,山清水秀,花開遍野。如果能將棲居之處安放於此,該是怎樣的曼妙情景呢?

繁花盛放 宛如油畫

灰白相間的英式樓房前開滿火紅色花朵,映襯著蔥翠的綠色波浪,在藍天白雲下宛如一幅油畫。還有什麼比在這裡生活更能感受到春天的氣息?看那些蓬勃生長的枝葉,它們是溫暖的信使,是每天生活裡的快樂精靈。

這油畫般的景緻就位於紐約北郊的Bronxville。1894年,著名建築師William A. Bates設計了這座英式莊園,高品質的工藝和精美的設計使得這座莊園呈現出非常棒的古典韻味。主體建築6700平方英呎的生活空間展現了豐富的細節和傑出的功能。華美的主樓梯、高高的天花板、宏偉的窗戶營造出極其舒適的生活環境。

尤其值得回味的是莊園內的景觀設計,種類繁多的樹木,寬闊的草坪,迷人的花園,掛有瀑布的岩石,無一不讓人如入畫中,只想在此度過一生。

四大理由,愛上紐約北郊之春
灰白相間的英式樓房前開滿火紅色花朵,映襯著蔥翠的綠色波浪,在藍天白雲下宛如一幅油畫
四大理由,愛上紐約北郊之春
種類繁多的樹木,寬闊的草坪,迷人的花園,掛有瀑布的岩石,無一不讓人如入畫中,只想在此度過一生

戶外時光 享受水色

是時候撣去桌椅、藤架和戶外廚房上的灰塵了。雖然現在還沒有溫暖到可以在水中嬉戲,但卻不妨礙我們坐在水邊享受美好景色。就好比紐約北郊Westchester這棟豪華壯觀的大格魯吉亞住宅,佔地86英畝,毗鄰風光秀麗的湖泊,是一處幾可媲美公園的水邊住宅。

這棟住宅由著名建築師Boris Baranovich設計,主樓兩側帶有副樓,擁有橢圓形的臥室、起居室、更衣室、豪華浴室以及數個客房、兩層樓高的紅木圖書館、帶有酒吧和劇場的大房間、預約有主廚的廚房等。住宅同時配備了頂級娛樂設施,包括室內體育館、運動場、游泳池、網球場、戶外運動場及遠足小道等。

在這樣的住宅裡生活,即使什麼都不干,只是閒散得坐在湖邊眺望湖光水色,都是一種無上的享受。偏偏這裡又交通方便,來去火車站、飛機場便利,開車45分鐘就能到達燈紅酒綠的紐約市區,誘惑不可謂不大。

四大理由,愛上紐約北郊之春
這棟住宅由著名建築師Boris Baranovich設計,主樓兩側帶有副樓,擁有橢圓形的臥室
四大理由,愛上紐約北郊之春
兩層樓高的紅木圖書館

 

山間遠足 融於自然

在都市裡呆得久了,不如去山間遠足一番。漫無目的,在茂密的樹林中尋找曾經的心情。在紐約遠足,當然首選山水景色俱佳的哈德遜高地州立公園。倘若還想與這山水相伴,那就要提一提這座高踞於紐約哈德遜河之上的日式建築。

醉人的風景凸顯出清晰的線條,這座日式建築將極簡主義與現代設施很好地結合起來,創造出了一個極端舒適的生活環境。整個建築以木材、石材和玻璃為主要材料,紅木地板、雪松天花板,巨大的玻璃嵌板巧妙地將戶外風景「請進」家門。帶有屋簷的門廊、全套家具、帶有spa功能的浴室、供暖及製冷系統等為這座建築增色不少。另有一間設計精美的客房,通過一座小木橋與主建築相連。

在這裡,充滿藝術感的風景以及恬靜花園裡那些指向公園和有名的Bull Hill山的遠足路線的小徑使得這座建座成為一處寧靜的隱居住處。

四大理由,愛上紐約北郊之春
醉人的風景凸顯出清晰的線條,這座日式建築將極簡主義與現代設施很好地結合起來,創造出了一個極端舒適的生活環境
四大理由,愛上紐約北郊之春
帶有屋簷的門廊、全套家具、帶有spa功能的浴室、供暖及製冷系統等為這座建築增色不少

 

新鮮食材 饕餮美食

唯有美食與愛不可辜負。選擇住所的時候,附近有沒有新鮮的農貿市場是很重要的考量因素。就比如這棟坐落在紐約 Millbrook的住宅,雖然外觀看上去非常低調,但卻位於哈得遜河谷烹飪聖地的心臟地帶,周圍遍佈綠色新鮮的菜市場,新鮮食材從農場直接販賣到餐桌,健康、便捷,是美食家們理想的居住之所。

住宅低調的外觀確保隱私得到保護,精美設計的地面時是這處山頂房產的特色之一。整幢建築佔地30.5英畝,寬闊高曠的室內擁有高聳的石質壁爐,地面鋪有大理石和櫟木,配有嵌入式披薩烤箱等。

健康的生活從餐桌開始,每日與家人一起享用新鮮食材,難道不是一種值得追尋的幸福體驗嗎?

四大理由,愛上紐約北郊之春
住宅低調的外觀確保隱私得到保護,精美設計的地面時是這處山頂房產的特色之一
四大理由,愛上紐約北郊之春
寬闊高曠的室內擁有高聳的石質壁爐,地面鋪有大理石和櫟木,配有嵌入式披薩烤箱等

曆數了紐約北郊春日的四大美妙之處,你是否也體驗到一種新鮮、自然、充滿芬芳的生活感受呢?就讓我們為這樣一種愜意的生活狀態而繼續努力,早日實現心中的理想吧。

欲進一步瞭解詳情,請點擊:

http://www.juwai.com/27715_4504190

http://www.juwai.com/15464958.htm

http://www.juwai.com/7834068.htm
http://www.juwai.com/13502956.htm

 

(本文內容資料由客戶提供)

 

美國十大宜居城市 曼哈頓西城區居首

民眾若想在最適宜居住的城市社區棲居,可考慮威斯康辛州的麥迪遜市、紐約市曼哈頓的上西城,以及波士頓的市中心,因為這三個社區都名列美國中老年人協會(AARP)公佈的最適宜居住地的前十位。

美國十大宜居城市 曼哈頓西城區居首

推薦房源:美國紐約房產

位居前十的其他七個最適宜居住的城市社區,分別是舊金山的南市場社區(South of Market)、威斯康辛州La Crosse市的Washburn社區、南達科他州蘇瀑市(Sioux Falls)的市中心、明尼蘇達州維吉尼亞市的南邊社區、北達科他州俾斯麥市的市中心、西雅圖的市中心和新墨西哥州洛薩拉摩斯市的市中心。

前十個最適宜居住社區的排名,是根據各社區在AARP最適宜居住城市指數的評分。AARP的指數是在住房、衛生、環境、距上班地點的遠近、交通、工作機會和社會參與程度等七個方面,用多項指標對全國20多萬個社區進行綜合比較。

但評估標準不包括氣候,因為民眾對天氣的喜好各不相同。AARP公共政策研究所的最適宜居住計劃主任哈雷爾表示,邁阿密和安克拉治的氣候無人能夠改變,但人們可努力把社區管好。

AARP推出的最適宜居住社區,可供任何年齡層的人選擇,對50歲以下和以上的人都適用。

AARP採用的評估標準,對城市規劃師、地方官員和希望改善城市服務的部門都有幫助,也可供民眾根據自己的年齡做出居住選擇。

AARP制定的評估標準,是根據調查4500個50歲以上者的結果。根據這一標準,AARP認為,保持健康的最佳城市分別是舊金山、維吉尼亞州的阿靈頓,和加州的諾瓦托(Novato)。閒逛最方便的城市分別是舊金山、紐約州的水牛城和新澤西州的霍布肯市。

在最容易結交新朋友的城市排名榜上,華府、南達科他州的蘇瀑和急湍兩個城市位居前列。最適宜夜間約會的城市,分別是田納西州的納許維爾市、維州的裡奇蒙市和田州的布魯克林市(Brentwood)。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,瞭解美國房產投資獨家專業解讀

春暖花開房市走俏 曼哈頓房産最給力

  • 曼哈頓春季房市給力

隨著春天的來臨,紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多。房源上市天數從一月的78天提前到了50幾天,50%的交易在要價或超過要價的成交量,比一月份要高10%。不過,如果把眼光放得長遠些,去年的1年中,紐約市場經過了幾次小小的起伏。總體來說,曼哈頓房價與1年前基本持平,布魯克林和皇后區比一年前有較大漲幅。

曼哈頓是三個區裏最快開始復蘇和上漲的,它的起點也比布魯克林和皇后區要高得多。一個很明顯的問題是:紐約房産市場還有上漲的空間嗎?紐約著名估價師Jonathan Miller的答案是肯定的。 他說,過去的三年裏,我們看到市場從低谷强勁反彈。三年後的今天,市場開始漸漸進入一個穩定逐步上升的階段。紐約10年的平均可售房源量的銷售速度爲8個月(按照現在的銷售速度,需要用8個月的時間來吸收市場上的所有房源);三月底的房源銷售速度是5.9月。這表示市場還沒有達到長期的供需平衡,因此還有上漲空間。

  • 産權持有

我們來聊聊在美國買房的産權到底應該采取什麽樣的結構。産權可以用以下三種方式持有:

  • 個人
  • 有限公司
  • 兩級公司:個人先設立離岸公司,再在紐約州設立公司

這三種方式有不同的費用,也有不同的用途:

第1種:最簡單直接,設立和維護也最便宜

第2種:用的人最多,比第1種貴一點。可它提供法律保護。如果租客上訴,是面對有限公司而非個人。這樣,個人除房屋之外的財産是無法侵犯的。

第3種:適合年紀相對较大的投資人。這也是最複雜,最耗費的一種方式。但是它可以避免遺産稅。

外國人在美國的財産只有6萬是豁免遺産稅的(美國人500萬),6萬以上的財産要收40%的遺産稅。

  • 紐約新樓盤

本次我想與大家分享的新樓盤,是位于紐約一個富有歷史氣息地區的現代住宅——5 BeekMan。

對我而言,5 BEEKMAN可謂完美設計理念的代表,典型的新老結合。5 BEEKMAN 是紐約文藝和學術界的創始地之一,莎士比亞的HAMLET(哈姆雷特)于1761年11月26日在這裏首演。1830年,5 BeekMan成爲了紐約大圖書館,卷卷文學巨著在這裏安家落戶。直至今日 ,5 BEEKMAN保留它原有的外墻,屋頂的銅雕,房屋間幾百年前精細雕琢的走廊。

1761年11月26日,莎士比亞的HAMLET就在這裏首演。1830年,這裏成爲紐約大圖書館,卷卷文學巨著在這裏安家落戶

5 BEEKMAN十七樓以下是頂級酒店,十七樓以上是住宅。住戶可以享受酒店的客房服務、飯店預定、美容美髮等服務,只要一個電話隨叫隨到。

直至今日,5 BEEKMAN保留了它原有的外墻,屋頂的銅雕,房間之間幾百年前精細雕琢的走廊

像這樣集過去與現在于一身,尊重設計理念,又擁有豐富配套設施的樓盤,將會是廣大買家的寵兒。

葛宜瑉專欄全集:

葛宜瑉詳解紐約房産市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或瀏覽葛宜瑉居外網首頁http://www.juwai.com/Elliman

美國布魯克林區房價達歷史最貴 或將趕超紐約

據報道,布魯克林是近年紐約房産發展的一個熱點地區,美國住宅房價上漲迅猛,根據最新的數據顯示,布魯克林區公寓今年第一季度的售價比去年同期上漲了17.5%,漲到了史上最貴。

布魯克林是近年紐約房産發展的一個熱點地區

推薦房源:美國布魯克林房地産

房産公司Douglas Elliman近日發布的報告顯示,布魯克林區公寓的價格中位數已經達到了創紀錄的61萬0894元,比去年同期上漲了17.5%,對比曼哈頓,在過去三個季度中,房價一直很平穩,沒有明顯的波動。

相關媒體表示,布魯克林一直是紐約這幾年最火的地區,從交通環境等等角度來說,布魯克林很多地區都非常有潜力:”因爲布魯克林很多人被認爲是遺忘的區域,很多地方的交通、環境等等在過去都有改觀,說明布魯克林越來越受到關注。房價爲什麽會漲這麽快,這說明市場上可供應出售的幷沒有符合市場需求。”

目前布魯克林有很多新建樓盤,傳統的brooklyn height,威廉斯堡等等已經飽和,周邊地區十分有潜力:”現在很多人把目光放在了downtown brooklyn,這個地區的zoning最近有改變,可以建更多更高的大樓,現在已經有好幾個高端公寓推出來,整個裝修水準和曼哈頓是不相上下,但是房價和曼哈頓還是有一定差距的。”

這份報告中也提到,布魯克林目前可選擇的房子確實不多,不過隨著幾個大型樓盤即將開盤,今後在布魯克林買房會有跟多選擇。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,瞭解美國房産投資獨家專業解讀

中國投資者繼續聚焦美國房產 紐約龍頭地位穩如泰山

美國房地產行業業內人士指出,隨著中國投資者加大對美國房地產的投資,如紐約這樣的主要城市和大都市地區很可能將繼續成為中國投資者矚目的焦點。

中國投資者繼續聚焦美國房產 紐約龍頭地位穩如泰山

亞洲最大的房地產公司之一,美國金地集團(Gemdale USA)總裁邁克爾•克魯帕 (Michael Krupa)稱:「我希望中國繼續專注於門戶城市像紐約、洛杉磯和舊金山,這些地區基本面原本就較強,並且可能會保持這種狀態。」

著名主持人、房地產諮詢公司拉克曼聯合公司(Lachman Associates)總裁琳恩•拉克曼(Leanne Lachman)指出,超過400億美元的中國資金已經進入商業地產,其中三分之一集中在美國,並且大部分在紐約市。

美國房地產的知名度加上避險承諾將使中國資金流入該市場、鮭魚迴游資本(Salmon Run Capital)首席執行官丹•威爾(Dan Weil)稱:「如果世界城市房價變得動盪,你想把你的錢在哪裡?美國就是一個投資避風港。」

開發諮詢公司傑克馬爾聯合公司(Jekmar Associates Inc.)總裁路易•卡特索斯(Louis Katsos)稱:「紐約一直是,並且仍將是沒有外國房地產投資第一目的地。」

對於拉克曼問道,如何讓這波龐大的商業地產投資避免重蹈80年代末和90年代初日本的覆轍。卡特索斯指出:「這是一個不同的時期,中國人知道,隨著世界經濟危險加劇,資本將流入美國,尤其是紐約。」

夸父房產公司(Kuafu Properties)執行副總裁和開發主管傑弗瑞•多弗雷特(Jeffrey Dvorett)稱:「互聯網下的信息透明度將有助於中國做出更好的決定。」

威爾稱, EB-5類簽證的出台為正試圖為孩子爭取在美國上學機會的父母開了大門。紐約和加利福尼亞成為此類投資最大目的地,主要是因為這兩個城市是第一批利用這次機會的地區。「別指望這類簽證永遠不變,」他稱:「我認為這類簽證將會再持續五年左右,不過最終還是會結束。」

(點擊下一頁,查看英文原文)

紐約新潮流:租小公寓 買寬敞周末屋

去年夏天,30歲的奧莉維亞‧李 (Olivia Lee)及其34歲未婚夫希塔基 (Ondrej Cistecky)參觀紐約厄斯特郡後,便不想返回他們在新澤西州威霍肯鎮(Weehawken)的700平方遲公寓。

很多紐約客喜歡在城裡租小公寓,省下錢,到鄉下去買像圖中這洋寬敞而價錢合理的「週末屋」。圖中房源為紐約州新羅謝爾4臥住宅

《紐約郵報》報導,奧莉維亞是一位律師,她說:「這裡有鹿和野生火雞徜徉,我們又很喜歡划獨木舟和釣魚,在哈德遜河就辦不到。」

兩個月後,兩人自豪地成為一棟多層房屋的業主,它坐落在紐約州Catskills山區一個山丘的七英畝土地上,有兩間臥室、兩間浴室及天主教式的天花板。屋價25萬元,每月支付800元房貸,比起月租2700元的那個威霍肯鎮的一臥室公寓,確實划算得多。

從事金融業的希塔基說:「這個價錢在曼哈坦買不到房子,我們不是超級富裕的人,但還算是小康。」

紐約市許多年輕人買不起曼哈坦和布碌崙的住宅,於是轉而租住小公寓或在市外購買大屋。奧莉維亞和希塔基是其中一分子。

在距離紐約市不遠的地方,例如蘇利文郡 (Sullivan County)、波科諾斯 (Poconos)、甚至紐約市郊長島的漢普頓,都提供令人印象深刻的房屋,而且比紐約房價便宜得多,無怪週末有大批人士外出,他們不是前往度假別墅,而是回到自己的家。

在蘇沙利文郡從事房地產經紀人14年的努森 (David Knudsen)說:「我們看見許多年輕購房者到來,多數是30多歲,他們沒有能力在紐約市購買住宅。目前,有六成房屋是賣給來自紐約市的租客。」

但他們為甚麼不乾脆放棄租住的小公寓,搬到郊區?

努森解釋說:「一般來說,30多歲的紐約客確實喜歡做城市人,他們不想成為郊區居民。他們租一個一臥室公寓不用花很多錢,但他們想有一個可以舒展的空間,而又不想成為長島或威郡居民,於是決定在紐約市租屋,在郊區買屋。」

根據房地產公司Douglas Elliman的統計,2014年的曼哈坦一臥室合作公寓的中間價(median)是64萬2500美元,一臥室共有公寓的中間價是97萬7520美元,因此,紐約市的首次置業人士,實在沒有太多選擇。

在週一至週五,史溫妮 (Swanna)和克利斯庭‧史邁思 (Christian Smythe)夫婦及他們的三歲兒子和一隻獵狐梗犬,全擠在一個700平方遲單位內。

客廳基本上也是廚房,只由兩張小扶手椅分開。

但到週末,史邁思一家前往120哩遠的肺尼基鎮 (Phoenicia),住在一棟四臥室的房屋,它坐落在半英畝土地上,有一個泳池,並可遠眺山景,屋價只是41萬5000美元。

42歲的克利斯庭解釋說:「這個機會實在好得無法拒絕。」他們起初競購西村一個單位,但在對手出價比他們高10萬美元的情況下落敗。2012年,他們買了上州這棟房屋。

他談及迷人的肺尼基鎮時說:「它使你得到紓緩,你可以聞到不同的空氣,遙望奇妙的星星。」肺尼基鎮只有300名居民。

他說:「每月支付的房貸不到支付紐約市租金的一半。」他租住的曼哈坦中城Hell’s Kitchen地段一臥室公寓,月租3475元。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

 

全球超級富豪最愛美國買房 中國富豪青睞中國香港

如果妳是超級富豪,妳想買壹座豪宅,那麽沒有比在美國購房更為令妳滿意的了。

據CNN Money報道,由財富情報機構Wealth-X和國際地產公司Sotheby’s International Realty聯合報告顯示,美國是那些身價超3000萬美元、想要購置百萬豪宅的富豪們的首選目的地。

美國是超級富豪購房的首選目的地,推薦房源:美國紐約“公園廣場30號”

不僅僅是因為美國的富豪比其他國家多,它的政權的穩固、生活的高水準也是令富豪們趨之若鶩的原因。

報告中稱,很多富人的子女在美國讀書,對於這些家庭,在美國擁有物業更具吸引力。

紐約是全球富豪最集中的城市,報告稱,紐約的國際化形象,以及金融中心的地位對富豪們無疑是最有吸引力的。根據報告,近40%的富豪買家在紐約的金融界工作。外國買家大都來自英國。

倫敦是緊次於紐約的第二個受富豪們青睞的房地產投資城市,而最大的來自國外買家是印度富豪們。

各國富豪最喜歡投資房地產的前十個城市:

報告指出,至少有壹半的富豪買家以抵押貸款的方式購房。富裕人士傾向於手中握有大量現金用於企業的投資等,因此在低利率的情況下,抵押貸款可以讓他們有更多的靈活現金。

不同性別的富豪投資也有不同,女性富豪們對於高端住宅的投資明顯高於男性。報道指出,女性富豪們的凈資產16%用於房地產投資,而男性僅不到10%。平均而言,拋開性別,富豪們的凈資產64%用於商業行業。

對於城市而言,越接近商務中心的城市越受富豪們的青睞。報告還指出,壹些生活方式比較流行的城市也是富豪們選擇的目標之壹。

在美國,富豪們喜愛度假別墅為紐約州的南安普敦、科羅拉多州的阿斯彭、佛羅裏達州的那不勒斯、康涅提格州的格林威治以及佛羅裏達州的棕櫚灘。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,了解美國房產投資獨家專業解讀。