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美國房產過戶流程 ：說到美國買房賣房，房契轉名是很多人關心的話題，美國產權轉移是房產交易中最重要的一個環節，所謂產權轉移，也就是產權證上要更改名字，俗話稱房 契轉名。房契轉名的確看起來就是簽個字改個名字這樣簡單，但事實上需要瞭解的知識卻很多。據介紹，房契轉名可以簡單的歸納為兩種，一種是有償轉讓就是正常 的房屋買賣，還有一種是無償轉讓例如贈與。

有償轉讓

所謂有償轉讓很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了，交易雙方聘請經紀人，在辦理過戶的時候簽字即可，基本上由律師把關，所以不會有太多的糾紛和問 題產生。但是在有償轉讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價格出售，比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的價格就低價出售給侄子。看起來沒有 什麼問題，但是這個裡面涉及很多內容。第一，就是產權保險，這套房產的交易價格是20萬，購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額 是根據房屋的價格來定的，也就是說這套房屋一旦出現產權問題，產權公司只能根據20萬來計算理賠額。 第二，是繳稅方面這裡面可能涉及的稅主要有兩項：交易稅和資本增值稅。

交易稅

購買房屋的時候賣家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的，以剛才的例子來講，如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子，價格 超過50萬的房產稅率是1.825%，需繳納60萬×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬的價格，稅率更低只有1.4%。那麼20萬 ×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節省很多。

資本增值稅

如果這套房產是用於自住沒有問題，但是如果這是一棟投資房，將來賣房的時候就會涉及到另外一項稅，就是capital gains。還是剛剛的例子，過了幾年侄子想要賣房，這個時候這套房子的市場價格已經漲到70萬了，70萬-20萬(當初購房的價格)=50萬(需要繳納 所得稅的部分)，像capital gains的稅率非常高，差不多要15%。那麼50萬×15%=75000美金(資產所得稅)。

無償轉讓

所謂無償轉讓就是贈予，如果想要辦理無償轉讓，手續上要比有償轉讓容易很多。做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了：第一次去的時候帶著自己的有效ID 和社會保險號，讓律師準備一份房契贈與的法律文書。第二次去的時候，贈與人在房契贈與文件上籤字，然後贈與雙方在交易稅單上籤字，就可以完成。裡面所產生 的費用也遠低於房屋交易的過戶費，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金產權登記費以及律師費。由于贈予的房產沒有交易，因此也沒有辦法購買產 權保險，一旦產權出現問題，也只能賠償原屋主。從稅務方面來說，沒有交易稅，資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。

無償轉讓聽起來很美，但仍有可能引發法律糾紛

類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單，但還是有很多需要注意的地方。總結了以下幾點：

一， 老年人福利

現在有很多老年人想要申請政府的一些福利，比如medicaid。但是因為對收入有要求，很多老年人擔心，如果自己有房產會影響申請 medicaid，所以把房產轉讓給自己的子女。但是他們不清楚即便是轉讓了房產，有一些情況下，他們5年內還是不能申請政府的medicaid。並不是 轉讓就能馬上申請，這個是他們必須要注意的。

而且，這樣一種房契轉名會讓很多老年人沒有保障，如果有老年人一定要把房產贈予給自己，可以在房契裡寫入一項條款。就是儘管老人把房產轉給子女了，但 是老人擁有這棟房產的終身居住權。很多人存在誤區，有房產就不能申請medicaid。其實有房產一樣可以申請。如果這套房產是老人唯一居住的房產，老人 有沒有什麼收入和存款，那麼同樣可以申請medicaid。這樣只要有一天老人打算賣房或者去世了，賣房的錢先償還自己的看病的花費，剩下的錢留給子女也 是可以。

二， 醫療信託

如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法是最好的。事實上，其實老年人不用擔心房產會影響自己申請政府福利，而且即便是為了享受福利將房產過戶給孩子，那麼也還是要尋求一種保護自己的方法。

三，為欠款臨時過戶

四，將個人房產轉讓到自己公司名下

現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下，事實上就是自己轉給自己，但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房 產，那麼公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所佔的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉讓稅的問題，因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。

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（互聯網資訊綜合整理）

北澤西即新澤西北部，您是否知道，法拉利、BMW、三星電子、LG電子、聯合利華、海爾等許多著名跨國公司的美國總部都設在北澤西？這個名單還可以列出很長。

大公司的精明之選

曼哈頓是無可否認的世界中心。近年來，曼哈頓及其比鄰的北澤西吸引了越來越多想開拓北美和全球市場的大、中型公司。

北澤西的獨特優勢是享受著與紐約市一模一樣的三大機場，而且與紐約僅一水之隔。在北澤西，一級辦公樓 (Class A)只需花費紐約一半甚至三分之一的費用，而僱傭到的員工則是同樣的。所以很多知名公司陸續把總部設在北澤西。

商業地產升值空間廣闊

全美最大的地產經紀公司之一科威地產(Coldwell Banker)的仲崇(Henry Middlezong) 表示，商業地產的升值週期一般要比住宅地產晚一到兩年，去年新澤西房市歷經幾年的低谷剛剛開始回升，這正意味著商業地產的回升正在或即將開始，升值空間廣闊。此外，優秀的商業地產除了回報更豐厚，在貸款方面也比住宅地產有優勢，因為銀行對商業地產的價值更為認可，所以首付比例可以更低。這對投資者來說也是極具吸引力的。

理想的生活之地

新澤西又名「花園之州」，由此可以知道它的美麗程度。北澤西不僅風景如畫，更有著極為出色的學區，和龐大而成熟的高端房市場，能充分保證您的完美家庭生活。也正因此，著名城鎮如Ridgewood，Tenafly，Saddle River，Englewood Cliffs，Cresskill，Closter，Demarest 和Alpine 等地歷來為財富五百強的管理層所青睞。

Henry介紹，新澤西最好的三大學區：普林斯頓，Short Hills和Henry目前居住的Tenafly，都是中國人買房的熱點。而且房價非常穩定，在經濟危機時也只是小幅下跌。普林斯頓就是普林斯頓大學所在 地，Short Hills則是前中國台灣首富王永慶在美的居住地，而Tenafly則離曼哈頓最近，三個地方均有自己獨特優勢。Henry表示，最適合您的房子要根據您的具體需求而定。

華爾街投資精英

Henry過去十多年一直住在新澤西最富的郡之一——Bergen郡，而上班則在曼哈頓的公園大道(Park Avenue)和華爾街。十多年的實際經驗使得他對新澤西和紐約非常熟悉。Henry提示，目前對市場有信心的買家越來越多，地產資源也出現短缺，正是入市的好時機。Henry不僅專注高端住房市場，同時也精於商業地產。商業地產講究投資回報的精準評估，完全是數字說話，需要翔實的信息收集和分析能力，而曾是華爾街投資精英的Henry在這方面有著強大的優勢。他曾是德意志銀行自營交易部門的主要操盤手，每年掌控資金達20億美元。現在是經過CCIM國際認證的商業地產投資師。