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實地參觀房屋展售（open house）有助於瞭解市場行情，但看房就像約會，讓人既期待又怕受傷害，也可能被情緒沖昏頭，未經思考就倉促做決定。以下提供幾個訣竅，讓你與房屋初次「邂逅」後，能明確判斷它是否符合心目中的理想條件。

第一、施展偵探本領

正如同你會先透過臉書或Google調查約會對象，參觀房屋展售前你也應該先做些功課，對這間房子進行「身家調查」。例如，房屋曾裝修過嗎？現任屋主是否盡心維護？是否有共同朋友在這個社區居住？你可以在相關網絡媒體輸入房屋地址，檢查房屋稅等相關紀錄，確認賣屋資訊是 否存在任何不實敘述。

第二、別當「外貌協會」

是否曾一進屋就被柔美光線及繽紛色調給吸引？還是被高級家具與裝潢迷惑了雙眼？這很可能已經中了賣家的伎倆。試著在腦子裡想像沒有這些修飾的空間會是什麼樣子，最好帶上捲尺與家具尺寸紀錄，確認屋子塞得進自己的家具。

睜大雙眼看看浴室新塗料是否在遮掩漏水痕跡，踩踏地板確認不會吱吱作響，深吸氣仔細聞芳香劑是否混雜惱人臭味，如果發現任何異狀，立即詢問在場的中介。

別忘了試開櫥櫃抽屜拉門，打開水龍頭並檢查流理台底部，這不僅是確認物品的狀態，更重要是符合你的生活習慣。

第三、衡量你的整修能耐

有些房子外觀欠佳，但經過巧手改造翻修也能夠煥然一新。重點在於，自己是否能負擔起這些費用？能否接受搬入後持續整修嗎？如果實在不行，就別在這間屋子打轉。

第四、發揮你的八卦精神

在做到事前Google，沒被膚淺外在矇騙時，是開始與真人互動的時候了。問話技巧很重要，才能得到想要答案。買家必須表達好奇，但又不能咄咄逼人，此外最好擺上撲克臉，因為在還沒開始協商前，千萬別洩漏自己對房屋的喜愛。

第五、別因搶手貨昏頭

看房時打開耳朵聽週遭談話是聰明之舉，可以借此獲得一些寶貴情報。但不要落入「競爭生慾望」的陷阱，別因為他人極力誇讚而隨之起舞，只有自己才知道自己的喜好、需求、預算與規劃，別人的褒貶都不應左右自己的決定。

第六、中介是最佳參謀

如果僱請了中介，不妨讓他同行。專業人士不僅客觀，又能迅速偵測出房屋的問題。當自己有任何問題，中介能提供即時幫助。

第七、回顧你的筆記

看房時花點時間寫下房子的優缺點，另外在徵得屋主同意後，拍照紀錄屋子的各個角落。這麼做有兩個目的，第一是在協商時透過提出房子問題點壓低價格，第二是幫助自己釐清房子是否符合理想條件。

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為什麼無數投資者擠破腦袋也想在紐約買上一棟房子？為什麼無數人嚮往在這片熱土上擁有自己的一席之地，哪怕只夠放一張床？地產界有這樣的名言：「Location！Location！Location！」地點對於選房而言至關重要。

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在對紐約的華人採訪中發現，大多數人把地點作為選房的首要因素。一套房子的價格因地點的不同，價格更是千差萬別。一套在曼哈頓賣650萬的房子放到美國中部州，卻只能賣到大概30萬；即便在同一城市裡的房子，因所在社區不同價格也會有很大差別。

房屋作為不動產的特性決定它有以下幾個特點：唯一性，不可替代。買賣成本高，複雜費時，變現能力差。耐久品，供給固定，相對無彈性。因此，房價、大小、結構、裝修可以改變，但地點不可改變。地址的選擇要相當慎重。

選擇地點的基本標準

那麼有哪些因素決定這是一個好地點？不同的購房人群對買房地點的要求不同。對於老年人來說，他們希望居住的地方可以方便看醫生、買菜、串親訪友且價格不貴。因此，曼哈頓華埠、布魯克林和法拉盛周邊就是他們不錯的選擇。而對於中年人來說，子女的教育問題是他們首要關注的，因此他們會選擇在好的學區購買房子。

理想地點的4大特點

通常說來，好地點的房子符合以下幾個特點：

• 交通便利

居住的房子附近有地鐵站、公交站，可以方便的出行、上班、娛樂。

• 學區好

一套好的學區房，能讓孩子享受優良的教育，進入優質的學校讀書，這是家長夢寐以求的，也是很多中年購房者選房的重要條件

• 社區好

每個人都希望自己居住在一個良好的社區，有圖書館、公園、健身房、超市、餐館和電影院。孩子和老人都能找到自己娛樂的場所。如果社區本身具有良好的歷史文化底蘊，則更加深受歡迎

• 治安好犯罪率低

如果在異國他鄉和陌生環境裡選房的話，良好的治安是選房者最需要考慮的。關於所在地區的犯罪率可以在類似city-data的網站上查到。

抓住地點學會妥協

在買房時，將地點作為第一要素是明智的選擇。除此之外，還有房價、安全性、風水、房子結構等也是民眾會考慮的因素。在財力有限的情況下，我們不可能面面俱到，買到一套各方面都符合自己要求的房子。因此，學會妥協很重要，將地理位置作為選房的第一考慮要素是非常明智的。

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歷經嚴寒冬日，部分地區買氣降溫，使得房價較有彈性，此時買家掌握幾個議價原則，更有機會便宜成交。

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一、瞭解行情

買家在砍價前，必須先掌握所處房市行情。如果你發現一個地區房價普遍偏高，就別浪費時間在這裡出低價，因為這往往只會徒勞無功。如果你的目標是找到真正便宜貨，就應該仔細搜尋已掛牌好一陣子的房屋，時間拖越久，屋主越可能接受較低出價。

二、合理出價

房價行情較差時，買家殺價是正確的策略，但必須在合理範圍內。中介魯西多（Gary Lucido）回憶，一名客戶曾對開價200萬元的豪宅出價50萬元，即便告知他不切實際依然不聽勸，該屋在幾日內就以190萬元的價格售出。

三、適時要求修繕或折價

買家可能面臨兩個選擇：要求屋主改善房子問題，或是維持現有屋況但折價出售。專家建議選擇後者。許多屋主只想盡快脫手房子，要求修繕不僅費時，多付出的房價可能比自己整修的費用還要高。況且，你還得承擔對整修成果不滿意的風險。

四、列出修繕費用

如果你認為房子存在缺陷，可以要求減價，但請明確指出哪些地方需要修繕以及所需費用（事前與仲介或承包商詢價），讓賣家知道你是「有備而來」，才會更認真地對待你的出價。

五、房貸手續費也可議價

房貸手續費（closing costs）通常為房屋成交價的1%至2%，房市不景氣時，買家可趁機向貸款機構殺價，或是請賣家負擔部分賣屋開銷，放膽發揮議價能力。

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據CNN財經網報導，房產網站Trulia發佈報告稱，今年從全美範圍來看，買房比租房要便宜35%，去年這一數值為33%。

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報告稱，儘管過去一年房價比租金上漲稍快，但目前房貸利率仍然較低，這對於買房者是一大財政優勢。

不過，報告表示，在夏威夷首府檀香山，買房和租房的成本相差最小。該市買房僅比租房便宜16%，但如果算上物業費，僅少花費1%。數據顯示，檀香山房產的月平均物業費是438美元，全美第二高，紐約市最高，達575美元。

除檀香山外，前5位買房比租房花費少的城市還包括：加州聖荷西、賓夕法尼亞州蘭開斯特、加州沙加緬度和舊金山。

在加州，60%城市買房與租房成本差不多。Trulia經濟學家麥克勞克林(Ralph McLaughlin)表示，加州房價上漲導致購房首付和過戶費提高，這意味著要想在加州買房，需要的資金更多。

報告顯示，買房比租房花費最少的城市是佛羅里達州南薩拉索塔，兩者相差55%。儘管房價不高，在這裡購房的人卻寥寥無幾。數據顯示，2015年第一季度購房率下降了63.7%。

麥克勞克林表示，購房首付佔房價的20%，在目前房租很高的情況下，想存夠這筆錢還是要花些時間。另外，房貸利率是決定購房的一個關鍵因素，如果房貸利率上漲，購房成本就要提高，那時將有更多的人租房住。

報告對全美前100個大城市房產市場3月份的情況進行了評估分析，列出10個買房比租房成本差距較少的城市。這裡設定30年房貸年利率為3.87%、首付佔全額20%、預扣稅25%、購房者後會住滿7年。

下圖是2015年春季美國10個買房和租房成本相差較少的城市，並與2014年春季的情況做對比：

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急于買下你的第一棟房子？ 已有房子但想換大房？小心今年春天買房競爭激烈，在丹佛和洛杉磯等供不應求的熱門市場，開始上演開價戰。缺少上市房子，是2008年房市崩盤以來，美國房屋銷售尚未恢復到健全水平的主要原因。

今春買房者需要注意六個因素：

一、供應緊張：很多地區的待售房子供不應求，物業一上市很快就脫手。今年3月的數據顯示，整個美國市場的房子不到五個月就會賣光，通常應是六個月。 房地産數據公司Zillow表示，最難買到房子的市場包括聖荷西、洛杉磯、西雅圖、丹佛、達拉斯-福和市、田納西州納施維爾和波士頓。

二、低價房屋需求大：在搜尋這些房子的人將發現價格漲得較快。13萬5000元以下的房子，在今年2月結束的12個月價格上揚9%。而22萬6800元以上的房子，價格只漲了5%。

三、房貸利率低：長期房貸利率仍然接近歷史最低，30年固定利率房貸的最新全國平均利率僅爲3.80%，一年前則爲4.21%。這是好消息，因爲每月償還的房貸金額較低。但是低利率能維持多久不得而知，所以很多人趁利率還低的時候趕快買房。

四、較少現金購屋：由于房價升高，大型投資者紛紛退場。所以傳統的購屋者不必與以現金購屋這些投資人競爭。

五、法拍屋大减：與一年前相比，處于法拍程序的房子减少12%，銀行收回的房子則减少34%，法拍和短售交易均大幅降低。

六、度假屋搶手：由于股市水漲船高，嬰兒潮人士尋找安享晚年的地點，而掀起搶購度假屋的熱潮。去年度假屋占了房屋銷售的21%，達到全國房地産商協會測得的歷來最高比率，預期今年這股趨勢會持續，但是房價會上漲。

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國際房地產集團7日公佈的「2015全球投資者意向調查」(Global Investor Intentions Survey 2015)發現，在全球各大城市中，倫敦、東京及舊金山分居前三名，悉尼和紐約居四、五位。不過美國專家指出，紐約和舊金山灣區等大都市的房價過高，卻未帶來充分就業，最終受害的仍是美國整體經濟。

推薦房源：紐約曼哈頓房產

據「澳洲網」報導，上述調查中，53%的受訪者計劃在今年購買房屋。投資者對跨地區的收購需求也明顯增加，今年有38%的受訪者希望在其他地區投資，而在2014年，這一比率為28%。此外，受電子商務發展的推動，辦公樓與倉庫等工業資產仍然最受全球房地產投資者的歡迎。

但彭博新聞社報導，芝加哥大學華裔經濟學家謝長泰與柏克萊加大經濟學家莫瑞提(Enrico Moretti)的新研究指出，大城市具備高生產力的優勢，不過有機會前往發展的美國勞工人數相當有限。

該研究指出，倘若將紐約、舊金山及聖荷西的土地使用限制減至中級城市的水準，三地所增加的生產力，可推動美國國內生產總值(GDP)上升9.5個百分點。由此可見，提升分配效率有益於整體經濟。

研究人員評估美國220個城市在1964至2009年間的成長幅度，對全國GDP的相對貢獻程度。結果顯示，紐約、舊金山及聖荷西等金融科技重鎮，雖然勞動生產力與需求在該段期間迅速成長19.3%，對美國經濟成長的貢獻度僅6.1%。即便三城市的生產力飆高，卻未帶來更多就業，反導致地方房價與工資上升。

換言之，紐約曼哈坦公寓供給不足導致房價高漲，不僅讓紐約客頭疼，更傷害了美國整體經濟。

相對地，鳳凰城、拉斯維加斯與加州河邊市的溫和氣候與低廉房價，吸引了大量美國人移居，但當地勞動邊際生產力偏低，反而對美國GDP帶來負面影響。

曼哈頓政策研究中心(Manhattan Institute for Policy Research)資深研究員雷恩(Aaron Renn)表示，創造最多產出的地區房價卻最昂貴，是一個嚴重的問題。除供給不足外，嚴格的建屋限制也剝奪了人們的定居機會。

學者提出折衷辦法，借由完善大眾運輸系統，讓工作人口更便捷地前往這些生產力超前的都市。

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