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美国 | 中国富人涌入美国房产市场困扰本土买家

根据全美房地产经纪人协会的调查，来自中国的买家已经连续四年排在美国房地产业外国买家之首

2008年金融危机对房地产业造成重创以后，西雅图的房地产市场陷入了很长一段时间的低迷，不过现在这里正迎来一段美好的时光。受经济增速的刺激，西雅图增加了很多高收入工作，当地房产的价值自2009年以来也几乎翻了一倍。

据《华盛顿邮报》16日报道，虽然那些科技业的富豪们牢牢把握着从普吉特海湾（Puget Sound）到华盛顿湖（Lake Washington）等地段的房产，但是一位名为吉姆•康兰（Jim Conlan）的房地产经纪人表示，这种急剧的变化有很大一部分原因来自中国。

“坦率地说，过去几年时间里，中国买家如潮水般涌入。”在西雅图从事房产买卖已经超过30年的康兰说道，“他们中有人甚至连看都不看就会出手。”

西雅图不是唯一感受到这股浪潮的城市。根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）的调查，来自中国的买家已经连续四年排在美国房地产业外国买家之首。调查还显示，美国对中国公民出售的房产总价已经达到273亿美元，超过排在之后的四个国家的总和。

根据罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）和亚洲协会的一份报告指出，到2025年，中国人在美房地产的投资将突破500亿美元大关。

这股现金的涌入导致房产价格的上涨以及供应量的减少，让美国本土买家特别是初次购房的人无力承担起一些重要市场的价格。

比如旧金山湾区的诸如帕洛阿尔托和伍德赛德（Woodside）等地方，过去3年时间里房价上涨了两倍。来自中国的买家自2012年以来数量也上涨了近2倍。另一名当地的房产经纪人佩内洛普•黄（Penelope Huang）表示，需求的上涨让这片地区的房产成为对年轻人来说最难以企及的地方之一。

在纽约，曼哈顿等地的房地产被那些金融巨子把控，而中国投资客则对其他一些地方的地产如饥似渴。

比如在布碌仑和皇后区这些中产阶级聚集的地方，2012年以来中国买家数量上涨了近2倍。其他诸如波特兰、坎布里奇（Cambridge）等小市场的房产价格也在不断上升，同样也对当地居民特别是初次购房的人造成了很大的困扰。

在大部分地方通行的影响房产销售的因素，比如收入水平和当地经济状况等，在中国买家的涌入下都不再能发挥原本那么重要的作用。在线房地产公司Redfin首席经济学家内拉•理查德森（Nela Richardson）这样认为。

近些年来，随着中国富人的增多，中国买家开始将目光瞄准高端市场。来自罗森咨询集团的研究显示，2015年，中国买家在美购房的平均价格为83.18万美元，而其他国际买家的这一数据则仅为49.96万美元。

这股现金流的涌入也让很多市场开始倾向开发更为昂贵的房产项目。

“就整个市场来说，中国买家占的比例还不大，但是就高端市场来说，他们非常关键。”位于旧金山的房产经纪公司太平洋联盟（Pacific Union）首席执行官马克•麦克拉弗林（Mark McLaughlin）说道。

（据侨报网）

美国 | 一居室租金最贵的20个美国城市

美国全国房租价格自今年年初开始上涨，虽然在过去几个月有所下滑，但对一些大城市来説，房租依然很高。如纽约和旧金山这种大城市，即使是一居室，租金也相当贵。

Zumper公布的全美租赁市场报告数据显示，9月份，一居室租金在全国范围下滑0.9%，房租中位数至每月1136美元；两居室租金下跌0.6%，房租中位数每月1350美元。

房租和居住的城市密切相关，在纽约市的一间卧室公寓租金，比丹佛同样大小公寓月租金高出2000美元。

根据Zumper10月份一居室租金图表，美国前10大租房市场按租金高低排序是：旧金山丶纽约丶波士顿丶华盛顿特区丶加州奥克兰丶加州圣荷西丶洛杉矶丶芝加哥丶迈阿密和西雅图。

《商业内幕》基於Zumper数据，列出全美一居室租金最贵的前20个城市。

对一些大城市来説，房租依然很高。如纽约和旧金山这种大城市，即使是一居室，租金也相当贵。

一居室租金最贵的前10个城市

1丶旧金山

月租金：3,400（美元，下同）

社区：市中心

这是一栋宽敞现代的市区公寓。单元内有落地玻璃窗丶现代家电丶灯具丶宽条橡木地板丶洗衣机和烘乾机。停车场在附近，每月费用350美元。

2丶纽约

月租金：3,100

社区：曼哈顿上东城（Upper East Side）

这栋公寓楼距离中央公园仅六个街区，拥有朝西的城市景观，并设有24小时门卫丶礼宾服务丶桑拿按摩室，自行车存放处，还有15,000平方英尺的私人庭院花园。

3丶波士顿

月租金：2,200

社区：南端（South End）

这栋公寓楼近公共运输，前往市中心和金融区很方便。室内配有硬木地板丶大理石壁炉以及高高的天花板。

4丶华盛顿特区

月租金：2,250

社区：洛根圆环（Logan Circle）

该一居室面积630平方尺，有新装修的屋顶平台丶新粉刷的墙面，以及新的设备丶器具和地板。且租金包括主要的公用物业。

5丶奥克兰

月租金：2,200

社区：湖景区（Lakeshore）

这是一栋20世纪20年代风格的建筑，可步行到湖景农贸市场和梅里特湖，公园和鸟类保护区也不超过3英里距离。该公寓单位面积700平方英尺，有木地板丶洗碗机和单独正式的家庭用餐区。

6丶圣荷西

月租金：1,995-2,095

社区：洛斯加托斯（Los Gatos）

单元内设施包括硬木地板丶洗衣机丶烘乾机丶洗碗机丶阳台丶壁炉，以及家具。楼内还有游泳池丶水疗温泉设施和健身中心。

7丶洛杉矶

月租金：2,195

社区：韦斯特伍德（Westwood）

位於韦斯特伍德公园的街对面。公寓单位设施包括壁炉丶豪华升级的内饰，以及一台洗碗机。洗衣机也在单元内。

8丶芝加哥

月租金：1,800

社区：北边（North Side）

这个高楼层公寓楼在密西根大道附近，一居室面积650平方英尺，有一览无馀的湖景。室内设施包括硬木地板丶洗衣机和烘乾机丶升级後的厨房丶定制设计的壁橱。

公寓楼内还有阳光露台丶室内游泳池和桑拿设施，以及全天候的工作人员。

9丶迈阿密

月租金：1,850

社区：布里克尔（Brickell）

这个价位的公寓位於Brickell Key人工岛，所有窗户面向水景。客厅和用餐区配有硬木地板，室内有洗衣机和烘乾机。该公寓楼备有设施包括健身房丶网球场丶游泳池丶水疗中心和烧烤区。

10丶西雅图

月租金：1,795

社区：安妮女王（Queen Anne）

距市中心10分钟路程，面积625平方英尺，采光通风不错，配硬木地板丶不锈钢用具，以及重新设计的厨房台面和橱柜。

一居室租金名列第11到第20的城市

11丶夏威夷檀香山

月租金：1,750

12丶圣地亚哥

月租金：1,550

13丶佛州劳德岱尔堡（FORT LAUDERDALE）

月租金：1,574

14丶普罗维登斯（Providence），罗德岛首府

月租金：1,550 到 1,600

15丶费城

月租金：1,425

16丶俄勒冈波特兰

月租金：1,425

17丶纽奥良

月租金：1,325

18丶明尼波利斯

月租金：1,345 到 1,495

19丶亚特兰大

月租金：1,295

20丶丹佛

月租金：1,300

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美国 | 中国买家涌入移民购屋激增美国房市复苏

美国房地产在2008年经济大萧条后经历漫长而痛苦的衰退期，近年来因快速的经济增长总算摆脱阴霾，不过，市场专家认为中国买家是主要的催化剂，更多移民购屋也是原因之一。

中国买家是真正的催化剂

根据地产数据公司Zillow的统计，拜经济增长带来高薪工作之赐，西雅图房地产价值自2009年以来几乎翻倍。除了经济增长因素，在西雅图从事地产业务有30年经验的21世纪地产公司经纪人康兰（Jim Conlan）告诉《华盛顿邮报》，真正的催化剂是中国买家。

他说：“说实话，过去几年中国买家涌入，有些人参加购屋旅游团来到西雅图，只看一眼就成交了。”

西雅图并不孤单，全美的房地产市场都可看到中国买家。美国“全国房地产经纪人协会”（National Association of Realtors, NAR）今年7月公布的调查报告，中国人连续第四年为美国房地产的最大买家，去年4月到今年3月底，中国买家在美国房地产市场投资总价值达273亿美元，大于接下来前四名国家的总和。

根据罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）和亚洲协会（Asia Society）的报告，到2025年中国买家对美国房地产的投资可能达到500亿美元。

中国买家涌入冲击美国首次购屋族

房地产专家说，大量的现金助长了房价的急剧上涨，房屋供应不断减少，造成首次购房者无法顺利拥有房屋所有权。

Re/Max地产经纪人黄先生（Penelope Huang）说，旧金山湾区如帕洛阿尔托（Palo Alto）和伍德赛德（Woodside）的房价，过去三年增长了两位数，中国买家数量自2012年以来几乎翻倍，当地的年轻买家根本没有机会进入市场。

她说：“待售房产上市后，有时在一个星期内或者更短的时间，就被抢购了，这种销售节奏直接冲击首次购房者。”

在纽约，除了曼哈顿高档房地产，中国投资者的目光转移到中产阶级地区如布鲁克林和皇后区的房地产。皇后区Halstead Property经纪人徐女士（ Jennifer Hsu）说：“中国买家正在与中产阶级市场的当地买家竞逐房产，对当地的首次购屋者造成压力。”

Redfin房地产经纪公司首席经济学家理查森（Nela Richardson）表示，通常影响各地区房地产销售的因素是当地的收入水平和经济实力，但在遇上大量中国买家进场时，这些因素就不再那么重要了，中国买家增高当地购屋者进入市场的障碍。

华府哥伦比亚特区的房地产一直是欧洲和中东买家进入美国房地产的门户，但当地TTR Sotheby’s国际地产合伙人蓝京（Michael Rankin）表示，特区近年来开发许多公寓型产品，由于和其它大城市相比，价格相对低廉，吸引大量中国买家。

NAR住房研究部总经理哈尔（Danielle Hale）说，在许多情况下，中国买家也会追逐供不应求的市场，造成房价大幅上涨，使当地人更难购屋，尤其是许多寻找中等价位的首次购房者。

到2025年，中国买家对美国房地产的投资可能达到500亿美元

担心政治不稳定中国富人追逐海外资产

在中国香港担任技术长的詹女士（Vanessa Chan）认为美国房地产市场是很好的投资标地，两年前她在曼哈顿中城以125万美元买了一套公寓。她说：“纽约的房价和中国香港相当，但房屋品质比较好，而且我知道曼哈顿的房价升值速度高于亚洲。”

詹女士的房地产经纪人施瓦茨（Elizabeth Schwartz）说：“大量中国买家寻找美国的房地产投资机会，但他们不是来到这个市场洒钱，而是要做掌握资讯的理性投资人。”

根据罗森咨询集团的研究，全美2015年中国投资人购屋的平均价格为83.18万美元，其他国际买家的平均购屋价为49.96万美元。

中国买家偏好投资高价房地产，推升高档房屋的价格，开发商瞄准中国富人，积极推出高档公寓产品。

Mark房屋销售和行销公司总裁马克（Alan P. Mark）说：“许多中国买家追求的是资产多样化投资，这意味着他们的目标是能快速增长的黄金地段。”

地产公司Pacific Union首席执行官麦克劳克林（Mark McLaughlin）表示：“中国买家虽然仅占旧金山房地产市场的15%到20%，但它是奢华房地产的重要买家。”

移民拥有房屋比例更接近美国本土出生者

《今日美国》报导，根据地产研究公司Trulia的研究，去年移民拥有房屋的比例达50%，美国本土出生者则为66%，两者的差距来到过去20年的最低点，最大落差是在2001年，当年移民拥有房屋的比例是49.6%，而美国本土出生者为70.3%。这意味着移民有能力购屋，对经济有积极正面的贡献。

Trulia首席经济学家麦克罗林（Ralph McLaughlin）说：“在实现美国梦方面，移民看起来已与美国本土出生者非常相似了。”

麦克罗林认为，移民追上美国本土出生者的主要原因是，他们在美国居住的时间增加，得以建立更长的工作资历、增加信用分数以及有能力支付头期款。

根据人口普查局和Trulia的数据，2014年在美国居住至少10年的移民达75%，高于2005年的65%。

在蒙大拿州和佛蒙特州，美国本土出生和移民拥有房屋的比例差距最小，分别为3.2%和4.2%，而这两个州的移民居住时间是最长的。

麦克罗林说，另一个因素是劳动力市场紧张，许多雇主急着寻找高技能工人，愿意更大程度地为高技能的外国员工取得签证。

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美国 | 优质社区+优质学区德州凯蒂全新物业带来意外惊喜

休斯顿附近的凯蒂（Katy）是移居美国的华人非常喜爱的一个城市。这里位置便利、教育发达、房价适中，是在德州居住生活和置业投资的上佳之地。因此，凯蒂近年来的房产市场十分活跃，涌现出许多高档社区，其中由Beazer Homes全新推出King Crossing尤为引人注意。

优越位置，坐拥优质学区

King Crossing占地320英亩，是一个规划完善的高档社区，总共拥有895幢独立住宅。King Crossing位置优越，邻近贯穿凯蒂的东西向10号公路和南北向99号公路。10公路直通休斯顿市中心，车程约30分钟左右。近期，10号公路拓宽至单向八车道，还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane，让凯蒂的居民远离了上下班堵车的困扰。King Crossing还与凯蒂米尔斯购物中心（Katy Mills Mall）相邻，该购物中心是德州南部最大的零售中心，也是凯蒂的娱乐购物中心，这里有物美价廉的商店、特色口味的餐厅、丰富多彩的儿童娱乐设施，还有一家AMC影院，能够满足一家老小的需求。

此外，King Crossing坐落在凯蒂独立学区（Katy Independent School District）之内，该学区是大休斯顿地区最好的学区之一，小学和中学的教育质量普遍较好。深受华人学生青睐的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School两所高中尤其表现不俗，名列德州1713高中的前70位。除小学、中学以外，凯蒂同样拥有大学，休斯顿大学（University of Houston）和休斯顿社区大学（Houston Community College）均设有凯蒂校区。

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美国 | 2016年8月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

查看 2016年美国每月房价报告

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美国 | 2016年第二季度曼哈顿房地产报告概览

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈顿方位图

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平上个季度的价格。这些中位数价格比去年增长 18%。平均售价下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓的中位数价格同比均有所增长。每平方英尺均价同比显著增长,每平方英尺增长 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1150M,追平上个季度价格

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长，这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动，如Greenwich Lane、卡内基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

总销量3434个单位较上年第2季度减少14%，签约数同比下降 20%

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得从挂牌到出售的平均时间有所增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统舱公寓外所有卧室类型公寓的待售天数都有所增加。一卧公寓录得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一季度大幅增长 20%。

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%

统舱公寓是 2016 年第二季度唯一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有最大增幅,同比增长 27%,而一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三种供应不足,其中统舱公寓的供应月数为 3.6 个月,一卧公寓为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个月。三卧以上公寓单位是唯一超出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。每平方英尺的中位数价格同比增长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%

2016 年第二季度,所有卧室类型的公寓定价相比去年都有所增加,但相比上季度,结果喜忧参半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低价位的房产销量减少。统舱公寓录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准，对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额要高的多，为30%。

1 卧单位占本季度销量的38%,而3卧以上单位占销量的17%

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降，2015年第二季度占销量的58%，而本季度仅为48%。

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

中心区的销售份额从去年的 26% 增加到本季度的 31%

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美国 | 部分美国最热门房地产市场开始冷却旧金山房价升不到1%

过去几年美国西部地区房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。彭博资讯近日报导，受高房价及低库存选择少的影响，潜在买家没有像过去那样抢房，使得部分城市火热的房价增长开始放缓。

网络房地产公司Zillow资讯显示，在经过多年两位数的房价增长後，丹佛丶洛杉矶和德州奥斯汀市房价的增长开始放缓。这一情况在高科技重镇旧金山地区尤其明显，8月份平均房价仅比去年同期上升不到1%。

过去五年，美国西部地区房价飙涨已经让许多民众吃不消，每个月的房贷款占去了家庭收入的一大部分。在就业增长依然强劲的情况下，购房者在离开市中心较远的地区买房，以获得更好的价格。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell说：“市场开始出现价格疲乏，购房者开始谨慎思考是否要花这麽多钱买房，”“在过去三年间房价大幅上涨，在很多市场，房价已经远远超出2006/2007年的高峰，使得房价已经高於金融危机前的价格。”

Zillow的数据显示，自10年前金融危机以来，西部城市在经济复苏和创造就业机会上领先全美，特别是在科技业方面，导致住房需求激增。在过去的五年里，丹佛丶旧金山及奥斯汀的房价分别飙升了71%丶66%及54%。而同一期间，全美房价仅上涨22%。

过去几年美国西部地区的房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。

买家开始抗拒高房价

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）丹佛地区资深经纪人佩里（Wade Perry）表示，过去几年涨得太猛了，自今年初以来，房价增长已经放缓许多。他说：“买家也开始抗拒，并表示不会花那麽多钱买房。”

八月份丹佛市的房价中位数（Median）达到353,300美元，比去年同期上涨了10%。虽然这仍然是全美增长最快的市场之一，但已经比2015年同期的16%增长放缓了许多。
在奥斯汀，受益於高科技产业的扩散和高薪工人的流入，平均房价上涨8.1%，但已自去年的12%的增长下滑了许多。洛杉矶房价增长也自7.5%放缓至6.9%。

旧金山的房价中位数已经飙升至110百万美元，但仅比去年同期增加0.6%，而去年八月房价比2014年增加了15%。瑞银集团在本周一份报告中指出，旧金山房价是全美最被高估的市场。

依然火爆

尽管在部分城市房价增长放缓，但在其它以科技股为主的西部城市，如俄勒冈州波特兰市，当地房价在八月猛增了20%，与去年八月房价比前年同期上涨了13%。在西雅图，今年房价比去年增长15%，而去年比前年增长了14%左右。

在全国范围，今年八月房价比去增长了5.1%，而去年同期则增长了4.6%。
在过热的市场，许多购房者被迫到郊区买房，这导致房价在这些周边城镇增长速度高於繁华城市。例如，在丹佛郊区的Arvada，八月房价中位数较去年同期飙升13%。另一郊区城镇Englewood的房价则上涨了14%。

全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示，这不是对市中心地区房地产需求降低。“只是市中心房价太昂贵，人们正在寻求更便宜的地区。”“如果市区房价出现下跌，将有买家再次匆忙买进。”

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美国 | 2017美国房租缓升西岸科技城市涨最快

华盛顿州最大城市、微软总部所在的西雅图市被预测为2017年美国房租涨幅最大的城市。

美国房租多少钱？科技热潮正带动全美国房租上涨，据美国最大房地产资讯网Zillow周五（10月7日）发布的预测，这一势头在2017年有所放缓；而房租涨幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市占去七席。

据美媒“商业内幕”（Business Insider）报导，近年来，年轻人受丰富的就业机会和高待遇吸引，纷纷迁居西雅图和旧金山等高科技产业集中的城市，由于房源有限，带动当地房租不断上涨。好消息则是，据Zillow预测，全美的房租中位数明年只会提升1.7%，和今年较去年6%的涨幅相比，堪称大幅放缓。

“先前我们看到有些地方房租涨了10%，预计明年这些地方的增幅多会在4%至7%的范围。”Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，“这仍很高，不过应能让一些租房者减轻点重负。”

2017年房租涨幅预计最高的美国10城市依序为：

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手把手，带您了解美国房屋建造十大过程

建造全新房屋是相当令人兴奋的事情，如果能够了解各建造阶段，更能提高过程中的乐趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步骤，让每位买家都可以提前理解过程中的关键项目。

当然，建造过程会依照各地风俗及建商习惯有所差异，最好的方式还是直接向承包建商询问，以获得最充分的资讯。

Taylor Morrison房地产公司拥有100多年的建筑经验，是公认的美国最值得信赖的住宅建筑商。阿瓦隆社区，位于美国德克萨斯州卡蒂（Katy）斯普林格林，交通通达，基础设施完善。阿瓦隆社区拥有多栋大户型奢华住宅，部分位于湖畔。住宅面积从3741-5623平方英尺不等，有4-5间卧室 Cypress Reserve社区,隶属佛罗里达州冬日花园住区，距离奥兰多市中心仅20英里，紧邻迪斯尼、环球影城这里最受欢迎的两种户型分别为65’和75’，两种户型拥有截然不同的建筑风格，分别为单层和双层平面布局凯塞尔曼牧场，是位于美国萨克拉门托葡萄园区的全新社区。该社区地理位置优越，紧邻埃尔克格罗夫市凯塞尔曼牧场住宅区拥有配套社区公园和261栋独栋住宅，拥有新建社区必备的极佳的舒适性和便利性。 Saviero社区位于美国尔湾果树山，有4-6间卧室，二或三车位车库，住宅面积从3,795—4,897平方英尺不等该社区拥有风景如画的公园，仅需步行即可到达果树山学校（Orchard Hills School）、购物区和餐厅。普拉多（Prado）社区，位于美国埃尔克格罗夫的东马德拉，提供一流的学校、社区公园、购物区。该社区共有三种独特的户型设计，面积从2,477-3,885平方英尺不等，配备一流的家用电器和便利设施

1、整理建地及打地基

通常建地整理及打地基会由同一个承包团队负责，但若是在树林茂密的地方建屋则需要有特殊团队来处理建地。首先使用推土机及挖土机清除地面上的岩石、碎石粒及树丛或着是建于地底下的化粪池。接着承包商会利用木模板定型水泥地基，并余留沟渠以利后续排水。再来是铺设木头地基以支撑未来房屋重量。在美国约15%家户拥有自己的地下水设备，住户饮用水不是来自于自来水公司。若是所购买房屋有私人供水设备，则在铺设木地基前，就要先装设好水井设备。

若屋主想要建造地下室，在打地基前会将水泥注入地底预先准备的支架，然后才将地基埋入地底并开始建筑地下室墙面。若是平房，则会在水泥地基凝固后，在墙面及地面铺设防水膜，接着预留空间装设水电管线。

*注意事项: 当水泥地基凝固后，市府机构会派员来检查地基是否符合建筑规范，检查项目会包含地基、楼板、预留的水电管线夹层以及地下室。检查通过后，建商会移除水泥模具，开始进行下一阶段-房屋架构。

2、房屋架构

完成地基及基础楼板后，下一步是开始架设墙面、各楼层楼板、屋顶及门窗。你可以将这个过程想像成建造房屋骨架。由于美国多以木造建筑为主，因此各墙面会以不同厚度的木夹板为建材，并以隔热纸包覆。这道手续可以避免屋外水气渗入屋内，造成木材侵损及壁癌。

3、管线架设

当房屋初步架构完成，水电施工团队会在墙内开始装设电线及水管。同时，废水处里管线及冷暖气通风口也会在此时进行。部分建商也会选择在此阶段就将浴缸这类大型物品搬入房屋内，因为此时空间最宽广，搬运大型物品比较方便也不必担心碰撞到其他物品。

冷暖气系统及火炉也会在此时施工。再来是电线及网路线。但值得注意的是，一般都是等水管及通风道架设完之后，才会进行电线施工。因为电线体积小可环绕着水管牵线。

*注意事项: 房屋架构及水电管线检查通常分为两到三次进行，取决于建商习惯。

4、隔热层安装

隔热层对于保持室内温度扮演重要的角色。选择隔热层时要注意它的R值，它代表了材质能否有效对抗热传导，R值越高隔热效果越好。大多数的美国住家在外墙、阁楼、地板甚至地下室都会装置隔热层。常见材质包括玻璃纤维、泡棉及有机纤维聚合物。根据各地气候需求，也有建商使用矿物与动物绒毛混和、水泥砖、各类泡棉材质等等材料。

隔热毯/垫通常是整捆的贩卖，也有厂商将其作成砖块或是其他更易使用的尺寸。外观是玻璃纤维或是锡箔材质，内层填充泡棉或是动物毛发等。由于质量轻又方便使用，是最常见的隔热建材。另外一项选择是液体填充的泡棉，可以针对较小或是梁柱角落等不规则空间进行填充，只要像挤牙膏一般将液体泡棉注入指定位置，待干燥后就能达到隔热效果。但缺点在于价格较高，但R值高于其他建材，通常建商只有在小范围的隔热施工上会使用到。

至于玻璃纤维及矿棉混和的隔热垫常被应用在房子内部夹层、阁楼及屋顶。为了防止热外泄，隔热垫其中一面会以牛皮纸包覆，避免热气蒸发。较高级的隔热垫更会使用防燃材质。

5、内部装修及外墙装潢

一般房子内部隔间用的墙板统称为Drywall，墙板间的交接处，会以特殊胶带连结，避免产生缝隙。最后外层会先上一层预备漆，可帮助后续粉刷平滑没有瑕疵。至于房屋外观，会以砖块、特殊石头材质或是石灰混凝土来装饰。

*注意事项: 美国最常见的Drywall品牌为Sheetrock®，因此很多建商会以Sheetrock来代称Drywall。

6、内部装潢细修、车道及门廊

此时已进入到大家最熟悉的内部装潢，通常包含装钉厨柜与厨房设备以及细部修整门框窗框等装潢细节。墙面部分则是粉刷及贴上壁纸。

通常在此阶段，建商已经开始在家门外铺设车道、走道及阳台等。有些建商会选择等到内部装修全部完成以后再进行，因为载运建材的卡车，可能会将辛苦铺好的水泥车道给压伤。部分建商则认为，尽早铺设走道及车道，可避免工人满脚泥泞进行工程，事后需要额外打扫。

7、地板及流理台面进场

磁砖和硬木地板铺设，加装流理台。室外部分，则会进行排水孔工程以及准备进行庭院草坪或植栽工程。

8、灯具及浴室装修

装设灯具与其对应的开关，并确保变电箱可承载所有电器用量。冷气机装设。水槽、水龙头开关及马桶等等。

9、布置类装修

房屋内部进行打扫后，加装镜子、窗帘、地毯等布置。户外部分则可进行庭院设计跟栽种。

*注意事项: 房屋装修阶段进行到最后步骤，需要申请检验跟居住许可-Certificate of occupancy。若是检查没通过，则需要再次复验，直到房屋通过所有检验，才能获得许可证。

10、最终施工查验

建商会在完工后与屋主一同检查所有施工项目，并逐一介绍各设备如何使用以及那些项目有涵盖在保固范围。对于屋主来说，这是一个好机会可以和建商讨论哪些项目需要调整或修改。检查流理台面、地板或油漆粉刷等细节也相当重要，因为非功能性的项目，若是有微小的损伤很难判定是建商疏失抑或是屋主自己造成损毁。

最后提醒

建屋及装修过程中，会有以上提及的几个检查时间点，除了要符合当地建筑规范，屋主也需要仔细检查施工品质。尽量在完工前解决所有可能问题，当然有些项目也许是要入住之后才会逐渐发现。

一旦发生问题，尽快与建商沟通，若不放心，也可以请房地产经纪人一起陪同。尽量不要缺席重要的检查阶段，出席未必能确保房子品质无缺陷，但至少能帮助你由里到外的了解你的房屋架构及管线配置。有些细心的房屋买家，还会自行雇用专业的检查员，这在美国是可以被允许的，记得事先通知建商，以避免不必要的争端。

为了安全及物流运送的考量，建商不希望屋主在未通知的情况下就自行造访工程进行中的房屋。一般建商都会安排数次的检查时间，若想要在额外新增拜访时间，务必事先告知建商。

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美国 | 如何以低价迁入优质社区? 老屋拆除及改建问与答

许多中国买家想藉由在美国置产进行投资或是为孩子未来教育做准备，但受限于时间及地域问题，因此大多选择购买现成房屋。然而，你是否考虑过购买老屋，将其拆除重建或是部分改装呢?

老屋重建往往是许多房屋买家忽略的选项。事实上，购买好区域的老屋有许多优点，例如紧邻优质学区、通勤时间短、良好社区规画和生活机能。但是通常这样得天独厚的好区域都已经建满房屋了，尤其像是纽约、洛杉矶及西雅图此类热门地点，很难找到新建案或是新建屋地点。因此，购买老屋将其全部或部分拆除，就能帮助买家落脚在优质社区。

由于部分改建可能建出新旧风格混杂的丑房子，因此一般买家及建商都会选择全部拆除。地方政府为了鼓励老屋翻修，也会在房屋税上给予优惠。然而，全部拆除的程序相当复杂，牵涉到拆除执照、新屋设计的审核及特定房屋会有历史保留的争议。这些问题是一般直接购买新建案的买家很少接触的，因此New Home Source特别整理了一些常见问题提供给大家参考。

David Weekley Homes ，1976年成立于德克萨斯州的休斯顿市，是美国最大的私人房屋建筑商。 Silver Ranch社区，位于美国德克萨斯州的凯蒂市，去往休斯顿市中心十分便捷，邻近Katy ISD 学校社区里配备带喷水池的六泳道泳池、网球场、操场和步行道，还有户外烧烤蓬。春湖（Spring Lake）联排住宅社区，位于佛罗里达州塞拉布雷逊，拥有现代化的便利设施、方便的地段田园诗般的度假村式居住环境，如果您正在寻找维护成本较低的小镇风格住宅的话，这里是不错的选择 Creekside Park住宅区的Liberty Branch社区位于美国休斯敦北部的伍德兰兹，紧邻能源走廊北部社区周边环境别具特色，紧邻溪畔公园乡村中心，有适合全家人徒步的喷漆地面乡村广场、餐馆、商店诺娜湖（Lake Nona）社区，位于佛罗里达州奥兰多，景色优美，传统建筑风格与诺娜湖的美景相映成趣该社区住宅为30英尺户型，极易管理。拥有零售和餐饮区以及码头的乡村中心，距未来的购物中心仅1英里西恩纳平原（Sienna Planation），占地10,000英亩，位于美国密苏里市和舒格兰之间的本德堡县社区提供度假村式的便利设施，包括两个水上公园、泳池、健身中心以及绵延数英里的步道和公园等

如何挑选具有潜力的老屋?

具有潜力的老屋通常可能坐落在优质区域的外围，也许房屋坪数较小或是拥有老旧厨房和卫浴。当然，老屋常见的结构问题也可能存在，由于需要额外翻修，价格会低于同一街区其他房屋，出售时间也会拉得较长。根据芝加哥地区房地产经纪人及老屋翻修专家布莱恩。希奇表示: 「老屋重建后，市价应该要增长二至三倍才是合适的投资。例如说，买家购买了一栋位于优质区域且房屋功能还算健全的老屋，花费了三十万美元，但同一区域的新房屋市值六十万到九十万之间，表示老屋翻修后若顺利卖出能够有两倍到三倍获利，那么这栋房产就有投资价值。」

是否需要全部拆除重建?

当然不需要!事实上，许多当地政府机关鼓励一定程度的翻修，因此会尽快且便民得批准翻修执照。可能的解决方案包括保留地基，并往上新建楼层。或是保留部分墙面及房屋架构，融合到新屋里。这些方式都可以避开申请全部拆除执照。而部分区域有历史保留的问题，因此不允许全部拆除。在此情况下，若是进行部分整修，政府会给予税务减免。

如果可选择全部拆除或是部分整修，我应该怎么做?

取决于房屋状况及买家对于新屋的期待值。老屋通常会有结构松脱、漏水或是白蚁的问题，情况严重下，花钱整修还不如拆掉重建。但若是隔间问题，则可以部份调整。买家可考虑的取决标准包括是否需要节能设备、水电线路配置是否符合现代人需求、房屋隔间是否符合家人生活机能等等。接着将全部翻修费用与拆除重建价格相比较，若是价格相差不远，那么拆除重建就是答案。

如何寻找专业房产经纪人来帮我物色具有潜力的老屋?

首先，需要决定地区及社区位置，接着联络当地较知名的房地产公司询问是否有仲介专门负责老屋翻修的物件。其他寻找方式，例如New Home Source等房屋买卖网站通常会有推荐仲介，或是从全美建商协会的仲介清单上寻找合适人选。甚至是询问房贷银行或是建筑设计师事务所，也能获得一些业界资讯。

法规限制会影响我拆除重建吗?

没错。许多坐落在优质社区的老屋有一定的土地使用限制，借以保护当地城镇的特色。历史保留区的规定就更繁复了，全部拆除不但不可能，连部分翻修建筑的楼层及占地坪数都有严格规定，也要配合周遭现有建筑，进行同一类型的装潢设计。因此购买老屋前，务必与房屋仲介确认清楚相关规范。

房屋贷款有包含拆除及重新建造吗?

全部拆除的贷款申请非常复杂，首先房贷要先处里购买房屋的费用，接着再进行拆除费用的贷款，最后才是新屋每月必须支付的房贷。

除非买家本身相当富有或是有预备好的现金，否则必须想出其他方式来控管金流。可能方式包含将现有住宅卖掉，再将现金用来进行老屋拆除，剩余部份向银行贷款。

拆除成本的多寡取决于房产坪数及所在地，但通常落在八千到一万五千美金之间。拆除后的建材可回收再卖出或是捐赠给需要的机构换取税务减免。

合作的建商及房地产经纪会帮助你申请贷款 – 建造至完工贷款(Construction-to-permanent loan)。这项贷款会提供你建造新屋的资金以及包含日后长期还款的规划。至于伴随而来的利率则有很大范围的波动，取决于各银行的方案。因此，可以多花一点时间拜访当地各家银行，如果幸运的话，有机会得到优惠方案 – 根据改建后新屋的市价，提供拆除及建造过程中所需要的资金以及完整的还款规划。

我需要申请什么样的建筑执照?

大多市政机构会针对买家及承包建商要求事先申请拆除执照。在拆除前，需要联络水电瓦斯公司预定断水断电的日期以进行拆除工程。另外，联络消防单位确认拆除前哪些项目需要检查以及是否需要消防人员现场待命避免意外。地方政府也会要求检验拆除过程中，是否产生有碍人体健康的物质。尤其是针对1960年代的房子，石绵被广泛应用在天花板及地板装潢上。

拆除老屋并在原址建造新屋的确有许多优点，但由于耗时长且牵涉层面复杂，在决策时要特别小心法律规范及前期需要自行支付的费用。审慎考虑后再进行，才能极佳化老屋的投资价值。

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