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美国 | 优质社区+优质学区德州凯蒂全新物业带来意外惊喜

休斯顿附近的凯蒂（Katy）是移居美国的华人非常喜爱的一个城市。这里位置便利、教育发达、房价适中，是在德州居住生活和置业投资的上佳之地。因此，凯蒂近年来的房产市场十分活跃，涌现出许多高档社区，其中由Beazer Homes全新推出King Crossing尤为引人注意。

优越位置，坐拥优质学区

King Crossing占地320英亩，是一个规划完善的高档社区，总共拥有895幢独立住宅。King Crossing位置优越，邻近贯穿凯蒂的东西向10号公路和南北向99号公路。10公路直通休斯顿市中心，车程约30分钟左右。近期，10号公路拓宽至单向八车道，还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane，让凯蒂的居民远离了上下班堵车的困扰。King Crossing还与凯蒂米尔斯购物中心（Katy Mills Mall）相邻，该购物中心是德州南部最大的零售中心，也是凯蒂的娱乐购物中心，这里有物美价廉的商店、特色口味的餐厅、丰富多彩的儿童娱乐设施，还有一家AMC影院，能够满足一家老小的需求。

此外，King Crossing坐落在凯蒂独立学区（Katy Independent School District）之内，该学区是大休斯顿地区最好的学区之一，小学和中学的教育质量普遍较好。深受华人学生青睐的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School两所高中尤其表现不俗，名列德州1713高中的前70位。除小学、中学以外，凯蒂同样拥有大学，休斯顿大学（University of Houston）和休斯顿社区大学（Houston Community College）均设有凯蒂校区。

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美国 | 2016年8月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

查看 2016年美国每月房价报告

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美国 | 2016年第二季度曼哈顿房地产报告概览

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈顿方位图

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平上个季度的价格。这些中位数价格比去年增长 18%。平均售价下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓的中位数价格同比均有所增长。每平方英尺均价同比显著增长,每平方英尺增长 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1150M,追平上个季度价格

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长，这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动，如Greenwich Lane、卡内基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

总销量3434个单位较上年第2季度减少14%，签约数同比下降 20%

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得从挂牌到出售的平均时间有所增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统舱公寓外所有卧室类型公寓的待售天数都有所增加。一卧公寓录得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一季度大幅增长 20%。

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%

统舱公寓是 2016 年第二季度唯一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有最大增幅,同比增长 27%,而一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三种供应不足,其中统舱公寓的供应月数为 3.6 个月,一卧公寓为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个月。三卧以上公寓单位是唯一超出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。每平方英尺的中位数价格同比增长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%

2016 年第二季度,所有卧室类型的公寓定价相比去年都有所增加,但相比上季度,结果喜忧参半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低价位的房产销量减少。统舱公寓录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准，对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额要高的多，为30%。

1 卧单位占本季度销量的38%,而3卧以上单位占销量的17%

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降，2015年第二季度占销量的58%，而本季度仅为48%。

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

中心区的销售份额从去年的 26% 增加到本季度的 31%

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美国 | 部分美国最热门房地产市场开始冷却旧金山房价升不到1%

过去几年美国西部地区房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。彭博资讯近日报导，受高房价及低库存选择少的影响，潜在买家没有像过去那样抢房，使得部分城市火热的房价增长开始放缓。

网络房地产公司Zillow资讯显示，在经过多年两位数的房价增长後，丹佛丶洛杉矶和德州奥斯汀市房价的增长开始放缓。这一情况在高科技重镇旧金山地区尤其明显，8月份平均房价仅比去年同期上升不到1%。

过去五年，美国西部地区房价飙涨已经让许多民众吃不消，每个月的房贷款占去了家庭收入的一大部分。在就业增长依然强劲的情况下，购房者在离开市中心较远的地区买房，以获得更好的价格。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell说：“市场开始出现价格疲乏，购房者开始谨慎思考是否要花这麽多钱买房，”“在过去三年间房价大幅上涨，在很多市场，房价已经远远超出2006/2007年的高峰，使得房价已经高於金融危机前的价格。”

Zillow的数据显示，自10年前金融危机以来，西部城市在经济复苏和创造就业机会上领先全美，特别是在科技业方面，导致住房需求激增。在过去的五年里，丹佛丶旧金山及奥斯汀的房价分别飙升了71%丶66%及54%。而同一期间，全美房价仅上涨22%。

过去几年美国西部地区的房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。

买家开始抗拒高房价

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）丹佛地区资深经纪人佩里（Wade Perry）表示，过去几年涨得太猛了，自今年初以来，房价增长已经放缓许多。他说：“买家也开始抗拒，并表示不会花那麽多钱买房。”

八月份丹佛市的房价中位数（Median）达到353,300美元，比去年同期上涨了10%。虽然这仍然是全美增长最快的市场之一，但已经比2015年同期的16%增长放缓了许多。
在奥斯汀，受益於高科技产业的扩散和高薪工人的流入，平均房价上涨8.1%，但已自去年的12%的增长下滑了许多。洛杉矶房价增长也自7.5%放缓至6.9%。

旧金山的房价中位数已经飙升至110百万美元，但仅比去年同期增加0.6%，而去年八月房价比2014年增加了15%。瑞银集团在本周一份报告中指出，旧金山房价是全美最被高估的市场。

依然火爆

尽管在部分城市房价增长放缓，但在其它以科技股为主的西部城市，如俄勒冈州波特兰市，当地房价在八月猛增了20%，与去年八月房价比前年同期上涨了13%。在西雅图，今年房价比去年增长15%，而去年比前年增长了14%左右。

在全国范围，今年八月房价比去增长了5.1%，而去年同期则增长了4.6%。
在过热的市场，许多购房者被迫到郊区买房，这导致房价在这些周边城镇增长速度高於繁华城市。例如，在丹佛郊区的Arvada，八月房价中位数较去年同期飙升13%。另一郊区城镇Englewood的房价则上涨了14%。

全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示，这不是对市中心地区房地产需求降低。“只是市中心房价太昂贵，人们正在寻求更便宜的地区。”“如果市区房价出现下跌，将有买家再次匆忙买进。”

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美国 | 2017美国房租缓升西岸科技城市涨最快

华盛顿州最大城市、微软总部所在的西雅图市被预测为2017年美国房租涨幅最大的城市。

美国房租多少钱？科技热潮正带动全美国房租上涨，据美国最大房地产资讯网Zillow周五（10月7日）发布的预测，这一势头在2017年有所放缓；而房租涨幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市占去七席。

据美媒“商业内幕”（Business Insider）报导，近年来，年轻人受丰富的就业机会和高待遇吸引，纷纷迁居西雅图和旧金山等高科技产业集中的城市，由于房源有限，带动当地房租不断上涨。好消息则是，据Zillow预测，全美的房租中位数明年只会提升1.7%，和今年较去年6%的涨幅相比，堪称大幅放缓。

“先前我们看到有些地方房租涨了10%，预计明年这些地方的增幅多会在4%至7%的范围。”Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，“这仍很高，不过应能让一些租房者减轻点重负。”

2017年房租涨幅预计最高的美国10城市依序为：

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手把手，带您了解美国房屋建造十大过程

建造全新房屋是相当令人兴奋的事情，如果能够了解各建造阶段，更能提高过程中的乐趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步骤，让每位买家都可以提前理解过程中的关键项目。

当然，建造过程会依照各地风俗及建商习惯有所差异，最好的方式还是直接向承包建商询问，以获得最充分的资讯。

Taylor Morrison房地产公司拥有100多年的建筑经验，是公认的美国最值得信赖的住宅建筑商。阿瓦隆社区，位于美国德克萨斯州卡蒂（Katy）斯普林格林，交通通达，基础设施完善。阿瓦隆社区拥有多栋大户型奢华住宅，部分位于湖畔。住宅面积从3741-5623平方英尺不等，有4-5间卧室 Cypress Reserve社区,隶属佛罗里达州冬日花园住区，距离奥兰多市中心仅20英里，紧邻迪斯尼、环球影城这里最受欢迎的两种户型分别为65’和75’，两种户型拥有截然不同的建筑风格，分别为单层和双层平面布局凯塞尔曼牧场，是位于美国萨克拉门托葡萄园区的全新社区。该社区地理位置优越，紧邻埃尔克格罗夫市凯塞尔曼牧场住宅区拥有配套社区公园和261栋独栋住宅，拥有新建社区必备的极佳的舒适性和便利性。 Saviero社区位于美国尔湾果树山，有4-6间卧室，二或三车位车库，住宅面积从3,795—4,897平方英尺不等该社区拥有风景如画的公园，仅需步行即可到达果树山学校（Orchard Hills School）、购物区和餐厅。普拉多（Prado）社区，位于美国埃尔克格罗夫的东马德拉，提供一流的学校、社区公园、购物区。该社区共有三种独特的户型设计，面积从2,477-3,885平方英尺不等，配备一流的家用电器和便利设施

1、整理建地及打地基

通常建地整理及打地基会由同一个承包团队负责，但若是在树林茂密的地方建屋则需要有特殊团队来处理建地。首先使用推土机及挖土机清除地面上的岩石、碎石粒及树丛或着是建于地底下的化粪池。接着承包商会利用木模板定型水泥地基，并余留沟渠以利后续排水。再来是铺设木头地基以支撑未来房屋重量。在美国约15%家户拥有自己的地下水设备，住户饮用水不是来自于自来水公司。若是所购买房屋有私人供水设备，则在铺设木地基前，就要先装设好水井设备。

若屋主想要建造地下室，在打地基前会将水泥注入地底预先准备的支架，然后才将地基埋入地底并开始建筑地下室墙面。若是平房，则会在水泥地基凝固后，在墙面及地面铺设防水膜，接着预留空间装设水电管线。

*注意事项: 当水泥地基凝固后，市府机构会派员来检查地基是否符合建筑规范，检查项目会包含地基、楼板、预留的水电管线夹层以及地下室。检查通过后，建商会移除水泥模具，开始进行下一阶段-房屋架构。

2、房屋架构

完成地基及基础楼板后，下一步是开始架设墙面、各楼层楼板、屋顶及门窗。你可以将这个过程想像成建造房屋骨架。由于美国多以木造建筑为主，因此各墙面会以不同厚度的木夹板为建材，并以隔热纸包覆。这道手续可以避免屋外水气渗入屋内，造成木材侵损及壁癌。

3、管线架设

当房屋初步架构完成，水电施工团队会在墙内开始装设电线及水管。同时，废水处里管线及冷暖气通风口也会在此时进行。部分建商也会选择在此阶段就将浴缸这类大型物品搬入房屋内，因为此时空间最宽广，搬运大型物品比较方便也不必担心碰撞到其他物品。

冷暖气系统及火炉也会在此时施工。再来是电线及网路线。但值得注意的是，一般都是等水管及通风道架设完之后，才会进行电线施工。因为电线体积小可环绕着水管牵线。

*注意事项: 房屋架构及水电管线检查通常分为两到三次进行，取决于建商习惯。

4、隔热层安装

隔热层对于保持室内温度扮演重要的角色。选择隔热层时要注意它的R值，它代表了材质能否有效对抗热传导，R值越高隔热效果越好。大多数的美国住家在外墙、阁楼、地板甚至地下室都会装置隔热层。常见材质包括玻璃纤维、泡棉及有机纤维聚合物。根据各地气候需求，也有建商使用矿物与动物绒毛混和、水泥砖、各类泡棉材质等等材料。

隔热毯/垫通常是整捆的贩卖，也有厂商将其作成砖块或是其他更易使用的尺寸。外观是玻璃纤维或是锡箔材质，内层填充泡棉或是动物毛发等。由于质量轻又方便使用，是最常见的隔热建材。另外一项选择是液体填充的泡棉，可以针对较小或是梁柱角落等不规则空间进行填充，只要像挤牙膏一般将液体泡棉注入指定位置，待干燥后就能达到隔热效果。但缺点在于价格较高，但R值高于其他建材，通常建商只有在小范围的隔热施工上会使用到。

至于玻璃纤维及矿棉混和的隔热垫常被应用在房子内部夹层、阁楼及屋顶。为了防止热外泄，隔热垫其中一面会以牛皮纸包覆，避免热气蒸发。较高级的隔热垫更会使用防燃材质。

5、内部装修及外墙装潢

一般房子内部隔间用的墙板统称为Drywall，墙板间的交接处，会以特殊胶带连结，避免产生缝隙。最后外层会先上一层预备漆，可帮助后续粉刷平滑没有瑕疵。至于房屋外观，会以砖块、特殊石头材质或是石灰混凝土来装饰。

*注意事项: 美国最常见的Drywall品牌为Sheetrock®，因此很多建商会以Sheetrock来代称Drywall。

6、内部装潢细修、车道及门廊

此时已进入到大家最熟悉的内部装潢，通常包含装钉厨柜与厨房设备以及细部修整门框窗框等装潢细节。墙面部分则是粉刷及贴上壁纸。

通常在此阶段，建商已经开始在家门外铺设车道、走道及阳台等。有些建商会选择等到内部装修全部完成以后再进行，因为载运建材的卡车，可能会将辛苦铺好的水泥车道给压伤。部分建商则认为，尽早铺设走道及车道，可避免工人满脚泥泞进行工程，事后需要额外打扫。

7、地板及流理台面进场

磁砖和硬木地板铺设，加装流理台。室外部分，则会进行排水孔工程以及准备进行庭院草坪或植栽工程。

8、灯具及浴室装修

装设灯具与其对应的开关，并确保变电箱可承载所有电器用量。冷气机装设。水槽、水龙头开关及马桶等等。

9、布置类装修

房屋内部进行打扫后，加装镜子、窗帘、地毯等布置。户外部分则可进行庭院设计跟栽种。

*注意事项: 房屋装修阶段进行到最后步骤，需要申请检验跟居住许可-Certificate of occupancy。若是检查没通过，则需要再次复验，直到房屋通过所有检验，才能获得许可证。

10、最终施工查验

建商会在完工后与屋主一同检查所有施工项目，并逐一介绍各设备如何使用以及那些项目有涵盖在保固范围。对于屋主来说，这是一个好机会可以和建商讨论哪些项目需要调整或修改。检查流理台面、地板或油漆粉刷等细节也相当重要，因为非功能性的项目，若是有微小的损伤很难判定是建商疏失抑或是屋主自己造成损毁。

最后提醒

建屋及装修过程中，会有以上提及的几个检查时间点，除了要符合当地建筑规范，屋主也需要仔细检查施工品质。尽量在完工前解决所有可能问题，当然有些项目也许是要入住之后才会逐渐发现。

一旦发生问题，尽快与建商沟通，若不放心，也可以请房地产经纪人一起陪同。尽量不要缺席重要的检查阶段，出席未必能确保房子品质无缺陷，但至少能帮助你由里到外的了解你的房屋架构及管线配置。有些细心的房屋买家，还会自行雇用专业的检查员，这在美国是可以被允许的，记得事先通知建商，以避免不必要的争端。

为了安全及物流运送的考量，建商不希望屋主在未通知的情况下就自行造访工程进行中的房屋。一般建商都会安排数次的检查时间，若想要在额外新增拜访时间，务必事先告知建商。

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美国 | 如何以低价迁入优质社区? 老屋拆除及改建问与答

许多中国买家想藉由在美国置产进行投资或是为孩子未来教育做准备，但受限于时间及地域问题，因此大多选择购买现成房屋。然而，你是否考虑过购买老屋，将其拆除重建或是部分改装呢?

老屋重建往往是许多房屋买家忽略的选项。事实上，购买好区域的老屋有许多优点，例如紧邻优质学区、通勤时间短、良好社区规画和生活机能。但是通常这样得天独厚的好区域都已经建满房屋了，尤其像是纽约、洛杉矶及西雅图此类热门地点，很难找到新建案或是新建屋地点。因此，购买老屋将其全部或部分拆除，就能帮助买家落脚在优质社区。

由于部分改建可能建出新旧风格混杂的丑房子，因此一般买家及建商都会选择全部拆除。地方政府为了鼓励老屋翻修，也会在房屋税上给予优惠。然而，全部拆除的程序相当复杂，牵涉到拆除执照、新屋设计的审核及特定房屋会有历史保留的争议。这些问题是一般直接购买新建案的买家很少接触的，因此New Home Source特别整理了一些常见问题提供给大家参考。

David Weekley Homes ，1976年成立于德克萨斯州的休斯顿市，是美国最大的私人房屋建筑商。 Silver Ranch社区，位于美国德克萨斯州的凯蒂市，去往休斯顿市中心十分便捷，邻近Katy ISD 学校社区里配备带喷水池的六泳道泳池、网球场、操场和步行道，还有户外烧烤蓬。春湖（Spring Lake）联排住宅社区，位于佛罗里达州塞拉布雷逊，拥有现代化的便利设施、方便的地段田园诗般的度假村式居住环境，如果您正在寻找维护成本较低的小镇风格住宅的话，这里是不错的选择 Creekside Park住宅区的Liberty Branch社区位于美国休斯敦北部的伍德兰兹，紧邻能源走廊北部社区周边环境别具特色，紧邻溪畔公园乡村中心，有适合全家人徒步的喷漆地面乡村广场、餐馆、商店诺娜湖（Lake Nona）社区，位于佛罗里达州奥兰多，景色优美，传统建筑风格与诺娜湖的美景相映成趣该社区住宅为30英尺户型，极易管理。拥有零售和餐饮区以及码头的乡村中心，距未来的购物中心仅1英里西恩纳平原（Sienna Planation），占地10,000英亩，位于美国密苏里市和舒格兰之间的本德堡县社区提供度假村式的便利设施，包括两个水上公园、泳池、健身中心以及绵延数英里的步道和公园等

如何挑选具有潜力的老屋?

具有潜力的老屋通常可能坐落在优质区域的外围，也许房屋坪数较小或是拥有老旧厨房和卫浴。当然，老屋常见的结构问题也可能存在，由于需要额外翻修，价格会低于同一街区其他房屋，出售时间也会拉得较长。根据芝加哥地区房地产经纪人及老屋翻修专家布莱恩。希奇表示: 「老屋重建后，市价应该要增长二至三倍才是合适的投资。例如说，买家购买了一栋位于优质区域且房屋功能还算健全的老屋，花费了三十万美元，但同一区域的新房屋市值六十万到九十万之间，表示老屋翻修后若顺利卖出能够有两倍到三倍获利，那么这栋房产就有投资价值。」

是否需要全部拆除重建?

当然不需要!事实上，许多当地政府机关鼓励一定程度的翻修，因此会尽快且便民得批准翻修执照。可能的解决方案包括保留地基，并往上新建楼层。或是保留部分墙面及房屋架构，融合到新屋里。这些方式都可以避开申请全部拆除执照。而部分区域有历史保留的问题，因此不允许全部拆除。在此情况下，若是进行部分整修，政府会给予税务减免。

如果可选择全部拆除或是部分整修，我应该怎么做?

取决于房屋状况及买家对于新屋的期待值。老屋通常会有结构松脱、漏水或是白蚁的问题，情况严重下，花钱整修还不如拆掉重建。但若是隔间问题，则可以部份调整。买家可考虑的取决标准包括是否需要节能设备、水电线路配置是否符合现代人需求、房屋隔间是否符合家人生活机能等等。接着将全部翻修费用与拆除重建价格相比较，若是价格相差不远，那么拆除重建就是答案。

如何寻找专业房产经纪人来帮我物色具有潜力的老屋?

首先，需要决定地区及社区位置，接着联络当地较知名的房地产公司询问是否有仲介专门负责老屋翻修的物件。其他寻找方式，例如New Home Source等房屋买卖网站通常会有推荐仲介，或是从全美建商协会的仲介清单上寻找合适人选。甚至是询问房贷银行或是建筑设计师事务所，也能获得一些业界资讯。

法规限制会影响我拆除重建吗?

没错。许多坐落在优质社区的老屋有一定的土地使用限制，借以保护当地城镇的特色。历史保留区的规定就更繁复了，全部拆除不但不可能，连部分翻修建筑的楼层及占地坪数都有严格规定，也要配合周遭现有建筑，进行同一类型的装潢设计。因此购买老屋前，务必与房屋仲介确认清楚相关规范。

房屋贷款有包含拆除及重新建造吗?

全部拆除的贷款申请非常复杂，首先房贷要先处里购买房屋的费用，接着再进行拆除费用的贷款，最后才是新屋每月必须支付的房贷。

除非买家本身相当富有或是有预备好的现金，否则必须想出其他方式来控管金流。可能方式包含将现有住宅卖掉，再将现金用来进行老屋拆除，剩余部份向银行贷款。

拆除成本的多寡取决于房产坪数及所在地，但通常落在八千到一万五千美金之间。拆除后的建材可回收再卖出或是捐赠给需要的机构换取税务减免。

合作的建商及房地产经纪会帮助你申请贷款 – 建造至完工贷款(Construction-to-permanent loan)。这项贷款会提供你建造新屋的资金以及包含日后长期还款的规划。至于伴随而来的利率则有很大范围的波动，取决于各银行的方案。因此，可以多花一点时间拜访当地各家银行，如果幸运的话，有机会得到优惠方案 – 根据改建后新屋的市价，提供拆除及建造过程中所需要的资金以及完整的还款规划。

我需要申请什么样的建筑执照?

大多市政机构会针对买家及承包建商要求事先申请拆除执照。在拆除前，需要联络水电瓦斯公司预定断水断电的日期以进行拆除工程。另外，联络消防单位确认拆除前哪些项目需要检查以及是否需要消防人员现场待命避免意外。地方政府也会要求检验拆除过程中，是否产生有碍人体健康的物质。尤其是针对1960年代的房子，石绵被广泛应用在天花板及地板装潢上。

拆除老屋并在原址建造新屋的确有许多优点，但由于耗时长且牵涉层面复杂，在决策时要特别小心法律规范及前期需要自行支付的费用。审慎考虑后再进行，才能极佳化老屋的投资价值。

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美国 | 留学SAT考试时间有调整给考生更多准备时间

2017年美国留学SAT考试时间调整啦！想要申请2017年美国留学正在准备考试的小伙们注意了，美国本科留学申请所需的sat考试不仅调整了结构以及拼分等规定，考试时间也进行了调整：2017年将进行最后一次于1月份举行的SAT考试，首次于8月份举行SAT考试；而自2018年始，1月份的SAT考试将被8月份的SAT考试所取代，也就是说，从2018年开始，1月份将不再有SAT考试，8月份可以参加考试。

美国留学SAT考试时间具体调整如下：

2016年美国留学SAT考试时间：

10月1日、11月5日、12月3日

2017年美国留学SAT考试时间：

1月28日、3月11日、5月6日、6月3日、8月26日、10月7日、11月4日、12月2日

2018年美国留学SAT考试时间：

3月10日、5月5日、6月2日、8月25日、10月6日、11月3日、12月1日。

专家提醒：

美国留学SAT考试时间调整或将带来的影响

从某种意义来说，1月份的美国留学SAT考试调整至8月份举行对同学们来说是有利的，它给大家增加了一次在EA/ED获得良好的SAT成绩的机会，因为很多同学在1月份并没有完全做好SAT考试的准备工作，而且对于应届生来说1月份的考试又是画蛇添足之举，因为有不少好学校并不接受1月份的SAT考试成绩。

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（据石家庄日报）

美国 | 大选后EB5投资移民动态

EB-5投资移民相关改革提案在11月美国总统大选后是否改变？洛杉矶律师庞飞律师10月2日表示，现存几个EB-5政策的调整草案，如额度上涨至80万美元、在非高失业率地方涨到100万美元等，但它们是否成为法律谁也说不定，因为不知道谁会当选。

根据了解，国会曾就EB-5政策的调整提出的改革建议包括，投资门槛由50-100万美元提升到80-120万美元；投资者可能需提供更多的财务证明来解释资金是合法收入及移转；或是投资者可能需要将资金投入到他们从未听说过的城镇。

庞律师说，两党面对EB-5，不在于对此移民政策本身的分歧，他们都希望在签署这个法案的同时，能将他们想推动的其它政策带入，做成一篮子来讨论。其实两党对投资移民政策上的分歧并不是特别大。

庞飞估计，大选完投资移民的政策还是会实施，因为这些投资确实给美国创造很多就业机会。根据美国移民局（USCIS）数据，自2012年到现在，美国至少已吸引EB-5投资金额87亿美元，创造35,150个就业机会。所以庞飞认为，这个政策选举后应该不会叫停，不会如加拿大一样紧急叫停，但是会变成两党在推动其他政策的筹码。可能额度上涨、提供就业上要求更严格，名额方面因为是美国国会立下的规定，要修改难度大、可能性很小。当然，投资移民也带来一些需要解决的问题，如投资风险、诈欺等等，因此有待大家关注。

目前美国投资移民项目，来自大陆华人的占80%以上，庞飞认为这个趋势不会递减。

庞飞表示，有个最新政策应该很快会实施。奥巴马在下台之前，将给大家一个“创业签证”的厚礼，有人称它为EB-6。亦即，如果在美国初创一家公司，拿到美国政府或大学10万美元的投资；或者是拿到美国私人资本（Private Equity）的投资，两者皆可先获2年签证，之后接着再给3年。这对华人社区及华裔留学生创业将是很好的机会。

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（互联网资讯综合整理）

美国 | 中国留学生或推高西雅图房价

当加布里埃尔在考虑是否需要在湖城买一套联栋房的时候，他考虑的关键因素不是社区位置或尺寸大小，甚至不是价格，而是中国人民币的迅速贬值和如何用正在增值的美元报出较有把握的买价。

据“西雅图全球主义”网站报导，没有说出自己全名的加布里埃尔，是那些首次置业买家中一员。这位中国北方一政府官员的独子，来到西雅图学习社区大学课程，并期望明年能够到华盛顿大学攻读计算机科学。

他新买的联栋房，还有他的新SUV吉普车，甚至包括他的新学业，都好像是他的家庭拥有财富的安全投资。都可以在使用和享受后，不必经过一般银行账户必须的财政问责，重新出售，然后回家，还有那份有美元安稳保值所带来的内心安宁。

这些投资，往往都是通过手提箱拎过来的未在中国申报的现金，这是新兴富豪们在今年中共政府出台外汇流出管制后的普遍做法。

这些中国人不但没有因为该管制将境外消费降低，而且还不顾一切的把他们的钱运出去——于是就把钱和他们上大学年龄的孩子一起送到了西雅图。

中国人是北美房地产最大的外国投资者

温德米尔房地产公司的中国经纪人洪贝尼．奥唐奈说：“中国的旅游团一到我们位于市中心办公室的接待室后，就要求立即去看公寓。”

奥唐奈是上海人，已经在西雅图房地产公司工作三年了。她透露，她的团队每周无论如何都会启动三到八个买房过户程序。对于现金购房者，她可以在短短15天内完成过户，而一般包括房检和协商的过户程序则需要较长的一个月时间。

中国人是北美房地产最大的外国投资者，预计在2020年前将在美国不动产上花费2200亿美元。针对外国买家的新税和人民币不间断贬值促使中国人成群结队，来到普吉特海湾地区的房市，并将西雅图推到美国市场上中国买家的首位。

“一栋40万美元房子上市立即收到50万或更高报价”

很多人买房都为了他们的孩子能够在附近开始学业。

奥唐奈透露：“我工作中接触的很多父母都希望他们的独苗子女的大学生生活能够摆脱狭窄的学生宿舍和食堂饮食”。她还注意到，所有她接触到的买房者都是为儿子买的，“女儿们都被要求住在宿舍内，在那里她们能有更多的保护，会感到更安全。”

当西雅图房价比去年同期上涨了12.4%的时候，潜在的未来中国房主们因为害怕得不到他们看中的梦想房产，会递出高于出售价格20%的买房报价。

奥唐奈说：“一栋标价40万美元的房子会立即收到50万甚至更高价格的报价”，虽然她一直建议她的客户不要给出那么高的报价，“但有时买房者真的非常中意一栋房子后，就会不论什么价格都志在必得。”

中国人可能很容易成为替罪羊，被认为是他们让西雅图普通工薪阶层无法再有机会成为房主，奥唐奈说：实际上真正原因是科技热潮，那才是哄抬房价的真正元凶，而不是这个学期来上学的那些中国学生们。

“是由于高科技产业的成功，才使这座城市高速的发展。随着亚马逊在市中心建立新总部，连接西雅图、兰顿和柯克兰的最新轻轨铁路的扩展建设，我们会看到更多的技术雇员们将在这座城市里寻找居住的地方。”

追赶“金色未来”

浮华揭露了中国新富的生活方式细节，GQ的“金光闪闪王朝”和半岛电视台的“如何成为中国游客”都夸张的描述了富裕中国人缺乏高阶层品味。

但是不像那些少数富豪的孩子，大部分在西雅图的中国留学生是因为其简单、便宜的生活方式、接地气的品格而选择了这座城市，远不像他们那些富裕同胞那样选择待在大城市里。

“那些真正富人的孩子是不会来西雅图的，他们更喜欢纽约和洛杉矶。在那里他们可以同其他政府官员的孩子们建立关系，以便在将来回国时可以一同共事。”

很多像华盛顿大学这样的美国公立大学都在这些支付全额学费的国际学生带来的财富中获益，并且仍在增加国际学生的录取率。中国人保持了在华盛顿大学以至整个美国的大学里总数最多的外国学生群体。而华盛顿大学刚刚发生了一起针对中国国际学生的学费诈骗案。

就像成千上万的中国青少年一样，19岁的大卫．冯来到西雅图，是因为其飞跃的信念，相信有机会能在美国创造属于自己的生活，得到完全不同于中国的教育。

他说：“在这里，美国的学生们被鼓励独立的思考和工作，而不是像在中国那样简单的按照教授的指导行事。”

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（互联网资讯综合整理）