美国 – Page 173

手把手，带您了解美国房屋建造十大过程

建造全新房屋是相当令人兴奋的事情，如果能够了解各建造阶段，更能提高过程中的乐趣。以下New Home Source整理了房屋建造的十大步骤，让每位买家都可以提前理解过程中的关键项目。

当然，建造过程会依照各地风俗及建商习惯有所差异，最好的方式还是直接向承包建商询问，以获得最充分的资讯。

Taylor Morrison房地产公司拥有100多年的建筑经验，是公认的美国最值得信赖的住宅建筑商。阿瓦隆社区，位于美国德克萨斯州卡蒂（Katy）斯普林格林，交通通达，基础设施完善。阿瓦隆社区拥有多栋大户型奢华住宅，部分位于湖畔。住宅面积从3741-5623平方英尺不等，有4-5间卧室 Cypress Reserve社区,隶属佛罗里达州冬日花园住区，距离奥兰多市中心仅20英里，紧邻迪斯尼、环球影城这里最受欢迎的两种户型分别为65’和75’，两种户型拥有截然不同的建筑风格，分别为单层和双层平面布局凯塞尔曼牧场，是位于美国萨克拉门托葡萄园区的全新社区。该社区地理位置优越，紧邻埃尔克格罗夫市凯塞尔曼牧场住宅区拥有配套社区公园和261栋独栋住宅，拥有新建社区必备的极佳的舒适性和便利性。 Saviero社区位于美国尔湾果树山，有4-6间卧室，二或三车位车库，住宅面积从3,795—4,897平方英尺不等该社区拥有风景如画的公园，仅需步行即可到达果树山学校（Orchard Hills School）、购物区和餐厅。普拉多（Prado）社区，位于美国埃尔克格罗夫的东马德拉，提供一流的学校、社区公园、购物区。该社区共有三种独特的户型设计，面积从2,477-3,885平方英尺不等，配备一流的家用电器和便利设施

1、整理建地及打地基

通常建地整理及打地基会由同一个承包团队负责，但若是在树林茂密的地方建屋则需要有特殊团队来处理建地。首先使用推土机及挖土机清除地面上的岩石、碎石粒及树丛或着是建于地底下的化粪池。接着承包商会利用木模板定型水泥地基，并余留沟渠以利后续排水。再来是铺设木头地基以支撑未来房屋重量。在美国约15%家户拥有自己的地下水设备，住户饮用水不是来自于自来水公司。若是所购买房屋有私人供水设备，则在铺设木地基前，就要先装设好水井设备。

若屋主想要建造地下室，在打地基前会将水泥注入地底预先准备的支架，然后才将地基埋入地底并开始建筑地下室墙面。若是平房，则会在水泥地基凝固后，在墙面及地面铺设防水膜，接着预留空间装设水电管线。

*注意事项: 当水泥地基凝固后，市府机构会派员来检查地基是否符合建筑规范，检查项目会包含地基、楼板、预留的水电管线夹层以及地下室。检查通过后，建商会移除水泥模具，开始进行下一阶段-房屋架构。

2、房屋架构

完成地基及基础楼板后，下一步是开始架设墙面、各楼层楼板、屋顶及门窗。你可以将这个过程想像成建造房屋骨架。由于美国多以木造建筑为主，因此各墙面会以不同厚度的木夹板为建材，并以隔热纸包覆。这道手续可以避免屋外水气渗入屋内，造成木材侵损及壁癌。

3、管线架设

当房屋初步架构完成，水电施工团队会在墙内开始装设电线及水管。同时，废水处里管线及冷暖气通风口也会在此时进行。部分建商也会选择在此阶段就将浴缸这类大型物品搬入房屋内，因为此时空间最宽广，搬运大型物品比较方便也不必担心碰撞到其他物品。

冷暖气系统及火炉也会在此时施工。再来是电线及网路线。但值得注意的是，一般都是等水管及通风道架设完之后，才会进行电线施工。因为电线体积小可环绕着水管牵线。

*注意事项: 房屋架构及水电管线检查通常分为两到三次进行，取决于建商习惯。

4、隔热层安装

隔热层对于保持室内温度扮演重要的角色。选择隔热层时要注意它的R值，它代表了材质能否有效对抗热传导，R值越高隔热效果越好。大多数的美国住家在外墙、阁楼、地板甚至地下室都会装置隔热层。常见材质包括玻璃纤维、泡棉及有机纤维聚合物。根据各地气候需求，也有建商使用矿物与动物绒毛混和、水泥砖、各类泡棉材质等等材料。

隔热毯/垫通常是整捆的贩卖，也有厂商将其作成砖块或是其他更易使用的尺寸。外观是玻璃纤维或是锡箔材质，内层填充泡棉或是动物毛发等。由于质量轻又方便使用，是最常见的隔热建材。另外一项选择是液体填充的泡棉，可以针对较小或是梁柱角落等不规则空间进行填充，只要像挤牙膏一般将液体泡棉注入指定位置，待干燥后就能达到隔热效果。但缺点在于价格较高，但R值高于其他建材，通常建商只有在小范围的隔热施工上会使用到。

至于玻璃纤维及矿棉混和的隔热垫常被应用在房子内部夹层、阁楼及屋顶。为了防止热外泄，隔热垫其中一面会以牛皮纸包覆，避免热气蒸发。较高级的隔热垫更会使用防燃材质。

5、内部装修及外墙装潢

一般房子内部隔间用的墙板统称为Drywall，墙板间的交接处，会以特殊胶带连结，避免产生缝隙。最后外层会先上一层预备漆，可帮助后续粉刷平滑没有瑕疵。至于房屋外观，会以砖块、特殊石头材质或是石灰混凝土来装饰。

*注意事项: 美国最常见的Drywall品牌为Sheetrock®，因此很多建商会以Sheetrock来代称Drywall。

6、内部装潢细修、车道及门廊

此时已进入到大家最熟悉的内部装潢，通常包含装钉厨柜与厨房设备以及细部修整门框窗框等装潢细节。墙面部分则是粉刷及贴上壁纸。

通常在此阶段，建商已经开始在家门外铺设车道、走道及阳台等。有些建商会选择等到内部装修全部完成以后再进行，因为载运建材的卡车，可能会将辛苦铺好的水泥车道给压伤。部分建商则认为，尽早铺设走道及车道，可避免工人满脚泥泞进行工程，事后需要额外打扫。

7、地板及流理台面进场

磁砖和硬木地板铺设，加装流理台。室外部分，则会进行排水孔工程以及准备进行庭院草坪或植栽工程。

8、灯具及浴室装修

装设灯具与其对应的开关，并确保变电箱可承载所有电器用量。冷气机装设。水槽、水龙头开关及马桶等等。

9、布置类装修

房屋内部进行打扫后，加装镜子、窗帘、地毯等布置。户外部分则可进行庭院设计跟栽种。

*注意事项: 房屋装修阶段进行到最后步骤，需要申请检验跟居住许可-Certificate of occupancy。若是检查没通过，则需要再次复验，直到房屋通过所有检验，才能获得许可证。

10、最终施工查验

建商会在完工后与屋主一同检查所有施工项目，并逐一介绍各设备如何使用以及那些项目有涵盖在保固范围。对于屋主来说，这是一个好机会可以和建商讨论哪些项目需要调整或修改。检查流理台面、地板或油漆粉刷等细节也相当重要，因为非功能性的项目，若是有微小的损伤很难判定是建商疏失抑或是屋主自己造成损毁。

最后提醒

建屋及装修过程中，会有以上提及的几个检查时间点，除了要符合当地建筑规范，屋主也需要仔细检查施工品质。尽量在完工前解决所有可能问题，当然有些项目也许是要入住之后才会逐渐发现。

一旦发生问题，尽快与建商沟通，若不放心，也可以请房地产经纪人一起陪同。尽量不要缺席重要的检查阶段，出席未必能确保房子品质无缺陷，但至少能帮助你由里到外的了解你的房屋架构及管线配置。有些细心的房屋买家，还会自行雇用专业的检查员，这在美国是可以被允许的，记得事先通知建商，以避免不必要的争端。

为了安全及物流运送的考量，建商不希望屋主在未通知的情况下就自行造访工程进行中的房屋。一般建商都会安排数次的检查时间，若想要在额外新增拜访时间，务必事先告知建商。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

美国 | 如何以低价迁入优质社区? 老屋拆除及改建问与答

许多中国买家想藉由在美国置产进行投资或是为孩子未来教育做准备，但受限于时间及地域问题，因此大多选择购买现成房屋。然而，你是否考虑过购买老屋，将其拆除重建或是部分改装呢?

老屋重建往往是许多房屋买家忽略的选项。事实上，购买好区域的老屋有许多优点，例如紧邻优质学区、通勤时间短、良好社区规画和生活机能。但是通常这样得天独厚的好区域都已经建满房屋了，尤其像是纽约、洛杉矶及西雅图此类热门地点，很难找到新建案或是新建屋地点。因此，购买老屋将其全部或部分拆除，就能帮助买家落脚在优质社区。

由于部分改建可能建出新旧风格混杂的丑房子，因此一般买家及建商都会选择全部拆除。地方政府为了鼓励老屋翻修，也会在房屋税上给予优惠。然而，全部拆除的程序相当复杂，牵涉到拆除执照、新屋设计的审核及特定房屋会有历史保留的争议。这些问题是一般直接购买新建案的买家很少接触的，因此New Home Source特别整理了一些常见问题提供给大家参考。

David Weekley Homes ，1976年成立于德克萨斯州的休斯顿市，是美国最大的私人房屋建筑商。 Silver Ranch社区，位于美国德克萨斯州的凯蒂市，去往休斯顿市中心十分便捷，邻近Katy ISD 学校社区里配备带喷水池的六泳道泳池、网球场、操场和步行道，还有户外烧烤蓬。春湖（Spring Lake）联排住宅社区，位于佛罗里达州塞拉布雷逊，拥有现代化的便利设施、方便的地段田园诗般的度假村式居住环境，如果您正在寻找维护成本较低的小镇风格住宅的话，这里是不错的选择 Creekside Park住宅区的Liberty Branch社区位于美国休斯敦北部的伍德兰兹，紧邻能源走廊北部社区周边环境别具特色，紧邻溪畔公园乡村中心，有适合全家人徒步的喷漆地面乡村广场、餐馆、商店诺娜湖（Lake Nona）社区，位于佛罗里达州奥兰多，景色优美，传统建筑风格与诺娜湖的美景相映成趣该社区住宅为30英尺户型，极易管理。拥有零售和餐饮区以及码头的乡村中心，距未来的购物中心仅1英里西恩纳平原（Sienna Planation），占地10,000英亩，位于美国密苏里市和舒格兰之间的本德堡县社区提供度假村式的便利设施，包括两个水上公园、泳池、健身中心以及绵延数英里的步道和公园等

如何挑选具有潜力的老屋?

具有潜力的老屋通常可能坐落在优质区域的外围，也许房屋坪数较小或是拥有老旧厨房和卫浴。当然，老屋常见的结构问题也可能存在，由于需要额外翻修，价格会低于同一街区其他房屋，出售时间也会拉得较长。根据芝加哥地区房地产经纪人及老屋翻修专家布莱恩。希奇表示: 「老屋重建后，市价应该要增长二至三倍才是合适的投资。例如说，买家购买了一栋位于优质区域且房屋功能还算健全的老屋，花费了三十万美元，但同一区域的新房屋市值六十万到九十万之间，表示老屋翻修后若顺利卖出能够有两倍到三倍获利，那么这栋房产就有投资价值。」

是否需要全部拆除重建?

当然不需要!事实上，许多当地政府机关鼓励一定程度的翻修，因此会尽快且便民得批准翻修执照。可能的解决方案包括保留地基，并往上新建楼层。或是保留部分墙面及房屋架构，融合到新屋里。这些方式都可以避开申请全部拆除执照。而部分区域有历史保留的问题，因此不允许全部拆除。在此情况下，若是进行部分整修，政府会给予税务减免。

如果可选择全部拆除或是部分整修，我应该怎么做?

取决于房屋状况及买家对于新屋的期待值。老屋通常会有结构松脱、漏水或是白蚁的问题，情况严重下，花钱整修还不如拆掉重建。但若是隔间问题，则可以部份调整。买家可考虑的取决标准包括是否需要节能设备、水电线路配置是否符合现代人需求、房屋隔间是否符合家人生活机能等等。接着将全部翻修费用与拆除重建价格相比较，若是价格相差不远，那么拆除重建就是答案。

如何寻找专业房产经纪人来帮我物色具有潜力的老屋?

首先，需要决定地区及社区位置，接着联络当地较知名的房地产公司询问是否有仲介专门负责老屋翻修的物件。其他寻找方式，例如New Home Source等房屋买卖网站通常会有推荐仲介，或是从全美建商协会的仲介清单上寻找合适人选。甚至是询问房贷银行或是建筑设计师事务所，也能获得一些业界资讯。

法规限制会影响我拆除重建吗?

没错。许多坐落在优质社区的老屋有一定的土地使用限制，借以保护当地城镇的特色。历史保留区的规定就更繁复了，全部拆除不但不可能，连部分翻修建筑的楼层及占地坪数都有严格规定，也要配合周遭现有建筑，进行同一类型的装潢设计。因此购买老屋前，务必与房屋仲介确认清楚相关规范。

房屋贷款有包含拆除及重新建造吗?

全部拆除的贷款申请非常复杂，首先房贷要先处里购买房屋的费用，接着再进行拆除费用的贷款，最后才是新屋每月必须支付的房贷。

除非买家本身相当富有或是有预备好的现金，否则必须想出其他方式来控管金流。可能方式包含将现有住宅卖掉，再将现金用来进行老屋拆除，剩余部份向银行贷款。

拆除成本的多寡取决于房产坪数及所在地，但通常落在八千到一万五千美金之间。拆除后的建材可回收再卖出或是捐赠给需要的机构换取税务减免。

合作的建商及房地产经纪会帮助你申请贷款 – 建造至完工贷款(Construction-to-permanent loan)。这项贷款会提供你建造新屋的资金以及包含日后长期还款的规划。至于伴随而来的利率则有很大范围的波动，取决于各银行的方案。因此，可以多花一点时间拜访当地各家银行，如果幸运的话，有机会得到优惠方案 – 根据改建后新屋的市价，提供拆除及建造过程中所需要的资金以及完整的还款规划。

我需要申请什么样的建筑执照?

大多市政机构会针对买家及承包建商要求事先申请拆除执照。在拆除前，需要联络水电瓦斯公司预定断水断电的日期以进行拆除工程。另外，联络消防单位确认拆除前哪些项目需要检查以及是否需要消防人员现场待命避免意外。地方政府也会要求检验拆除过程中，是否产生有碍人体健康的物质。尤其是针对1960年代的房子，石绵被广泛应用在天花板及地板装潢上。

拆除老屋并在原址建造新屋的确有许多优点，但由于耗时长且牵涉层面复杂，在决策时要特别小心法律规范及前期需要自行支付的费用。审慎考虑后再进行，才能极佳化老屋的投资价值。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

美国 | 留学SAT考试时间有调整给考生更多准备时间

2017年美国留学SAT考试时间调整啦！想要申请2017年美国留学正在准备考试的小伙们注意了，美国本科留学申请所需的sat考试不仅调整了结构以及拼分等规定，考试时间也进行了调整：2017年将进行最后一次于1月份举行的SAT考试，首次于8月份举行SAT考试；而自2018年始，1月份的SAT考试将被8月份的SAT考试所取代，也就是说，从2018年开始，1月份将不再有SAT考试，8月份可以参加考试。

美国留学SAT考试时间具体调整如下：

2016年美国留学SAT考试时间：

10月1日、11月5日、12月3日

2017年美国留学SAT考试时间：

1月28日、3月11日、5月6日、6月3日、8月26日、10月7日、11月4日、12月2日

2018年美国留学SAT考试时间：

3月10日、5月5日、6月2日、8月25日、10月6日、11月3日、12月1日。

专家提醒：

美国留学SAT考试时间调整或将带来的影响

从某种意义来说，1月份的美国留学SAT考试调整至8月份举行对同学们来说是有利的，它给大家增加了一次在EA/ED获得良好的SAT成绩的机会，因为很多同学在1月份并没有完全做好SAT考试的准备工作，而且对于应届生来说1月份的考试又是画蛇添足之举，因为有不少好学校并不接受1月份的SAT考试成绩。

相关资讯：中国留学生或推高西雅图房价

（据石家庄日报）

美国 | 大选后EB5投资移民动态

EB-5投资移民相关改革提案在11月美国总统大选后是否改变？洛杉矶律师庞飞律师10月2日表示，现存几个EB-5政策的调整草案，如额度上涨至80万美元、在非高失业率地方涨到100万美元等，但它们是否成为法律谁也说不定，因为不知道谁会当选。

根据了解，国会曾就EB-5政策的调整提出的改革建议包括，投资门槛由50-100万美元提升到80-120万美元；投资者可能需提供更多的财务证明来解释资金是合法收入及移转；或是投资者可能需要将资金投入到他们从未听说过的城镇。

庞律师说，两党面对EB-5，不在于对此移民政策本身的分歧，他们都希望在签署这个法案的同时，能将他们想推动的其它政策带入，做成一篮子来讨论。其实两党对投资移民政策上的分歧并不是特别大。

庞飞估计，大选完投资移民的政策还是会实施，因为这些投资确实给美国创造很多就业机会。根据美国移民局（USCIS）数据，自2012年到现在，美国至少已吸引EB-5投资金额87亿美元，创造35,150个就业机会。所以庞飞认为，这个政策选举后应该不会叫停，不会如加拿大一样紧急叫停，但是会变成两党在推动其他政策的筹码。可能额度上涨、提供就业上要求更严格，名额方面因为是美国国会立下的规定，要修改难度大、可能性很小。当然，投资移民也带来一些需要解决的问题，如投资风险、诈欺等等，因此有待大家关注。

目前美国投资移民项目，来自大陆华人的占80%以上，庞飞认为这个趋势不会递减。

庞飞表示，有个最新政策应该很快会实施。奥巴马在下台之前，将给大家一个“创业签证”的厚礼，有人称它为EB-6。亦即，如果在美国初创一家公司，拿到美国政府或大学10万美元的投资；或者是拿到美国私人资本（Private Equity）的投资，两者皆可先获2年签证，之后接着再给3年。这对华人社区及华裔留学生创业将是很好的机会。

相关资讯：要价不斐的全新房屋? 美国新屋隐藏价值详解

（互联网资讯综合整理）

美国 | 中国留学生或推高西雅图房价

当加布里埃尔在考虑是否需要在湖城买一套联栋房的时候，他考虑的关键因素不是社区位置或尺寸大小，甚至不是价格，而是中国人民币的迅速贬值和如何用正在增值的美元报出较有把握的买价。

据“西雅图全球主义”网站报导，没有说出自己全名的加布里埃尔，是那些首次置业买家中一员。这位中国北方一政府官员的独子，来到西雅图学习社区大学课程，并期望明年能够到华盛顿大学攻读计算机科学。

他新买的联栋房，还有他的新SUV吉普车，甚至包括他的新学业，都好像是他的家庭拥有财富的安全投资。都可以在使用和享受后，不必经过一般银行账户必须的财政问责，重新出售，然后回家，还有那份有美元安稳保值所带来的内心安宁。

这些投资，往往都是通过手提箱拎过来的未在中国申报的现金，这是新兴富豪们在今年中共政府出台外汇流出管制后的普遍做法。

这些中国人不但没有因为该管制将境外消费降低，而且还不顾一切的把他们的钱运出去——于是就把钱和他们上大学年龄的孩子一起送到了西雅图。

中国人是北美房地产最大的外国投资者

温德米尔房地产公司的中国经纪人洪贝尼．奥唐奈说：“中国的旅游团一到我们位于市中心办公室的接待室后，就要求立即去看公寓。”

奥唐奈是上海人，已经在西雅图房地产公司工作三年了。她透露，她的团队每周无论如何都会启动三到八个买房过户程序。对于现金购房者，她可以在短短15天内完成过户，而一般包括房检和协商的过户程序则需要较长的一个月时间。

中国人是北美房地产最大的外国投资者，预计在2020年前将在美国不动产上花费2200亿美元。针对外国买家的新税和人民币不间断贬值促使中国人成群结队，来到普吉特海湾地区的房市，并将西雅图推到美国市场上中国买家的首位。

“一栋40万美元房子上市立即收到50万或更高报价”

很多人买房都为了他们的孩子能够在附近开始学业。

奥唐奈透露：“我工作中接触的很多父母都希望他们的独苗子女的大学生生活能够摆脱狭窄的学生宿舍和食堂饮食”。她还注意到，所有她接触到的买房者都是为儿子买的，“女儿们都被要求住在宿舍内，在那里她们能有更多的保护，会感到更安全。”

当西雅图房价比去年同期上涨了12.4%的时候，潜在的未来中国房主们因为害怕得不到他们看中的梦想房产，会递出高于出售价格20%的买房报价。

奥唐奈说：“一栋标价40万美元的房子会立即收到50万甚至更高价格的报价”，虽然她一直建议她的客户不要给出那么高的报价，“但有时买房者真的非常中意一栋房子后，就会不论什么价格都志在必得。”

中国人可能很容易成为替罪羊，被认为是他们让西雅图普通工薪阶层无法再有机会成为房主，奥唐奈说：实际上真正原因是科技热潮，那才是哄抬房价的真正元凶，而不是这个学期来上学的那些中国学生们。

“是由于高科技产业的成功，才使这座城市高速的发展。随着亚马逊在市中心建立新总部，连接西雅图、兰顿和柯克兰的最新轻轨铁路的扩展建设，我们会看到更多的技术雇员们将在这座城市里寻找居住的地方。”

追赶“金色未来”

浮华揭露了中国新富的生活方式细节，GQ的“金光闪闪王朝”和半岛电视台的“如何成为中国游客”都夸张的描述了富裕中国人缺乏高阶层品味。

但是不像那些少数富豪的孩子，大部分在西雅图的中国留学生是因为其简单、便宜的生活方式、接地气的品格而选择了这座城市，远不像他们那些富裕同胞那样选择待在大城市里。

“那些真正富人的孩子是不会来西雅图的，他们更喜欢纽约和洛杉矶。在那里他们可以同其他政府官员的孩子们建立关系，以便在将来回国时可以一同共事。”

很多像华盛顿大学这样的美国公立大学都在这些支付全额学费的国际学生带来的财富中获益，并且仍在增加国际学生的录取率。中国人保持了在华盛顿大学以至整个美国的大学里总数最多的外国学生群体。而华盛顿大学刚刚发生了一起针对中国国际学生的学费诈骗案。

就像成千上万的中国青少年一样，19岁的大卫．冯来到西雅图，是因为其飞跃的信念，相信有机会能在美国创造属于自己的生活，得到完全不同于中国的教育。

他说：“在这里，美国的学生们被鼓励独立的思考和工作，而不是像在中国那样简单的按照教授的指导行事。”

相关资讯：美国 | 投资移民EB5最新消息延期至12月9日！

（互联网资讯综合整理）

美国 | 实力开发商精心打造，“奥格登”成就至尊生活

拉斯维加斯是内华达最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、购物、度假于一身。

目前，拉斯维加斯正在加强城市建设。2013-2016年间，共有约72亿美元投资的已完工项目和已批在建项目，包括投资40亿美元的拉斯维加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程。“奥格登”坐落于拉斯维加斯城市中心，由实力开发商DK Las Vegas公司精心打造，是该地区唯一地标性质的高层共管公寓楼，为您带来千载难逢的机会，是您在美国置业的不二之选。

DK Las Vegas精心打造的“奥格登”坐落于拉斯维加斯城市中心，是该地区唯一地标性质的高层共管公寓楼

拉斯维加斯：老牌“不夜城”的全新活力

从美国洛杉矶（Los Angeles）沿着15号州际公路往北直行，就能到达处于内华达州（Nevada）沙漠边缘的这座“不夜城”。拉斯维加斯是内华达最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、购物、度假于一身。这里有一流的演出，闻名遐迩的各国美食以及世界名牌精品店，特别适合全家人前往休闲度假。

目前，拉斯维加斯正在加强城市建设。2013-2016年间，共有约72亿美元投资的已完工项目和已批在建项目，包括投资40亿美元的拉斯维加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程，建成后可提供超过1万套酒店客房以及会展中心、剧院、赌场等配套设施。此外，由拉斯维加斯至洛杉矶东部地区的西线高铁XpressWest也在规划之中，将会大大方便人们的出行。这让拉斯维加斯的未来发展变得更有活力，也更有潜力。

“奥格登”有一居室和三居室不同户型可供选择，面积815平方英尺至2044平方英尺不等

实力开发商打造，无与伦比的现代化居住体验

奥格登公寓由实力开发商DK Las Vegas公司精心打造。公寓大楼是一栋美观时尚的白色建筑，高21层，住户主要为专业技术人员、空巢退休人士以及商务成功人士等。DK Las Vegas公司是一家成熟且富有经验的高端公寓开发商。作为KRE Capital LLC and Dune Real Estate Partners公司的合伙人，他们在拉斯维加斯另外还有四个公寓社区，对公寓的管理、运营和服务得心应手，能为住户提供无与伦比的居住体验。

近年来，随着弗里蒙特东娱乐区（Fremont East Entertainment District）和拉斯维加斯艺术表演区（Las Vegas Arts District）的兴盛，奥格登公寓也花费200万美元进行了公寓翻新，升级了大楼内部的配套设施。如今，奥格登公寓拥有楼顶游泳池、天空观景台、健身中心、社交休息区、宠物公园、休闲工作区等，基本能满足住户的各项需求。同时，奥格登公寓也为住户提供24小时安保和礼宾服务，包括干洗、电动汽车充电等。整座大楼装修豪华，布局开放，设施一流，是拉斯维加斯高端公寓楼的代表之一。

Pages: 12

要价不斐的全新房屋? 美国新屋隐藏价值详解

新屋可能要价不斐，一般人也普遍认同新屋比起中古屋来得昂贵。房事上也有一说 : 新屋价格一般高于同型中古屋15-30%。事实上，根据全美建商协会2014年的调查，新屋成交价的中位数落在25万9千美金，而中古屋成交价约为21万3百美金。

比较新屋及现有房屋价格的重点在于，要做同等条件的比较。根据隶属于全美建商协会的Home Innovation Research Labs市场分析师艾德。哈德森: 「比较价格中位数是没错，但是新屋和中古屋是否是是一洋坪数? 他们内部装潢是否雷同? 新屋一般来说空间充足且配备了新颖的设备。」此外，由于美国新屋市场尚未回稳，许多建商会提供升级服务或是价格折扣。成交价也有可能再降低，如果屋主愿意自行进行部分工程。

另一方面，部分屋主会选择升级内部装潢，例如顶级的橱房设备、橱柜及流理台面，或是高品质的地毯及原木地板，都有可能增加新屋的总价。此外，新屋会产生额外费用。例如首次进行草坪植栽及维护、设置水电网路缆线、社区管理费或是单纯的需要购置新家具。

更进一步，如果今天是要打造客制化的理想住宅，费用也会相对增加。客制化新屋一般需要雇请建筑师来设计，还包含施工前的建地整理、申请施工执照、检查费、水电网路缆线、车道铺设，甚至是汗水处理设备等等。若与一般同坪数建案比起来，客制化房屋费用会多两成至三成。平均一平方英尺的建造费约为两百到四百美金。

时间因素也需要纳入考量。建造新屋一般来花费数月是正常的范围，客制化新屋复杂度更高，花上一年都是有可能的事情。反观来看，购买现成房屋，就算加上装潢整修，最晚也能在两至三个月内迁入。

美国八大顶尖房地产开发商介绍 1、Lennar Homes，美国四大顶级住屋建筑开发商之一，三次被专业建筑商杂志评为年度优秀建筑商。至今为止，Lennar已在美国多个一线城市建造了80多万套房屋，是全美规模最大、最权威的建筑商之一 2、Toll Brothers，美国豪宅建筑商，已成功在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了豪华楼盘。 Toll Brothers已赢得了无数奖项，包括《材富》杂志颁发的“2016年全球最受赞誉的公司调查奖”。 3、David Weekley Homes，1976年成立于休斯敦市，现在已经成长为美国最大的私人房屋建筑商。 David Weekley Homes会告知客护房子在各个阶段的进展情况，客护可以和自己的私人建造师交流情况 4、 Beazer Homes，是一个材富500强的美国房地产公司，总部设在亚特兰大，在美国建筑业有35年历史公司在17世纪开创的Beazer品牌，以高品质家居建材、精湛的工艺和创新著称 5、KB Home，成立于1957年, 总部位于美国加州洛杉矶，是全美排名第五的住宅建造开发商。 KB Home公司一直把首次置业者为主要目标市场，其建设项目广泛地分布在美国4个区域的15个州和法国。 6、Taylor Morrison是公认的美国最值得信赖的新房建筑商，拥有100多年的住宅建筑经验； Taylor Morrison通过为投资者提供资源、支持及行业知识，帮助投资者做出知情的重要置业抉定。 7、Simon Property Group，美国最大的SHOPPING MALL营运商，在美国有250多座各型商业房地产。公司于1960年成立，1993年在纽约证券交易所上市，是美国证券市场最大的美国房地产基金 IPO。 8、Horton 公司是四大美国房地产公司中成立最晚的，却是发展最快的，目前是美国售房量最大的公司。 Horton主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务，在22个州44个市场开展业务。

为什么要买新屋呢?

虽然以上提及新屋的各种花费及复杂手续，但整体而言，新屋还是最受欢迎。

首要原因，新屋较符合屋主需求。针对新屋，建商提供多种隔间及装潢选择。屋主能针对需求，选择最这合自己的房屋规划。少数建商也会提供部分客制化的选项，屋主可以增加停车位或加设隔间。而客制化房屋则拥有更高的选择性，可完全以按照个人喜好打造完美住宅。

第二，新屋配置全新设备。买二手屋有一定风险，外观看起来也许完好无缺，但实际上你无从得知屋顶、设备、装潢横梁及冷暖气系统的建造年分及剩余寿命。也许搬入的数周内，就有可能产生问题需要立即维修。有鉴于此，哈德森解释购买新屋的额外费用其实是用来买时间 – 拖延房屋修缮的时间。以冷气而言每十五年需要更换，而屋顶则可使用20~30年。新房屋的设备使用年限低，因此短期之内不需要担心修缮问题。另一方面，新屋所涵盖的内部装潢及橱房设备都是全新的，这意味著住护可以享有一定年限的建商保固或是产品制造公司自行提供的维修保固。新建社区也会包含草坪维护及新建的公用设施，例如公员及健身房等外加设备，往往能够大幅提升生活品质。而融入新建社区的社交圈也相对轻松，毕竟大部分的住护都是新迁入，较不会有隔阂。

最后是新屋的美学设计。新建案通常具有开放式空间、可弹性运用的空间规划、内部装潢、天花板挑高等老屋不具备的摩登设计。哈德森补充，新房屋一般较有设计感也符合现代人生活方式，光是屋顶挑高部分，老屋通常是八英尺，新屋则是九英尺。功能性部分，新房屋符合现在施行的施工标淮，兼具节能及环保的冷暖气系统、隔热层及隔音窗等等，不但能有效运用能源更能降低水电费用。省水装置及高效能的照明设备也都是新屋常见的装备。

哈德森补充: 「建筑标淮在过去十年来有了显著的改变，大多新屋现在都配备了高效能的能源设备，密闭式的窗护，也减缓了冷暖气往护外流出，因此省下不少水电费用。」另外，网路设备、通讯系统、防火及防盗设施也更为完善。甚至还因应了平板电视的流行，调整了娱乐设施的线路装设。总体而言，虽然新屋总价比起中古屋来得高，但若将这些隐藏式附加价值一同考虑，两者的差距绝对小于市面上说的三成。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

本文系居外网独家原创稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在美国购屋前，你考虑过信箱位置及潜在费用吗?

购买房屋时，一般人通常不会将信箱位置及收取包裹的方式列入首要考量因素。但试想，若你今天上了年纪、行动不便或是单纯懒惰不想走远，那么信箱位置对于生活便利性就有极大重要性。本篇文章将详细介绍美国近年来强制施行的集中信箱法规。

美国邮政总局近年面临降低人事支出的压力，要求建商及开发商在社区设立集中信箱区，方便统一配送各户的邮件及包裹。透过这样的方式，邮差不需要一户户分发信件，也可减少邮政车辆的汽油开销。此外，统一配送可减少邮差工作时数及工作量，也能达到降低人事成本的优点。

根据美国邮政总局的资料，大约三十亿的年度开销是花费在信件配送项目上，这占了邮政总局最大比例的固定成本。若将费用摊提至总家户数，送信到家门口，每户需要花费353美元。将信件放置车道外的信箱，每户平均花费224美元。而要是将信件统一配送到社区信箱区，则能将费用降至160美元。另外一个重要因素在于信件安全性。将各户信件放置到所属的加锁信箱，比起随意放置在家门口来得安全，可避免重要信件或是支票被偷取。

基于以上原因，邮政总局要求建商统一设置信箱区，建商则将信箱区的费用转嫁到屋主身上。美国社区信箱区外观类似小报摊，上面设有遮雨棚，信箱数量则在12-16不等，此外，也需要额外设置大型收纳柜，以利配送大件包裹。一般而言，一个大型信箱花费可能超过一千美元，取决于尺寸及设计。除此之外，因应各地不同气候，信箱区也会加设屋顶或是照明设备，有的信箱区甚至看起来像个小公车站! 部分建商还会特别设计信箱区，使它与整个社区融为一体，但所有改装费用，都会直接反应到房价上。

集中信箱区在连排别墅(由数栋小于三层的单户别墅并联组成)社区内相当常见，但建商仍会试图与邮政部门沟通，借此方便住户及节省开销。然而，真正的转捩点在2012年，在网路及其他私营邮递服务竞争下，邮政总局预算更为紧缩，因此修改了营运策略要求所有新建案都需要设立集中信箱区，不管社区幅员有多广大，都必须配合此规定。

各州的建商及开发商对此规定都相当苦恼，其中俄勒冈州就从起初的抗拒到进而接受，但像是北卡罗莱纳州及佛罗里达州则持续抱持着抗拒的态度。较为偏僻空旷的住宅区，也仍旧保持着信件投递到家门口的习惯。

北卡罗莱纳州建商协会副总裁提姆。明顿解释，因为邮政总局并未及时通知当地建商及相关机构已终止个别住户投递服务。另一方面，部分建商虽然已接收买家订单，但在房市好转之前并不会进行工程。针对以上状况，邮政总局的新规定就产生了适用性的疑虑。

因此，部分进行中建案，在建造过程中，才临时接到需要加装集中信箱区的规定。然而，初期社区规划中并没有任何多余空间来设置信箱区。最后的折衷方案是邮局将信件送至社区管理中心，再由管理中心代为配送信件。明顿也说明，许多建商因为新规定而增加了六至七万的建造费用，这都是一开始不包含在建造成本里的额外支出。「我替建商和住户感到可惜，这项规定打乱他们原先设定好的计画。」

根据邮政总局委托盖洛普调查，统计结果也再再显示出住户对于家户投递或是至少投递至车道前信箱的规定仍旧相当死忠，尽管需要额外的费用，他们也宁愿维持现状。这样的反弹状况甚至吸引了CNN报导。除了方便性问题，许多民众还是不信任集体投递邮件的安全性，尽管邮局再三保证。更别提在寒冬中，他们必须大老远地绕到信箱区去取件，有时甚至发现邮局因气候因素暂停服务。习惯家户投递的民众也认为在信箱区整理及筛选信件，根本没有隐私可言。

个别住户面对这项新规定无从反抗，就算透过社区管理委员会也无法表达诉求。只有建商有能力出面解决，代表住户与当地邮局协调。地方的邮政局长被授权可自行决定是否进行家户投递，但根据北卡罗莱纳州建商抗争的结果，显示出协调根本没用。就连北卡市民联盟也无法与邮政机关沟通，市民联盟发言人表示:「邮政机关根本没有要跟当地社区合作的意思。」全美建商协会针对此状况也替会员们准备了指导方针，提供不同证据及说辞希望能帮助会员与当地邮局沟通。

反对此规定的人，也提出了以下数个争议点。第一，邮局规定中提及: 集中信箱区必须在住户居住地一个街区以内。但即使是短距离，对于老年人或行不方便的残疾人士仍是一大考验。第二，集中信箱区纵使有上锁，但仍旧无法保障信件安全及隐私。数年前，加州曾发生小偷撬开整个社区的信箱，取走税务相关文件，借此进行退税诈骗。第三，社区为了因应安全问题，统一由住户管理委员会自行决定，是否加装额外保护设备来确保信件安全。但并非每个社区都会有自治委员会。这点出最重要的问题: 信件安全及隐私需要由谁来负责? 第四，住户一旦遗失了信箱钥匙，必须自行更换信箱锁，并非邮局负责。如果住户没有备份钥匙，则只能将整副锁具更换，而来路不明的锁匠，更是潜在危机。

尽管争议不断，目前集中信箱区在各州仍是强制施行的规定。因此，下回购屋前，记得问清楚信箱位置、社区是否加收信件配送费用以及信箱损坏时的处理方式。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

本文系居外网独家原创稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

屋主必知美国施工查验教战守则

建商通常在装修中或装修完成后会与屋主订定日期，进行工程进度查验。以下详细介绍各阶段工程查验的注意事项。

当签订合约，并决定主要地板，橱柜及相关设备后，下一步就是正式施工。身为屋主，你会兴奋地想要了解工程进度，但考量安全因素，屋主并不能无限制且任意地进出施工现场。

实际上检查频率会依据不同建商而有所差别。一般在美国买屋装潢，会有两个检查时间点。第一个是在房屋主架构及水电配置初步完成后，安装墙内隔热层之前，第二则是房子正式完工后。

Toll Brothers，美国豪宅建筑商®，已在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。 Enclave社区，坐落于 Yorba Linda 山上，总占地约 4,500-6,000 平方英尺，房屋选址宽敞，高端奢华。 Enclave社区距离主要高速公路、迪士尼乐园、Brea 购物中心仅数分钟，毗邻美丽的山脉和沙滩。波特牧场，位于 San Fernando 谷的山腰上，风景秀丽，邻近新的 K-8 社区学校。每一块波特牧场周边，都有自己的特色，进入大门后更显私密。波特牧场倡导一种休闲之上的高质量生活 Marbella Collection 社区，距离著名加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟，提供优质校区、公园和开放区域提供了 5 种独特别墅设计，融合宽大入口，可容纳 3-4 辆车的车库，优雅的加州风房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社区，坐落于南 Santa Susana 群山中，是独一无二的、有栅栏警卫系统的高档住宅小区 Canyon Oaks 闹中取静，业主们将会享受到郊区安静恬淡的舒适氛围，靠近娱乐休闲场所和就业中心 The Crossings，靠近贝克牧场，毗邻度假式设施，包括 Vista 游泳俱乐部、Promenade 公园 The Crossings 是在便利与舒适之间达到了完美的平衡，利用整体规划的便利设施，精心设计的独栋别墅

初次查验

亚利桑那州Maracay Homes的工程经理詹姆斯·安德伍说明: 「大部分施工厂商都会进行初次查验，但有些厂商交由屋主决定是否进行初次查验。」

初次查验时，工地经理会带着屋主检查所有合约上详列的施工项目，并详细解释水电配置，一切确认无误后，才会再开始装设隔热垫并将墙面封死。「这提供承包厂商一个机会来向屋主详细解释各项配置及相对应的功能。最重要的是确定所有内装工程都已经到位。一旦封住墙面，要再进行内部配置就会非常麻烦。」

初次查验通常耗时一个半小时，查验项目包括: 冷暖气系统、散热及水电瓦斯等等。有些屋主也会要求检查网路、电话及其他影音设备依照合约规定配置在正确位置。最重要的是，施工经理会跟屋主详细说明保固、服务流程及维修等规则。

为方便双方交涉，安德伍建议屋主携带以下文件:

建商售后服务的说明书
工程合约
建商提供之装潢设备选择清单
网路及电话线路配置图
装潢升级清单 (非必须)
户外造景及游泳池规划(非必须)

完工查验

安德伍称之为「新家导览」，通常需要花上二至三小时。一般时间点会在新屋完工后或是正式交屋之前。

新屋导览不仅仅只是确认达成合约上涵盖项目，更包括实际示范如何使用屋内设施。工程经理会告诉屋主如何使用冷暖气系统、厨房设备、如何处理跳电或是管线问题。此外，屋主也需要详细检查地板、门窗、流理台表面是否有刮痕。安德伍提醒屋主不要忽略任何小刮痕，因为一旦交屋之后，此类不影响居住功能的项目，不涵盖在保固里。若有任何疑义，需以纸笔详列并注明解决方案。

「完工查验是屋主保护自身权益的关键，一旦双方签名同意完工后，任何非功能性的损伤，都不能归咎于建商施工不当或是意外造成。」除了地板，地毯磁砖、橱柜开关、以及浴室莲蓬头都是需要注意的地方。另外，也不要忘了走出屋外检查屋顶、走道及车道。若是合约中包含了庭院造景，要额外检查是否有枯死的植物，并请厂商立即处理。

新屋导览时，屋主会获得许多相关文件，其中包含了紧急联络电话，若是在晚上或是假日水电管线出现问题，要联络那些厂商来处理。此外，屋主也会拿到所有内部设备使用及保固的文件。过程中必定会觉得头昏眼花，因此不要单纯仰赖记忆，详记笔记以备未来不时之需。

通常施工厂商会尽量在交屋及屋主入厝之前完成所有合约项目，偶尔会有部分项目因为非人为因素而延迟，针对这种情况，厂商会与屋主再进行另一次简短查验。由于时间较短，屋主若有任何疑问一定要即时反应，将小问题处理好，避免未来损伤扩大需要花费更多金额。施工厂商为了保护商誉，也都会愿意配合即时处里。

最终查验

Maracay Homes会进行一至两次的最终查验，此时段是用来确认在交屋查验中未通过的项目。安德伍: 「以Maracay Homes来说，最终查验会落在交屋查验的三到四个工作天之后，我们会在这段期间之内改进屋主不满意的项目。」

一般施工厂商及建商都希望在屋主迁入之前完成所有施工及改进项目，因为空屋施工起来较容易。但针对庭院造景，施工厂商可能就会避开冬天，等到天气回暖再补强。

在最终查验时，屋主需要在合约上签名确认个项目都完成。若真的有无法即时施工的项目，会被转往建商的保固服务部门，另外再安排时间处理。

此外，建商有个不成文规定是在屋主入住的一年后进行年度复查。通常是进行必要检查或是进行非紧急项目的修理。较常见的项目是天花板油漆的凸起及剥落，主要成因跟墙壁内的隔热层有关，通常在入住一段时间后才会逐渐发生。

虽然顾客在最终查验时确认各合约项目是相当重要的，但其实这也是一个庆祝入住的场合。安德伍通常会在屋内布置欢迎布条，全体施工团队会给屋主一个惊喜，并送上房屋钥匙及礼物篮。

房屋查验教战守则

应该做:

提前列出检查清单和关于保固及维修的问题
在查验当天排除其他行程，确认有足够时间进行详细检查
携带纸笔相机来协助记录建档
携带相关文件合约
将车停在街边，尤其是房子尚未完工之前不要任意停在车道或车库
配戴施工安全帽以策安全
充分与施工厂商沟通未完工项目及订定完成时间，最好能将项目详列双方签名以示同意

不应该做:

施工厂商时间表排得很密集，迟到会压缩自身检查时间
不要带小孩宠物或是其他亲朋好友，避免影响工程检查
草草检查。任何项目都应该仔细检查
害羞不敢提问或要求厂商，认为问题可以日后再解决

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

本文系居外网独家原创稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

美国房屋买卖中的托管帐户，你了解多少？

在房屋买卖中，买家有可能遇到各种托管帐户(Escrow Account)。例如说，建商会将你的订金暂存到托管帐户中，不论最后这笔钱成为你头期款的一部分，或是你改变心意想要退费，托管帐户都能有效且安全得管理这笔款项。买家对于托管帐户最大的担忧在于托管帐户一般设立在贷款银行底下。贷款银行不但是贷款方，同时也会监督你的信用及还款纪录，来决定托管帐户的费用及相应规定。

托管帐户说明及流程

托管帐户成立目的在于征收房屋税、房屋保险及其他相关项目。以每月份为基础，托管帐户对代替屋主将费用支付给政府、保险公司及其他机关。你可能会想，为什么我不能自行付款要透过第三方支付呢?

主要是为了保障卖方及购买你贷款债券的投资人。债券投资人希望买家能准时付款，因此希望款项能由第三方监管。试想，若是买家没有按使缴交房屋税，房屋产权就无法受到政府保障，对投资人来说会有一定风险。抑或是，买家便宜行事没有购买房屋保险，一旦房屋发生火灾，没有保险公司弥补损失，也会连带影响债券投资人。

也许你觉得有复杂，但简单地说 : 银行核准贷款给你，之后他们会将款项变成债券贩售给投资人。投资人可能是其他银行、退休基金及国外金融机构等，不管最终拥有你债权的人是谁，他们通常会将债权托付给第三方，并透过第三方来征收款项及分散债权风险。

Lennar公司成立于1954年，并于纽约上市，是全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一。 MiraLago社区，位于佛罗里达州的帕克兰，50万美金起，居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社区，Lennar位于拉斯维加斯的项目，提供了无与伦比的2楼层布局和Next Gen布局。所有房子都配有建筑商Lennar的“一应俱全家居配套”，当中包括了不同的升级配套，如智能家居系统。 Laurel Oaks社区，位于希尔斯伯勒金缕梅村一带的劳雷尔奥克斯，与波特兰市中心只有21英里距离。劳雷尔奥克斯项目里的房子，提供高达5卧3卫3车车库再加阁楼和额外房间的布局。房屋设计独特、鲜明克里斯蒂横道（Christy’s Crossing），Lennar公司于联邦路兴建的令人耳目一新的社区。克里斯蒂横道3至5卧房子连带Lennar“一应俱全家居配套”的售价仅40万美元起，比邻周边主要就业中心。 MiraLago社区，位于佛罗里达州的帕克兰，50万美金起，居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等。社区建筑优美的单层或双层房屋共有7个房型，3-6间卧室，并配备3车车库和有遮挡的门廊和平台。牛津广场社区，邻近多尔西铁路站，与霍华德县最新学校相邻，2分钟即达通往巴尔的摩和华盛顿的公路。 Lennar以牛津广场项目获得了全霍华德县里唯一一个LEED银牌社区认证，让住户享受可持续发展环保生活

房屋税和保险为何属于托管帐户?

多数人认为每月由帐户扣款房屋税及保险是很方便地，因此托管帐户有其优点。另一方面，只有极为自律的人才会按时预留支出款项，一般人偶尔都会犯下忘记付款的错误。因此，不妨将托管帐户视为强迫积蓄，确保费用准时支付，避免延伸出罚款或是其他手续费。

当贷款银行要求买家成立托管帐户，法律明文限制了托管帐户的金额。整体而言，贷款银行会每月征收房屋税、贷款本金、每月利息、房屋保险及其他衍伸费用加总，这项金额就是你每月必须缴付给托管帐户的总额。

如何计算托管帐户总额

进一步解释，假设你的年度房屋税是两千美元，保险年费是六百元，则每月须缴付给托款帐户的总额就是将两千六百美元除以12个月。

此外，法律明文规定贷款银行可以预先向房屋买家征收六分之一的费用，相当于两个月金额，作为保障，避免买家未按时缴款。房屋保险及保险费用会依实际状况有年度调整，因此每年托管帐户的金额也会更动。

虽然托管帐户会自动将款项缴交给政府及保险公司，但有时还是会发生错误，因此你最好按时监控帐户扣款，一旦帐户发生异常或银行因私人状况影响你缴交费用，贷款银行需要负担罚款。

最后，法律要求买家在托管帐户成立的45天之内提交详细说明，须包含未来每月扣款金额及帐户交易活动等资讯来保持帐户不被关闭。

当银行核发贷款，许多买家只能暂时估计房屋税及保险费，有时金额会低于实际值。当然低报款项的好处是，每月支付起来比较轻松。然而第二年开始随着房屋增值或是房屋毁损导致保险费提高，这些状况都会影响托管帐户每月缴付金额，因此需定期注意，免得付款时被高额款项吓一跳。

托管帐户发生款项不足或产生盈余?

若是托管帐户发生款项不足，贷款银行会提出一些改善方案。例如说，买家可以一次性缴付不足的费用，抑或是将这笔额度分担到剩余月份分次支付，借此在该年度内补足差额。有时候，银行甚至会提供混和方案，买家可以支付部分费用，剩余费用平均分散到各月。

若是托管帐户款项高于须缴交额度呢? 因为第一年托管帐户款项是粗略估计的，银行有可能超额征收费用，依照费用的多寡会有两种处理方式。第一，银行会将多余款项开支票返还给买家，若是金额较小，银行会将款项折抵至下一年度费用。若是银行要求你自行选择处理方式，一般来说除非你急需用钱，不然将款项留在帐户内是比较建议的方式。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

本文系居外网独家原创稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。