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撰文：吳將

在過去的一年中，和全球股市的大狂歡相比，全球主要房地產市場則顯得有些波瀾不驚，甚至可以說是疲態初現。

房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）的研究數據顯示，截至2019年第三季度，全球56個主要國家和地區的房價與上一年同期相比上漲了3.7％，漲幅為近6年來最低。

展望2020年，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）認為，雖然長期的低利率、大城市供應不足及多數國家就業水平穩定等因素皆利好房市，但由於經濟增長前景面臨諸多不確定因素，同時全球債務水平高企，導致各大機構收緊了對抵押貸款申請資格的限制，未來一兩年內全球主要國家的房價漲幅將會進一步放緩。

房產平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）也對第一財經記者表示，2020年，發達國家房市低風險、低回報，發展中國家高風險、高回報的大趨勢仍將延續。他認為，只要全球貿易形勢好轉、經濟不確定性減弱，跨境投資房產的潮流就會持續上升，特別是那些為資產尋找避風港的投資人，而目前，全球近半的跨境購房人群來自亞洲地區。

北美謹慎樂觀，美國房價漲勢穩定

安本標准投資管理公司（Aberdeen Standard Investments）在最新發布的《全球房地產市場展望》中指出，與大多數地區一樣，美國房地產已處於上漲周期的後期。過去幾年，隨著價格的大幅上升，北美市場定價過高的風險也隨之加劇，而經濟復蘇帶來的建築水平提高，則可能會抑制未來租金的上漲。

不過，考慮到在就業和消費的支撐下，美國經濟雖然增速有所下滑，但預計2020年將繼續擴張。美聯儲預計2019年增速約為2.2%，不及2018年的2.9%。因此，安本標准認為北美房地產市場中期的投資回報依然穩定，盡管隨著收益率下降，下行風險正在上升。

惠譽國際在《2020年全球住房和抵押貸款展望》中也持類似觀點，對北美房市表示了謹慎樂觀。惠譽的報告提到，美國和加拿大政府都在采取直接或間接措施收緊抵押貸款標准，以期減少住房市場的債務風險。

就具體房價而言，惠譽認為，2020年美國住房均價能夠上漲3%，稍許跑贏通脹，並在2021年延續上漲趨勢。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）對第一財經記者表示，從歷史上看，美國大選對於房市的影響有限，並不會帶來劇烈波動。他預測：“根據地區不同，2020年美國房價平均漲幅將在2%~6%之間。”

奇米爾也表示，2020年美國樓市將會穩定增長，即使美國經濟陷入衰退，房地產也會成為避風港。美國有500萬的新生代正開始進入市場，而嬰兒潮一代的業主卻傾向於惜售，所以2020年市場上的房源將最近五年來最少的一年，供求關系會較緊張。

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在北美另一個較熱的房地產市場加拿大，惠譽認為未來兩年房價的年均漲幅只有1%，基本跑不贏通脹。惠譽分析師霍斯特曼（Susan Hosterman）表示，多倫多和溫哥華的房價仍被高估，且價格難以負擔，加上政策限制了抵押貸款的可申請人數，使得房價難以大漲。

嘉德置業（集團）副總裁黃嵐（Daisy）的看法則更為樂觀，她對第一財經記者表示，作為加拿大經濟核心的大多倫多地區，由於大量外來人口的持續流入，保證了該地區房價的長期看漲。她認為，2020年大多倫多地區120萬加元（約合640萬元人民幣）以下的剛需別墅會有一波5~10%的上漲行情，而已連續上漲3年的公寓，預計將保持5%左右的溫和上漲趨勢。

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亞太收益可期，外來資金興趣濃厚

2019年亞太地區主要經濟體的增速普遍放緩，且多家央行下調了利率。對此，安本標准認為，宏觀經濟的逆風似乎已開始對亞太地區的房地產租戶需求及租金增長產生壓力。在其追蹤的35個目標市場中，超過一半（18個）的數據顯示，2019年第四季度同比增長出現放緩，另有四個報告了負增長，情況比第三季度更為嚴峻。

盡管認為租金回報率上升空間有限，但安本標准並不看衰亞太市場的房價，其在報告中提到，2019年初，全球房地產投資私募基金賬戶上共躺著約3000億美元的未動用資金，再加上2019年前三個季度亞太地區房產交易量同比下降了22%，這意味著未來12個月，只要宏觀局勢穩定，大量觀望的閑置資金將會回歸入場，推漲該地區房地產市場的資本價值。

仲量聯行（JLL）亞太區資本市場首席執行官克羅（Stuart Crow）稱：“在未來兩年中，我們預計全球房地產交易量將保持較高水平，亞太地區的表現將超過歐洲和美洲，其中全球投資者的興趣將占很大比例。”

就細分市場看，惠譽認為，由於抵押貸款利率下降、強勁的人口流入和經濟的溫和增長，沉寂已久的澳大利亞房市將在今明兩年迎來大反彈，預計年均漲幅為5%。

佳士得國際房地產（Christie’s International Real Estate）悉尼分公司董事總經理雅各布斯（Ken Jacobs）對第一財經記者表示，澳大利亞樓市在2019年最後4個月的成交量超過了前8個月，這是市場回暖並將向上突破的信號。雅各布斯稱：“我對2020年的預測是，（澳大利亞）房地產市場將回歸健康，平均價格上漲3~5%，主要會由東岸的幾個核心城市帶動。”

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對於即將於2020年舉辦東京奧運會的日本，惠譽認為，該國房價將會微幅下跌，原因是市場供應過剩，而奧運會結束後，來自海外的投資需求將減少。不過跌幅料將不會持續太久，2021年會重歸平穩。

日本東京株式會社仲和地產總經理陳曉茹對第一財經記者表示，近年來日本不動產價格，尤其是首都圈、西部大阪周邊、乃至衝繩及北海道地區都出現了一定程度的上漲，這主要是得益於安倍政府堅定推行的金融寬松政策。此外，中日關系的升溫以及日本政府大力推行的旅游經濟，也為日本不動產帶來了新的機遇及活力。因此，我們有理由相信，東京奧運過後，日本房價不會出現30年前那樣的崩潰。只要日本經濟持續穩定發展，房價就會堅挺。

2019年4月起，泰國政府收緊了房貸申請資格，使房市立即陷入了疲軟。泰國銀行數據顯示，截至9月底，泰國房價下降了1.7%。房地產咨詢網站Asia Property HQ預計，2020年泰國房市的情況將會持續，開發商為庫存過多而苦苦掙扎，強勁的泰銖也對市場造成了一定程度的負面影響，從而讓部分外國投資者把目光轉向了更便宜的周邊國家。不過，中心區域的高端豪宅依然吸引著大量的海外買家。

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近年來，越南經濟保持著7%以上的快速增長，房價也是扶搖直上。據JLL最新統計，2019年第三季度胡志明市高端公寓的價格已經超過每平方米5320美元（約合25000元人民幣），同比上漲了64.9%。不過JLL表示，售價的飛速上漲將抑制買家需求，高端住宅漲幅料將趨緩，而投資者可能轉向投資別墅，以期獲得更高的投資回報。

同時，馬來西亞房市明年的走勢預計也將不俗。居外IQI集團的一份問調顯示，業內人士普遍看漲馬來西亞房市未來兩年的走勢，其中增長前景最強的州是關丹和怡保，預計未來12個月將分別上漲9.4%和7.6%，相對較弱的則是沙撈越州（3.4%）和檳城（2.1%）。延伸閱讀：【居外IQI樓市指數：2020年馬來西亞房價、租金和銷售料看漲】

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歐洲上漲動力仍在，但風險不容忽視

雖然2019年歐洲的經濟乏善可陳，但房價漲幅卻一馬當先，以巨大的優勢引領了全球。

萊坊的數據顯示，截至2019年第三季度，全球房價同比漲幅超過5%的國家有23個，其中17來自歐洲地區，前6名更是被歐洲國家包攬，依次為匈牙利（15.4%）、盧森堡（11.4%）、克羅地亞（10.4%）、斯洛伐克（9.7%）、拉脫維亞（9.0%）和捷克（8.7%）。大多數中東歐國家的房價漲幅都十分惹人注目，主要原因是價格基數低、經濟走強、借貸成本處於歷史低位。

惠譽也認為，盡管2020年歐洲較發達地區的房價漲幅將略微放緩，但整體增速仍然可以達到4%~6.5%。

具體而言，惠普認為德國、荷蘭將上漲5%，理由是雖然經濟低迷，但市場供不應求，加上消費者信心強勁，足以推動當地房價繼續上揚；同時，葡萄牙將上漲6.5%、希腊6%、西班牙5%，理由是當地勞工條件改善、收入增加，同時海外買家興趣濃厚；預計比利時上漲3%、丹麥3%、法國2%、挪威2%，北歐國家動力疲軟主要是因為利率上漲，同時抵押貸款資格審查較嚴；此外，愛爾蘭預計將上漲2%、英國1%，理由是英國與歐盟貿易協議談判的不確定性將抑制房價；而意大利則下跌0.5%，是唯一一個預測負增長的國家，因為該國經濟正處於衰退邊緣。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，盡管德國房價已連漲數年，且上漲的根本原因“市場供不應求”並未發生明顯改變。外來人口持續增加，國內年輕人口則因德國工業向服務業的轉變而不斷地流向大城市。德國政府對於建築土地使用的審批十分緩慢，使得興建房屋無法趕上市場需求。因此，孫楊預測，2020年德國城市房價平均漲幅達到5%，並不會讓人意外。

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