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撰文：加州注冊會計師朱琴 Julie Zhu

從2019年7月1日起，紐約市對購買豪華住宅房產的買賣雙方再次增加了稅費。

賣方如果出售價格超過300萬美元的位於紐約市的住宅型房產，在原本0.4%轉讓稅的基礎上，還將被征收額外的0.25%的房產轉讓稅。

商用房的售價超過200萬美元即會被征收額外的0.25%的房產轉讓稅。

另一方面，對於購買超過100萬美元的紐約市住宅型房產的買家，除了要交原來的1%豪宅稅，還需要繳納額外的豪宅稅。

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這個額外的豪宅稅率不是固定的，而是隨著房產價格的增高而逐步增加，從0.25%到2.9%不等。

如果房產價格介於200萬美元和300萬美元之間，在原有1%的豪宅稅基礎上，還要交0.25%的豪宅稅。

如果房產價值大於或等於2500萬美元，就需要額外繳納2.9%的豪宅稅。這也就是說，對於購買2500萬美金以上的住宅的買家，一共需要支付買價的3.9%的豪宅稅。

豪宅稅對商用房不適用。

以下是新的房地產稅的一覽表：

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自2008年金融危機以來，2019年上半年是曼哈頓房地產市場經歷的最低迷的時期，房地產成交量比2018年同期降低了3%。

紐約州在三月底通過的這項增加紐約市房產交易稅費的法案顯然是雪上加霜，將會進一步降低紐約市的房地產交易量。

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來源：美國優華揚會計師事務所UHY
責編：Zoe Chan

美國近期掀起了“只租不買”的風潮。許多大城市的年輕人逐漸放棄他們父輩存錢買房的夢想，開始過著“只租不買”的生活。從衣服、室內裝飾，到行李箱甚至是VR頭盔，這些常規非常規的東西都很能很方便地租到。

若是深究“只租不買”背後的原因，一部分是大家理念的變化，另一部分則是令年輕人難以喘息的財政壓力。在經濟下行的今天，面對愈發沉重的經濟和精神壓力，越來越多的年輕人投向新型生活方式的懷抱，將消費降級。

“學貸”和“房貸”，正是美國年輕人所背負的壓力的兩大來源。

據統計，美國近七成的畢業生都背負著高額學貸，如果將其負債折合成人民幣，那麼平均每個畢業生背負著的學貸金額高達20萬。

另一方面，由於畢業初期的工資難以支付日常生活、房租、償還貸款的費用，很多剛出社會的畢業生都會向父母尋求經濟資助。

然而對於每個月占花銷大頭的住房費用來說，“只租不買”真的是節省支出的好方法嗎？

據美國最大的房地產數據網站Zillow.com統計，美國居民總收入中用來交房租的比例平均在32%左右；房貸占總收入的比例相對房租來說更低，平均在21%左右。由此可見，在美國，買房付房貸所需承擔的財務壓力比租房要小得多。

當然，盡管如此，對於年輕人來講，買房的首付仍是筆不小的支出。在父母不願或者無力承擔子女額外負債的時候，年輕人們只能尋找另外的出路。

那麼在不向父母借錢的情況下，美國年輕人是通過什麼方式買房的？

1. 擔保人貸款（Guarantor Mortgage）

這種貸款的特點是，你只需要找到一個人為你進行擔保就可以獲得貸款。擔保人需要承諾如果你停止還款，他將會介入並幫你支付每月所需要還的款額。

而在國內進行貸款時，即使有擔保人進行擔保，仍舊需要主貸人將名下財產進行抵押才能獲得貸款，在這點上，美國的貸款政策要比國內寬松一些。

不過，這項貸款也是一把雙刃劍，因為銀行或是其他借貸機構在放貸的時候，不僅會評估貸款人的信用，還需要同時評估擔保人的信用。如果選擇的擔保人信用狀態不佳，那麼，獲得的貸款會很少，甚至無法獲得借貸。

但如果擔保人財政狀況和信用很好，那麼借貸方將為借款人提供比以其信用可借到的更多的錢。

這是美國德克薩斯州達拉斯4臥2衛的房產，170平，約160萬。達拉斯的房價比紐約低30%，是性價比很高的居住地。這處房產位於US-67沿線。房產位於的別墅區以休閑度假旅游為主，遠離城市的喧囂，住在這裡，可約上三五好友一起垂釣、劃船、高爾夫、棒球、燒烤等娛樂活動。

2.共同抵押（Joint Mortgage）

以購房者及其一方（或雙方）父母的名義進行共同抵押。

與國內貸款規定相似，相比擔保人貸款而言，這種貸款方式會把父母的財務狀況考慮在內，因此一般情況下，這種貸款的方式可以讓貸款人獲得更高額度的貸款，放貸速度也會更快。

但如果父母原本已經擁有一套房產，那麼抵押貸款購買的第二套房產，可能需要支付更多的稅款。

美國紐約州羅切斯特3臥2衛的房產，約93萬。羅切斯特位於紐約州，距離繁華的紐約市稍遠，然而房價要比紐約市的房價便宜得多。篇這個維護精美的牧場有3間臥室和2個浴室，四周環境優美，，附贈一個帶有柵欄的超大庭院，能夠享受與自然接觸的靜謐空間。

3.家庭抵償（Family offset）

家庭抵償是一種十分討巧的抵押貸款方式，國內目前還並沒有這樣的貸款政策。家庭抵償，即是可以直接使用父母的儲蓄來減少抵押貸款，向銀行少支付一些還款利息。

假設購房需要15萬英鎊的抵押貸款，而購房者父母有2萬英鎊的儲蓄，那麼通過家庭抵償的方式，購房者只需要支出13萬英鎊的貸款利息。不過，這樣做會讓購房者父母的這部分儲蓄得不到任何收益。

美國德克薩斯州聖安東尼奧4臥2衛的房產，207平，約198萬。聖安東尼奧無疑是想體驗休閑安穩生活的絕佳去處。泊川蔻大道為居民提供了一個寧靜的鄉村環境，位於便利受歡迎的1604環（Loop 1604）中，附近有許多購物和餐飲場所。維斯塔（Vista）系列包含開放設計和精美的建築細節，帶頂棚的庭院是每個家庭的標准配置。臨近學區，孩子們可以在傑出的北方獨立學區就學。

如果打算在美國購置居所的話，不妨考慮以上性價比較高的房產吧~

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