Tag: 英国房市

2015年4月英國房價趨勢報告

英國4月份房價繼續上漲，依然延續著良好的走勢，本月房屋均價月度上漲1.6%，均價達到286,133英鎊，同比有4.7%的漲幅。具有重要意義的是，隨著進入2015年以來，英國房產市場的持續好轉，本月的均價超過去年6月份水平，創下了英國房產有史以來的新高。

從區域來看，本月英國房價出現全線上漲，各區域均有不同幅度的上漲，其中威爾士地區漲幅最大，為4.4%，大倫敦地區和東北區也有不錯的漲幅。

究其原因，英國市場上新建房屋數量比去年同期減少4%，是推動房價上升的原因之壹；與此同時，市場上對房屋的需求仍在繼續攀升。

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更為重要的是，5月份英國即將大選，各大政黨紛紛推出自己未來的房屋政策。執政聯合政府中的保守黨首相卡梅倫此前宣布，將允許更多住在公屋中的居民以便宜價格購買住所。主要反對黨工黨則表示，計劃每年增加20萬棟新房屋，將比2013年增加9萬棟之多。

在其他指數方面， 英國抵押貨款機構Halifax公布統計數字顯示，3月份房價比前壹個月上漲了0.4%，比壹年前高出8.1%，略低於2月份的年增長8.3%。英國至3月三個月RICS房價指數升至+21，創2014年10月份以來新高。英國4月房價信心指數(HPSI)由57.5，升至58.2，且已連續25個月處於50之上。

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英國待交易房產價值評估數量飆升 行情趨熱

根據英國房地產服務機構Connells公司的統計顯示，今年3月份，英國進行市場估值的待交易的房屋總量比2月份大幅上漲36%，與去年同期相比飆升42%，為自2007年以來的最大漲幅。預示著英國房地產交易量的飆升。

眾所周知，在英國房地產市場交易中，房屋的市值評估(Valuation)是一個重要的環節，是房地產交易的前期準備工作。

從細分市場來開，今年三月份首次購房者針對的房產物業估值數量比2月份上漲了33%，與去年同期相比上漲了40%。而二手房市場的物業估值數量也表現不錯，3月份比2月份上漲32%，與去年相比則增長了23%。

來自Connells公司的商業服務部主管John Bagshaw認為，「經濟回暖和就業市場振興為房地產市場帶來了樂觀情緒。雖然未來的大選還不能確定會產生哪些影響，但是房地產市場未來大規模的回升確實正在醞釀之中。另外，政府即將推出的首次購房者ISA等措施也為首次置業的潛在買家帶來了很多利好。」

Bagshaw還補充到：「買房出租政策到底是好是壞還是得由政治來回答，但是住宅市場無疑已經受到很大影響。從長久來看，首次置業的房屋市場交易活動還是會比其他市場增長更快。」

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大選在即：倫敦房產需求強勁 供應增長

根據房地產公司仲量聯行（JLL）的分析，在倫敦房市上，100萬英鎊以下的區間仍然火熱，不過150萬至500萬英鎊的市場區間已經受印花稅的變化和可能引入的豪宅稅而日趨平靜。然而，潛在的需求依然強勁，仍然明顯超過供應，這個穩定的基本面將繼續支撐市場。

仲量聯行的報告指出，倫敦市新樓盤的開發活動繼續增長，現有 26,500套已開工建設，比去年下半年增長了23％。這些新建房產大多數位於核心區域之外，數量比去年下半年增長了34%，而核心市場的新建房產數量增長僅為8％。

現在距離英國大選只剩一個月的時間，這已經影響到了倫敦的房市活動，特別是工黨所提出的豪宅稅對於150萬英鎊以上的房市影響特別大，所以人們都採取觀望態度。

仲量聯行住宅研究部門的主任尼爾·查威頓（Neil Chegwidden）說：「大選似乎並沒有影響倫敦開發商們的熱情，新開發的樓盤數量比起過去幾年顯著增加。」

在這些新項目中，倫敦東部的2012年奧運會遺產為這一地區帶來了豐富的開發和再生的潛力，遠遠超出了奧林匹克公園本身的影響力。此外，倫敦市正在進行的最大的非奧運開發項目位於Royal Wharf和Silvertown Quays。

該報告還指出，東倫敦的房市是2014年倫敦最活躍的地區市場，佔倫敦市外圍總銷售量額的51％。價格在2014年也上漲了7.5％，顯著高於倫敦市中心的平均水平5.9％，預計東區的房市將在2015年沿續這個趨勢。

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英國房市：養老金改革或促進房市

英國養老金政策改革可能促進房市交易量
從2015年4月開始，英國養老金儲戶已可以完全自由的提取養老金並投資到房產中去

根據房地產公司Chestertons的研究，英國養老金的規則變化可能引發的房產交易量顯著增加，但不會對英國房價造成太大的直接影響。從2015年4月開始，英國養老金儲戶已可以完全自由的提取養老金並投資到房產中去。

2014年3月底公佈的英國財政預案對養老金方案進行了改革，儲戶可以逐步的從養老金中提出更大額度的現金以投資到中意的其它門類中去。至2015年4月，限額已經完全解除，儲戶已可以完全自由的提取養老金。

因為房產投資通常被視為波動較小、相對安全的長期投資，並能提供定期的租金收入。由於生利的本金是首付與按揭之和，因此在房市繁榮與租房順利的情況下，資產的升值與房租的收益率都會大於壹般的投資。而且穩定、可觀的中長期資本增值也更讓人容易理解與放心。再加上當前英國房市已經進入復蘇，市場的需求應該會把業主推到較為有利的位置。所以對於那些決定自主操控養老金的人，房產投資可能超過養老年金並成為流行的投資選擇。

但英國養老金的平均額度為2.5萬英鎊，對於大多數家庭，僅僅用養老金還不足夠以投資房產。如果以此作為20%的首付計算，那麽養老金投資購房出租最多只能購買12.5萬英鎊的房產。雖然這並不足以購買很好的房產，但是仍然可以投資學生住宿。如果想投資更大的房產，可能需要有其它的資產來源作為首付。

而且對於很多已過退休年齡的人來說，要獲得購買房產的貸款並非易事，因為很多貸款機構壹不太願意發放貸款給那些在退休之前無法清償按揭的人。當然用現金購買物業也可以，但能夠額外再拿出壹大筆錢的人數並不多。

Chestertons公司的報告指出，很多退休人員可能會通過產權釋出（把現有的地段好的、較大的房產賣掉，買壹所地段壹般的小房產居住）的方式來投資房產，或者是用這筆差價加上養老金作為他們的子孫購房的首付，而這會推漲房市的交易量，並有助於緩解租房房源緊缺的態勢。

2015年3月英國房價趨勢報告

英國房市3月份走勢良好，本月較上月上漲1%，但是放緩但依然延續了2015年以來的上漲趨勢。進壹步扭轉了去年後半段的頹勢。3月份英國房價同比上漲5.4%，均價達到了281,752英鎊。

從區域來看，除北部地區和大倫敦地區基本持平外，英國整體全線上漲。漲幅最大的是東英吉利亞地區，月度上漲2.5%，紐克郡—亨伯也有2%的上漲幅度。

在成交方面，由於去年稍早英央行出臺更為嚴格的抵押貸款措施，英國樓市活動已顯著降溫，其中抵押貸款申請許可件數與壹年前相比減少了20%。盡管如此，隨著印花稅和養老金改革持續進行，未來數月英國的樓市活動將得到支撐。另壹個信號是，3月份的平均待售天數出現了自去年六月份以來的首次下降。

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而另壹個值得關註的數據時，英國政府數據顯示，去年英國已完成供房貸的業主占整體比例30年來首次超越仍在供房貸的業主，意味著首次置業買家進入樓市者越來越少。

在其他房價指數方面，，英國3月Nationwide房價指數年率增5.1%，創2013年9月以來最低前值增5.7%。全英房屋抵押貸款協會表示，英國倫敦房價與英格蘭南部房價同比增幅最為強勁，盡管在今年第壹季度英國全國房價顯現出了明顯放緩的跡象。

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2015年2月英國房價趨勢報告

2月份英國房產市場延續了1月份良好的態勢，繼續上行。英國房價月度上漲2.1%，較前值1%的數據有所改善，進壹步扭轉了年前幾個月的頹勢。2月份英國房價同比上漲6.6%，達到了279,004英鎊。

從區域來看，英國各地區全線上漲，本月東北地區“逆襲”，2月份上漲6.4%，位於英國各區域漲幅首位，而西南地區和西米德蘭茲地區最為弱勢，分別為上漲0.4%和0.7%。值得壹提的是，大倫敦地區上漲2.8%，優於上月表現。

政策面，由於今年稍早英國央行出臺更為嚴格的抵押貸款措施，英國樓市活動受到影響，其中抵押貸款申請許可件數降至2013年6月以來的低位，該數據較2014年初期已經減少了20%左右。

此外，在野工黨提出若在5月勝選，便會對200萬英鎊以上的住宅單位開征豪宅稅，使不少潛在買家改為租房，壹定程度上影響了需求。後市來看，英國尤其是倫敦地圖重啟上漲模式是大概率事件。

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在其他重要的指數方面，英國2月Nationwide房價指數年率上漲5.7%，不及預期值及前值，且為17個月(2013年9月以來)最低，預期上漲6.1%，前值上漲6.8%。 2月 Halifax季調後房價指數月率 -0.3%，前值2%。

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英國1月房價升9.9%創7年新高

英國1月房價增速加快，推動房産價值升至7年新高，主要受購房稅改革和貸款利率下降的影響。

英國1月房價升9.9%創7年新高

根據英國抵押貸款商哈利法克斯銀行（Halifax），英國房價去年12月上漲1.1%，今年1月上升2%。1月平均房價爲193,130英鎊，同比增漲9.9％，爲2008年2月以來最高。

哈利法克斯于2月5日發布的報告，與其它顯示市場下行的數據背道而馳。英國國家建築協會（Nationwide Building Society）近期稱，英國房價年增長率觸14個月新低。哈利法克斯的經濟學家馬丁·埃利斯（Martin Ellis）也曾指出，因爲去年年末交易量減少，1月數據可能會出現大幅波動。

英國央行（Bank of England）近期發布的數據顯示，去年11月獲批的抵押貸款數出現六個月來的首次上漲，這意味著英國房地産市場在經曆了去年下半年的降溫以後已經開始企穩回暖。

哈利法克斯預測，英國房價今年將增長3％至5％。去年增幅爲8％。

 “數據的改善可能預示著，近期下調的抵押貸款利率、印花稅的改革和實際收入的增加，起了適度提振市場的作用，” 埃利斯說， “但是如果現在就下定論，還爲時過早。”

該經濟學家還表示，不斷擴張的實體經濟、較低的抵押貸款利率，以及提升的家庭消費能力（受通脹放緩和燃料開支下降影響），會繼續對購房需求形成支撐。

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2015年1月英國房價趨勢報告

 

2015年1月份，英國房價反彈，月度上漲1.4%，暫時扭轉了前兩個月的跌勢，為新的壹年開了個好頭。而同比漲幅則升至8.2%，均價達到了273,275英鎊，壹月份房價數據的走強緩解了去年下半年以來的悲觀預期。

從區域來看，本月出現了西南強，東北弱的特點。西南地區和西米德蘭茲表現最為亮眼，月度漲幅分別達到了3%和2.9%，而表現最弱的地區是北部地區和約克郡，兩者分別下滑了1.7%和0.2%，大倫敦地區不溫不火，小幅上漲0.9%，均價達到了566,404英鎊。

 

 

 

房價上漲可能表明近期抵押貸款利率下降、印花稅改革、實際收入多年來首次增加正在對英國房地產市場提供溫和刺激。而2015年房產市場能夠繼續走強，還有諸多疑問。比如今年5月的英國政府換屆大選會是壹個非常大的不確定性，它將提高貨幣市場中大規模融資的成本，進而拉高抵押貸款利率。

 

在其他英國房價指數方面，英國1月Halifax季調後房價指數月率增長2.0%，遠超預期和前值，創8個月來最高水平，且單月漲幅創下2014年5月以來之最。而全英房屋抵押貸款協會公布的最新數據顯示，1月份英國房屋價格同比漲幅為6.8%，不僅低於去年12月份7.2%的同比增幅，同時也是英國房價連續5個月放緩。

 

 

 

 

 

 

 

 

英國房産市場呈平衡健康發展態勢 2015倫敦房價預大幅下跌

英國最大房屋建築商之一Taylor Wimpey日前表示，英國房價增長目前有趨緩迹象。隨著價格增長率降低，整體房市呈現出一個更平衡、健康及可持續發展的態勢。

英國房價增長目前有趨緩迹象

英國房市在2014年急速上漲，這一繁榮使得很多人買不起房。但在2015年，利率提高、五月大選以及較少的國外買者，會使房價提升速度緩慢下來。

全國建築協會亦預期英國房市在2014年平均房價上漲8.3%後，于2015年降溫。 與此同時，近期經濟和商業研究中心的預報也表示，2015年房價將下跌，其中倫敦將會是跌幅最大地區。

Taylor Wimpey在2015年新年開始就有 14億英鎊的訂單，比起2014年增加了12%。2014年該公司完成12,454間房屋訂單，比2013年增加6%。該公司亦在交易聲明中表示，“2014年後半年，我們看見了一個更健康以及更平衡的房産市場的回歸，英國住房市場亦將持續增長。”

因得到政府“幫助買房抵押貸款資助計劃（help-to-buy mortgage-subsidy scheme）”的支持，英國一些大型房屋建築商在房市暴漲期間獲得了豐厚利潤。

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2015英國房價走勢大預測 樓市變幻衆說紛紜

2014年英國房價尤其是倫敦的房價上漲速度遠遠超過預期，而現階段其漲幅速度已逐漸放緩。進入2015年，英國的房産將呈現何種走勢？不妨聽聽英國各大房地産機構是如何預測的。

2015英國房價走勢大預測 樓市變幻衆說紛紜

據英國最大的房地産按揭貸款機構Halifax銀行統計，截至去年7月，倫敦和英國東南部紛紛取得了兩位數字的上漲——10%。此外，英國其他的地區也出現了自金融危機以來的最快增長速度。進入2014年下半年，房價漲幅有所放緩。但是據Halifax的數據顯示，去年11月英國的平均房價爲186,941 英鎊，年平均漲幅爲8.2%。

那麽，2015年影響英國房市的重大因素有哪些？2015年房價又將會如何變化呢？

2015年房産市場中最大的挑戰是什麽？

對2015年房産市場造成影響的因素有很多。今年5月的英國政府換届大選會是一個非常大的不確定性。它將提高貨幣市場中大規模融資的成本，進而拉高抵押貸款利率。

此外，大選的結果也是另外一個影響因素。高端房地産市場將受到工黨提出的“豪宅稅”影響。該黨計劃對價值超過200萬英鎊的房産每年額外徵收一定比例的“豪宅稅”。

另一個因素則是財政部大臣喬治·奧斯本在去年年底提出的印花稅改革方案中，該方案顯著加大了對“豪宅”的徵稅力度。

但是對2015年房市來說，這些幷非都是壞消息。絕大部分買家將會受益于新的印花稅政策。根據奧斯本先生提出的新政策，任何購買房價在937,500英鎊以下房産的業主將少支付一定比例的印花稅。而這部分人群占據了全部購房者的90%。

抵押貸款經紀公司SPF Private Clients的首席執行官馬克·哈裏斯表示，印花稅的變化將爲今年的春季提供一個較爲緩和的氛圍，但是受大選不確定性的影響，房産市場將保持低迷直至5月大選結束。

哈裏斯補充道：“一旦大選結果公布，我們預計一部分在2014年積攢的需求將逐漸在今年內得到釋放。”

加息也將對房産買家造成影響。一旦英國央行决定調整目前0.5%的低利率，那麽貸款成本將增加。儘管經濟學家們對于英國央行將于何時加息意見不一，但是絕大部分專家預計，央行不會再等很久。

專業機構如何預言2015年房産市場？

  • 預算責任辦公室（Office for Budget Responsibility）

財政部的預測已經上調了早前對于未來五年內價格的預測。現在的預測爲，2015年上漲7.4%，2016年上漲5.9%,2017年上漲5.8%，2018年上漲5.1%，2019年上漲3.8%。

該部門表示，總體來說，截止2020年第一季度，房價將上漲31.4%。

但是，如果考慮上通貨膨脹這一因素，增幅將顯得頗爲溫和。相對于2007年金融危機，實際房價增長8.8%，房價與收入的比增長爲9.5%。

  • 英國皇家特許測量師學會(Rics)

Rice 預測，在2015年英國各個地區將迎來一個較爲緩和的房價上漲，平均漲幅爲3%。該學會表示，西北、東南、West Midlands、約克郡以及亨伯賽德郡（Humberside）將出現最大漲幅，達5%。然而倫敦房價會出現低迷。雖然在復蘇初期表現良好，但是倫敦房 産市場無論在定價還是活動方面都需要“喘口氣”了。

  • 資本經濟學會Capital Economics

地産經紀學家馬修·普安頓表示供給和需求將大體上達到平衡，因此房價漲幅終將在未來幾個月內歸零。他補充道，2015年一些地區將出現溫和的下跌。

但是由于貸款利率低，工資上漲以及一些迹象表明貸款機構將增加貸款量，他幷不看好房價在任何一個區域內會出現持續下跌。

  • IHS Global Insight

該機構英國和歐洲首席經濟學家霍華德·阿徹認爲，經過一個溫和的增長期，在2015年年底，房價將出現5%這樣一個穩定單幷不顯著的漲幅。

他表示，受最近新出臺的印花稅曾策影響，大部分買家都將得到實惠，此外，就業形勢良好，收入增加以及低貸款利率都將對房地産投資市場産生積極作用。

然而，與之息息相關的因素還有：不斷加大的房價與收入比、貸款機構收緊房貸的政策，以及英國央行很有可能在2015年加息等。

  • Halifax

貸款機構預計，在去年7月房價出現約10%的漲幅後，2015年全英範圍內房價將出現3%-5%的增幅。該機構還表示，與2014年初相比，供給與需求關係將有所改善。

今年可能出現的加息以及縮减的承載力將成爲抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大選也造成極大的不確定性，使得2015年前幾個月房地産市場呈現相對穩定的狀態。

  • 第一太平戴維斯Savills

地産經紀公司預測，全英範圍內房價將上漲2%，蘇格蘭地區將出現最高漲幅，爲3.5%。

房價經過一段强勢上漲後，承載能力的限制以及貸款調控已經開始放緩，這些因素利率上漲共同作用，將限制未來的發展空間。

“倫敦，已經經歷了最爲强烈地房價上漲，未來也將最容易受到影響，因此我們認爲2015年的房價將維持現有水平，未來5年內的總漲幅也僅爲10.4%，爲全英範圍漲幅最低的區域，”第一太平戴維斯表示。

  • 萊坊國際Knight Frank

萊坊國際預測，2015年英國房價最高漲幅爲3.5%，但是他們同樣認爲倫敦地區房價將維持不變，直至2016年出現4.5%的漲幅。

“我們堅持認爲，歷史高位的定價和承載能力的制約都將限制未來的房價增幅，尤其是在逐漸進入一個合理的價格增長周期後，”萊坊國際表示。

消費者對未來房市信心幾何？

據Halifax最新發布的房産信心報告，消費者對房價的信心已跌至2013年的最低水平。

受訪者中，對未來12個月持積極入市態度的消費者與持觀望態度的消費者相比，高出了25%。這一比值與2014年9月時的調查相比，增長了14%。換言之，認爲未來12個月是一個購房好時機的消費者數量出現了增長。

與之相對，認爲未來12個月是適合的賣房市時機的受訪者與持相反態度的受訪者相比，高出了近14%，該比值與2014年9月進行的調查相比下跌了5%。

如果Halifax的這個報告有參考價值，那麽2015年將是一個不錯的購房時機；但對于賣房者，或許還要三思。

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