Tag: 英国脱欧

硬脱欧几成定局，英国房产投资者如何应对？

英国新首相鲍里斯发誓要在10月31日带领英国脱欧，无论是否达成协议，都要离开欧盟。

对许多买家/投资者来说，目前最关注的问题无疑是：无协议脱欧对英国楼市究竟意味着什么？

虽然没人能精准预测未来房价走势如何，但对于购房者的一些常见问题，英国各大专业机构给出了自己的观点。

常见问题1：应该现在买还是等到脱欧之后？

在英国的大部分地区，尤其是伦敦和英格兰东南，房价的涨幅已经出现下滑。对此，房产专家的共识是，政治和经济的不确定性导致潜在买家的观望，但是长期的房产短缺阻止了房价的急剧下滑。

有迹象表明，如果你能现在买，就应该买了，这也是为了省钱。

虽然一些买家在英国脱欧明朗前犹豫不决，这可能会导致需求被压抑，从而进一步压抑房价，但是伦敦通勤带的自住刚需房产价格，并未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛围表示无协议脱欧几率大增，房产需求依旧强劲，这也有助于支撑房价。

薪资涨幅跑赢通胀

实际薪资保持稳定

如果出现无协议脱欧，利率和就业水平将成为影响市场的真正原因。如果这两个指标并没受到影响，市场的房屋需求依旧强劲，他补充道。 

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英国确定何时离开欧盟，我们预计待售房产量和活动和水平均会有所增加，明年房价可能会小幅上涨。由于房产几无空置，待售房产有限，现在正是讨价还价买房的好时机。”

EY Item Club的首相经济顾问Howard Archer表示，尽管脱欧带来不确定性，但房屋供应短缺，英国央行可能继续维持历史低位的利率会继续支撑房价。

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常见问题2：房价走势如何？

英国皇家特许测量师学会（Rics）去年预测，2019年英国房价增长将陷入停滞，但供不应求的基本面将阻止“彻底下跌”。

今年房价增长确实出现放缓；Nationwide的最新数据显示，截止7月的一年中英国房价仅上涨了0.3%，其中英格兰东南和伦敦地区出现下滑，威尔士和Midlands强势增长。因此中和了全国的平均值。

第一太平戴维斯预测，2019年英国房价增长为零，如果英国在今年3月完成了有协议脱欧，增长预计为1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更为乐观的预期，最好可以迎来2%的增长，但也存在下滑5%的风险。 

但是第一太平戴维斯和Strutt & Parker均认为中期房价仍将走强。第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示：“假设无协议脱欧会导致利率继续保持低位，那么贷款可负担能力会得到支撑。”

“反过来说，这能为房价的中期增长提供更多动力。问题是家庭对未来的财务状况是否充满信心以释放这种潜力。”

McMahon表示：“我们预计2020年会出现反弹，但持续的政治和经济波动可能会延长价格及交易水平低迷的周期。”

常见问题3：伦敦会比英国其他地区跌得更狠吗？

2016年脱欧公投以来，伦敦房产受到的压力最大。据国家统计局的数据，仅去年一年，伦敦房产的均价就缩水了约2万英镑。

专家表示，无论是否脱欧，市场对伦敦市中心豪宅价格过高的现象进行了修正。

“伦敦楼市的疯狂时代随着豪宅印花税的到来调整，许多豪宅出现了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，伦敦房价飙升，现在价格回归理性。”

但第一太平戴维斯的Cook认为伦敦房价会回弹。“伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一，海外买家会趁着‘’的低迷英镑汇率抄底买进。”

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常见问题4：租金会怎么走？

税收改革和监管严重打击了英国“买房出租”市场，2016年以来已经有数以千计的房东离场。因此，无论脱欧以何种方式收场，房东撤离将对租赁市场带来最大的影响。

伦敦的租金不断刷新历史高位，这都是由强劲的住房需求和匮乏的房产储备导致的。今年4月，Rightmove报告称伦敦市的租金要价一年就上涨了8.2%，创历史最高纪录，将月平均租金推高到了£2,093。

常见问题5：印花税会改革吗？

脱欧可能会对英国房产市场带来的一个影响就是印花税。

首相鲍里斯·约翰逊表示考虑对印花税进行一系列改革，包括大幅提高印花税的起征点，从现在的12.5万镑提高至50万镑，并降低价值超过150万镑部分的印花税税率，从目前的12%降至7%。

同时他还表示同意考虑更加大胆的改革措施：将买方缴纳印花税改为由卖方缴纳。

据房产机构第一太平戴维斯的分析，基于2018/19的数据，约翰逊的税改方案可在购房印花税方面惠及超过30万名买家。再加上已经享受了印花税减免的交易，意味着去年总共有651,500笔交易免除了印花税。

相当于英格兰和北爱尔兰地区71%的房产交易可以免除印花税。

第一太平戴维斯预计，如果将印花税免税门槛提高到50万镑，英国财政部将减少约四分之一的印花税收入，即21.58亿英镑。

新的印花税改革将促进首次购房者的购买力。目前，首次购房者购买价值30万镑或以下的房产可免交印花税。购买价值在30万-50万镑之间的房产，其中30万镑以下的部分可以免税。

而现有的印花税阻碍了人们搬家，因为对现有业主来说这笔费用通常超过2万英镑。

Leeming表示，尽管英国脱欧急需市场的再次繁荣，但约翰逊必须优先考虑印花税。

首次购房者印花税税率

现有业主印花税税率

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来源： 新浪财经—英国房产周刊　（综合整理自BBC、FT等，图片源自网络）
责编：Zoe Chan

欧洲滑雪房产市场正流行着什么趋势？

滑雪市场正在发生变化——这为打算购买或出售滑雪房产的人们带来了新的机会。基础设施更新、新的滑雪者的出现、租赁模式的改变、甚至是气候的变化，都是全新的商机。那么，2019年滑雪房产的主要趋势是什么？

1. 一波新的新滑雪者

滑雪的人口分布正在变化，如果您打算购置一个投资房产并进行出租，那么改变自己的目标群体将会为您带来不错的效益。大幅度增长是来自中国的滑雪者们。作为2022年冬奥会主办方，中国政府正在鼓励更多人们参与冬季运动——该国目前有1200万滑雪者。到2022年，中国滑雪者的人数预计将达到1.18亿，几乎与目前全球滑雪者总人数相同。中国的大多数滑雪者都会出国滑雪，所以租赁机会很多，尤其是在适合初学者的度假胜地。

2. 改善的基础设施

我们看到，度假胜地对基础设施投资越来越多，阿尔卑斯山的法国小镇夏蒙尼（Chamonix）购置了新的雪炮和滑雪缆车，梅惹沃（Megève）购置了封闭滑雪缆车和雪炮，韦尔比耶（Verbier）则斥资300万瑞士法郎进行重振计划，当然，瑞士安德马特（Andermatt）还新修了新火车站。我们也越来越多地看到不同地点的的良好联系，例如奥地利的滨湖采尔（Zell am See）和滑雪胜地萨尔巴赫（Saalbach）之间的接驳规划。房地产咨询公司莱坊国际数据显示，对滑雪胜地基础设施的投资可以使租赁占用率增加20％。如果您是进行投资，请重点关注滑雪房产的这一趋势。

3. 租赁更方便

几乎不言而喻，滑雪房产市场的一个主要趋势是出租物业的便利。以前，业主需要寻求代理方。而爱彼迎（Airbnb）这样的平台的崛起，意味着在租赁市场寻求机会所经历的周章更少，而且没有中间人。事实上，根据第一太平戴维斯的数据，几乎三分之一的滑雪房产业主表示从房产中获得利润，净收益率的中位数为2.9％。

即使是像在瑞士这样颁布了《韦伯法》（Lex Weber）来限制第二套房产的国家，新型房产也使得进入投资市场变得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市场外，像伦敦等主要旅游地点看到的模式，该模式允许您进行商业收购，在酒店式建筑群内购买度假屋。但是，当中通常还是有一些限制，例如，您在一年内自己使用的最长时间段的规定。

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4. 关于第二套房的新法

在一些国家，特别是最受欢迎的地区都实行了限购，试图对第二套房的购买进行管理。例如，瑞士于2018年通过了《韦伯法》，它向每个社区建造的第二套住房设定了20％的上限。此前还有《科勒法》（Lex Koller），对外籍人士可以购买的房屋数量进行规定。

在法国，我们也看到当地不同地区法律的变化。在《城市规划方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新开发房产的高度，高雪维尔（Courchevel）正在鼓励翻新现有的房产，梅惹沃则正计划兴建更大的房产。

奥地利虽然对在萨尔茨堡州、克恩顿州（Carinthia）、蒂罗尔州（Tyrol）和福拉尔贝格州（Vorarlberg）的非欧盟国民有一些限制，但只要您获得政府许可，您就可以在该国其他地区购买。

这些规定看似严格，但许多人认为是一件好事，因为有助于保持滑雪胜地的品质。而且既然流程得到严格控制，您大可放心，因为您的投资放在了安全的地方。

5. 气候变化

滑雪房产市场的另一个重要趋势是气候变化。预计暴风雪天气会更为猛烈，但频率却会降低。话说到这里，就在去年，全阿尔卑斯山的降雪量达到了创纪录的水平，所以，可能我们正在面对更大的不可预测性。这可能意味着，面对这种变化，高海拔度假胜地或许会得到更大的关注。

降雪最为可靠的许多阿尔卑斯山度假胜地，如瓦尔迪赛尔（Vald’Isère）和夏蒙尼的房产盘子，比较小。由于需求旺盛，根据我们预计，未来这些地方的价格会持续增长，这对投资者而言无疑是利好消息。

6. 英国脱欧所带来的担忧

英国脱欧已经延期，而且还是没有最终结果。这种不确定性令人担忧，英国买家为了等待结果已经推迟出手，当然他们会有顾虑，可是没有必要就一直这样担心着。正如我们之前所解释的那样，在英国脱欧后，英国买家可以购买滑雪胜地的房产。

当然，第二重顾虑是货币市场的波动增加。这对于任何持英镑购买欧元标价房产的个人来说，是一个自然而然的问题。如果提出要约之后，在支付押金之前，出现市场下跌怎么办？防控风险的最简单的方法就是一定的事先规划；许多英国买家采用了固定汇率，市场利率变化不影响交易利率。

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原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

现在购置伦敦房产正当时吗？

一些早期指标显示，房地产衰退的情形可能将告一段落。一起来看一份证据。


撰文：南森·布鲁克（Nathan Brooker）

洛蒂·博德利（Lottie Bodily）首次买房安家了。经过数月搜索，这位25岁的年轻人和她的伴侣杰克逊在伦敦西南部斯特里汉姆（Streatham）一幢维多利亚式建筑中找到了一间大型两卧室公寓。两人在上周五完成了交易。成交价格：接近五十万英镑。

洛蒂是一位网络出版商，她表示，“前来咨询的中介也太多，我们不得不赶紧入手。”我们本来不打算这么快，可是房市有点儿稀缺，我们也担心出售住宅的存量。她说，“因为喜欢，所以买了。”

洛蒂如果当时再等等，会不会买到更划算的房子呢？伦敦房地产市场动荡不安进行时。根据Nationwide的数据（英国权威房地产及金融机构的全国数据），2018年的前三个月，房价下降了4％，这比前一年的最高水平下降了5％。

一月，房屋销售数量降至十年来的最低点。上周，以伦敦业务为主的房地产中介Foxtons的股票交易价格约为53镑，较2014年的最高点下跌了87％。所有这一切，都是因为英国脱欧悬而未决，而且到2019年10月31日也会出现无协议脱欧。根据英国央行压力测试所得到的最坏情况，如果发生这种情况，未来三年，房价可能下跌30％。

但是洛蒂没有被吓倒。“我们都不是特别关注英国脱欧”，她说。“这是我们的第一所房子，我们至少可能在这里工作三到五年，所以，我们更在意的是在一个即将出现很好发展的地区购买。”

许多房产中介和专家都认同她。他们表示，一些早期指标显示，伦敦房地产衰退的情形可能将告一段落。当然，这正像房地产中介挂在嘴边的话术大约——我们并不确定。答案还是取决于您的具体情况。但是，让我们查看证据来帮助您决定是采取行动还是等待：

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从数据中能看出什么？

房地产市场的季节性使得短期投机的趋势变得困难，最近交易量下滑使短期投资更加困难。尽管如此，仍有一些证据表明伦敦市场可能会收势向好。根据线上地产门户网站Zoopla的数据，去年秋季，约有80%的伦敦住宅价格下跌，这是创下新高的比例。到2019年初，占比数据从80%减少到68%。其中，房价下跌的独门独院的房屋比例在两年来首次降至30％以下。

房价下跌比例已经达到最高了吗？

价格的下跌也可能正在放缓。根据英国最大的房地产网站Rightmove 6月公布的数据，伦敦32区中有28个的平均开价仍低于一年前。不过，根据报道，这23个区的开价在每月都有所增长。根据三个月的滚动平均值，与五月初相比，威斯敏斯特六月初的开价上涨了2.3％，哈林盖（Haringey）则上涨了1.5％，包括肯辛顿和切尔西在内不少区，开价上涨了1.2％。

这些只是要价方面，而且，开价可能会受到同区新开盘高价的带动——但有证据表明，卖家也在把房价下调到更为合适的区间。Zoopla研究部门的负责人理查德·唐奈尔（Richard Donnel）表示，在2014年中，伦敦独门独院的房屋的开价中位数比之售价的中位数高出了20-25个百分点。到去年年底，开价售价之间的差距已经拉近。

卖家在交易上盘桓的时间也减少了。根据Rightmove的数据，平均销售时间似乎达到峰值。五月份，房屋在出售前，平均会在市场上停留了72天，这比一月份的89天有所缩短。

伦敦住宅出售需要时长达到了高峰

在房地产市场低迷期间，豪宅所受的影响最为严重。根据地产公司第一太平戴维斯（Savills）的说法，伦敦中心的黄金地段房产，基本占有市场价格的5%，其价格从2014年以来下跌已经超过19％。但同样，这些的降速在今年又放缓了一些。在2019年的前三个月，梅菲尔（Mayfair）和肯辛顿的价格持平。

伦敦黄金地段房市的价格下滑已经放缓

在过去五年中，两区分别下降了24％和21％。自2014年以来，诺丁山和荷兰公园（Holland Park）的价格均下跌了超过15％。虽然成交量扩大，不过价格也就是增长了不到1％。

中介看法

“房地产价格经过如此大规模的调整——倘若以国际货币计算则是更大幅度的调整，伦敦房市终于到了值得入手的时候了，”第一太平戴维斯（Savills）研究中心主任卢西安·库克（Lucian Cook）说。“与世界其他同类城市相比，伦敦房产很值当。”

莱坊（Knight Frank）伦敦住宅研究部负责人汤姆·比尔（Tom Bill）说，买家不想再观望了，决定入场。比尔表示，今年第一季度，莱坊拿到了十年以来最多的伦敦市中心黄金地段房屋的报价。莱坊报告称，在四月份，伦敦新注册买房者和新开住宅和比例达到了8.2:1，这达到了十五年来的最高值。

他表示，“买家一直在关注和观望市场价值。”“想等到时机再出手。现在他们入手了，脑子里也不想着脱欧了。”

这套位于诺丁山科尔维尔广场（Coleville Square）的两卧室公寓以120万英镑的价格上市，比去年十月开价139.5万英镑减少了14％。

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位于伦敦市中心马里波恩（Marylebone）的房产中介德鲁斯公司（Druce and Co.）的西蒙·赫德利（Simon Hedley）说，“人们对英国脱欧已经心生厌倦了”。他说，2014年和2016年的印花税改革对市场产生的影响更大。英国对价格超过93.75万英镑全部住宅加税，并对第二套住房征收3%的溢价。

他说，伦敦海德里（Hedley）的买房者中，十人有九人必须支付这笔溢价。对于200万英镑的房产，印花税税率比2014年高出3.7个百分点，也就是说，需要另外支出约7.4万英镑。但是，对买家而言，市面上也不都是坏消息：据第一太平戴维斯称，自2014年以来，马里波恩的黄金地段房价价格已下跌7.8％。这意味着，现在购买相同的房产，包括新增的印花税，仍然可以比2014年总费节约10.5万英镑。

开发商看法

新楼盘可能尤其容易受到房地产市场波动的影响，因为它们往往面对的是投机性购买，其深受国际投资者的欢迎。国际地产公司珞达（Lodha UK）联合首席执行官加布里尔·约克（Gabriel York）表示：“自春季开始，自住业主对我们开发项目中一些最好的公寓的需求激增。”

泰晤士河沿岸的高档住宅富勒姆湾 Fulham Reach，优越的地理位置，便利的交通，完善的生活配套设施，优越的中小学教育资源满足了许多中产阶级家庭对品质生活的需求。此项目由英国最知名的高端住宅开发商伯克利集团旗下子公司圣乔治开发承建。现仅售80万英镑。点击查看居外房源详情

虽说约克未能向英国《金融时报》提供最新的销售数据，但根据穆迪评级机构（Moody）的说法，截至今年3月31日，珞达已经在格罗夫纳广场和林肯广场两处楼盘分别销售了12套和146套住宅。据穆迪高级副总裁维卡斯·哈兰（Vikas Halan）称，到2018年12月的九个月里，销售额仅为穆迪预期的一半，这也就是为何穆迪在五月决定将珞达的前景评级改为“负面”的一个因素。

去年，伦敦码头区（Docklands）新建的67层塔楼伦敦之巅（Spire）停工，这座塔楼曾是英国最高的住宅楼。该项目背后的中国开发商格陵兰控股有限公司发言人把停工归咎为自2014年开土动工以来不断变化的市场状况。

“该报告的目的是确保我们的开发项目能够响应这些变化，并始终处于市场的最前沿，”该公司在一封电子邮件中说。

一些新开盘的开发商正在放弃出售，而是将公寓整个转手给公司业主以供私人租用。房东通常可以通过协商拿到大幅折扣。根据房地产数据收集研究专业机构Molior London的监测，在2018年伦敦的20个住宅单元中，有7%的新户由公司业主购买，而这一数字预计还会上涨。

“对于新建筑，只要不是中心区域，就会非常棘手，”房产视野（Property Vision）的买家代理洛雷·里斯卡里斯布里克（Roarie Scarisbrick）说。“只要能见到钱，我就考虑把单元一起甩给公司业主——大家对此都很心动。”

伦敦切尔西区的3卧豪华公寓，现售84万英镑。自2014年以来，黄金地段房价下跌。点击查看居外房源详情

现在购置伦敦房产正当时吗？

如果伦敦市中心黄金地段房价回升，这种影响可能会渗透到卢西恩·库克口中的伦敦“财富走廊”——那些从伦敦市中心辐射到富勒姆、旺兹沃思（Wandsworth）、奇斯威克（Chiswick）和伊斯灵顿等地区的智能住宅区。宅邸市场分析公司（Residential Analysts）的尼尔·哈德逊（Neal Hudson）负责人表示，尽管房产中介普遍认为利益会逐渐变薄，因为这也是金融危机的后续。那也是房价最后一次暴跌。这次可能就不会出现利益减少了。

“在整个的伦敦市场上，没有任何真正的修正，”他说。“事实上，说是修正，实则是停滞。在几年前，交易出现大幅下跌，现在，房屋的销量也就是在较低的水平上来回上下，房价来回升降。

由于印花税改革、取消对房东的某些税收的减免，大家的负担能力又几乎没什么改变，所以在市场上购房出租的投资者，比五年前少了很多。

“考虑到抵押贷款利率和贷款标准，目前应该是首次购房价格的高峰期，”哈德森说。

抵押利率和放贷标准改变的可能性有多大？L & C 房贷（L & C Mortgages）的大卫·霍林沃思（David Hollingworth）表示，目前，抵押贷款机构必须将贷款额度限制在工资收入的4.5倍这一门槛之内，即15％以内。“贷方必须证明借款人的负担能力，因此大多数借款人在没有增加收入的情况下，拿到的贷款也不会大幅增长，”他说。

“我不太相信这是购买的好时机，”哈德森说。“尤其是英国脱欧出现的一些愚事儿，政治和经济风险仍然很高。再等六个月，风险很小。“

但不是每个人都合适等待。洛蒂和伴侣如果没缴款购买，肯定就拿不到相中的公寓了。他们可以负担得起抵押还款，而且也打算住几年。

如果你把功夫放在探看房地产市场能重回过去的确凿证据上，那就得做好准备长期观望了。 


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来源：金融时报
责编：Zoe Chan

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港资借脱欧抄底英国楼市 一次买下数百套转销大陆

居外网董事CEO罗雪欣女士表示，英国的脱欧争议并没有影响到中国企业家对英国投资环境的信心，也并没有影响到中国家庭对英国教育环境的信心。而居外网录得的中国买家对英国房产的咨询量，2018年比2017年增长24.4%。

英国首相特蕾莎·梅（Theresa May）宣布将于6月7日辞职，这让英国未来的脱欧命运充满了变数。

然而在这个至暗时刻，投资者不敢轻举妄动，铤而走险的香港资本却悄然向英国集结。

“我们在利物浦开发项目之一包含449套公寓，香港一家房地产公司找到我们一次性买下一期的所有楼盘，第二期预计今年下半年完成交易。” 英国英世达地产总裁董浩（Michael Dong）向《中国经营报》记者透露，“整个项目所需资金在5300万英镑以上。”

这不是香港资金唯一抄底的项目，“目前还有香港资金正在计划购买整栋大楼。” 董浩透露。

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香港资金集结英国从2018年即开始。据世嘉房产顾问机构统计，2018年，香港商铺之王李永滔斥资4900万英镑（约合人民币4.4亿元）买下了位于伦敦西区Soho的151 Wardour Street。

香港新鸿基地产最大股东郭氏家族联手爱尔兰地产开发商Ballymore，斥资10亿英镑（约合人民币89亿元），买下了伦敦金丝雀码头（新金融城）的超高层住宅开发项目Millharbour Quarter。

港私人投资者花费大约5000万英镑（约合人民币4.5亿元）买下了肯辛顿高街大楼（42-60 Kensington High Street）以及香港基汇资本斥资3620万英镑（约合人民币3.2亿元）买下金丝雀码头Harbour Exchange的4号和5号。总价，累计近百亿元人民币。

刚需未动 资本先行

“脱欧前英国的房价普遍每年上涨5%以上， 2018年，虽然曼彻斯特、利物浦等北部城市继续保持5%的增长，由于伦敦楼市的下跌，全国平均房价与上一年基本持平，脱欧造成了有价无市。”董浩向记者表示。

就伦敦而言，这一现象是很反常的，因为多年来伦敦房价的口号是涨、涨、涨。此刻，意外遇到的冷清场景，让中国的投资客十分犹豫。

2019年年初，董浩委托中介来到中国内地和香港进行推介英国项目。“购房者在减少，持币观望的人在增加。”对于中小购房者而言，通常通过这样的推介会选定自己心仪的项目。

“过去，我们在香港举办这样的推介会，每次都会接到10套左右的订单。”董浩表示，“然而，在最近的一次推介会上，成交为零。”

在和多数买家沟通的过程中，董浩发现，“由于脱欧的影响，多数人选择了持币观望。”

就是在这个举棋不定的时候，资本却蠢蠢欲动。

“与中小投资者不同，有一定规模的资本却认为这是一个抄底的好时机。”董浩透露。

记者了解到，目前已经有多家注册地来自香港的企业，在英国房地产市场上计划大展拳脚。

董浩透露，“我们在利物浦开发项目之一包含449套公寓，香港一家房地产公司找到我们一次性买下一期的所有楼盘，第二期预计今年下半年完成交易。”

而整个项目所需资金在5300万英镑以上。

英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全，设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳，窗外就是城市和码头的迷人景色，是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。 房价仅约¥ 137万。
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除此之前，“我了解到，还有一些香港公司正在寻找合适的英国项目，进行大规模投资。”董浩表示，“比如购买整栋楼盘或参与开发这样的规模投资。”

房产将销往内地

据董浩了解，这些香港的地产公司未来规划是面向中国销售零售这些公寓。

在接触过程中，董浩发现这些资本的投资理念——“只有在低迷的时候投资，才能在反弹中获利。”

“英国的Tier 1投资签证（200万英镑投资额）的中国申请人数2018年增加19%，占全部申请人数的63%，而2017年中国申请人占半数。英国的脱欧争议并没有影响到中国企业家对英国投资环境的信心，也并没有影响到中国家庭对英国教育环境的信心。” 海外房产中文网站居外网董事CEO罗雪欣女士表示。

居外网录得的中国买家对英国房产的咨询量，2018年比2017年增长24.4%，询盘房价中位数为21万美元。

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世嘉房产投资顾问认为，“部分中国买家来英国进行过短期考察，在国内时或许也看到了媒体的负面报道，导致对英国房市退而观望，甚至产生了恐惧心理。”

“这很正常，因为目前的情况确实会在一定程度上打击买家信心。但如果从宏观来看，长期深入地看，从脱欧到现在，市场已经产生了很多个英国购房的好时机。”该投资顾问称，她认为首当其冲就是汇率优势。“英镑的式微在进行大额交易时会优化很大一部分成本。”

去年，英国央行曾发布报告，认为无协议脱欧可能使英国房价下跌30%，英镑贬值25%。


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来源：中国经营网
责编：Zoe Chan

去年英国哪些城市房价涨最多？

据英国最大房产网站Zoopla的研究，过去一年中，利物浦、利兹和曼彻斯特的房价增长超过5%。其中利物浦的增幅最大，为5.7%。去年全英各城市房价的平均增幅为1.7%，为7年来最低水平。

过去一年英国各大城市房价涨幅

Zoopla表示，缺乏可负担性和搬家成本过高导致了需求疲软。受惠于就业率增长和更容易负担的价格，北方城市的房价普遍上涨较大。但格拉斯哥和利物浦的价格仍仅高于2008年金融危机期间的峰值。

英国南部城市房价增长放缓
英国各大城市房价指数

居外精选利物浦房源：贝丽花园公寓

贝丽花园公寓项目位于利物浦市中心黄金地段，毗邻著名的圣约翰购物中心，距离莱姆街车站仅10分钟路程。由三种不同户型所组成，包括了开间公寓，一房公寓以及两房公寓以供不同需求的客户选择。公寓所在的知识角（Knowledge Quarter）是利物浦五大长期规划区之一，汇集了世界最有影响力的科研，文化和教育企业。距国际知名学府利物浦大学咫尺之遥。管理公司提供包租管理。45平方米，1卧1卫的房价约¥89万。
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4月房价月增0.4% 房市有望走出谷底

抵押贷款业者全英房屋抵押贷款协会（Nationwide Building Society）5月1日公布最新数据显示，英国4月房价增速小幅加快，显示脱欧前的房市放缓可能走出谷底。

英国4月房价较去年同期上涨0.9％，增速较3月的0.7％略快。月比而言，4月房价月增0.4％，3月涨幅为0.2％。

分析师原本预估英国4月房价年涨0.7％，月涨0.2％。

根据全英房屋抵押贷款协会，2016年英脱欧公投时，房价年度涨幅约为5％。


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来源：华尔街见闻、星洲日报
责编：Zoe Chan

英国脱欧在即，如何影响英国房价和抵押贷款？

随着英国计划退出欧盟，伦敦的房地产市场基本冻结，英国其他地区也开始感到寒意。

根据数据组LonRes的数据，去年伦敦市中心高端住宅的交易达到了十年来的低点，市场已经受到印花税变化的影响。

总体而言，根据Nationwide指数，1月份英国房价同比涨幅近六年来最低，涨幅仅为0.1％; 2月份仍然低迷，增幅为0.4％。

皇家特许测量师学会表示，其成员的三个月期望在全国范围内持平或负面。Rics表示，调查，新指示和商定销售均在12月份下降。

它将缓慢的读数归结为“英国脱欧主导新闻议程的持续不确定性”。

Property Vision的采购代理人Roarie Scarisbrick表示，购买者基本上“被减少为需要购买的人的残余”，但这些人现在正在获得“一些很好的折扣”。

美国对冲基金Citadel的创始人肯·格里芬（Ken Griffin）最近以9500万英镑的价格买下了白金汉宫附近的房子，比该房产的最新要价低了约3000万英镑。

但是，尽管抵押贷款经纪人安德森•哈里斯（Anderson Harris）的主管乔纳森•哈里斯（Jonathan Harris）表示，尽管“高价值房产的活动仍然存在波动”，但“大多数人都在保持他们的粉末干燥，看看会发生什么”。

与市场上的其他一些人一样，哈里斯先生认为，如果英国与欧盟达成令人满意的协议，可能会在伦敦发生“脱欧反弹”。伦敦采购代理商卡米拉•戴尔（Camilla Dell）表示，如果英国3月29日离开的政治僵局得到解决，越来越多的购房者正在寻找他们可以购买的房屋。

她说：“今年我们开始一直忙着查询 – 比12个月前忙得多。”

但英国脱离欧盟对房地产市场的长期影响仍然与英国脱欧本身的形态一样不确定，人们的房屋所有权决定可能会受到政治观点的影响。

房地产经纪人Savills表示，买家信心将比今年房价走势承担更大的责任。

Rics表示，其调查人员对未来一年的前景比对未来三个月更为乐观，这表明对英国脱欧日本身将会发生的事情的担忧可能是他们短期的悲观情绪。

根据英国税管局的数据，抵押贷款经纪人约翰·查尔格（John Charcol）表示，他预计今年交易量将在接近1.25亿年的大致持平三年之后下降。“我可以看到他们今年下降到1.1米，”他说。

总理特里萨梅仍然在寻求与布鲁塞尔签订的修订退出协议，该协议可以得到下议院的支持，此后英国和欧盟计划就其长期关系开始谈判。

许多官员和分析人士认为，达成这样的协议可能很容易占用英国退欧过渡期的所有时间，因为到2020年12月结束。

至少还有21个月的谈判时间，这至少与迄今为止的谈判同样重要。但这种不确定性有一线希望，从好的方面看，不确定性实际上是保持利率远低于我怀疑的情况。

除了英国退欧影响外，房地产市场周期已进入第二阶段，其中英格兰中部和英格兰北部的表现优于伦敦和南部。

预计这将在2019年和未来五年内反映在投资者关注的焦点上。然而，房价的增长将受到抵押贷款的紧缩调控和上涨的可能性是有限的利率。

伦敦已经受到监管和税收变化的影响，英国脱欧将从市场上撤下更多买家。

但伦敦经济衰退的连锁效应将受到限制，因为与房屋价值相比，首都的抵押贷款债务温和。伦敦市场有很大的股权来吸收价格下跌。

在秋季，第一太平戴维斯预测2019年英国房价增长1.5％，伦敦房价下跌2％，但西北和东部以及西米德兰兹的房价在年内均上涨3％。

英格兰银行已经制定了一个极端的“硬脱欧”情景，其中涉及利率不断上升以及房价在三年内跌幅高达35％。

预测不是基于这种“极不可能”的结果，而是基于银行的中心案例，即利率逐步上升。

对于非常富有的人来说，由杰里米·科尔宾领导的工党政府可能会引起恐惧和无序的英国脱欧。但有些人认为这种前景已经消退。

然而，这仍然是由政治因素驱动的市场。

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来源：涌正投资

无惧英国脱欧影响 伦敦仍是全球富豪最爱

虽然英国脱欧波折不断，如今更是要延期到10月底才有可能上演真正的结局，但是对于全球超高净值人士来说，伦敦这座城市仍然是他们的首选。

无惧英国脱欧影响，伦敦仍是全球富豪最爱

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全球知名的地产咨询公司莱坊（Knight Frank）近期发布的《2019全球财富报告》就显示，尽管英国脱欧带来了不确定性，然而伦敦重回“莱坊城市财富指数”排行榜榜首。

在财富方面，莱坊利用分析公司GlobalData Wealth Insight的数据，研究了每个城市当前的高净值（资产净值超过1000万美元）和超高净值（资产净值超过3000万美元）人群的数量后发现，伦敦不仅是拥有超高净值人群数量最多的城市，达到了4944人，并且在过去五年内增加了582人，同样成为新增人数最多的城市。

在投资上，莱坊认为，虽然北美城市在私人投资领域称霸全球，尤其是在这一类排名前10名中占据了6个，但伦敦在投资者多元化方面仍占主导地位。

而在生活方式排名上，伦敦也以拥有76家五星级酒店和高质量的教育院校数量等关键因素，居于首位。

不过值得注意的是，根据英国Nationwide房价指数，2019年一季度伦敦房价较去年同期下跌3.8%，创2009年以来最大同比跌幅。英国皇家特许调查师学会（RICS）的一项近期调查显示，英国脱欧的不确定性将是近期房地产市场活动的主要障碍。

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但莱坊中国国际投资部董事程怿认为，即便脱欧带来了一些风险，2019年的伦敦仍将继续保持其全球领先财富中心的地位。

近年来，英国退欧的“戏码”似乎总是写着未完待续。原定期限是今年3月29日，而由于英国议会就脱欧协议迟迟无法达成一致，英国方面两次提出退欧延期申请，目前欧盟同意脱欧截止期延至10月31日。

尽管政治基本面没有什么好消息，但英国股市仍然获得了不错的表现。今年以来，聚焦蓝筹股的英国富时100指数累计上涨了10.3%，该指数公投以来上涨17%。

此外，投资者对英国中小股的兴趣似乎相对更为浓厚。今年以来，覆盖范围更广的富时250指数累计上涨12.1%，跑赢同期富时100指数10.3%的涨幅。


延伸阅读：【英国脱欧对房产市场有哪些影响？海外买家依旧在收割！】


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来源：新浪财经综合
责编：Zoe Chan

英国脱欧对房产市场有哪些影响？海外买家依旧在收割！

事实上，尽管近几年英国面临“脱欧”的诸多不确定性，但并未影响其成为最受中国资本青睐的投资地之一。而恰恰相反，受“脱欧”影响逐渐走低的英镑汇率、美国和欧盟愈加复杂的投资环境，都增加了在英投资的吸引力。

联合国贸易和发展组织发布最新《全球投资趋势监测报告》显示，2018年全球外国直接投资总量约为1.2万亿美元，同比下降19%，其中发达国家吸收外资仅共4510亿美元。而英国2018年外资规模竟达到1220亿美元，同比增长20%，在全球排名第三。

根据调查显示，高净值人群投资英国的理由主要由如下几个方面：

1、英国市场稳定、投资风险低

虽然国际紧张局势未见缓解，但英国稳定的经济与政治环境，良好的国际联系与交通网络，稳健的法律和法规体系以及便捷的速效环境。数据显示，北美和亚太地区企业在欧洲总部设在英国的就近450家，而德国只有280家左右。

此外，伦敦作为世界金融中心，有占全球41%市场大份额的外汇市场，共251家外资银行总部设立在伦敦。在美国指数编制公司MSCI的历年调查中，伦敦已连续超过10年维持在10%甚至更高的回报率（综合房价涨幅和租金收益）。

2、英国房地产收益高、产权长

实际上，英国房产长期处于供不应求的状态，其绝大部分房产属于永久性产权，这笔固定资产祖祖辈辈都将属于买家，直到卖掉它。而且当地建筑质量一直较好，目前在英国流传下来的维多利亚，乔治时期的老房子都还坚挺屹立，这种房子已有几百年的历史。

3、低利率贷款

就中国、澳大利亚等国高贷款利率（7%左右）而言，英国贷款利率大约在3%-4%的区间；作为海外投资者，可申请到最高70%的贷款，并且可在一定时间内可以只还息不还本。

4、英国税收优惠

英国公司的税率在欧处最低之列，因此也是欧最具竞争力和吸引力的外商投资对象国之一。在个人所得税方面，英国以40%属中低水平，税后工资比例为66.5%属中高档。据美国劳工统计局报告统计，以美国成本指标为100，制造业每小时人工成本指标中，英国为93。

5、语言文化和教育优势

英语是全球最普及的通用语言，作为全球高等教育最发达的国家之一，英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平，对于想让孩子来英国留学的中国家长，最佳的选择就是在英国投资买房置业。

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不过近几年中国的孩子去英国留学，也已经是一种比较长期普遍的现象。英国金融时报此前一次关于海外投资的调查结果表明，超过50%的受访者表示海外投资的目的是为了子女的教育问题。

据中国侨网数据显示，自2011年以来中国留学生人数增长89.6%，稳居海外留学生榜首。其中以伦敦最为突出，就读于伦敦的中国留学生人数目前已达到21350人，无疑成为了英国留学市场的主力军。

不仅人数稳居第一，影响力也在不断增加。为了吸引更多中国留学生，越来越多的英国大学直接来中国举行毕业典礼。

脱欧让英国房价增长放缓 随后可能会迎来反弹

近日，Rightmove网站公布了英国三月份房价指数报告，原本应该处于销售旺季的英国春季房市，果不其然受到了英国脱欧不确定性的影响，本月投入市场的平均房价仅上涨了0.4%(+ 1287英镑)。这是英国房价自2011年以来最低的月度平均涨幅，不过数据显示，出现增长疲软的主要原因是伦敦房价的“不给力”，伦敦以外地区的房价仍较为活跃，11个地区中有9个地区的新上市卖家定价在持续稳定增长。

英国三月份各地区房价趋势（浅色增长、深色降低）

Rightmove网站称，三月份英国房市疲软，伦敦是主要拖累因素。因为除了伦敦和东北部地区以外，其他9个地区的新房定价仍在稳定增长中。伦敦房价环比下降1.1%，东北部地区则环比下降了1.3%。然而，即使房价出现了短时下降，伦敦的房价仍比10年前高出68%，一些买家要么被高昂的房价排除在市场之外，要么还在持价观望，希望房价能在他们认为的公允价值水平上稳定下来。数据显示，今年2月，伦敦房产经纪人达成的销售协议比2018年同期下降了9.6%，这既表明部分买家犹豫不决，也表明有些买家在高昂的房价面前缺乏购房能力。

近五年来伦敦房价增长趋势

尽管随着脱欧最后期限的临近，英国房市尤其是伦敦房市受到了一些冲击，但专家认为这是遵循市场规律的正常波动。纵观近些年英国房市的发展，房价总体上仍然呈现稳定上升的趋势。伦敦作为世界上政治、经济、文化、高等教育等综合发展的国际化大都市，发展潜力和吸引力在与日俱增，从其租房市场的火爆程度可见一斑。有专家认为，英国房市的“反弹”将随着脱欧尘埃落定而正式开启，被压抑的购房需求会引起一波抢房热潮。

事实上，作为世界一流的高等教育城市，伦敦也成为海外购房者最偏爱的城市之一。房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，超过半数都被国际买家收入囊中。

而中国的富豪们，也早已盯准了这块蛋糕。

2018年李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑（约105.4亿元），收购了伦敦金融城地标写字楼5Broadgate，也即瑞银（UBS）伦敦总部所在地。过去几年，李嘉诚已在英国砸下超过300亿英镑。除了房地产，他还控制了英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场，几乎买下了半个英国。

海外房产中文平台居外网提供的数据也显示，去年下半年，中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升，第三、第四季度分别同比上涨52.5%和104.2%，已接近历史峰值。

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调查还指出，尽管韩国、新加坡和以色列等国也加速了在英国的投资，中国仍是英国最大的海外投资者，由于都看好英国，当地房地产的买方市场竞争越来越激烈。JLL（纽约证券交易所代码）的调查显示，伦敦在2017年被评为全球房地产投资的首要城市。

实际上，过去英国房价平均每7年翻一倍，每年以平均10%的速度增长，而伦敦的房价过去十年涨了86%！据第一太平戴维斯2018年Q4伦敦住宅租赁市场报告显示，其通勤区的一居室或两居室租金增长1.9%，在过去5年中增长达11.3%。

租金方面，最新调查指出伦敦已经连续第3年当选欧洲租房最贵的城市。据ECA International的数据，在伦敦市区好地段租赁一套没有家具的三居室公寓，每月的成本为5398欧元，而欧洲平均值为1705欧元，巴黎的租金差不多只有伦敦的一半。

房地产咨询公司Capital Economics的经济学家卢（Hansen Lu）对此则比较乐观，他表示，即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟，房价也不太可能发生崩溃：“因此，我们预计今年的房价增速将保持当前速度，到2019年结束时上涨1％。”


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来源：时讯网
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闹剧持续  如何看待“脱欧”阴影下的英国投资前景

4月3日晚间，英国下议院以1票之差通过法案，排除了英国“无协议脱欧”的可能性，同时，英国政府将与欧盟沟通、要求将脱欧延期至6月30日。看来，“脱欧”的闹剧还将继续延续下去。不过，投资者最关注的是，“脱欧”这出漫长的肥皂剧将给投资英国前景带来多大的影响？相关专业最新公布的两项数据，提供了不错观察角度，居外网为您整理如下：

3年翻一番 国内富人依然向往英国

根据私募股权公司Growthdeck从英国内政部获得的数据，2018年英国200万英镑投资移民（Tier 1）申请者中，来自中国大陆的申请者较去年增长了19%，达144位（主申请人），占全球228份申请的63%，几乎较2016年的数量（78人）翻了一番！而来自中国香港的申请者共26位，排名第二。

图片标题：英国Tier1投资签证-中国大陆申请人年度变化 数据来源：Growthdeck, Home Office

 

2016年，英国全民公投、开启了脱欧的旅程，而在此期间，来自中国（包括香港）的申请者不减反增！为此，Growthdeck海外投资者负责人Samuel Hu解释，尽管“脱欧”让英镑贬值，但英镑贬值使英国的资产变得便宜，而该国经济的其他领域也提供了有吸引力的投资机会。

“脱欧”影响房产投资？ 这些数据值得关注

2018年底，英国房产研究机构MFS(Market Financial Solutions）对500多名英国房地产投资者进行了一项独立调查，主题是 “脱欧”如何影响其长期投资策略。接受调查的投资者都拥有2套或2套以上的投资房产。调查数据显示：

  • 2016年6月脱欧公投至今，64%投资者的房产投资决策未受“脱欧”影响；
  • 45%的投资者在脱欧公投后，扩大了房地产投资组合；
  • 仅有7%的投资者因为“脱欧”而出售了一套或多套房产；
  • 57%的投资者表示，脱欧截止日后也不会改变他们的房产投资策略

很显然，按照MFS的调查显示，尽管英国脱欧引发了不确定性，但大多数房地产投资者财务策略未受干扰。MFS首席执行官Paresh Raja对调查结果表示：“大多数金融行业都存在英国退欧疲劳感。但重要的是，虽然有些人预测这种不确定性会导致房价下跌、房地产投资者会逃离市场，但今天的研究表明房地产作为投资资产的需求依然强劲。

 “值得注意的是，尽管英国脱欧，大多数房地产投资者一直在积极寻求新的机会，这种活跃的行为看起来将在未来几个月继续。虽然一定程度上犹豫是不可避免的，但本次调查强调了地产投资的长期预期至关重要。”

 “脱欧” 对亚洲投资者意味着什么？

 “对于香港投资者来说，英国退欧是一个买入机会，”房产经纪人Richard表示。 “尽管2019第一季度，英镑下跌、伦敦房地产价格也在跌。然而脱欧后，英国主要城市伦敦、爱丁堡、伯明翰、曼彻斯特、牛津和剑桥仍将保持明星城市地位，持续吸引外国投资者进入。”

房产经纪公司Savills称，2018年，伦敦商业地产吸引了269亿美元的跨境资本，比竞争对手纽约市高出近三分之二。而去年伦敦房地产的最大投资者是香港，投资额达25亿英镑，其次是韩国，有23亿英镑。亚洲资本已占伦敦中心市区交易额的近40%，其次是英国和欧陆投资者，分别为24%和17%。

Mayer Brown英国房地产主管克里斯•哈维（Chris Harvey）表示，在2016年6月英国脱欧公投后，香港买家的投资明显增加，包括高净值人士、家族企业和富裕家庭控制的上市公司及其私募资金。英镑走弱和英国房产不错的收益率，是吸引他们投资的重要原因，这也表明他们对英国经济的长期健康状况保持信心。其他因素还包括，相对于欧洲大陆，香港人对英国更熟悉，很多香港家庭将英国作为孩子留学的首选目的地。

由此可见，亚洲投资者对“英国脱欧”的复杂性不太敏感，反而继续将其视为资本避风港，他们相信，即使脱欧后，伦敦仍将保持其作为贸易和投资的世界中心的地位。公平、透明、受法律监管，这是英国房产市场备受全球投资者青睐的重要原因。从过往历史来看，英国历届政府，无论是工党还是保守党，都欢迎外国资本投资房地产市场，并且没有遇到任何重大障碍。为此，不只是亚洲投资者，其他地区的投资者都有理由对英国保持信心。

毫无疑问，持续多年的英国脱欧大戏并没有削弱中国富人投资、移民英国的需求。英镑贬值反而增加了英国资产对海外投资者的收益，特别是那些以美元融资的投资者。

公司总部“脱英” 欧洲房产市场有“机”

法国房地产行业营销策略师马蒂亚．什蓬高（Mathias Sponga）对大公报表示，跨国公司从英国撤离并不足以让英国市场陷入困境，但整个欧洲房地产市场将迎来更多机遇。

什蓬高表示，法国房地产行业经纪普遍认为，衡量脱欧将产生的有效影响还为时尚早，目前投资量和价格保持稳定。他指出，在过去的几十年中，法、德和英是欧盟增长最快的房地产市场，英国或继续是全球金融领域的领导者，因此其办公楼市场将保持强势。

图：法国房地产行业营销策略师马蒂亚．什蓬高 受访者提供

但什蓬高提醒，脱欧已对一些投资专业人士和基金经理产生了影响。根据欧盟投资金融方面的法律，总部设在英国的泛欧投资管理公司不得不搬迁他们的总部，这是英国脱欧的直接结果。什蓬高认为，总的来说，总部和团队的转移，并不足以让英国市场陷入困境或推动法国市场的发展，伦敦和巴黎都是欧洲重要的国际大都会。在脱欧公投之前，脱欧就已被纳入法国政府和公司的战略。毫无疑问，欧洲房地产市场机会将会激增，由国际主要投资者领导的大宗交易，将有助於为英国脱欧后的欧洲房地产市场形成準确的洞察力。

私募公司LBO法国高级顾问多米妮克．迪当（Dominique Dudan）说，法兰克福似乎是房地产行业的赢家，已收到了来自伦敦的几笔重大迁移买卖，如摩根大通公司。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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瑞士人寿AM最近从法国房地产公司Terreis收购了价值17亿欧元的巴黎中心商务区优质办公室组合，这将构成2019年欧洲最大的交易之一。


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来源：大公报
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