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莱坊：量价齐涨新加坡私人住宅市场复苏步伐加快 | 新加坡

在经济增长强劲，购房者兴趣回升，卖地炒作的大背景下，2017年第三季度新加坡私人住宅总成交量连续第二个季度保持在6,500套以上。

2017年第三季度的新增销售和转售住宅成交量连续第二个季度达到6,500多个，主要是受到经济增长强劲，购房者兴趣和土地出售炒作的推动。新加坡住宅价格似乎在2017年第三季度出现初步复苏迹象，全私人住宅物业价格指数（包括执行共管公寓）的季度价格整体上涨0.7％。

图表1：新加坡全岛私宅交易量

在租赁市场上，尽管2017年第三季度整体交易价值较低，但仍保持强劲势头。随着私宅新增供应量的飙升，国外劳动力增长的遏制以及租户市场的持续形势，使得各个细分市场的租金收益率下降。

图表2：新加坡全岛租赁交易量和价值

展望今年最后一个季度和2018年，新的住宅开发项目可能会持续吸引潜在买家的兴趣，尤其是巴耶利峇（Paya Lebar）地区中心和裕廊湖（Jurong Lake）等未来增长区的项目。

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当地人和外国人的兴趣回升以及新项目的出色质量引起了市场的极大兴趣，2017年新的销售交易量预计在11,000至13,000个单位之间。莱坊预计新加坡全岛私人住宅价格将在2017年第四季度和未来两个季度继续复苏，有地住宅房价有可能引领增长。

原文来源：莱坊
发表日期：2017年11月30日
责任编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

稳居“全球富豪最向往国家”榜首摩纳哥填海打造“豪宅天堂” | 摩纳哥

欧洲小国摩纳哥仍处于全球富人愿望清单之首。到2026年，该公国将拥有16,100位百万富翁以及1,450位超高净值人士。再没有任何一个城市敢夸口与摩纳哥的财富密度比肩。

摩纳哥自2008年以来一直领先我们对全球住宅价值的年度比较，其价格每年递增。在2017年第二季度，摩纳哥的豪宅价格达到了53,000欧元/平方米，而如蒙特卡罗（Monte Carlo）的Carre d’Or 已经超过了100,000欧元/平方米。100万美元在摩纳哥只可买到183平方呎的住宅面积，这个价钱在巴黎市中心能买到大两倍的住宅。

在去年的报告中，我们强调了转手物业价格与新建房产之间的差距日益扩大，乍一看以为是新住宅发展的强大渠道。

然而，这些新库存距离破土动工还有很长一段距离。事实上，据摩纳哥统计局IMSEE报告说，2016年没有任何一栋新住宅完成建造。这可能会在中短期内进一步对价格形成压力。

“2016年末销售疲软，然而2017年5月马克龙胜出总统大选带来了新的希望”

对摩纳哥来讲，跨境资金的流动，不仅外国政府的税收和经济政策的倒退息息相关，还与它作为一个公国的长期吸引力密不可分。

根据我们对900位世界领先的私人银行家以及财富顾问进行的调查，不管是在全球范围内还是在欧洲，在考虑到接下来五年财富增值及保值上，政治不稳定性都被超高净值人群认为是最大的威胁。

也许令人惊讶的是，摩纳哥的许多旧住宅库存需要翻新。然而，随着近年的供应不足，买家越来越倾向于亲自承担这项工作。

这些购房者中，许多是久居摩纳哥的居民，在意识到新来的居民在决定购买之前更倾向于租房这一事实之后，决定进行投资。精明的投资者也意识到摩纳哥的市场缺乏流动性，富人仍然是自由裁量的供应商，这意味着这些投资者可以依靠长期租户。

“摩纳哥不仅每年接待超过85万名的过夜游客，还有每天从法国和意大利通勤的超过5万名雇员。”

为了承载这巨大的客流量，摩纳哥的公共投资大量注入基础建设、休闲设施及零售设施之中。

除了2014年摩纳哥游艇俱乐部的升级之外，于2016年开通的价值1.07亿欧元的阿尔伯特二世隧道（Albert II Tunnel）也缓解了Jardin Exotique一带的交通堵塞。

Le Portier工程也重新开工。但最亮眼的是新的Ilot Pasteur 重建工程，到2021年查尔斯三世学院（Charles III College）的新校址、媒体图书馆以及音乐大厅将会落成。该工程价值2.2亿欧元，将为孔达米恩（Condamine）和芳特维耶（Fontwieille）之间提供更好的连接，也增加了全新的索道缆车使进出更便利。

填海造地将会为摩纳哥196公顷的国土增加约6公顷的土地

此外，由於土地不足，导致豪宅供不应求，因此摩纳哥当局决定斥资20亿美元展开大规模填海计划，辟地兴建豪宅，迎接新富豪移民。

当局选址在蒙地卡罗赌场附近填海，期望增加约6公顷土地，打造名为Portier Cove的新社区，预计可兴建约120间豪宅，每平方呎价格达9,293.7美元。填海计划已获国王阿尔伯特二世批准。

填海工程由法国建造业巨企Bouygues负责，计划利用多达1万吨的混凝土砖块，填出约8个足球场大小的土地，预计2025年竣工。法国尼斯大学生物学家曼尼兹指，填海水域是海洋生态资源最丰富的地带，工程对生态会带来明显影响。有关方面承诺不会破坏环境，海床的重要生物品种会迁移至新的保育区，为项目发展清除障碍。

“避税天堂”成吸引富豪名人移民定居的主因

摩纳哥被视为避税天堂，提供大量税务优惠，因此吸引世界各地富裕人士到来定居，据统计，有35%摩纳哥居民都是百万富豪。图为居外网的一套摩纳哥海景豪宅（点击图片查看房源）

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主管全球豪宅业务的莱坊合夥人摩根指出，税务优惠是吸引富豪到摩纳哥定居的主要原因，对一些富豪家族最吸引的是免缴遗产税，将财产转移给子女时能省回大笔金钱，因此即使豪宅价格持续颷升，仍乐意移居当地。

摩纳哥亦不设个人收入税，相比在英国，收入超过15万英镑，需缴付45%入息税率，摩纳哥明显非常吸引。此外，在摩纳哥开设的公司，若大部分业务均在当地，也可豁免缴税。若要申请摩纳哥居留权，申请人只需持有当地银行户口，以及拥有至少50万欧元存款。摩纳哥近年治安改善，对特别重视保安的富豪而言，也少了一重忧虑。

目前在摩纳哥定居的名人，包括一级方程式车手咸美顿及网球坛巨星祖高域，英国大型零售集团Arcadia主席格林的妻子蒂娜，自1998年起便居於摩纳哥。

信息来源：莱坊研究及英国《卫报》
责任编辑：Zoe Chan

萊坊预料中国香港豪宅價格全年升逾5% 普通住宅也涨10% | 中国香港

莱坊的《中国香港月度物业市场报告》指出，由於一手推盘量增加，中国香港住宅市场9月销售按月上升40.2%，预计今年全年豪宅房价将上升5%至10%，一般住宅房价则上升10%至13%。

图一：中国香港豪宅价格和租金走势（2007年—2017年）

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报告指出，尽管首置买家对《施政报告》可能推出的房屋政策持观望态度，中国香港住宅市场9月销售按月上升40.2%，至5629宗。一手住宅销售持续主导市场。

政府正多方面考虑增加土地供应而制定长远的房屋土地政策。利率的温和上升短期内不会对买家的按揭供款和购买力有明显影响。

图二：中国香港甲级写字楼价格和租金走势（2007年—2017年）

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低空置率和跨国公司的持续需求继续支持中环甲级写字楼租金於今年首三季上涨3.6%。除大型机构之外，共用办公空间的提供者也在港岛区积极寻找写字楼。莱坊指出，随着这类公司已经在上环和铜锣湾落户，这种趋势将持续。预计全年中环甲级写字楼租金将上升5%至7%。

9月九龙区写字楼租赁交易量按月下跌40%，反映暑期期间写字楼租赁市场活动疲弱，相信今年馀下时间情况可能好转。来自港岛的搬迁活动减少，同时九龙的新供应出现，造成业界的竞争。相信九龙写字楼的租金水平会受压，全年租金将下跌7%至10%。

图三：中国香港零售物业价格和租金走势（2007年—2017年）

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今年首8个月，访港旅客数字上升1.9%，内地访港旅客人数也有1.9%的轻微升幅。但不过夜内地访港旅客人数录得0.4%的跌幅，过夜人数则上升5.2%。内地经济增长胜於预期，将会促进访港旅客消费，从而有利中国香港旅游业。

8月零售销货金额按年上升2.7%，已连续6个月录得正面增长。大多数零售种类都有升幅，尤其是珠宝首饰丶钟表及名贵礼物的销货额按年增加7.3%。预计今年中国香港零售销货额和市场气氛将进一步复苏和改善。

来源：信报财经新闻
责任编辑：Zoe Chan

莱坊报告：金边公寓楼入住率70% | 海外

房地产顾问服务公司——瑞普莱坊（Knight Frank）近期公布的 2017 年上半年报告显示，柬埔寨首都金边市的公寓楼主要集中在桑园区，该区的公寓楼占全金边公寓楼数量的 53%。

高棉日报报导，莱坊报告显示，公寓楼数量排名第二的是隆边区，也只有 14%。另外，堆谷区丶玛卡拉区丶水净华区丶棉芷区与森速区等也有公寓楼。

该报告并指出，金边今年上半年共有 1059 个公寓楼，比 2016 年下半年增长 23%。目前，金边市公寓楼的入住率为 70%。随着公寓楼租金下降的趋势，推高了公寓楼的入住率。

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值得一提，据 CBRE Cambodia 房地产公司上个月公布的调查报告，虽然柬埔寨建筑业取得长足发展，但是与 2016 年相比，今年的公寓市场则处於停滞。这个停滞是因供大於需，加上国人尚未改变观念，即从居住在个人拥有权的房产，而转向居住在公共权的房产。

（据钜亨网）

内地投资者跨境买房：纽约丶伦敦吸逾百亿美元 | 美国

房地产咨询公司莱坊近日发布报告称，2016年，中国内地资本的跨境房地产交易额达到266亿美元，占亚洲所有资本投资近40%，而美国纽约、伦敦等超级城市，都成为了海外资本涌入的大热。

莱坊发布的《活跃资本》报告显示，在2016年，内地资金占全球跨境投资的11%，投资份额仅落后于美国的19%，中国内地跨境投资量在10年间上升了26倍，2016年，中国内地资本的跨境房地产交易额达到266亿美元，占亚洲所有资本投资近40%，相当于国内本地投资额的一半以上。

2016年，亚洲投资者的海外投资金额达670亿美元，但2007年只有190亿美元，累计涨幅达到了253%。同时，在过去几年，亚洲房地产投资者成为全球最重要的一群，而亚洲逐渐开始超越美国，成为拥有最多超高净值人士的地区，莱坊预计，中国内地超高净值人士的数目将继续在亚洲领先。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

受城市稳定性和深度所吸引，伦敦、纽约等门户城市和其他超级城市最受中国投资者的欢迎

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莱坊大中华区研究及咨询主管纪言迅称，几年前，全球资本市场上都挤满了大型内地保险公司，大型开发商和国有企业，自从2015年开始，私企或开发商开始在市场占据一定地位。与同类国企相比，这类企业更为灵活，也能迅速作出决定和承受较高的风险，预计投资者对地标线物业的热情会减退，而较成熟的投资者的投资行为则较有系统性。

受城市稳定性和深度所吸引，伦敦、纽约等门户城市和其他超级城市最受中国投资者的欢迎。其他重点城市，包括“一带一路”涉及的城市，如新加坡和东南亚主要枢纽也将继续吸引投资者的兴趣。

2016年，最受投资者欢迎的市场是美国纽约，达到163亿美元，但大部分投资来自美国本地的投资者，占总投资的60%；其次是伦敦，2016年共吸引了159亿美元的海外投资，占总投资额的80%，成为最受海外投资者追捧的超级城市。上海吸引了60亿美元的海外资金，占总投资额的18%，而中国香港则吸引了49亿美元的海外投资额，占72%的总投资额。

另一方面，私人投资者在全球房地产的地位也越来越重要，根据莱坊发布的《财富报告》，2016年，私人投资者占全球商业物业交易宗数的27%，1/4的私人财富投资在房地产市场（自住物业和第二物业除外）。

而私人投资者投资全球房地产的主要动力来自于风险转移、资产控制、汇率分散风险、全球化投资组合以及私人投资者的投资动力，而最受追捧的市场是那些有稳固根基、稳定租客需求、流动性和透明度高的市场，而超级城市会是这些投资者的首选。

今年上半年，中国香港买家投资在伦敦写字楼物业的金额达到22亿英镑，但去年同期只有4.58亿英镑。莱坊大中华区执行董事和商业物业代理部主管夏博安称，这一轮从中国香港输出的投资，包括中国香港本地的资金和以中国香港为基地或上市的内地公司的资本，这些资金同时借助中国香港金融市场的优势，包括资金自由进出，开放的国际市场，以及可以获取融资的可能。

与此同时，中国香港受资本外流的影响比较小，中国香港的内地企业也可以从中国香港出发面向海外投资，另一方面，由于中国香港商业物业升值潜力良好，中国香港本地市场已经吸引了很多中国香港及内地投资者的青睐。

（据新浪财经）

莱坊国际：2017/18学年学生公寓需求飙升 | 英国

学生公寓租金呈积极态势持续增长

根据莱坊国际（Knight Frank）的学生地产指数报告（Student Property Index.），2017/18学年，特定学生公寓（purpose built student accommodation，简称PBSA）整体租金增长了2.55%。（伦敦留学生公寓）

该指数通过综合研究英国PBSA的租金年度增长情况得出，涵盖75个城市，以每房每户为基础。据悉，一些运营者会采用动态定价模式，因此租金会有所变动。

宏观状况显示目前租金稳定增长，个别市场表现有所不同，大多取决于市场的供需变化。

一般而言，像曼彻斯特这样有大量不断增多的学生人口，且有良好生源的城市，学生公寓租金增长都非常可观。而像纽卡斯尔这样现有PBSA库存庞大，生源发展健康的城市，租金增长的速度则较为温和。

尽管2016年英国学生公寓市场的供需出现多次变化，但学生公寓租金增长指数仍覆盖了整个房地产市场的95%，且全英PBSA的入住率都相当高。

从全国来看，2017/18学年有2.5万个学生床位即将完成，2018/19学年也有1.4万的学生公寓也正在建设当中。总体而言，这些新建设施数量相当于现有库存的7.4%。

同时，2017/18学年，共享厨房的套房和非套房的租金增长大于独立屋，意味着当前市场对廉价住房的需求更大，预计不管是对租户还是开发商，这种趋势都将持续下去。

尽管在一些有知名大学的城镇，PBSA的开发力度加强，2017/18年学生公寓的租金还在上涨。随着学生数量的增加，租金也将继续增长。英国高等教育统计局（HESA）的最新数据显示，2015/16学年，英国高等教育机构招收的国内及国际学生数量创下历史新高。

不同市场表现

核心市场

特点：有2所或者多所知名大学，学生数量较多的战略性城市。此类城市受益于不断增加的学生数量，但PBSA的开发历史有限。

举例：曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡

新兴市场

特点：PBSA开发相对不够成熟，拥有知名大学但PBSA库存较少。此类城镇通常政策规划较为严格。这些城镇租金增长高于英国平均水平，由于供需无法平衡，这一趋势还将持续。

举例：巴斯、坎特伯雷、卡迪夫

成熟市场

特点：有2所获多所知名大学，学生数量庞大。这类城市在土地开发方面历史悠久，近年来PBSA也有大量开发。最重要的是新的开发项目对最大业主需求有明显针对性。

举例：利物浦、纽卡斯尔、利兹

价格敏感市场

特点：城市有大量开发史，但对于潜在高端市场需求库存不足。廉价住房是2017/18年租金增长的主要助推器，主要来源为套房和非套房。

举例：诺丁汉、格拉斯哥、阿伯丁

（据英中时报）

莱坊国际：M25公路周边写字楼投资前景佳 | 英国

第一季度居民需求

有数据表明第一季度英国商业出租活动较为平稳，东南部地区整体写字楼销售与10年平均值相比仅缩水3%。

目前M25公路周边地区的写字楼销售达到了51.78万平方英尺，与第一季度平均值相比减少了5%。有趣的是，M25公路周边地产成交量高于2016年第一季度，最高回升2-5万平方英尺。

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莱坊国际：M25公路周边写字楼投资前景佳 | 英国 — M25公路周边写字楼投资前景佳

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同样，M4公路周边写字楼销售达35.54万平方英尺，中档交易约占总额的44%。M3公路周边写字楼销售则为13.35万平方英尺，与2016年第四季度时相近。今年第一季度末，英国东南部写字楼交易总面积为60万平方英尺，其中大多数位于泰晤士河谷（Thames Valley）地区。

零售商持续关注东南部

2017年第一季度的最大交易是网络时尚零售商ASOS在Leavesden Park租赁了7.36万平方英尺的地产。值得注意的是，在过15个月的12笔交易中，零售商的交易量占了一半，超过5万平方英尺。此外，零售、分销和运输业在2017年第一季度的交易量也占据了25%。这是2016年趋势的延续，基于网络和技术的发展，去年商业部门交易量占据总量的30%。

投机导致空置率增加

目前已有20个开发项目得以竣工，今年第一季度整个东南部地区的次级市场空置率上升。该季度市场上有超过80万平方英尺的投机空间，是近十年来的最高值。英国各地次级市场空置率平均增加0.4%，M25周边空置率增加至6.1%，M3周边增加至6.7%，M4周边增加至8.8%。尽管空置率普遍上升，但仍低于各地的长期平均水平。

英国买家投资多

根据实际交易数量来看，2017年第一季度是2006年以来最活跃的时期，目前已完成了27笔交易。最终投资额达到5.4亿英镑，低于2016年第四季度，但比10年季度平均值高出7.5%。其中英国买家的投资额为第一季度投资总额的87%。这与2016年时海外投资占据半壁江山（51%）的情况完全不同。

第一季度高端地产效益

2017年第一季度高端写字楼收益仍保持在5.25%，12个月来的变化不大。大部分资金集中在东南部，加上较低的地产存储量，可能将使未来几个月的收益率降至5%。在实际租金增长、债务减少和近期汇率利好的前景下，2017年东南部地产投资将更上一层楼。

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（据英中时报）